Transcript
Byplankontoret Planident: r Arkivsak:13/38487 Detaljregulering av Travbanevegen 1, detaljregulering, sluttbehandling Planbeskrivelse Dato for siste revisjon av planbeskrivelsen : Dato for godkjenning av bystyret : Planbeskrivelsen bygger på forslagstillers beskrivelse av planforslaget. Planområdet, eksisterende forhold Planområdet omfatter disse eiendommene: gnr 4, bnr 37 og 71 i tillegg til deler av følgende bruksnr langs Travbanevegen: 11, 35, 36, 38, 39, 40, 64, 73, 97, 110 og 117. Planområdet ligger i Østbyen, 4 km øst for Trondheim sentrum, sør for Innherredsveien og rett nord for Leangen travbane. Planområdet er til sammen 5,9 daa. Travbanevegen 1 er bebygd med næringsbygg. Bygningen i nr 1 har et fotavtrykk på 430 m² og 2/3 etasjer. Næringsbygget i Travbanevegen 1a er revet. Eiendommene heller svakt mot nordøst og ligger på kote +47 til +43. Eiendommene ligger i et område med hovedvekt på næringsbebyggelse med variert byggehøyde. I øst ligger Rotvoll med jordbruksområder og skogkledde hauger. Adkomst og kollektivtilbud Begge eiendommene har avkjørsel til Travbanevegen som har hovedadkomst fra Innherredsveien, Haakons VII s gate og Tungavegen. Langs disse vegene er det gang /sykkelveg fram til planområdet. Av vegene i området er Travbanevegen og Tungavegen kommunale veger, mens Gildheimvegen er privat veg. Travbanevegen / Gildheimvegen er en blindveg med forholdsvis lite trafikk. Kollektivtilbudet er godt, og det er ca 100 meters avstand til nærmeste bussholdeplasser i Innherredsveien og ca 900 meter til togstopp i Arkitekt Ebbells veg og framtidig togstopp ved Bromstadvegens forlengelse. Ved busstoppet Travbanen i Innherredsveien passerer både lokal- og regionbusser samt flybusser, blant annet rute 66 (Stokkhaugen /Jakobsli), 37 (til Vikhammeråsen), 7 (Vikåsen / Reppe), 36 (til Brundalen / Jakobsli), og 38 (til Stjørdal) med til sammen ca 25 avganger i rushtiden. Naturverdier I følge kommunens temakart er det ingen viktige naturtyper innenfor planområdet. Ca 150 meter nord og nordøst for Travbanevegen ligger to områder som er vurdert som viktige regionalt og svært viktige lokalt. Det er ikke registrert spesielle naturverdier eller verdifull vegetasjon knyttet til eiendommene og de benyttes heller ikke av allmennheten til aktivitet. Planområdet ligger nært kulturlandskapet på Rotvoll med dens vegetasjonsbelte på østsiden av Haakons VII s gate. Deler av dette området er i kommuneplanens arealdel omdisponert til utbyggingsformål. Kulturminner Bebyggelsen på eiendommen er ikke registrert som verdifull bebyggelse i kommunens temakart Aktsomhetskart kulturminne. Det er heller ikke kjent andre forhold som tilsier at det er automatisk fredede kulturminner innenfor eiendommen. Side 2 Miljøforhold Planområdet er utsatt for støy fra trafikk i Innherredsveien og Haakon VII s gate og ligger i følge kommunens temakart i sone med et støynivå på db (rød sone). Grunnforhold Mye av bebyggelsen i området ligger på fylling på leirgrunn. Det er ikke registrert kvikkleiresone på eiendommen eller i nærheten av eiendommen. Grunnen består av hav- og fjordavsetning. Tidligere undersøkelser viser at mesteparten av området består av fast leire. Kommunal rapport nr. R 303 (fra 1973) og rapport nr. R 813 (fra 1990) rett øst for planområdet viser fast siltig leire, og med varierende dybde til fjell (mellom 1 og 9 meter). Rambøll har også gjennomført grunnboringer i Travbanevegen 3. Vest i planområdet ligger en gjenfylt bekkedal. I følge informasjon fra kommunen fungerer området som flomveg ved ikke fungerende kulvert. Naboeiendommen, Travbanevegen 3, kan ha forurenset grunn ut fra tidligere bruk. Krav til miljøteknisk undersøkelse er innarbeidet i reguleringsbestemmelsene. Energiforsyning Området ligger innenfor område for konsesjon fjernvarme. Vann- og avløp Det går flere kommunale ledninger innen planområdet. De fleste er enten knyttet til Innherredsveien eller Travbanevegen. Mellom disse to vegene, beliggende mellom Travbanevegen 1 og 3, går en 200 mm spillvannsledning og en 400 mm overvannsledning. Så langt en kjenner til går det ikke offentlige ledninger innenfor arealet som kan bebygges i Travbanevegen 1 og 1A. Beskrivelse av planforslaget Planlagt arealbruk Byggeområde: K: Kontorbebyggelse Samferdselsanlegg: o_kv1-2, o_gs, o_avg1-3: offentlig adkomster med kjøreveg, gang og sykkelveg og annet vegareal I tillegg til regulering av Travbanevegen 1 og 1A, er det tatt inn i planforslaget veggrunn med framtidig gang- og sykkelveg i Travbanevegen, fram til den møter Gildheimsvegen. Videre er det lengst øst tatt med i planområdet området AIND_1 som er regulert i plan r Eksisterende bebyggelse på eiendommen rives. Ønsket utbygging vil avvike fra gjeldende reguleringsplaner for området gjennom økt byggehøyde, økt utnyttelsesgrad og endret formål fra industri til kontor. Bebyggelse - plassering og utforming Til oppstartsmøtet ble det utarbeidet en studie som viste mulig bebyggelse. Antatt utbygging vil omfatte 6 etasjer i tillegg til parkeringskjeller. Grad av utnytting er satt til å være minimum 4 000m2 BRA og maks 5 800m2 BRA i planforslaget. Areal i parkeringskjeller skal ikke medregnes i grad av utnytting. Bebygd areal inkludert parkeringsplasser på terreng vil være ca m² BYA. Når parkeringskjeller ikke regnes med i grad av utnytting, vil den planlagte utbyggingen, inkludert parkering for bil og sykkel på terrengnivå, omfatte et bruksareal på ca m² BRA. Dersom tomten bygges ut med maks 5 800m2 BRA vil dette gi en tomteutnyttelse på 205 % BRA. Adkomst og parkering Nåværende adkomst til eiendommen er tatt med i reguleringsplanen vedtatt i 2011 for Riksveg Gildheim Grillstad (r ). Adkomstforholdene vist i denne reguleringsplanen ble ferdigstilt i 2014/2015. Fra Travbanevegen vil eiendommen ha tre adkomster. Hovedadkomsten til kontorbygges 1. etasje vil skje fra terrengnivå i Travbanevegen, mens kjørende vil benytte adkomst vest eller øst for bygget. Adkomst vest for bygget fører til innkjørsel til parkeringskjeller med plass til ca 20 biloppstillingsplasser og ca 30 sykler. Den del av parkeringskjelleren som blir liggende under terrengnivå kan bygges ut over viste byggegrenser mot Travbanevegen, siden dette ikke vil gi negative påvirkninger på kommunalt ledningsnett eller på trafikken i Travbanevegen. Parkeringskjelleren må holdes innenfor formålsgrensen for kontor. Side 3 Adkomsten øst for bygget fører til parkering på terreng for sykkel (ca 100 plasser) og bil (ca 10 plasser). Ved en eventuell framtidig etablering av bybane inntil Travbanevegen 1, vil innkjørsel til parkeringskjeller bli samordnet med parkeringsarealet i øst. Kommuneplanens arealdel fastsetter at maksimum 15 % av tomten kan settes av til parkering på terreng, tilsvarende 420 m². Offentlig samferdselsanlegg Traseen for Travbanevegen er vist i forskjellige reguleringsplaner med 10 meter bredde, inkludert sidearealer. I r ble østre del av vegen regulert med 7 meter kjørebredde og 3 meter fortau / gangog sykkelveg langs sørsiden av vegen. Trondheim kommune har bedt om at denne arealdisponeringen blir videreført vestover til Travbanevegen møter Gildheimvegen. Dette medfører at eiendommene langs denne siden av Travbanevegen må avgi ca 1,5 meter mer vegareal enn det som tidligere er vist i gjeldende reguleringsplan for tomten. Dette utgjør ca 80 m² av Travbanevegen 2 (bnr. 40), ca 50 m² av Travbanevegen 4 (bnr. 39) og ca 110 m² av Travbanevegen 6 (bnr. 38 og117). Det er ønskelig at det reserveres trase og areal til et bredere fortau, men det er ingen planer om at kommunen opparbeider dette på nåværende tidspunkt. Med bakgrunn i samrådsmøte med Statens vegvesen er det tatt med en breddeutvidelse av Innherredsveien slik at det muliggjør en lengre påkjøringsrampe inn til rundkjøring vist i reguleringsplanen vedtatt i 2011 for Riksveg Gildheim Grillstad (r ). Universell utforming Adkomsten til planlagte kontorlokaler og parkeringskjeller vil kunne tilfredsstille kravene for universell utforming. Miljøforhold Planområdet ligger med kort avstand til offentlig veg med stor trafikk. I Teknisk forskrift etter Plan- og bygningsloven er det gitt funksjonskrav med hensyn på tilfredsstillende lydforhold i bygninger. Veiledningen til forskriften (VTEK) viser til Norsk standard NS 8175:2012 Lydforhold i bygninger - Lydklassifisering av ulike bygningstyper, her inkludert byggverk for publikum, arbeidsbygninger og kontor. I VTEK anses grenseverdier for klasse C bygninger som tilstrekkelige for å oppfylle forskriften. Vann- og avløp Det går kommunale ledninger innen planområdet. De fleste er enten knyttet til Innherredsveien eller Travbanevegen. Byggegrensen mot øst er lagt slik at den er minimum 3 meter fra kommunal vannledning. Lysåpning mellom rørvegg og konstruksjon kan settes til 2,0 m dersom bygningskonstruksjonen går like dypt som fundament ledninger. Så langt en kjenner til går det ikke offentlige ledninger innenfor arealet som kan bebygges i Travbanevegen 1 og 1A. Eldre kart viser at det rett øst for Travbanevegen 1 tidligere gikk en bekkedal som nå er gjenfylt. Området fungerer som flomveg ved ikke fungerende kulvert. I forbindelse med søknad om byggetillatelse må det utarbeides teknisk plan for vann og avløp. Planen skal også redegjøre for nødvendig fordrøyning av overvann. Planlagt gjennomføring Utbygger ønsker realisering av planen så raskt som mulig. Det kan være aktuelt med etappevis utbygging ved at østre del av kontorbygget føres opp først, mens eksisterende bygg i Travbanevegen 1 rives og bygges opp igjen i etappe to. Det er knyttet rekkefølgekrav om ferdigstillelse av den del av annen veggrunn som ligger inn til Travbanevegen 1 før ny bebyggelse kan tas i bruk. Det må utarbeides planer som viser gjennomføring og behov for avbøtende tiltak i anleggsfasen. Side 4 Virkninger av planforslaget Stedstilpasning og byggeskikk Vegetasjonskledde høydedrag mot fjorden skaper en grønn silhuett som omkranser arealene på Lade og Leangen. Denne karakteren oppleves både fra fjerne og nære deler av byen. Et lokalt høgdedrag på Øvre Rotvoll med topp kote 70 (Fykenhaugen) strekker seg i nordsør retning fra Innherredsveien, over Ranheimsvegen før det senker seg ned rett øst for Leangenbukta. Korridoren nordsør langs Haakon VII s gate avgrenses ikke av foreslått bebyggelse og vil fortsatt være en åpen siktlinje mot fjorden. Det er utarbeidet en fysisk modell som viser hvordan planlagt bygg vil tilpasse seg dagens omgivelser. Planforslaget vil medføre større byggehøyde enn eksisterende bygg innen planområdet. Med bakgrunn i de vurderinger som er gjort i kommuneplanens arealdel er kontorformål rett virksomhet langs Innherredsveien, og området er egnet til en høy utnyttelse spesielt med tanke på den gode kollektivtilgjengeligheten. Planforslaget bidrar videre til å understreke gatestrukturen i Innherredsveien og i Travbanevegen. Biologisk mangfold og naturmiljø Det vurderes at området er tilstrekkelig undersøkt og at en utvidet undersøkelse i henhold til 9 i naturmangfoldloven ikke er nødvendig. Planlagt tiltak vil ikke ha innvirkning på naturmiljøet øst for Haakons VII s gate, mot Rotvoll. Transport og trafikk Tilgjengeligheten til utbyggingsområdet er god, både fra kollektivholdeplasser og via offentlige veger. Utbyggingen vil medføre etablering av flere arbeidsplasser enn det dagens bygning rommer, og selv med nær tilknytning til kollektivlinjer vil planforslaget kunne medføre økt biltrafikk. Ved å benytte en turproduksjonsfaktor på ca 1,5 pr ansatt (basert på vurderinger gitt i PROSAM 103: Turproduksjonstall for kontorbedrifter og kjøpesentre), vil etableringen kunne medføre en økning i trafikken til og fra Travbanevegen med ca 300 ÅDT og med makstime i morgenrushet med ca 15 % av døgntrafikken. Endret samferdselsanlegg i Travbanevegen bygges ut etter plan godkjent av Trondheim kommune. En utbygging av fortau / gang- og sykkelveg må sees i sammenheng med videre utbygging av arealene i Gildheimsvegen. Økt ferdsel med bil vil kunne medføre økt risiko for trafikkulykker. Som avbøtende tiltak etableres fortau / gang- og sykkelveg innen planområdet. Innerst i Travbanevegen er det etablert en snuplass som er utformet slik at større biler ikke har behov for å rygge. Brannbil og andre utrykningskjøretøy vil kunne ta seg fram til alle nye bygg i planområdet. I planbestemmelsene er det innarbeidet krav om plan for bygge- og anleggsvirksomheten og at denne ivaretar forhold knyttet til trafikkavvikling og trafikksikkerhetstiltak i bygge- og anleggsperioden. Framtidig trasé for bybane Planforslaget er langt på veg tilpasset de foreløpige vurderinger som er gitt i forbindelse med en mulig trasé for bybane til Rotvoll. Ny bebyggelse trekkes lenger fra Innherredsveien enn eksisterende kontorbygg i Travbanevegen 1, som ligger ca 5,0 meter fra formålsgrensen i Innherredsveien. Rasfare og forurensing i grunnen Mye av bebyggelsen i området ligger på fylling på leirgrunn. Det er ikke registrert rasfare eller geotekniske forhold som skulle tilsi vanskeligheter med foreslått bebyggelse, men i planbestemmelsene foreslås det at rapport fra geoteknisk prosjektering skal foreligge sammen med søknad om rammetillatelse. Med bakgrunn i mulig forurensing i grunnen på nabotomter, er det i planbestemmelsene satt krav om at det må foreligge dokumentasjon av at grunnen ikke er forurenset før det kan gis igangsettingstillatelse for bygging av nytt bygg. Annen infrastruktur Utbyggingen vil gi noe økt avrenningsintensitet på overflatevannet ved at det på østlige del av Side 5 kontorområdet etablerers tettere flater enn i dag. Eventuelle behov for avbøtende tiltak vurderes i forbindelse med rammesøknad. Det er gode tilkoblingsmuligheter for avløpsvann og overflatevann. Annen infrastruktur Utbyggingen vil gi noe økt avrenningsintensitet på overflatevannet ved at det på østlige del av kontorområdet etablerers tettere flater enn i dag. Eventuelle behov for avbøtende tiltak vurderes i forbindelse med rammesøknad. Det er gode tilkoblingsmuligheter for avløpsvann og overflatevann. Avveiing av konsekvenser Planforslaget ligger i et område med hovedvekt på næringsbebyggelse med variert byggehøyde. Travbanevegen 1 bebygd med næringsbygg (Travbanevegen 1a er revet), og en etablering av et nytt kontorbygg vil bygge opp under utviklingen i området. Ny utbygging vil ikke medføre store endringer i bruken av området og ha få virkninger på samfunn og miljø ut over de som er der i dag. Risiko- og sårbarhetsanalyse Det er gjennomført en ROS-analyse som har vist at følgende tiltak som er fulgt opp og innarbeidet i planforslaget: Økonomiske konsekvenser for kommunen En videre utbygging av offentlig samferdselsareal i Travbanevegen vil gi økonomiske konsekvenser for Trondheim kommune over investerings- og driftsbudsjettet, og gi et økt driftsansvar. Det er pr dags dato ikke planlagt at veg med nytt utvidet fortau skal opparbeides, og man ønsker kun å sikre arealet til en fremtidig løsning. Dersom fortauet skal opparbeides må det eksproprieres ca 240 m2 privat grunn. Varsling, høring og offentlig ettersyn Det ble gjennomført oppstartsmøte Varsel om oppstart av planarbeid ble annonsert Planen ble sendt på høring og kunngjort Innspill til planforslaget før offentlig ettersyn Sør-Trøndelag fylkeskommune Planforslaget synes ikke å komme i konflikt med allmenne friluftsinteresser. Det er heller ikke registrert automatisk fredede kulturminner i området, og det er vurdert til å være relativt liten risiko for at planen vil komme i konflikt med slike. Ellers ingen merknader til planarbeidet Statens vegvesen Det legges opp til en utbygging svært nær Rv706. Det kan bli aktuelt å bygge et gjennomgående flettefelt langs riksvegen på et senere tidspunkt. Byggegrenser er ivaretatt i gjeldende plan r207 fra Travbanevegen 1 ligger nærmere Rv706 og i strid med regulert byggegrense. Statens vegvesen motsetter seg at byggegrensen settes nærmere enn dagens veggliv i Travbanevegen 3,5 og 1 A. Det anbefales at det utredes mulighet for adkomst / innkjøring til parkeringskjeller ifra vest eller sør. Mest mulig aktivitet må legges mot Travbanevegen Statens vegvesen Utarbeidet skisse viser at det er mulig å bygge et gjennomgående filterfelt langs Innherredsveien. Byggegrense basert på reguleringsplan r248c. Ønsker minst mulig aktivitet mot Innherredsveien. Må settes opp gjerde som skjermer aktiviteten. Plassering og utforming må godkjennes av Statens vegvesen. Det er muligheter for parkering på arealene ved avkjøringsrampen. Side 6 Kommentar: Det er gjennomført samrådsmøte med bakgrunn i det første innspillet, og det ble etter dette gitt ny uttalelse. Byggegrensen er endret slik at denne er i tråd med kravet fra Statens vegvesen. Midlertidig innkjøring til parkeringskjelleren er lagt mot nord og det er lagt til rette for en fremtidig innkjøring fra vest når eventuell fremtidig infrastruktur skal etableres Fylkesmannen i Sør-Trøndelag Det er vurdert som positivt at det legges opp til økt utnyttelsesgrad. Viktig at det settes krav som sikrer at utnyttelsen blir i samsvar med føringer i kommuneplanens arealdel. Omsøkte område har god kollektivdekning med busser. I behandlingen av kommunedelplan Lade/Leangen er det foreslått at de arealene inngår i indre sone for parkeringsdekning. Fylkesmannen vil sterkt oppfordre utbygger til å legge til rette for en parkeringsnorm for indre sone. Bygninger som skal rives må kartlegges for eventuelt innhold av miljøgifter. Kommunen må stille krav i denne sammenheng. Kommentar: Grad av utnytting vil ivareta føringer gitt i kommuneplanen. Gjeldende bestemmelser gitt i kommuneplanen for parkeringsdekning tas inn i planbestemmelsene. Krav om håndtering av rivingsavfall og etterfølgende rapportering fastsettes i forbindelse med rivingssøknad Travbaneveien 2 AS Er svært negative til at regulering av veg og fortau går på bekostning av arealer på deres tomteområde. Statens vegvesen har i brev datert meddelt at det er lite hensiktsmessig med en utvidelse. Det er ikke akseptabelt at det ikke tas inn en utvidelse av veg / fortau på eiendommene som nå skal bebygges. Det planlegges for lite parkeringsplasser i forhold til forventet utbygging. Tilgjengeligheten for besøkende ses på som kritisk og må avklares og utredes bedre. Kommentar: Regulert vegtrasé for Travbanevegen vist i r er opparbeidet, og vedtatt linjeføring er videreført i planforslaget. Dette medfører at Travbanevegen 2 må avgi ca 80 m² mer vegareal enn det som tidligere er vist i gjeldende reguleringsplan for tomten. Gjeldende bestemmelser gitt i kommuneplanen for parkeringsdekning er innarbeidet i planbestemmelsene KeKe eiendom, Travbanevegen 5 Foreslått plangrense vil berøre eiendommen ved at vei utvides/fortau etableres på søndre side. Dette vil medføre et inngrep i mulig videre utvikling og berører også parkeringsareal i området. Kommentar: Størsteparten av Travbanevegen 5 er regulert i r0207j der ca 775 m² inngår i regulert samferdselsareal. Planforslaget som nå utarbeides vil for Travbanevegen 5 i hovedsak være i samsvar med linjeføringen vist i r0207j. Side Skipnes Eiendom, Travbanevegen 6 For eiendommene tilhørende Skipnes Eiendom medfører utvidelsen av vei/fortau et betydelig inngrep i den videre utvikling og berører også kontraktfestede parkeringsareal. Kommentar: De nevnte eiendommer er regulert i r0207j. Planlagt fortau vil medføre at samferdselsarealet utvides med ca 1,5 meter. Dette utgjør ca m² av de nevnte eiendommer TrønderEnergi Nett AS Det er begrenset strømforsyning i dette området og det må sannsynligvis bygges en ny nettstasjon i forbindelse med planlagt utbygging. Det minnes også om at det ligger flere høyspenningskabler over eiendommen som kan komme i konflikt med bygget. Kommentar: Forhold til høyspenningskabler og mulig konflikt/flytting må avklares i forbindelse med prosjektering. Etablering av nettstasjon er innarbeidet i reguleringsbestemmelsene. Høringsuttalelser og merknader ved offentlig ettersyn Sør-Trøndelag fylkeskommune I kulturminneregisteret er det ikke registrert
