Audit Des Stocks Adapté Au Secteur Immobilié Marocain

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Mémoire de fin d’études pour l’obtention du diplôme du cycle normal de l’ISCAE THEME : Audit Des Stocks Adapté Au Secteur Immobilier : Particularités et Démarche Année Universitaire : 2010-2011 Encadré par : Hajar BENAMAR Manager à Fidaroc Grant Thornton Mr. BIADE Professeur à l’ISCAE Préparé par : DIALLO Adama Sank MEMOIRE DE FIN D’ETUDES DEDICACES Je dédie ce travail qui n’est autre que la concrétisation de la fin d’un très long parcours, aux personnes qui ont toujours été présentes et m’ont toujours soutenu par leurs actions, pensées et volontés, aux personnes qui donne un sens a ma vie et aux personnes qui représentent ma source d’inspiration. A mes chers parents, Qui m’ont soutenu tout au long de ma vie. Mes frères Mamoudou Sank et Mamadou Aliou DIALLO, Qui ont toujours répondu présent à mes appels Mes meilleurs amis Mamadou Kann DIALLO, Mariama Ciré Sow et Aissatou Bella Barry Qui ont toujours su me redonner confiance en moi A tous ceux j’aime et que j’apprécie énormément, Qui ont participé de près ou de loin à l’élaboration de ce mémoire Merci infiniment DIALLO Adama Sank |Audit des stocks adapté au secteur immobilier : Particularités et Démarche 2 MEMOIRE DE FIN D’ETUDES REMERCIEMENTS En premier lieu, je tiens exprimer ma gratitude et ma reconnaissance à Mr. Boujemaâ EL OUAZZANI et Mr TRAORE Mohamed Léon, respectivement Directeur Général et Directeur Financier de l’Institut Supérieur de Commerce et d’Administration des Entreprises de Guinée ( ISCAE.G) qui continuent d’œuvrer pour l’accomplissement de la mission de l’institut et pour m’avoir permis d’effectuer ma dernière année d’études à l’Institut Supérieur de Commerce et d’Administration des Entreprises de Casablanca. Un grand merci à l’administration et au corps professoral de l’ISCAE de Casablanca. Mes remerciements aux différents responsables du cabinet FIDAROC GRANT THORNTON pour m’avoir accordé ce stage de fin d’études ainsi qu’aux auditeurs pour l’accueil, l’attention et m’avoir fait profiter de leur expérience. Je tiens à exprimer ma gratitude à Youssef MADDOUN, KABA Karamo Mahmoud Fiman et Hajar BENYAHIA auditeurs à FGT pour leurs précieux conseils. J’espère qu’ils trouveront dans ces quelques mots l’expression de ma reconnaissance. Mes remerciements les plus sincères sont adressés à Hajar BENAMAR pour sa bienveillance, son écoute, sa disponibilité et la qualité de ces remarques qui ont guidé la qualité de ce travail. Mes remerciements vont également à mon encadrant Mr. BIADE pour son accompagnement pour la réalisation de ce mémoire. De même, je tiens à remercier l’ensemble du corps professoral de l’Institut Supérieur de Commerce et d’Administration des Entreprises de Guinée (ISCAE.G), pour la qualité de l’enseignement prodigué tout au long de mon cursus universitaire. Enfin je ne saurais entamer ce mémoire sans adresser mes remerciements à mes amis et aux étudiants de ma promotion de l’ISCAE de Casablanca et de l’ISCAE de Guinée pour leur présence tout au long de notre cursus et leur soutien moral. DIALLO Adama Sank |Audit des stocks adapté au secteur immobilier : Particularités et Démarche 3 MEMOIRE DE FIN D’ETUDES TABLE DES MATIERES DIALLO Adama Sank |Audit des stocks adapté au secteur immobilier : Particularités et Démarche 4 MEMOIRE DE FIN D’ETUDES INTRODUCTION GÉNÉRALE …………………………………………………………………………..11 PARTIE PRELIMINAIRE : PRÉSENTATION GÉNÉRALE DU CABINET I. Présentation de Fidaroc Grant Thornton ……………………………………….15 1. Historique………………………………………………………………………......15 2. Activités…………………………………………………………………………......16 3. Organisation interne…………………………………………………………......18 II. Présentation de Grant Thornton International…………………………………19 PREMIERE PARTIE : PARTICULARITÉS DU SECTEUR IMMOBILIER ET DÉMARCHE D’AUDIT INTRODUCTION DE LA PREMIÈRE PARIE……………………………………………….21 Chapitre 1 : Particularités du secteur…………………………………………………….23 Section 1 : Présentation générale du secteur…………………………………………..23 A. Classification entre chantiers de bâtiment et chantiers de travaux publics…23 B. Segments du secteur……………………………………………………………………..24 1. Secteur des bâtiments ou immobilier ………………………………………………………………..25 2. Secteur des travaux publics………………………………………………………..26 3. Les intervenants du secteur.………………………………………………………..26 C. Analyse du secteur.……………………………………………………………………….28 1. Caractéristiques économiques…………………………………………….. 28 2. Poids et importance économique …………………………………..29 3. Atouts et contraintes …………………………………………………..31 4. Défis et perspectives .………………………………………………….33 Section 2 : Réglementations du secteur ……………………………………………….34 A. Aspects juridiques du secteur immobilier ……………………………………………34 1. Textes de lois régissant le secteur ………………………………………………..34 2. Le régime spécifique des responsabilités ……………………………………….35 3. Textes spécifiques …………………………………………………………………...36 4.1 Lotissement, morcellement et groupe d’habitation ……………………...36 4.2 La vente en l’état futur d’achèvement ………………………………………36 DIALLO Adama Sank |Audit des stocks adapté au secteur immobilier : Particularités et Démarche 5 MEMOIRE DE FIN D’ETUDES B. Aspects fiscaux du secteur Immobilier……………………………………………...37 1. Les spécificités fiscales du secteur ……………………………………………….38 2. Les impôts de droit commun ……………………………………………………..39 2.1 L’impôt sur les sociétés …………………………………………………..39 2.2 L’impôt sur le revenu ……………………………………………………..39 2.3 La TVA immobilière…………………………………………………………42 3. La fiscalité des collectivités locales ……………………………………………....43 3.1 La taxe d’habitation ……………………………………………………44 3.2 La taxe des services communaux……………………….. 45 3.3 La taxe sur les terrains urbains non bâtis …………….. 46 3.4 La taxe sur les opérations de construction …….47 3.5 La taxe sur les opérations de lotissement ……..47 C. Aspects comptables du secteur immobilier..……………………………………….48 1. Les apports du PCSI …………………………………………………………………….48 1.1 Au niveau du fond ……………………………………………………………..50 1.1.1 Provisions pour dépréciation des stocks …………………………..50 1.1.2 Incorporation des charges financières au cout de production…51 1.1.3 Incorporation des charges commerciales et publicité.…………..52 1.1.4 Honoraires et frais ………………………………………………………53 1.1.5 Provisions pour travaux restant à effectuer ……………………….55 1.2 Au niveau de la forme …………………………………………………………..56 1.2.1 Dérogation relative au plan des comptes ……………………………56 1.2.2 Variation des stocks ……………………………………………………..57 2. Traitement comptable des spécificités du secteur immobilier………………..58 1.1 Les contrats à long terme ………………………………………………….58 1.2 Évaluation des travaux en cours ………………………………………….63 1.3 Approvisionnements …………………………………………………….......63 1.4 Frais d’installations de chantiers …………………………………………64 Chapitre 2 : Démarche d’audit et Zones de risques du secteur immobilier….65 Section 1 : Zones de risques…………………………………………………………………65 A. Les risques liés aux aspects économiques et techniques……………………….65 DIALLO Adama Sank |Audit des stocks adapté au secteur immobilier : Particularités et Démarche 6 MEMOIRE DE FIN D’ETUDES 1. Risques liés à la décentralisation géographique…………………………..65 2. Risques liés aux aspects techniques ………………………………………..65 B. Les risques d’ordre juridique et managérial ……………………………………….66 1. Risques liés aux caractéristiques juridiques ………………………………66 2. Risques des contrats liés à la nature de la clientèle …………………….67 C. Les risques liés aux principes comptables immobiliers et aux procédures internes ……………………………………………………………..........................68 1. Risques liés à la méthode à l’avancement ……………………………….68 2. Difficultés d’évaluation des travaux en cours …………………………..69 3. La comptabilisation du chiffre d’affaires ………………………………...71 4. Comptabilité analytique et répartition des couts ……………………...72 5. Comptabilisation des provisions pour travaux post-achèvement …73 6. Procédures internes …………………………………………………………..73 D. Les risques liés au respect des obligations fiscales et sociales …………….74 Section 2 : Démarche d’audit générale ……………………………………………….75 A. Prise de connaissance générale et Acceptation de la mission ………………75 1. Accord avec le client sur les termes de la mission ………………………..75 2. La prise de connaissance générale de l’entreprise ………………………..76 3. L’examen analytique préliminaire …………………………………………….76 B. Orientation et planification de la mission ……………………………………….77 1. Les travaux préliminaires à la planification de la mission ………………78 2. L’identification du seuil de signification ……………………………………..78 3. Le plan de mission ………………………………………………………………..79 4. Le programme de travail ………………………………………………………...79 C. Appréciation du contrôle interne …………………………………………………..80 1. Évaluation du contrôle interne …………………………………………………81 1.1 L’environnement de contrôle ……………………………………….81 1.2 Le processus d’évaluation des risques de l’entité ……………...81 1.3 Les activités de contrôle ……………………………………………….82 1.4 Le suivi des contrôles …………………………………………………83 2. Analyse et contrôle de la comptabilité analytique et du contrôle budgétaire………………………………………………………………........83 DIALLO Adama Sank |Audit des stocks adapté au secteur immobilier : Particularités et Démarche 7 MEMOIRE DE FIN D’ETUDES 2.1 Description de la méthode d’imputation analytique ……………..83 2.2 Rapprochement avec la comptabilité générale …………………….84 2.3 Contrôle de la qualité de l’affectation analytique ………………...85 2.4 Appréciation de la fiabilité du suivi budgétaire des chantiers …85 D. Contrôle des comptes ……………………………………………………………….86 E. Travaux de fin de mission ………………………………………………………….87 CONCLUSION DE LA PREMIERE PARTIE …………………………………………...89 DEUXIEME PARTIE : LA DÉMARCHE D’AUDIT DES STOCKS DE BIENS IMMOBILIERS : CAS DE LA SOCIÉTÉ MMAS IMMO INTRODUCTION DE LA DEUXIMEME PARTIE ……………………………………..91 Chapitre 1: Présentation et Démarche d’audit des stocks de biens immobiliers…………………………………………………………………………………….92 Section 1 : Présentation des stocks de biens immobiliers ……………………..92 A. Classification des stocks de biens immobiliers …………………………….92 1. Les terrains …………………………………………………………………….92 2. Les stocks de lotissement et de construction ………………………….92 B. Traitement comptable des stocks de biens immobiliers …………………92 1. Les terrains …………………………………………………………………….93 2. Les stocks de lotissement et de construction …………………………..95 C. Problématique des stocks de biens immobiliers …………………………..97 1. Provision pour dépréciation des stocks ………………………………….97 2. Incorporation des charges financières au coût de production des opérations immobilières ……………………………………………………..98 3. incorporation des charges commerciales et de publicité……………..99 4. Honoraires et frais …………………………………………………………….100 5. Provisions pour travaux restant à effectuer …………………………….101 Section 2 : Audit des stocks de biens immobiliers ………………………………102 A. Contrôle Interne de la section stocks ………………………………………...102 1. Les risques liés au contrôle interne des stocks …………………………102 1.1 La fiabilité des systèmes de contrôles utilisés ……………………..103 DIALLO Adama Sank |Audit des stocks adapté au secteur immobilier : Particularités et Démarche 8 MEMOIRE DE FIN D’ETUDES 1.2 La séparation des taches ………………………………………………..103 1.3 La séparation des exercices …………………………………………….104 2. L’appréciation du contrôle interne ……………………………………......104 B. L’inventaire physique des stocks…………………………………………………………….106 1. Travaux préliminaires à l’inventaire ………………………………………107 2. La prise d’inventaire …………………………………………………………108 3. Finalisation des inventaires ……………………………………………….108 C. Validation du compte Stocks ………………………………………………….109 1. La validation des quantités ………………………………………………..110 2. L’évaluation des stocks ……………………………………………………..110 3. L’évaluation du cout final du projet …………………………………….111 4. Les charges postérieures au déstockage ……………………………….112 5. L’évaluation des provisions ………………………………………………..112 Chapitre 2 : Cas pratique de la société MMAS IMMO……………. 113 Section 1: Prise de connaissance générale de la société …….114 A. Description de la société et de son activité ……114 1. Secteur d’activité ……114 2. Contexte juridique et fiscal…..114 B. Étapes du deroulement d’un lotissement par MMAS IMMO ….116 C. Revue analytique préliminaire …119 Section 2 : Exécution de la mission A. Appréciation du contrôle interne du stock du contrôle interne 1. Gestion et suivi des projets de lotissements 2. Évaluation du contrôle interne 3. Analyse des risques B. Validation du compte Stock 1. Programme de travail 2. Tests de contrôles C. recommandations DIALLO Adama Sank |Audit des stocks adapté au secteur immobilier : Particularités et Démarche 9 MEMOIRE DE FIN D’ETUDES CONCLUSION GENERALE ANNEXES BIBLIOGRAPHIE GLOSSAIRE ET DEFINITIONS DIALLO Adama Sank |Audit des stocks adapté au secteur immobilier : Particularités et Démarche 10 MEMOIRE DE FIN D’ETUDES INTRODUCTION GENERALE Le secteur immobilier Marocain se caractérise par un double enjeu économique et social du fait de son poids significatif dans l’économie nationale et de son impact sur la création de l’emploi et le bien être des ménages par la création de logement. La plupart des indicateurs socio-économiques connus soulignent la place importante du secteur dans l’économie nationale. Celle-ci doit au secteur Immobilier une part appréciable du Produit Intérieur Brut (PIB) et une proportion élevée de la Formation Brute du Capital Fixe (FBCF). Cette remarquable performance confirme le dynamisme du secteur comparé aux autres secteurs. C’est pourquoi, le Maroc s’étant farouchement engagé dans le processus de développement, le bâtiment est devenu un facteur essentiel conditionnant, par son rendement et la qualité de ses produits, la réussite de cet engagement. En effet, les stocks de biens immobiliers se trouvent au centre du processus de création de richesse des sociétés immobilières. L’aptitude à gérer les stocks, à les maitriser est une compétence critique pour la performance globale des entreprises. Par ailleurs, ce secteur est caractérisé par plusieurs spécificités d’ordres économiques, comptables, juridiques et fiscales. Nous avons à tire d’exemple : Un cycle d’exploitation souvent long ; Des estimations comptables significatives qui conduisent à une grande subjectivité et à l’incertitude ; Une concurrence forte par rapport à une rentabilité faible ; Des normes comptables parfois difficiles à mettre en œuvre ; Un cadre juridique contraignant encadrant les marchés de travaux, notamment ceux conclu avec l’État ; DIALLO Adama Sank |Audit des stocks adapté au secteur immobilier : Particularités et Démarche 11 MEMOIRE DE FIN D’ETUDES Une probabilité d’occurrence du risque souvent difficile à apprécier car chaque chantier est particulier et soumis à des aléas techniques, sociaux, climatiques, commerciaux… Ainsi, les sociétés immobilières sont tenues par la loi de rendre compte de leurs ressources et de leurs activités au même titre que les autres sociétés. Elles établissent des systèmes comptables et des systèmes de contrôles et produisent des états financiers qui reflètent la nature et les résultats de ses activités. Le commissaire aux comptes (CAC) a donc pour mission de vérifier que les comptes de la société reflètent bien l’image fidèle. Cette étude menée par le CAC a pour objectif de garantir la crédibilité des états financiers. Il se doit de respecter, d’apprécier et surtout de maitriser l’environnement réglementaire dans lequel il opère afin d’identifier et de cerner les risques engendrer par l’ensemble des particularités du secteur et adapter sa méthodologie d’audit. D’où l’intérêt porté au choix de ce sujet. PROBLEMATIQUE Compte tenue des différentes spécificités et de l’importance du Stocks des biens immobiliers dans le secteur, la problématique du mémoire se formule comme suit : Quelle démarche adopter lors de l’audit des stocks dans le secteur immobilier compte tenue des particularités économiques, juridiques, fiscales et comptables liées au secteur ? METHODOLOGIE Le présent mémoire présentera une démarche d’audit par les risques et proposera une technique d’audit des stocks de biens immobiliers en adéquation avec le secteur. DIALLO Adama Sank |Audit des stocks adapté au secteur immobilier : Particularités et Démarche 12 MEMOIRE DE FIN D’ETUDES L’approche par les risques est une revue orientée vers la recherche des erreurs à partir d’un diagnostic préalable. Elle visée à structurer la mission d’audit de façon efficace et rationnelle pour optimiser les temps consacrés aux contrôles. Elle peut être décomposée en trois étapes : La prise de connaissance du secteur ; L’identification et l’analyse des risques liés au secteur ; la proposition de la démarche d’audit adaptée au secteur. Le plan du mémoire se présente comme suit. Une première partie traitant des spécificités du secteur et l’analyse des zones de risques ; Une deuxième partie consacrée à la présentation de la démarche d’audit des stocks de biens immobiliers et son application à la société MMAS IMMO. Il faut cependant préciser que même si dans la première partie du mémoire une présentation sommaire du secteur du BTP est faite, le présent mémoire est surtout axé sur le secteur du bâtiment ou immobilier. DIALLO Adama Sank |Audit des stocks adapté au secteur immobilier : Particularités et Démarche 13 MEMOIRE DE FIN D’ETUDES PARTIE PRELIMINAIRE : Présentation Générale du Cabinet D’accueil DIALLO Adama Sank |Audit des stocks adapté au secteur immobilier : Particularités et Démarche 14 MEMOIRE DE FIN D’ETUDES I. Présentation de Fidaroc Grant Thornton (FGT) 1. Historique Créée en 1994, Fidaroc est une émanation de la prestigieuse Société Fiduciaire du Maroc, fondée elle-même en 1929, et qui a accompagné pendant des décennies la création et le développement des plus grandes entreprises nationales et filiales de multinationales. Après avoir développé ses compétences et son expertise en réalisant notamment des missions en collaboration avec un cabinet international, Fidaroc est devenu en 2005 membre du réseau Grant Thornton International, l'un des leaders mondiaux dans le domaine de l'audit et du conseil. Ce large faisceau de compétences permet d'assurer aux clients :  La mise en conformité aux normes internationales ;  L'accès à une information fiable et actualisée ;  L'élaboration rapide de solutions opérationnelles spécifiques ; Fidaroc Grant Thornton (FGT) assure la totalité des missions nécessaires à la création, au développement et à la cession d'entreprises dans les domaines de l'audit financier et comptable, de l'ingénierie financière, de l'organisation et de l’évaluation des sociétés. La clientèle se compose d'entreprises très diverses tant en taille qu'en domaines d'activités: finance, assurance, industrie, agriculture, grande distribution, immobilier, tourisme, services, etc. DIALLO Adama Sank |Audit des stocks adapté au secteur immobilier : Particularités et Démarche 15 MEMOIRE DE FIN D’ETUDES 2. Activités Les activités du cabinet se structurent autour de trois principaux métiers : Metiers Audit et commissariat aux comptes Consulting Conseil Juridique, Fiscal et Social a. Audit et Commissariat aux comptes Le métier Audit / Commissariat aux comptes propose principalement des missions d’opinion, qu’il s’agisse d’audit légal (Commissariat aux comptes) ou contractuel mais également de Commissariat aux apports et à la fusion. Les types de missions qui sont menées sont les suivantes :  Commissariat aux comptes  Commissariat aux apports  Commissariat à la fusion  Transformation de sociétés  Audit des comptes sociaux  Examen limité des comptes sociaux  Audit des projections DIALLO Adama Sank |Audit des stocks adapté au secteur immobilier : Particularités et Démarche 16 MEMOIRE DE FIN D’ETUDES  Examen d'informations financières sur la base de procédures convenues b. Consulting Les missions d'assistance et de conseil constituent des enjeux majeurs pour donner aux décideurs les moyens d'optimiser les performances de leurs entreprises en apportant des solutions dans les domaines suivants :  IFRS / Consolidation  Business Risk Services  Transaction & Évaluation Services  Systèmes d'Information  Amélioration de la performance  Stratégie et Études  Organisation  Labellisation / Catégorisation c. Conseil Juridique, Fiscal et Social. Il s’agit des prestations nécessaires et indispensables à la gestion juridique, sociale et fiscale des entreprises tant au niveau national qu’international : Conseil juridique  Constitution de sociétés  Secrétariat juridique (assemblée générale des actionnaires, conseil d'administration...)  Transmission d'entreprises  Établissement de contrats et de conventions  Droit des affaires DIALLO Adama Sank |Audit des stocks adapté au secteur immobilier : Particularités et Démarche 17 MEMOIRE DE FIN D’ETUDES Conseil fiscal  Assistance aux vérifications  Étude sur les régimes fiscaux  Conseil en stratégie et prévention  Audit fiscal  Quitus fiscal Conseil social :  Audit social  Assistance aux vérifications  Contrats de travail  Législation du travail 3. Organisation interne FGT compte un associé signataire et quatre (4) associés opérationnels: Faïçal MEKOUAR Abdelkader OUKESSOU Rachid BOUMEHRAZ Tarik MAAROUF Mohamed ZERREI Le travail des associés est basé sur la spécialisation. La qualité des missions est assurée par le manager, le chef de mission, l’assistant confirmé et l’assistant débutant. La structure interne se présente comme suit     Superviseur Chef de mission Assistant confirmé Assistant débutant DIALLO Adama Sank |Audit des stocks adapté au secteur immobilier : Particularités et Démarche 18 Evaluation Formation A.OUKESSOU Facturation Recouvrement T.MARROUF Contrôle Qualité R.BOUMEHRAZ Direction Technique T.MARROUF M.ZERREI MEMOIRE DE FIN D’ETUDES Planification II. Présentation de Grant Thornton International Grant Thornton International est le sixième réseau mondial d'audit, d'expertise comptable et de conseil, avec plus de 500 bureaux opérationnels répartis dans 112 pays sur les cinq continents. Grant Thornton International est l’une des principales organisations mondiales d’audit et de conseil, avec un chiffre d’affaires global 2010 de près de 3,7 milliards de dollars, répartis de la façon suivante :  Amérique du nord : 43 %,  Amérique centrale et du sud : 4 %,  Asie Pacifique : 11 %,  Europe, Moyen-Orient et Afrique : 42 %. DIALLO Adama Sank |Audit des stocks adapté au secteur immobilier : Particularités et Démarche 19 MEMOIRE DE FIN D’ETUDES Les clients peuvent s’appuyer sur les connaissances et l’expérience de plus de 2 500 associés à travers le monde. La firme canadienne avait annoncé sa fusion, le 1er octobre 2010, avec le cabinet PKF Hill LLP, cabinet de conseil en comptabilité, fiscalité et affaires commerciales, basé à Toronto (65 employés et 10 associés). PREMIERE PARTIE : Particularités du secteur immobilier et Démarche d’audit DIALLO Adama Sank |Audit des stocks adapté au secteur immobilier : Particularités et Démarche 20 MEMOIRE DE FIN D’ETUDES INTRODUCTION DE LA PREMIÈRE PARTIE Pour le professionnel, le secteur immobilier est un secteur à risques : Les marges sont souvent faibles et la concurrence est vive ; Les aléas techniques et climatiques imprévisibles sont de nature à compromettre le bon déroulement des chantiers ; La méthode de l’avancement peut s’avérer difficile à mettre en œuvre si l’entreprise ne dispose d’un contrôle budgétaire fiable ; Certaines obligations naissent à la fin des chantiers, leurs couts doivent être établi dans les états financiers ; Le suivi du personnel des chantiers implique des procédures de contrôle interne performantes. Pour l’auditeur, le jugement est primordial tout au long de la mission : La matière est technique, une compréhension du secteur et de son environnement économique, juridique et fiscal est essentielle, afin qu’il puisse avoir un esprit critique sur les données de gestion ; L’évaluation de la fiabilité du contrôle budgétaire est essentielle, elle conditionne l’étendue des travaux qu’il devra mettre en œuvre afin de s’assurer que le résultat pris est correcte ; L’information sur les nouveautés comptables, dans la mesure où comme on le constate, la comptabilisation des travaux en-cours, des provisions, des contrats DIALLO Adama Sank |Audit des stocks adapté au secteur immobilier : Particularités et Démarche 21 MEMOIRE DE FIN D’ETUDES à long terme… peuvent influencer de façon significative les résultats de la société. En effet, afin de cerner les zones de risques inhérents au secteur, il importe de bien connaitre l’activité, d’en extraire les spécificités tant au niveau économique, juridique que comptable et fiscal. Cette première partie est structurée en deux (2) chapitres : Le premier chapitre traite des particularités du secteur Pour cela, une première section présente le secteur dans son ensemble : les différents intervenants, les segments du secteur, le poids sur l’économie, les atouts et perspectives du secteur. La deuxième section met en relief la complexité et le poids des réglementations juridiques, les spécificités comptables et fiscales. C’est la raison pour laquelle, l’auditeur doit structurer son approche en recherchant précisément les zones de risques les plus notables. Le deuxième chapitre fait l’objet de l’analyse des principales zones de risques et de la démarche d’audit à adopter Dans la première section de ce chapitre, il est paru intéressant de classer les risques spécifiques liés à l’activité immobilière en quatre (4) catégories. Nous avons ceux liés aux:  Aspects économiques et techniques ;  Aspects juridique et managérial ;  Principes comptables immobiliers et aux procédures internes ;  Respect des obligations fiscales et sociales DIALLO Adama Sank |Audit des stocks adapté au secteur immobilier : Particularités et Démarche 22 MEMOIRE DE FIN D’ETUDES Enfin, à partir de la synthèse complète des particularités du secteur ainsi que des risques spécifiques, une démarche d’audit adaptée est présentée dans la deuxième section. Chapitre 1 : Particularités du secteur Section 1 : Présentation générale du secteur A. Classification entre chantiers de bâtiment et chantiers de travaux publics Dans la présentation du secteur des Bâtiments et Travaux Publics (BTP), il est primordial de distinguer les chantiers de bâtiments et les chantiers de travaux publics. Les chantiers de bâtiments sont ceux relatifs à l’habitat individuel ou collectif (maison et immeubles) et à l’hébergement professionnel (bureaux, bâtiments scolaires, hôtels, etc.…). Le bâtiment concerne la construction et l’entretien des édifices. Les chantiers de travaux publics font références à tous les autres ouvrages outres ceux des bâtiments. Ils ont trait à la réalisation et à l’entretien des infrastructures mais aussi des ouvrages d’art et de génie civil. Les chantiers de travaux publics incluent les équipements : constructions de route et chemins de fer, ponts, tunnels, barrages, canalisations et installations électriques. Les travaux publics comprennent les sous métiers suivant :  Le génie civil (Construction d’ouvrages d’art) ;  Le génie industriel (Construction d’ouvrages industriels) ;  Les travaux routiers, de canalisations et d’installations électriques. DIALLO Adama Sank |Audit des stocks adapté au secteur immobilier : Particularités et Démarche 23 MEMOIRE DE FIN D’ETUDES Les travaux réalisés se différencient également par l’importance dans le produit fini. Par exemple, le gros œuvre concerne les travaux de base sur lesquels se fondent les travaux ultérieurs comme le terrassement, le forage ou la maçonnerie. Le second œuvre concerne les travaux de finition et d’aménagement comme la menuiserie, les installations sanitaires et électriques. Il s’agit donc de deux domaines d’activités différents, ils font cependant souvent appels aux mêmes technologies. On parle d’ailleurs très souvent de secteur du BTP et de nombreuses entreprises interviennent dans les deux domaines. B. Segments du secteur Le secteur des travaux publics compte 22 activités fixées par l’arrêté du Ministre de l’Équipement n° 1944-01 du 19 Octobre 2001 (présenté en annexe):  Terrassements ;  Assainissement- Conduites- Canaux ;  Fondations spéciales, injections, sondages et forages ;  Construction de bâtiments ;  Travaux maritimes et fluviaux ;  Menuiserie ;  Plomberie- chauffage- climatisation ;  Équipements Hydromécaniques, traitement d’eau potables, Automatisme ;  Électricité ;  Courant faibles, traitements acoustiques et Audio visuel ;  Peinture et vitrerie  Étanchéité-Isolation ;  Revêtements ;  Platerie-hauts plafonds ;  Monte- charges, Ascenseurs ;  Isolation frigorifique et installations de chambres froides ;  Installations de cuisines et buanderies ; DIALLO Adama Sank |Audit des stocks adapté au secteur immobilier : Particularités et Démarche 24 MEMOIRE DE FIN D’ETUDES  Signalisation et équipements de la route ;  Aménagements des places vertes et jardins ;  Travaux artisanaux de bâtiments ;  Construction d’ouvrage d’art Les principales activités peuvent être regroupées en deux sous-secteurs : le secteur du bâtiment et le secteur des travaux publics. 1. Le secteur des bâtiments ou Immobilier Les principales activités du secteur des bâtiments sont : Les travaux immobiliers Les travaux immobiliers peuvent être exercés dans un cadre professionnel ou simplement à titre occasionnel et sans qu'il y ait lieu à considérer si les matériaux, objets ou appareils sont fournis par l'entrepreneur lui-même, ou par le maître de l'ouvrage. Sont considérées comme entrepreneurs de travaux immobiliers, les personnes qui, au moyen d'une entreprise disposant du personnel et du matériel nécessaires, mettent en œuvre des matériaux destinés à la construction, à l'entretien, à la réparation ou à la transformation d'immeubles. Le lotissement Le lotissement est toute division pour vente, location ou partage d’une propriété foncière en deux ou plusieurs lots destinés à la construction d’immeubles à usage d’habitation, industriel, touristique, commercial ou artisanal quelle que soit la superficie du lot. Le lotisseur est la personne qui procède à des travaux d’aménagement ou de viabilisation de terrains à bâtir (pose de canalisations d'eau et d'égouts, électrification, construction de chaussées, bordures, trottoirs etc...). DIALLO Adama Sank |Audit des stocks adapté au secteur immobilier : Particularités et Démarche 25 MEMOIRE DE FIN D’ETUDES La promotion immobilière Le promoteur immobilier est défini comme étant toute personne qui, sans avoir la qualité d'entrepreneur des travaux immobiliers procède ou fait procéder à l'édification d'un ou de plusieurs immeubles destinés à la vente ou à la location. Un promoteur immobilier doit être propriétaire de son terrain. Pour l’édifier il peut le faire lui même, comme il peut faire appel à un entrepreneur de travaux pour réaliser la construction. 2. Le secteur des travaux publics Par opposition aux activités du bâtiment orientées vers la construction et l'entretien de maisons, bureaux, locaux industriels et commerciaux, hôtels... le secteur des travaux publics regroupe l'ensemble des activités de conception, réalisation, rénovation et entretien des infrastructures (routes, ponts, tunnels, barrages) et équipements collectifs (canalisation d'eau, stations d'épuration, usines de traitement de déchets,…). Toutes ces activités se regroupent dans neuf spécialités de travaux dont cinq représentent 90% de la production : Ouvrages d’art et d’équipement industriel Terrassements généraux Fondations spéciales Travaux souterrains Travaux en site maritime ou fluvial Routes, aérodromes et travaux analogues Travaux de voies ferrées Travaux de canalisations d’eau et assainissement et autres réseaux Travaux de réseaux, de centrales et d’équipement industriel électriques 3. Les intervenants du secteur DIALLO Adama Sank |Audit des stocks adapté au secteur immobilier : Particularités et Démarche 26 MEMOIRE DE FIN D’ETUDES Les principaux intervenants du secteur sont : a. Les Organismes Sous Tutelle (OST) Les Organismes Sous Tutelle du Ministère de l’Habitat et de l’Urbanismes sont : Les Établissements Régionaux d’Aménagement et de Construction (ERAC) Ils sont au nombre de sept(7). Ces établissements ont pour mission la dynamisation de la promotion immobilière publique et la stimulation de la promotion immobilière. L’Agence Nationale de lutte contre l’Habitat Insalubre (ANHI) Elle a pour mission, le renforcement de l’action de l’État en matière de résorption des bidonvilles et la restructuration de l’habitat clandestin. La Société Nationale d’Équipement et de Construction (SNEC) Elle a été créée en 1987 pour accompagner l’État dans les créneaux de l’habitat rural et social et la réalisation de grands aménagements fonciers. ATTACHAROUK C’est une société d’aménagement, de construction et de promotion immobilière a été créée en 1987 pour prendre en charge le programme de résorption du grand bidonville Ben M’sik à Casablanca. Par a ailleurs, il est à signaler qu’un projet de regroupement des OST en une société holding Al Omrane sera institué et sera accompli en trois étapes :  Fusion de l’ANHI, SNEC et ATTACHAROUK  Création des Sociétés Régionales Filiales  Transformation des ERACs en Sociétés Régionales Filiales DIALLO Adama Sank |Audit des stocks adapté au secteur immobilier : Particularités et Démarche 27 MEMOIRE DE FIN D’ETUDES Le projet Al Omrane a pour objectif d’accréditif l’offre foncière destinée à l’habitat social, de doubler le rythme actuel de production de l’habitat social de concert avec le secteur privé et de dynamiser les programmes de résorption de l’habitat précaire. b. Le Fonds Hassan II pour le développement économique et social Le Fonds Hassan II pour le développement économique et social accorde une importance particulière au secteur de l’habitat et ce, en instituant des projets d’ampleur, portant sur l’axe Casablanca-Kenitra. Ces projets visent l’éradication de l’habitat insalubre enraciné dans le tissu urbain, le renforcement et l’extension des infrastructures urbaines et la garantie d’un logement convenable pour les citoyens. c. Autres Operateurs La Caisse de Dépôt et de Gestion(CDG) apporte également son concours financier au CIH et aux OST. Elle participe directement au développement de la promotion immobilière, à travers ses filiales : la Compagnie Générale Immobilière, la Compagnie Immobilière et Foncière Marocaine et la Société de Promotion de l’Habitat Locatif. Outre ces intervenants, il y a lieu de citer les sociétés de promotion immobilière, les coopératives et les amicales d’habitat, les commerçants, les artisans, les propriétaires fonciers et les ménages. Afin de défendre leurs intérêts, les entreprises de la promotion immobilière se sont rassemblées dans les associations. Il s’agit de : ALPIC : Association des Lotisseurs et Promoteurs Immobiliers de Casablanca ANAIM : Association Nationale des Agents Immobiliers FNBTP : Fédération Nationale du Bâtiment et des Travaux Publics FNI : Fédération Nationale de l’Immobilier C. Analyse du Secteur DIALLO Adama Sank |Audit des stocks adapté au secteur immobilier : Particularités et Démarche 28 MEMOIRE DE FIN D’ETUDES Le secteur immobilier est l’un des plus dynamiques du tissu économique marocain. Sa participation à la croissance du PIB ne cesse de se raffermir et c’est l’un des secteurs les plus attractifs en termes d’investissements et le plus créateur d’emplois. 1. Caractéristiques économiques Le secteur immobilier est caractérisé par les éléments suivants : L’inexistence de standards et la présence d’aléas La standardisation dans le secteur immobilier est quasi-inexistante. En effet, chaque ouvrage est spécifique à la demande d’un client donné. Les aléas rencontrés sont les aléas techniques (conditions climatiques,..) et les aléas opérationnels. Pour déterminer l’impact des aléas sur la rentabilité des projets, il faut comparer les taux de marges entre des contrats de même nature. La durée du contrat La plupart des contrats du secteur immobilier sont des contrats à long terme. Cette particularité fait appelle à une spécificité comptable relative au mode de comptabilisation du résultat. C’est compte tenue de toutes ces spécificités que des réglementations juridiques, comptables et fiscales propres au secteur immobilier ont été mises en place. 2. Poids et importance économique Le secteur immobilier tient son importance de par son apport à la croissance économique, dans l’investissement national et sa contribution à la création de l’emploi. Apport du secteur immobilier à la croissance économique DIALLO Adama Sank |Audit des stocks adapté au secteur immobilier : Particularités et Démarche 29 MEMOIRE DE FIN D’ETUDES La valeur ajoutée du secteur immobilier a connu une croissance irrégulière mais remarquable autours des dix dernières années. La croissance de la valeur ajoutée du secteur est passée de 0,87% en 1999 à 3,36% 2009 avec une croissance annuelle moyenne de 6,7% sur cette période. Elle a enregistrée son plus haut niveau en 2007 avec 11,66%. Cette remarquable performance confirme le dynamisme du secteur immobilier. Ce constat se trouve corroboré par l’analyse de la contribution du secteur immobilier à la croissance du PIB. Celle-ci n’a pas cessé de croitre en passant de 3,8% en 1998 à 6,2% en 2010. Part du secteur immobilier dans l’investissement national Le secteur immobilier est considéré comme l’un des secteurs les plus attractifs en matière d’investissements. Il contribue pour près de la moitié à la FBCF (Formation Brute du Capital Fixe) globale. L’attrait de l’investissement dans le secteur immobilier se reflète au niveau de la structure des IDE (Investissement Direct à l’Étranger) reçus depuis 2001. En effet sur les 227,2 milliards de dirhams d’investissements étrangers reçus par le Maroc entre 2001 et 2009, le secteur du BTP a canalisé 17,2% soit plus de 39,1 milliards de dirhams. Contribution du secteur immobilier à la création d’emplois DIALLO Adama Sank |Audit des stocks adapté au secteur immobilier : Particularités et Démarche 30 MEMOIRE DE FIN D’ETUDES Le secteur immobilier est l’un des secteurs les plus importants en matière de création d’emploi comme l’atteste le graphique suivant : La part du secteur dans la création d’emplois n’a cessé de s’améliorer depuis 2004. Elle est passée de 10,25% en 2004 à 65,19% en 2009, avec une moyenne de près de 40,1% sur l’ensemble de la période. Il convient de signaler cependant que l’emploi dans le secteur immobilier demeure fortement influencé par la conjoncture et le statut temporaire d’une grande partie de la main-d’œuvre d’exécution. 3. Atouts et contraintes Le secteur immobilier bénéficie de nombreux avantages. Ainsi, dans le but de promouvoir le secteur immobilier, les promoteurs immobiliers personnes physiques ou morales qui réalisent des projets de 500 logements sociaux dans le cadre d’une convention avec l’État sont exonérés :  Des droits d’enregistrement et de timbres ;  Des droits d’inscriptions sur les livres fonciers ;  De l’impôt sur les sociétés ;  De l’impôt général sur le revenu ;  De la taxe d’habitation ;  De tous les impôts, taxes et contributions perçus en faveur des collectivités locales et de leurs groupements ; DIALLO Adama Sank |Audit des stocks adapté au secteur immobilier : Particularités et Démarche 31 MEMOIRE DE FIN D’ETUDES Cependant, le secteur immobilier souffre de nombreux dysfonctionnement structurel aussi bien sur le plan réglementaire, foncier, financier, fiscal que sur le plan administratif : Sur le plan réglementaire L’appareil juridique régissant le secteur immobilier a été renforcé, en 2002, par deux lois sur l’urbanisme et sur les lotissements et morcellements et récemment par la loi de la copropriété et un deuxième texte sur la Vente en État Futur d’Achèvement. Ces lois sont jugées contraignantes car elles engendrent des difficultés telles que l’insuffisance des ressources des collectivités locales pour la mise en œuvre de l’infrastructure principale tirée des plans d’aménagement, la générosité des normes de l’urbanisme et la multiplicité des acteurs intervenants dans la procédure d’instruction des dossiers d’aménagement urbain. Sur le plan Foncier La production de logements est entravée par le renchérissement du prix des terrains, l’épuisement des réserves foncières publiques dans les périphéries urbaines et le développement des filières irrégulières de production, d’occupation et de gestion des terrains de l’habitat. Sur le plan financier En plus de la modeste participation du système bancaire au financement de l’habitat, les besoins nécessaires au développement des infrastructures de logements dépassent de loin les capacités financières des institutions étatiques et locales. Il s’ajoute à ces problématiques, la mauvaise répartition des crédits entre les tranches de revenu. Ainsi, le système de financement de l’habitat économique profite principalement aux familles à revenus compris dans la tranche de 2.000 à 3.600 Dhs par mois, alors que les inferieurs à 2.000 Dhs par mois sont quasiment exclus du fait des conditions d’éligibilité non adéquates. Sur le plan fiscal DIALLO Adama Sank |Audit des stocks adapté au secteur immobilier : Particularités et Démarche 32 MEMOIRE DE FIN D’ETUDES L’aspect fiscal demeure l’handicap majeur qui entrave la production de logement. Le secteur Immobilier est soumis à une panoplie d’impôts et taxes dont certains sont à rendement aléatoire et d’autres payés à double reprises à cause de l’application des deux régimes central et local. En effet, la fiscalité représente en 15% et 20% du cout de revient d’une transaction immobilière. Sur le plan administratif La lourdeur et la lenteur de la procédure administrative, conjuguées à la bureaucratie marocaine en matière de fourniture de pièces timbrées et de documents légalisés, freinent le développement du secteur. Le retard des autorisations de lotir, de morceler, de construire, de modifier, les permis d’habiter, peuvent aller jusqu’à un an. Pour ne pas alourdir le mémoire, une analyse SWOT du secteur est présentée en annexe. 4. Défis et perspectives du secteur La cadence accélérée d’urbanisation, conjuguée à l’insuffisance des capacités d’accueil des villes, ne permet pas de compenser le déficit en logement dans le milieu urbain et la carence significative en équipement dans le milieu rural. En effet, la production en logement a été souvent en deçà de la demande en la matière provoquant, depuis plus d’une vingtaine d’années, une accumulation du déficit en habitation. Ce déficit a engendré la multiplication de l’habitat insalubre et la prolifération de la cohabitation, estimé actuellement à plus d’un million d’unités. A compter de l’année 2005, l’État s’est engagé à produire annuellement plus de 100.000 unités sociales afin d’atténuer le manque de logement économique, entrainant dans son sillage la mobilisation de plusieurs secteurs économiques tels que le ciment dont la production s’est doublée durant les dix dernières années. Ces objectifs même s’ils sont prometteurs, ne sont pas suffisants en dépit de la production de 150.000 unités sociales annuellement à l’horizon 2012, la construction de 50.000 villas économiques pour la classe moyenne, le lancement du programme national villes sans bidonvilles et la création de nouvelles villes. DIALLO Adama Sank |Audit des stocks adapté au secteur immobilier : Particularités et Démarche 33 MEMOIRE DE FIN D’ETUDES Aussi, la vision stratégique nationale devra-t-elle réviser et assouplir diligent ses documents d’urbanisme afin de combattre la lenteur administrative et réactiver l’octroi des permis d’habitat. En fait, les documents d’urbanisme nationaux sont également tenus de prendre en considération la réhabilitation des cités anciennes et la promotion de nouveaux projets d’habitat en milieu rural, en garantissant aux citoyens un logement convenable, des conditions de vie favorable et un environnement fondé sur le développement durable. La nouvelle vision stratégique nationale a trait à : La promotion d’une nouvelle politique foncière qui s’appuie sur l’élargissement du marché foncier en facilitant l’accès à de nouveaux terrains constructibles dans le cadre du programme des Zones d’Urbanisation Nouvelles (ZUN) et des Zones d’Aménagement Progressif (ZAP) ; Le développement de synergies entre les différentes parties intervenant dans la lutte contre l’habitat insalubre en vue de résorber les bidonvilles, de restructurer l’habitat clandestin et de réhabiliter les tissus anciens ; L’implication du système financier dans le financement de logement par l’allégement des conditions d’octroi de crédit, la mobilisation de ressources à long terme au profit du secteur, la création d’un fonds national de solidarité pour le logement des salariés, le renforcement des liens entre les pouvoirs publics et les promoteurs immobiliers en ficelant des partenariats et la rationalisation de la fiscalité immobilière et son adaptation aux conditions locales en vue de propulser l’investissement dans le secteur immobilier. Section 2 : Réglementation du secteur A. Aspects juridiques du secteur immobilier 1. Textes de lois régissant le secteur Les principaux textes de lois régissant le secteur sont : DIALLO Adama Sank |Audit des stocks adapté au secteur immobilier : Particularités et Démarche 34 MEMOIRE DE FIN D’ETUDES décret n°2-92-832 du 27 rebia ii 1414 (14 octobre 1993) pris pour l'application de la loi n°12-90 relative a l'urbanisme. dahir n° 1-92-7 du 15 hija 1412 (17 juin 1992) portant promulgation de la loi n°25-90 relative aux lotissements, groupes d'habitations et morcellements. la loi n° 18.00 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis. dahir n° 1-03-202 du 16 ramadan 1424 portant promulgation de la loi n° 51-00 relatif à la location - accession a la propriété immobilière. décret n°2-64-445 du 21 chaabane 1384 (26 décembre 1964) définissant les zones d'habitat économique et approuvant le règlement général de construction applicable a ces zones décret n° 2-04-757 du 14 kaada 1425 (27 décembre 2004) pris pour l'application des articles 4 et 16 de la loi n° 51-00 relative a la location accession. décret n° 2-03-852 du 18 rabii ii 1425 (7 juin 2004) pris pour l'application de l'article 12 de la loi n° 18-00 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis. 2. Le régime spécifique des responsabilités Le régime des responsabilités est relatif à la responsabilité biennale pour les menus travaux et décennale portant sur tout fait mettant en cause la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination. Le point de départ de la garantie est la réception de l’ouvrage. En fait, la reception a pour effets les éléments suivants : La constations de la réalisation des travaux prévus au marché ; La fixation limitative par les réserves, les réfections ou autres compléments restant à exécuter ; DIALLO Adama Sank |Audit des stocks adapté au secteur immobilier : Particularités et Démarche 35 MEMOIRE DE FIN D’ETUDES Le transfert au maître d’ouvrage (transfert des risques, perte partielle ou totale) des charges incombant au préalable à l’entrepreneur jusqu'à la réception ; La mise en œuvre des procédures de règlement et d’exigibilité du solde des travaux ; La prise d’effet des délais de garantie de bon fonctionnement, décennale et éventuellement contractuelle. La responsabilité biennale pour les menus travaux et la garantie contractuelle prévoient une garantie de un ou deux ans, selon les marchés à compter de la réception. Cette garantie est le plus souvent matérialisée par une caution ou une retenue de garantie appelée aussi « de bonnes fins ». Passé ce délai, la responsabilité contractuelle ou biennale de l’entreprise ne peut être mise en cause. Par ailleurs, la responsabilité décennale de l’entreprise prend effet à compter de la réception de l’ouvrage. A ce titre, il convient de rappeler que la souscription à la responsabilité décennale est obligatoire. L’entreprise peut constituer des provisions sur la base des dépenses estimées pour des interventions connues, rendues nécessaires pour la levée des réserves. Elles peuvent être aussi calculées de manière statistique. L’ensemble de ces obligations : responsabilité biennale et garantie décennale, rendent nécessaires un suivi technique, comptable et juridique, postérieur à l’achèvement des travaux et qui ne doit pas être perdu de vue par l’auditeur au profit des travaux en cours. 3. Textes specifiques Les textes specifiques concernent les lotissements, morcellement, groupe d’habitation et la vente en état futur d’achèvement. 3.1 Lotissement, morcellement et groupe d’habitation En général, la loi 25-90 est la principale loi régissant le secteur de l’immobilier au Maroc. Constituée de six(6) titres, cette loi est consacrée à la réglementation juridique DIALLO Adama Sank |Audit des stocks adapté au secteur immobilier : Particularités et Démarche 36 MEMOIRE DE FIN D’ETUDES de lotissement comme base de toute politique d’urbanisation, tout en traitant aussi du regroupement d’habitation. Le texte traite aussi dans ses articles 33-36 de la réglementation des actes de location, de vente et de partages afférentes aux lotissements, et celle relative à la construction dans ses articles 43-44. Le morcellement est soumis à une autorisation administrative dont l’importance et les modalités d’obtention sont précisées dans les articles 59-62 du même titre. 3.2 La vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) Afin de renforcer la réglementation relative à l’acquisition du logement, le législateur marocain a mis en place la loi concernant la Vente en État Futur d’Achèvement (VEFA) qui permet d’assurer une plus grande protection des droits de l’acquéreur désirant accéder à la propriété et par là encourager l’investissement dans le secteur de l’immobilier en allégeant son financement. La VEFA se distingue de la vente classique du fait qu’elle se déroule en deux temps : Selon l’article 618-3 du bulletin officiel : « la vente d’immeuble en l’état futur d’achèvement fait l’objet d’un contrat préliminaire qui peut être conclu, sous peine de nullité, soit par acte authentique, soit par acte ayant date certaine, dressé par un professionnel appartenant à une profession légale et réglementée autorisée à dresser ces actes, par la loi régissant ladite profession ». Il est donc impératif d’établir un contrat préliminaire. C’est un contrat par lequel la personne, le réservataire, réserve l’achat éventuel d’un immeuble à une autre, le réservant. Ce dernier recevra en contrepartie un dépôt de garantie d’un montant précisé par la loi. Après achèvement des travaux de construction, un contrat définitif de vente est conclu entre les deux parties conformement aux dispositions de l’article 618-3 du bulletin officiel. B. Aspects fiscaux du Secteur Immobilier DIALLO Adama Sank |Audit des stocks adapté au secteur immobilier : Particularités et Démarche 37 MEMOIRE DE FIN D’ETUDES Le secteur immobilier est assujetti à une multitude de taxes et impôts au niveau de toutes les opérations immobilières. La fiscalité immobilière se compose de la fiscalité de l’État et de la fiscalité des collectivités locales. Les principaux impôts et taxes imposés par l’État sont : Impôt sur les sociétés de 30% ; La TVA fixée à 20% ; Droits d’enregistrement et de timbre ; La taxe sur les collectivités locales concerne : La taxe sur les terrains non bâtis dont le taux est différent d’une commune à l’autre La taxe sur les services communaux ; La taxe sur les terrains urbains non bâtis ; La taxe sur les opérations de construction ; La taxe sur les opérations de lotissement. Il est à préciser que la fiscalité marocaine se caractérise les différentes lois de finances qui modifient régulièrement les bases, les taux et les champs d’application des différents impôts et taxes. 1. Les spécificités fiscales du secteur Le secteur immobilier bénéficie de certaines exonérations fiscales surtout lorsqu’il s’agit de logement social. En effet, la note circulaire 718 relative aux dispositions fiscales de la loi de finances N°48-09 pour l’année budgétaire 2010, a exonéré les promoteurs immobiliers, personnes morales ou physiques relevant du régime du résultat net réel, pour l’ensemble de leurs actes, activités et revenus afférents à la réalisation de programme de constructions de cinq cents( 500) de logements sociaux : Des droits d’enregistrement et de timbre ; De doits d’inscription sur les livres fonciers ; DIALLO Adama Sank |Audit des stocks adapté au secteur immobilier : Particularités et Démarche 38 MEMOIRE DE FIN D’ETUDES De la taxe sur la valeur ajoutée ; De l’impôt sur les sociétés ; De l’impôt général sur le revenu ; Les promoteurs immobiliers bénéficiant de ces exonérations sont ceux qui réalisent leurs opérations dans le cadre d’une convention conclue avec l’État, assortie d’un cahier de charges, en vue de réaliser des programmes de construction de 500 logements sociaux, étalé sur une période de cinq ans courant à compter de la date de délivrance de l’autorisation de construire. Au sens de l’article 92 (I- 28°) du C.G.I. tel que modifié et complété par l'article 7 de la loi de finances pour l'année budgétaire 2010, le logement social est une unité d’habitation dont la superficie couverte est comprise entre 50 et 100 m2 et le prix de cession n’excède pas 250.000 DH, hors taxe. A défaut de réalisation dans le délai imparti du programme de construction de logements sociaux, en totalité ou en partie, dans les conditions prévues à l'article 247XVI du C.G.I. et la convention conclue dans ce cadre, les promoteurs immobiliers sont passibles de la sanction de 15% du montant de la taxe exigible relative au chiffre d’affaires réalisé au titre des logements sociaux, conformément aux dispositions de l’article 191- III du C.G.I. 2. Les impôts de droit commun 2.1 L’impôt sur les sociétés Sont exclus du champ d’application de l’impôt sur les sociétés selon l’article 3 du CGI, les sociétés immobilières, quelque soit leur forme, dont le capital est divisé en parts sociales ou actions nominatives : DIALLO Adama Sank |Audit des stocks adapté au secteur immobilier : Particularités et Démarche 39 MEMOIRE DE FIN D’ETUDES Lorsque leur actif est constitué soit d’une unité de logement occupée en totalité ou en majeure partie par les membres de la société ou certains d’entre eux, soit d’un terrain à cette fin ; Lorsqu’elles ont pour seul objet l’acquisition ou la construction, en leur nom, d’immeubles collectifs ou d’ensembles immobiliers, en vue d’accorder statutairement à chacun de leurs membres, nommément désigné, la libre disposition de la fraction d’immeuble ou d’ensemble immobilier correspondant à ses droits sociaux. Les sociétés immobilières visées ci-dessus sont appelées « sociétés immobilières transparentes ». Pour les personnes assujetties à l’IS, le taux appliqué est celui du droit commun à savoir 30% du résultat fiscal selon la loi de finances 2011. 2.2 L’impôt sur le revenu L’impôt sur le revenu concerne notamment le revenu foncier ainsi que le profit foncier : a) Définition des revenus et profits fonciers Sont considérés comme revenus fonciers pour l'application de l'impôt sur Le revenu, les revenus provenant de la location : Des immeubles bâtis et non bâtis et des constructions de toute nature; Des propriétés agricoles, y compris les constructions et le matériel fixe et mobile y attachés ; La valeur locative des immeubles et constructions que les propriétaires mettent gratuitement à la disposition des tiers. Les indemnités d’éviction versées aux occupants des biens immeubles par les propriétaires desdits biens. DIALLO Adama Sank |Audit des stocks adapté au secteur immobilier : Particularités et Démarche 40 MEMOIRE DE FIN D’ETUDES Sont considérés comme profits fonciers pour l'application de l’impôt sur le revenu, les profits constatés ou réalisés à l’occasion : De la vente d'immeubles situés au Maroc ou de la cession de droits réels immobiliers portant sur de tels immeubles ; De l’expropriation d’immeuble pour cause d’utilité publique ; De l'apport en société d'immeubles ou de droits réels immobiliers ; De la cession à titre onéreux ou de l'apport en société d'actions ou de parts sociales nominatives émises par les sociétés, à objet immobilier, réputées fiscalement transparentes ; De la cession, à titre onéreux, ou de l’apport en société d’actions ou de Parts sociales des sociétés à prépondérance immobilière. Du partage d'immeuble en indivision avec soulte. Dans ce cas, l'impôt ne s'applique qu'au profit réalisé sur la cession partielle qui donne lieu à la soulte ; Des cessions à titre gratuit portant sur les immeubles, les droits réels immobiliers et les actions ou parts ; b) Exclusion du champ d’application de l’impôt Il est exclu du champ d’application de l'impôt, la valeur locative des immeubles que les propriétaires mettent gratuitement à la disposition : De leurs ascendants et descendants, lorsque ces immeubles sont affectés à l'habitation des intéressés ; Des administrations de l'État et des collectivités locales, des hôpitaux publics ; Ne sont pas assujettis à l'impôt sur le revenu au titre des profits fonciers : Les profits immobiliers réalisés par les personnes physiques ou les personnes morales ne relevant pas de l'impôt sur les sociétés, lorsque ces profits sont compris dans la catégorie des revenus professionnels L’annulation d’une cession effectuée suite à une décision judiciaire ayant force de chose jugée ; DIALLO Adama Sank |Audit des stocks adapté au secteur immobilier : Particularités et Démarche 41 MEMOIRE DE FIN D’ETUDES La résiliation à l’amiable d’une cession d’un bien immeuble, lorsque cette résiliation intervient dans les vingt quatre (24) heures de la cession initiale. c) Exonérations Sont exonérés de l'impôt : Les revenus provenant de la location des constructions nouvelles et additions de construction, pendant les trois années qui suivent celle de l'achèvement desdites constructions ; Le profit réalisé par toute personne qui effectue dans l'année civile des cessions d'immeubles dont la valeur totale n'excède pas 60.000 dirhams ; Le profit réalisé sur la cession d'un immeuble ou partie d'immeuble occupé à titre d'habitation principale depuis au moins huit ans au jour de ladite cession, par son propriétaire ou par les membres des sociétés à objet immobilier réputées fiscalement transparentes. Toutefois, une période de six (6) mois à compter de la date de la vacance du logement est accordée au contribuable pour la réalisation de l’opération de cession. Le profit réalisé à l'occasion de la cession du logement social occupé par son propriétaire à titre d’habitation principale depuis au moins quatre (4) ans au jour de ladite cession. d) Base d’imposition des revenus et profits fonciers Revenu foncier brut = Montant total brut des loyers + dépenses incombant au propriétaire et mises à la charge des locataires – charges supportées par le propriétaire pour le compte des locataires Revenu net imposable = Revenu foncier brut * 40% Profit net imposable = (Prix de cession – frais de cession) – (Prix d’acquisition + frais d’acquisition+ dépenses d’investissement+intérêts) 2.3 La TVA Immobilière DIALLO Adama Sank |Audit des stocks adapté au secteur immobilier : Particularités et Démarche 42 MEMOIRE DE FIN D’ETUDES Selon le CGI 2011, sont soumis à la TVA : Les entrepreneurs de travaux immobiliers qui édifient des ouvrages immobiliers au profit de tiers; Les lotisseurs qui procèdent à des travaux d'aménagement ou de viabilisation de terrains à bâtir; Les promoteurs immobilier qui, sans avoir la qualité d'entrepreneur de travaux immobiliers, procèdent ou font procéder à l'édification d'un ou de plusieurs immeubles destinés à la vente ou à la location. Les livraisons à soi-même sont exonérées de la TVA. Il s’agit des livraisons à soi-même de construction dont la superficie couverte n'excède pas 300 m2, effectuées par toute personne physique, à condition que ladite construction porte sur une unité de logement indivisible ayant fait l’objet de délivrance d’une autorisation de construire et doit être affectée à l'habitation principale de l'intéressé pendant une durée de quatre ans courant à compter de la date du permis d'habiter ou de tout autre document en tenant lieu. Cette exonération est aussi applicable également aux : Sociétés civiles immobilières constituées par les membres d'une même famille pour la construction d'une unité de logement destinée à leur habitation personnelle principale ; Personnes physiques et morales qui édifient dans le cadre d'un programme agréé, des constructions destinées au logement de leur personnel.  Fait générateur de la TVA Immobilière Le fait générateur de la TVA immobilière est constitué par l’encaissement total ou partiel du prix des travaux quelle que soit leur destination (achat de matières premières, …). En cas de livraison à soi-même, le fait générateur correspond à DIALLO Adama Sank |Audit des stocks adapté au secteur immobilier : Particularités et Démarche 43 MEMOIRE DE FIN D’ETUDES l’utilisation du produit ou à l’achèvement des travaux (c’est-à-dire la réunion des conditions d’utilisation du bien ou encore de son inscription à un compte d’actif).  Base imposable de la TVA Immobilière La base imposable pour les travaux immobiliers est constituée par le montant des marchés, mémoires ou factures des travaux exécutés ou par le prix de revient en cas de livraison à soi-même. 3. La fiscalité des collectivités locales La fiscalité des collectivités locales sont instituées au profit des communes urbaines et locales. Dans le secteur immobilier, elle concerne : La taxe d’habitation ; La taxe sur les terrains non bâtis ; La taxe sur les opérations de construction ; La taxe sur les opérations de lotissement ; La taxe de services communaux Toutefois, en ce qui concerne les communes rurales : La taxe d’habitation, la taxe de services communaux et la taxe sur les opérations de lotissement ne sont dues que dans les centres délimités, les zones périphériques des communes urbaines ainsi que dans les stations estivales, hivernales et thermales dont le périmètre de taxation est délimité par voie réglementaire ; La taxe sur les terrains urbains non bâtis n'est due que dans les centres délimités disposant d’un document d’urbanisme. 3.1 La taxe d’habitation DIALLO Adama Sank |Audit des stocks adapté au secteur immobilier : Particularités et Démarche 44 MEMOIRE DE FIN D’ETUDES La taxe d’habitation porte annuellement sur les immeubles bâtis et constructions de toute nature occupés en totalité ou en partie par leurs propriétaires à titre d’habitation principale ou secondaire ou mis bénévolement, par lesdits propriétaires, à la disposition de leurs conjoints, ascendants ou descendants, à titre d’habitation, y compris le sol sur lequel sont édifiés lesdits immeubles et constructions et les terrains y attenant, tels que cours, passages, jardins lorsqu’ils en constituent des dépendances immédiates. Lorsque les terrains attenants aux constructions ne sont pas aménagés, ou lorsque ces aménagements sont peu importants, la superficie à prendre en considération pour la détermination de la valeur locative est fixée au maximum à cinq (5) fois la superficie couverte de l’ensemble des bâtiments. La taxe d’habitation s’applique : À l’intérieur des périmètres des communes urbaines ; Dans les zones périphériques desdites communes conformément à la loi n° 1290 relative à l’urbanisme ; Dans les centres délimités, désignés par voie réglementaire ; Dans les stations estivales, hivernales et thermales dont le périmètre de taxation est délimité par voie réglementaire. La taxe d’habitation est assise sur la valeur locative (VL) des immeubles déterminés par voie de comparaison ou d’appréciation directe, par la commission de recensement. La VL est révisée tous les 5 ans avec une augmentation de 2%. Elle est établie au nom du propriétaire ou de l’usufruitier et à défaut, au nom du possesseur ou de l’occupant. Un abattement de 75% est applicable aux immeubles occupés à titre d’habitation principale par leurs propriétaires ou ascendants et descendants à titre gratuit et aux marocains résidents à l’étranger lorsqu’il est conservé à titre d’habitation principale ou occupé à titre gratuit par leur conjoint, ascendants ou descendants. Barème de taxation par tranche de valeur Tranche de VL en DH Taux Somme à déduire DIALLO Adama Sank |Audit des stocks adapté au secteur immobilier : Particularités et Démarche 45 MEMOIRE DE FIN D’ETUDES 0-5000 0% 0 5001-20 000 10% 500 20 001- 40 000 20% 2 500 Au-delà de 40 000 30% 6 500 3.2 La taxe des services communaux La taxe de services communaux est établie annuellement au lieu de situation des immeubles soumis à cette taxe, au nom du propriétaire ou de l’usufruitier et à défaut, au nom du possesseur ou de l’occupant sur : Les immeubles bâtis et les constructions de toute nature ; Le matériel, outillage et tout moyen de production relevant de la taxe professionnelle. Ne sont pas soumis à la taxe de services communaux, les redevables bénéficiant de l’exonération totale permanente de la taxe d’habitation et de la taxe professionnelle La taxe de services communaux est assise : En ce qui concerne les immeubles soumis à la taxe d’habitation et à la taxe professionnelle y compris ceux qui bénéficient de l’exonération permanente ou temporaire, sur la valeur locative servant de base au calcul desdites taxes ; En ce qui concerne les immeubles non soumis à la taxe d’habitation, sur le montant global des loyers lorsque lesdits immeubles sont donnés en location ou sur leur valeur locative lorsqu’ils sont mis gratuitement à la Disposition de tiers. Les taux de la taxe de services communaux sont fixés comme suit : 10,50 % de la valeur locative, pour les biens situés dans le périmètre des communes urbaines, des centres délimités, des stations estivales, hivernales et thermales ; 6,50 % de ladite valeur locative pour les biens situés dans les zones périphériques des communes urbaines. DIALLO Adama Sank |Audit des stocks adapté au secteur immobilier : Particularités et Démarche 46 MEMOIRE DE FIN D’ETUDES Le produit de la taxe de services communaux est réparti par les services du recouvrement comme suit : 95 % aux budgets des communes; 5 % aux budgets des régions. 3.3 La taxe sur les terrains urbains non bâtis La taxe sur les terrains urbains non bâtis porte sur les terrains urbains non bâtis situés à l’intérieur des périmètres des communes urbaines et les centres délimités disposant d’un document d’urbanisme, à l’exclusion des terrains nus affectés à une exploitation professionnelle ou agricole de quelle que nature qu’elle soit dans la limite de cinq (5) fois la superficie des terrains exploités. Sont exonérés temporairement de la taxe sur les terrains urbains non bâtis : Les terrains situés dans les zones dépourvues de l’un des réseaux de distribution d’eau et d’électricité, au vu d’un document administratif attestant l’inexistence de l’un des réseaux, délivrée par l‘administration ou l’organisme chargés de la réalisation ou de l’exploitation de ces réseaux ; Les terrains situés dans les zones frappées d’interdiction de construire Les terrains faisant objet d’une autorisation de lotir ou de construire pour une durée de trois (3) années à compter du premier janvier de l’année qui suit celle de l’obtention de l’autorisation de lotir ou de construire ; La taxe est assise sur la superficie du terrain au mètre carré. Chaque fraction de mètre carré étant comptée pour un mètre carré entier. Les tarifs de la taxe sur les terrains urbains non bâtis sont fixés comme suit :  Zone immeuble de……………………………………………………………4 à 20 dh/m2;  Zones villa, zone logement individuel et autres zones de……………2 à 12 dh/m2. 3.4 La taxe sur les opérations de construction DIALLO Adama Sank |Audit des stocks adapté au secteur immobilier : Particularités et Démarche 47 MEMOIRE DE FIN D’ETUDES La taxe sur les opérations de construction s’applique aux opérations de construction, de reconstruction et d’agrandissement de toute nature ainsi qu’aux opérations de restauration qui nécessitent une autorisation de construire. La taxe est due par le bénéficiaire de l’autorisation de construire. La taxe sur les opérations de construction est calculée sur la superficie au mètre carré couvert. Chaque fraction de mètre carré étant comptée pour un mètre carré (m²) entier. La taxe est payable une seule fois lors de la délivrance de l’autorisation de construire. Les tarifs de la taxe sont fixés comme suit : Immeubles collectifs de logements ou ensembles immobiliers, immeubles à usage industriel, commercial, professionnel ou administratif : ….de 10 à 20 dh/m² ; Logements individuels : …………………………………….de 20 à 30 dh/m². 3.5 La taxe sur les opérations de lotissement La taxe sur les opérations de lotissement s’applique à toutes les opérations de lotissement. La taxe est due par les bénéficiaires de l’autorisation de lotir. La taxe est assise sur le coût total des travaux d’équipement du lotissement, hors taxe sur la valeur ajoutée. Le taux de la taxe est fixé de 3% à 5% du coût total des travaux d’équipement du lotissement. C. Aspects comptables du secteur immobilier 1. Les apports du PCSI Le Maroc a entrepris des reformes et actions visant à moderniser l’environnement juridique et économique de l’entreprise. Sur le plan comptable, un effort considérable été effectué qui s’est traduit notamment par : l’adoption en 1992 de la loi comptable 9.88 relative aux obligations comptables des commerçants, promulguée par le Dahir n° 1-92-138 du 25 décembre 1992, qui a édicté des règles répondant aux standards internationaux ; DIALLO Adama Sank |Audit des stocks adapté au secteur immobilier : Particularités et Démarche 48 MEMOIRE DE FIN D’ETUDES la promulgation de la loi n° 17.95 sur les sociétés anonymes ; la loi du 13/02/1997, relative aux autres sociétés commerciales et la loi n° 1595 du 1/08/1996, relative au nouveau code de commerce qui comportent des prescriptions visant une plus grande transparence des affaires : certification des comptes, publication des informations financières, responsabilisation des dirigeants etc.…. Dans le même cadre, des plans comptables sectoriels ont été adoptés par le Conseil National de la Comptabilité (CNC) : OPCVM, entreprises d’assurance, établissements de crédit, coopératives, titrisation des créances hypothécaires, État. Le secteur immobilier ne pouvant rester Département de l’Habitat comptable propre au et de en marge de l’Urbanisme a cette mouvance, le initié l’élaboration d’un plan secteur immobilier, couvrant aussi bien les entreprises publiques que privées. En plus de ces considérations, trois facteurs ont favorisé l’élaboration de ce plan : les opérations de production immobilière comportent des particularités qui les différencient des entreprises d’autres secteurs, comme le démontre, à titre d’exemple :  Leur cycle de production dépassant généralement une année,  L’importance de leurs stocks et des charges financières,  La possibilité de vente avant l’achèvement,  La spécificité d’évaluation des stocks à l’achèvement (prise en charge des dépenses restant à effectuer). Les Organismes Sous Tutelle (OST) du Ministère de l’Habitat et de l’Urbanisme ont utilisé, jusqu’en 1998, comme référentiel comptable un mémorandum datant de 1982 qui ne répondait plus aux besoins comptables et fiscaux ; le Département de l’Habitat et de l’Urbanisme a élaboré un manuel des procédures comptables applicable à partir pour les Organismes sous sa tutelle, rendu de l’exercice comptable 1999, en vue de remédier à DIALLO Adama Sank |Audit des stocks adapté au secteur immobilier : Particularités et Démarche 49 MEMOIRE DE FIN D’ETUDES l’absence de normes comptables en la matière et d’unifier les pratiques dans le secteur public. Compte tenu de l’expérience acquise au niveau des OST, le Département de l’Habitat et de l’Urbanisme, a demandé au Conseil National de la Comptabilité (CNC) l’institution d’une Commission Technique Spécialisée (CTS) pour élaborer un plan comptable propre au secteur immobilier. Le CNC a décidé lors de sa VIème Assemblée Plénière, tenue le 15 juillet 1999, la création de cette CTS dont la présidence a été confiée à ce Département. En plus des objectifs énoncés par le CGNC, le PCSI est conçu de façon à satisfaire les objectifs spécifiques au secteur de l’immobilier, notamment : Mettre en relief les concepts et conventions spécifiques au secteur ; Unifier les modes de comptabilisation des opérations immobilières ; Produire des informations pertinentes permettant de comparer dans le temps et dans l’espace les performances économiques et financières des entreprises du secteur. Afin de mieux appréhender les apports du PCSI, une comparaison entre les dispositions du nouveau code et les règles du Code Général de Normalisation Comptables est présentée tant au niveau du fond : Provisions pour dépréciation de stocks ; Incorporation des charges financières au cout de production ; Incorporation des charges commerciales et publicité ; Honoraires et frais ; Provisions pour travaux restant à effectuer Qu’au niveau de la forme : Dérogation relative au plan des comptes Variation des stocks 1.1 Au niveau du fond DIALLO Adama Sank |Audit des stocks adapté au secteur immobilier : Particularités et Démarche 50 MEMOIRE DE FIN D’ETUDES 1.1.1 Provisions pour dépréciation des stocks Les dispositions du CGNC En application du principe de prudence, est retenue comme valeur comptable nette dans le bilan, la valeur d’entrée ou si elle lui est inferieure, la valeur actuelle. Si la valeur actuelle est inferieure à la valeur d’entrée, il est appliqué à cette dernière une correction en diminution sous forme d’une « provision pour dépréciation ». Les dispositions du PCSI Compte tenue du mode de comptabilisation des couts de revient, le PCSI précise que l’évaluation des provisions pour dépréciations des stocks et en cours doit être calculée en respectant, notamment, le principe de prudence. A ce titre, il est essentiel de vérifier que le cout des stocks reste constamment inferieur à la valeur probable de vente, frais de commercialisation déduite. Une comparaison périodique de ce cout avec les tarifs de vente pratiqués permet une appréciation rapide de la situation du bien en stock. Pour être pris en considération, ce tarif doit exprimer la situation réelle du marché. En cas de difficultés de vente de certains projets immobiliers, l’entreprise est tenue de s’assurer de l’opportunité de constater des provisions pour dépréciation des stocks. A cet effet, l’entreprise doit mettre en place des procédures permettant la détection et la dépréciation comptable des valeurs non réalisables et des opérations à risques, notamment par la mise en place des procédures de suivi des couts par programme, et une mise à jour du cout prévisionnel des programmes à la clôture de chaque exercice . Ce cout sera comparé au prix de vente net de frais de vente directs estimés afin de dégager les provisions éventuelles à constater. La provision pour dépréciation doit être constituée, même pour les programmes en cours de réalisation, s’il parait probable qu’ils se solderont par des déficits. De même, les frais ultérieurs générés par les invendus, du fait des méventes, devraient faire l’objet d’une provision dès lors que leur montant s’avère supérieur au montant du DIALLO Adama Sank |Audit des stocks adapté au secteur immobilier : Particularités et Démarche 51 MEMOIRE DE FIN D’ETUDES bénéfice prévisionnel à dégager sur la cession des dits invendus. Le PCSI rappelle que la constations comptable des provisions devra faire la distinction entre les provisions pour dépréciation des stocks et celle pour risques et charges. En pratique, et afin d’estimer les dites provisions d’une manière raisonnable, une réunion avec les services techniques de la société et les responsables de la commercialisation s’impose et permettrait en principe d’éclairer les comptables sur l’éventualité de constater de telles provisions. 1.1.2 Incorporation des charges financières au cout de production Dispositions du CGNC Le CGNC prévoit la possibilité, pour les entreprises dont le cycle normal de production est supérieur à douze mois, d’inclure dans le cout de production les charges financières courues pendant la période de production et relatives à des dettes contractées pour le financement spécifique desdites productions. Dispositions du PCSI La principale innovation du PCSI en matière d’incorporation des charges financières au cout de production des opérations immobilières réside dans l’utilisation de la dérogation prévue par le CGNC. Le cycle de production dans le secteur immobilier étant généralement supérieur à une année. Les charges financières à incorporer devraient concerner des emprunts spécialement contractés pour la réalisation d’un ou plusieurs projets immobiliers. DIALLO Adama Sank |Audit des stocks adapté au secteur immobilier : Particularités et Démarche 52 MEMOIRE DE FIN D’ETUDES Dans le cas où les emprunts financeraient simultanément plusieurs opérations, les charges financières seront affectées, par répartition entre ces opérations en justifiant, au niveau de l’E.T.I.C, les modalités de répartition. Durée d’incorporation des charges financières L’incorporation a lieu jusqu’à l’achèvement de l’opération (construction-lotissement). La durée d’incorporation des charges financières au cout de production est subordonnée à la détermination de la date d’achèvement qu’il convient de retenir. L’achèvement technique doit générer l’achèvement comptable. Pour la réserve foncière, l’incorporation des charges financières au cout des terrains est opérée à partir de la matérialisation de la décision d’acquisition par le versement partiel ou total du prix d’achat entre les mains d’un notaire. Pour les lotissements, l’incorporation des charges financières au cout des stocks est effectuée à partir de la date de la première autorisation de lotir. Pour les constructions, le fait générateur de l’incorporation des charges financières est constitué par la date de délivrance du permis de construire. 1.1.3 Incorporation des charges commerciales et publicité Dispositions du CGNC Les charges de distribution ne sauraient en aucun cas être portées dans les couts de production. Dispositions du PCSI Le PCSI est venu trancher le problème crucial relatif aux charges commerciales et publicitaires en précisant le traitement à réserver à chaque nature afin d’unifier la pratique sectorielle. Les charges de commercialisation telles que celles relatives au fléchage et à la signalisation d’un chantier, à l’aménagement des bureaux de vente provisoires ou d’appartements-témoins, aux plaquettes commerciales et à la publicité de lancement DIALLO Adama Sank |Audit des stocks adapté au secteur immobilier : Particularités et Démarche 53 MEMOIRE DE FIN D’ETUDES de programme constituent un des éléments du cout du projet. Elles sont ainsi incluses dans les stocks. Dans les projets de grande envergure, la construction et l’aménagement d’un complexe de vente pourra être considérée comme une immobilisation amortissable sur la durée d’utilisation dudit complexe. Le meme traitement peut être appliqué aux frais de publicité et de prospection de ces grands projets. L’usage de cette option devra être explicitée et justifiée au niveau de l’ETIC. En revanche, le cout d’une publicité générale et les couts directs liés à la vente (rémunération, commissions sur vente) ne sont pas inclus dans le cout des stocks et constituent des charges. A l’arrêté des comptes, il ya lieu de retraiter en charges constatées d’avance les frais de commercialisation se rapportant a des programmes non encore livrés. 1.1.4 Honoraires et Frais Dispositions du CGNC Le cout de production des biens ou des services en stock est formé de la somme : - Des couts d’acquisitions des matières et fournitures utilisées pour la production de l’élément ; - Des charges directes de production telles les charges de personnel, les services extérieurs, les amortissements,… - Des charges indirectes de production dans la mesure où il est possible de les rattacher raisonnablement à la production de l’élément et qui ont été engagées pour amener les produits à l’endroit et dans l’état où ils se trouvent. Toutefois, ce cout de production réel et complet ne comprends pas, sauf conditions spécifiques de l’activité à justifier dans l’ETIC : - Les frais d’administration générale de l’entreprise ; - Les frais de stockage des produits ; - Les frais de recherche et développement ; DIALLO Adama Sank |Audit des stocks adapté au secteur immobilier : Particularités et Démarche 54 MEMOIRE DE FIN D’ETUDES - Les charges financières ; Dispositions du PCSI Une des particularités du Secteur Immobilier réside dans le fait que l’ensemble des travaux fait appel à des prestataires de services dans différents domaines de compétences et les montants des honoraires versés a ces consultants est d’une importance significative. Ces honoraires ont trait à des études directement liées à la réalisation du projet. Le caractère direct de ces prestations fait qu’elles soient incorporées au cout du projet. En effet, le PSCI précise que les honoraires et frais hors fonctionnement, pouvant être rattachés à des programmes en cours de réalisation, sont compris dans le cout de revient. Il s’agit notamment des frais suivants :  Assurances propres aux programmes ;  Honoraires des architectes ;  Honoraires des avocats ;  Honoraires des notaires ;  Frais de courtage ;  Frais d’expertise ;  Frais juridiques ;  Frais d’appels d’offres ;  Annonces et insertions propres aux programmes en cours Ces frais sont à comptabiliser directement dans les comptes de stocks. Les autres honoraires de conseils, d’audit, de commissariat aux comptes ainsi que les frais d’actes et de contentieux sont comptabilisés en charges de l’exercice. 1.1.5 Les provisions pour travaux restant à effectuer Les provisions pour travaux restant à effectuer correspondent au cout des travaux à effectuer postérieurement à la constatation de l’achèvement d’un programme pour permettre d’arrêter le cout total du projet. DIALLO Adama Sank |Audit des stocks adapté au secteur immobilier : Particularités et Démarche 55 MEMOIRE DE FIN D’ETUDES Ces dépenses, connues dans leur principe, ne peuvent être chiffrés avec précision au moment de l’achèvement des opérations. Il s’agit notamment : Des révisions de prix basées sur des indices non encore arrêtés ; Des travaux de finition ou de parachèvement des ouvrages dont la nécessité est apparue à la fin du chantier ; De la réparation de malfaçons ou autres, dont le montant ne peut être répercuté aux entreprises, architectes ou assureurs ; Des travaux d’aménagement des abords qui peuvent s’étaler sur une durée assez longue après la vente du programme concerné ou encore des travaux dont la réalisation immédiate ne peut être affectée au regard de l’état d’avancement du projet telle que la porte d’entrée, les plantations sur les voies d’accès, les revêtements des voies intérieures,… Ces provisions doivent également comprendre les dotations pour acquisition de terrain permettant de couvrir un éventuel litige sur la fixation des prix des terrains déjà aménagés ou construits par l’entreprise, et dont la propriété n’est pas encore transférée (apurement de l’assiette foncière). Les charges correspondantes doivent être évaluées et comptabilisées en majoration du cout de revient, à l’exclusion : Des couts commerciaux et de publicité à venir postérieurement à la date d’achèvement ; Des frais financiers postérieurs à l’achèvement ; Des charges d’entretien et de copropriété des logements invendus ; Des frais internes de gestion de l’entreprise après l’achèvement. Les travaux qui restent à effectuer doivent l’objet de notes détaillées permettant d’apprécier la réalité et le montant de la provision à constituer. La détermination du montant de la provision pourrait être basée sur les données statistiques fondées sur les dépenses engagées dans le passé et rapportées au cout définitif des projets achevés ou estimation faites par le bureau d’études, consultants ou encore devis établis par les entreprises. DIALLO Adama Sank |Audit des stocks adapté au secteur immobilier : Particularités et Démarche 56 MEMOIRE DE FIN D’ETUDES Il convient de mentionner dans l’ETIC les méthodes utilisées pour le calcul des provisions et leurs montants par catégories de projet. 1.2 Au niveau de la forme 1.2.1 Dérogation relative au plan des comptes Sur le plan de la forme et par dérogation aux règles et du plan des comptes prévus par le CGNC, le PCSI a prévu deux nouveaux comptes pour les produits encours sortis et les produits finis sortis avec un « 9 » en quatrième position, ce qui déroge au respect des numéros et intitulés des comptes obligatoires jusqu’au quatrième chiffre dans le CGNC. En effet, comte tenue de la durée de production dans le secteur, l’évaluation des stocks est généralement effectuée selon la méthode de l’inventaire permanent. Cette évaluation peut aussi se faire par la méthode de l’inventaire intermittent. La règle de tenue des comptes en inventaire permanent est complétée par l’obligation de faire apparaitre dans la comptabilité générale le cout historique cumulé de chaque opération jusqu’à sa complète sortie du stock. Pour permettre l’application de cette règle, il ya lieu d’associer à chaque compte de stock, un compte spécial au crédit duquel sont comptabilisés les sorties. Ce compte est identifié par « 9 » en quatrième position de la codification. Ce compte enregistre les sorties de stock et permet de conserver dans le compte principal le cout de revient cumulé. En fin d’opération, ces comptes s’équilibrent. Ils sont alors tous soldés, les uns par les autres, après la livraison du dernier produit (lot, logement ou commerce…). Chaque compte de stock étant affecté d’un compte créditeur, les sorties de stock sont comptabilisés au crédit du compte par l’écriture : 7132. variation de stock. Immeuble achevé DIALLO Adama Sank |Audit des stocks adapté au secteur immobilier : Particularités et Démarche 57 MEMOIRE DE FIN D’ETUDES 3159. produits finis sortis Le compte 3159 « produits finis sortis » étant associé au compte débiteur 315 « stocks des produits achevés », la différence entre les soldes de ces comptes donne le stock des produits achevés non encore livrés. Les stocks seront dans la mesure du possible, éclatés par nature de couts. Les flux de dépenses transiteront par les comptes de charges selon la méthode exposée ci-après : Au cours de l’exercice, le cout des travaux est enregistré au débit des comptes de stocks (pour le montant hors taxes récupérables) par le crédit des comptes fournisseurs, et c’est seulement en fin d’année, qu’une écriture de reconstitution des flux sera enregistrée. Ainsi, à la clôture de l’exercice, le total des mouvements de l’exercice apparaissant au débit de chaque sous-compte de stocks est passé en une seule écriture dans chaque compte de charges. 1.2.2 Variation des stocks Cette dérogation concerne le traitement des variations de stocks en matière d’opérations propres. En effet, compte tenu de la composition du cout du stock, la variation des stocks au cours d’un exercice ne sera pas cherchée en totalité dans le poste 713 « variation des stocks de produits » mai sera constituée par la somme des éléments suivants : 713 : variation des stocks 7197 : transferts de charges, correspondant à la commission d’intervention sur opérations propres 7397 : transferts des charges financières, correspondant à l’imputation des frais financiers aux couts des stocks. 2. Traitement comptable des spécificités comptables du secteur immobilier 2.1 Les contrats à long terme DIALLO Adama Sank |Audit des stocks adapté au secteur immobilier : Particularités et Démarche 58 MEMOIRE DE FIN D’ETUDES Compte tenu de son cycle de production qui est long, la principale problématique du secteur consiste à savoir selon quelles modalités et notamment à quel moment il convient de comptabiliser le résultat en respectant les principes de prudence, de permanence des méthodes et de séparation des exercices. Au Maroc, il existe trois méthodes de constations du résultat : La méthode à l’achèvement des travaux Les méthodes du bénéfice à l’avancement des travaux La méthode à l’avancement des travaux a. La méthode à l’achèvement des travaux Cette méthode consiste à ne comptabiliser le chiffre d’affaires et le résultat qu’au terme de l’opération (lors du transfert de propriété). Conditions d’application Aucune condition n’est subordonnée à cette méthode, le chiffre d’affaires et le résultat n’étant dégagés qu’à la fin des travaux. Comptabilisation En cours de travaux : - Les dépenses relatives sont enregistrées en charges ; - Les travaux encours se rapportant au contrat à terme sont valorisés au cout de production et constatés à la clôture de chaque exercice. L’exécution partielle du contrat est ainsi sans incidence sur le résultat. En fin de contrat, le produit total est constaté suite à la réception des travaux et/ou services par le client. Le degré d’avancement dans l’exécution du contrat, à la date de clôture, n’est pas pris en considération dans cette méthode. Cependant, et afin de respecter le principe de prudence, il ya lieu d’évaluer le résultat final par contrat dans le but de pouvoir constituer les provisions nécessaires. DIALLO Adama Sank |Audit des stocks adapté au secteur immobilier : Particularités et Démarche 59 MEMOIRE DE FIN D’ETUDES La perte latente constatée à la clôture de l’exercice est à comptabiliser en provision pour dépréciation des encours. La perte supplémentaire, évaluée à la clôture de l’exercice pour la totalité du contrat, est à comptabiliser en provision pour risque. b. La méthode du bénéfice à l’avancement Elle consiste à constater à la clôture de chaque exercice le résultat sur chaque opération même partiellement exécutée, le chiffre d’affaires n’est constaté qu’à la fin du contrat. L’application de cette méthode résulte des dispositions de l’article 17 de la loi 9-88 relative aux obligations comptables des commerçants. Conditions d’application Selon le CGNC, la prise en compte d’un produit net en cours de l’exaction d’un contrat à terme implique qu’un bénéfice global puisse être estimé avec une sécurité suffisante. Pour qu’il en soit ainsi, il faut en règle générale que les conditions suivantes soient remplies au moment de l’arrêté des comptes : - Le prix de vente doit être connu avec suffisamment de certitude en tenant compte de toutes les probabilités de baisse susceptibles d’intervenir ; - L’avancement dans la réalisation du contrat est suffisant pour que des prévisions raisonnables puissent être réalisées sur la totalité des couts qui interviendront dans le cout de revient final du produit livré ou du service rendu. Selon le CGNC, le point à partir duquel cet avancement est considéré comme suffisant peut être déterminé par référence à des clefs techniques particulières à chaque secteur d’activité. Comptabilisation En cours d’exécution des travaux : - Les charges sont comptabilisées normalement ; - Les travaux en cours sont constatés à leur cout de production. Aucun chiffre d’affaires n’est dégagé ; DIALLO Adama Sank |Audit des stocks adapté au secteur immobilier : Particularités et Démarche 60 MEMOIRE DE FIN D’ETUDES - Les bénéfices partiels sont constatés en résultat ; - L’estimation du bénéfice net partiel s’effectue en appliquant un pourcentage d’avancement au bénéfice prévu à terminaison. Le CGNC stipule que l’entreprise doit justifier le bien fondé du pourcentage d’avancement retenu. Le pourcentage peut être déterminé soit par :  Le rapport :  Des mesures physiques ou études permettant d’évaluer le volume des travaux ou services exécutés En fin de contrat, lors de la facturation de l’ensemble des travaux résultant du contrat, le chiffre d’affaires qui en résulte est constaté et les bénéfices partiels comptabilisés antérieurement sont annulés. c. La méthode à l’avancement des travaux La méthode consiste à constater à la clôturée chaque exercice l’ensemble des produits et des charges de production liés à une opération sur la base d’un pourcentage d’avancement. Conditions d’application La condition relative à la capacité de l’entreprise d’évaluer avec une sécurité suffisante de bénéfice globale de l’opération telle qu’elle est mentionnée à l’article 17 de la loi 988 relative aux obligations comptables des commerçants, peut ne pas être constituer une entrave à l’utilisation de cette méthode. En effet, il s’agit d’une condition à remplir avant de pouvoir comptabiliser un bénéfice réalisé sur une opération partiellement exécutée, ce qui ne s’oppose en aucun cas à l’application de la méthode à l’avancement sans pour autant dégager un bénéfice et ce en limitant le chiffre d’affaires au cout des travaux exécutés. DIALLO Adama Sank |Audit des stocks adapté au secteur immobilier : Particularités et Démarche 61 MEMOIRE DE FIN D’ETUDES Par conséquent, la seule condition à retenir pour l’application de cette méthode est celle relative à la réalisation du contrat qui ne doit comporter aucun risque quant à l’exécution des obligations contractuelles. Comptabilisation En cours d’exécution des travaux : - Toutes les charges ayant concourues à l’exécution du contrat sont comptabilisées normalement ; - À la clôture de l’exercice, l’estimation du chiffre d’affaires est enregistrée de la manière suivante : o Au débit d’un compte de « produits à recevoir » o Au crédit d’un compte de « produit » L’estimation du chiffre pourcentage d’avancement d’affaires prévisionnel s’effectue en appliquant un aux produits prévus à terminaison. Ce pourcentage est détermine soit par : é  Le rapport :  des mesures physiques ou études permettant d’évaluer le volume des travaux ou services exécutés ; En fin de contrat, lors de la livraison au client, le chiffre d’affaires est normalement constaté et les produits à recevoir comptabilisés antérieurement sont annulés. L’écriture du produit à recevoir enregistrée à la clôture de l’exercice N est contrepassée. d. Traitement comptable des contrats déficitaires Si une perte globale est probable en fin de contrat, le respect des principes comptables généraux et, notamment, du principe de prudence implique la constatation d’une DIALLO Adama Sank |Audit des stocks adapté au secteur immobilier : Particularités et Démarche 62 MEMOIRE DE FIN D’ETUDES provision. Le CGNC stipule : « toute perte future probable doit être provisionnée pour sa totalité, dès lors que l’accord des parties est définitif, même si l’exécution du contrat n’a pas commencé » La provision doit couvrir la perte globale à terminaison sous déduction des pertes déjà constatées à l’avancement. La perte globale à terminaison est la différence entre l’ensemble des couts et l’ensemble des produits relatifs au contrat tels qu’ils sont probables en fin de contrat. Comptabilisation  Méthode à l’achèvement La perte probable est comptabilisée au crédit des comptes suivants : o 3913 « provision pour dépréciation des produits ou services en cours », à concurrence de la valeur comptable des stocks d’en cours à la clôture de l’exercice ; o 151 « provision pour risque », pou l’éventuel excédent de la perte globale sur la valeur comptable des en-cours.  Méthode du bénéfice a l’avancement Cette méthode est incompatible avec la perspective d’une perte à terminaison puisque son application implique au préalable que le bénéfice global de l’opération soit estimé de façon fiable.  Méthode à l’avancement La perte probable sous déduction des pertes déjà constatées à l’avancement est comptabilisée au crédit du compte 151 « provision pour risques » 1.2 Évaluation des travaux en cours DIALLO Adama Sank |Audit des stocks adapté au secteur immobilier : Particularités et Démarche 63 MEMOIRE DE FIN D’ETUDES La problématique de valorisation des travaux en cours se pose principalement aux entreprises qui constatent leurs résultats à l’achèvement, ou qui ont opté pour la technique des produits nets partiels. La méthode de l’avancement permet de déduire des travaux en cours aux travaux effectués à la fin d’un exercice mais, qui n’ont pas été reconnus de manière contradictoire. Il s’agit principalement des travaux effectués entre la date de la dernière situation et la date de l’arrêté et sont souvent significatifs. Les travaux en cours sont constitués des travaux effectués depuis la date des derniers travaux matérialisés par les derniers attachements ou situations, jusqu’à la date de clôture de l’exercice. Ces travaux sont évalués au cout de revient. S’il s’avère que ce cout de revient est supérieur au prix de vente, une provision est constituée. 1.3 Approvisionnements Les approvisionnements ne font pas partie des produits d’exploitation. Ils constituent de simples avances dans le cadre des marchés de travaux. En effet, certains marchés prévoient des avances à l’entreprise sur la base des approvisionnements fait sur le chantier. Ces avances sont déduites au fur et à mesure de l’incorporation de ces approvisionnements dans les ouvrages exécutés. Ainsi, ces avances ne doivent pas être considérées comme des créances acquises car elles ne constituent pas de par leur nature, des travaux immobiliers, d’autant plus qu’il est procédé à Leur annulation dans les décomptes ultérieurs et à fortiori dans le décompte définitif. Ainsi, les sommes encaissées par l’entreprise au titre des approvisionnements, constituent des avances à imputer au compte approprié. Il convient de signaler que les matériaux et fournitures approvisionnés pour la réalisation des travaux peuvent provenir : Soit de fabrications intermédiaires par l’entreprise elle-même (par exemple : gravettes ou tout-venants fabriqués dans les stations de concassage appartenant à l’entreprise) ; Soit d’achat auprès des tiers ; DIALLO Adama Sank |Audit des stocks adapté au secteur immobilier : Particularités et Démarche 64 MEMOIRE DE FIN D’ETUDES Ainsi, en fin d’exercice, la prise en considération des marchandises ou matières premières peut être faite de deux manières : Soit dans le cadre des travaux en cours (stocks travaux) évalués sur la base du prix de revient ; Soit dans le cadre des stocks de matières en fin d’année évalués au cout d’achat. 1.4 Frais d’installations de chantiers Certains marchés de travaux prévoient l’engagement des dépenses nécessaires à l’installation de chantier, tels que les bureaux de chantier, logements pour personnel, etc.… ces dépenses font parfois l’objet de réintégration fiscale au motif qu’elles se rapportent à des immobilisations amortissables. Les installations de chantier peuvent se présenter dans les marchés de travaux de deux manières soit: Au niveau d’un prix unitaire spécifique prévu par le marché rémunérant les frais d’installation tels que logements pour le personnel, bureaux de chantier, locaux pour laboratoire, instruments topographiques, engins pour entretien, etc.…. Être incluses dans les différents prix unitaires des travaux. Dans le premier cas, les frais pour installations entrent directement dans les comptes de charges. En contrepartie, les produits correspondants doivent être pris en considération parmi les travaux facturés, ou figurer dans les stocks de fin d’année pour la partie non encore facturée. Dans les deux cas, ces frais pour installations doivent être immobilisés à l’actif de l’entreprise et amortis sur la durée totale de réalisation du marché découlant du contrat. Chapitre 2 : Démarche d’audit et Zones de risques du secteur immobilier Section 1 : Zones de risques DIALLO Adama Sank |Audit des stocks adapté au secteur immobilier : Particularités et Démarche 65 MEMOIRE DE FIN D’ETUDES A. Les risques liés aux aspects économiques et techniques Les risques liés aux aspects économiques et techniques concernent essentiellement la décentralisation géographique et les aspects techniques des chantiers. 1. Risques liés à la décentralisation géographique La décentralisation géographique des sociétés immobilières trouve son origine dans des contraintes techniques principalement. Cette décentralisation engendre de nombreux risques liés à la remontée de l’information en provenance des chantiers. Ce problème a été en partie résolu, dans la plupart des sociétés organisées, par la mise en place d’un rapport de chantier journalier récapitulant l’ensemble des informations en matière de main d’œuvre, réceptions de marchandises ou de prestations et travaux effectués et d’une comptabilité de chantier. L’auditeur doit donc s’assurer de la fiabilité des informations de base reportées sur les rapports de chantier. La situation géographique revêt aussi une importance capitale, elle figure parmi les critères permettant de sélectionner un programme. Ce lieu peut être prédominant car de lui dépendra, éventuellement les chances de commercialisation du programme. 2. Risques liés aux aspects techniques Les risques liés aux aspects techniques sont principalement : Les intempéries Les intempéries sont un phénomène naturel pour lequel personne ne peut rien faire. Les conséquences sont parfois négligeables. Cela peut entrainer un surcroit de charges financières du à un retard de livraison. Le suivi technique DIALLO Adama Sank |Audit des stocks adapté au secteur immobilier : Particularités et Démarche 66 MEMOIRE DE FIN D’ETUDES L’auditeur n’est pas un technicien du bâtiment, mais il doit néanmoins suivre l’évolution de la construction et s’informer, si des difficultés techniques ont été rencontrées. Ceci dans l’objectif de cerner au plus près le cout global du chantier. On peut rapporter le cas d’une opération qui a vu son budget des dépenses s’accroitre considérablement suite à une erreur d’implantation de quelques mètres d’un logement hors du terrain constructible. Sur le plan technique, l’anomalie avait été relevée mais sa transcription au budget n’avait pas été suivie. Le retard de livraison Il arrive parfois qu’un projet soit livré en retard. Des pénalités de retard sont quelque fois réclamées au constructeur. Si la responsabilité du maitre d’ouvrage est reconnue, il peut subir des sanctions financières : révision du prix du marché de travaux, dommages-intérêts. L’auditeur doit connaitre ces précisions. B. Les risques d’ordre juridique et managérial 1. Risques liés aux caractères juridiques Sur le plan juridique, les principaux risques sont dû à : La multiplicité des formes juridiques des contrats L’activité immobilière s’opère dans le cadre de contrats spécifiques, les marchés, dont les caractéristiques doivent être parfaitement assimilées par l’auditeur dans le cadre de sa mission. La connaissance du contrat qui unit l’entrepreneur à son client est indispensable, car il s’agit du support clé sur lequel reposent l’activité et la rentabilité de chacun des chantiers. La capacité de l’auditeur à maitriser le système qu’il a à charge de contrôler passe donc par sa capacité à comprendre les règles de fonctionnement des différents marchés traités par l’entreprise, en particulier les marchés publics caractérisés par un formalisme lourd. DIALLO Adama Sank |Audit des stocks adapté au secteur immobilier : Particularités et Démarche 67 MEMOIRE DE FIN D’ETUDES Le non respect des différentes réglementations encadrant l’entreprise, peut en effet avoir des conséquences directes sur ses états financiers, voire sur sa continuité d’exploitation. Le partenariat avec d’autres entreprises Une entreprise titulaire d’un contrat peut l’exécuter elle-même en totalité, en soustraiter tout ou une partie, ou encore recourir au partenariat. Ces diverses modalités d’exécution des obligations contractuelles entrainent, pour les sociétés immobilières, des risques potentiels dont le plus important est lié la responsabilité. Contractuellement, l’entrepreneur reste seul responsable de l’intégralité de l’ouvrage vis-à-vis du client. En cas de défaillance du sous-traitant, la responsabilité du soustraitant ne peut, en principe, être remise en cause que par son contractant : l’entrepreneur principal. En effet, le choix du sous-traitant est très important. Toute défaillance de ce dernier peut avoir des conséquences financières désastreuses pour l’entreprise. 2. Risques des contrats liés à la nature de la clientèle Une des spécificités du secteur immobilier réside dans le fait que le principal client est le secteur public, par l’intermédiaire des collectivités locales ou des différents ministères. Le montant des créances des entreprises immobilières sur l’État et les établissements publics est très élevé. Certaines entreprises vivent au rythme de l’administration : il faut attendre le vote du nouveau budget pour obtenir des marchés et reporter, lorsque la facturation est épuisée, la facturation des travaux sur l’année suivante. Cette réalité présente des risques de non respect du principe de séparation des exercices. A noter toute fois un point positif relatif à l’absence de risque majeur relatif au recouvrement des créances clients même si les délais administratifs sont longs. DIALLO Adama Sank |Audit des stocks adapté au secteur immobilier : Particularités et Démarche 68 MEMOIRE DE FIN D’ETUDES C. Risques liés aux principes comptables immobiliers et aux procédures internes. 1. Risques liés à la méthode à l’avancement La méthode à l’avancement permettant de dégager un bénéfice avant la livraison définitive du contrat constitue une dérogation au principe de prudence. Toutefois, cette méthode présente l’avantage d’allier la traduction de la réalité juridique du contrat avec celle économique :  En enregistrant des créances certaines (réalité juridique)) ;  En dégageant de manière échelonnée des résultats bénéficiaires (réalité économique). Les principaux risques liés à l’utilisation de cette méthode sont les suivants : Le lissage du résultat La méthode à l’avancement rend plus aisée le lissage des résultats. En effet, une entreprise peut gonfler son résultat en ne prenant pas en compte un dérapage des couts. Les produits définitifs du contrat peuvent parfois être difficiles à appréhender, lorsqu’un prix volontairement bas a été fixé lors de l’appel d’offre et que des compléments de prix seront vraisemblablement négociés ultérieurement. L’entreprise peut donc être tentée de prendre en compte ces produits potentiels supplémentaires avant leur négociation réelle avec le client. Aussi, dans des périodes fortement bénéficiaires, certaines entreprises peuvent être tentées de ne pas utiliser la méthode à l’avancement afin de ne pas faire apparaitre un résultat trop difficile à maintenir à moyen terme. Il leur suffit pour cela de prétendre que le résultat des contrats concernés ne peut être estimé de façon fiable. Un changement dans l’appréciation de la fiabilité permettra de gonfler le résultat. DIALLO Adama Sank |Audit des stocks adapté au secteur immobilier : Particularités et Démarche 69 MEMOIRE DE FIN D’ETUDES L’appréciation des degrés d’avancement L’avancement technique d’un chantier représente, à un stade donné, la quantité de travaux exécutée par rapport au total à réaliser. Cette information est nécessaire à l’entreprise pour évaluer ses produits mérités, et ses éventuelles pertes à stade et/ou à terminaison. Elle peut être obtenue par une des méthodes suivantes :  Le rapport :  Des mesures physiques ou études permettant d’évaluer le volume des travaux ou services exécutés Entre les deux méthodes d’appréhension du pourcentage d’avancement laquelle choisir ? La méthode par les couts semble plus facile à mettre en œuvre car elle nécessite uniquement une connaissance des couts à stade et à terminaison. Elle pourrait conduire à majorer artificiellement le degré d’avancement encas de dépassement temporaire des couts à stade. La méthode reposant sur les mesures physiques se base essentiellement sur un inventaire des travaux effectués et semble plus satisfaisante dans la mesure où elle fait concorder la réalité comptable avec la réalité technique du chantier. 2. Difficultés d’évaluation des travaux en cours La problématique de valorisation des travaux en cours se pose principalement aux entreprises qui constatent leurs résultats à l’achèvement ou qui ont opté pour la technique des produits nets partiels. Il ne subsiste en effet au bilan de celles qui ont retenu la méthode de l’avancement que peu d’en cours, correspondant par exemple aux travaux réalisés depuis l’établissement de la dernière situation. DIALLO Adama Sank |Audit des stocks adapté au secteur immobilier : Particularités et Démarche 70 MEMOIRE DE FIN D’ETUDES Pour remédier à ce problème les mesures suivantes peuvent être mises en place : La maitrise de l’information comptable La valorisation correcte des en-cours passe par la mise en place d’une comptabilité analytique permettant une affectation précise de chaque dépense au chantier concerné. Un tel outil doit être complété par un contrôle budgétaire régulier qui permet d’expliquer les écarts entre les montants prévus et les réalisations. Face a cette situation, l’auditeur devra donc se faire assister par des techniciens hautement qualifiés pour pouvoir évaluer les chantiers les plus complexes. L’appréciation de l’achèvement des travaux Le problème essentiel de la méthode à l’achèvement réside dans la détermination du fait générateur de l’achèvement des travaux. Même s’il s’agit, sur le plan juridique de la date de transfert de propriété de l’ouvrage, il existe quelques incertitudes quant au fait générateur à retenir :  Date du décompte général définit ;  Date de réception des travaux ; La date de réception des travaux doit être attendue pour dégager le chiffre d’affaires et le résultat. Précautions à prendre pour une correcte évaluation des en-cours L’évaluation des en-cours doit s’approcher au plus près possible de la réalité économique. L’auditeur doit donc accorder une attention particulière aux aspects suivants afin de réduire ses limitations :  Notion de valeur actuelle ou vénale : dans le cas où l’entreprise dispose d’éléments de gestion fiables, l’auditeur doit simplement s’assurer que le cout de production n’est pas supérieur à la valeur vénale. Si la valeur vénale est inferieure au cout de production, il convient alors de limiter la valeur des stocks en pratiquant une provision pour dépréciation.  DIALLO Adama Sank |Audit des stocks adapté au secteur immobilier : Particularités et Démarche 71 MEMOIRE DE FIN D’ETUDES  La répartition des frais indirects : il est primordial pour l’auditeur de vérifier régulièrement la pertinence des hypothèses servant de base à l’élaboration des coefficients, utilisés pour affecter les charges indirectes sur les chantiers. Les critères de répartition pouvant être l’unité d’œuvre, le cout du matériel, le cout de la main d'œuvre, le total des déboursés secs, le chiffre d’affaires mérité,… 3. La comptabilisation du chiffre d’affaires Il s’agit principalement : Du cut-off des ventes L’un des risques liés au BTP concerne le respect du principe de séparation des exercices. En effet, suivant que l’entreprise emploi le principe de l’achèvement ou celui de l’avancement, un problème d’appréhension du « cut-off » a une incidence directe sur le compte de résultat ou non. Dans le premier cas, on ne fausse pas le résultat de l’exercice mais le résultat potentiel à stade, qui apparait sous forme de marge stockée. Une erreur au niveau de la séparation des exercices nuit donc éventuellement tant à l’exactitude du résultat qu’à la qualité de l’image fidèle des états financiers. Dans le second cas, l’utilisation de la méthode de l’avancement implique une évaluation des biens et des travaux en cours à la clôture de l’exercice. La réalisation de cette condition parait en effet indispensable pour rattacher aux travaux exécutés en fin d’exercice la part du résultat qui leur revient. Le risque de non respect du principe de cut-off des ventes concerne concrètement les situations suivantes :  Les travaux réalisés entre la date d’établissement du dernier attachement et la clôture souvent non constatés par les entreprises, car estimés non significatifs ; DIALLO Adama Sank |Audit des stocks adapté au secteur immobilier : Particularités et Démarche 72 MEMOIRE DE FIN D’ETUDES  Les facturations des travaux au profit des administrations et clients publics reportées souvent sur l’exercice suivant en raison de l’épuisement du budget de ces dernières ;  La discordance entre les modalités de facturation et l’avancement technique des travaux. De la justification du chiffre d’affaires Le chiffre d’affaires comptabilisé devrait être déterminé et appuyé par des attachements et situations assortis d’une facture émise par l’entreprise contenant la même date que celle des décomptes. Les risques liés à la justification du chiffre d’affaires comptabilisé pourraient par exemple s’expliquer par l’absence de signature conjointe sur les décomptes de l’administration et de l’entrepreneur ou alors des décalages pouvant exister entre les dates de réalisation portées sur les décomptes et les dates effectives de réalisation des travaux. L’auditeur doit être vigilant quant aux pièces maitresses justifiant la comptabilisation du chiffre d’affaires. 4. Comptabilité analytique et répartition des couts La répartition des couts en matière de comptabilité analytique constitue un des problèmes majeurs dans le secteur immobilier. Elle nécessite une maitrise des techniques comptables et budgétaires, une connaissance du secteur. Afin de répondre à cette problématique, il faudrait, avant tout faire la distinction entre les différents couts :  Couts directs aux projets ;  Couts directs à plusieurs projets ;  Couts indirects DIALLO Adama Sank |Audit des stocks adapté au secteur immobilier : Particularités et Démarche 73 MEMOIRE DE FIN D’ETUDES Une comptabilité analytique détaillée est donc nécessaire pour la correcte valorisation des encours en permettant une affectation précise de chaque dépense au chantier concerné. Elle doit être complétée par un contrôle budgétaire qui permet d’expliquer les écarts entre les montants prévus et les réalisations. 5. Comptabilisation des provisions pour travaux post-achèvement Il est fréquent que la réalisation d’un projet immobilier se fasse par tranches, ce qui conduit les entreprises à réclamer des réceptions provisoires des travaux afin de pouvoir céder les produits finis. Ce faisant, le calcul du prix de revient devant servir de base de déstockage doit inclure tous les couts relatifs à cette tranche en tenant compte même des dépenses à venir dont la réalisation est décalée dans le temps. Afin d’éviter donc de constater ces montants futurs en charges impactant les résultats des exercices à venir, la société devra procéder au provisionnement des travaux restant à réaliser, calculer le prix de revient en tenant compte de ces éléments prévisionnels et maintenir ce dernier identique jusqu’aux dernières sorties. Les travaux post-achèvement doivent faire l’objet de notes détaillées permettant d’apprécier la réalité et le montant de la provision constatée, d’où l’importance pour l’auditeur de passer en revue ces estimations post-achèvement afin de valider les soldes comptables y afférent. 6. Procédures internes Pour avoir une bonne compréhension des entreprises du secteur immobilier et vérifier que certaines règles fondamentales de contrôle interne sont appliquées, l’auditeur doit prendre connaissance des procédures internes en vigueurs. L’évaluation des risques sur l’application des procédures sera faite par des tests spécifiques. Les différents contrôles pouvant être effectués sont : Les contrôles sur l’affectation comptable des charges ; La validation des factures ; La validation de la trésorerie Si les procédures internes dont fiables et correctement suivies, l’auditeur pourra ainsi réduire le champ de ses travaux lors du contrôle final sur les comptes annuels. DIALLO Adama Sank |Audit des stocks adapté au secteur immobilier : Particularités et Démarche 74 MEMOIRE DE FIN D’ETUDES D. Les risques liés aux obligations fiscales et sociales Le secteur immobilier est un secteur réputé à fort potentiel de création d’emplois. C’est aussi un secteur particulièrement exposé à des risques sociaux, en raison du recours fréquent à une main d’œuvre souvent faiblement qualifiée et au turn-over important du personnel employé. L’une des principales caractéristiques du secteur, fort génératrice de risques sociaux pouvant avoir un impact sur les états financiers, est l’emploi du personnel temporaire. Dans ce contexte, la loi 65-99 portant le nouveau code de travail est entrée en vigueur visant à établir l’équilibre dans la relation de travail employeur-salarié tout en veillant au respect des principes fondamentaux des droits de l’homme et des conventions internationales du travail. Les principaux risques sociaux sont : Le risque lié au non application des règles d’embauche Le risque lié à la réduction du temps de travail Le non respect des obligations liées à la santé et à la sécurité des travailleurs Le risque lié au non respect des obligations sociales et déclaratives DIALLO Adama Sank |Audit des stocks adapté au secteur immobilier : Particularités et Démarche 75 MEMOIRE DE FIN D’ETUDES Section 2 : Démarche d’audit générale L’objectif de cette section est de définir les procédures et les diligences à mettre en œuvre par l’auditeur. A. Prise de connaissance et Acceptation de la mission L’auditeur ne peut s’engager dans une mission sans avoir effectué au préalable un certains nombre de diligences concernant : 1. L’accord avec le client sur les termes de la mission d’audit ; 2. La prise de connaissance générale de l’entreprise ; 3. De l’examen analytique préliminaire 1. Accord avec le client sur les termes de la mission En effet, l’auditeur et le client doivent convenir des termes de la mission. Avant d’accepter la mission d’audit, l’auditeur doit examiner les points suivants : Les critères liés aux membres de l’équipe : disponibilités, compétences, délais, indépendance et incompatibilité. Les critères propres à l’entité auditée : elles s’apprécient grâce à une prise de connaissance générale de l’entreprise, de son secteur d’activité, de la qualité du personnel, de la qualité de la direction,… Les termes convenus avec le client seront consignés dans une lettre de mission d’audit ou dans un autre type de contrat approprié. Il est dans l’intérêt du client et de l’auditeur qu’une lettre de mission soit remise, de préférence avant le début de la mission, afin d’éviter tout malentendu sur la mission. Cette lettre confirme l’acceptation par l’auditeur de sa nomination et décrit l’objectif et le périmètre de l’audit, l’entendue des responsabilités de l’auditeur vis-à-vis du client, ainsi que la forme des rapports à émettre (Norme ISA 210). La forme et les teneurs des lettres sont présentés en annexe. DIALLO Adama Sank |Audit des stocks adapté au secteur immobilier : Particularités et Démarche 76 MEMOIRE DE FIN D’ETUDES L’auditeur et le client doivent aussi préciser le référentiel comptable adopté. L’auditeur ne doit accepter une mission d’audit des états financiers que s’il est à même de conclure que le référentiel comptable adopté par la direction est acceptable ou que celui-ci est imposé par la loi ou les textes réglementaires. Lorsque la législation ou la réglementation imposent d’appliquer un référentiel comptable pour l’établissement d’états financiers à caractère général que l’auditeur ne considère pas acceptable, il ne doit accepter la mission que dans les cas où les insuffisances constatées dans le référentiel peuvent être correctement expliquées afin d’éviter d’induire les utilisateurs en erreur. 2. Prise de connaissance générale de l’entreprise L’objectif de cette étape est de permettre à l’auditeur de maitriser les spécificités de l’entreprise, de son environnement et de son fonctionnement. Pour cela, l’auditeur doit collecter le maximum d’informations, afin de détecter les risques potentiels et particuliers pouvant avoir une incidence sur le déroulement de la mission. Il s’agit : Des informations générales : statuts, dénomination, siège social, capital, forme juridique, organisation, qualité du management, objectifs stratégiques,… De la compréhension de l’activité du client : fonction investissement, approvisionnement, production, Vente,... De la compréhension de l’organisation comptable : manuel de procédures comptables, organisation de la direction financière, structure bilancielle,… 3. L’examen analytique préliminaire L’examen analytique consiste à effectuer des comparaisons entre les données résultant des comptes annuels et les données des exercices antérieurs. Cette étape est indispensable puisque son but est de : Comprendre l’activité de l’entreprise ; Observer l’évolution des différents postes significatifs ; DIALLO Adama Sank |Audit des stocks adapté au secteur immobilier : Particularités et Démarche 77 MEMOIRE DE FIN D’ETUDES Identifier les éléments significatifs ; Vérifier la cohérence et la vraisemblance des informations financières ; Dans un secteur spécifique tel que celui de l’immobilier, la mise en œuvre classique de la technique d’examen analytique devrait se faire avec prudence, et ce compte tenu de l’absence de régularité dans les activités des entreprises du secteur, de l’absence d’unicité des chantiers, de l’existence des données non répétitives, d’estimations comptables,… B. Orientation et planification de la mission L’auditeur doit planifier la mission afin que la mission soit réalisée de manière efficace. Planifier un audit implique d’établir un plan de mission décrivant la stratégie générale d’audit adoptée pour la mission et de développer un programme de travail dans le but de réduire le risque d’audit à un niveau faible acceptable. La planification demande la participation de l’associé responsable de la mission et des autres membres clés de l’équipe affectée à la mission afin de bénéficier de leur expérience et de leur apport personnel et de rendre le processus de planification plus efficace et plus efficient. Une planification adéquate permet de s’assurer : Qu’une attention particulière est portée aux aspects essentiels de l’audit ; Que les problèmes potentiels sont identifiés et résolus en temps voulu ; Que la mission d’audit est correctement organisée et administrée afin qu’elle soit menée de manière efficace et efficiente. Une planification adéquate permet également : L’attribution des travaux aux membres de l’équipe affectée à la mission ; De faciliter la direction et la supervision de ceux-ci ainsi que la revue de leurs travaux ; DIALLO Adama Sank |Audit des stocks adapté au secteur immobilier : Particularités et Démarche 78 MEMOIRE DE FIN D’ETUDES La nature et l’étendue du processus de planification variera en fonction de la taille et la complexité de l’entité, de l’expérience passée de l’auditeur dans l’entité, ainsi que des changements de situations qui peuvent intervenir au cours de la mission d’audit. 1. Travaux préliminaires à la planification de la mission L’auditeur doit, au commencement d’une mission d’audit récurrente : Mettre en œuvre des procédures concernant le maintien de la relation client et de la mission d’audit individuelle ; Évaluer qu’il a connaissance des termes de la mission ; Évaluer le respect des règles d’éthique, y compris celles relatives à l’indépendance ; L’objectif poursuivi en procédant à ces taches préliminaires est d’aider l’auditeur à s’assurer qu’il a pris en considération tous les événements ou circonstances qui peuvent affecter négativement la possibilité de planifier et de réaliser la mission d’audit en ayant réduit le risque à un niveau faible acceptable. 2. Identification du seuil de signification Le seuil de signification dépend des facteurs déterminants identifiés pendant la planification de la mission. Un facteur déterminant des états financiers est un facteur sur lequel les utilisateurs des états financiers sont les plus susceptibles de porter leur attention, compte tenu de la nature de l’entreprise. Le seuil de signification peut être définit comme étant le seuil au-delà duquel des erreurs, des omissions ou inexactitudes isolées ou cumulées dans les états financiers peuvent affecter le jugement de l’auditeur quand à la sincérité des états des financiers. Il est calculé suivant un pourcentage retenu par l’auditeur soit sur le résultat courant avant impôt, le total des actifs, les capitaux propres, le chiffre d’affaires. DIALLO Adama Sank |Audit des stocks adapté au secteur immobilier : Particularités et Démarche 79 MEMOIRE DE FIN D’ETUDES 3. Le plan de la mission L’auditeur doit établir un plan de mission décrivant la stratégie globale adoptée pour la mission. Le plan de mission : Fixe l’étendue, le calendrier et la démarche d’audit Donne les lignes directrices pour la préparation d’un programme de travail plus détaillé L’établissement du plan de mission implique : De déterminer les caractéristiques de la mission qui définissent son étendue, telles que le référentiel comptable suivi, les règles spécifiques de présentation des états financiers requises dans le secteur d’activité concerné et la location des composants de l’entité ; De s’assurer des objectifs de la mission en termes de rapport à émettre afin de planifier un calendrier pour effectuer les travaux ainsi que la nature des communications demandées, tels que les dates limites pour signer le rapport final, et les dates-clés pour les communications prévues à la direction et aux personnes constituant le gouvernement d’entreprise 4. Le programme de travail L’auditeur doit développer un programme de travail pour la mission afin de réduire le risque d’audit à un niveau faible acceptable. Le programme de travail est plus détaillé que le plan de mission et définit la nature et l’étendue des diligences estimées nécessaires, au cours de l’exercice, à la mise en œuvre en œuvre du plan de mission, compte tenu des prescriptions légales et des normes d’exercice professionnel. Il indique le nombre d’heures de travail affectées à l’accomplissement de ces diligences et les honoraires correspondants. DIALLO Adama Sank |Audit des stocks adapté au secteur immobilier : Particularités et Démarche 80 MEMOIRE DE FIN D’ETUDES C. Appréciation du contrôle interne Le contrôle interne est un processus, conçu et mis en place par les personnes constituant le gouvernement d’entreprise, la direction et d’autres membres du personnel, pour fournir une assurance raisonnable quant à la réalisation des objectifs de l’entité en ce qui concerne la fiabilité de l’information financière, l’efficacité et l’efficience des opérations, ainsi que leur conformité avec les textes législatifs et réglementaires applicables. Il en résulte que le contrôle interne est conçu et mis en œuvre pour répondre aux risques identifiés liés à l’activité qui menacent la réalisation des objectifs de l’entreprise. L’auditeur doit acquérir une connaissance de l’entité et de son environnement, y compris de son contrôle interne, qui soit suffisante pour lui permettre : D’identifier et d’évaluer le risque que les états financiers contiennent des anomalies significatives, que celles-ci résultent de fraudes ou d’erreurs ; De concevoir et de mettre en œuvre des procédures d’audit complémentaires Le contrôle interne est constitué des éléments suivants : L’environnement de contrôle ; Le processus d’évaluation des risques de l’entité ; Le système d’information, y compris les processus opérationnels afférents, relatif à l’information financière et à sa communication Les activités de contrôle Le suivi des contrôles Afin de pouvoir s’appuyer sur l’analyse par chantier dans la validation des comptes de produits et charges, l’auditeur devra axer la phase d’évaluation du contrôle interne sur l’analyse de la fiabilité du suivi analytique et budgétaire des couts par chantier. DIALLO Adama Sank |Audit des stocks adapté au secteur immobilier : Particularités et Démarche 81 MEMOIRE DE FIN D’ETUDES 1. Évaluation du contrôle interne 1.1 L’environnement de contrôle L’environnement de contrôle recouvre l’attitude, l’état d’esprit et les actions de la direction et des personnes constituant le gouvernement d’entreprise au regard du contrôle interne et de son importance pour l’entité. L’environnement de contrôle inclut également les fonctions de gouvernement d’entreprise et les fonctions de direction et donne la ligne directrice d’une organisation, influençant l’état d’esprit du personnel de l’entité en matière de contrôle. Ceci constitue la base d’un contrôle interne rigoureux et structuré. L’environnement de contrôle comprend les éléments suivants : La communication et la mise en œuvre de l’intégrité et des valeurs éthiques ; L’engagement des compétences ; La collaboration des personnes constituant le gouvernement d’entreprise ; La philosophie et le style de direction des dirigeants ; La structure organisationnelle La délégation de pouvoirs et domaines de responsabilité Les politiques et pratiques en matière de ressources humaines 1.2 Le processus d’évaluation des risques de l’entité Le processus d’évaluation des risques de l’entité est un processus destiné à identifier et à répondre aux risques opérationnels et à en évaluer le résultat. En matière d’élaboration de l’information financière, le processus d’évaluation des risques de l’entité comprend la manière dont la direction identifie les risques liés à l’établissement des états financiers donnant une image fidèle (ou présentant sincèrement, dans tous leurs aspects significatifs) conformément au référentiel comptable applicable suivi par l’entité. DIALLO Adama Sank |Audit des stocks adapté au secteur immobilier : Particularités et Démarche 82 MEMOIRE DE FIN D’ETUDES Les risques relatifs à l’élaboration de l’information financière comprennent les événements externes et internes ainsi que les circonstances qui peuvent se produire et compromettre la capacité d’une entité à initier, enregistrer, traiter et publier des informations financières conformes aux hypothèses de la direction. Les risques et leur évolution peuvent résulter de circonstances telles que : Changement d’environnement opérationnel ; Changement de personnel Nouveaux systèmes d’information ou réorganisation d’un système existant Croissance rapide de l’entité Nouvelles technologies Restructuration d’entreprise L’expansion vers l’étranger 1.3 Les activités de contrôle Les activités de contrôles sont les règles et les procédures qui permettent de s’assurer que les orientations de la direction sont appliquées et que les actions nécessaires sont prises pour maitriser les risques susceptibles d’affecter la réalisation des objectifs. Les activités de contrôle dans les systèmes automatisés ou manuels ont plusieurs et sont appliqués à différents niveau hiérarchiques et fonctionnels. Généralement, les activités qui peuvent être pertinentes pour l’audit peuvent être classés en normes et procédures qui se rapportent à : L’évaluation des performances ; Système d’information Contrôles physiques Séparation des taches DIALLO Adama Sank |Audit des stocks adapté au secteur immobilier : Particularités et Démarche 83 MEMOIRE DE FIN D’ETUDES 1.4 Le suivi des contrôles Une des responsabilités importantes de la direction est d’établir et d’assurer le suivi du contrôle interne. Le suivi des contrôles par la direction inclut la vérification du fonctionnement correct de ces contrôles et leur adaptation aux changements. Le suivi des contrôles vise à évaluer la qualité du contrôle interne dans le temps. Il implique d’évaluer la conception et l’efficacité des contrôles en temps voulu et de prendre des actions correctrices nécessaires. 2. Analyse et contrôle de la comptabilité analytique et du contrôle budgétaire Si l’existence d’une comptabilité analytique dans une société immobilière est indispensable, il est incontournable que l’auditeur en comprenne et en mesure la fiabilité. L’objectif de l’auditeur est de s’assurer que tous les couts ont été correctement affectés aux chantiers et aux bonnes périodes comptables. La réalisation de cet objectif passe par les étapes suivantes : La description de la méthode d’imputation analytique ; Le rapprochement avec la comptabilité générale ; Le contrôle de la qualité de l’affectation analytique ; L’appréciation de la fiabilité du suivi budgétaire des chantiers 2.1 Description de la méthode d’imputation analytique La fiabilité du système de comptabilité analytique dépendra de l’exhaustivité des enregistrements, de leur correcte imputation aux chantiers et de la juste valorisation des marges sur cout de production et cout de revient complet. Les imputations des achats matières, de la sous-traitance et des heures de main d’œuvre directes sont généralement données par l’équipe travaux. L’auditeur devrait néanmoins verifier que la procédure de circulation des documents prévoit une communication directe des factures au service comptable sans transiter par le service travaux. Cela permet de suivre les factures en instance d’affectation et surtout d’assurer en interne de l’exhaustivité des charges imputées. DIALLO Adama Sank |Audit des stocks adapté au secteur immobilier : Particularités et Démarche 84 MEMOIRE DE FIN D’ETUDES Concernant l’imputation des charges indirectes, il conviendra de se faire expliquer la méthode d’incorporation et de connaitre les fonctions des personnes responsables de calculer et de mettre à jour les clés de réception. 2.2 Le rapprochement avec la comptabilité générale Le rapprochement entre la comptabilité analytique et la comptabilité générale tient une place essentielle dans l’appréciation de la fiabilité du système analytique. C’est un élément de contrôle qui permet de mesurer le niveau d’exhaustivité et de cohérence des enregistrements analytiques et de s’assurer du bien fondé des différences d’incorporation. Ce rapprochement doit être effectué à deux niveaux : Un niveau vertical permettant de rapprocher le résultat analytique du résultat comptable. Ce contrôle globale mesure l’exhaustivité des enregistrements analytiques ; Un contrôle horizontal dont l’objet est la mise en parallèle des lignes de couts analytiques avec les postes de charges de la comptabilité générale. C e contrôle assure la cohérence des éléments constitutifs des couts analytiques. Le rapprochement des données analytiques et celles de la comptabilité générale est une étape essentielle dans la démarche de l’audit des comptes. Cependant, le niveau de précision recherché est fonction : Des seuils de signification généraux définis par l’auditeur en début de mission ; De la méthode de comptabilisation du résultat appliqué par la société ; De l’importance des chantiers non terminés a la date de clôture des comptes. DIALLO Adama Sank |Audit des stocks adapté au secteur immobilier : Particularités et Démarche 85 MEMOIRE DE FIN D’ETUDES 2.3 Le contrôle et la qualité de l’affectation analytique L’auditeur doit avoir une notion précise de la procédure d’imputation des couts et produits. Pour ce faire, li lui faudra décrire les méthodes d’affectation ainsi que les procédures de contrôle qui s’y rapportent. Cette analyse des principes et des sécurités mais permettra de s’assurer que le système est, dans l’ensemble bien verrouillé et que les erreurs d’affectations analytiques par chantier sont théoriquement peu probables. Cette approche doit être complétée par des contrôles sur pièces de façon à en vérifier la qualité de l’application. L’importance de ces tests sera en partie proportionnelle à la confiance qu’il accorde au système. 2.4 L’appréciation de la fiabilité du suivi budgétaire des chantiers L’objet du contrôle budgétaire est de rapprocher la rentabilité réelle de la rentabilité prévisionnelle des chantiers. L’analyse qui en découle doit permettre d’ajuster la rentabilité prévisionnelle globale à attendre des opérations contrôlées. L’appréciation de la fiabilité du suivi budgétaire des chantiers doit permettre à l’auditeur de se forger une opinion sur la capacité de la société à maitriser la rentabilité prévisionnelle des chantiers qu’elle réalise. Dans un premier temps, l’auditeur devra s’enquérir des bases sur lesquelles les prévisions d’origine des différents chantiers ont été établies. Émanent-elles directement de l’étude de prix ? Dans quelle mesure les objectifs font-ils l’objet de discussions avec les conducteurs ou les chargés d’études ? Quels sont les documents qui matérialisent les prévisions d’origine ? Toutes ces informations sont nécessaires à la compréhension de la méthode d’élaboration des prévisions sur chantier. Pour ce faire, une visite du service chargé des études de prix est recommencée. Il est, a ce titre, conseillé de schématiser le circuit de documents ainsi que les procédures qui conduisent à l’établissement de l’offre de prix. DIALLO Adama Sank |Audit des stocks adapté au secteur immobilier : Particularités et Démarche 86 MEMOIRE DE FIN D’ETUDES Dans un second lieu, l’auditeur devra effectuer le rapprochement entre la rentabilité prévisionnelle des chantiers en cours à la date de clôture des exercices antérieurs avec la rentabilité définitive des chantiers. Cette évaluation aura une incidence certaine sur l’orientation des phases d’audit ultérieures. Il pourra s’avérer que les résultats des chantiers sont arrêtés avec un maximum de précautions, ou que l’évolution de certains types de chantiers est difficilement maitrisée. D. Contrôle des comptes Pour examiner et contrôler les comptes, l’auditeur dispose d’un ensemble de méthodes adaptées à ses objectifs. C’est l’exercice de son jugement professionnel qui lui permettra de choisir la nature et l’étendue des moyens à mettre en œuvre pour obtenir l’assurance raisonnable qu’il recherche sur les comptes. Les moyens dont dispose l’auditeur pour réunir les éléments probants sur les comptes sont les suivants : L’observation physique Elle peut prendre deux formes : l’examen et l’inventaire physique effectué par l’entreprise L’examen de livres et des documents Cette méthode est utilisée chaque fois que les éléments probants sont détenus par l’entreprise dans les livres et registres comptables, soit dans les documents. La confirmation directe ou la circularisation des tiers La circularisation constitue l’un des éléments les plus probants que peut obtenir l’auditeur. Cette technique consiste à obtenir auprès des tiers (clients, fournisseurs, banques,…) la confirmation d’informations d’ordre comptable et financier. DIALLO Adama Sank |Audit des stocks adapté au secteur immobilier : Particularités et Démarche 87 MEMOIRE DE FIN D’ETUDES L’examen analytique L’examen analytique consiste à examiner si les tendances, ratios et évolutions de l’entité sont cohérents entre eux et avec les informations générales obtenues. Cette technique permet soit d’identifier les tendances, soit de confirmer des informations. la lettre d’affirmation L’auditeur recueille tout au long de sa mission de nombreuses informations de la part des dirigeants. Ces informations sont le plus souvent orales et figurent alors dans les dossiers de l’auditeur sous forme de note, mais peuvent aussi être plus formelles et revêtir la forme d’une lettre de déclaration ou de confirmation à l’auditeur. Un modèle de lettre d’affirmation est présenté en annexe. E. Travaux de fin de mission Les travaux de fin de mission comprennent : L’examen préalable des comptes annuels pour vérifier la cohérence des chiffres ; L’identification des événements postérieurs à la clôture L’utilisation d’un questionnaire de fin de mission ; La rédaction par la société auditée, d’une lettre d’affirmation, comme preuve de son engagement à avoir communiqué tous les éléments ayant eu un impact sur sa situation financière ; La rédaction d’une note de synthèse résumant les remarques et les observations les plus importantes. A l’issue de tous ces travaux, l’auditeur est en mesure de rédiger son rapport dans lequel il émet son opinion sur la régularité, la sincérité et la fidélité de l’image traduite dans les états financiers de l’entreprise. Le rapport général doit être déposé au siège social ou lieu de la direction administrative de l’entité audité au moins 15 jours avant la date de l’assemblée générale. Il est également déposé par la société au greffe du tribunal de commerce. DIALLO Adama Sank |Audit des stocks adapté au secteur immobilier : Particularités et Démarche 88 MEMOIRE DE FIN D’ETUDES Dans ce rapport, le commissaire aux comptes peut faire état de ses recommandations et de ces conseils. Enfin, il convient de soulever un point essentiel concernant la mission : celui de la tenue des dossiers et des feuilles de travail par l’auditeur. Des dossiers de travail sont tenus afin de documenter les contrôles effectués et d’étayer les conclusions du commissaire aux comptes. Ces dossiers permettent de mieux organiser et maitriser la mission et d’apporter les preuves des diligences accomplies. Ils se repartissent en deux catégories : les dossiers de contrôle annuel et les dossiers permanents. DIALLO Adama Sank |Audit des stocks adapté au secteur immobilier : Particularités et Démarche 89 MEMOIRE DE FIN D’ETUDES CONCLUSION DE LA PREMIERE PARTIE Au terme de cette première partie, on peut dire que le secteur immobilier, fondamental au sein de l’économie marocaine, se caractérise par sa forte diversité. Cette diversité provient de multiples métiers impliqués et des réalisations variées. Le secteur très sensible aux aléas techniques et climatiques est économiquement dépendant du secteur public. Il se voit donc soumis aux règles particulièrement contraignantes relatives aux marchés publics. Les entreprises doivent assumer des responsabilités spécifiques et donner des garanties très étendues dont la plus célèbre s’étend sur dix ans. Enfin, il apparait que le secteur bien qu’il soit complexe et intéressant, il n’est pas dénué de risques tant pour le chef d’entreprise qui se trouve confronté a un mode de gestion bien particulier que pour l’auditeur qui engage sa responsabilité. DIALLO Adama Sank |Audit des stocks adapté au secteur immobilier : Particularités et Démarche 90 MEMOIRE DE FIN D’ETUDES DEUXIEME PARTIE : La démarche d’audit des stocks de biens immobiliers : Cas de la société MMAS IMMO DIALLO Adama Sank |Audit des stocks adapté au secteur immobilier : Particularités et Démarche 91 MEMOIRE DE FIN D’ETUDES INTRODUCTION DE LA DEUXIÈME PARTIE Dans la première partie, nous avons vu que les sociétés immobilières représentent, pou l’auditeur un terrain passionnant, complexe et risqué. Au sein de toute cette complexité, les stocks de biens immobiliers se trouvent au centre du processus de création de richesse. Une proposition d’adaptation de la démarche d’audit des stocks de biens immobiliers constitue, a cet effet l’objet de la deuxième partie. Cette réflexion s’appuie sur les différentes phases de l’approche par les risques. Cette deuxième partie est donc structurée comme suit : Un premier chapitre portant sur la présentation des stocks de biens immobiliers et la démarche d’audit proposée. Or, pour pouvoir proposer une démarche d’audit des stocks, il est nécessaire de faire une classification et comprendre le traitement comptable recommandé par le PCSI. Un cas pratique sur la démarche d’audit des stocks immobiliers présenté dans le deuxième chapitre, permet de mieux comprendre la démarche proposée dans le premier chapitre. Il est par ailleurs important de préciser, que certains contrôles de base bien que non évoqués, sont à dérouler. DIALLO Adama Sank |Audit des stocks adapté au secteur immobilier : Particularités et Démarche 92 MEMOIRE DE FIN D’ETUDES Chapitre 1 : Présentation et Démarche d’audit des stocks de biens immobiliers Section 1 : Présentation des stocks de biens immobiliers A. Classification des stocks de biens immobiliers Les stocks de biens immobiliers sont constitués principalement : 1. Les terrains Les terrains acquis dans la perspective d'être lotis ou pour y édifier des bâtiments destinés à la vente, sont considérés comme étant un élément de stock. Un terrain en stock sera en définitive vendu comme terrain non aménagé ou comme un lotissement viabilisé. 2. Les stocks de lotissement et de constructions Ils comprennent essentiellement : Les lotissements en cours Les constructions en cours Les lotissements et constructions achévés B. Traitement comptable des stocks de biens immobiliers Le PCSI prévoit un traitement comptable à chaque type de stocks de biens immobiliers. En effet, Compte tenu de la durée du cycle de production dans le secteur de l’immobilier généralement supérieure à un an et de la nécessite de dégager un coût de revient pour chaque unité produite, l’évaluation des stocks est effectuée selon la méthode de l’inventaire permanent. DIALLO Adama Sank |Audit des stocks adapté au secteur immobilier : Particularités et Démarche 93 MEMOIRE DE FIN D’ETUDES Ainsi, les stocks comprennent le coût de revient grâce au principe de l’affectation des charges directes directes d’un et indirectes au projet immobilier considéré. Les charges projet déterminé sont imputées, au cours de l’exercice directement dans les comptes de stocks. Les charges indirectes (charges internes de gestion de l’entreprise, charges financières…) sont imputées aux stocks en fin d’exercice. Les stocks de biens immobiliers incluent le coût complet : Des terrains non encore affectés à être lotis ou construits (réserve foncière) ; Des travaux immobiliers de lotissement ou de constructions en cours ; Des travaux de lotissement et/ou de constructions achevés en attente d’être livrés ou vendus. 1. Les terrains Valeur d’entrée : cas général Conformément aux méthodes d’évaluation, les terrains sont enregistrés à leur coût complet qui comprend généralement les éléments suivants : prix du terrain (prix d'acquisition, valeur d'apport,...) ; frais de courtage, honoraires d'avocats, de notaire ; frais de défrichage du terrain ; impôts fonciers pris en charge; coût de démolition des structures ; frais d'expertise pour l'amélioration des terrains ; frais juridiques ; coût de l’amélioration du terrain ; frais d'enregistrement ; indemnités d’expropriation ; frais financiers générés par les emprunts de financement des acquisitions foncières ; coûts internes de gestion constitués des frais de fonctionnement qui peuvent raisonnablement être rattachés aux terrains. DIALLO Adama Sank |Audit des stocks adapté au secteur immobilier : Particularités et Démarche 94 MEMOIRE DE FIN D’ETUDES Le transfert du coût d’un terrain faisant partie de la réserve foncière au compte d’un lotissement ou d’une construction en cours est effectué à la survenance de l’un des événements ci-après : Approbation de la construction ou du lotissement par les autorités ou organes compétents ; Demande soumise aux autorités pour commencer les travaux ; Autorisation de construire délivrée par l’autorité compétente. Valeur d’entrée : cas particulier a. Terrains acquis par voie d'échange La valeur d’entrée du terrain acquis est en principe égale à sa valeur actuelle. Toutefois, si cette valeur actuelle n'est pas significativement différente de sa valeur comptable, cette dernière est retenue comme valeur d'entrée. b. Terrains acquis à titre gratuit La valeur d'entrée est égale à la valeur actuelle, valeur estimée à la date de l'entrée, en fonction du marché et de l'utilité économique du bien pour l'entreprise. c. Terrains acquis à titre d'apport La valeur d'entrée est égale au montant stipulé dans l'acte d'apport. d. Paiement à terme La valeur d'entrée des terrains, déterminée selon les dispositions précédentes et fondée sur le prix convenu, est indépendante : des modalités futures de règlement, en cas de paiement différé ; des variations de l'index retenu. en cas de règlements indexés. Cas exceptionnels Dans les cas exceptionnels où il n'est pas possible de calculer le coût d'achat en raison notamment de contraintes ou de dépenses excessives au niveau de l'organisation ou du calcul des coûts. La valeur d'entrée est déterminée : DIALLO Adama Sank |Audit des stocks adapté au secteur immobilier : Particularités et Démarche 95 MEMOIRE DE FIN D’ETUDES Comme égale au coût d'achat de terrains équivalents constaté ou estimé à une date aussi proche que possible de la date d'entrée ; A défaut, comme égale au prix de vente estimé à la date du bilan sous déduction d'une marge normale sur coût d'acquisition. 2. Les stocks de lotissements et de constructions a. Les lotissements en cours En général, le coût de production d'un lotissement comprend : le coût d'achat du terrain tel que défini ci-dessus, Le coût des études : confiées aux architectes, géomètres, métreurs, topographes, bureaux d'étude etc.…; Les travaux de lotissement et de viabilisation : travaux d'assainissement, de voirie, d'électrification, d’adduction d’eau potable, de réseau téléphonique, d’aménagement des abords etc.. Les charges financières imputées dans les conditions mentionnées ci-dessous Les coûts internes de gestion. b. Les constructions en cours Le stock des constructions en cours est évalué au coût complet à la date considéré. Ce coût comprend : Le coût de production du terrain loti tel que défini ci-dessus ; Le coût de revient des travaux de construction réalisés. Ce coût comprend :  Les coûts des études telles que celles réalisées par les bureaux d'études, les métreurs et les architectes ;  Les dépenses relatives aux travaux de construction tels que les gros œuvres, les travaux de plomberie, d'électricité, de peinture...etc. DIALLO Adama Sank |Audit des stocks adapté au secteur immobilier : Particularités et Démarche 96 MEMOIRE DE FIN D’ETUDES  Les charges financières imputées dans les conditions mentionnées ci- dessous ;  Les coûts internes de gestion constitués des frais de fonctionnement qui peuvent être rattachés à la production. c. Les lotissements et constructions achevés Le coût de production des projets achevés est constitué par l'ensemble des coûts engagés majoré des provisions pour travaux restant à effectuer. Ces coûts comprennent notamment : Le coût d'achat du terrain ; Le coût de revient des travaux ; Les coûts associés à la structure des projets et aux installations communes y compris l'aménagement paysager et les installations récréatives Les frais annexes : impôts et taxes, frais de publicité et de commercialisation... Les frais commerciaux comprennent habituellement les frais de publicité du projet, le coût du mobilier de l'appartement témoin, les brochures etc. Ces éléments sont également inclus dans le coût du projet. En revanche, le coût d'une publicité générale et les coûts directs liés à la vente (rémunération, commissions sur vente) ne sont pas inclus dans le coût des stocks et constituent des charges. A l'arrêté des comptes, il y a lieu de retraiter en charges constatées d'avance les frais de commercialisation se rapportant à des programmes non encore livrés. Les charges financières : il s' agit des frais financiers de la période de réalisation du projet qui s’étend de la date de début des travaux à la date à laquelle les produits sont en état d'être livrés. Les programmes ne doivent plus supporter de frais financiers après la date de leur achèvement. Les coûts internes de production constitués des frais généraux qui peuvent être rattachés à la production du logement ou du lotissement pendant la période de réalisation. Ces éléments sont inclus dans le coût du projet. DIALLO Adama Sank |Audit des stocks adapté au secteur immobilier : Particularités et Démarche 97 MEMOIRE DE FIN D’ETUDES Si l’entreprise ne dispose pas d’une comptabilité analytique, ces frais généraux peuvent être imputés aux stocks sous forme d’une commission d'intervention calculée de manière forfaitaire. Les coûts nécessaires à l'achèvement constitués de la valeur des travaux et études restant à effectuer ainsi que, éventuellement, du coût du terrain à payer qui constitue le support foncier du projet. Dès l'achèvement du projet, c'est à dire la date à laquelle il est en état d'être livré, son coût de production, tel que défini précédemment, est viré du compte de projet en cours au compte de projet achevé. Dès lors, aucune imputation de projet ne charges audit peut être opérée. En revanche, une provision pour dépenses restant à effectuer pour obtenir le coût définitif de production doit être constatée. Ne sont pas imputés au coût de production des stocks : Les charges financières courues postérieurement à l'achèvement du projet ; Les frais de publicité et de commercialisation intervenus après l’achèvement du projet ; Les charges d'entretien et de copropriété des logements restés invendus ; Les frais internes de gestion engagés après l'achèvement du projet. C. Problématique des stocks de biens immobiliers 1. Provision pour dépréciation des stocks Compte tenu du mode de comptabilisation des coûts de revient, provisions pour dépréciation des stocks et encours doit l’évaluation des être calculée en respectant, notamment, le principe de la prudence. A ce titre, il est essentiel de vérifier que le coût des stocks reste constamment inférieur à la valeur probable de vente, frais de commercialisation déduits. Une comparaison périodique de ce coût avec les tarifs de vente pratiqués permet une appréciation rapide de la situation du bien en stock. Pour être pris en considération, ce tarif doit exprimer la situation réelle du marché. DIALLO Adama Sank |Audit des stocks adapté au secteur immobilier : Particularités et Démarche 98 MEMOIRE DE FIN D’ETUDES En cas de difficultés de vente de certains projets immobiliers, l’entreprise est tenue de s’assurer de l’opportunité de constater des provisions pour dépréciation des stocks. L’entreprise doit mettre en place des dépréciation comptable procédures permettant la détection et la de valeurs non réalisables et d'opérations à risques, notamment par la mise en place de procédures de suivi des coûts par programme et une mise à jour du coût prévisionnel des programmes à la clôture de chaque exercice. Ce coût sera comparé au prix de vente net de frais de vente directs estimés afin de dégager les provisions éventuelles à constater. La provision pour dépréciation doit être constituée, même pour les programmes en cours de réalisation, s’il paraît probable qu’ils se solderont par des déficits. Les frais ultérieurs générés par les invendus, du fait de méventes, devraient faire l’objet d’une provision dès lors que leur montant s’avère supérieur au montant du bénéfice prévisionnel à dégager sur la cession desdits invendus. 2. Incorporation des charges financières au coût de production des opérations immobilières * Principe Le CGNC prévoit la possibilité, pour les entreprises dont le cycle normal de production charges est supérieur à douze mois, d'inclure dans le coût de production les financières courues pendant la période de production et relatives à des dettes contractées pour le financement spécifique desdites productions. * Conditions d'incorporation Les charges financières sont issues d'emprunts spécialement contractés pour la réalisation d'un projet immobilier : lotissement et/ou construction. Les emprunts sont spécifiquement affectés à un programme déterminé. Dans le cas où ces emprunts financent simultanément plusieurs opérations, les charges financières sont affectées, par répartition entre ces opérations en justifiant, au niveau de l’ETIC, les modalités de répartition. DIALLO Adama Sank |Audit des stocks adapté au secteur immobilier : Particularités et Démarche 99 MEMOIRE DE FIN D’ETUDES La durée d'incorporation des charges financières au coût de production est subordonnée à la détermination de la date d'achèvement qu'il convient de retenir. L'achèvement technique doit générer l'achèvement comptable. Pour la réserve foncière, l'incorporation des charges financières au coût des terrains est opérée à partir de la matérialisation de la décision d’acquisition par le versement partiel ou total du prix d’achat entre les mains d’un notaire ou du ou des vendeurs. Pour les lotissements, l'incorporation des charges financières au coût des stocks est effectuée à partir de la date de la première autorisation de lotir. Pour les constructions, le fait générateur de l'incorporation des charges financières est constitué par la date de délivrance de l’autorisation de construire. * Opérations en Maîtrise d'Ouvrage Déléguée (MOD) Conformément à la convention entre le mandataire et le mandant, les travaux ne sont engagés sur ces opérations que si les financements propres à ces opérations sont disponibles. Un programme MOD ne pourra supporter de charges financières que si la convention entre le mandataire et le mandant le stipule expressément. 3. incorporation des charges commerciales et de publicité Les charges de commercialisation telles que : Fléchage et signalisation d’un chantier ; Achat de maquette ; Aménagement de bureaux de vente provisoires ou d’appartements – témoins ; Plaquettes commerciales ; Publicité de lancement de programme Constituent un élément du coût du projet. Elles sont ainsi incluses dans les stocks. DIALLO Adama Sank |Audit des stocks adapté au secteur immobilier : Particularités et Démarche 100 MEMOIRE DE FIN D’ETUDES Dans les projets de grande envergure, la construction et l’aménagement complexe de vente pourra amortissable sur la être considérée comme une d’un immobilisation durée d’utilisation dudit complexe. Le même traitement peut être appliqué aux frais de publicité et de prospection de ces grands projets. L’usage de cette option devra être explicité et justifié au niveau de l’ETIC. Par contre, les dépenses courantes de commercialisation et de publicité constituent des charges de l’exercice. Tel est le cas des frais de publicité générale et des coûts directement liés à la commercialisation comme les rémunérations d’intermédiaires commerciaux qui ne peuvent pas constituer des éléments du coût de revient sous réserve, d’être retraitées notamment pour les charges payées d’avance. 4. Honoraires et frais Les honoraires et frais hors fonctionnement, pouvant être rattachés à des programmes en cours de réalisation, sont compris dans le coût de revient. Il s’agit notamment des frais suivants : Assurances propres aux programmes, Honoraires des architectes, Honoraires des avocats, Honoraires des notaires, Frais de courtage, Frais d’expertise, Frais juridiques, Frais d’appels d’offres, Annonces et insertions propres aux programmes en cours. Ces frais sont à comptabiliser directement dans les comptes de stocks. Les autres honoraires de conseils, d’audit, de commissariat aux comptes ainsi que les frais d’actes et de contentieux sont comptabilisés en charges. DIALLO Adama Sank |Audit des stocks adapté au secteur immobilier : Particularités et Démarche 101 MEMOIRE DE FIN D’ETUDES 5. Provisions pour travaux restant à effectuer Ces provisions correspondent au coût des travaux à effectuer postérieurement à la constatation de l'achèvement d'un programme pour permettre d'arrêter le coût total d'un projet. Ces dépenses, connues dans leur principe, ne peuvent pas être chiffrées avec précision au moment de l’achèvement des opérations. Il s’agit notamment : des révisions de prix basées sur des indices non encore arrêtés, de travaux de finition ou de parachèvement des ouvrages dont la nécessité est apparue à la fin du chantier, de la réparation de malfaçons ou autres, dont le montant ne peut être répercuté aux entreprises, architectes ou assureurs ; des travaux d'aménagement des abords qui peuvent s'étaler sur une durée assez longue après la vente du programme concerné. Les provisions doivent comprendre également des provisions pour acquisition de terrain permettant de couvrir un éventuel litige sur la fixation des prix des terrains déjà aménagés ou construits par l’entreprise, et dont la propriété n’est pas encore transférée (apurement foncier ) Les charges correspondantes doivent être évaluées et comptabilisées en majoration du coût de revient, à l’exclusion de : coûts commerciaux et de publicité à venir postérieurement à la date d’achèvement, frais financiers postérieurs à l’achèvement, charges d’entretien et de copropriété des logements invendus, frais internes de gestion de l’entreprise après l’achèvement. Les travaux qui restent à effectuer doivent faire l'objet de notes détaillées permettant d'apprécier la réalité et le montant de la provision constituée. La détermination du montant de la provision pourrait être basée sur les données statistiques fondées sur les dépenses engagées dans le passé et rapportées au coût définitif des projets achevés. DIALLO Adama Sank |Audit des stocks adapté au secteur immobilier : Particularités et Démarche 102 MEMOIRE DE FIN D’ETUDES Il convient de mentionner dans l'ETIC les méthodes utilisées pour le calcul des provisions et leurs montants par catégories de projets. Section 2 : Audit des stocks de biens immobiliers A. Le contrôle interne des stocks L’analyse du système de contrôle interne des stocks doit permettre de permettre de s’assurer de : L’exhaustivité du traitement des mouvements ; La séparation suffisante des fonctions ; La bonne évaluation des stocks ; L’appartenance des stocks à l’entreprise La protection des valeurs stockées 1. Les risques liés au contrôle interne des stocks Un système de contrôle interne est risqué lorsqu’il ne détecte pas la réalisation d’erreurs dans un compte ou un flux de transactions. Les risques les plus fréquents au niveau de la conception du contrôle interne sont : La fiabilité des systèmes de contrôle utilisés ; Les séparations des taches ; La séparation des exercices Pour évaluer la qualité du contrôle, l’auditeur doit d’abord se documenter en ce qui concerne les procédures mises en place (manuel de procédures ou entretiens avec les responsables), ensuite il fera des tests de permanence pour vérifier le bon fonctionnement ou non des procédures. DIALLO Adama Sank |Audit des stocks adapté au secteur immobilier : Particularités et Démarche 103 MEMOIRE DE FIN D’ETUDES 1.1 La fiabilité des systèmes de contrôle utilisés Un système de contrôle interne des stocks fiable les garanties suivantes : Les enregistrements comptables exhaustifs ; Les montants comptabilisés correspondent aux montants réels ; Les stocks sont valorisés correctement selon la méthode choisies par l’entreprise ; le respect de la séparation des exercices Le respect de la présentation préconisée par le plan comptable Si l’une des garanties n’est pas fournie, les comptes de stocks seront affectés de manière significative. En effet, il existera un grand risque d’erreurs ou d’anomalies. Les systèmes d’informations mis en place par l’entreprise doivent avoir pour principal objectif, une gestion organisée et efficace des stocks, et une réduction au maximum des risques afférents. Aussi, les systèmes d’information doivent permettre d’assurer une traduction correcte des operations relatives aux stocks. Dans ce sens, le rôle de la direction est crucial. En effet, la direction de l’entreprise doit s’assurer aussi bien de la sauvegarde du patrimoine de l’entreprise contre d’éventuels détournements ou une mauvaise utilisation que de la conformité des états de synthèses aux exigences statutaires et réglementaires. 1.2 La séparation des taches La séparation des taches est l’un des fondements de base d’un contrôle interne efficace. Une même personne ne doit pas être en mesure de traiter ou contrôler une transaction du début à la fin car, celle-ci pourrait volontairement ou non, causer des erreurs ou des irrégularités. DIALLO Adama Sank |Audit des stocks adapté au secteur immobilier : Particularités et Démarche 104 MEMOIRE DE FIN D’ETUDES En effet, le système doit être conçu de manière a ce que la personne qui exécute une tache soit toujours différente et indépendante de celle qui la contrôlera par la suite, mais aussi le maintien d’une compétence suffisante du personnel chargé de saisir les factures fournisseurs afin d’éviter des erreurs d’imputation comptable sur les différents compte de stocks. 1.3 la séparation des exercices L’auditeur doit s’assurer du respect de la séparation des exercices. En effet, les différents risques liés aux séparations des exercices et les mesures usuelles de contrôle interne à mettre en place sont résumés dans le tableau suivant : Risques liés à la séparation des Mesure usuelles de contrôle interne exercices Décalage d’un exercice sur l’autre des La mise en œuvre d’inventaire physique (situation des travaux en-cours à la clôture de travaux) au moins en fin d’exercice, et l’exploitation l’exercice appropriée des écarts constatés avec l’inventaire permanent Charges à engager non enregistrées en stock âpres obtention du permis Procédure de valorisation des unités achevées d’habiter ou du certificat de conformité 2. Appréciation du contrôle interne Si le niveau de confiance accordé à l’environnement de contrôle et aux procédures de contrôle est faible, l’auditeur ne se basera pas sur le dispositif du contrôle interne, peu fiable ou quasiment absent. Pour ce qui est des travaux sur le compte stock, l’auditeur procédera à plus de détails afin de fonder son opinion. La revue analytique n’occupera qu’une place marginale dans les travaux. DIALLO Adama Sank |Audit des stocks adapté au secteur immobilier : Particularités et Démarche 105 MEMOIRE DE FIN D’ETUDES Si le niveau de confiance est moyen, l’auditeur se basera sur l’évaluation de l’environnement général de contrôle pour orienter sa mission et appréhender les domaines et les systèmes significatifs. Il pourra alors programmer ses travaux d’évaluation du contrôle interne et de contrôle des comptes. Il testera la conformité et la permanence des contrôles de pilotage afin d’orienter ses travaux sur les comptes. La revue analytique prendra une place importante, contrairement à la première situation ou le niveau de confiance est faible. Les travaux de revue analytique et de validation des comptes seront appuyés par des tests de détail, mais ces derniers seront moins étendus par rapport à la situation précédente. Si l’environnement de contrôle est favorable et les contrôles de pilotage et d’application sont faibles et permanents, le niveau de confiance est considéré comme étant élevé. La revue analytique prendra davantage d’importance et les tests sur les contrôles de pilotage et d’application seront étendus. Par contre les tests de détails seront réduits. Il est à signaler que le contrôle du cycle stocks passe nécessairement par le contrôle et l’évaluation interne du cycle « Achats et Fournisseurs » qui est intimement lié au cycle « Stocks ». Et à cet effet, un certain nombre d’aspects suivant relatifs à la gestion des achats nécessitent une attention particulière. Concernant la gestion des achats, il faudra vérifier : Cohérence des réceptions et factures d’achats ; Exhaustivité et exactitude des enregistrements comptables ; Contrôle des tarifs appliqués ; Valorisation des achats ; Procédure de régularisation des charges ; Assurance des achats de produit et du risque industriel (stocks et immobilisations) ; Suivi des provisions à l’arrêté des comptes de chaque exercice DIALLO Adama Sank |Audit des stocks adapté au secteur immobilier : Particularités et Démarche 106 MEMOIRE DE FIN D’ETUDES Enfin, l’auditeur devra apprécier le processus et le niveau de coordination et d’information liant la fonction opérationnelle responsable des achats et le service comptable, notamment en ce qui concerne les régularisations comptables lors de l’arrêté des comptes. B. L’inventaire physique des stocks La nature, l'étendue et le calendrier des procédures d'audit sélectionnées pour l'inventaire physique des stocks sont fonction de l'évaluation du risque et de la stratégie d'audit telles qu'elles figurent dans le plan d'approche. L’inventaire physique est l’opération par laquelle l’entreprise établit un état récapitulatif des stocks à partir de l’observation physique de l’existant. L’entreprise doit recenser tous les éléments dont elle est propriétaire, y compris les biens détenus par des tiers. Matériellement, l’évaluation quantitative s’effectue par nature de stocks, au moins une fois par an. En effet, il est plus important de s'assurer que la prise d'inventaire est correctement organisée et réalisée que de procéder à de nombreux comptages. Si l'auditeur pense que l'évaluation du risque doit être modifiée ou qu'il constate que le déroulement de la prise d'inventaire est tel qu'il ne permettra pas un recensement fiable de stocks, il doit immédiatement contacter son directeur de mission ou son chef de mission. DIALLO Adama Sank |Audit des stocks adapté au secteur immobilier : Particularités et Démarche 107 MEMOIRE DE FIN D’ETUDES Les différentes étapes de l’inventaire physique sont : Planning de l’inventaire AVANT Collecte des données Évaluation des procédures NON Faibles ? Questionnaire d’inventaire physique OUI Recommandation à l’entreprise PENDANT APRES Assistance à l’inventaire Exploitation des données 1. Les travaux préliminaires à l’inventaire L’auditeur doit préalablement à l’assistance à l’inventaire, effectuer incertain nombre de choses qui lui permettra de garantir le succès de son intervention. Il s’agit notamment de : Rencontrer le responsable de l’opération d’inventaire au sein de l’entreprise. Cette rencontre doit permettre à l’auditeur de se faire une idée générale sur l’opération, les spécificités du processus de production ainsi que d’identifier les principales catégories de stocks détenues par l’entreprise ; DIALLO Adama Sank |Audit des stocks adapté au secteur immobilier : Particularités et Démarche 108 MEMOIRE DE FIN D’ETUDES Consulter les dossiers d’audit de l’exercice précédent, afin de prendre connaissance des problèmes qui se sont posés lors des précédents inventaires et évaluer le risque qu’ils se posent à nouveau. Pour mener a bien cette opération, l’auditeur doit suivre de bonnes procédures d’inventaires : Identifier les différents sites ; Les dates et horaires de l’inventaire ; Le nom du responsable de l’inventaire. Une fois sur le site, l’auditeur doit obtenir le dernier listing lui permettant d’identifier la répartition du stock. Cette analyse associée avec une approche par les risques sont importants et par conséquent d’effectuer par la suite des sondages sur ces catégories. L’auditeur doit s’assurer que : Le principe de séparation des exercices est respecté ; Les fiches de stocks sont à jour 2. La prise d’inventaire L’auditeur doit pouvoir s’assurer sur place que les procédures mises en place par le client permettent de réaliser l’inventaire de façon satisfaisante. C'est-à-dire qu’il est bien exhaustif, qu’il n’ya pas de risque de double comptage. L’auditeur devra aussi circularisé la réserve foncière pour s’assurer de l’exactitude des éléments inventoriés. 3. Finaliser l’inventaire Avant de clore son intervention, l’auditeur devra : S’assurer que l’inventaire a été bien exhaustif ; Vérifier que toutes les fiches de comptages ont été retournées ; DIALLO Adama Sank |Audit des stocks adapté au secteur immobilier : Particularités et Démarche 109 MEMOIRE DE FIN D’ETUDES S’enquérir des éventuels stocks appartenant à l’entreprise et détenu par des tiers ; Prendre une copie des récapitulatifs d’inventaire. C. Validation du compte stocks La validation des stocks dans le secteur immobilier constitue un contrôle lourd et indispensable compte tenu de l’importance des stocks au bilan et leur impact au niveau du résultat. La validation du compte Stock doit tenir compte des problématiques qui lui sont propres : L’évaluation ; L’évaluation du cout final du projet ; Les charges postérieures au déstockage L’évaluation des provisions Elle se fait donc en en cinq (5) étapes : 1. La validation des quantités ; 2. L’évaluation des stocks; 3. L’évaluation du cout final du projet ; 4. Les charges postérieures au déstockage 5. L’évaluation des provisions Ainsi, a chaque problématique, l’auditeur doit mettre en place un programme de travail afin d’obtenir une assurance raisonnable sur le compte. DIALLO Adama Sank |Audit des stocks adapté au secteur immobilier : Particularités et Démarche 110 MEMOIRE DE FIN D’ETUDES 1. La validation des quantités Compte tenu de la durée de production dans le secteur immobilier, l’évaluation des stocks est généralement effectuée selon la méthode de l’inventaire permanent. La précision de l’inventaire des stocks et de ce fait les valeurs inscrites en stock, repose essentiellement sur la qualité des procédures appliquées pour le recensement de l’existant. L’auditeur aura donc : A prendre connaissance, ou mieux a participer à la rédaction des notes de services et à en faire un examen critique destiné à localiser les possibilités d’erreurs ou de fraudes que les dispositifs décrits permettraient ; A s’assurer de leur respect au cours des opérations d’inventaire : observation critique de leur déroulement (l’inventaire a-t-il lieu à la date voulue ?) Un questionnaire d’appréciation de l’inventaire est proposé en annexe. Outre l’inventaire physique (ou dans le cas ou la société auditée n’effectue pas d’inventaire physique de ses articles), l’auditeur peut appuyer la validation des quantités des stockées par le recours a d’autres articles : Recouper les superficies déstockées et celles vendues (sorties et ventes) Recouper les stocks chez le service commercial et le stock comptable Vérifier que les superficies sorties correspondent au solde initial moins le solde final. 2. L’évaluation des stocks L’auditeur doit : Présenter une revue analytique du cycle « Stocks » et apporter un commentaire pertinent sur les différences inhabituelles ou inattendues en incluant la comparaison des ratios usuels (délai de paiement, remises, poids des factures non parvenues, etc.) ; DIALLO Adama Sank |Audit des stocks adapté au secteur immobilier : Particularités et Démarche 111 MEMOIRE DE FIN D’ETUDES S’assurer de la réalité des frais imputés aux stocks (factures, décomptes, titres fonciers,…) S’assurer que toutes les charges imputées sont stockables ; S’assurer de la réalité des frais engagés ; Établir un tableau de variation des stocks en faisant ressortir les charges stockées, les reclassements entre produits en cours et produits finis et les déstockages de l’exercice ; Faire le bouclage avec les charges engagées au cours de l’exercice et apprécier la nature de ces charges et leur exhaustivité ; S’assurer de la réalité des montants les plus significatifs. 3. Évaluation du cout final du projet (cout du déstockage) L’auditeur doit : S’assurer que la société a pris en compte l’ensemble des charges à venir sur le projet et non encore facturées ou engagées ; S’assurer que la superficie à déstocker correspond à celle cessible. Donc il devra exclure les superficies des communes données gratuitement : jardins, mosquées, autres équipement communs non cessible,… S’enquérir de la consistance du projet par nature (lots de terrains, appartements, villas,…) et la superficie de chaque composante du projet ; Pour mieux comprendre l’état d’avancement des travaux et l’évolution du cout par mètre carré, s’enquérir et obtenir auprès de la direction technique et commerciale, la superficie en cours de production en brut en net (le net devant correspondre aux superficies à déstocker et le brut ces dernières y compris les superficies non vendables). Les superficies en devraient correspondre au dénominateur qui permet d’avoir le cout unitaire du m2. DIALLO Adama Sank |Audit des stocks adapté au secteur immobilier : Particularités et Démarche 112 MEMOIRE DE FIN D’ETUDES 4. Les charges postérieures au déstockage L’auditeur doit : S’assurer que les charges postérieurs au déstockage et non provisionnées n’ont pas été imputées aux stocks ; S’assurer annuellement de la réalité des charges à venir, si non à les reprendre en fonction des unités déstockées ; Lors du test de réalité effectué sur les charges imputées aux stocks, s’assurer que ces dernières concernent effectivement les tranches en cours et non les tranches achevées en cours de déstockage. 5. L’évaluation des provisions L’auditeur doit : S’assurer que la valeur du marché (contrats récents, prix comparables, expertise récente,…) est toujours supérieure au cout de revient des stocks ; S’assurer de l’absence des charges importants à venir non provisionnées pour liquider le stock ; S’assurer que le prix prévisionnel de construction est inferieur au PV HT, apprécier le besoin de passer une provision pour dépréciation ; S’assurer à travers une revue de la marge sur vente, de l’absence de pertes sur les derniers lots déstockés, se prononcer sur la provision pour dépréciation des stocks ; Faire une revue des hypothèses de la direction et des provisions importantes constituées (terrains ayant fait l’objet d’expertise récente, d’expropriation…) DIALLO Adama Sank |Audit des stocks adapté au secteur immobilier : Particularités et Démarche 113 MEMOIRE DE FIN D’ETUDES Chapitre 2 : CAS PRATIQUE DE LA SOCIETE MMAS IMMO Dans ce chapitre, un cas pratique sur la société MMAS IMMO est présenté. Le nom de la société a été changé et les données multipliées par un coefficient par souci du respect de confidentialité. Il s’agit d’une mission de commissariat aux comptes de l’exercice 2010 selon les dispositions de la loi 17-95 sur les sociétés anonymes qui prévoit que le commissaire aux comptes donne une opinion sur les états de synthèse. L’objectif de cette partie étant d’appuyer toute la partie théorique du mémoire sur l’audit des stocks par un cas pratique, les diligences qui sont déroulées sont regroupées en deux sections : La première section concerne la prise de connaissance générale de l’entreprise, les étapes de lotissement suivies par la société et la revue analytique préliminaire La deuxième section comprend l’évaluation du contrôle interne ainsi que les tests de contrôles du compte. L’ensemble des points relevés permettra de conclure l’ensemble des diligences. Il faut cependant préciser que le cas pratique concerne une société de lotissement. DIALLO Adama Sank |Audit des stocks adapté au secteur immobilier : Particularités et Démarche 114 MEMOIRE DE FIN D’ETUDES Section 1 : Prise de connaissance générale de la société A. Description de la société et de son activité 1. Secteur d’activité Fiche Signalétique :  Raison sociale : MMAS IMMO  Siege social : Casablanca  Date de création : Mai 2007  Forme juridique : Société Anonyme de droit marocain  Capital social : 284.067 KDH La société MMAS IMMO est une filiale du groupe MMAS Développement. La holding MMAS developpement porte des projets immobiliers à travers ses deux filiales MMAS IMMO qui s’occupe du lotissement et MMAS CONSTRUCTION qui s’occupe de la construction des immeubles. MMAS IMMO a pour objet social le lotissement de terrain. Elle procède à des travaux d’aménagement et de viabilisation de terrains à bâtir. Son activité consiste à la division pour vente, la location et le partage de propriétés foncières en plusieurs lots destinés à la construction d’immeubles aux profits de promoteurs immobiliers. Elle a obtenu son autorisation de lotir en janvier 2008 2. Contexte Juridique Et Fiscal L’activité de la société est régis par le dahir n° 1-92-7 du 15 hija 1412 (17 juin 1992) portant promulgation de la loi n°25-90 relative aux lotissements, groupes d'habitations et morcellements. DIALLO Adama Sank |Audit des stocks adapté au secteur immobilier : Particularités et Démarche 115 MEMOIRE DE FIN D’ETUDES L’impôt sur les sociétés La société est soumise à l’impôt sur les Sociétés (IS) au taux de droit commun, soit 30%. L’impôt dû ne peut être inférieur à une cotisation minimale (CM) calculée au taux de 0,5% des produits d’exploitation hors taxes. TVA La société récupère la TVA ayant grevé ses charges et ses immobilisations selon les règles du droit commun au taux de 20%. Ayant son siège à Casablanca, la société facture la TVA sur les opérations de vente qu’elle réalisera dans toutes les villes. Fiscalité des collectivités locales La société est soumise aux taxes suivantes : La taxe sur les terrains urbains non bâtis La taxe est assise sur la superficie du terrain au mètre carré selon la Loi n° 47-06 relative à la fiscalité des collectivités locales La taxe sur les opérations de lotissement Elle est fixée de 3% à 5% du coût total des travaux d’équipement du lotissement. Régime fiscal des prestations facturées par des entreprises non résidentes Les paiements dus sur les prestations de services (études) facturées par des personnes non résidentes sont soumis à la retenue à la source au titre de l’IS au taux de 10%. DIALLO Adama Sank |Audit des stocks adapté au secteur immobilier : Particularités et Démarche 116 MEMOIRE DE FIN D’ETUDES B. Étapes du déroulement d’un lotissement par MMAS IMMO La réalisation d’un programme de lotissement nécessite le respect des étapes suivantes : En effet, une fois le terrain acquis par la société, elle doit se procurer une autorisation de lotir qui est délivrée par le président du conseil communal. Pour cela, la demande d’autorisation de lotir doit être déposée au siège de la commune où est situé le lotissement envisagé. Les documents à joindre à la demande de lotir sont : Un certificat de la conservation de la propriété foncière attestant que le terrain à lotir est immatriculé ou en cours d'immatriculation et que, dans ce dernier cas, le délai fixé pour le dépôt des oppositions est expiré sans qu'aucune opposition n'ait été formulée ; Un plan topographique ; DIALLO Adama Sank |Audit des stocks adapté au secteur immobilier : Particularités et Démarche 117 MEMOIRE DE FIN D’ETUDES Les documents relatifs à la conception urbanistique du lotissement (composition du lotissement et son intégration dans le secteur) ; Les documents techniques afférents à la réalisation de la voirie et des réseaux divers (eau - assainissement - électricité). Le cahier des charges mentionnant les conditions d'implantation des constructions ainsi que les équipements dont la réalisation incombe à la commune et ceux qui seront réalisés par le lotisseur. Un plan délivré par la conservation de la propriété foncière précisant les limites de la propriété objet du lotissement. Dès obtention de l'autorisation de lotir, la société doit déposer à la conservation foncière un exemplaire du dossier du projet de lotissement avant d’entamer les travaux de viabilisation des terrains. Les travaux de viabilisation sont constitués par l’ensemble des travaux effectués par :  L’Architecte Le recours à un architecte privé, agréé est obligatoire pour : La conception urbanistique du projet de lotissement; L'établissement des documents à fournir pour obtenir l'autorisation de lotir.  Le Géomètre Le recours à un géomètre est obligatoire pour l'établissement du plan topographique sur la base duquel l'architecte concevra le projet de lotissement.  Les Ingénieurs Le recours à des ingénieurs spécialisés est obligatoire pour l'établissement des documents techniques (plans et études) relatifs à la réalisation de la voirie, de l'assainissement, des réseaux d'eau et d'électricité. Remarque : La société est tenue de désigner soit un architecte, soit un ingénieur spécialisé, soit un géomètre comme coordonnateur chargé de veiller à la bonne exécution des travaux. DIALLO Adama Sank |Audit des stocks adapté au secteur immobilier : Particularités et Démarche 118 MEMOIRE DE FIN D’ETUDES  Les travaux d'équipement Les travaux d’équipement désignent: La construction des voies de desserte intérieure et des parkings ; La distribution d'eau et d'électricité, l'évacuation des eaux et matières usées ; Le raccordement de chaque lot aux divers réseaux internes au lotissement ; Le raccordement des voies et réseaux divers internes aux réseaux principaux correspondants ; La construction des voies et raccordements permettant le libre accès au rivage de la mer lorsque le lotissement est riverain du domaine public maritime ; Les réserves d'espaces destinés aux équipements collectifs et installations d'intérêt général correspondant aux besoins du lotissement tels que centre commercial, mosquée, hammam, four, établissement scolaire, dispensaire, et espaces destinés aux activités sportives Une fois la viabilisation des lots achevés, la société doit obligatoirement déclarer l'achèvement des travaux d'équipement prévus par le projet de lotissement. La déclaration d'achèvement des travaux d'équipement doit être adressée à l'administration communale (par lettre recommandée avec accusé de réception ou déposée contre récépissé). Les travaux ainsi achevés feront l'objet d'une réception provisoire et d'une réception définitive : La réception provisoire permet à l'administration communale de s'assurer que les travaux d'aménagement, de viabilité et d'assainissement, exécutés, sont conformes à ceux prévus au projet autorisé. La réception définitive a pour objet de déterminer si la voirie et les réseaux divers ne présentent aucune malfaçon La dernière étape se rapporte aux opérations de vente, location et partage. Les actes de vente, de location et de partage doivent se référer au cahier des charges du lotissement et doivent être accompagnés de la copie certifiée conforme du procèsverbal de la réception provisoire. DIALLO Adama Sank |Audit des stocks adapté au secteur immobilier : Particularités et Démarche 119 MEMOIRE DE FIN D’ETUDES C. Revue analytique Préliminaire Au 31/12/2010 le bilan de la société et le compte de charges se présentent comme suit : Bilan Intitulé 31/12/2010 31/12/2009 Variation Immobilisations incorporelles 1 055 1 107 - 53 Immobilisations corporelles 3 805 4 546 - 741 Immobilisations financières 110 382 111 664 - 1 282 Stocks et en-cours 169 962 125 620 44 343 3 961 1 811 2 150 549 19 083 - 18 534 141 867 173 728 - 31 861 16 762 428 12 65 333 818 322 645 11 173 Provisions pour R & C 13 855 10 871 2 984 Fournisseurs et comptes rattachés 17 724 13 762 3 962 Clients créditeurs 31 962 1 375 30 587 Dettes fiscales, sociales et autres 41 906 78 214 - 36 308 8 13 - 5 Clients et comptes rattachés Fournisseurs débiteurs Autres créances Disponibilités et titres de placement Comptes de régularisation "actif" Capitaux propres Comptes de régularisation "passif" Résultat bilan 9 083 11 173 DIALLO Adama Sank |Audit des stocks adapté au secteur immobilier : Particularités et Démarche 16 334 - - 53 2 090 120 MEMOIRE DE FIN D’ETUDES Compte de produits et charges (CPC) Intitulé 31/12/2010 31/12/2009 Variation Vente de biens et services produits 10 706 10 157 549 Variation de stocks 44 342 17 855 26 487 Autres produits d'exploitation 4 659 637 4 021 Reprise / prov. Pour R&C 1 206 1 123 83 Produits d'exploitation 60 913 29 772 31 141 Achats 45 828 17 143 28 685 Charges externes 2 270 2 429 Autres charges externes 2 392 1 578 Impôts et taxes 3 042 3 109 Charges de personnel 7 114 6 802 312 588 494 95 Dotations d'exploitation 5 027 4 969 58 Charges d'exploitation 66 262 36 524 29 737 6 752 1 404 Autres charges d'exploitation Résultat d'exploitation - 5 349 - - 159 814 - 67 Produits financiers 18 221 19 977 Charges financières 4 572 2 902 Résultat financier 13 649 17 075 - 3 426 1 613 1 639 - 26 Charges non courantes 656 119 Résultat non courant 957 1 520 - 563 Résultat avant impôt 9 258 11 843 - 2 585 172 669 - 497 9 086 11 174 - 2 088 Total comptes produits 80 747 51 388 29 358 Total comptes de charges 71 661 40 214 31 447 9 086 11 174 Produits non courants Impôt sur le résultat Résultat net Résultat net DIALLO Adama Sank |Audit des stocks adapté au secteur immobilier : Particularités et Démarche - 1 757 1 670 537 - 2 088 121 MEMOIRE DE FIN D’ETUDES EXPLICATION DES TENDANCES La revue analytique de la société montre une grande variation à la hausse du stock de KMAD 44 343. En effet, le stock comprend : Stock 31.12.09 STOCKAGE DESTOCKAGE 31.12.2010 Produits finis 27 796 2 013 1 041 28 767 Travaux en cours 97 937 43 371 - 141 307 125 732 45 383 1 041 170 075 TOTAL La variation significatif du stock est due a des achats au cours de l’exercice 2010 dont : 2013 KDH sont incorporés dans les produits finis 43 371 KDH sont en cours de réalisation au 31/12/2010 Au cours de l’exercice, la société a effectué : Des achats de terrains ; Des achats d’études Des travaux Le payement des taxes lors de la réalisation des lotissements La répartition des charges stockées est la suivante : Achats stockés Charge stockable Achat de travaux TNB Taxes diverses Total des charges stockées DIALLO Adama Sank |Audit des stocks adapté au secteur immobilier : Particularités et Démarche 42 551 2 807 25 45 383 122 MEMOIRE DE FIN D’ETUDES Elle a aussi réalisé des ventes pour une valeur de 1041 KDH. Le détail du stock présenté ci-dessous permet de mieux comprendre les éléments du stock qui ont variés : Intitulé 31/12/2010 Terrains nus 31/12/2009 Variation 150 858 105 474 Lotissements 1 6 953 7 085 - 132 Lotissements 2 2 928 3 179 - 251 Lotis 3 3 696 4 354 - 658 Lotissements 4 51 51 - Lotissements 5 5 476 5 476 - Lotissement 6 16 16 - Lotissement 7 96 96 - 112 - 125 620 44 343 Prov p/dépréciation - Total Stock 112 169 962 - 45 383 Ainsi donc, pour pouvoir valider le stock et expliquer les variations qui sont observées en 2010, il est primordial de dérouler les diligences suivantes après l’intérim : Effectuer un suivi du stock par projet ; Faire le bouclage des stocks pour vérifier les éléments stockés par lots ; Dresser un tableau récapitulatif du stock par projet pour s’assurer de l’exactitude et de l’exhaustivité des éléments du stock. Les diligences qui seront mises en œuvre devraient permettre d’expliquer cette variation a la hausse du stock ainsi que celle des achats. DIALLO Adama Sank |Audit des stocks adapté au secteur immobilier : Particularités et Démarche 123 MEMOIRE DE FIN D’ETUDES Section 2 : Exécution de la mission A. Appréciation du contrôle interne du stock 1. Gestion et suivi des projets de lotissements La société assure un suivi commercial par projet en recensant pour chacun d’eux les perspectives de commercialisation à terme. Elle assure aussi un suivi technique par projet qui consiste à établir un budget de charges et l’avancement à la clôture de chaque exercice. En effet, la société tient des fiches détaillées de suivi des fournisseurs y compris les retenues de garanties. Cependant, il n’existe pas de manuel de procédure et de suivi analytique par type de projet. 2. Évaluation du contrôle interne Un contrôle interne des stocks n’a pas été réalisé. Cependant, le cycle stock étant lié aux cycles Achats-Fournisseurs et Ventes-Clients, seule la procédure d’engagement des dépenses a été validé par l’établissement d’un narratif du cycle achat-Fournisseur et du suivi des charges entre le département technique et la comptabilité afin de vérifier l’imputation en stock. L’objectif du contrôle de la procédure d’engagement des dépenses est de s’assurer que : Seules les personnes habilitées peuvent engager la société ; Les factures réglées sont conformes à la commande et à la livraison (quantité et qualité) Les charges sont comptabilisées dans la bonne période ; La nature et le montant des charges sont autorisés et conformes aux besoins de l’activité DIALLO Adama Sank |Audit des stocks adapté au secteur immobilier : Particularités et Démarche 124 MEMOIRE DE FIN D’ETUDES Les principaux documents concernés sont : La fiche d’engagement des dépenses Le bon de commande Le bon de livraison La fiche d’ordonnancement La facture Par ailleurs, l’objectif du contrôle de la procédure de suivi des charges entre le département technique et la comptabilité est de suivre le cheminement du processus de collecte des informations par le contrôle de gestion et s’assurer de l’exhaustivité des charges comptabilisées. Remarque: D’après le narratif du cycle achat-fournisseurs, la personne en charge de la trésorerie, procède au suivi des contrats quant aux clauses (pénalités en cas de retard…) cependant, il faut noter ce contrôle n’est pas matérialisé. La procédure de suivi des charges a permis de s’assurer que l’omission de comptabilisation de facture est faible et d’obtenir l’assurance élevée que toute commande exécutée a été provisionnée. Les narratifs sont présentés en Annexe. 3. Analyse des risques Les principaux risques sont liés à la valeur nette et la valeur brute du stock : La problématique concernant la valeur brute du stock est la correcte imputation analytique mais aussi l’arrêté des couts ; Pour ce qui est de la valeur nette, il s’agit de se prononcer sur la nécessité ou pas de provisionner les produits finis (avis d’un expert) et les produits en cours (établissement d’un business plan) DIALLO Adama Sank |Audit des stocks adapté au secteur immobilier : Particularités et Démarche 125 MEMOIRE DE FIN D’ETUDES L’analyse des risques liés au stock de la société MMAS IMMO a permis de détecter les points suivants : 3.1 Le risque de réalité Le stock comporte toujours un risque de réalité. Les contrôles effectués ont permis de vérifier que le stock existe et appartient bien à la société et qu’il n’y a pas de stock fictif comptabilisé. Pour prévenir ce risque, une assistance à l’inventaire physique a été réalisée le 31 Décembre 2010 afin de rapprocher le stock réel du stock théorique. En effet, l’inventaire physique a permis de s’assurer de l’état des éléments en stocks ainsi que de l’avancement des produits en-cours, de la réalité et de la disponibilité des biens composant le stock, de la consistance du stock, du nombre des unités disponibles, et qu’elles sont effectivement libres et non occupées illicitement. Le fait générateur de la vente est constitué par l’un des éléments suivants pris dans l’ordre : Le contrat, L’établissement de la facture, La remise des clés ou des plans aux clients (si elle est préalable au contrat) accompagnée d’un compromis de vente et appuyée par un P.V de réception signé par le client. Or une vente n’est juridiquement réalisée au Maroc que lorsque l’acheteur du produit fini a inscrit son bien à la Conservation Foncière. Par conséquent, les produits livrés ne devraient être réellement déstockés qu’à la date d’inscription à la Conservation Foncière. POINTS RELEVES Lors de l’assistance à l’inventaire physique, les points suivants ont été relevés :  L’état du stock a partir duquel le groupe de contrôle effectue le travail de comptage est édité le 16/01/2011, d’où le risque de non-respect du principe de séparation des exercices 2010 (erreur dans la valorisation de la quantité et la valeur du stock à la clôture)  Les lieux ne sont pas tous couverts par le comptage ;  La procédure de comptage n’est pas exhaustive. En effet, faute de temps et de personnel suffisant pour inventorier des lotissements et terrains aussi DIALLO Adama Sank |Audit des stocks adapté au secteur immobilier : Particularités et Démarche 126 MEMOIRE DE FIN D’ETUDES importants, la société procède par échantillonnage en choisissant au hasard des lots et terrains à partir du fichier de l’état du stock. 3.2 Le risque d’évaluation Lors de la comptabilisation des mouvements du stock, le risque d’évaluation peut se produire du fait des particularités de l’évaluation des couts de production (incorporation des charges financières, provisions pour dépenses restant à effectuer, le choix des clés de répartition des charges indirectes, etc.). Pour pouvoir vérifier les méthodes d’évaluations du cout de production conformément au PCSI, les vérifications suivantes ont été effectuées : La superficie de chaque lot est conforme a celle prévue par le topographe ; Le degré d’avancement des lots est conforme a celui des attestations de l’architecte ; La répartition des couts indirects par lot a été effectué selon, la de répartition retenue par la société ; La conformité du total des charges indirectes à partir du grand livre ; La répartition du cout de la main d’œuvre et du cout financier par lot a été effectué selon la clé de répartition retenue par la société ; Le détail des éléments à stocker en 2010 ; L’état des stocks et la synthèse de déstockage initialement remis par le comptable ; La superficie prévue dans les contrats de vente ; Les autorisations de lotir pour chaque lot dont les lotissements ont été entamés en 2008,2009. POINTS RELEVES Durant l’intervention, les points suivants ont été constatés : Les superficies des lots 2, 5 et 7 ne sont pas conformes à celles qui sont prévues par le topographe; La Société a retenu pour la valorisation des stocks deux clés de répartition à savoir :  La superficie du lot vendable pour la répartition des zones et coûts communs DIALLO Adama Sank |Audit des stocks adapté au secteur immobilier : Particularités et Démarche 127 MEMOIRE DE FIN D’ETUDES  Le coût de production de la période (charges directes et indirectes) pour la répartition des charges financières et la masse salariale Le coût de production des lots livrées en 2010 est erroné à cause des clés de répartition mal évaluées des charges de personnel et des frais financiers qui ont été incorporés dans les stocks La Société a constaté une provision complémentaire pour des lots dont le déstockage a déjà été entamé en 2009; Suite aux constatations évoquées ci-dessus, la société a procédé aux régularisations suivantes : La prise en compte des nouvelles superficies retenues par le topographe pour les lots 2,5 et 7 déjà livré en 2010 ; Un nouveau coût de production a été calculé pour les parcelles 2,5 et 7 dont le déstockage a été entamé en 2009 ; Le coût de production total de 2010 a été rectifié ; B. Validation du compte 1. Le programme de travail Pour pouvoir valider le stock de la société MMAS IMMO, le programme de travail utilisé se présente comme suit : Pointer les soldes avec le grand livre et la balance générale S’appuyer sur le suivi technique par projet Recouper les superficies déstockées et celles vendues (sorties et ventes) Recouper les stocks chez le service commercial et le stock comptable Vérifier que les superficies sorties correspondent au solde initial moins le solde final ; S’assurer de la réalité des frais imputés aux stocks (factures, décomptes, titres fonciers,…) S’assurer que toutes les charges imputées sont stockables ; S’assurer de la réalité des frais engagés ; DIALLO Adama Sank |Audit des stocks adapté au secteur immobilier : Particularités et Démarche 128 MEMOIRE DE FIN D’ETUDES Établir un tableau de variation des stocks en faisant ressortir les charges stockées, les reclassements entre produits en cours et produits finis et les déstockages de l’exercice ; Faire le bouclage avec les charges engagées au cours de l’exercice et apprécier la nature de ces charges et leur exhaustivité ; S’assurer de la réalité des montants les plus significatifs. S’assurer que la société a pris en compte l’ensemble des charges à venir sur le projet et non encore facturées ou engagées ; S’assurer que la superficie à déstocker correspond à celle cessible. Donc il devra exclure les superficies des communes données gratuitement : jardins, mosquées, autres équipement communs non cessible,… S’enquérir de la consistance du projet par nature (lots de terrains, appartements, villas,…) et la superficie de chaque composante du projet ; Pour mieux comprendre l’état d’avancement des travaux et l’évolution du cout par mètre carré, s’enquérir et obtenir auprès de la direction technique et commerciale, la superficie en cours de production en brut en net (le net devant correspondre aux superficies à déstocker et le brut ces dernières y compris les superficies non vendables). Les superficies devraient correspondre au dénominateur qui permet d’avoir le cout unitaire du m2. S’assurer que les charges postérieurs au déstockage et non provisionnées n’ont pas été imputées aux stocks ; S’assurer annuellement de la réalité des charges à venir, si non à les reprendre en fonction des unités déstockées ; Lors du test de réalité effectué sur les charges imputées aux stocks, s’assurer que ces dernières concernent effectivement les tranches en cours et non les tranches achevées en cours de déstockage. S’assurer que la valeur du marché (contrats récents, prix comparables, expertise récente,…) est toujours supérieure au cout de revient des stocks ; S’assurer de l’absence des charges importants à venir non provisionnées pour liquider le stock ; DIALLO Adama Sank |Audit des stocks adapté au secteur immobilier : Particularités et Démarche 129 MEMOIRE DE FIN D’ETUDES S’assurer que le prix prévisionnel de construction est inferieur au PV HT, apprécier le besoin de passer une provision pour dépréciation ; S’assurer à travers une revue de la marge sur vente, de l’absence de pertes sur les derniers lots déstockés, se prononcer sur la provision pour dépréciation des stocks ; Ainsi, en fonction de ce programme, certains test de contrôle ont été effectué notamment sur: Les achats pour valider les engagements de dépenses Les ventes pour valider les réceptions Le suivi du stock Le détail du stock par projet 2. Les tests de contrôles 2.1 Test sur les achats L’objectif de ce test est : Vérifier l'existence d'une liste à jour spécifiant les noms et fonctions des personnes autorisées à valider les demandes d'achat et les engagements de dépenses Vérifier que les demandes d'engagement de dépenses sont systématiquement validées par les personnes habilitées Vérifier que tous les achats font l'objet d'une commande formalisée (nature, montant et référence au budget alloué) et approuvée par le management. Vérifier la consultation des fournisseurs avant le lancement de toute commande ou marché pour le cas des achats par marché. Vérifier le respect des limites d'autorisation pour l'engagement et l'autorisation des dépenses DIALLO Adama Sank |Audit des stocks adapté au secteur immobilier : Particularités et Démarche 130 MEMOIRE DE FIN D’ETUDES Fournisseur Libellé s Terrain sidi marouf O. Driss 9077 12/02/2010 BC001 10/01/2010  Terrain Nouasseur B. Simo 12000 18/06/2010 BC002 01/05/2010  Terrain beau séjour M. Youssef 18500 24/09/2010 BC003 22/09/2010  Total testé Montant HT Date Compta N° BC/Marché Date BC/Marché 1 2 3 4 5 39577 Total des achats de terrains 42551 Taux de couverture 93% Travaux effectués : 1) Existence d'une demande d'engagement 2) Signature du BC/marché par les personnes habilitées 3) Existence d'une commande formalisée ou marché. 4) Consultation des fournisseurs 5) Limites d'autorisation respectées Points relevés La mise en concurrence des fournisseurs n'est pas systématique pour le terrain de sidi Marrouf. La commande de cet achat a été effectuée par téléphone : risque d’exhaustivité des réceptions et d’enregistrements des commandes Il a été constaté aussi que le fichier fournisseur n’était pas régulièrement analysé par une personne habilité. Aucun nettoyage de fichier des fournisseurs inactifs n’est appliqué. DIALLO Adama Sank |Audit des stocks adapté au secteur immobilier : Particularités et Démarche 131 MEMOIRE DE FIN D’ETUDES 2.2 Tests sur les ventes L’objectif de ce test est : Vérifier que chaque réception fait l'objet d'un PV de réception signée par les personnes habilitées. Vérifier la séparation des tâches entre la réception et l'autorisation des dépenses. Vérifier que tous les factures sont rapprochées des BC ou des contrats ainsi que les PV de réception Vérifier que les règlements sont effectués par des personnes autorisées. Vérifier que chaque facture fait l'objet d'un bon à payer avant son règlement. Vérifier le respect du cut-off Date Compta Date réception Réception Libellé Clients Lotissement 1 B.Hazar 132 12/02/2010 BL001 01/01/2010  Lotissement 2 D.Sank 251 18/06/2010 BL002 14/03/2010  Lotissement 3 D.Tarek 658 24/09/2010 BL003 15/07/2010  Total testé Montant HT Bon de 1 2 3 4 5 1041 Total des ventes de terrains 1041 Taux de couverture 100% Travaux effectués : 1) Existence d'un PV de réception signé 2) Séparation des tâches de réception et d'autorisation des dépenses 3) Rapprochement facture/BC/Contrat/Réception (fiche d'ordonnancement) 4) Règlement effectué par les personnes habilitées 5) Respect du cut-off Points relevés DIALLO Adama Sank |Audit des stocks adapté au secteur immobilier : Particularités et Démarche 132 MEMOIRE DE FIN D’ETUDES Aucune anomalie n’a été relevée lors de ce test. 2.3 Détail du stock par projet Son objectif est de s’assurer de l’exactitude et de l’exhaustivité des éléments en stocks. Stock Libellé Nbre de lots Sup m² Stock en 2009 Entrées Sorties Nbre Sup m² 2010 2010 en 2010 au 31/12/09 Terrains nus 82 333 105 474 de lots 45 383 au 31/12/10 102 300 150 857 Lotissement 1 17 37 886 7 085 -132 16 37 182 6 953 Lotissement 2 4 9 640 3 179 -251 3 8 878 2 928 Lotissement 3 3 23 168 4 354 -658 2 19 667 3 696 Lotissement 4 1 282 51 1 282 51 Lotissement 5 5 10 908 5 476 5 10908 5 476 Lotissement 6 7 83 16 7 83 16 Lotissement 7 2 102 96 2 102 96 Total 39 125 732 0 0 -1 041 21 170 074 Points relevés Aucune anomalie n’a été relevée. Les superficies étant modifiées suite aux recommandations lors du contrôle interne. DIALLO Adama Sank |Audit des stocks adapté au secteur immobilier : Particularités et Démarche 133 MEMOIRE DE FIN D’ETUDES 2.4 Le suivi du stock Ce test permet de s’assurer s’il est nécessaire ou pas de constater une provision. La société bien qu’ayant fait appel à un expert, cet avis demeure néanmoins insuffisant. Valeur Libellé Nbre Sup m² de lots en 2009 Stock Cout Dernière par m² cession au Prix de cession Dernière d'expertise expertise 31/12/10 Une partie est finalisée et l'autre en Terrains nus 102 200 150 857 cours Lotissement 1 16 37 182 6 953 94 2 010 834 01/07/2010 11 397 Lotissement 2 3 8 878 2 928 110 2 010 569 27/07/2010 6 549 avances Lotissement 3 2 19 667 3 696 294 clients 2010 Lotissement 4 1 282 51 60 avant 2009 Lotissement 5 5 10 908 5 476 175 2 009 Lotissement 6 7 83 16 67 Provisionné Lotissement 7 2 102 96 314 Provisionné Total 36 170 074 910 6 029 442 27/01/2010 1 845 987 18 933 Points relevés Aucune anomalie n’a été relevée. La provision passée concerne le lotissement 6 et 7 qui ont été achevé depuis 2007 mais qui n’ont toujours pas été vendu. DIALLO Adama Sank |Audit des stocks adapté au secteur immobilier : Particularités et Démarche 134 MEMOIRE DE FIN D’ETUDES C. Recommandations Les recommandations concernent principalement l’amélioration du contrôle interne principalement le cycle achat-fournisseur dont dépend le stock : La société devrait mettre en place des bons de réceptions pré numérotés à remplir pour toutes les réceptions de fournitures ; Les achats de la société devraient être réalisés à travers des bons de commandes pré numérotés Un suivi régulier de ces numéros doit être appliqué pour détecter les commandes non encore réceptionnées et les commandes non encore comptabilisées Le fichier fournisseurs doit être revu périodiquement par un responsable habilité. Un nettoyage de ce fichier des fournisseurs non actifs doit être prévu. Après avoir effectué les tests nécessaires, il s’est avéré que la société ne dispose pas d’un système de comptabilité analytique et budgétaire développé lui permettant de préciser les informations nécessaires relevant des différents projets. DIALLO Adama Sank |Audit des stocks adapté au secteur immobilier : Particularités et Démarche 135 MEMOIRE DE FIN D’ETUDES CONCLUSION GENERALE A travers ce mémoire, on constate que le secteur immobilier constitue un véritable levier de développement national en matière de renforcement des infrastructures de base, de promotion de l’investissement, de création de richesses et d’emplois. La cadence accélérée d’urbanisation, conjuguée à l’insuffisance des capacités d’accueil des villes, ne permet pas de compenser le déficit en logement dans le milieu urbain et la carence significative en équipement dans le milieu rural. En effet, la production en logement a été souvent en deçà de la demande en la matière provoquant, depuis plus d’une vingtaine d’années, une accumulation du déficit en habitation. Ce déficit a engendré la multiplication de l’habitat insalubre et la prolifération de la cohabitation, estimé actuellement à plus d’un million d’unités. La nouvelle vision stratégique nationale a trait à : La promotion d’une nouvelle politique foncière qui s’appuie sur l’élargissement du marché foncier en facilitant l’accès à de nouveaux terrains constructibles dans le cadre du programme des Zones d’Urbanisation Nouvelles ( ZUN) et des Zones d’Aménagement Progressif (ZAP) ; Le développement de synergies entre les différentes parties intervenant dans la lutte contre l’habitat insalubre en vue de résorber les bidonvilles, de restructurer l’habitat clandestin et de réhabiliter les tissus anciens ; L’implication du système financier dans le financement de logement par l’allégement des conditions d’octroi de crédit, la mobilisation de ressources à long terme au profit du secteur, la création d’un fonds national de solidarité pour le logement des salariés, le renforcement des liens entre les pouvoirs publics et les promoteurs immobiliers en ficelant des partenariats et la rationalisation de la fiscalité DIALLO Adama Sank |Audit des stocks adapté au secteur immobilier : Particularités et Démarche 136 MEMOIRE DE FIN D’ETUDES immobilière et son adaptation aux conditions locales en vue de propulser l’investissement dans le secteur immobilier. Dans ce contexte marqué par la complexité des projets en cours et la forte croissance attendue du secteur, l’auditeur sera amené à accompagner les sociétés immobilières dans leur développement. L’objet de ce mémoire a donc été de retracer la démarche d’audit à appliquer dans l’audit des stocks d’une société immobilière. DIALLO Adama Sank |Audit des stocks adapté au secteur immobilier : Particularités et Démarche 137 MEMOIRE DE FIN D’ETUDES DIALLO Adama Sank |Audit des stocks adapté au secteur immobilier : Particularités et Démarche 138