La Valoración Inmobiliaria

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A COLECCIÓN A RQUITECTUR LEGAL LA VALORACIÓN INMOBILIARIA Teoría y práctica Pere González Nebreda Julio Turmo de Padura Eulalia Villaronga Sánchez Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España Unión de Arquitectos Peritos y Forenses de España COLECCIÓN ARQUITECTURA LEGAL LA VALORACIÓN INMOBILIARIA TEORÍA Y PRÁCTICA PERE GONZÁLEZ NEBREDA JULIO TURMO DE PADURA EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España Unión de Arquitectos Peritos y Forenses de España CONSEJO EDITORIAL DE LA COLECCIÓN ARQUITECTURA LEGAL Director Justo García Navarro, Director del Consejo Editorial Miembros del Consejo Rosalina Díaz Valcárcel, Directora General de Wolters Kluwer España Carlos Alvira Duplá, Presidente de la Unión de Arquitectos Peritos y Forenses de España (UAPFE) José M.ª Carreño, Vocal de la Junta Directiva de la Unión de Arquitectos Peritos y Forenses de España Fernando Castro Abella, Jefe de Publicaciones de Derecho Administrativo de LA LEY Luis Antonio Corral Juan, Decano del Colegio Oficial de Arquitectos de Islas Baleares, Representante del CSCAE en la Junta Directiva de la UAPFE Carlos Hernández Pezzi, Presidente del Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España (CSCAE) Alberto Larrondo Ilundain, Director General de LA LEY José M.ª López Dávila, Secretario de la Unión de Arquitectos Peritos y Forenses de España Paula Montoya, Secretario General del Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España Fernando Selfa Bas, Director de Publicaciones de LA LEY © Pere González Nebreda, Julio Turmo de Padura, Eulalia Villaronga Sánchez, 2006. © WOLTERS KLUWER ESPAÑA, S.A., 2006. Todos los derechos reservados. Queda prohibida la reproducción total o parcial de esta publicación, así como la edición de su contenido por medio de cualquier proceso reprográfico, electrónico, fotocopia, microfilm y otros, sin autorización previa de la editorial. El editor y los autores no aceptarán responsabilidades por las posibles consecuencias ocasionadas a las personas naturales o jurídicas que actúen o dejen de actuar como resultado de alguna información contenida en esta publicación, sin una consulta profesional previa. ISBN-10: 84-9725-650-6 ISBN-13: 978-84-9725-650-6 Depósito Legal: Printed in Spain. Impreso en España por Gráficas Muriel, S.A. C/ Buhigas, s/n Polígono Industrial El Rosón 28903 Getafe (Madrid) A Alfredo Simón Gurumeta y Antonio Piera Mas-Sarda, in memoriam ÍNDICE SISTEMÁTICO Introducción .................................................................................................................... 19 Prólogo, por Agustí Borrell i Calonge........................................................................... 21 Capítulo 1. Conceptos básicos .................................................................................... 1.1. La valoración inmobiliaria ................................................................................. 1.1.1. Definición y concepto ................................................................................. 1.1.2. Ciencias relacionadas con la valoración inmobiliaria ................................ 1.1.3. La influencia del ordenamiento jurídico y la jurisprudencia en la valoración Inmobiliaria ................................................................................................. 25 25 25 26 1.2. Objeto y finalidad de la valoración inmobiliaria .............................................. 1.2.1. El objeto de la tasación .............................................................................. 1.2.1.1. Los bienes inmuebles .................................................................. 1.2.1.2. Los derechos reales ..................................................................... 1.2.1.3. Otras cargas o gravámenes (susceptibles de inscripción registral) ............................................................................................... 1.2.2. La finalidad de la tasación ......................................................................... 1.2.2.1. Tipos de finalidades ..................................................................... 28 28 28 28 1.3. Conceptos y definiciones .................................................................................. 1.3.1. Definición de valor ...................................................................................... 1.3.2. Conceptos de valor .................................................................................... 1.3.2.1. Valor de uso ................................................................................. 1.3.2.2. Valor de cambio ........................................................................... 1.3.2.3. Coste ............................................................................................ 1.3.2.4. Precio de una mercancía urbana. El valor subjetivo ................... 1.3.2.5. Valor de mercado. El valor objetivo ............................................. 1.3.2.6. Otros conceptos y definiciones de valor ...................................... 1.3.2.6.1. Valor de mercado para el uso actual ........................ 1.3.2.6.2. Valor razonable ......................................................... 1.3.2.6.3. Valor de uso alternativo ............................................ 1.3.2.6.4. Valor de privación ..................................................... 1.3.2.6.5. Valor de inversión ..................................................... 1.3.2.6.6. Valor de privación de fondo de comercio ................. 1.3.2.6.7. Valor de seguro ......................................................... 1.3.2.6.8. Valor de liquidación ................................................... 31 31 32 32 32 32 32 32 34 34 34 34 34 34 35 35 35 LA LEY 27 29 29 29 7 ÍNDICE SISTEMÁTICO 8 1.3.2.6.9. Valor fiscal ................................................................ 1.3.2.6.10. Valor urbanístico ....................................................... 1.3.2.6.11. Justiprecio ................................................................. 1.3.2.6.12. Valor de afección ...................................................... 1.3.2.7. Otras definiciones ........................................................................ 1.3.3. Conceptos estadísticos aplicables a la valoración inmobiliaria ................. 1.3.3.1. Población ..................................................................................... 1.3.3.2. Distribución de los elementos poblacionales: función de la densidad ............................................................................................... 1.3.3.3. Función de la distribución ............................................................ 1.3.3.4. Media, moda y mediana ............................................................... 1.3.3.5. Medidas de dispersión ................................................................. 1.3.3.5.1. Recorrido ..................................................................... 1.3.3.5.2. Varianza ...................................................................... 1.3.3.6. Distribución normal ...................................................................... 1.3.3.7. Distribución beta .......................................................................... 1.3.3.8. Distribución triangular .................................................................. 1.3.3.9. Distribución rectangular ............................................................... 1.3.3.10. Regresión ..................................................................................... 1.3.3.11. Series cronológicas ...................................................................... 35 35 35 36 36 41 41 1.4. El mercado inmobiliario .................................................................................... 1.4.1. Los mercados: propiedades y características ............................................ 1.4.2. Tipologías de los mercados ....................................................................... 1.4.3. El mercado inmobiliario del suelo .............................................................. 1.4.3.1. Factores que «explican» la formación de los valores del suelo .. 1.4.3.2. El precio del suelo en el mercado inmobiliario ............................ 1.4.3.3. El valor inmobiliario del suelo en el mercado ............................... 1.4.4. La formación del precio de la vivienda ...................................................... 1.4.4.1. Introducción .................................................................................. 1.4.4.2. Visión territorial y urbana ............................................................. 1.4.4.3. Visión social . ................................................................................ 1.4.4.4. Visión económica . ........................................................................ 1.4.4.5. Visión financiera ........................................................................... 57 59 60 61 62 63 64 64 64 66 76 93 101 1.5. Los principios generales de la valoración inmobiliaria ................................. 1.5.1. Principio del anticipación............................................................................. 1.5.2. Principio de finalidad .................................................................................. 1.5.3. Principio de mayor y mejor uso ................................................................. 1.5.4. Principio de probabilidad ............................................................................ 1.5.5. Principio de proporcionalidad...................................................................... 1.5.6. Principio de prudencia ................................................................................ 1.5.7. Principio de sustitución .............................................................................. 1.5.8. Principio de temporalidad ........................................................................... 1.5.9. Principio de transparencia .......................................................................... 1.5.10. Principio de valor residual .......................................................................... 110 110 110 111 112 112 112 113 114 114 115 1.6. Los criterios de valoración ................................................................................ 1.6.1. Criterio del valor de mercado ..................................................................... 1.6.2. Criterio del coste de producción ................................................................ 1.6.3. Criterio del valor máximo legal ................................................................... 116 118 118 118 41 43 45 46 46 46 48 49 51 52 53 56 LA LEY ÍNDICE SISTEMÁTICO 1.6.4. Criterio del valor de tasación ..................................................................... 1.6.5. Criterio del valor urbanístico ...................................................................... 1.6.6. Criterio del valor catastral .......................................................................... 119 120 120 1.7. Los métodos de valoración ............................................................................... 1.7.1. Métodos basados en técnicas comparativas: método de comparación .... 1.7.1.1. Métodos sintéticos ....................................................................... 1.7.1.2. Método del análisis de regresión simple o múltiple ..................... 1.7.1.3. Método beta ................................................................................. 1.7.2. Métodos basados en técnicas analíticas ................................................... 1.7.2.1. Método del costo de reemplazamiento o reposición ................... 1.7.2.2. Métodos del valor residual, estático y dinámico .......................... 1.7.2.2.1. Método residual dinámico o análisis de inversiones con valores esperados ................................................ 1.7.2.2.2. Método residual estático: análisis de inversiones con valores actuales .......................................................... 1.7.2.3. Método de actualización de rentas .............................................. 1.7.3. Métodos homologados ............................................................................... 121 121 122 122 124 124 124 125 1.8. El proceso de valoración ................................................................................... 128 1.9. El tasador ............................................................................................................ 1.9.1. Definición .................................................................................................... 1.9.2. Competencia .............................................................................................. 1.9.3. Cualificación ............................................................................................... 132 132 132 133 1.10. La práctica de la valoración inmobiliaria ....................................................... 1.10.1. El trabajo de campo ................................................................................. 1.10.1.1. Introducción ................................................................................ 1.10.1.2. Recepción del encargo .............................................................. 1.10.1.3. Llamada a la persona de contacto ............................................. 1.10.1.4. Visita al inmueble ....................................................................... 1.10.1.5. Recopilación y clasificación de la información ........................... 1.10.2. Realización de la tasación ....................................................................... 1.10.3. Validación y certificación .......................................................................... 1.10.4. Archivo de la tasación .............................................................................. 1.10.5. Modelo de hoja para el trabajo de campo ............................................... 134 134 134 135 136 137 138 139 139 139 139 1.11. El informe de valoración inmobiliaria, estructura general de los informes de tasación ........................................................................................................ 1.11.1. Solicitante de la tasación y finalidad ........................................................ 1.11.2. Identificación y localización ...................................................................... 1.11.3. Comprobaciones y documentación .......................................................... 1.11.4. Localidad y entorno .................................................................................. 1.11.5. Descripción y superficie del terreno ......................................................... 1.11.6. Descripción y superficie de la edificación ................................................ 1.11.7. Descripción urbanística . ........................................................................... 1.11.8. Régimen de protección, tenencia y ocupación ........................................ 1.11.9. Análisis de mercado ................................................................................. 1.11.10. Datos y cálculo de los valores técnicos ................................................... 1.11.11. Valores de tasación, condicionantes y advertencias ................................ 141 141 141 142 142 142 143 144 145 145 146 147 LA LEY 126 126 127 127 9 ÍNDICE SISTEMÁTICO 1.11.12. Observaciones ......................................................................................... 1.11.13. Fecha de emisión, caducidad y firmas ..................................................... 1.11.14. Documentación anexa al informe ............................................................. 1.11.14.1. Documentación gráfica ............................................................. 1.11.14.2. Documentación no gráfica ........................................................ 147 147 147 147 147 Capítulo 2. El marco legal de las valoraciones inmobiliarias .................................... 2.1. Valoraciones de garantía. El mercado legal de la tasación de garantía ....... 2.1.1. Ámbito de aplicación de las valoraciones de garantía .............................. 2.1.2. Mercado hipotecario, agentes que intervienen .......................................... 2.1.3. Mercado hipotecario, operaciones activas ................................................. 2.1.4. La hipoteca, concepto, características, constitución, modificación y extinción ............................................................................................................. 2.1.5. Mercado hipotecario primario y secundario ............................................... 2.1.6. El inmueble como garantía . ....................................................................... 2.1.7. Fondos de inversión inmobiliaria. Sociedades de inversión inmobiliaria ... 2.1.8. Las sociedades de tasación ....................................................................... 2.1.9. Legislación y normativa básica aplicable en la valoración ........................ 2.1.9.1. Valoración de garantía e hipotecaria ........................................... 2.1.9.2. Legislación y normativa básica aplicable para las instituciones de inversión colectiva ......................................................................... 2.1.9.3. Otros textos legales de interés para la valoración de garantía ... 149 149 149 149 151 2.2. Valoraciones urbanísticas ................................................................................. 2.2.1. Evolución del marco legislativo .................................................................. 2.2.2. La LRSV 6/98 y las valoraciones ............................................................... 2.2.3. La legislación autonómica .......................................................................... 2.2.4. Corolario: la legislación urbanística y las valoraciones . ............................ 159 159 164 168 169 2.3. Valoraciones de mercado .................................................................................. 170 2.4. Normas Europeas de Valoración (NEV) ........................................................... 170 2.5. Valoraciones mercantiles .................................................................................. 172 2.6. Valoraciones fiscales ......................................................................................... 2.6.1. Valoraciones fiscales: el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y las Normas Técnicas de Valoración Catastral ....................................................... 2.6.2. La utilización de las Normas Técnicas de Valoración catastral en las valoraciones urbanísticas ................................................................................. 176 2.7. Tasaciones periciales contradictorias .............................................................. 180 Capítulo 3. Métodos de valoración ............................................................................... 3.1. Método del coste: VRB y VRN .......................................................................... 3.1.1. Principio en el que se fundamenta ............................................................ 3.1.2. Qué permite hacer y obtener. Definición ................................................... 3.1.3. A qué clase de inmuebles es aplicable . ..................................................... 3.1.4. Para qué fines es aplicable el método de coste ........................................ 3.1.5. Procedimiento de obtención y formulación matemáticas .......................... 3.1.6. La utilización del método del coste en la normativa del mercado hipotecario 3.1.7. Su utilización en la normativa catastral (RD 1020/93) ............................... 183 183 183 183 184 184 184 184 185 10 151 152 154 154 155 157 157 158 158 176 178 LA LEY ÍNDICE SISTEMÁTICO 3.1.8. Su utilización en la Ley 6/98 sobre régimen del suelo y valoraciones ...... 3.1.9. Valor de Reemplazamiento Bruto (VRB) (a nuevo) ................................... 3.1.9.1. Valor de Mercado del Suelo (F, Vs) ............................................. 3.1.9.2. Coste de construcción a nuevo (Cc) ............................................ 3.1.9.3. Impuestos no recuperables y aranceles (INR) .............................. 3.1.9.4. Honorarios Técnicos (H) .............................................................. 3.1.9.5. Coste de licencias y tasas de la construcción (L+T) ................... 3.1.9.6. Gastos de administración del promotor (GAP) ............................ 3.1.10. Valor de reemplazamiento neto (VRN) (depreciado por su estado real) ... 3.1.10.1. La depreciación. Tipos ................................................................. 3.1.10.2. Depreciación lineal ....................................................................... 3.1.10.3. Depreciación progresivamente creciente .................................... 3.1.10.4. Depreciación progresivamente decreciente ................................ 3.1.10.5. Cálculo de la depreciación física ................................................. 3.1.10.5.1. Según la normativa de valoración de garantía. Orden ECO/805/2003 ........................................................... 3.1.10.5.2. Según la norma 13 del RD 1020/93. Normas Técnicas de Valoración Catastral ...................................... 3.1.10.6. Cálculo de la depreciación funcional ......................................... 3.1.11. Casos particulares ...................................................................................... 3.1.12. Ejemplos prácticos ..................................................................................... 196 198 198 199 3.2. Método de valoración por comparación con el mercado ............................... 3.2.1. El mercado inmobiliario .............................................................................. 3.2.2. Valor de mercado (VM), definición y concepto .......................................... 3.2.3. Aplicaciones del valor por comparación con el mercado ........................... 3.2.4. Composición del valor de comparación con el mercado ........................... 3.2.5. El método de valoración por comparación: principios en que se basa ..... 3.2.6. Requisitos para su utilización ..................................................................... 3.2.7. Reglas para determinar el valor por comparación ..................................... 3.2.8. Metodología simplificada del método de comparación .............................. 3.2.9. Técnicas de homogeneización ................................................................... 3.2.9.1. Criterios de homogenización ....................................................... 3.2.9.2. Parámetros de homogeneización ................................................ 3.2.9.3. Tablas de homogeneización ........................................................ 3.2.9.4. Reconciliación de valores homogeneizados ................................ 3.2.9.5. Determinación del valor homogeneizado ..................................... 3.2.10. Ajuste del valor de mercado obtenido por comparación ............................ 204 204 204 205 206 209 210 211 212 213 213 214 215 216 216 216 3.3. Conceptos de matemática financiera aplicables a la valoración inmobiliaria 3.3.1. Las decisiones financieras y sus elementos .............................................. 3.3.1.1. Inversión ....................................................................................... 3.3.1.2. Financiación ................................................................................. 3.3.1.3. Principio de preferencia inmediata: rentabilidad, liquidez y seguridad .............................................................................................. 3.3.1.4. Sujetos que participan .................................................................. 3.3.1.5. Transmisión de capitales financieros ........................................... 3.3.1.6. Costo de la operación .................................................................. 3.3.1.7. Criterios de valoración ................................................................. 3.3.1.8. Tipo de interés: nominal o efectivo .............................................. 217 217 217 218 LA LEY 185 186 187 188 190 190 191 191 191 192 193 194 194 194 194 218 218 219 219 219 220 11 ÍNDICE SISTEMÁTICO 3.3.2. Definiciones de conceptos generales ........................................................ 3.3.2.1. El interés simple ........................................................................... 3.3.2.2. El interés compuesto ................................................................... 3.3.2.3. El valor del dinero en el tiempo ................................................... 3.3.2.4. El valor futuro de una cantidad monetaria ................................... 3.3.2.5. El valor actual de una cantidad monetaria .................................. 3.3.2.6. Valor actual de una renta monetaria ............................................ 3.3.2.7. Tipo de actualización deflactado (real o constante) o no deflactado 3.3.2.8. Unidades monetarias nominales y reales .................................... 3.3.2.9. Otros conceptos y definiciones .................................................... 3.3.2.10. Ejemplos prácticos de matemática financiera ............................. 3.3.2.10.1. Valor futuro de la unidad a interés compuesto ......... 3.3.2.10.2. Valor presente de la unidad a interés compuesto .... 3.3.2.10.3. Valor final de una renta unitaria postpagable ............ 3.3.2.10.4. Tasa de amortización ................................................ 3.3.2.10.5. Valor actual capitalizado de una renta unitaria postpagable....................................................................... 3.3.2.10.6. Valor del término necesario para amortizar un capitalunidad ....................................................................... 3.3.3. Los métodos del flujo de caja descontado (VAN y TIR) ............................ 3.3.3.1. El método del flujo de caja descontado (Discounted Cash Flow) 3.3.3.2. Método del valor actual neto (Net Present Value) VAN ............... 3.3.3.3. Método de la tasa interna de retorno (Internal Rate Of Return) TIR ............................................................................................... 3.3.4. Tipos de proyectos ..................................................................................... 3.3.5. El VAN depende del tiempo y de la tasa de actualización r ...................... 3.3.6. El VAN como una función continua de la tasa de descuento r .................. 3.3.7. La rentabilidad de un proyecto según el VAN ............................................ 3.3.8. Comparación de dos o más proyectos según el VAN ............................... 3.3.9. El VAN de un proyecto en función de la escala de ejecución ................... 3.3.10. El VAN de un proyecto en función del momento en que se ejecuta ......... 3.3.11. La TIR como una función inversa del VAN ................................................ 3.3.12. La rentabilidad de un proyecto según la TIR ............................................. 3.3.13. Comparación de dos o más proyectos según la TIR ................................. 3.3.14. Invarianza de la TIR ante cambios de escala y de momento de ejecución 3.3.15. La TIR ante cambios en el orden de ejecución de dos proyectos ............ 3.3.16. Limitaciones (superables) de los métodos clásicos VAN y TIR ................. 3.3.16.1. Selección de proyectos en condiciones que no son las ideales 3.3.17. Las limitaciones del VAN y de la TIR que requieren un cambio de modelo (modelo nuevo VFN) .............................................................................. 3.4. Los métodos residuales de valoración ............................................................ 3.4.1. Principios en que se basan los métodos residuales .................................. 3.4.2. Método residual estático, o de análisis de inversiones con valores actuales ............................................................................................................... 3.4.3. Metodología del método residual estático o método de análisis de inversiones con valores actuales ....................................................................... 3.4.4. Método residual dinámico, o método de análisis de inversiones con valores esperados ............................................................................................ 3.4.5. Metodología del método residual dinámico, o de análisis de inversiones con valores esperados ................................................................................ 12 222 222 222 224 226 229 232 234 234 234 237 237 237 237 238 238 239 240 240 240 244 245 249 253 257 258 260 261 262 266 267 269 270 271 271 273 279 279 280 284 286 287 LA LEY ÍNDICE SISTEMÁTICO 3.4.6. Aplicación del método de valoración del suelo por análisis de inversiones con valores esperados (procedimiento de cálculo dinámico) .................... 3.4.7. Comentarios a la aplicación práctica de los métodos residuales .............. 3.5. Método de actualización .................................................................................... 3.5.1. Principio en que se fundamenta ................................................................ 3.5.2. Concepto y definición ................................................................................. 3.5.3. Aplicación ................................................................................................... 3.5.4. Técnicas de actualización .......................................................................... 3.5.4.1. Técnica de la renta actual ............................................................ 3.5.4.2. Técnica de las rentas esperadas ................................................. 3.5.5. Procedimiento de cálculo del valor por actualización en caso de rentas esperadas ................................................................................................... 3.5.6. Determinación de los flujos de caja ........................................................... 3.5.6.1. Flujos de caja de inmuebles arrendados en la fecha de la tasación ............................................................................................... 3.5.6.2. Flujos de caja de inmuebles destinados al arrendamiento ......... 3.5.6.3. Flujos de caja de inmuebles ligados a explotaciones económicas . 3.5.7. Determinación del valor de reversión del inmueble ................................... 3.5.7.1. Valor de reversión en inmuebles arrendados . ............................. 3.5.7.2. Valor de reversión en inmuebles destinados al arrendamiento ... 3.5.7.3. Valor de reversión en inmuebles ligados a una explotación económica ................................................................................... 3.5.8. Determinación del tipo de actualización .................................................... 3.5.9. Fórmula de cálculo general ........................................................................ 3.5.9.1. Fórmula de cálculo para inmuebles arrendados .......................... 3.5.9.2. Fórmula de cálculo para inmuebles destinados al arrendamiento 3.5.9.3. Fórmula de cálculo para inmuebles ligados a explotaciones económicas ........................................................................................ 3.5.10. Aspectos de la Ley de Arrendamientos Urbanos que inciden en la valoración ......................................................................................................... 3.5.10.1. Contratos sujetos a la LAU del 94 ............................................... 3.5.10.2. Contratos sujetos al Decreto-ley 2/1985 ..................................... 3.5.10.3. Contratos sujetos a la LAU del 64 ............................................... 3.5.11. Ejemplo: vivienda arrendada con contrato a tiempo definido .................... 3.5.12. Ejemplo: vivienda arrendada con contrato indefinido ................................ Capítulo 4. Valoraciones de garantía y aplicación práctica de las técnicas de valoración ........................................................................................................... 4.1. Estructura general de los informes de tasación: procedimientos y normas 4.1.1. Estructura general de los informes de tasación ......................................... 4.1.2. Procedimientos generales, comprobaciones, condicionantes y advertencias ............................................................................................................. 4.1.2.1. Documentación necesaria (art. 8) ................................................ 4.1.2.2. Superficie utilizable o computable ............................................... 4.1.2.3. Expresión de los valores .............................................................. 4.1.2.4. Comprobaciones mínimas (art. 7) ................................................ 4.1.2.5. Condicionantes y advertencias .................................................... 4.1.3. Normas generales para la valoración de inmuebles .................................. 4.1.3.1. Valoración de edificios y elementos de un edificio ...................... LA LEY 291 293 295 295 295 296 296 296 299 300 300 301 303 305 307 308 308 309 309 313 316 317 318 318 318 319 319 320 323 325 325 325 332 332 333 334 334 335 338 338 13 ÍNDICE SISTEMÁTICO 4.1.3.1.1. Valor de tasación de edificios para el mercado hipotecario y fondos de pensiones ....................................... 4.1.3.1.2. Valor de tasación de edificios y elementos de edificios para entidades aseguradoras ..................................... 4.1.3.1.3. Valor de tasación de edificios y elementos de edificios para instituciones de inversión colectiva inmobiliarias 4.2. Manuales técnicos de valoración ..................................................................... 4.2.1. Valoración de una vivienda individual (elementos de un edificio) ............. 4.2.1.1. Aplicación ..................................................................................... 4.2.1.2. Informe de valoración .................................................................. 4.2.2. Valoración de locales comerciales (elementos de un edificio) .................. 4.2.2.1. Aplicación ..................................................................................... 4.2.2.2. Informe de valoración .................................................................. 4.2.3. Valoración de oficinas (elementos de un edificio) ...................................... 4.2.3.1. Aplicación ..................................................................................... 4.2.3.2. Informe de valoración .................................................................. 4.2.4. Valoración de naves industriales ................................................................ 4.2.4.1. Aplicación ..................................................................................... 4.2.4.2. Informe de valoración .................................................................. 4.2.5. Valoración de una promoción ..................................................................... 4.2.5.1. Aplicación ..................................................................................... 4.2.5.2. Informe de valoración .................................................................. 4.2.6. Valoración de solares, terrenos y fincas rústicas ....................................... 4.2.6.1. Valoración de solares y terrenos: aplicación ............................... 4.2.6.2. Niveles urbanísticos del terreno a efectos de valoración ............ 4.2.6.3. Valor de tasación de terrenos para todas las finalidades de garantía 4.2.6.4. Valoración de suelos urbanos ...................................................... 4.2.6.5. Valoración de suelos urbanizables .............................................. 4.2.6.6. Valoración de suelos del nivel I por el método de comparación con el mercado ............................................................................ 4.2.6.7. Valoración de suelos de nivel I por métodos residuales . ............ 4.2.6.8. Valoración de suelos no urbanizables ......................................... 4.2.6.9. Valoración de fincas rústicas ....................................................... 4.2.6.9.1. Finalidad urbanística ................................................... 4.2.6.9.2. Finalidad de garantía .................................................. 4.2.6.9.2.1. Aplicación ................................................ 4.2.6.9.2.2. Valor de tasación de fincas rústicas para todas las finalidades de la garantía ......... 4.2.6.9.3. Otras finalidades ......................................................... 4.2.7. Valoración de inmuebles ligados a explotaciones económicas ................. 4.2.7.1. Definición ..................................................................................... 4.2.7.2. Informe de valoración .................................................................. 4.2.7.3. Criterios de valoración ................................................................. 4.2.7.4. Cálculo del valor de reemplazamiento (VR) ................................ 4.2.7.4.1. Valor de reemplazamiento bruto (VRB) ...................... 4.2.7.4.2. Valor de reemplazamiento neto (VRN) ....................... 4.2.7.5. Valor por actualización ................................................................. 4.2.7.6. Valor de tasación .......................................................................... 4.2.8. Valoración de inmuebles arrendados o destinados al arrendamiento ....... 4.2.8.1. Definición ..................................................................................... 14 338 339 340 341 342 342 342 372 372 372 409 409 410 440 440 440 472 472 473 505 505 506 506 508 508 509 510 510 511 511 511 511 511 512 512 512 513 514 514 515 516 517 518 519 519 LA LEY ÍNDICE SISTEMÁTICO 4.2.8.2. Informe de valoración .................................................................. 4.2.8.3. Criterios de valoración ................................................................. 4.2.8.4. Cálculo del valor de reemplazamiento (VR) ................................ 4.2.8.5. Valor por actualización ................................................................. 4.2.8.6. Valor de mercado por comparación ............................................. 4.2.8.7. Valor de tasación .......................................................................... Capítulo 5. Valoraciones urbanísticas ......................................................................... 519 520 521 523 525 525 529 5.1. La valoración urbanística .................................................................................. 5.1.1. Definición .................................................................................................... 5.1.2. Finalidad y objeto ....................................................................................... 5.1.2.1. Finalidad ....................................................................................... 5.1.2.2. Objeto ........................................................................................... 5.1.3. Criterios generales de la valoración urbanística ........................................ 5.2. Suelo no urbanizable ......................................................................................... 5.2.1. Concepto y definición ................................................................................. 5.2.2. Derechos de los propietarios ..................................................................... 5.2.3. Valoraciones ............................................................................................... 5.2.4. Criterios de valoración ............................................................................... 5.2.5. Métodos ...................................................................................................... 5.2.5.1. Método del coste de reposición ................................................... 5.2.5.2. Método de comparación: ............................................................. 5.2.5.3. Métodos de capitalización (actualización) ................................... 5.2.6. Estructura del informe de valoración de un suelo no urbanizable ............. 5.2.6.1. Terreno ......................................................................................... 5.2.6.2. Descripción de la finca ................................................................. 5.2.6.3. Régimen de tenencia y ocupación ............................................... 5.2.6.4. Información de mercado .............................................................. 5.2.6.5. Cálculo de los valores técnicos ................................................... 5.2.6.6. Ejemplo de homogeneización para suelos rústicos en el método de comparación ............................................................................ 5.3. Suelo urbano ....................................................................................................... 5.3.1. Concepto y definición ................................................................................. 5.3.2. Derechos y deberes de los propietarios de suelo urbano ......................... 5.3.2.1. Derechos de los propietarios de suelo urbano ............................ 5.3.2.2. Deberes de los propietarios de suelo urbano .............................. 5.3.3. Criterios de valoración de suelos urbanos y urbanizables ........................ 5.3.3.1. Criterios de valoración de suelos urbanos ................................... 5.3.3.2. Superficie (m²s) ............................................................................ 5.3.3.3. Aprovechamiento urbanístico (m²t/m²s) ....................................... 5.3.3.4. Rendimiento (€/m²t) ..................................................................... 5.3.3.4.1. Definición ..................................................................... 5.3.3.4.2. Cálculo ........................................................................ 5.3.4. Pérdida de vigencia de los valores de las ponencias catastrales ............. 5.3.5. Temporalidad de las variables y referencias necesarias ........................... 5.3.6. Fecha a la que debe referirse la valoración .............................................. 5.3.7. Deducción de los costes y gastos de urbanización ................................... 5.4. Suelo urbanizable ............................................................................................... 5.4.1. Concepto y definición ................................................................................. 5.4.2. Derechos de los propietarios ..................................................................... 5.4.3. Criterios de valoración de suelos urbanizables ......................................... 529 529 529 529 530 531 532 532 532 533 533 533 533 534 534 537 537 537 538 538 539 LA LEY 540 542 542 542 542 542 543 543 544 544 549 549 549 550 551 551 552 554 554 554 555 15 ÍNDICE SISTEMÁTICO 5.5. Valoración de suelos destinados a sistemas generales ................................ 556 5.6. Valoración a efectos urbanísticos de elementos diferentes al suelo ........... 5.6.1. Valoración de edificaciones ........................................................................ 5.6.2. Valoración de obras e instalaciones y plantaciones .................................. 558 558 559 5.7. Valoración de otros derechos ........................................................................... 5.7.1. Valoración de derechos reales ................................................................... 5.7.1.1. Valoración de la nuda propiedad, del derecho de usufructo y del de uso y la habitación .................................................................. 5.7.2. Valoración de servidumbres ....................................................................... 559 559 560 563 5.8. Valoración de indemnizaciones ........................................................................ 5.8.1. Criterios para el cálculo de la indemnización a los arrendatarios ............. 5.8.1.1. Indemnización por diferencia de rentas ....................................... 5.8.1.2. Otras indemnizaciones ................................................................. 5.8.1.2.1. Viviendas (extensible a locales, garajes y cualquier dependencia en uso, no en explotación) .................... 5.8.1.2.2. Locales de negocio y actividades industriales ............ 563 563 563 565 5.9. Aplicación del premio de afección a las valoraciones expropiatorias ......... 569 5.10. Métodos de valoración ...................................................................................... 569 Capítulo 6. Aplicación de las técnicas de valoración a otros supuestos ................ 573 6.1. El dictamen de ruina .......................................................................................... 6.1.1. Definición de ruina ..................................................................................... 6.1.2. Marco legal ................................................................................................. 6.1.2.1. El Código civil .............................................................................. 6.1.2.2. Ley de ordenación de la edificación ............................................ 6.1.2.3. Ley de arrendamientos urbanos .................................................. 6.1.2.4. Legislación del suelo .................................................................... 6.1.3. Conceptos básicos ..................................................................................... 6.1.3.1. Ruina inminente ........................................................................... 6.1.3.2. El estado ruinoso ......................................................................... 6.1.3.2.1. Ruina técnica .............................................................. 6.1.3.2.2. Ruina económica ........................................................ 6.1.3.2.3. Ruina urbanística ........................................................ 6.1.3.3. La unidad predial ......................................................................... 6.1.4. Valor del edificio ......................................................................................... 6.1.4.1. Fecha a la que deben referirse las valoraciones ......................... 6.1.4.2. Valor del edificio nuevo (VRB) ..................................................... 6.1.4.3. Depreciaciones ............................................................................ 6.1.5. Coste de las reparaciones ......................................................................... 6.1.5.1. Determinación de los daños ........................................................ 6.1.5.2. Valor de las reparaciones necesarias .......................................... 6.1.6. Comparación entre el coste de las reparaciones y el valor del edificio ..... 6.1.7. El procedimiento contradictorio de ruina .................................................... 6.1.8. El dictamen de ruina .................................................................................. 6.1.9. El expediente contradictorio de ruina en España ...................................... 573 573 573 573 574 574 574 574 574 574 574 575 575 576 576 577 577 578 579 579 579 580 580 580 581 16 565 566 LA LEY ÍNDICE SISTEMÁTICO 6.2. Valoración de derechos reales: censos servidumbres y arrendamientos ... 585 6.3. Valoración de inmuebles sobre los que existe un derecho de superficie ... 6.3.1. Edificios o elementos de un edificio construidos sobre un terreno en virtud de un derecho de superficie ................................................................ 6.3.2. Derecho de superficie sobre un terreno. Valoración del derecho de superficie ............................................................................................................. 6.3.3. Valoración de la propiedad de un terreno sobre el que existe un derecho de superficie ............................................................................................... 585 6.4. Valoración de concesiones administrativas .................................................... 6.4.1. Edificios o elementos de un edificio sobre un terreno en concesión ......... 6.4.2. Concesión administrativa sobre un terreno. Valoración de la concesión administrativa ............................................................................................. 6.4.3. Valoración de la propiedad del terreno sobre el que existe una concesión administrativa ............................................................................................. 587 587 6.5. Valoración de opciones de compra .................................................................. 588 6.6. Valoración de compromisos de compra a plazos ........................................... 589 6.7. Valoración de inmuebles con tiempo compartido .......................................... 589 6.8. El valor del subsuelo ......................................................................................... 6.8.1. El aprovechamiento del subsuelo .............................................................. 6.8.2. El rendimiento del subsuelo ....................................................................... 6.8.3. Valor del suelo generado por la posibilidad de edificación bajo rasante ... 6.8.4. El aprovechamiento del subsuelo en la legislación urbanística ................ 6.8.5. Cálculo del valor del subsuelo ................................................................... 6.8.6. Consecuencias urbanísticas del aprovechamiento del subsuelo .............. 590 590 592 593 594 594 595 Capítulo 7. Casos prácticos y ejemplos ...................................................................... 597 7.1. Valoración de una vivienda. Finalidad de la tasación: garantía hipotecaria (valoración resumida) ........................................................................................ 597 7.2. Valoración de un local comercial, aplicación de la tabla de fondo. Finalidad de la tasación: garantía hipotecaria (valoración resumida) ........................... 603 7.3. Valoración de una oficina. Finalidad de la tasación: garantía. Valor real de mercado, asesoramiento en Compraventa (valoración resumida) ............... 608 7.4. Valoración de una nave industrial. Finalidad de la tasación: garantía hipotecaria. Valor real de mercado (valoración resumida) .................................... 614 7.5. Valoración de una vivienda alquilada. Valoración los derechos del arrendatario de una vivienda. Finalidad de la tasación: valor real de mercado. Finalidad de la tasación: garantía hipotecaria ........................................................ 622 7.6. Valoración de un solar urbano plurifuncional por el método residual estático. Finalidad de la tasación: garantía hipotecaria. Valor real a efectos de compraventa ........................................................................................................ 632 LA LEY 585 586 586 588 588 17 ÍNDICE SISTEMÁTICO 7.7. Valoración de un solar urbano por el método residual dinámico. Finalidad de la tasación: garantía. Valor real a efectos de compraventa ...................... 644 7.8. Valoración de una concesión administrativa. Valoración de un aparcamiento subterráneo. Finalidad de la tasación: urbanística, indemnización por extinción. Finalidad de la tasación: valor real de mercado. Compraventa .. 660 7.9. Valoración de un hotel de dos estrellas. Finalidad de la tasación: hipotecaria ......................................................................................................................... 668 7.10. Valoración de un camping. Finalidad de la tasación: hipotecaria .............. 676 7.11. Valoración de una promoción inmobiliaria. Finalidad de la tasación: garantía hipotecaria .......................................................................................... 688 Anexo Normativo: recopilación de textos vigentes de utilidad para la tasación .... 8.1. Orden ECO/805/2003 (BOE de 9 de abril de 2003) .......................................... 711 711 8.2. Normas técnicas de valoración catastral (RD 1020/93) .................................. 773 8.3. Tablas de esperanza de vida ............................................................................. 8.3.1. Tablas de probabilidad de esperanza de vida al origen ............................ 8.3.2. Tablas de esperanza de vida por edades y sexos ..................................... 795 795 796 8.4. Ley de régimen del suelo y valoraciones (LRSV 6/98), con las correcciones de la 52/2002 y 10/2003 ...................................................................................... 799 18 LA LEY INTRODUCCIÓN Este libro está dedicado y dirigido a todas las personas que en algún momento se han sentido o se sienten interesadas por el mundo de la Valoración Inmobiliaria en cualquiera de sus múltiples aspectos. Y muy especialmente a quienes a largo de los últimos años nos han acompañado en nuestros cursos, cursillos, conferencias y seminarios de formación técnica y nos han animado a escribirlo. A todos ellos nuestra gratitud por soportar tantas horas dedicadas a un tema que muchos consideran árido y aburrido. En él hemos intentado combinar teoría y práctica, y hemos incorporado numerosos ejemplos y casos prácticos, a fin de que pueda ser útil. La Valoración Inmobiliaria ha cambiado mucho, pero con toda seguridad va a seguir cambiando, por eso, hemos querido incluir los fundamentos básicos de la valoración, que en muchos aspectos permanecen invariables, y también las técnicas que no paran de evolucionar. El valor, la equivalencia en euros de un bien, es la única medida que lo hace comparable con otros bienes diferentes, no existe otro sistema para hacerlo. El valor es así la única manera de comparar cosas heterogéneas, y de establecer relaciones entre ellas, y es también, en muchos casos, la única, la más directa, y la mejor manera de resolver los conflictos,… o al menos de centrarlos y propiciar soluciones. Si este libro sirve en algún momento para ello, nos daremos por satisfechos. Pere, Julio y Eulalia, 2005 LA LEY 19 PRÓLOGO PERE GONZÁLEZ NEBREDA es actualmente el mejor conocedor de la teoría y la práctica de las valoraciones inmobiliarias en España. Ésta es la opinión de un amigo, y esto siempre puede tener un cierto tufillo de halago, fruto de nuestra relación y amistad. Pero en este caso, no creo estar influido por nada, cuando, después de practicar durante 40 años como arquitecto perito ante las Salas de lo Contencioso-Administrativo, y haber escrito y charlado de estos tema en múltiples ocasiones, he de decir que no conozco a nadie que reúna sus condiciones para escribir un libro tan delicado y complejo. Porque si yo hace 40 años que tengo este hobby, él debe hacer unos 35 que lo practica cotidianamente, no sólo desde la colaboración con la Justicia, sino también desde la enseñanza y desde su cargo de Consejero Delegado de Arquitasa, una sociedad de tasaciones creada bajo los auspicios de diversas instituciones de los arquitectos, que ha sido pionera en preparar expertos en esta materia, que hoy ocupan importantes cargos de muchas entidades tasadoras de España y que tiene en su persona el alma mater de su buen hacer. Cuando la Unión de Arquitectos Peritos de España decidió centrar su interés en publicar un libro sobre valoraciones, nadie dudó sobre quién debía encabezar el equipo redactor del mismo. El Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España, como tutelante de la Unión, quería, una vez más, que el prestigio de los arquitectos se pusiese de relieve mediante una publicación que pudiese ser una guía para todos los arquitectos que por una u otra circunstancia han de realizar una valoración, y que, además, pudiese ser útil a otras profesiones que comparten esta competencia con los arquitectos. Es evidente que el libro que tengo el honor de prologar cumple ampliamente estas previsiones. Hoy la Valoración Inmobiliaria ha cambiado mucho. Ha sido un camino largo y plagado de dificultades hasta poder disponer de algunos instrumentos que pudiesen servir para estudiar y analizar las valoraciones inmobiliarias desde diversos ángulos y con muy variados objetivos. Este libro es esencialmente esto: un instrumento. Algo muy importante para quien quiere practicar un oficio. Y éste, el de valorar, es un oficio. A muchos les parece muy sencillo valorar una vivienda, por poner un ejemplo fácil. Se busca su superficie, se aplica un valor unitario, y se multiplica. Y realmente como esquema para explicar a un alumno de primaria o a un médico o a un biólogo preocupados por el Genoma Humano, tal vez podría ser una forma muy elemental de explicar en qué consiste este oficio. Pero la realidad es muchísimo más compleja y sofisticada. ¿Dónde está situada? ¿Qué antigüedad tiene? ¿Está bien o mal distribuida? ¿Está bien o mal conservada? ¿Sobran o faltan viviendas en la zona?, y la pregunta fundamental: ¿Qué dice el mercado? Y cada una de estas respuestas merece una meditación, un análisis metódico, una justificación y un coeficiente bien ponderado. Es, en resumen, un oficio complejo que se complementa necesariamente con una amplia dosis de conocimiento del mercado, mucho sentido común, una adecuada experiencia, y bastantes gotas de «arte», porque como todos los buenos oficios, este también tiene su dosis artística. LA LEY 21 PRÓLOGO Pero todo este pequeño «galimatías» del conocimiento desordenado, hoy ya no puede resolverse haciendo promedios y tirando una moneda al aire para sortear dos lotes entre dos herederos. Hoy disponemos de instrumentos mucho más sofisticados, que aunque tengan que aplicarse con similares dosis de criterio y de práctica, nos ayudan a ser mucho más ordenados, a no dejarnos ninguna pregunta en el tintero, y nos permiten obtener resultados mucho más acertados, y en resumen, más justos o ajustados a la realidad que se nos demanda. La introducción de la informática, la aplicación de la matemática financiera, y el establecimiento de unas reglas y principios fundamentales que actúan como guía permanente de cualquier valorador, han hecho que los métodos se modernizasen, que las leyes y normas los recogiesen, y esperamos que la Jurisprudencia, siempre lenta pero segura, de la mano de los expertos, acabara recogiendo como criterio cotidiano lo que hoy todavía alarma a muchos por su complejidad. ¡Qué fácil es simplificarlo todo para no equivocarse! ¡Cuán importantes pueden ser las desviaciones de valor por este afán simplificador! Y qué lejos están los que así piensan, de la evolución, de la precisión, de la verdadera tecnología. Y es que muchos todavía piensan que una estructura de hormigón armado se aprende a calcular en un seminario de matemáticas y parecen ignorar que hace poco más de siglo y medio, unos cuantos adelantados se dedicaron a experimentar y romper vigas hasta poder establecer unas formulaciones que hoy nos parecen una simple aplicación de reglas de la matemática pura. Lo cierto es que para muchos, a los que esta evolución nos coge ya con algunos años más de los que quisiéramos tener, este re-aprendizaje es un esfuerzo importante. Y es fácil dar preferencia a la pereza sobre la diligencia y alabar los métodos más tradicionales para no tener que estudiar cualquier novedad. Y si esto ocurre desde un mundo profesional técnico, podemos imaginar cómo se ve desde el mundo de las letras o por el profesional que a lo más que llegó es a las matemáticas del bachillerato. Es por ello que sin el esfuerzo común, avanzar supone arrastrar un pesado lastre. Y aquí está, precisamente, la importancia de un libro como este. Es un libro pensado para profesionales, con una mínima preparación básica, pero asequible a otro tipo de profesionales que no es necesario que profundicen en muchos temas ya que para ellos, lo importante es entender los conceptos y partir del hecho de que «los cálculos», corresponden a los expertos. Pero he de reconocer que a los que nos consideramos más o menos expertos, algunas cosas de esta renovación de métodos también nos preocupa. Es fácil equivocarse en una operación matemática, y es preocupante el daño que de ello puede derivarse. Es por ello que a más técnicas, más fórmulas y más incógnitas, también se contrapone un mayor riesgo de error. Pero el simple error humano no nos ha de desalentar. Lo que sí desalienta es ver libros, escritos por profesionales que presumen de títulos más o menos académicos y en igual proporción podrían presumir de errores conceptuales. Porque, finalmente, no hemos de olvidar que la realidad es tozuda y que si estamos seguros, antes de empezar a aplicar cualquier formulación, que la vivienda valdrá entre 200.000 euros y 400.000 euros, no dudemos de que si el resultado es el doble o la mitad, el error estará en algún sitio. Y es por ello que después de hacer una loa de la metodología moderna, y de la ayuda que supone la informática y la matemática financiera, tengo que hacer de nuevo una loa del sentido común, de la minuciosidad, la experiencia, el oficio y el arte. Porque no estamos tratando de resolver una ecuación matemática, sino de saber cuánto vale hoy o cuánto valdrá mañana un producto inmobiliario, siguiendo unas reglas que fija el mercado o siguiendo unas reglas que nos fija una determinada normativa de obligado cumplimiento. Yo creo que este libro es un instrumento fundamental para que los profesionales expertos o que quieran serlo en esta delicada especialidad u oficio, puedan aprender un conjunto de conocimientos que alguien, experto y preparado, ha sido capaz de ordenar metodológicamente y exponerlo didácticamente para facilitar su comprensión. Un gran arquitecto, padre, abuelo y bisabuelo de arquitectos, a quien tuve el honor de conocer, D. EDUARDO BALCELLS, había inventado un concepto que todos podían entender; el «valor en porve- 22 LA LEY PRÓLOGO nir». Años después, D. MANUEL BALLBÉ en la primera Ley del suelo de 1956, introdujo el mismo concepto como el «valor expectante». Años después, hasta los obispos se pronunciaban en contra de esta pretendida o tal vez mal entendida «especulación». Y hoy, después de más de medio siglo, la realidad tozuda de que las cosas tienen valores pasados, presentes y futuros, y que hay formas de calcularlos, se mantiene inalterada y la técnica que no siempre entiende de moral y muy pocas veces de política, sigue buscando caminos para calcular estos valores, con total y plena independencia de que después, en el momento de aplicarse, algunas normas los proscriban y otras no. Porque el técnico, lo que pretende es dar respuesta a lo que se le pregunta y con los condicionantes que se le imponen. El experto jamás podrá alterar el mercado, pero sí podrá estudiarlo, analizarlo, e incluso predecirlo, por mucho que algunos a los que no les gusta el resultado objetivo de la aplicación de unas normas o criterios técnicos y jurídicos, quieran rebelarse contra la realidad inalterable que este conocimiento se limita a anunciarles. Estamos, en consecuencia, ante una etapa que empezó hace muy pocos años y que pretende modelar unas estrategias del conocimiento en el mundo de la valoración que sean válidas primero para cualquier zona de nuestro país, muy pronto, esperamos, para toda Europa, y a la larga, por qué no, para que el mundo del conocimiento dé un paso más que pueda ser admitido globalmente. Pero no quiero dejar de advertir de los riesgos que tiene una apresurada lectura de un libro como este. Que nadie piense en la búsqueda en el mismo de un simple recetario que permita que la salsa holandesa nunca se corte como ocurre con el termomix. Aquí, el que no sea capaz de entender, tendrá que pararse y reflexionar. El que tenga prisa, que se convenza de que con toda probabilidad la salsa se le cortará. Porque aquí, todas las salsas se hacen «a mano», y los ingredientes se han de calcular con precisión, la velocidad del batido ha de ser constante, y el resultado ha de ser equilibrado: ni demasiado dulce ni demasiado salado. Y esto que es arte, también es oficio, pero además es conocimiento, es entendimiento, porque con una simple receta del mejor libro de cocina, la salsa holandesa a algunos se les cortará siempre y a otros no se les cortará nunca. Y es que para saber, salvo algunos especímenes rarísimos, todos hemos de empezar estudiando. PERE GONZÁLEZ NEBREDA ha sabido darle al libro un aire que combina lo normativo con lo didáctico y lo teórico con lo práctico. Es precisamente el gran reto de una obra así, en la que me consta que junto con sus colaboradores Julio y Eulalia, sus compañeros de viaje, como él los llama, ha conseguido ese difícil equilibrio de que algunas materias más o menos «duras», incluso para los profesionales expertos, se puedan digerir con relativa facilidad. Es, en resumen, una obra que más que brillante pretende ser eficaz, que es la mejor manera de conseguir ambas cosas. En la biblioteca que heredé de mi padre tengo un libro titulado El arte de edificar, con arreglo al Derecho de Cataluña, editado en Girona en 1888 y del que es autor D. ESTEBAN MUXACH VIÑAS, Jefe de carreteras provinciales y municipales de Gerona, y cuyo prólogo, obra del propio autor, me hubiese permitido reducir a unas pocas líneas lo que cambiando de oficio yo he querido explicar aquí. Por su brevedad lo reproduzco íntegro: «Advertimos al público, y en particular a nuestros antiguos compañeros de arte, los albañiles, a los cuales encargamos la adquisición de este insignificante trabajo para el régimen de las construcciones que se encarguen, que al recopilar las disposiciones del arte de edificar, lo hemos verificado despojándonos de toda clase de pretensiones, tomando fragmentos de algunos libros que consignan las leyes que rigen sobre la materia, respecto a servidumbres rústicas y urbanas, y algunas leyes y Reales decretos sobre policía y construcción de edificios que se han publicado hasta la fecha. Sólo consignamos de nuestra cosecha algunas notas y observaciones que nos ha enseñado la experiencia durante los cincuenta años que hemos intervenido en obras de construcción, ya como simples albañiles, ya como profesores de Arquitectura. LA LEY 23 PRÓLOGO El único móvil que nos ha movido a publicar esta pequeña recopilación de leyes, ha sido la necesidad que había en nuestro concepto de unas nociones generales del arte, que al mismo tiempo que fuesen económicas, tuviesen poco volumen para enterarse con facilidad de todas sus prevenciones, sirviendo de guía a los artistas que se dedican a construcciones, y a los propietarios que hayan de costearlas, enterándose de los derechos y deberes que les corresponden. Si acogen todos este humilde trabajo con benevolencia, quedarán enteramente satisfechos nuestros deseos.» Lo firma «El autor», y estoy seguro que nuestro autor, Pere, firmaría algo similar en relación con este libro que nos ha correspondido prologar, porque es evidente que está escrito con este mismo sentido de humildad y clarividencia, que son la mejor garantía de su éxito. AGUSTÍ BORRELL I CALONGE, arquitecto 24 LA LEY CAPÍTULO PRIMERO Conceptos básicos 1.1. LA VALORACIÓN INMOBILIARIA 1.1.1. Definición y concepto Valorar es asociar una cantidad dineraria a un determinado bien o derecho, en función de sus cualidades y como consecuencia de una situación de mercado determinada. Atendiendo a las definiciones del diccionario de la RAE, es más adecuado utilizar el término «Evaluar: Señalar, estimar, apreciar, calcular el valor de una cosa». En el diccionario se define valor como: «Valor: cualidad de las cosas, en cuya virtud por poseerlas se da cierta suma de dinero o algo equivalente», mientras que valorar es «hacer que aumente el precio de una cosa», acepción alejada del sentido en que los profesionales de la valoración la utilizamos. Próximo a este concepto se encuentra el término «Tasación: encontrar el justiprecio o avalúo de las cosas», definiendo avaluar como: «señalar el precio de una cosa». En lenguaje habitual se viene utilizando indistintamente el término tasación (fijación precio) y el término valoración (aumento del precio) para referirse a la evaluación (señalamiento o cálculo de valor). La valoración inmobiliaria está vinculada a la economía de mercado y basada en el reconocimiento del derecho a la propiedad establecido en el Derecho Romano. La valoración inmobiliaria es una actividad pluridisciplinar para la que se requiere una muy amplia gama de conocimientos. Los profesionales inmobiliarios por su proximidad al mercado, conocen, o pueden conocer, el comportamiento de la oferta y de la demanda, los precios, tendencias y fluctuaciones del mercado. Pero existen otros factores que influyen en la formación de los valores y cuyo análisis y estudio resultan necesarios para el conocimiento del mercado y para la determinación del valor, como son: La macroeconomía: inflación, déficit público, deuda pública, tasas de interés, actividad económica..., son parámetros que inciden directamente en el mercado y en los valores inmobiliarios y cuyo conocimiento y manejo resultan imprescindibles para el tasador. El urbanismo: las limitaciones al derecho de la propiedad del suelo ya sea por leyes de urbanismo o por la aprobación (o desaprobación) de Planes Urbanísticos; la aplicación de unas deter- LA LEY 25 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ minadas normas urbanísticas, ordenanzas de edificación, o de unos criterios edificatorios condicionan el valor de un inmueble. La construcción: la valoración inmobiliaria está referida a una «cosa», a un bien real, por tanto no puede ser ajena al proceso de producción de ese bien. El conocimiento de costes de construcción o de urbanización y de su variabilidad tipológica y temporal es necesario para el tasador. La evolución del estado físico del bien inmueble, el conocimiento de la existencia de patologías y de las consecuencias de estas, de los costes de reparación, de los vicios ruinógenos, de las depreciaciones que se derivan del estado de la edificación y del envejecimiento, son áreas que el tasador debe conocer. Conciliar todos esos conocimientos no es tarea fácil. Valorar es, sin duda, un arte y un arte difícil para el que se requieren múltiples conocimientos técnicos. En los últimos años, en España y en Europa, las técnicas de valoración se han desarrollado y han evolucionado notablemente, requiriéndose al tasador una mayor base de conocimientos. Consecuencia de ese proceso de «tecnificación» de la tasación inmobiliaria aparece la exigencia de un mayor rigor científico en la evaluación y en los procesos de valoración, que se basan en principios y criterios sólidamente implantados. A partir de esos principios y criterios, legalmente establecidos y comúnmente aceptados se desarrollan metodologías que permiten en cada caso obtener el valor del inmueble en función de la finalidad y del objeto de la tasación. La utilización de las metodologías requiere un aprendizaje previo ineludible. Al estudio de los métodos de valoración debe seguir el conocimiento de los criterios para determinar cuál es el método que procede aplicar en cada caso, y cuál de los distintos valores obtenidos (cuando sean varios) procede asignar al bien, en función del objeto, finalidad y método de tasación. 1.1.2. Ciencias relacionadas con la valoración inmobiliaria Como ya hemos comentado en el apartado anterior, la valoración inmobiliaria necesita del conocimiento y metodología de otras ciencias, como son la economía, el derecho, la estadística y, por supuesto, el conocimiento tecnológico del bien real a valorar. Comentemos brevemente los fundamentos que debe tener todo buen tasador. A) Fundamentos tecnológicos: Es necesario que el evaluador inmobiliario tenga los conocimientos precisos sobre arquitectura e ingeniería que le permitan conocer, entender, comprobar y fiscalizar todo el proceso de construcción, de reconstrucción o de rehabilitación del bien inmueble. Sin estos conocimientos sobre los sistemas constructivos de producción del edificio, difícilmente se puede valorar. Si no conocemos en qué estado está o cómo se tiene que construir, cómo se debe reemplazar y cuáles son las necesidades para su correcto mantenimiento difícilmente se puede calcular el coste del edificio que es el umbral mínimo de su valor. B) Fundamentos legales: Los bienes inmuebles se identifican con fincas registrales cuya titularidad corresponde a personas físicas o entidades mercantiles, y éstas se relacionan mediante el derecho y las leyes. Por lo tanto, el 26 LA LEY CAPÍTULO I: CONCEPTOS BÁSICOS evaluador tiene que tener conocimiento de esas leyes, de su jurisprudencia y de las consecuencias de la aplicación de las mismas sobre los bienes inmuebles y los derechos reales. Tiene que tener conocimientos, por ejemplo, del código civil, de las leyes urbanísticas, de los planes y ordenanzas urbanísticas, del régimen de propiedad horizontal de las edificaciones, de las leyes fiscales, etc. C) Fundamentos económicos: Podemos considerar que la valoración inmobiliaria es una rama de la economía moderna. De esta consideración se deriva la necesidad de que el evaluador inmobiliario domine los principios y técnicas fundamentales de la ciencia económica, de los sistemas de análisis de los mercados (marketing), de las técnicas de la moderna sociología urbana, de los sistemas de contabilidad, de las normas fiscales, del análisis de proyectos de inversión, de las opciones de financiación de los proyectos de inversión y de las empresas, etc.; por lo tanto, conceptos tales como unidades monetarias nominales o reales, interés simple, interés compuesto, capitalización, actualización, rentas monetarias, precios en ofertas y de transacciones reales, tasas de interés, de rentabilidad, valor actual, beneficio, etc., son conceptos que inexcusablemente el evaluador inmobiliario tiene que conocer. D) Fundamentos estadísticos: La estadística descriptiva moderna es una herramienta técnica cuyo manejo es imprescindible en la actual valoración inmobiliaria. Conceptos como los de población, muestra, media, moda, función de distribución, análisis de regresión, etc., deben ser familiares al técnico evaluador, y aunque no profundice en sus aspectos técnicos y matemáticos más rigurosos, debe tener un claro conocimiento conceptual de los mismos para su aplicación en el informe de valoración. Por lo tanto el tasador inmobiliario deberá tener conocimientos de las siguientes profesiones: Arquitectura, Ingeniería, Urbanismo, Derecho, Economía, Sociología, Matemáticas y Estadística. Así, pues, sin unos conocimientos suficientes de estas profesiones es ciertamente difícil realizar una correcta valoración inmobiliaria. Por lo tanto, la ciencia de la evaluación se convierte así en una tarea pluridisciplinaria en la que es necesario el conocimiento de diferentes ciencias. Pero esto no es nuevo, VITRUBIO, en uno de sus diez libros sobre la arquitectura, decía: «... es preciso tener talento y afición al estudio; puesto que ni el talento sin el estudio, ni el estudio sin el talento puede formar a un buen arquitecto. Debe, pues, éste, estudiar gramática; tener aptitud para el dibujo; conocer la geometría; no estar ayuno en óptica; ser instruido en aritmética y versado en historia; haber oído con aprovechamiento a los filósofos; tener conocimiento de música; no ignorar la medicina; unir los conocimientos de la jurisprudencia a los de la astrología y movimiento de los astros...» La realidad actual, mucho más compleja, exige aún más diversidad de conocimientos, pero también aporta mecanismos y tecnologías que facilitan la labor del tasador. 1.1.3. La influencia del ordenamiento jurídico y la jurisprudencia en la valoración inmobiliaria Muchos son los inmuebles o derechos que pueden ser objeto de valoración, como muchas son también las razones que pueden hacerla necesaria. La regulación del derecho de propiedad, de sus limitaciones, del derecho hipotecario y registral, las condiciones urbanísticas, las leyes y normas que regulan el urbanismo y la edificación, las orde- LA LEY 27 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ nanzas de edificación, son todos ellos condicionantes que influyen en el valor del inmueble. Como también influyen en el valor las leyes y normas que establecen y regulan la fiscalidad y su aplicación, especialmente si se trata de calcular el valor a efectos impositivos. El caso más significativo es el del suelo, cuyo valor depende directamente, entre otros factores, del régimen urbanístico que le afecta. Cualquier modificación legislativa en lo que se refiere al régimen del suelo afecta, o puede afectar, no sólo a su valor sino a la metodología por la que debe calcularse. Y cualquier modificación en la clasificación o calificación urbanística del planeamiento también. Pero no solamente las leyes y normas tienen influencia en los métodos y en los valores que se obtienen, también la tiene la interpretación que se hace de ellas. Una determinada interpretación jurisprudencial puede modificar la manera de valorar un suelo (o un inmueble, en el sentido más general del término) y su valor. El tasador inmobiliario deberá, en consecuencia, estar atento a la legislación vigente y a la jurisprudencia consolidada sobre aquellas leyes que tienen que ver con el suelo, con la construcción, con la edificación y con el resto de los ámbitos con que se relaciona la valoración. 1.2. OBJETO Y FINALIDAD DE LA VALORACIÓN INMOBILIARIA 1.2.1. El objeto de la tasación Pueden ser objeto de tasación todos los bienes inmuebles y derechos reales, así como las cargas y gravámenes susceptibles de recaer sobre ellos, como por ejemplo: 1.2.1.1. Los bienes inmuebles • Edificios y elementos de un edificio, como son: viviendas, locales comerciales, oficinas, apartamentos, lofts, plazas de garaje y otros. • Almacenes, naves y edificaciones industriales. • Fincas rústicas. • Solares y otros terrenos. • Inmuebles vinculados a explotaciones económicas. 1.2.1.2. Los derechos reales • Usufructo: Derecho de uso y disfrute sobre los productos o rentas de una finca. • Uso y habitación. • Servidumbres: Servidumbres o gravámenes de una finca en favor de otra. • Concesiones administrativas. • Derechos de superficie. 28 LA LEY CAPÍTULO I: CONCEPTOS BÁSICOS 1.2.1.3. Otras cargas o gravámenes (susceptibles de inscripción registral) • Embargos. • Arrendamientos que fijan renta y plazo. • Hipotecas y ventas con pago aplazado. • Opciones de compra o compraventa con pacto de retro. • Afectaciones por expropiación (parcial). • Notas marginales del Impuesto de Plusvalía. • Renta Vitalicia: obligación de pagar una renta de por vida. • Censo enfitéutico: cambio del dominio útil de una finca por el compromiso de pagar una cantidad al propietario o a su descendencia a perpetuidad, o por un periodo predeterminado. • Otros tipos de censos. También se pueden evaluar construcciones, elementos o partidas de construcciones, coste de reparaciones, perjuicios, daños, indemnizaciones, etc. La metodología a seguir en cada caso depende de la finalidad de la tasación y del objeto a valorar. 1.2.2. La finalidad de la tasación La finalidad de la tasación condiciona la normativa de aplicación y el método o métodos de valoración a utilizar y el resultado que se obtiene. 1.2.2.1. Tipos de finalidades Valoraciones inmobiliarias más frecuentes en función de su finalidad: * de Garantía (OM/ECO/805/2003): • Garantía hipotecaria (de préstamos o créditos) • Provisiones técnicas compañías aseguradoras • Patrimonio de las instituciones de inversión colectiva inmobiliaria (IICI): • Fondos de inversión inmobiliaria (FII) • Sociedades de inversión inmobiliaria (SII) • Patrimonio inmobiliario de los fondos de pensiones * Otras de garantía: • Leasing LA LEY 29 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ • Financiación de créditos • Avales * Aportaciones no dinerarias a Sociedades: Registro Mercantil: Constitución Fusión Ampliación Liquidación * Patrimoniales, compraventa, valoración activos, actualización bienes * Herencias, establecimiento de lotes * Otras de relaciones entre personas físicas y jurídicas * Contradictorias Hacienda (LGT 1985) * Urbanísticas Planeamiento: Viabilidad económica de: Unidades de actuación o de ejecución Determinación del valor del Suelo (F), que hace viable la promoción o el desarrollo del planeamiento. Indemnizaciones por alteración del planeamiento. Gestión: Evaluación de los costes derivados del planeamiento. Responsabilidad patrimonial de la administración. Establecimientos de coeficientes de ponderación. Valoración de edificaciones incompatibles. Valoración de los derechos derivados de la exclusión de los procesos reparcelatorios o compensatorios. Valoración de derechos arrendatarios de traslados, indemnizaciones, u otros derechos. Transferencias de aprovechamiento urbanístico. * Expropiatorias (LRSV 6/98) * Catastrales (RD 1020/93) * Judiciales: Quantum * Seguros lucro cesante daño emergente * daños emergente indemnizaciones lucro cesante * provisiones técnicas (ECO/805/2003) * valor de seguro * Arrendamientos (LAU) * Análisis de inversiones inmobiliarias (asesoramiento de promociones) Todas ellas pueden hacer referencia a inmuebles o derechos de muy diversa condición tal como se ha expuesto en el apartado anterior. 30 LA LEY CAPÍTULO I: CONCEPTOS BÁSICOS 1.3. CONCEPTOS Y DEFINICIONES 1.3.1. Definición de valor El concepto de valor resulta difícil de establecer; su definición ha generado históricamente numerosas controversias, siendo las teorías del valor más antiguas que la misma ciencia económica. PLATÓN en su Escuela del Saber, dice: «Todos los objetos tienen siempre un valor en sí como un acto independiente de quien los observe o analice»; en contraposición ARISTÓTELES afirma: «el valor de los objetos lo determina el interés que por ellos existe». A partir del s. XVIII, los economistas realizan importantes aportaciones en el análisis del concepto de valor. ADAM SMITH, en La Riqueza de las Naciones (1776), diferencia entre: • Valor de uso, que depende de la utilidad del bien, y que define como la medida de capacidad para satisfacer las necesidades humanas, y • Valor de cambio, que depende de la escasez del bien y que mide la capacidad para permutarlo por otros bienes, añadiendo que sólo este último es cuantificable. Posteriormente aparecen diversas teorías del valor: Teoría del coste de producción: es la clásica teoría según la cual el valor de un bien viene determinado por su coste de producción (salario, renta, ganancia) y que DAVID RICARDO (Principios de Economía, Política y Tributación, 1817) simplificó, estableciendo que el valor está en relación con la cantidad de trabajo necesario para su producción (Teoría del trabajo). KARL MARX, recogiendo la dicotomía entre valor de uso (sustancia de valor) y valor de cambio (magnitud de valor) desarrolló esas teorías, y aunque afirma que «sólo el trabajo crea el valor», acaba admitiendo que la formación de los precios está en función del coste de producción pero también de la relación entre oferta y demanda. En contraposición, MALTHUS pensaba que todo bien posee el poder de exigir a cambio otros artículos o bienes, y esa capacidad de intercambiarse está determinada por la oferta y la demanda, siendo esta última una resultante de combinar el poder adquisitivo con la necesidad. El posterior desarrollo de estas ideas da lugar a la Teoría del grado de utilidad límite, o de la utilidad decreciente, basada en el criterio de que a medida que la demanda se satisface, la utilidad decrece. El valor sería así la medida de la última porción destinada a satisfacer la necesidad menos importante subjetivamente. Ninguna de esas teorías consigue «explicar» por sí sola cómo se generan los valores realmente en los mercados, pero todas aportan conceptos de gran interés. Lo cierto es que, en la sociedad actual, el valor depende de la oferta, de la demanda, de la evolución de ambas y de su equilibrio, y que su variabilidad es función del intervalo de tiempo considerado, ya que cuanto más breve es el periodo que consideramos, más importante es la influencia de la demanda sobre el valor, y cuanto más largo, más influye el coste de producción. Sólo una sabia combinación de esas teorías permite explicar la formación y evolución de los valores. LA LEY 31 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ ANTONIO MACHADO sintetizó poéticamente la dicotomía entre valor y precio al escribir: «es condición de necio confundir valor y precio». Las teorías sobre el valor se extienden más allá de lo técnico y de lo económico, entrando en lo sociológico y filosófico, pero para el tasador en su trabajo cotidiano basta con la atenta observación de la realidad, con el riguroso análisis de lo que realmente ocurre, sin que para realizar su trabajo deba prejuzgar los comportamientos, racionales o no a su criterio, de los individuos o de la sociedad. 1.3.2. Conceptos de valor Ante tal variedad de opiniones y teorías, históricamente controvertidas, resulta conveniente establecer una definición clara de los principales significados que se dan a los términos utilizados en las valoraciones inmobiliarias: 1.3.2.1. Valor de uso Valor funcional o valor de utilidad; es la medida de la apreciación de un bien por su capacidad de satisfacer nuestras necesidades. Se corresponde con el valor que tiene, para la colectividad, un inmueble con una localización específica. Tiene un cariz social, ya que mide la utilidad social del bien. 1.3.2.2. Valor de cambio Es la cantidad dineraria con la cual, en el mercado, se retribuye una mercancía inmobiliaria. 1.3.2.3. Coste Es la suma de dinero, inversiones y gastos, necesaria para la ejecución material del inmueble. Pudiéndose incluir, además de materiales y trabajo, otros gastos de promoción, permisos legales, diseño arquitectónico y dirección técnica de la obra, financiación, impuestos e, incluso, beneficios. Valor y coste de un inmueble no coinciden, al incluir el primero, además del coste, la renta atribuible a la localización diferencial en la estructura urbana (el suelo). 1.3.2.4. Precio de una mercancía urbana. El valor subjetivo Es la cantidad de dinero que un comprador está dispuesto a pagar y un vendedor está dispuesto a recibir por un bien, en las circunstancias concretas de una transacción. 1.3.2.5. Valor de mercado. El valor objetivo Es el precio neto más probable por el cual un inmueble se venderá en un mercado caracterizado por un funcionamiento racional (económicamente) de la oferta y la demanda. Es un «valor-modelo» y corresponde a un precio normal o medio del mercado. 32 LA LEY CAPÍTULO I: CONCEPTOS BÁSICOS En su determinación deben tenerse en cuenta todas las circunstancias razonables que puedan admitirse por el comprador y por el vendedor, moderadamente, sin apremios, con un tiempo razonable para realizar la operación, sin dilaciones; sin tensiones ni coacciones, sin necesidad perentoria del comprador ni del vendedor, con un mercado transparente que permita la concurrencia, y por tanto, el libre juego de oferta y demanda, y sin que exista actuación voluntariamente especulativa. Como ya veremos cuando estudiemos más detalladamente este concepto y la metodología para determinarlo, el valor de mercado es un precio y de entre los precios hemos de buscarlo, pero es un precio que reúne una serie de requisitos que lo convierten en precio-modelo o precio-moda, y que son: • La existencia de más compradores y de más vendedores potenciales • El conocimiento del bien por los contratantes • La voluntariedad por ambas partes • Disponibilidad de un tiempo razonable para negociar • La estabilidad de los precios de mercado durante ese tiempo • La concurrencia y publicidad del bien Cuando un precio corresponde a una compraventa que reúna estos requisitos, y sólo en ese caso, puede alcanzar la categoría de valor. Como el valor de mercado resulta ser protagonista de casi todas las valoraciones, no es de extrañar que su exacta definición haya sido objeto de controversia, como tampoco lo es la ineludible necesidad de establecerla de manera homogénea; en España, la OM-30-Nov.-94 lo definía como: «Valor de mercado es el importe neto que razonablemente podría esperar recibir un vendedor por la venta de una propiedad en la fecha de la valoración mediante una comercialización adecuada y suponiendo que existe al menos un comprador potencial correctamente informado de las características del inmueble, y que ambos, comprador y vendedor, actúan libremente y sin un interés particular en la operación.» La UE a través de una Directiva del Consejo de Europa lo define como: «Se entenderá por valor de mercado el precio a que se pueden vender los terrenos y construcciones mediante contrato privado entre un vendedor dispuesto a vender y un comprador sin ningún vínculo con el vendedor en la fecha de valoración, suponiendo que el bien ha sido puesto a la venta públicamente, que las condiciones del mercado permiten una venta regular y que se dispone de un periodo de tiempo normal para la negociación de la venta teniendo en cuenta la naturaleza del bien.» Pero la definición más exacta, y preferible, es la señalada en las Normas Europeas de Valoración, coincidente con la establecida por la Comisión de Normas Internacionales de Valoración. «Valor de mercado es la cantidad estimada por la cual, en la fecha de valoración, se intercambiaría voluntariamente un activo entre un comprador y un vendedor en una transacción libre después de una comercialización adecuada en la que cada una de las partes ha actuado de forma experimentada, prudentemente y sin coacción.» LA LEY 33 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ Las tres definiciones se parecen mucho y sólo difieren en matices. Probablemente la última es la más adecuada y exacta, con la virtud añadida de que es la internacionalmente aceptada y exigible en la valoración de activos empresariales. Finalmente la nueva normativa española de valoraciones de bienes inmuebles para determinadas finalidades financieras (ECO 805/2003) anuló la primera de las tres definiciones anteriores y la sustituyó por la siguiente: Valor de mercado o venal de un inmueble (VM). Es el precio al que podría venderse el inmueble, mediante contrato privado entre un vendedor voluntario y un comprador independiente en la fecha de la tasación en el supuesto de que el bien se hubiere ofrecido públicamente en el mercado, que las condiciones del mercado permitieren disponer del mismo de manera ordenada y que se dispusiere de un plazo normal, habida cuenta de la naturaleza del inmueble, para negociar la venta. Esta definición coincide casi exactamente con la de la Directiva Europea. 1.3.2.6. Otros conceptos y definiciones de valor 1.3.2.6.1. Valor de mercado para el uso actual El valor de mercado para el uso actual es la cantidad estimada por la cual, en la fecha de la valoración, se intercambiaría voluntariamente un activo, basándose en la continuidad de su uso actual pero suponiendo que está desocupado, entre un comprador y un vendedor en una transacción libre después de una comercialización adecuada en la que cada una de las partes ha actuado experimentada, prudentemente y sin coacción –NEV, IVSC/TEGOVA– (en este supuesto no prevalece el criterio del mayor y mejor uso). 1.3.2.6.2. Valor razonable El valor razonable de los terrenos y edificios es un valor de mercado para el uso actual dado a los mismos, que presupone la utilización continuada del activo para igual o similar actividad. Este valor se determina por medio de la oportuna tasación llevada a cabo por un perito cualificado (Norma Internacional de Contabilidad, arts. 31 y ss. N. 16). 1.3.2.6.3. Valor de uso alternativo Es el mayor y mejor valor en uso distinto al que se destina o pretende destinar la propiedad, para que sea de nuevo explotada. 1.3.2.6.4. Valor de privación Es el valor que tiene un activo para un negocio, es decir, la pérdida que sufriría el negocio si fuera privado de ese activo; se corresponde con el coste que supondría la búsqueda en el mercado de un activo de reposición y coincide generalmente con el coste actual de reposición neto; es consustancial al concepto de valor de mercado para el uso actual. 1.3.2.6.5. Valor de inversión Es el valor que para un inversor particular tiene una propiedad inmobiliaria de acuerdo con sus requerimientos de ganancia. A diferencia del Valor de Mercado, el de inversión tiene un carácter individual, específico para cada inversor, sin reflejar las condiciones normales de mercado (es un valor subjetivo establecido con criterios internos del inversor sobre interpretación de la tendencia económica, valores residuales, objetivos financieros y análisis de riesgos). 34 LA LEY CAPÍTULO I: CONCEPTOS BÁSICOS 1.3.2.6.6. Valor de fondo de comercio Es el valor correspondiente a una propiedad inmobiliaria donde se ha establecido un negocio que funciona prósperamente. Este valor es distinto del valor del inmueble solo, ya que incluye un intangible aumento en función de que el negocio implantado genere una modulación especial del suelo, edificios, trabajo, equipamiento, acción empresarial, etc., que lo hacen económicamente rentable. Viene a ser como una especie de derecho de traspaso referido al negocio, en función de su experiencia y no, propiamente, de la propiedad inmobiliaria. 1.3.2.6.7. Valor de seguro El valor de seguro es igual al valor de mercado (a la fecha del informe) menos el valor del suelo (a la fecha del informe y con el planeamiento urbanístico vigente). Está basado en el concepto de coste de reproducción o reemplazamiento de los diferentes componentes físicos de una propiedad en caso de pérdida o deterioro debido al azar. Significa la cantidad que el seguro cubriría en relación con las partes destruibles de un inmueble a fin de indemnizar las eventuales pérdidas del propietario. 1.3.2.6.8. Valor de liquidación Es el precio que un propietario se ve obligado a recibir cuando una compraventa tiene lugar en un tiempo de exposición en el mercado inferior al razonable, debido a las necesidades de aquél. Su definición es idéntica a la de valor de mercado pero con las siguientes consideraciones suplementarias: • el tiempo disponible para la comercialización es excesivamente corto; • la publicidad y exposición en el mercado son inadecuados en comparación con el tiempo y comercialización necesarios; • el vendedor puede estar sometido a coacción. 1.3.2.6.9. Valor fiscal Es el que se estima que tiene una propiedad inmobiliaria en función de unos criterios legales preestablecidos a efectos impositivos (valor catastral) y es el que se otorga a un inmueble en el marco del Impuesto de Bienes Inmuebles. 1.3.2.6.10. Valor urbanístico Es el valor que, según los criterios de la legislación urbanística vigente, tiene el suelo urbano o urbanizable. 1.3.2.6.11. Justiprecio Es el valor que, en un proceso expropiatorio, adquieren los diferentes bienes expropiados en función del acuerdo entre las partes (avenencia), a decisiones de los Jurados de Expropiación, o, en su caso, de los Tribunales de Justicia. LA LEY 35 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ 1.3.2.6.12. Valor de afección Es el valor de carácter intangible que tiene un determinado inmueble para su propietario, en base a criterios subjetivos, de tipo no económico. 1.3.2.7. Otras definiciones Con carácter general en las valoraciones se utilizan las siguientes definiciones: Actualización de una tasación. Es toda revisión de una tasación anterior, emitida por la misma entidad tasadora, en los casos de valoraciones de garantía antes de transcurrir dos años desde su fecha de emisión, en la que con referencia a la tasación anterior, se modifiquen las advertencias, los condicionantes o cualquiera de los valores que figuren en ella (este plazo puede ser de hasta tres años para las valoraciones a efectos de previsiones técnicas de las Compañías de seguros). Antigüedad. Es el número de años transcurridos entre la fecha de construcción de un inmueble o la de la última rehabilitación integral del mismo y la fecha de la valoración. Comparables. Son inmuebles que se consideran similares al inmueble objeto de valoración o adecuados para aplicar la homogeneización, teniendo en cuenta su localización, uso, tipología, superficie, antigüedad, estado de conservación, u otra característica física relevante a dicho fin. Compromiso de compra a plazo de inmuebles. Es un contrato en virtud del cual los contratantes se comprometen a la compraventa de un inmueble, a un precio predeterminado, y en una fecha concreta. Depreciación física. Es la pérdida que experimenta el valor de reemplazamiento bruto (VRB) de un bien en función de su antigüedad, estado de conservación y duración de sus componentes. Depreciación funcional. Es la pérdida que experimenta el valor de reemplazamiento bruto (VRB) de un bien atendiendo a su defectuosa adaptación a la función a que se destina. Comprende las pérdidas producidas en el inmueble por obsolescencia, diseño, falta de adaptación a su uso, etc. Edificio. Es cualquier tipo de construcción, sólida, durable y apta para albergar uno o varios espacios destinados al desarrollo de cualquier actividad. Edificio destinado a uso determinado (residencial, de oficinas, etc.). Es todo edificio en el que la superficie sobre rasante destinada a un uso determinado es igual o superior a dos tercios de la superficie total sobre rasante del mismo. Edificio en construcción. Es toda obra de nueva edificación iniciada y no terminada que cuente con la correspondiente licencia y se realice de acuerdo con un proyecto visado por el colegio profesional correspondiente. Edificio en proyecto. Es cualquier tipo de construcción (obra nueva o rehabilitación) que se realizará sobre un terreno o finca determinada con arreglo a un proyecto visado por el colegio profesional correspondiente. A estos efectos, se entenderán como obras de rehabilitación las que cumplan los requisitos señalados en la definición de inmueble en rehabilitación. Elementos comunes de un edificio. Son todos aquellos espacios que, no siendo de uso privativo, deban ser tenidos en cuenta a efectos de cómputo de superficie. 36 LA LEY CAPÍTULO I: CONCEPTOS BÁSICOS Elemento de un edificio. Es toda unidad física, funcional o registral, que forme parte de un edificio compuesto por más unidades destinadas al mismo u otros usos y que sea susceptible de venta individualizada. Elementos especulativos. Son aquellos datos, ofertas o escenarios que aun siendo relevantes para la determinación del valor de mercado traigan causa, bien de un comportamiento ligado a la intención de un operador de beneficiarse a corto plazo con las fluctuaciones en los precios de los activos inmobiliarios, bien de expectativas de cambio de uso o edificabilidad, bien de otros factores extraordinarios (tales como nuevas infraestructuras o inversiones que impliquen una revalorización de los inmuebles) cuya presencia futura no esté asegurada. Entidad tasadora. Las sociedades de tasación homologadas e inscritas en el Registro Especial del Banco de España, así como los servicios de tasación de entidades de crédito respecto a las valoraciones que tengan como finalidad la mencionada en la letra a) del artículo 2 de la ECO/805/2003. Entorno. Es el espacio de adecuada amplitud y con características homogéneas tanto físicas como estructurales en el cual se ubica el inmueble objeto de valoración. Finca rústica. Aquel terreno de nivel urbanístico II (según la ECO 805/2003) que se dedique o pueda dedicarse al desarrollo de una actividad agraria. Homogeneización de precios de inmuebles comparables. Es un procedimiento por el cual se analizan las características del inmueble que se tasa en relación con otros comparables, con el objeto de deducir, por comparación entre sus similitudes y diferencias, un precio de compraventa o una renta homogeneizada para aquél. Infraestructuras exteriores del terreno. Son las necesarias para dotar al terreno de los servicios urbanísticos exigidos para su consideración como suelo urbano (solar) de acuerdo con la legislación sobre régimen del suelo y ordenación urbana. Inmueble en rehabilitación. Es todo edificio o elemento de edificio en el que se hayan iniciado obras que reúnan los siguientes requisitos: a) Que cuenten con la correspondiente licencia. b) Que se realicen de acuerdo con un proyecto visado por el colegio profesional correspondiente. c) Que alterando o no sus elementos estructurales impliquen el acondicionamiento de al menos el 50 por 100 de su superficie edificada antes del inicio de las obras. A estos efectos se considerarán como obras de acondicionamiento las destinadas a mejorar las condiciones de habitabilidad de un edificio mediante la sustitución, restauración o modernización de sus diferentes elementos constructivos e instalaciones, y las que tengan por objeto alterar sustancialmente la morfología de la edificación, amplíen o no la superficie edificada. d) Que el coste presupuestado de las obras alcance al menos el 50 por 100 del valor de reemplazamiento bruto de la edificación (excluido el valor del terreno). LA LEY 37 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ Cuando la valoración se refiera a un edificio completo y se esté procediendo a su reforma parcial, la definición precedente podrá aplicarse a la parte afectada por las obras cuando éstas alcancen al menos una planta completa. Inmueble ligado a una actividad económica. Es todo edificio, o elemento de edificio, de uso monovalente que está o puede estar vinculado a una explotación económica. Entre otros se incluirán los siguientes tipos: a) Edificios e instalaciones industriales, fabriles y de producción agraria. b) Centros de transporte, aparcamientos y edificaciones o instalaciones ligadas al servicio de transporte. c) Inmuebles hoteleros, en sus diversas categorías y tipologías. d) Hospitales y otras instalaciones de carácter sanitario. e) Instalaciones recreativas, deportivas y de espectáculos. f) Centros de enseñanza y otras instalaciones culturales. g) Centros de equipamiento social. h) Residencias estudiantiles, para la tercera edad o similares. Instalaciones polivalentes. Son las instalaciones que, habiendo sido concebidas o instaladas para un uso concreto, permitan, a juicio del tasador, su utilización para otros permitidos. En ningún caso se entenderán como instalaciones polivalentes aquéllas con características y elementos constructivos que limiten o dificulten usos distintos a los existentes, como son las cámaras acorazadas; cámaras frigoríficas; instalaciones de lavandería, cocina y de servicios específicos en establecimientos de hostelería. Localidad. Es el núcleo urbano en el que se encuentra el inmueble objeto de valoración. Mercado local. El inmobiliario del entorno urbano o rural homogéneo (barrio, pedanía, localidad, comarca) donde se encuentre el inmueble (edificio, elemento de edificio, finca rústica o terreno), o cuando su uso o características no permitan disponer de comparables en dicha área, el mercado inmobiliario sectorial (oficinas, centros comerciales, hoteles, explotación agraria del cultivo dominantes correspondiente) siempre que resulte representativo para su comparación dentro del territorio nacional. Niveles urbanísticos del terreno. A efectos de su tasación los terrenos se clasificarán en los siguientes niveles, según la ECO/805/2003: Nivel I. Incluirá todos los terrenos que no pertenezcan al Nivel II. Nivel II. Incluirá los terrenos clasificados como no urbanizables en los que no se permita edificar para usos diferentes a su naturaleza agrícola, forestal, ganadera o que estén ligados a una explotación económica permitida por la normativa vigente. También se incluirán los terrenos clasificados como urbanizables que no estén incluidos en un ámbito de desarrollo del planeamiento urbanístico o que estándolo, no se hayan definido en él las condiciones para su desarrollo. 38 LA LEY CAPÍTULO I: CONCEPTOS BÁSICOS Opción de compra. Es un contrato en virtud del cual un vendedor otorga el derecho a comprar un inmueble, a un precio predeterminado, y en una fecha o plazo concreto. Protección pública. Es cualquier régimen legal que limite el precio de venta o alquiler del inmueble objeto de valoración. Suelo urbano, suelo no urbanizable, suelo urbanizable. Se utilizarán las definiciones establecidas en la legislación vigente sobre régimen del suelo y ordenación urbanística. Superficie comprobada. Es el área medida por el tasador teniendo en cuenta las definiciones de superficie útil o construida y el correspondiente plano acotado. Superficie construida con partes comunes. Es la superficie construida sin partes comunes más la parte proporcional que le corresponda según su cuota en la superficie de los elementos comunes del edificio. Superficie construida sin partes comunes. Es la superficie útil, sin excluir la superficie ocupada por los elementos interiores mencionados en dicha definición e incluyendo los cerramientos exteriores al 100 por 100 o al 50 por 100, según se trate, respectivamente, de cerramientos de fachada o medianeros, o de cerramientos compartidos con otros elementos del mismo edificio. Superficie útil. Es la superficie del suelo delimitado por el perímetro definido por la cara interior de los cerramientos externos de un edificio o de un elemento de un edificio, incluyendo la mitad de la superficie del suelo de sus espacios exteriores de uso privativo cubiertos (tales como terrazas, balcones y tendederos, porches, muelles de carga, voladizos, etc.), medida sobre la proyección horizontal de su cubierta. No se considerará superficie útil la superficie ocupada en planta por cerramientos interiores fijos, por los elementos estructurales verticales, y por las canalizaciones o conductos con sección horizontal superior a los 100 centímetros cuadrados y la superficie del suelo cuya altura libre sea inferior a 1,5 metros. Tampoco se considerará superficie útil la ocupada por los espacios exteriores no cubiertos. Superficie utilizable o computable. Es la superficie utilizada en las tasaciones para determinar los valores técnicos. Tasador. El facultativo que, de conformidad con lo previsto en el artículo 37 del Real Decreto 685/1982, de 17 de marzo, debe suscribir necesariamente el informe de tasación allí mencionado. Valor de mercado o venal de un inmueble (VM). Se reproduce de nuevo la definición anteriormente expuesta: es el precio al que podría venderse el inmueble, mediante contrato privado entre un vendedor voluntario y un comprador independiente en la fecha de la tasación en el supuesto de que el bien se hubiere ofrecido públicamente en el mercado, que las condiciones del mercado permitieren disponer del mismo de manera ordenada y que se dispusiere de un plazo normal, habida cuenta de la naturaleza del inmueble, para negociar la venta. A tal efecto se considerará: a) Que entre vendedor y comprador no debe existir vinculación previa alguna, y que ninguno de los dos tiene un interés personal o profesional en la transacción ajeno a la causa del contrato. LA LEY 39 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ b) Que la oferta pública al mercado conlleva tanto la realización de una comercialización adecuada al tipo de bien de que se trate, como la ausencia de información privilegiada en cualquiera de las partes intervinientes. c) Que el precio del inmueble es consecuente con la oferta pública citada y que refleja en una estimación razonable el precio (más probable) que se obtendría en las condiciones del mercado existentes en la fecha de la tasación. d) Los impuestos no se incluirán en el precio. Tampoco se incluirán los gastos de comercialización. Valor del inmueble para la hipótesis de edificio terminado. Es el valor que previsiblemente podrá alcanzar un edificio en proyecto, construcción o rehabilitación en la fecha de su terminación, si se construye en los plazos estimados y con las características técnicas contenidas en su proyecto de edificación o rehabilitación. Valor de reemplazamiento (VR) o coste de reemplazamiento o de reposición puede ser: bruto o a nuevo y neto o actual. El valor de reemplazamiento bruto o a nuevo (VRB) de un inmueble es la suma de las inversiones que serían necesarias para construir, en la fecha de la valoración, otro inmueble de las mismas características (capacidad, uso, calidad, etc.) pero utilizando tecnología y materiales de construcción actuales. El valor de reemplazamiento neto o actual (VRN) es el resultado de deducir del VRB la depreciación física y funcional del inmueble en la fecha de la valoración. Valor de tasación (VT). Es el valor que la ECO/805/2003 establece como tal para cada tipo de inmueble o derecho a valorar. Dicho valor será el valor jurídico o con efectos jurídicos para las finalidades integrantes del ámbito de aplicación de la misma. Valor hipotecario o valor a efecto de crédito hipotecario (VH). Es el valor del inmueble determinado por una tasación prudente de la posibilidad futura de comerciar con el inmueble, teniendo en cuenta los aspectos duraderos a largo plazo de la misma, las condiciones del mercado normales y locales, su uso en el momento de la tasación y sus usos alternativos correspondientes. En la determinación a que se refiere el número anterior no se incluirán los elementos especulativos. Valor máximo legal (VML). Es el precio máximo de venta de una vivienda sujeta a protección pública establecido en la normativa específica que le sea aplicable. Valor por comparación, valor por actualización, valor residual. Es el valor obtenido mediante la aplicación de los métodos técnicos de comparación, actualización de rentas y residual respectivamente. Valoración intermedia de obra. Es cualquiera de las valoraciones que se emiten con posterioridad a la tasación inicial y durante la construcción o rehabilitación de un elemento o edificio, en los que se refleja el avance de las obras y el porcentaje de la obra ejecutada y cualquier otra circunstancia de la construcción que pueda afectar al valor de tasación. Su emisión no implica la actualización de los valores contenidos en la valoración inicial. 40 LA LEY CAPÍTULO I: CONCEPTOS BÁSICOS 1.3.3. Conceptos estadísticos aplicables a la valoración inmobiliaria 1.3.3.1. Población Se define como «población», en estadística descriptiva, al conjunto de elementos que tienen una característica en común. En el ámbito de la valoración inmobiliaria podemos encontrar los siguientes ejemplos de población:  El conjunto de parcelas para viviendas unifamiliares aisladas en un término municipal  El conjunto de promotores inmobiliarios de una provincia  El conjunto de locales destinados a actividades comerciales-terciarias, etc. La característica o nota diferencial definida determina exactamente cuáles son los elementos que forman parte de la «población» y cuáles son los que no forman parte de ella. Por ejemplo: el conjunto de parcelas industriales no forman parte de la población de parcelas para viviendas unifamiliares aisladas. Se define el tamaño de la población como la cantidad o número de elementos de la población. En valoración inmobiliaria se trabaja con poblaciones finitas cuyo número de elementos sea fácilmente cuantificable, ya sea de un modo exacto o aproximado. Ejemplo 1.4.3.3. Se trata de estudiar el conjunto de las viviendas principales de España en el año 2001. Para ello deberá hacerse un cómputo general de viviendas principales o consultar fuentes estadísticas, en este caso se examinaran las del Instituto Nacional de Estadística (INE), resultando que la «población» de viviendas principales tiene un tamaño de 14.184.026 unidades. 1.3.3.2. Distribución de los elementos poblacionales: función de la densidad Dado el conjunto de elementos de una población, es posible que sea necesario saber qué valores toma cada uno de los elementos respecto de una cierta característica o nota diferencial que la podemos cuantificar (en términos matemáticos se denomina «variable»), como por ejemplo:  La superficie de terreno de cada una de las parcelas que componen la población de parcelas para viviendas unifamiliares aisladas en un término municipal  Las ventas anuales, en cuantificación económica, de cada una de las empresas promotoras inmobiliarias de una provincia  El número de empleados que trabajan en cada local comercial Como se observa, estas características son fácilmente cuantificables en metros cuadrados, euros y número de personas. En el ejemplo anterior supongamos que además de contarse las viviendas principales, se ha medido su extensión superficial útil, obteniéndose los resultados que figuran en el cuadro 1.3.3.2. LA LEY 41 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ CUADRO 1.3.3.2. Distribución de la Superficie útil de Viviendas Principales en España en el año 2001 N.º de orden de intervalo Superficie de la vivienda (m2 útiles) 1 2 3 4 5 6 7 8 9 Hasta 30 31 - 45 46 - 60 61 - 75 76 - 90 91 - 105 106 - 120 121 - 150 151 - 180 10 Mas de 180 N.º de viviendas principales TOTAL Frecuencia (%) 55.797 427.630 1.527.792 2.652.889 4.162.623 2.276.807 1.315.680 919.379 363.975 0,39% 3,01% 10,77% 18,70% 29,35% 16,05% 9,28% 6,48% 2,57% 481.454 3,39% 14.184.026 (Fuente: I.N.E.) El cuadro 1.3.3.2 es una clasificación de Viviendas Principales en España en el año 2001. Se han considerado diez intervalos, que son los siguientes:









Intervalo Intervalo Intervalo Intervalo Intervalo Intervalo Intervalo Intervalo Intervalo Intervalo n.º n.º n.º n.º n.º n.º n.º n.º n.º n.º 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 : : : : : : : : : : viviendas viviendas viviendas viviendas viviendas viviendas viviendas viviendas viviendas viviendas cuya cuya cuya cuya cuya cuya cuya cuya cuya cuya superficie superficie superficie superficie superficie superficie superficie superficie superficie superficie es inferior o igual a 30 m2 útiles está comprendida entre 31 y 45 m2 útiles está comprendida entre 46 y 60 m2 útiles está comprendida entre 61 y 75 m2 útiles está comprendida entre 76 y 90 m2 útiles está comprendida entre 91 y 105 m2 útiles está comprendida entre 106 y 120 m2 útiles está comprendida entre 121 y 150 m2 útiles está comprendida entre 151 y 180 m2 útiles es superior a 180 m2 útiles Colocando en el eje X de abscisas la superficie útil de las viviendas y en el eje Y de ordenadas la frecuencia del número de parcelas, de los datos del cuadro 1.3.3.2 obtenemos la representación gráfica de la figura 1.3.3.2.a). Polígono de Frecuencia Superficie útil de la vivienda Figura 1.3.3.2.a A esta representación gráfica se le denomina «polígono de frecuencias». 42 LA LEY CAPÍTULO I: CONCEPTOS BÁSICOS En vez de un polígono como el de la figura 1.3.3.2.a, aparece una curva continua cuando la longitud del intervalo es muy pequeño (es decir, cuando los intervalos son infinitamente pequeños o tienden a cero). Este caso, naturalmente, es un caso límite que en la realidad no se presenta casi nunca. Pero en teoría tiene algunas ventajas reemplazar los polígonos de frecuencia por curvas continuas, que se denominan «Curvas o funciones de densidad»; como es la curva de la figura 1.3.3.2.b) siguiente. F Figura 1.3.3.2.b Supongamos que la distribución de las rentas brutas (antes de gastos e impuestos) de las viviendas, que están en alquiler, en un cierto término municipal es el que refleja la curva de la figura anterior. Las viviendas que no están alquiladas producen una renta bruta igual a cero. La renta bruta más alta producida por el alquiler de una vivienda llega a 6.000 € al mes. Hacemos coincidir el origen de coordenadas en el extremo inferior a una renta bruta de 0 € al mes; y así mismo correlacionamos el extremo superior a la renta bruta igual a 6.000 € al mes. Elijamos un intervalo AB sobre el eje X de abscisas dentro del fragmento OF. Este intervalo AB comprende valores de las rentas brutas entre 2.000 €/mes y 2.500 €/mes. La curva de densidad se dibuja de tal manera que el área AA’BB’ sea igual al porcentaje de viviendas cuyas rentas brutas están comprendidas entre 2.000 €/mes y 2.500 €/mes. Análogamente podría expresarse para cualquier otro intervalo que se estimase. Como es obvio, el área total de la curva debe ser igual a la unidad, ya que en el intervalo OF se encuentran comprendidas la totalidad de las viviendas en alquiler del término municipal. 1.3.3.3. Función de la distribución A los datos del cuadro 1.3.3.2 le añadimos una nueva columna donde figuran las frecuencias acumuladas, que se obtienen sumando a cada frecuencia las frecuencias anteriores en la columna. LA LEY 43 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ CUADRO 1.3.3.3 N.º de orden de intervalo Superficie de la vivienda (m2 útiles) 1 2 3 4 5 6 7 8 9 Hasta 30 31 - 45 46 - 60 61 - 75 76 - 90 91 - 105 106 - 120 121 - 150 151 - 180 10 Mas de 180 N.º de viviendas principales Frecuencia (%) Frecuencia acumulada (%) 55.797 427.630 1.527.792 2.652.889 4.162.623 2.276.807 1.315.680 919.379 363.975 0,39% 3,01% 10,77% 18,70% 29,35% 16,05% 9,28% 6,48% 2,57% 0,39% 3,41% 14,18% 32,88% 62,23% 78,28% 87,56% 94,04% 96,61% 481.454 3,39% 100,00% La frecuencia acumulada para el intervalo n.º 3 es: 0,39+3,01+10,77 = 14,18% En la figura 1.3.3.3.a), representamos gráficamente los datos del cuadro 1.3.3.3, colocando en el eje X de abscisas la superficie útil de las viviendas y en el eje Y de ordenadas las frecuencias acumuladas de cada intervalo. Polígonode de Distribución Distribución Poligono 100% Frecuencias Acumuladas 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% Mas de 180 151 - 180 121 - 150 106 - 120 91 - 105 76 - 90 61 - 75 46 - 60 31 - 45 0% Hasta 30 10% Superficie útil de vivienda Supe rficie util delala vivie nda Figura 1.3.3.3.a Obtenemos un polígono que siempre crece, denominado «Polígono de distribución», o lo que es lo mismo una gráfica discontinua de la población de «viviendas principales» estudiadas. Si trabajásemos con intervalos infinitamente pequeños, en vez de operar con intervalos finitos, obtendríamos una curva llamada «Curva de distribución o función de distribución», reflejada en la figura 1.3.3.3.b) 44 LA LEY CAPÍTULO I: CONCEPTOS BÁSICOS 100 ó mas 50 - 100 30 - 50 20 - 30 10 - 20 5 - 10 2-5 1-2 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 0 -1 Frecuencias Acumuladas Curva deDistribución Distribucion Curva oo funcion función de Superficie utildede la vivienda Superficie útil la vivienda Figura 1.3.3.3.b 1.3.3.4. Media, moda y mediana En Estadística Descriptiva se define como «media» la suma de los valores de la característica poblacional ponderados con sus respectivas frecuencias. Ejemplo 1.3.3.4.a) Hallar la media de la población de las viviendas principales de España del año 2001, del cuadro 1.3.3.2. La formulación matemática de la media es: n ¦ fX i X i i 1 n ¦f i i 1 donde: Xi = valor de la característica poblacional en el intervalo i. Fi = frecuencia del intervalo i. Para cada intervalo se toma como valor de la característica poblacional el punto medio de dicho intervalo. LA LEY 45 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ De donde obtenemos: X = (15*0,39+38*3,01+53*10,77+68*18,70+83*29,35+98*16,05+113*9,28+135,5*6,48+ +165,5*2,57+195,5*3,39)/1= 89,88 m2 útiles. Se define, en estadística, como «moda» la característica poblacional más frecuente, es decir la propiedad que más se repite en una distribución. Ejemplo 1.3.3.4.b) Para la misma distribución de la población de las viviendas principales de España del año 2001, del cuadro 1.3.3.2, la moda es el intervalo que comprende las viviendas cuya superficie está comprendida entre 76 y 90 m2 útiles, ya que la frecuencia del intervalo 5 es la más alta de toda la distribución (29,35%). Y por último, se define como «mediana» a aquel punto del eje X de las abscisas que la ordenada que pasa por dicho punto divide el área de la curva de frecuencias en dos partes iguales. Cuando trabajamos con una función de frecuencias, la mediana estará sobre un intervalo NN’ de tal forma que la suma de las frecuencias que corresponden a los intervalos situados a la izquierda de NN’ sean iguales a la suma de frecuencias que corresponden a los intervalos situados a su derecha. 1.3.3.5. Medidas de dispersión Evidentemente la «media» es el parámetro más utilizado para resumir la información que disponemos de una población estadística, pero no es suficiente con dar la cifra de la «media» para que la población quede perfectamente definida. Por ejemplo, la renta per cápita de una nación es la renta media de sus habitantes, pero este dato no nos indica si la riqueza del país, es decir su renta, está repartida equitativamente entre todos los ciudadanos de esa nación. Supongamos que dos naciones A y B tengan la misma renta per cápita; en la nación A la renta está distribuida con unas escasas diferencias entre sus habitantes, por lo contrario en la nación B está muy desigualmente distribuida. Para definir esta particularidad, utilizamos el término dispersión de la característica poblacional. En la nación A, la dispersión de la renta per cápita es pequeña, ya que no hay grandes diferencias entre ricos y pobres; pero en cambio en la nación B las diferencias de renta entre ricos y pobres son bastante acusadas; es decir la característica poblacional de renta per cápita está muy dispersa. Para cuantificar la dispersión de una característica poblacional vamos a recurrir principalmente a los parámetros del «recorrido» y la «varianza». 1.3.3.5.1. Recorrido Se define como «recorrido» a la diferencia entre el valor máximo y mínimo de la característica poblacional. 1.3.3.5.2. Varianza Se define como «varianza» al promedio de los cuadrados de las desviaciones de las puntuaciones a su media. 46 LA LEY CAPÍTULO I: CONCEPTOS BÁSICOS Para ello, tenemos que calcular las diferencias entre el valor de la característica poblacional Xi y la media de la distribución, elevando al cuadrado estas diferencias y ponderándolos por las frecuencias (fi) para posteriormente sumarlo todo ello. La raíz cuadrada de la varianza se define como «desviación típica». Las expresiones matemáticas de cada uno de estos parámetros son: n Varianza V ¦ f X i i X i 1 Desviación Típica = D = 2 √V Si comparamos 2 distribuciones AA y BB que tengan la misma media, aquella distribución que tenga mayor desviación típica es también la que tiene mayor dispersión. Ejemplo 1.3.3.5.a) Sea la distribución de la población de las viviendas principales de España del año 2001, del cuadro 1.3.3.2., su varianza será: n Varianza V ¦ f X i i 1 i X 2 V = (15-89,88)2x0,39+(38-89,88)2x3,01+(53-89,88)2x10,77+(68-89,88)2x18,70+ +(83-89,88)2x29,35+(98-89,88)2x16,05+(113-89,88)2x9,28+(135,50-89,88)2x6,48+ +(165,5-89,88)2x2,57+(195,5-89,88)2x3,39 = 1.073,60 y la desviación típica es: Desviación Típica = D = √ V = √ 1.073,60 = 32,77 Ejemplo 1.3.3.5.b) Un propietario (es decir, un inversionista) tiene tres viviendas situadas en el barrio n.º 1 y otras tres viviendas situadas en el barrio n.º 2. Todas las viviendas tienen la misma superficie y básicamente son semejantes, su principal característica diferencial es que se encuentran situadas en barrios distintos. El propietario destina todas las viviendas al alquiler, produciendo cada una de ellas la renta anual reflejada en la columna n.º 2 del cuadro 1.3.3.5. LA LEY 47 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ CUADRO 1.3.3.5 Renta Anual (euros) Frecuencia (%) Barrio 1 - Vivienda V1 Barrio 1 - Vivienda V2 Barrio 1 - Vivienda V3 12.000 24.000 36.000 0,33 0,33 0,33 Barrio 2 - Vivienda V1 Barrio 2 - Vivienda V2 Barrio 2 - Vivienda V3 21.000 24.000 27.000 0,33 0,33 0,33 Barrio / Vivienda Media ( fi X i − X 2 ) n ¦ f (X i =1 i X i − 2 ) 24.000 48.000.000 0 48.000.000 96.000.000 24.000 3.000.000 0 3.000.000 6.000.000 En este ejemplo, la característica poblacional es la renta anual de las viviendas, con la misma frecuencia de 1/3 = 0,33. La media es la misma para ambas distribuciones, es decir, 24.000 € al año. Calculamos cuál es la varianza de ambas distribuciones, tal como queda reflejado en la columna n.º 6 del cuadro 1.3.3.5. Resulta que la varianza del barrio n.º 1 es mucho mayor que la varianza del barrio n.º 2. Ello equivale a decir que las viviendas del barrio n.º 2 tiene unas rentas mucho más homogéneas que las viviendas del barrio n.º 1. Es decir, la rentas anuales extremas están más próximas a la media en el barrio n.º 2 que en el barrio número 1. Posiblemente el barrio n.º 2 sea más seguro para las inversiones al ser más homogéneas sus rentabilidades que las del barrio n.º 1, en el cual se pueden producir impagados, desocupaciones de las viviendas en alquiler, etc. 1.3.3.6. Distribución normal Consideremos la población de todas las empresas promotoras españolas dedicadas a la construcción de viviendas, en un año. Existirá una función de distribución de beneficios para estas empresas promotoras. Podemos considerar, a título de ejemplo, que la media de esta distribución de beneficios de las empresas promotoras de viviendas es de 1.000.000 euros/año/empresa. El beneficio de una de estas empresas puede ser positivo (es decir, ganancias) o negativo (es decir pérdidas). En el mercado inmobiliario español existe una enorme dispersión de los beneficios en las promociones debido a numerosos factores como son, entre otros: ± El tipo de segmento de mercado inmobiliario en el que se promueva: Residencial (libre, de VPO), terciario, comercial, etc. ± La situación física de cada promoción inmobiliaria: 1.ª línea de mar, centro de la ciudad, barrio dormitorio, etc. ± Los costes de construcción dependiendo de la región donde se sitúe la promoción. ± La desigual formación profesional y habilidad empresarial de los promotores. 48 LA LEY CAPÍTULO I: CONCEPTOS BÁSICOS ± El tipo de empresa: unipersonal, familiar, mediana, gran empresa nacional, etc. ± La influencia de la coyuntura económica global, en los tipos de interés de los préstamos hipotecarios, en la confianza de los adquirentes de viviendas, en el índice de creación de empleo, etc. Estos factores harán que el beneficio de algunas empresas sea muy alto, mientras que el de otras sea muy bajo llegando incluso a perder cantidades de dinero considerables. Por lo tanto, en teoría, podríamos decir que puede haber empresas con beneficios positivos tan grandes como se piense y empresas con beneficios negativos tan grandes como se pudieran producir. Es decir, teóricamente la característica poblacional (beneficio) es una variable que toma valores entre (+ ∞) y (- ∞), aunque en la práctica, como veremos posteriormente, tomará valores finitos ya que tanto las ganancias como las pérdidas no rebasarán unos ciertos límites razonables. Lógicamente las empresas promotoras con ganancias extremadamente altas serán muy escasas; como asimismo también serán escasas las empresas con pérdidas demasiado elevadas (porque se producirían quiebras y por lo tanto cerrarían). Es de esperar que el beneficio para la mayor parte de las empresas promotoras de viviendas se mantenga alrededor de la media. FRECUENCIA Podemos suponer teóricamente que la frecuencia para un beneficio (1.000.000 + a) es igual a la frecuencia para un beneficio (1.000.000 - a). Es decir, los beneficios simétricos respecto a la media tienen la misma frecuencia. Si se cumple esta hipótesis teórica de distribución se define como «simétrica». A este tipo de distribuciones estadísticas se las conoce con el nombre de función de Distribución Normal o ley de la Gauss. La representación gráfica de la función de distribución normal es la de la figura 1.3.3.6. CARACTERÍSTICA POBLACIÓN Figura 1.3.3.6 En una distribución normal, la media, la moda y la mediana coinciden. 1.3.3.7. Distribución beta En muchas cuestiones que se presentan en la realidad, la característica poblacional responde a una función de distribución normal, aunque no es menos cierto que algunos fenómenos estadísticos no pueden ser siempre descritos mediante esta distribución normal por causa de alguna de las siguientes circunstancias: LA LEY 49 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ 1.ª En la distribución normal, la característica poblacional toma valores comprendidos entre (+ ∞) y (- ∞) pero en la gran mayoría de los fenómenos estadísticos reales la característica poblacional no puede tomar valores negativos, sino sólo positivos. Por ejemplo, en el caso de la extensión superficial de una población de parcelas de viviendas unifamiliares aisladas. La extensión superficial de una parcela en donde se ubica una vivienda unifamiliar aislada nunca puede venir medida por un número negativo. 2.ª A veces sucede que la característica poblacional está acotada entre un extremo inferior y un extremo superior. O por lo menos puede considerarse acotada, teniendo en cuenta la información que se dispone. Por ejemplo, la superficie de una vivienda tiene que tener como mínimo establecido por la reglamentación sectorial correspondiente, no puede haber una vivienda de 1 m2. Asimismo por lógica no debería de haber una vivienda de 10.000 m2. 3.ª En la distribución normal coinciden siempre la media y la moda, sin embargo en algunos fenómenos estadísticos reales no ocurre siempre de esa forma. Ejemplo 1.3.3.7. Tenemos la distribución de las superficies de las explotaciones agrarias en España del año 1997, reflejadas en el cuadro 1.3.3.7. CUADRO 1.3.3.7 N.º de orden de intervalo 1 2 3 4 5 6 7 8 9 Superficie Explotaciones Agricolas (ha) 0 -1 1-2 2-5 5 - 10 10 - 20 20 - 30 30 - 50 50 - 100 100 ó mas Total N.º Explotaciones Agrarias Total Superficie Explotaciones en España (ha) Superficie Media (ha) Intervalo moda N.º de Explotaciones 119.638 209.442 318.054 197.752 149.324 59.718 55.534 51.515 47.285 Frecuencia (%) 9,90% 17,33% 26,32% 16,37% 12,36% 4,94% 4,60% 4,26% 3,91% 1.208.262 25.630.128 21,21 2 - 5 ha 26,32% Fuente: I.N.E. y elaboración propia. Se observa cómo los terrenos de superficie inferiores a 5 hectáreas son mucho más numerosos que los superiores a 5 Ha, la moda es una explotación de pocas hectáreas (2 - 5 Ha). Pero las grandes fincas (latifundios), aunque son pocas en número, ocupan una gran extensión de superficie, hecho que influye decisivamente sobre la media que es mayor que la moda. La distribución beta tiene una forma semejante a la normal (su función de densidad se dibuja también mediante una curva campaniforme), pero los valores de la característica poblacional están delimitados entre dos extremos positivos A y B (figura 1.3.3.7.a). 50 LA LEY BÁSICOS FRECUENCIA CAPÍTULO I: CONCEPTOS CARACTERÍSTICA POBLACIONAL Figura 1.3.3.7.a) También, su media no tiene por qué coincidir con su moda. De todo esto se derivan varias ventajas efectivas de la distribución beta respecto de la Normal en orden a las aplicaciones prácticas, cuando se trabaja con características poblacionales que sólo toman valores positivos, están delimitadas entre ciertos límites y poseen una moda distinta de la media, como ocurre a menudo en Economía, Valoración y otros ámbitos. 1.3.3.8. Distribución triangular Existen determinadas poblaciones que pueden dibujarse con una gráfica en forma de triángulo (distribución triangular) que queda perfectamente definida por: los valores extremos (VI y V2), la moda (Vm) y la correspondiente frecuencia modal (ordenada de Vm). Se pueden distinguir dos tipos de distribución triangular según que la moda se sitúe a la izquierda del centro de la base del triángulo (figura 1.3.3.8.a) o a la derecha (figura 1.3.3.8.b) FRECUENCIA Los resultados que se obtienen con la distribución triangular son muy parecidos, y mucho más fáciles de obtener que con la distribución beta, por lo que no vale la pena trabajar con la distribución beta pensando que nos vamos a acercar con los resultados mucho más a la realidad de la población estudiada. CARACTERÍSTICA POBLACIONAL Figura 1.3.3.8.a LA LEY 51 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ CARACTERÍSTICA POBLACIONAL Figura 1.3.3.8.b 1.3.3.9. Distribución rectangular FRECUENCIA Supongamos que sólo poseemos datos sobre los valores extremos de la distribución y se desconoce tanto el valor modal como su frecuencia, en este caso puede resultar operativo utilizar la función de distribución rectangular, definida perfectamente por los dos extremos V1 y V2, tal como aparece dibujada en la figura 1.3.3.9.a). Figura 1.3.3.9.a Esta distribución admite la hipótesis de que todos los valores de la variable en el intervalo –V1 V2– son equiprobables; por ello la gráfica tiene forma de rectángulo. Consecuentemente, como pasa en la distribución beta y la distribución triangular, todos los valores de la variable fuera del intervalo –V1 V2– tienen probabilidad nula. 52 LA LEY CAPÍTULO I: CONCEPTOS BÁSICOS La distribución rectangular presenta, respecto de la distribución triangular, las siguientes ventajas: 1. Definición perfecta a partir de sólo dos valores. 2. Fórmulas de cálculo más sencillas. 1.3.3.10. Regresión Dada una variable dependiente o endógena «y» y un conjunto de una o más variables independientes o exógenas o explicativas «x», todas ellas cuantitativas, la regresión lineal consiste en obtener una función de las variables independientes x que permita explicar o predecir el valor de la variable dependiente y. A partir de (y1, x11, x12, x1p),....., yn, xn1, xn2, xnp), muestra de n observaciones de las variables y, x1, x2,...,xp, se trata de aproximar los valores de «y», variable dependiente, mediante una función de las variables x1, x2,...,xp, variables independientes, que exprese la asociación entre y e x1, x2,...,xp: Y = a1x1 + a2x2 + ...........+ apxp + b0 + e Donde x1, x2, ..., xp son parámetros desconocidos a estimar y «e» es una variable error, que expresa la inexactitud del ajuste. En particular, para cada observación se tendrá: Yi = a1xi1 + a2xi2 + ...........+ apxip + b0 + ei ; i = 1,...,n donde los e¡, i = 1,.. ,n, son independientes entre sí. En el caso de una única variable independiente, X, se habla de regresión simple. La correspondiente ecuación de regresión será del tipo: Yi = ax + b0 + ei y, en particular, para cada observación: Yi = axi + b0 + ei ; i=1,...,n Así, por ejemplo, en algunos términos municipales la Tasa por Ocupación de Vía Pública se establece con arreglo a las siguientes fórmulas: TOVP = 30 + 1,5 L Donde:
TOVP = Tasa por Ocupación de Vía Pública en euros
Por el hecho de ocupar la vía pública, se pagará una cantidad fija de 30 €, y
Además, se pagará 1,5 € por cada metro lineal que se ocupe de vía pública LA LEY 53 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ La regresión simple puede ser lineal o parabólica, y en la hipótesis de que despreciemos la variable de error e, se representan con las siguientes ecuaciones matemáticas: Lineal ⇒ Y = a x + b; donde Σ Yi = N b + a Σxi ΣXi Yi = b Σxi +a Σxi2 Parabólica ⇒ Y = a x2 + b x + c; donde Σ Yi = N c + b Σxi + a Σxi2 ΣXi Yi = c Σxi +b Σxi2 + c Σxi3 ΣXi2 Yi = c Σxi2 +b Σxi3 + a Σxi4 Ejemplo 1.3.3.10. Suponemos que queremos valorar una vivienda cuya antigüedad efectiva es de 20 años, ya que se ha construido en 1983, y la fecha de la valoración es de 2003. Se conocen 5 muestras o testigos, que ya se han homogeneizado previamente con el resto de los componentes o cualidades que influyen en el valor de mercado; por lo tanto ahora la única diferencia entre las 5 muestras testigo y la vivienda objeto de valoración es la antigüedad efectiva. Los datos de las 5 viviendas testigos son las siguientes: N.º de Testigo 1 2 3 4 5 Año de construcción 1971 1971 1988 1973 1981 Antigüedad Efectiva de la Edificación Valor de Mercado 2 (€/m ) 32 32 15 30 22 2.270 2.280 2.400 2.300 2.350 Vamos a determinar las ecuaciones matemáticas, de regresión lineal y parabólica, que tratan de explicar la variabilidad de los valores de mercado en función de la antigüedad efectiva de la vivienda. Si resolvemos la ecuación de la regresión lineal, tenemos: Lineal ⇒ Y = a x + b; donde Σ Yi = N b + a Σxi ΣXi Yi = b Σxi +a Σxi2 54 LA LEY CAPÍTULO I: CONCEPTOS Variable Independiente Antigüedad Efectiva (años) X BÁSICOS Variable dependiente (€/m2) 32 32 15 30 22 131 X*Y X^2 72.640 72.960 36.000 69.000 51.700 302.300 1.024 1.024 225 900 484 3.657 Y 2.270 2.280 2.400 2.300 2.350 11.600 Y reemplazando en las fórmulas, tenemos: Σ Yi = N b + a Σxi ⇒ 11.600 =5*b + a*131 ΣXi Yi = b Σxi +a Σxi2 ⇒ 302.300 =b*131 + a*3.657 de donde sustituyendo obtenemos que: a = -0,72 y b = 2.508,81 que obtendríamos la ecuación Y = -7,206 x + 2.508,81 y si la vivienda a tasar tiene x = 20 años, tenemos que su valor es de Y = -7,206 * 20 + 2.508,81 = 2.364,69 € Y si resolvemos la ecuación de la regresión parabólica, tenemos: Parabólica ⇒ Y = a x2 + b x + c; donde Σ Yi = N c + b Σxi + a Σxi2 ΣXi Yi = c Σxi +b Σxi2 + c Σxi3 ΣXi2 Yi = c Σxi2 +b Σxi3 + a Σxi4 Variable Independiente – Antigüedad Efectiva (años) X 32 32 15 30 22 131 Variable dependiente (€/m²) Y 2.270 2.280 2.400 2.300 2.350 11.600 X*Y 72.640 72.960 36.000 69.000 51.700 302.300 X^2 1.024 1.024 225 900 484 3.657 Y^2 5.152.900 5.198.400 5.760.000 5.290.000 5.522.500 26.923.800 X^3 32.768 32.768 3.375 27.000 10.648 106.559 X^4 1.048.576 1.048.576 50.625 810.000 234.256 3.192.033 Y * X^2 2.324.480 2.334.720 540.000 2.070.000 1.137.400 8.406.600 Y reemplazando en las fórmulas, tenemos: Σ Yi = N c + b Σxi + a Σxi2 ⇒ 11.600 = 5 * c + b * 131 + a * 3.657 ΣXi Yi = c Σxi +b Σxi2 + c Σxi3 ⇒ 302.300 = c * 131 + b * 3.657 + c * 106.559 ΣXi2 Yi = c Σxi2 +b Σxi3 + a ?xi4 ⇒ 8.406.600 =c * 3.657 + b * 106.559 + a * 3.192.033 LA LEY 55 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ de donde sustituyendo obtenemos que: a = 0,004; b = -7,1 y c =2.507,8 y obtendríamos la ecuación Y = 0,004 x2 -7,1 x + 2.507,8 y si la vivienda a tasar tiene x = 20 años, tenemos que su valor es de Y = 0,004*202 -7,1*20 + 2.507,8 = 2.367,40 € 1.3.3.11. Series cronológicas Se definen como sucesiones de valores de una variable, asociados a periodos de tiempo. Estas series tienen una gran aplicación en economía y valoración. Por ejemplo, consideremos la variable «valor medio del m2c» relativos a las viviendas en España, en el periodo de tiempo de 1987 a 2002. Para cada uno de estos 16 años, tenemos un valor medio del m2c de la vivienda. Esta sucesión de valores anuales medios es una serie cronológica. De alguna manera, una serie cronológica es semejante a la tabla de datos para calcular una regresión. La variable «tiempo» toma los valores 1,2,...,16 y juega el papel de variable exógena. La otra variable «valor medio del m2c» puede considerarse a su vez como la variable endógena. Matemáticamente lo podríamos expresar de la siguiente forma: Y = f(t) = a t + b; Ejemplo 1.3.3.11. Analizamos el ejemplo expuesto. Los valores medios de las viviendas en España han evolucionado en los últimos 16 años como indica el cuadro 1.3.3.11. CUADRO 1.3.3.11 Valor Medio del m2 construido de las viviendas en España en el periodo 1987 a 2003 Año Precio nominal de la vivienda en España 2 (Euros/m c) Indice de Precios al consumo. variación interanual (%) Precio Medio real de la vivienda en España 2 (Euros/m c) 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 336,32 411,82 502,64 565,09 663,04 613,88 623,50 625,47 649,64 658,38 673,31 718,86 807,65 927,96 1.065,70 1.258,93 1.480,99 4,60% 5,84% 6,89% 6,55% 5,53% 5,35% 4,93% 4,34% 4,32% 3,21% 2,02% 1,41% 2,92% 3,96% 2,71% 4,00% 2,60% 336,32 389,10 444,29 468,79 521,22 458,07 443,39 426,29 424,43 416,76 417,77 439,83 480,14 530,65 593,33 673,96 772,74 Unidad: Euros / m² construido, unidades nominales y reales. - Porcentaje de variación interanual del IPC Base: Evolución del precio medio de la vivienda libre, de 1987 a 2003 56 LA LEY CAPÍTULO I: CONCEPTOS BÁSICOS Colocando en el eje X de abscisas el año de la serie cronológica y en el eje Y de ordenadas valor medio del m2c, de los datos del cuadro 1.3.3.11 obtenemos la representación gráfica de la figura 1.3.3.11.a). Esta evolución de los valores medios del m2c de las viviendas en España en el periodo 1987 a 2003 puede expresarse en función del tiempo, según la ecuación de regresión lineal: Y = 52,22t + 270,21 para unidades monetarias nominales e Y = 155,709t + 343,16 para unidades monetarias reales o constantes Que también representamos gráficamente en la figura 1.3.3.11.a. Evolucion del Precio Medio de la Vivienda en España 1.987 a 2.003 1.500 1.400 1.300 Va lor Me rc ad o (E ur os / M2 c) 1.200 y = 52,22x + 270,21 1.100 1.000 900 800 700 600 500 400 y = 15,709x + 343,16 300 19 19 19 19 19 19 19 19 19 19 19 19 19 20 20 20 20 Año 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 Precio Medio nominal de la Vivienda en España (Euros/m2c) Precio Medio real de la Vivienda en España (Euros/m2c) Lineal (Precio Medio nominal de la Vivienda en España (Euros/m2c)) Lineal (Precio Medio real de la Vivienda en España (Euros/m2c)) Figura 1.3.3.11.a Todos estos conceptos estadísticos tienen una gran aplicación en el ámbito de la valoración inmobiliaria, como se irá viendo y desarrollando en los capítulos siguientes. 1.4. EL MERCADO INMOBILIARIO Concepto: El concepto de mercado inmobiliario no puede desvincularse del concepto de mercado en general. El mercado inmobiliario se comporta en muchos aspectos como otros mercados: el mercado del automóvil, el mercado turístico, el mercado textil, el agrícola, etc. Aunque en otros aspectos es un LA LEY 57 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ mercado muy distinto ya que es un mercado diferenciado (cumpliendo así la primera condición para ser mercado). Si aceptamos la definición: Mercado = conjunto de usuarios + conjunto de usuarios potenciales En el caso del mercado inmobiliario el conjunto de los usuarios más el conjunto de los usuarios potenciales son el universo de la población, ya que todo el mundo es usuario, o potencial usuario, de una vivienda. Hasta los ciudadanos más desheredados y las clases sociales económicamente menos favorecidas de nuestras sociedades civilizadas viven, o si no lo hacen desean vivir en una vivienda y acaban viviendo «bajo techo» y utilizando una vivienda. En nuestro país, y en los países de nuestro entorno la vivienda es un derecho constitucional. Tarde o temprano todo el mundo acaba siendo usuario de una vivienda. Para poder estudiar un mercado, para poder analizarlo, trabajar o incidir en él, es preciso que pueda ser definido y que sea susceptible de ser segmentado. Segmentación: El mercado inmobiliario ya está definido, pero ¿puede ser segmentado? Evidentemente el mercado inmobiliario puede ser segmentado, por ejemplo en: • mercado inmobiliario de viviendas • mercado inmobiliario de locales comerciales • mercado inmobiliario de oficinas. ¿Cuáles son las razones que hacen conveniente la segmentación de un mercado? ¿Por qué es conveniente segmentar? La segmentación se realiza cuando se detecta que en un mercado existen: • públicos objetivos diferentes • necesidades diferenciadas • diferenciación de productos. Esta segmentación permite una mayor especialización de los operadores en cada uno de los productos, en las necesidades de los usuarios y en las estrategias. Yendo un poco más lejos, podríamos segmentar el mercado de viviendas en mercado de viviendas de primera y de segunda residencia. También se podría segmentar entre mercado de viviendas para jóvenes, viviendas para familias «normales» y viviendas para personas mayores. La segmentación del mercado está en función del tipo de análisis o actuación que se pretenda realizar y de las características y coyuntura de ese propio mercado. 58 LA LEY CAPÍTULO I: CONCEPTOS BÁSICOS 1.4.1. Los mercados: propiedades y características Son cinco las características principales definitorias de los mercados, entendiendo que un mercado es de competencia perfecta cuando cumple, o tiende a cumplir, las cinco propiedades siguientes. 1. Libertad Un mercado tiene la cualidad de libertad, es decir, es un mercado libre, cuando: • Los oferentes pueden entrar y salir libremente de él, sin traba ni impedimento legal. • Los demandantes pueden entrar y salir libremente de él, sin traba ni impedimento legal. • Los precios se forman sin intervención, ni directa ni indirecta de la Administración. La carencia de la característica de libertad da lugar a mercados intervenidos. Ejemplos: El mercado del trigo, y de otros productos agrarios básicos, ha tenido en España los precios regulados por el Estado durante mucho tiempo. Existen determinados productos para los que el Estado fija sus precios (viviendas de VPO, VPP, viviendas de precio tasado, o de precio concertado). El mercado de los agrios, el de las verduras y frutas, el mercado del vestir o el del turismo son ejemplos de mercados libres. 2. Homogeneidad Un mercado tiene la cualidad de la homogeneidad cuando las mercancías que se ofrecen son indiferentes. (Mercancía indiferente) Las calidades de los distintos productos que conviven en el mercado son tan semejantes que desde un punto de vista comercial resulta indiferente adquirir una u otra mercancía ya que tienen características casi idénticas. Ejemplos: El mercado de las patatas (no siempre), el de los abonos, el del cemento, el del acero, son mercados homogéneos. 3. Frecuencia en las transacciones Hay frecuencia de transacciones cuando se suceden las compraventas sin interrupciones y de manera continuada, salvando naturalmente la estacionalidad de algunos productos agrarios. Ejemplos: El mercado del pan, el de la leche, el del agua embotellada, son mercados con mucha frecuencia en las transacciones. En el otro extremo el mercado de determinadas obras de arte, como el de las pinturas de Van Gogh presenta muy escasa frecuencia en las transacciones. LA LEY 59 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ 4. Transparencia Un mercado reúne la condición de transparencia cuando existe información plena de oferentes y demandantes. Tanto los vendedores como los compradores saben el precio que se está pagando, ya sea porque existen boletines de precios, cotizaciones publicadas, u otros mecanismos que publicitan las transacciones. Ejemplos: El mercado del automóvil, el mercado de los viajes, el mercado bursátil (de las acciones que cotizan en bolsa) son mercados transparentes. La carencia de la propiedad de la transparencia se denomina opacidad. 5. Concurrencia Un mercado tiene la condición de concurrente cuando existen muchos oferentes y muchos demandantes. La existencia de lonjas de contratación o espacios destinados a albergar «mercados» es un signo de concurrencia. 1.4.2. Tipologías de mercados En función del cumplimiento de las cinco propiedades anteriores que caracterizan un mercado de competencia perfecta, los mercados pueden clasificarse del siguiente modo:  Competencia perfecta. (cumple las cinco condiciones en oferta y demanda) En la práctica, casi ningún mercado es perfecto, para ello se requeriría el cumplimiento estricto de las cinco condiciones: libertad, homogeneidad, frecuencia de las transacciones, transparencia y concurrencia.  Monopolio. Los productos son ofrecidos por una sola empresa, y la demanda es ejercida por numerosos compradores. Ejemplo: hasta hace unos años CAMPSA tenía el monopolio de la gasolina en España. Y TSA tenía el monopolio de la venta de toda clase de tabacos. Eran monopolios.  Oligopolio. Los productos son ofrecidos por un reducido número de empresas, en cambio la demanda es ejercida por un numeroso grupo de compradores. Ejemplos. El mercado de la energía eléctrica, el de las telecomunicaciones, el de la telefonía, el de la televisión son oligopolios. El de los carburantes (actualmente la venta de gasolina está en manos de 60 LA LEY CAPÍTULO I: CONCEPTOS BÁSICOS unas pocas marcas o empresas) se encuentra también en una situación de oligopolio o próximo a ella.  Monopsonio: muchos oferentes y un solo demandante. Algunos productos agrarios como el tabaco, el trigo, el azúcar han sido en algunos momentos mercados en los que sólo el Estado o un organismo público podían comprar, es una situación casi extinguida en un mercado global, pero continúa existiendo en numerosos países del tercer mundo.  Oligopsonio: muchos oferentes y varios demandantes. Es un caso similar al anterior pero mucho más frecuente, en que sólo existen un pequeño grupo de compradores pero los vendedores son numerosos. Ejemplos: petróleo, frutas tropicales, tabaco, café, materias primas básicas, especialmente en países del tercer mundo.  Competencia monopólica: artículos al por menor. La competencia monopólica se da cuando el mercado carece de la condición de homogeneidad y simultáneamente se reduce la frecuencia de transacciones y concurrencia en unos productos específicos y diferenciados. Es la base del shoping: el mercado no es continuamente transparente, las mercancías son heterogéneas. Hay vendedores «especializados» en una determinada mercancía «diferencial» y hay compradores que buscan esa «especialidad». La calidad de los artículos puede ser muy variada.  Monopolio bilateral: un solo demandante y un solo oferente. No debe confundirse con el monopolio ordinario. Es frecuente en el caso de compraventa de grandes empresas, bancos, compañías aéreas, aseguradoras… 1.4.3. El mercado inmobiliario del suelo Establecidas las propiedades que deben cumplir los mercados para poder ser considerados perfectos, podemos utilizarlas para analizar el mercado del suelo. Considerando que existe tal mercado, el análisis de su comportamiento en relación con los cinco caracteres permite llegar inicialmente a las siguientes conclusiones. El mercado del suelo:  A veces es libre (vivienda libre) y a veces es intervenido (suelos para VPO).  No es homogéneo (los productos difieren). Salvo la excepción que puede representar, en algunos casos, grandes sectores de nueva urbanización, no hay dos suelos iguales. La característica básica de una localización es que es irrepetible. No se puede producir un suelo igual a otro que ha tenido un gran éxito comercial, porque la esencia de ese éxito es la localización y ésta no es reproducible.  No es de transacciones frecuentes: si se consideran fincas homogéneas las transmisiones de suelos no se dan con frecuencia. LA LEY 61 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ  No es transparente: se realizan pocas transmisiones, en algunos casos existen dudas sobre el falseamiento de las declaraciones, no existen prácticamente lonjas de contratación, y se produce una incitación a la compra y a la venta por los agentes intervinientes.  No es concurrente: en oferta no lo es en absoluto, ya que habitualmente no se producen ofertas de suelo cuya adquisición resulte indiferente, de forma simultánea, en número suficiente para considerar que exista una oferta concurrente entre la que los compradores potenciales puedan escoger el suelo adecuado.  En demanda a veces es concurrente y a veces no. En las grandes ciudades o en las zonas turísticas, varios compradores, normalmente empresas promotoras, concurren como compradores potenciales sobre suelos muy específicos. En ciudades pequeñas y pueblos, en ocasiones la demanda de suelo es de uno o pocos operadores locales exclusivamente. Es decir, de las cinco condiciones sólo cumple una y no siempre. De las cinco condiciones para poder considerar que existe un mercado de competencia perfecta, el mercado del suelo sólo cumple una de ellas y no siempre. En consecuencia puede afirmarse que no existe un mercado de suelo urbano, propiamente dicho. Y en la mayoría de los casos se trata de un mercado no de competencia perfecta. Las técnicas de análisis de mercado que se utilizan habitualmente cuando se estudian mercados no son aplicables al mercado del suelo, por la especificidad que le otorga el no cumplimiento de las características esenciales de mercado de competencia perfecta. Esta especificidad que se da en el mercado del suelo explica el fracaso de algunas políticas de suelo que identifican el mercado del suelo como un mercado de competencia perfecta en el que se puede incidir con intervenciones que sólo son adecuadas en mercados de ese tipo. 1.4.3.1. Factores que «explican» la formación de los valores del suelo Partimos de la base que la formación de valores del suelo no sigue las reglas de un mercado de competencia perfecta, y por tanto el estudio de cómo se forman los valores no puede realizarse con las técnicas habituales de estudios de mercado. Interesa analizar cuáles son los factores que justifican o proporcionan una explicación razonable sobre, la formación del valor del suelo. Según J. ROCA (1), la formación de los valores del suelo viene condicionada por cuatro características: • Es consecuencia de un proceso histórico. El proceso de construcción de la ciudad, y su evolución histórica son causa de la formación de los valores del suelo. • Es independiente del coste de ejecución material. Resulta evidente que el valor del suelo no guarda relación con su coste de producción entendiendo como tal, en suelo urbano el coste de urbanización. • Tiene, muchas veces, un valor de monopolio, por su propia condición intrínseca de ser irrepetible. (1) 62 Prof. J. ROCA CLADERA, Manual de valoraciones inmobiliarias, Ariel. LA LEY CAPÍTULO I: CONCEPTOS BÁSICOS • No es independiente del valor del inmueble. Existe una relación de dependencia entre el valor del suelo y el valor del inmueble que en él se sitúa, de manera que edificaciones espléndidas revalorizan el valor del suelo sobre el que se asientan y edificaciones desafortunadas pueden devaluarlo. El valor de localización (parte del valor del inmueble que corresponde a su emplazamiento) puede no coincidir con el precio del suelo (o valor del suelo en el mercado, ya que puede producirse la apropiación de un plus de localización por la promoción: pueblos en que sólo existen una empresa promotora o en épocas de escasa actividad constructiva), y también, y más frecuentemente, puede suceder lo contrario: apropiación de una parte del beneficio de la promoción por el suelo o sus propietarios. (Situación muy frecuente en épocas de gran actividad constructiva como la del periodo 2000-2005 en España). 1.4.3.2. El precio del suelo en el mercado inmobiliario Partiendo del hecho de que no existe un mercado del suelo propiamente dicho, (y desde luego no existe, salvo excepciones, un mercado de suelo urbano de competencia perfecta), la formación de los precios en el mercado del suelo urbano no sigue la conducta tradicional de los mercados de situarse en la conjunción de las curvas de oferta y demanda. La situación de oligopolio bilateral, la falta de concurrencia de oferta, la falta de transparencia y la inevitable heterogeneidad de los suelos, actúan como factores determinantes para la fijación de los precios. El suelo es la materia prima con la que trabaja el sector inmobiliario. La tecnificación de la actividad empresarial impulsada por la competencia del mercado inmobiliario, conlleva la necesidad para las empresas promotoras, de programar adecuadamente y a medio plazo, la actividad productiva y por tanto la previsión de los stocks necesarios de materia prima para la producción, es decir, de los suelos necesarios para el desarrollo futuro de la promoción inmobiliaria. El ciclo de producción inmobiliario, de muy larga duración, próximo a los cinco años, exige que esas previsiones a medio plazo se traduzcan en la necesidad de proveerse de suelo a plazos superiores a la duración del ciclo, lo que puede resultar dificultoso especialmente para las empresas pequeñas y medianas. El suelo urbano es, por su propia naturaleza, un producto de existencias limitadas, finitas, a veces escasas y no renovable. Su producción es lenta, no exenta de riesgos, dificultosa y está intervenida. (El proceso de producción de suelo urbano, o proceso de urbanización está tutelado y reglado por la Administración.) Las dificultades en la gestión del suelo urbanizable y en los suelos urbanos en transformación, y los exagerados plazos en que habitualmente acaban desarrollándose, coadyuvan a la incertidumbre, a la falta de estabilidad, y a la percepción de riesgo en la adquisición de esa materia prima. Como consecuencia de ello, el suelo de los núcleos urbanos, el suelo urbano plenamente consolidado y en condiciones de ser edificado, en los periodos de gran actividad inmobiliaria, prácticamente se «subasta» y su precio lo fija la demanda, necesitada de materia prima para la continuidad de la actividad inmobiliaria de los operadores. LA LEY 63 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ Es el «mercado», el que fija los precios, pero no con los mecanismos de un mercado libre y de competencia perfecta, sino en esas condiciones y con esas características. El precio del suelo en el mercado inmobiliario está condicionado y depende directamente, del valor del producto inmobiliario que se puede desarrollar en él. 1.4.3.3. El valor inmobiliario del suelo en el mercado El valor del suelo se deriva de su utilización o posible utilización inmobiliaria. El suelo puede tener un valor de uso en sí mismo, y un valor como soporte de edificabilidad en cuanto es susceptible de ser edificado o soportar un edificio, ya sea de viviendas, oficinas, locales comerciales, apartamentos u otros usos. En los casos en los que el mercado inmobiliario utiliza como «producto» o «mercancía», el suelo (lo que suele suceder en suelos para uso industrial, vivienda unifamiliar aislada, comercial, terciario o lúdico aislado), lo que es objeto de transacción, y por tanto lo que se valora es el suelo en sí mismo. En esos casos, cuando sucede en el mercado de ese modo, el valor a utilizar es el valor unitario, expresado en euros/m² de suelo (€/m²s). En el resto de los casos el suelo es una «materia prima» y la mercancía o «producto» es el techo; lo que se compra y se vende es el metro cuadrado edificable, y en consecuencia lo que debe evaluarse es la repercusión que tiene en el suelo ese metro cuadrado edificable, es decir, el valor de repercusión, que se define como el valor del suelo por cada metro cuadrado de techo (€/m²t), susceptible de ser construido en él. Finalmente existen otros suelos cuyo uso inmobiliario, y por tanto su valor, no es función directa de la edificabilidad que pueden soportar en sentido estricto, por tratarse de suelos cuyo mejor y más intensivo uso no es la edificación de techo, sino la construcción de elementos o instalaciones que tienen un valor en el mercado, o son susceptibles de producir rentas, como pueden ser campos de golf, pistas deportivas en general, campamentos, aparcamientos en superficie, aeropuertos y cualquier uso que necesitando actuaciones constructivas para ser puesto en valor ésta no se refiere necesariamente a la construcción de «techo». Son suelos que tienen un valor de uso en sí mismos, pero que ese valor sólo se puede conseguir añadiendo sobre él una actuación constructiva que no necesariamente es edificar «techo». El caso más frecuente, entre los suelos urbanos y urbanizables, es que su valor esté relacionado con la cantidad y uso de los metros cuadrados de techo que puedan construirse en él, lo que necesariamente comporta utilizar el concepto de valor de repercusión. 1.4.4. La formación del precio de la vivienda 1.4.4.1. Introducción La formación del precio de la vivienda debe ser analizada bajo dos conceptos diferentes pero interrelacionados entre sí, que son: • El espacio físico territorial y urbano • El tiempo 64 LA LEY CAPÍTULO I: CONCEPTOS BÁSICOS Y se debe realizar bajo dos conceptos diferentes pero interrelacionados, el espacio físico territorial y urbano donde se ubica la vivienda, y en los factores sociales, económicos y financieros que han influido de forma sustancial en la formación de sus precios a lo largo del tiempo. Por lo tanto se puede afirmar que el precio de la vivienda está formado por la interrelación de cinco conceptos: • El espacio físico territorial • El espacio físico urbano de las ciudades • Los aspectos sociales • Los aspectos económicos • Los aspectos financieros Hay que tener en cuenta que la vivienda en España constituye el principal activo económico de la mayoría de las familias; y por las condiciones económicas de financiación de la vivienda generan una parte muy importante de los créditos y préstamos concedidos por las entidades financieras. Factores que influyen en la formación del valor de la vivienda: ± El nivel de renta familiar disponible bruta o neta: a mayor nivel de renta mayor posibilidad de pagar más por una cosa, también por una vivienda. ± Los factores demográficos: por el crecimiento vegetativo de la propia población o bien por la inmigración que viene a trabajar en España o bien por las personas extranjeras que compran una vivienda para segunda residencia o para vivir en su jubilación. Existe una importante demanda de viviendas de segunda residencia tanto para residentes en España como para extranjeros. ± La fiscalidad de la vivienda (favorable en los últimos años): comprar una vivienda ha supuesto tradicionalmente pagar menos impuestos (y aunque no sea un factor económico determinante sí lo es psicológicamente el hecho de pagar menos a Hacienda). ± El tipo de interés y el coste del uso: el bajo coste de la financiación externa. La bajada de los tipos de interés permite pagar menos cuota, y eso se concreta en poder obtener un principal del préstamo hipotecario mayor y con unos plazos de amortización más largos. Por lo tanto permite asumir un mayor nivel de deuda. ± Las inversiones alternativas: la vivienda como inversión ante las caídas de rentabilidad de inversiones alternativas o la sensación de volatilidad o inseguridad de éstas respecto de la vivienda. ± Tasa de paro: a menor tasa de paro y mayor seguridad en el empleo aumentan las posibilidades de ser un potencial comprador de una vivienda. ± La oferta de viviendas en stock y en construcción: una oferta variada, ágil y atractiva favorece y estimula la demanda; una oferta excesiva favorece un equilibrio de precios y una moderación en su crecimiento. ± La disponibilidad de suelo: urbano y urbanizable. Los plazos de planificación y gestión del suelo. Cuando esos plazos son excesivamente largos y/o con incertidumbres, la producción LA LEY 65 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ ± La oferta de viviendas en stock y en construcción: una oferta variada, ágil y atractiva favorece y estimula la demanda; una oferta excesiva favorece un equilibrio de precios y una moderación en su crecimiento. ± La disponibilidad de suelo: urbano y urbanizable. Los plazos de planificación y gestión del suelo. Cuando esos plazos son excesivamente largos y/o con incertidumbres, la producción de la materia prima necesaria para la actividad promotora no es capaz de satisfacer la demanda. Se trata de uno de los factores determinantes de la formación del precio. La gestión del suelo es ardua, difícil, cara y llena de incertidumbres. Un pretendido mercado de materias primas no puede funcionar adecuadamente en esas circunstancias. 1.4.4.2. Visión territorial y urbana El precio de la vivienda en función de su antigüedad Año 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 Precio m² vivienda libre total nacional con antigüedad 317,27 396,57 488,97 565,37 646,34 637,67 635,09 639,56 661,73 674,1 684,8 716,63 792,29 907,2 1.046,91 1.220,93 1.428,16 Precio medio Precio medio del m² de la del m² de la Precio m² Precio m² vivienda libre, vivienda libre, vivienda libre vivienda libre de menos de de más de un de 11 a 20 de 1 a 10 años un año de año de años antigüedad antigüedad 410,27 506,2 623,36 743,58 836,02 761,27 732,79 739,33 754,68 763,67 788,78 846,83 930,89 1.062,52 1.226,05 1.431,09 1.638,02 302,38 382,89 473,26 547,09 623,22 619,09 617,14 626,34 638,97 651,71 663,72 697,54 770,61 881,83 1.017,79 1.178,89 356,53 461,00 564,38 648,76 734,08 733,49 725,84 735,68 758,12 766,99 782,22 819,28 906,97 1.037,42 1.189,46 1.375,25 1.580,41 Precio m² vivienda libre de más de 20 años 306,69 393,73 481,62 583,93 657,83 645,21 658,13 665,26 684,12 697,56 710,71 748,35 824,84 950,82 1.095,47 1.268,47 1.467,04 286,71 357,01 440,54 515,38 588,34 583,71 580,35 590,38 619,22 612,97 622,74 658,27 730,88 837,09 964,92 1123,06 1.339,49 La tendencia de la evolución de los precios (euros/m²c nominal) de las viviendas, independientemente de si la vivienda es nueva o tiene diferentes antigüedades ha sido semejante desde 1987 tal como se aprecia en los datos y gráficos que se exponen a continuación, por consiguiente puede deducirse que la antigüedad no influye en la evolución de los precios ya que todas las curvas tienen semejante regresión o tendencia lineal. Unidad: euros/m² construido. (Unidades monetarias nominales) Base: Evolución del precio medio de la vivienda libre, de 1987 a 2003, por su categoría de antigüedad Fuente: Ministerio de Fomento y Banco de España 66 LA LEY CAPÍTULO I: CONCEPTOS BÁSICOS Evolución del Precio medio de la vivienda libre por antigüedad de la vivienda 850 Precio m² vivienda libre total nacional con antigüedad 750 Precio medio del m² de la vivienda libre, de menos de un año de antiguedad Precio medio del m² de la vivienda libre, de más de un año de antigüedad Precio m² vivienda libre de 1 a 10 años Euros / M2c (reall) 650 Precio m² vivienda libre de 11 a 20 años Precio m² vivienda libre de más de 20 años Lineal (Precio medio del m² de la vivienda libre, de menos de un año de antiguedad) Lineal (Precio m² vivienda libre de 1 a 10 años) 550 Lineal (Precio m² vivienda libre de 11 a 20 años) Lineal (Precio m² vivienda libre total nacional con antigüedad) 450 Lineal (Precio medio del m² de la vivienda libre, de más de un año de antigüedad) Lineal (Precio m² vivienda libre de más de 20 años) 350 2003 2002 2001 2000 1999 1998 1997 1996 1995 1994 1993 1992 1991 1990 1989 1988 1987 250 Año Unidad: euros/m² construido. (Unidades monetarias reales) Base: Evolución del precio medio de la vivienda libre, de 1987 a 2003, por su categoría de antigüedad Fuente: Ministerio de Fomento y Banco de España Los precios de la vivienda libre en los últimos 17 años han sufrido la media de incrementos siguiente: ± 9,86% en la vivienda de menos de 1 año de antigüedad ± 9,03% en la vivienda de más de 1 año de antigüedad ± 8,88% en la vivienda de 1 a 10 años de antigüedad ± 9,75% en la vivienda de 11 a 20 años de antigüedad ± 10,28% en la vivienda de más de 20 años de antigüedad Como se aprecia, el incremento de precios ha sido algo mayor en las viviendas de más de 20 años de antigüedad, aunque el incremento es muy semejante en todos los grupos. Respecto del precio medio del metro cuadrado de la vivienda libre de menos de un año, el incremento medio en los últimos 17 años ha sido del: ± 9,03% en el precio de la vivienda libre de más de 1 año de antigüedad ± 8,88% en el precio m² vivienda libre de 1 a 10 años LA LEY 67 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ ± 9,75% precio m² vivienda libre de 11 a 20 años ± 10,28% precio m² vivienda libre más de 20 años como se representa en el siguiente gráfico Evolución del intervalo del Precio de la vivienda en relación a su antigüedad 30% 25% 20% Incremento del Precio m² vivienda libre menos de 1 año Incremento del Precio medio del m² de la vivienda libre, más de un año de antiguedad % Diferencia de valor 15% Incremento del Precio m² vivienda libre de 1 a 10 años Incremento del Precio m² vivienda libre de 11 a 20 años 10% Incremento del Precio m² vivienda libre mas de 20 años Lineal (Incremento del Precio m² vivienda libre menos de 1 año) Lineal (Incremento del Precio medio del m² de la vivienda libre, más de un año de antiguedad) 5% Lineal (Incremento del Precio m² vivienda libre de 1 a 10 años) Lineal (Incremento del Precio m² vivienda libre de 11 a 20 años) 0% Lineal (Incremento del Precio m² vivienda libre mas de 20 años) -5% 2003 2002 2001 2000 1999 1998 1997 1996 1995 1994 1993 1992 1991 1990 1989 1988 1987 Año-10% Unidad: Porcentaje de variación interanual Base: Evolución del intervalo de variación del precio medio de la vivienda libre de 1987 a 2003, por su categoría de antigüedad Fuente: Ministerio de Fomento y Banco de España La evolución anual de 1987 a 2003 de los precios de la vivienda, respecto de su antigüedad, presenta unas regresiones lineales que son prácticamente paralelas, lo que nos indica que el incremento o disminución del valor de las viviendas es independiente de la antigüedad de las mismas ya que su precio medio sube o baja en proporción semejante; asimismo los intervalos de variación anual presentan las mismas características mencionadas. El precio de la vivienda en función del tamaño del municipio Como criterio general podemos establecer que existe una relación bilateral entre el tamaño del municipio y el precio medio de la vivienda, que con algunas excepciones esta relación se cumple. Los precios más elevados se observan en poblaciones de más de 500.000 habitantes, como por ejemplo, Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla; aunque hay excepciones como San Sebastián, Vitoria y Bilbao, donde teniendo una población inferior a 500.000 habitantes presentan precios medios de vivienda libre elevados debido a su alto nivel de renta familiar neta disponible per cápita, y una 68 LA LEY CAPÍTULO I: CONCEPTOS BÁSICOS polaridad de atracción en el entorno físico donde se ubican; como por ejemplo el caso de Vitoria, capital de la comunidad autónoma. Población Madrid Barcelona Valencia Sevilla Zaragoza Málaga Murcia Palmas de Gran Canaria Palma de Mallorca Bilbao Valladolid Córdoba Alicante Coruña (A) Granada Vitoria-Gasteiz Santa Cruz de Tenerife Oviedo Pamplona Santander San Sebastián Almería Burgos Castellón de la Plana Salamanca Albacete Huelva Logroño Badajoz León Cádiz Tarragona Lleida Jaén Ourense Lugo Cáceres Palencia Girona Pontevedra Toledo Guadalajara Ciudad Real Zamora Segovia Ávila Huesca Cuenca Soria Teruel Total Precio Medio Nº de Habitantes de Vivienda en 2002 (padrón 2003) (euros/m²) 3.092.759 1.582.738 780.653 709.975 626.081 547.105 391.146 377.600 367.277 353.567 321.143 318.628 305.911 243.902 237.663 223.257 220.022 207.699 190.937 184.778 181.811 176.727 169.317 160.714 157.906 155.142 144.831 139.615 138.415 135.634 134.989 121.076 118.035 115.638 109.475 91.158 87.088 81.378 81.220 77.993 72.549 70.732 65.703 65.639 55.640 52.078 47.609 47.201 35.178 32.304 14.405.636 2.269,11 2.208,33 1.029,98 1.258,58 1.280,82 1.186,98 808,23 1.351,22 1.567,09 2.109,69 1.336,63 993,11 987,03 1.143,53 1.170,99 2.018,06 1.207,99 1.272,30 1.797,90 1.500,48 2.689,51 1.107,57 1.685,47 1.019,07 1.452,04 947,21 1.030,01 1.381,84 747,46 1.144,33 1.216,32 1.086,03 984,47 902,66 992,85 673,90 851,54 1.167,12 1.198,40 888,70 1.088,25 1.033,58 984,48 920,77 1.184,94 1.069,61 1.006,24 948,30 1.106,70 917,01 1.576,38 Unidad: Número de habitantes y euros (nominal)/m² construido Base: Evolución del precio medio del m² construido de vivienda por tamaño de la capital de provincia Fuente: Instituto Nacional de Estadística y Ministerio de Fomento LA LEY 69 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ Precio Medio del M² de vivienda por Tamaño de la Capital de Provincia 2.600 3.030.000 2.500 2.830.000 2.400 2.630.000 2.300 2.200 2.430.000 2.100 2.230.000 2.000 Nº de Habitantes - Padrón 2003 1.800 1.830.000 1.700 1.600 1.630.000 1.500 1.430.000 1.400 1.230.000 1.300 1.030.000 1.200 Euros / M² construido 1.900 2.030.000 1.100 830.000 1.000 630.000 900 800 430.000 y = -13,403x + 1580,3 R2 = 0,2214 y = -19290x + 780017 2 R = 0,3432 230.000 700 600 30.000 Soria Teruel Cuenca Ávila Huesca Zamora Segovia Toledo Guadalajara Ciudad Real Girona Pontevedra Cáceres Palencia Jaén Lugo Ourense Lleida Tarragona León Cádiz Huelva Badajoz Logroño Albacete Salamanca Burgos Castellón de la Plana Almería San Sebastián Oviedo Pamplona Santander Santa Cruz de Tenerife Granada Vitoria-Gasteiz Alicante Coruña (A) Bilbao Córdoba Valladolid Palma de Mallorca Murcia Palmas de Gran Canaria Sevilla Málaga Valencia Madrid Barcelona 500 Zaragoza Ciudad Nº de Habitantes (padrón 2003) Precio Medio de Vivienda en 2002 (euros/m²) Lineal (Precio Medio de Vivienda en 2002 (euros/m²)) Lineal (Nº de Habitantes (padrón 2003)) La diferencia de precios entre estas grandes ciudades y los municipios de menos de 100.000 habitantes se ha ido ampliando con el tiempo, especialmente durante los periodos de mayor crecimiento de los precios. De donde la polaridad de atracción que crean las ciudades tiene incidencia en la formación de los precios de las viviendas, tal como se extrae de los datos del cuadro siguiente y se refleja en el gráfico siguiente. Año 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 Precio m² vivienda libre Precio m² vivienda libre en Madrid y su area de en España Influencia 336,32 411,82 502,64 565,09 663,04 613,88 623,50 625,47 649,64 658,38 673,31 718,86 807,65 927,96 1.065,70 1.258,93 1.480,99 443,86 592,86 771,80 878,50 1.051,04 1.008,26 1.024,92 1.027,34 1.085,56 1.096,98 1.089,66 1.105,66 1.190,54 1.364,94 1.628,28 2.001,56 2.522,01 Precio m² vivienda libre en Barcelona y su area de Influencia 321,96 462,88 581,50 695,67 834,65 816,99 833,11 865,28 897,12 922,92 950,83 1.019,63 1.180,31 1.376,44 1.604,76 1.838,87 2.205,70 Precio m² Precio m² vivienda libre vivienda libre en Bilbao y su más de 499.999 area de habitantes(1) Influencia (5) Precio m² de la vivienda libre. De 499.999 a 100.000 habitantes (1-2) Precio m² de la vivienda libre. De 99.999 a 50.000 habitantes (2-3) Precio m² de la vivienda libre. De 49.999 a 20.000 habitantes (2-4) Precio m² de la vivienda libre. Menos de a 20.000 habitantes (2) Precio m² de la vivienda libre en municipios interiores de menos de 50.000 habitantes Precio m² de la vivienda libre en municipios costeros de menos de 50.000 habitantes 273,90 322,76 387,20 488,24 562,66 564,39 583,65 596,25 613,95 624,53 631,34 655,27 728,16 839,11 987,33 1.181,98 1.396,95 294,83 364,98 451,78 536,57 593,30 611,02 625,48 635,21 656,19 672,33 695,30 736,24 829,77 949,20 1.082,27 1.230,94 1.389,45 298,66 343,20 414,44 461,84 496,67 507,61 522,69 523,43 544,96 549,29 570,48 603,93 652,09 734,90 833,20 954,71 1.113,17 264,84 300,67 353,79 401,93 450,17 454,73 457,12 470,96 490,32 503,21 524,64 548,37 607,75 695,01 796,43 924,59 1.050,12 253,10 291,11 348,43 383,82 431,53 453,26 450,96 454,77 464,12 473,61 480,93 503,17 546,59 614,06 688,07 794,76 889,45 259,55 302,32 369,63 405,49 468,77 479,00 472,15 477,27 495,57 501,54 509,96 532,05 584,54 658,86 742,18 866,13 990,91 340,74 412,73 492,05 526,48 568,51 552,30 566,02 579,84 597,91 622,38 650,95 722,75 823,30 956,67 1.100,68 1.284,91 1.509,34 727,27 807,27 826,92 860,81 901,42 950,84 944,16 1.022,96 1.190,98 1.434,86 1.700,12 1.923,02 Unidad: euros/m² construido. (Unidades monetarias nominales) Base: Evolución del precio medio de la vivienda libre, de 1987 a 2003, por el tamaño del municipio Fuente: Banco de España y Ministerio de Fomento (1) Excepto Madrid, Barcelona y Bilbao y sus áreas de influencia (2) Excepto municipios incluidos en las áreas de Madrid, Barcelona y Bilbao (3) Capitales de provincia con menos de 50.000 habitantes (4) Excepto capitales de provincia (5) No figuran datos hasta 1991 por no tener información significativa 70 LA LEY CAPÍTULO I: CONCEPTOS BÁSICOS Evolución del Precio Medio de la Vivienda por tamaño del municipio 1.250 1.150 Precio m² vivienda libre en España. 1.050 Precio m² vivienda libre en Madrid y su area de Influencia Precio m² vivienda libre en Barcelona y su area de Influencia Precio m² vivienda libre en Bilbao y su area de Influencia (5) Precio m² vivienda libre mas de 499.999 habitantes(1) Euros /M²c.(real) 950 Precio m² de la vivienda libre. De 499.999 a 100.000 habitantes (1-2) Precio m² de la vivienda libre. De 99.999 a 50.000 habitantes (2-3) Precio m² de la vivienda libre. De 49.999 a 20.000 habitantes (2-4) Precio m² de la vivienda libre. Menos de a 20.000 habitantes (2) Precio m² de la vivienda libre en municipios interiores de menos de 50.000 habitantes Precio m² de la vivienda libre en municipios costeros de menos de 50.000 habitantes Lineal (Precio m² vivienda libre en Madrid y su area de Influencia) Lineal (Precio m² vivienda libre en España.) 850 750 650 Lineal (Precio m² vivienda libre en Barcelona y su area de Influencia) Lineal (Precio m² vivienda libre en Bilbao y su area de Influencia (5)) Lineal (Precio m² vivienda libre mas de 499.999 habitantes(1)) Lineal (Precio m² de la vivienda libre. De 99.999 a 50.000 habitantes (2-3)) Lineal (Precio m² de la vivienda libre. De 49.999 a 20.000 habitantes (2-4)) Lineal (Precio m² de la vivienda libre en municipios interiores de menos de 50.000 habitantes) Lineal (Precio m² de la vivienda libre. Menos de a 20.000 habitantes (2)) Lineal (Precio m² de la vivienda libre. De 499.999 a 100.000 habitantes (1-2)) Lineal (Precio m² de la vivienda libre en municipios costeros de menos de 50.000 habitantes) 550 450 350 2003 2002 2001 2000 1999 1998 1997 1996 1995 1994 1993 1992 1991 1990 1989 1988 1987 250 Año Unidad: euros/m² construido. (Unidades monetarias reales) Base: Evolución del precio medio de la vivienda libre, de 1987 a 2003, por el tamaño del municipio Fuente: Banco de España y Ministerio de Fomento Esta polaridad de atracción de las grandes ciudades se manifiesta en el mayor crecimiento del incremento de los precios en éstas respecto de unas tendencias más estables en el incremento de los precios en las ciudades de menos de 100.000 habitantes, así como una disminución del incremento en los municipios de menos de 50.000 habitantes, tal como refleja el gráfico siguiente. 75% 70% 65% 60% 55% 50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% -25% -30% -35% -40% 2003 2002 2001 2000 1999 1998 1997 1996 1995 1994 1993 1992 1991 1990 1989 1988 Año Precio m² vivienda libre en Madrid y su área de Influencia Precio m² vivienda libre en Barcelona y su área de Influencia Precio m² vivienda libre en Bilbao y su área de Influencia (5) Precio m² vivienda libre más de 499.999 habitantes(1) Precio m² de la vivienda libre. De 499.999 a 100.000 habitantes(1-2) Precio m² de la vivienda libre. De 99.999 a 50.000 habitantes(2-3) Precio m² de la vivienda libre. De 49.999 a 20.000 habitantes(2-4) Precio m² de la vivienda libre. Menos de a 20.000 habitantes(2) Precio m² de la vivienda libre en municipios interiores de menos de 50.000 habitantes Precio m² de la vivienda libre en municipios costeros de menos de 50.000 habitantes Lineal (Precio m² vivienda libre en Madrid y su área de Influencia) Lineal (Precio m² vivienda libre en Barcelona y su área de Influencia) Lineal (Precio m² vivienda libre en Bilbao y su área de Influencia (5)) Lineal (Precio m² de la vivienda libre. De 499.999 a 100.000 habitantes(1-2)) Lineal (Precio m² vivienda libre más de 499.999 habitantes(1)) Lineal (Precio m² de la vivienda libre en municipios costeros de menos de 50.000 habitantes) Lineal (Precio m² de la vivienda libre. De 99.999 a 50.000 habitantes(2-3)) Lineal (Precio m² de la vivienda libre. De 49.999 a 20.000 habitantes(2-4)) Lineal (Precio m² de la vivienda libre en municipios interiores de menos de 50.000 habitantes) Lineal (Precio m² de la vivienda libre. Menos de a 20.000 habitantes(2)) 1987 % de variacion interanual Evolución del incremento del precio de la vivienda en función del tamaño del municipio Unidad: Incremento anual del precio de la vivienda Base: Evolución del precio medio de la vivienda libre, de 1987 a 2003, por el tamaño del municipio Fuente: Banco de España y Ministerio de Fomento LA LEY 71 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ Los precios en los municipios costeros de menos de 50.000 habitantes han tendido a crecer sistemáticamente por encima de la media de los municipios interiores de igual tamaño. Esta prima diferencial de crecimiento refleja los efectos de la demanda de residencia secundaria (nacional y extranjera); aunque no se puede descartar la presencia también de un cierto componente especulativo (evidentemente la «especulación» se concentra en donde hay mayores expectativas de subidas de precios). Municipios Interiores Año Precio m² Precio vivienda libre Medio de mas de la Vivienda 999.999 en España habitantes (M. Interior) 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 317,27 396,57 488,98 565,37 646,34 637,69 635,09 639,56 661,73 674,10 684,81 716,63 792,29 907,20 1.046,91 1.220,93 Municipios Costeros Precio m² de Precio m² de Precio m² de Precio m² de Precio m² de Precio m² de Precio m² Precio m² Precio m² la vivienda la vivienda la vivienda la vivienda la vivienda la vivienda vivienda libre vivienda libre vivienda libre libre. De libre. De libre. De libre. De libre. De libre. De menos de mas de menos de 999.999 a 249.999 a 99.999 a 999.999 a 249.999 a 99.999 a 50.000 999.999 50.000 250.000 100.000 50.000 250.000 100.000 50.000 habitantes habitantes habitantes habitantes habitantes habitantes habitantes habitantes habitantes (M. Interior) (M. Costero) (M. Costero) (M. Interior) (M. Interior) (M. Interior) (M. Costero) (M. Costero) (M. Costero) 515,05 712,82 914,04 1.036,13 1.267,48 1.164,09 1.176,19 1.169,47 1.245,39 1.259,63 1.241,87 1.256,66 1.353,92 1.557,92 1.854,69 2.269,11 306,73 390,69 454,26 544,88 621,67 652,28 660,28 672,52 698,65 711,54 720,07 753,16 845,66 982,36 1.142,06 1.325,23 292,07 361,53 478,53 570,18 619,94 659,34 679,36 695,11 725,23 741,89 767,05 809,75 899,74 1.024,42 1.181,07 1.368,48 289,38 337,82 425,34 481,45 527,63 554,82 593,14 594,58 612,83 619,63 640,55 673,59 737,62 827,19 951,50 1.114,21 244,82 282,56 345,59 391,23 445,63 469,47 470,05 474,02 489,43 495,50 501,37 517,86 561,86 628,97 707,60 821,98 396,64 617,23 716,32 883,91 1.113,80 1.018,49 1.028,18 1.071,26 1.084,98 1.115,48 1.132,01 1.202,13 1.401,66 1.634,13 1.917,97 2.208,33 290,07 338,09 413,52 482,86 541,30 546,20 574,23 589,50 603,25 622,11 647,86 684,43 777,69 893,94 1.024,60 1.186,86 259,55 338,17 452,28 536,12 604,23 629,70 637,58 641,63 666,59 688,30 702,56 747,53 840,46 978,93 1.136,48 1.306,80 340,41 399,33 484,4 536,59 584,46 576,98 565,32 579,93 609,68 623,34 655,37 711,38 800,48 925,47 1.071,66 1.229,07 306,75 357,9 447,2 483,41 529,77 533,08 528,26 545,50 558,57 581,24 604,76 656,19 736,91 863,51 994,68 1.147,24 Unidad: euros/m² construido. (Unidades monetarias nominales) Base: Evolución del precio medio de la vivienda libre, de 1987 a 2003, por el tamaño del municipio en municipios interiores y costeros Fuente: Ministerio de Fomento Evolución del Precio de la vivienda libre en municipios interiores y costeros de menos de 50.000 habitantes 700 600 Euros / M²c (realesl) Precio Medio de la Vivienda en España 500 Precio m² vivienda libre menos de 50.000 habitantes (M. Interior) Precio m² vivienda libre menos de 50.000 habitantes (M. Costero) Lineal (Precio Medio de la Vivienda en España) 400 Lineal (Precio m² vivienda libre menos de 50.000 habitantes (M. Interior)) Lineal (Precio m² vivienda libre menos de 50.000 habitantes (M. Costero)) 2002 2001 2000 1999 1998 1997 1996 1995 1994 1993 1992 1991 1990 1989 1988 Año200 1987 300 Unidad: euros/m² construido. (Unidades monetarias reales) Base: Evolución del precio medio de la vivienda libre, de 1987 a 2003, por el tamaño del municipio menor de 50.000 habitantes Fuente: Ministerio de Fomento 72 LA LEY CAPÍTULO I: CONCEPTOS BÁSICOS Para municipios de más de 50.000 y menos de un millón de habitantes este efecto de prima diferencial de crecimiento se ve corregido o compensado por otros factores como puede ser la polaridad de las ciudades, la semejante renta familiar neta per cápita, etc. Esta polaridad que presentan las grandes ciudades produce asimismo una prima diferencial con respecto del resto de las ciudades debido a la atracción que ellas generan, a la mayor renta familiar neta disponible per cápita que presentan en relación al resto de las ciudades; así como posiblemente a una deficiente disponibilidad de suelo que hace que la demanda de viviendas sea superior a la oferta. Evolución del Precio de la vivienda libre por el tamaño del municipio de 1987 a 2002 1.200 1.100 1.000 900 Precio Medio de la Vivienda en España Euros / M²c (realesl) Precio m² vivienda libre más de 999.999 habitantes (M. Interior) Precio m² de la vivienda libre. De 999.999 a 250.000 habitantes (M. Interior) 800 Precio m² de la vivienda libre. De 249.999 a 100.000 habitantes (M. Interior) Precio m² de la vivienda libre. De 99.999 a 50.000 habitantes (M. Interior) Precio m² vivienda libre menos de 50.000 habitantes (M. Interior) 700 Precio m² vivienda libre más de 999.999 habitantes (M. Costero) Precio m² de la vivienda libre. De 999.999 a 250.000 habitantes (M. Costero) Precio m² de la vivienda libre. De 249.999 a 100.000 habitantes (M. Costero) 600 Precio m² de la vivienda libre. De 99.999 a 50.000 habitantes (M. Costero) Precio m² vivienda libre menos de 50.000 habitantes (M. Costero) Lineal (Precio m² vivienda libre más de 999.999 habitantes (M. Costero)) 500 Lineal (Precio m² de la vivienda libre. De 999.999 a 250.000 habitantes (M. Costero)) Lineal (Precio m² de la vivienda libre. De 249.999 a 100.000 habitantes (M. Interior)) Lineal (Precio Medio de la Vivienda en España) 400 Lineal (Precio m² vivienda libre menos de 50.000 habitantes (M. Interior)) Lineal (Precio m² de la vivienda libre. De 99.999 a 50.000 habitantes (M. Interior) ) 300 Lineal (Precio m² vivienda libre más de 999.999 habitantes (M. Interior)) Lineal (Precio m² de la vivienda libre. De 999.999 a 250.000 habitantes (M. Interior)) 2002 2001 2000 1999 1998 1997 1996 1995 1994 1993 1992 1991 1990 1989 1988 1987 Año200 Unidad: euros/m² construido. (Unidades monetarias reales) Base: Evolución del precio medio de la vivienda libre, de 1987 a 2002 por el tamaño del municipio Fuente: Ministerio de Fomento Mientras que en los municipios costeros el incremento anual de la vivienda libre ha ido creciendo, durante el periodo 1997 a 2002, excepto en los municipios de 10.000 a 50.000 habitantes; en los municipios interiores el incremento anual de la vivienda ha sido constante excepto en los municipios de 100.000 a 999.999 habitantes que ha crecido interanualmente, tal como queda reflejado en la figura siguiente. LA LEY 73 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ Evolución del Incremento del precio de la vivienda libre por tamaño del municipio en municipios interiores y costeros de 1987 a 2002 2,00 1,90 1,80 Precio m² vivienda libre más de 999.999 habitantes (M. Interior) Precio m² de la vivienda libre. De 999.999 a 250.000 habitantes (M. Interior) Precio m² de la vivienda libre. De 249.999 a 100.000 habitantes (M. Interior) Precio m² de la vivienda libre. De 99.999 a 50.000 habitantes (M. Interior) Precio m² vivienda libre menos de 50.000 habitantes (M. Interior) Precio m² vivienda libre más de 999.999 habitantes (M. Costero) Precio m² de la vivienda libre. De 999.999 a 250.000 habitantes (M. Costero) Precio m² de la vivienda libre. De 249.999 a 100.000 habitantes (M. Costero) Precio m² de la vivienda libre. De 99.999 a 50.000 habitantes (M. Costero) Precio m² vivienda libre menos de 50.000 habitantes (M. Costero) Lineal (Precio m² vivienda libre más de 999.999 habitantes (M. Interior)) Lineal (Precio m² vivienda libre más de 999.999 habitantes (M. Costero)) Lineal (Precio m² de la vivienda libre. De 249.999 a 100.000 habitantes (M. Interior)) Lineal (Precio m² de la vivienda libre. De 999.999 a 250.000 habitantes (M. Interior)) Lineal (Precio m² de la vivienda libre. De 249.999 a 100.000 habitantes (M. Costero)) Lineal (Precio m² de la vivienda libre. De 99.999 a 50.000 habitantes (M. Costero)) Lineal (Precio m² de la vivienda libre. De 99.999 a 50.000 habitantes (M. Interior) ) Lineal (Precio m² de la vivienda libre. De 999.999 a 250.000 habitantes (M. Costero)) Lineal (Precio m² vivienda libre menos de 50.000 habitantes (M. Interior)) Lineal (Precio m² vivienda libre menos de 50.000 habitantes (M. Costero)) 1,70 1,60 % Incremento 1,50 1,40 1,30 1,20 1,10 1,00 0,90 0,80 2002 2001 2000 1999 1998 1997 1996 1995 1994 1993 1992 1991 1990 1989 1988 0,60 Año 1987 0,70 Unidad: Incremento anual del precio de la vivienda Base: Evolución del precio medio de la vivienda libre por el tamaño del municipio, municipios interiores y costeros de 1987 a 2002 Fuente: Ministerio de Fomento El precio de la vivienda en función del número de habitantes de la Comunidad Autónoma En relación con los precios de la vivienda por Comunidades Autónomas, su distribución y evolución están muy relacionadas con el gran peso de polaridad que producen las grandes ciudades, como Madrid y Barcelona. 74 LA LEY CAPÍTULO I: CONCEPTOS BÁSICOS Evolución del Precio de la vivienda libre por Comunidades Autónomas de más de 2.000.000 de habitantes 1.400 1.300 1.200 Precio m² vivienda libre 1.100 Precio m² vivienda libre. Andalucía Precio m² vivienda libre. Castilla-León 1.000 Precio m² vivienda libre. Cataluña Euros / M²c (realesl) Precio m² vivienda libre. Comunidad Valenciana 900 Precio m² vivienda libre. Galicia Precio m² vivienda libre. Comunidad Madrid 800 Precio m² vivienda libre.País Vasco Lineal (Precio m² vivienda libre. Comunidad Madrid) Lineal (Precio m² vivienda libre.País Vasco) 700 Lineal (Precio m² vivienda libre. Cataluña) 600 Lineal (Precio m² vivienda libre) Lineal (Precio m² vivienda libre. Galicia) 500 Lineal (Precio m² vivienda libre. Comunidad Valenciana) Lineal (Precio m² vivienda libre. Andalucía) 400 Lineal (Precio m² vivienda libre. Castilla-León) 2003 2002 2001 2000 1999 1998 1997 1996 1995 1994 1993 1992 1991 1990 1989 1988 200 Año 1987 300 Unidad: euros/m² construido. (Unidades monetarias reales) Base: Evolución del precio medio de la vivienda libre, de 1987 a 2003, por Comunidades Autónomas de más de 2.000.000 de habitantes Fuente: Banco de España y Ministerio de Fomento Precio del metro cuadrado de vivienda libre en las Comunidades Autónomas en el periodo 1987 a 2003 Año 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 Precio m² Precio m² Precio m² Precio m² Precio m² Precio m² Precio m² Precio m² Precio m² vivienda vivienda libre. vivienda vivienda vivienda libre. vivienda vivienda Precio m² vivienda vivienda libre. Comunidad libre. País Comunidad libre. libre. Castilla vivienda libre libre. libre. Aragón libre. Galicia Asturias Vasco Madrid Cataluña Valenciana León Andalucía 336,32 411,82 502,64 565,09 663,04 613,88 623,50 625,47 649,64 658,38 673,31 718,86 807,65 927,96 1.065,70 1.258,93 1.480,99 292,62 341,06 399,36 459,08 531,42 501,89 525,35 525,12 535,61 538,71 548,34 565,28 623,11 706,00 826,27 997,32 1.072,44 296,60 388,59 452,41 535,67 586,49 564,26 534,77 534,30 556,35 565,86 581,21 622,47 682,58 762,90 839,45 931,36 1.087,29 331,00 452,09 549,90 626,44 777,88 699,44 707,99 721,62 751,29 773,60 802,24 875,73 1.032,64 1.184,76 1.356,66 1.589,18 1.850,92 244,99 294,39 366,86 406,56 448,01 434,10 481,87 478,16 493,23 505,40 531,56 565,89 636,96 717,52 829,33 977,92 1.027,95 394,38 459,11 526,81 560,63 633,17 563,79 550,83 581,07 588,60 592,45 610,09 637,04 653,26 719,25 759,61 884,75 864,11 482,47 625,17 776,70 864,79 1.062,39 959,13 983,62 984,82 1.043,36 1.033,51 1.035,69 1.070,45 1.170,51 1.364,96 1.636,75 2.061,98 2.485,08 741,30 803,38 825,46 857,89 893,46 923,17 930,85 1.002,19 1.170,07 1.416,64 1.650,61 1.900,44 2.140,09 277,65 355,76 388,61 470,28 516,88 525,44 509,18 517,86 539,98 546,88 544,79 583,48 657,64 769,59 876,26 1.013,62 1.141,01 328,44 360,60 425,14 513,72 593,02 608,00 586,45 603,09 590,83 619,80 630,10 656,84 721,93 795,81 877,44 985,89 1.097,00 Precio m² vivienda libre. Cantabria 669,52 692,63 698,87 709,63 769,96 876,00 1.013,57 1.183,22 1.347,45 Precio m² vivienda libre. Islas Baleares 321,85 386,03 445,23 516,01 537,16 548,52 548,11 568,03 585,29 601,14 640,92 741,08 934,63 1.152,83 1.358,51 1.525,95 1.724,66 Precio m² Precio m² Precio m² Precio m² vivienda vivienda vivienda libre. vivienda libre. Castilla libre. Extremadura libre. Murcia Canarias La Mancha 343,74 376,72 464,81 483,69 531,82 531,96 524,36 538,04 568,58 595,57 639,39 715,08 824,64 962,83 1.093,01 1.218,04 1.319,89 244,45 271,31 322,52 391,95 421,73 429,93 441,26 426,89 449,11 447,66 455,97 455,09 478,64 519,91 576,56 681,00 780,17 232,89 269,77 310,73 328,20 349,41 361,38 367,36 375,80 388,45 389,76 390,21 404,79 427,24 458,31 505,06 557,25 615,98 226,91 269,46 307,94 353,37 407,60 392,14 395,39 388,75 396,10 405,59 422,89 448,76 480,04 537,89 626,72 747,40 892,69 Unidad: euros/m² construido. (Unidades monetarias reales) Base: Evolución del precio medio de la vivienda libre, de 1987 a 2003, por Comunidades Autónomas Fuente: Banco de España y Ministerio de Fomento LA LEY 75 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ Evolución del Precio de la vivienda libre por Comunidades Autónomas con menos de 2.000.000 de habitantes 900 800 700 Euros / M²c (realesl) Precio m² vivienda libre Precio m² vivienda libre. Aragón Precio m² vivienda libre. Asturias 600 Precio m² vivienda libre. Cantabria Precio m² vivienda libre. Islas Baleares Precio m² vivienda libre. Canarias Precio m² vivienda libre. Castilla La Mancha Precio m² vivienda libre.Extremadura 500 Precio m² vivienda libre. Murcia Precio m² vivienda libre. Navarra Precio m² vivienda libre. La Rioja. Lineal (Precio m² vivienda libre. Islas Baleares) 400 Lineal (Precio m² vivienda libre) Lineal (Precio m² vivienda libre. Aragón) Lineal (Precio m² vivienda libre.Extremadura) Lineal (Precio m² vivienda libre. Castilla La Mancha) 300 Lineal (Precio m² vivienda libre. Murcia) Lineal (Precio m² vivienda libre. Canarias) Lineal (Precio m² vivienda libre. Asturias) Año 2003 2002 2001 2000 1999 1998 1997 1996 1995 1994 1993 1992 1991 1990 1989 1988 1987 200 Del análisis de la tabla y el gráfico anterior se puede deducir que los precios de las viviendas entre las distintas comunidades autónomas son tanto mayores cuanto: a) Mayor es su riqueza económica. b) Mayor es su población. c) Se incrementa su población por la aportación de inmigrantes. d) Se disminuye su población por la inmigración de la población a otras comunidades. e) Su atractivo turístico es mayor; ya que incide en la demanda de viviendas secundarias por parte de extranjeros y residentes nacionales de otras comunidades. En las Comunidades Autónomas de menos de 2.000.000 de habitantes, cuando no existen grandes ciudades con fuerte polaridad, el peso del turismo y de la segunda residencia tiene una gran importancia como es el caso de las Canarias, pero principalmente de las Islas Baleares, como se aprecia en la regresión lineal de mayor pendiente que el resto de las Comunidades Autónomas con menos de 2.000.000 de habitantes. 1.4.4.3. Visión social La demanda de la vivienda El precio de la vivienda depende de las condiciones de la demanda de la misma, por lo tanto conviene segmentar los motivos que genera la demanda de viviendas. Existen diferentes formas de 76 LA LEY CAPÍTULO I: CONCEPTOS BÁSICOS agrupar o dividir la demanda pero todas ellas tienen, con diferentes matices, las siguientes características:  Formación de nuevos hogares: es el resultado de la emancipación de los individuos o parejas o bien consecuencia de la división de hogares preexistentes por divorcios o separaciones.  Segunda vivienda: demanda de vivienda no principal usada durante los fines de semana o en periodos vacacionales tanto por residentes nacionales como por turistas extranjeros.  Mejora o cambio de ubicación de vivienda previa: es la demanda que tiene como objetivo mejorar y/o modificar las condiciones de la vivienda inicial.  Inversión económica: demanda que utiliza la vivienda como activo de inversión con el fin de obtener beneficios económicos derivados del incremento de su valor de mercado, de su alquiler o a través de desgravaciones fiscales. También debemos de incluir en este apartado la inversión familiar de vivienda sin ánimo de lucro inmediato vinculada más a factores de índole cultural que a criterios económicos. Se puede descomponer la demanda de vivienda, de acuerdo al siguiente esquema, que recoge todos los factores enunciados anteriormente. Desagregación de la demanda de Vivienda Vivienda Principal Nacional Vivienda No Principal Extranjera Secundaria Desocupadas y Resto Nacional Extranjera Con las siguientes características para cada una de las desagregaciones: ³ Vivienda principal: caracterizada por constituir el lugar de residencia habitual de las personas que en el momento censal tienen fijada su residencia en España. Dentro de esta categoría distinguimos: LA LEY ³³ Demanda nacional: dependerá básicamente de la dinámica de formación de hogares y variables socioeconómicas. ³³ Demanda extranjera: dependerá de la evolución de flujos migratorios y variables socioeconómicas. 77 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO ³ DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ Vivienda no principal: ³³ Vivienda Secundaria: usada en fines de semana o periodos vacacionales tanto por residentes españoles como por extranjeros. ³³ Desocupadas y resto: se incluyen las viviendas que están vacías, y por lo tanto desocupadas por sus propietarios; así como el stock técnico de viviendas necesario para el correcto funcionamiento del mercado inmobiliario tanto de compraventa como de alquiler. ³³ Parte de las viviendas desocupadas corresponden a inversores que las compran como valor económico refugio para venderlas posteriormente cuando se hayan cubierto sus expectativas de revalorización o encuentren mejores alternativas de inversión. ³³ Otra parte está formada por viviendas abandonadas por quienes cambiaron su lugar de residencia y que, con el tiempo, o bien las reutilizarán si deciden volver a su lugar de origen o bien se degradarán hasta convertirse en ruinas. ³³ Existe un tercer grupo de viviendas que es propiedad de extranjeros que hacen un uso parcial de ellas o que no las declaran en el censo como vivienda secundaria. ³³ Otras están desocupadas de forma transitoria, sea porque los propietarios esperan ocuparlas tras una boda, o bien las destinen a un hijo o hija cuando se independicen. Para analizar la segmentación de la demanda de vivienda se parte de los datos del Censo de Población y Vivienda publicado por el Instituto Nacional de Estadística que se ha complementado con datos del BBVA de los años 1960 a 2001. Periodo 1960 1970 1981 1991 2001 Total nº de viviendas Nº de Viviendas Principales 7.726.423 7.028.651 10.655.785 8.504.326 14.726.859 10.430.895 17.206.363 11.736.376 20.823.369 14.270.656 Nº de Nº de Viviendas No Viviendas Principales Secundarias 697.772 2.151.459 4.295.964 5.469.987 6.552.713 Nº de Viviendas Ocupadas 331.044 7.359.695 795.742 9.300.068 1.899.759 12.330.654 2.923.615 14.659.991 3.323.127 17.593.783 Nº de Viviendas % de % de Nº de Nº de Nº de Viviendas Desocupadas y Viviendas Viviendas No Viviendas Viviendas Desocupadas resto Principales Principales Secundarias Ocupadas 366.728 1.355.717 2.396.205 2.546.372 3.229.586 90,97% 79,81% 70,83% 68,21% 68,53% 9,03% 20,19% 29,17% 31,79% 31,47% 4,28% 7,47% 12,90% 16,99% 15,96% 95,25% 87,28% 83,73% 85,20% 84,49% 4,75% 12,72% 16,27% 14,80% 15,51% Unidad: Unidades y Porcentaje de diferentes tipos de viviendas sobre número viviendas totales Base: Censo de la Viviendas y BBVA Fuente: Instituto Nacional de Estadística y BBVA 78 LA LEY CAPÍTULO I: CONCEPTOS BÁSICOS Censo de Viviendas en España 1970 a 2001 20.250.000 18.250.000 16.250.000 14.250.000 Nº de Viviendas Ocupadas Nº de Viviendas 12.250.000 Nº de Viviendas Principales Nº de Viviendas Secundarias 10.250.000 Nº de Viviendas Desocupadas y resto 8.250.000 Total nº de viviendas Nº de Viviendas No Principales 6.250.000 4.250.000 2.250.000 Año 2001 1991 1981 1970 1960 250.000 Unidad: Unidades y Porcentaje de diferentes tipos de viviendas sobre número viviendas totales Base: Censo de la Viviendas de 2001 y BBVA Fuente: Instituto Nacional de Estadística y BBVA La tabla y gráfico anteriores nos expone cómo temporalmente las viviendas secundarias y las desocupadas han ido incrementando su porcentaje, hasta suponer una elevada tasa dentro del conjunto del mercado inmobiliario. Evolución de los factores demográficos Las variables demográficas son, a medio y largo plazo, las que condicionan la demanda estructural de vivienda, y por lo tanto parte de su valor económico viene condicionado por su evolución. Entre todas las variables demográficas (natalidad, mortalidad, crecimiento vegetativo, inmigración,...) nos centraremos en aquellas más directamente relacionadas con el mercado inmobiliario, que son:  Evolución del número de hogares.  Evolución de la estructura de los hogares.  Evolución del grupo con mayor demanda de primera vivienda.  Evolución de la inmigración. LA LEY 79 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ Evolución en la formación y la estructura de los hogares españoles Una de las transformaciones de mayor importancia que ha afectado a la población española en las últimas décadas ha sido el acelerado proceso de reducción del tamaño medio de hogar, que tal como lo define el INE es «el conjunto de personas que, residiendo en la misma vivienda, comparten gastos ocasionados por el uso de la vivienda y/o gastos de alimentación». El número de hogares unipersonales, el de 2 miembros por hogar y en menor medida el de 3 miembros ha crecido de forma continuada en los últimos años. De forma contraria los hogares con 4, 5 y 6 o más miembros han disminuido de forma progresiva; todo ello explica la reducción del tamaño medio de hogar y refleja las transformaciones en la morfología familiar española. La sociedad española ha pasado de una ratio en el tamaño medio de hogar de 4 personas por hogar en 1960, a 3,717 personas/hogar en 1981; a 3,398 personas/hogar en 1990 y a 3,020 personas/hogar en 2003. Esta reducción es uno más de los resultados de la denominada «segunda transición demográfica», un concepto que pretende describir los profundos cambios ocurridos en las estructuras sociales en las últimas décadas. Los conceptos que describen este proceso de «segunda transición demográfica» son:  El envejecimiento de la población al aumentar la esperanza de vida de los españoles.  La caída de la natalidad.  El cambio en los modelos tradicionales de formación de hogares, con: • El rápido crecimiento de los hogares de un solo miembro. • El incremento notable del número de hogares monoparentales (uno de los padres con hijo). • El incremento del número de hogares sin hijos. • El descenso de las familias extensas (núcleo y persona ajena al núcleo) y múltiples (dos o más núcleos).  El aumento de separaciones y divorcios. En los últimos 15 años, el ritmo de creación de hogares ha sido superior al aumento poblacional de forma que mientras que la población ha incrementado un 8,92%, los hogares han crecido un 24,51% lo cual da cuenta del profundo cambio en la estructura y tamaño de los hogares. El ritmo de creación de hogares del 24,51%, es semejante al ritmo de crecimiento de la población de más de 25 años de un 23,22% en el mismo periodo temporal de 15 años. Asimismo la evolución del parque de las viviendas en España desde 1988 a 2003 nos permite apreciar que la producción de viviendas aumenta un 35,08%, es decir mucho más que el número de nuevos hogares formados. 80 LA LEY CAPÍTULO I: CONCEPTOS Periodo 1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 Incremento anual de la Incremento de EPA. Población población de EPA. Hogares la Poblacion de 25 y más (unidades) 25 y más (nº de años (personas) años habitantes) (personas) Población 37.742.561 38.473.418 38.725.115 39.218.820 39.541.782 39.887.140 38.872.268 39.137.979 39.790.955 40.229.598 40.460.055 39.669.394 39.761.022 39.852.651 40.202.160 40.499.791 41.116.842 41.837.894 42.717.064 251.697 493.705 322.962 345.358 -1.014.872 265.711 652.976 438.643 230.457 -790.661 91.628 91.629 349.509 297.631 617.051 721.052 879.170 20.555.000 20.779.000 20.992.000 21.214.000 21.485.000 21.701.000 22.015.000 22.298.000 22.619.000 22.964.000 23.266.000 23.631.000 24.058.000 24.415.000 24.605.000 24.885.000 25.176.000 25.465.000 25.782.000 26.122.000 26.507.000 26.866.000 27.263.000 27.710.000 28.268.000 28.766.000 29.225.000 29.645.000 224.000 213.000 222.000 271.000 216.000 314.000 283.000 321.000 345.000 302.000 365.000 427.000 357.000 190.000 280.000 291.000 289.000 317.000 340.000 385.000 359.000 397.000 447.000 558.000 498.000 459.000 420.000 Parque de viviendas. Nº total de viviendas Incremento del nº de hogares 9.928.000 9.989.000 10.146.000 10.153.000 10.350.000 10.478.000 10.602.000 10.721.000 11.088.000 11.217.000 11.361.000 11.595.000 11.740.000 11.852.075 12.040.000 12.155.000 12.350.000 12.415.000 12.479.000 12.656.000 12.920.000 13.158.000 13.297.000 13.468.068 13.842.741 14.146.000 Incremento del nº de viviendas (terminadas) 13.291.779 13.696.380 14.090.744 14.373.665 14.683.134 14.949.813 15.226.186 15.482.259 15.695.442 15.891.759 16.092.729 16.301.898 16.567.428 16.828.900 17.155.746 17.471.069 17.711.292 17.952.962 18.204.324 18.442.071 18.758.518 19.110.320 19.460.005 19.893.720 20.413.818 21.064.361 21.733.233 22.378.890 61.000 157.000 7.000 197.000 128.000 124.000 119.000 367.000 129.000 144.000 234.000 145.000 112.075 187.925 115.000 195.000 65.000 64.000 177.000 264.000 238.000 139.000 171.068 374.673 303.259 Nº de Viviendas (VPO + libres) iniciadas 404.601 394.364 282.921 309.469 266.679 276.373 256.073 213.183 196.317 200.970 209.169 265.530 261.472 326.846 315.323 240.223 241.670 251.362 237.747 316.447 351.802 349.685 433.715 520.098 650.543 668.872 645.657 Nº de viviendas / Nº de Nº de personas viviendas por Población de por hogar hogar familiar 25 y más años 0,65 0,66 0,67 0,68 0,68 0,69 0,69 0,69 0,69 0,69 0,69 0,69 0,69 0,69 0,70 0,70 0,70 0,71 0,71 0,71 0,71 0,71 0,71 0,72 0,72 0,73 0,74 0,75 1,419 1,439 1,447 1,472 1,471 1,478 1,480 1,482 1,451 1,453 1,458 1,451 1,461 1,476 1,471 1,477 1,474 1,485 1,503 1,510 1,506 1,512 1,535 1,550 1,568 1,582 214.803 252.874 269.475 283.289 239.707 204.491 207.932 197.363 234.641 302.339 287.199 323.202 407.856 510.767 533.700 523.747 543.060 BÁSICOS Residentes Extranjeros s/ Ministerio de Interior 3,717 3,470 3,452 3,452 3,410 3,398 3,280 3,251 3,274 3,257 3,259 3,179 3,142 3,085 3,055 3,046 3,053 3,022 3,020 353.367 393.100 430.422 461.364 499.773 538.984 609.813 719.637 801.329 895.720 1.109.060 1.324.001 1.647.011 Unidad: Número de habitantes, hogares y viviendas Base: Censo de la población de 2001 e Indicadores del mercado de la vivienda Fuente: Instituto Nacional de Estadística, Banco de España y Ministerio de Fomento Evolución del Parque de Viviendas y hogares en España 1976 a 2003 Poblacion Hogares Viv 1976-2003 Gráfico 21 800.000 23.000.000 700.000 21.000.000 600.000 19.000.000 500.000 400.000 15.000.000 300.000 Nº total de viviendas y hogares Incremento anual del nº de viviendas y hogares 17.000.000 13.000.000 200.000 11.000.000 100.000 Año 9.000.000 2003 2002 2001 2000 1999 1998 1997 1996 1995 1994 1993 1992 1991 1990 1989 1988 1987 1986 1985 1984 1983 1982 1981 1980 1979 1978 1977 1976 0 Incremento Page del nº1de viviendas (terminadas) Incremento del nº de hogares Parque de viviendas. Nº total de viviendas EPA. Hogares (unidades) Unidad: Número de viviendas y hogares Base: Censo de viviendas de 2001 e Indicadores del mercado de la vivienda Fuente: Instituto Nacional de Estadística, Banco de España y Ministerio de Fomento LA LEY 81 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO Hogares PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ Hogares con Hogares con Hogares con Hogares con Hogares con 1 miembro 2 miembros 3 miembros 4 miembros 5 miembros Total 8.617.144 10.153.000 11.852.075 12.263.412 12.671.666 13.086.197 13.468.068 13.842.741 1970 1981 1991 1998 1999 2000 2001 2002 DE 646.286 1.045.759 1.581.307 1.242.608 1.433.760 1.608.987 1.744.777 1.892.242 1.551.086 2.162.589 2.754.017 2.816.863 3.041.290 3.330.619 3.536.519 3.768.545 1.654.492 2.010.294 2.437.772 2.839.489 2.918.272 2.950.338 3.104.439 3.230.691 1.878.537 2.253.966 2.728.736 3.417.156 3.392.324 3.405.403 3.416.007 3.327.367 1.335.657 1.401.114 1.401.133 1.341.197 1.323.998 1.263.707 1.179.303 1.175.652 Hogares con 6 o más miembros 1.551.086 1.279.278 949.110 606.099 562.022 527.143 487.023 448.244 Unidad: Número de hogares Base: Censo de hogares Fuente: Instituto Nacional de Estadística y Banco de España Evolución de la Estructura de los hogares Españoles 2002 2001 2000 Hogares con 1 miembro Hogares con 2 miembros 1999 Hogares con 3 miembros Hogares con 4 miembros 1998 Hogares con 5 miembros Hogares con 6 o más miembros 1991 1981 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% Año 0% 1970 % de tipo de hogares Evolución de la composicion de los hogares en España 4.000.000 3.500.000 3.000.000 Nº de hogares 2.500.000 Hogares con 1 miembro Hogares con 2 miembros 2.000.000 Hogares con 3 miembros Hogares con 4 miembros 1.500.000 Hogares con 5 miembros Hogares con 6 o más miembros 1.000.000 500.000 Año 2002 2001 2000 1999 1998 1991 1981 1970 0 Unidad: Número de hogares Base: Censo de hogares Fuente: Instituto Nacional de Estadística y Banco de España 82 LA LEY CAPÍTULO I: CONCEPTOS BÁSICOS A la demanda de viviendas derivadas de las personas residentes en España habría que añadir la demanda de viviendas secundarias por parte de residentes en el exterior, que ha aumentado de forma notable en los últimos años. De ahí que el porcentaje de viviendas secundarias ha ido creciendo desde 1970, mientras que el porcentaje de viviendas principales ha ido disminuyendo, como refleja el gráfico siguiente. Este dato recogería tanto la demanda de vivienda por motivos residenciales (principalmente vacacional) como la demanda de viviendas y de otros inmuebles como forma de inversión alternativa. Censo de Viviendas en España 1970 a 2001 100% 90% 80% % Porcentajes s/ nº viv. total 70% 60% % de Viviendas Principales Nº de Viviendas Secundarias 50% Nº de Viviendas Ocupadas 40% Nº de Viviendas Desocupadas Nº de Viviendas No Principales 30% 20% 10% Año 2001 1991 1981 1970 1960 0% Unidad: Porcentaje de diferentes tipos de viviendas sobre número viviendas totales Base: Censo de la Viviendas de 2001 y BBVA Fuente: Instituto Nacional de Estadística y BBVA El grado de estabilidad macroeconómica que ha alcanzado España en los últimos años, y por tanto el atractivo de nuestro país frente a otros competidores de vivienda «turística», y más a partir de la fijación de los tipos de cambio irrevocables en los países de la Zona Euro dinamiza la compra de viviendas por parte de extranjeros, como refleja el continuo incremento desde 1994 de la inversión extranjera en inmuebles en España. Inversión extranjera en inmuebles 8.000.000 7.000.000 6.000.000 Miles de euros 5.000.000 4.000.000 3.000.000 2.000.000 2004 2003 2002 2001 2000 1999 1998 1997 1996 1995 1994 1993 1992 1991 0 Año 1990 1.000.000 Inversión extranjera en inmuebles. Acumulado en los últimos 12 meses Unidad: Miles de euros Base: Variables de la vivienda Fuente: Banco de España LA LEY 83 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ Los factores demográficos mencionados están condicionando la evolución reciente del número de hogares en España. Según los datos de la Encuesta de Población Activa (EPA), en los últimos 17 años se han creado una media de 179.882 hogares/año, con una producción media de 369.774 viviendas/año. No obstante, la evolución a corto y a medio plazo del número de hogares se ve afectada de forma significativa por factores económicos y financieros. Evolución del Nº de Hogares en España 400.000 14.500.000 Poblacion Hogares Viv 1976-2003 Gráfico 18 14.000.000 350.000 13.500.000 300.000 250.000 12.500.000 200.000 12.000.000 11.500.000 150.000 Nº total de ogares Españoles Incremento anual del nº de hogares 13.000.000 11.000.000 100.000 10.500.000 50.000 10.000.000 Año 9.500.000 2003 2002 2001 2000 1999 1998 1997 1996 1995 1994 1993 1992 1991 Page 1 1990 1989 1988 1987 1986 1985 1984 1983 1982 1981 1980 1979 1978 0 EPA. Hogares (unidades) Incremento del nº de hogares Unidad: Número de hogares: incremento y número total según EPA Base: Censo de la población de 2001 Fuente: Instituto Nacional de Estadística y Banco de España Un factor significativo que ha afectado a la demanda de viviendas es el cambio producido en la estructura de los hogares en los que se ha reducido el número medio de habitantes por hogar; algunas razones de este cambio son los comentados anteriormente, como son el aumento en la esperanza de vida de los españoles que se ha traducido en un mayor número de hogares compuesto por una o dos personas mayores y sin hijos; y por otro lado el número de hijos por mujer se ha reducido y aumenta el número de hogares unipersonales. Esperanza de vida al nacimiento 84 82 80 Nº de años 78 76 74 72 Año Esperanza de vida (años) Esperanza Vida (varones) 1998 1995 1990 1985 1980 1975 70 Esperanza Vida (Mujeres) Unidad: Número de años de esperanza de vida Base: Censo de la población de 2001 Fuente: Instituto Nacional de Estadística 84 LA LEY CAPÍTULO I: CONCEPTOS BÁSICOS La caída de la natalidad, junto con el aumento en el número de separaciones y divorcios (las rupturas de las parejas con la formación de un nuevo hogar de carácter unipersonal), la disminución del número de matrimonios con la emancipación de personas que viven independientes y el aumento de personas mayores que viven solas, ha conllevado la disminución del número de personas que configuran el hogar. Evolución del nº de matrimonios de 1975 a 2003 8,00 270.000 Tasa bruta Nupcialidad 1975 a 2 Gráfico 4 260.000 7,50 250.000 240.000 6,50 230.000 6,00 220.000 Nº de matrimonios por año % Tasa de matrimonio por 1.000 habitates 7,00 5,50 210.000 5,00 200.000 Año 4,50 2003 2002 2001 2000 1999 1998 1997 1996 1995 1994 1993 1992 1991 1990 1989 1988 1987 1986 1985 1984 1983 1982 1981 1980 1979 1978 1977 1976 1975 190.000 Page 1 Matrimonios por cada 1.000 habitantes. Total Nacional. Nº de Matrimonios por año. Total Nacional. Unidad: Número de matrimonios al año Base: Censo de la población de 2001 Fuente: Instituto Nacional de Estadística Evolucion del nº de separaciones y divorcios 90.000 85.000 80.000 75.000 70.000 Nº de sep. y divor. 65.000 60.000 55.000 50.000 45.000 40.000 35.000 30.000 Año Separacion de Matrimonios 2002 2001 2000 1999 1998 25.000 Divorcios Unidad: Número de sentencias judiciales de separaciones y divorcios al año Base: Indicadores Demográficos Básicos Fuente: Instituto Nacional de Estadística LA LEY 85 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ Evolución del grupo con mayor demanda de primera vivienda Se analizan a continuación los indicadores poblacionales y más concretamente el del número total de habitantes, es decir, la variable demográfica básica. La población española ha registrado cambios importantes en los últimos años. Periodo 1900 1910 1920 1930 1940 1950 1960 1970 1981 1991 2001 2002 2003 Población (habitantes) Tramo de la Incremento de la % de Incremento población de 1 a población (nº de de la población 19 años habitantes) 18.616.630 19.990.669 21.388.551 23.677.095 26.014.278 28.117.873 30.582.936 33.956.047 37.742.561 39.433.942 41.116.842 41.837.894 42.717.064 1.374.039 1.397.882 2.288.544 2.337.183 2.103.595 2.465.063 3.373.111 3.786.514 1.691.381 1.682.900 721.052 879.170 6,87% 6,54% 9,67% 8,98% 7,48% 8,06% 9,93% 10,03% 4,29% 4,09% 1,72% 2,06% 7.792.243 8.555.408 8.961.764 9.671.868 10.338.573 10.559.995 10.781.416 12.168.974 12.949.015 10.872.240 8431057 8411202 8487866 Incremento anual de la población de 1 a 19 años % Incremento anual de la población de 1 a 19 años 763.165 406.356 710.104 666.705 221.422 221.422 1.387.558 780.041 -2.076.775 -152977 -19855 76664 8,92% 4,53% 7,34% 6,45% 2,10% 2,05% 11,40% 6,02% -19,10% -1,81% -0,24% 0,90% Evolución del Incremento decenal de la población en España de 1900 a 2001 Viv variables demog 1950-2000 Gráfico 8 5.000.000 45.000.000 40.000.000 35.000.000 3.000.000 30.000.000 2.000.000 25.000.000 1.000.000 20.000.000 2001 1991 1981 1970 1960 1950 1940 1930 1920 1910 0 1900 Año Nº Total de habitantes Incremento del nº de habitantes 4.000.000 15.000.000 -1.000.000 10.000.000 -2.000.000 5.000.000 -3.000.000 0 Incremento de la población (nº de habitantes) Page 1 Incremento anual de la población de 1 a 19 años Población (habitantes) Tramo de la población de 1 a 19 años Unidad: Incremento de la población anualmente y población total en España de 1900 a 2001 Base: Incremento Decenal de la población en España Fuente: Instituto Nacional de Estadística 86 LA LEY CAPÍTULO I: CONCEPTOS BÁSICOS Las anteriores cifras sobre la evolución de la población permiten deducir que la demanda de vivienda se ha incrementado en términos absolutos de forma moderada en las dos últimas décadas. Pero estos datos globales deben ser matizados con una valoración más detallada ya que la demanda de vivienda varía en función de la edad de la población. Periodo 1900 1910 1920 1930 1940 1950 1960 1970 1981 1991 1996 1998 1999 2000 2001 2002 2003 Tramo de la Tramo de la población de 1 población de 20 a 34 años a 19 años 7.792.243 8.555.408 8.961.764 9.671.868 10.338.573 10.559.995 10.781.416 12.168.974 12.949.015 10.872.240 9.492.941 8.975.257 8.750.498 8.584.034 8.431.057 8.411.202 8.487.866 4.260.667 4.457.213 4.898.581 5.725.521 6.211.088 6.646.814 7.082.539 6.862.341 7.934.910 9.204.198 9.738.178 9.853.035 9.903.810 10.008.762 10.188.288 10.391.065 10.574.130 Tramo de la población de 36 a 49 años Tramo de la población de 50 a 64 años Tramo de la población de 65 a 79 años Tramo de la población de mas de 80 años 3.232.318 3.369.884 3.597.033 3.944.884 4.625.721 5.180.164 5.734.607 6.848.808 6.663.052 7.105.401 7.916.861 8.182.585 8.350.973 8.575.468 8.898.978 9.236.563 9.575.725 2.344.386 2.488.472 2.646.886 2.846.475 3.140.665 3.750.840 4.361.015 4.870.066 5.899.616 6.320.177 6.324.913 6.338.007 6.457.315 6.489.380 6.560.967 6.629.623 6.802.723 852.389 972.954 1.073.679 1.263.632 1.475.702 1.805.946 2.136.190 2.767.061 3.511.599 4.222.384 4.820.290 5.043.496 5.223.662 5.296.149 5.404.513 5.486.394 5.519.776 115.385 132.615 143.014 177.112 224.158 13.631 432.772 523.739 725.141 1.147.868 1.376.207 1.460.274 1.515.899 1.545.993 1.633.040 1.683.041 1.756.844 Total de la población 18.597.388 19.976.546 21.320.957 23.629.492 26.015.907 27.957.389 30.528.539 34.040.989 37.683.333 38.872.268 39.669.390 39.852.654 40.202.157 40.499.786 41.116.843 41.837.888 42.717.064 Evolución de los tramos de población de 1900 a 2003 2003 2002 2001 2000 1999 1998 1996 Tramo de la población de 1 a 19 años 1991 Tramo de la población de 20 a 34 años 1981 Tramo de la población de 36 a 49 años 1970 Tramo de la población de 50 a 64 años 1960 1950 Tramo de la población de 65 a 79 años 1940 Tramo de la población de más de 80 años 1930 1920 1910 Año 1900 0% 10% 20% 30% % Tramo de Población 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Unidad: Incremento de la población anualmente y población total en España de 1900 a 2003 Base: Incremento de la población en España Fuente: Instituto Nacional de Estadística Los grupos con mayores requerimientos de primera vivienda se sitúan entre los 20 y los 35 años (el retraso en la edad de emancipación permitiría ubicar esta horquilla entre los 25 y los 35 años). Un segundo escalón de demanda lo formaría la población entre 35 y 50 años, grupo que requiere LA LEY 87 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ DE una vivienda de reposición (generalmente más grande) y, en algunas ocasiones de segunda residencia, mientras que en los mayores de 50 años baja considerablemente la demanda, tanto de primera como de segunda residencia. Evolucion de los tramos de la población de 1900 a 2003 13.000.000 12.000.000 11.000.000 10.000.000 Tramo de la población de 1 a 19 años 9.000.000 Tramo de la población de 20 a 34 años 8.000.000 Nº de habitantes Tramo de la población de 36 a 49 años Tramo de la población de 50 a 64 años 7.000.000 Tramo de la población de 65 a 79 años Tramo de la población de mas de 80 años 6.000.000 Lineal (Tramo de la población de mas de 80 años) Lineal (Tramo de la población de 65 a 79 años) 5.000.000 Lineal (Tramo de la población de 50 a 64 años) 4.000.000 Lineal (Tramo de la población de 36 a 49 años) Lineal (Tramo de la población de 20 a 34 años) 3.000.000 Lineal (Tramo de la población de 1 a 19 años) 2.000.000 1.000.000 Año 2003 2002 2001 2000 1999 1998 1996 1991 1981 1970 1960 1950 1940 1930 1920 1910 1900 0 Unidad: Incremento de la población anualmente y población total en España de 1900 a 2003 Base: Incremento de la población en España Fuente: Instituto Nacional de Estadística Evolución del nº de nacimientos de 1975 a 2003 19,00 700.000 Tasa de Natalidad 1975 a 2003 Gráfico 1 18,00 650.000 17,00 600.000 15,00 550.000 14,00 500.000 13,00 12,00 Nº de nacimientos por año % Tasa de Natalidad por 1.000 hab. 16,00 450.000 11,00 400.000 10,00 9,00 2003 2002 2001 2000 1999 1998 1997 1996 1995 1994 1993 1992 1991 Page 1 1990 1989 1988 1987 1986 1985 1984 1983 1982 1981 1980 1979 1978 1977 1976 350.000 1975 Año Nacidos por cada 1.000 habitantes. Total Nacional. Nº de Nacidos por año. Total Nacional. Unidad: Tasa de natalidad y número de nacimientos al año Base: INE base Fuente: Instituto Nacional de Estadística 88 LA LEY CAPÍTULO I: CONCEPTOS BÁSICOS La evolución de los distintos grupos de edad de la población española en términos absolutos refleja un incremento muy importante de la población potencialmente demandante de primera vivienda a lo largo de la última década. Así, entre 1991 y 2001, la población de 20 a 34 años, que es la que mayor demanda de vivienda produce, se incrementó en 984.090 personas. Este dato es consecuencia de la llegada a la edad adulta de la fuerte expansión de la natalidad que tuvo lugar en las décadas de los años 60 y 70. Durante la década de los años 90 se han incorporado a las edades de mayor demanda de vivienda aquellos nacidos durante el conocido como el baby boom de los años 1960 a 1976; una etapa durante la que el número de nacidos en España fue de 1.387.558 personas en la década de los 60 y 780.041 en la década de los 70. La tasa de natalidad registró un descenso muy marcado a partir de mediados de los años 75, un 19,10% menos en los años 80 que en la década anterior, afectando negativamente al crecimiento de la población total. El número de hijos por mujer se ha reducido, al disminuirse la tasa de natalidad y por lo tanto el número de nacimientos anuales; aunque desde 1999 esta tendencia ha cambiado debido a las mujeres que, principalmente, provienen de la inmigración. Sin embargo, este descenso en la natalidad de 1975 a 1996 no ha tenido todavía un impacto significativo sobre el mercado de la vivienda, dado que para que esto ocurra las generaciones de jóvenes nacidos a partir de 1975 a 1980 deben de ir alcanzando la edad de formación de hogares o emancipación, proceso que todavía no ha terminado ya que la edad media de entrada al matrimonio en 2002 es de 30,6 años en varones y de 28,58 años en mujeres. A partir del año 2010 este impacto negativo que tenga la reducción de la tasa de natalidad sobre el mercado de la vivienda podría verse contrarrestado bien por la fuerte entrada de inmigrantes que viene registrando España en los últimos años, en el año 2001 los extranjeros residentes legales ascendían a 1.572.013 de los cuales el 45% están entre los 25 y 39 años; bien por la llegada a España de residentes extranjeros de la tercera edad principalmente procedentes de la Unión Europea. Las últimas proyecciones de población del Instituto Nacional de Estadística, realizadas en base al Censo de 2001, muestran un aumento en el ritmo de crecimiento de la población española en los últimos años, como consecuencia de una leve recuperación de la natalidad, pero sobre todo de la fuerte entrada de inmigrantes, como se aprecia con los siguientes datos. Periodo 2001 2002 2003 Previsiones de población s/ INE con el Censo de 2001 40.964.244,00 41.663.702,00 42.345.342,00 Población real s/ INE 41.116.842 41.837.894 42.717.064 Diferencia 152.598 174.192 371.722 Unidad: Habitantes Base: Proyecciones del Censo de la Población de 2001 y población real Fuente: Instituto Nacional de Estadística LA LEY 89 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ El gráfico siguiente muestra cómo el número medio de viviendas por hogares o bien el número medio de viviendas por habitante de más de 25 años (que es el potencial formador de hogares) ha crecido de manera significativa a partir del año 1997 hasta el 2003, debido al gran auge de la vivienda secundaria, debido a la adquisición de viviendas en España por no residentes, al aumento del nivel de renta de los hogares españoles y a la facilidad de adquisición de crédito hipotecario debido a la bajada de los tipos de interés y la facilidad de obtenerlo por la competencia entre las entidades financieras. Evolución del nº de viviendas por hogar y población de más de 25 años Poblacion Hogares Viv 1976-2003 Gráfico 17 1,600 0,77 1,580 0,75 1,560 1,540 1,520 1,500 0,71 1,480 % nº de vivienda / población de más de 25 años % nº de Vivienda / hogar 0,73 0,69 1,460 1,440 0,67 1,420 1,400 2003 2002 2001 2000 1999 1998 1997 1996 1995 1994 1993 1992 1991 1990 1989 1988 1987 1986 1985 1984 1983 1982 1981 1980 1979 1978 1977 0,65 1976 Año Page 1 Nº de viviendas por hogar familiar Nº de viviendas / Población de 25 y más años Unidad: Número de habitantes, hogares y viviendas Base: Censo de la población de 2001 e Indicadores del mercado de la vivienda Fuente: Instituto Nacional de Estadística, Banco de España y Ministerio de Fomento Evolución de la inmigración La evolución de la inmigración en España se tiene que analizar, desde el punto de vista inmobiliario, en base a los siguientes conceptos: a) Dinámica de la inmigración de los últimos años Como puede observarse, en la tabla y gráficos adjuntos, el porcentaje de residentes extranjeros en relación a la población española creció en forma progresivamente geométrica entre 2000 y 2004. 90 LA LEY CAPÍTULO I: CONCEPTOS BÁSICOS Mientras que en el año 2000 el promedio de porcentaje de la población extranjera en la Unión Europea se situaba en torno al 5%, en España estaba en el 2,28%, pasando 3 años después a superar la media europea y situarse en 2003 en un 6,24%, manteniéndose en los dos años siguientes en incrementos geométricos semejantes. b) Características sociodemográficas de la población inmigrante y comportamiento residencial de la población inmigrante Una parte de los nuevos inmigrantes extranjeros deben ser considerados como demanda extranjera de vivienda secundaria. Está compuesta, principalmente, por residentes de países de la Unión Europea. Otra parte se compone de ciudadanos de inmigración laboral, entre los que se incluyen los países que más inmigración han aportado en el último lustro, como Ecuador, Colombia, Argentina, Uruguay, Marruecos y otros, que a su llegada se incorporan a una vivienda provisional, en general de poca calidad y en ocasiones en condiciones de hacinamiento, ya que lo prioritario en esa primera etapa considerada como un periodo temporal, es resolver los trámites legales iniciales, conseguir empleo, no gastar el exiguo capital que puede haber traído y en la medida de lo posible enviar remesar de dinero al país de origen. En una segunda etapa, y una vez resuelta su precariedad y regularizada su situación administrativa y laboral, este tipo de inmigrantes demuestra un creciente interés por la vivienda y por mejorar sus condiciones de habitabilidad. En esta etapa busca un lugar de residencia de mejores condiciones en el que crear un nuevo hogar procurando el reagrupamiento familiar, con la llamada de los miembros de la familiar que habían quedado en el país de origen. En ese momento entran a formar parte de la demanda activa del mercado de viviendas. Periodo 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 LA LEY Población 38.872.268 39.137.979 39.790.955 40.229.598 40.460.055 39.669.394 39.761.022 39.852.651 40.202.160 40.499.791 41.116.842 41.837.894 42.717.064 Incremento % Residentes Incremento % Residentes Residentes Anual de Extranjeros s/ Residentes Anual de Extranjeros s/ Extranjeros s/ Residentes Ministerio de Extranjeros Residentes Padrón / Ministerio de Extranjeros s/ Interior / s/ Padrón Extranjeros s/ Población Interior Ministerio de Población Municipal Padrón España Interior España Municipal 353.367 393.100 430.422 461.364 499.773 538.984 609.813 719.637 801.329 895.720 1.109.060 1.324.001 1.647.011 39.733 37.322 30.942 38.409 39.211 70.829 109.824 81.692 94.391 213.340 214.941 323.010 0,91% 1,00% 1,08% 1,15% 1,24% 1,36% 1,53% 1,81% 1,99% 2,21% 2,70% 3,16% 3,86% 542.314 1,37% 637.085 748.954 923.879 1.370.657 1.977.946 2.664.168 1,60% 1,86% 2,28% 3,33% 4,73% 6,24% 111.869 174.925 446.778 607.289 686.222 91 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ Evolución de los residentes extranjeros en España 1991 a 2003 Evolucion Inmigracion Gráfico 9 6,50% 2.600.000 5,50% 2.350.000 2.100.000 4,50% Nº residentes extranjeros 3,50% 1.600.000 2,50% 1.350.000 % tasa residentes / Población total 1.850.000 1.100.000 1,50% 850.000 0,50% 600.000 Año 350.000 2003 2002 2001 2000 1999 1998 1997 1996 1995 1994 1993 1992 1991 -0,50% Residentes Extranjeros s/ Ministerio de Interior Page 1 Residentes Extranjeros s/ Padrón Municipal % Residentes Extranjeros s/ Ministerio de Interior / Población España % Residentes Extranjeros s/ Padrón / Población España Unidad: Tasa de Residentes Extranjeros en España y número de extranjeros residentes Base: Demografía y Población Fuente: Instituto Nacional de Estadística y Dirección general de la Policía Evolución del comportamiento residencial de la población española Es determinante para el estudio del mercado de la vivienda la evolución en el tiempo de la demanda residencial de la población en dos sentidos:  Número de cambios de vivienda de las familias españolas/años de permanencia en la vivienda: que explica los cambios que se producen en cada una de las familias en función de su propia historia familiar y la variación del número de sus componentes y de los comportamientos sociales y laborales.  Evolución de la disponibilidad de segunda, o tercera vivienda, de los hogares españoles. El tamaño de la vivienda La disminución del número de personas por hogar y otros factores han modificado la tipología de la vivienda en muchos aspectos y también su superficie, que ha ido disminuyendo paulatinamente. Esta evolución ha de ser tenida en cuenta para explicar las modificaciones tipológicas de la vivienda, la evolución de la demanda y en consecuencia la evolución de los precios. 92 LA LEY CAPÍTULO I: CONCEPTOS BÁSICOS 1.4.4.4. Visión económica La vivienda es, al mismo tiempo, un activo de inversión y un motivo de utilidad para su propietario, ya que le proporciona servicios de alojamiento para él y su familia. Esta utilidad, de proporcionar servicios de alojamiento, la distingue de otros activos financieros (por ejemplo, una acción), cuya mera posesión no produce ninguna utilidad; pero también de otros activos reales, que sí pueden proporcionar una utilidad como el disfrute por lo estético, pero que carecen de un mercado secundario suficientemente desarrollado como para permitir su inclusión en una cartera de inversión, como por ejemplo las obras de arte, los sellos o las monedas antiguas, etc. La demanda inmobiliaria de vivienda por parte de un consumidor característico, durante un periodo de tiempo establecido, depende fundamentalmente de su renta y del «coste del uso» total de mantener económicamente una casa durante dicho periodo. El «coste del uso» (2) es igual al coste de oportunidad (neto de efectos fiscales) de la inversión en vivienda, más la depreciación de la misma, menos la variación esperada de su valor. El coste de oportunidad depende a su vez de las alternativas de inversión y de la financiación hipotecaria existente en cada momento. La demanda será mayor cuanto mayor sea la renta familiar media neta disponible por hogar y menor sea el coste de uso. A su vez, éste será menor cuanto menor sea el coste de financiación hipotecaria y la rentabilidad de inversiones alternativas y cuanto mayor sean las expectativas de revalorización de la vivienda. Las viviendas no sólo se adquieren para su uso y disfrute, sino que, como cualquier otro activo, forman parte de una cartera de inversión; aunque en la mayoría de los casos la gente no compra la vivienda principal por ese motivo de inversión. En las decisiones de adquisición de una vivienda secundaria, es difícil separar los motivos residenciales de tipo vacacional o similar de los de inversión de cartera. Por lo tanto no es descabellado separar este mercado de consumo de servicios de alojamiento de vivienda, del mercado de compraventa de viviendas. Esto es posible por la existencia del alquiler; mediante éste una familia puede consumir servicios de vivienda sin poseer una vivienda. Igualmente, una familia puede poseer una vivienda y alquilarla, haciendo uso de la misma. En equilibrio, no obstante, toda vivienda tendrá un propietario y un usuario, si bien una misma familia puede hacer uso de más de una vivienda (residencias secundarias). Efectivamente, los propietarios de hogares con vivienda en propiedad tienen la doble consideración de inversores y consumidores de servicios, ya que adquiriendo una vivienda que se «alquilarán» a ellos mismos por un alquiler tácito o virtual. Dentro del mercado inmobiliario la vivienda, como inversión, tiene que estar en equilibrio, y por lo tanto la rentabilidad esperada, neta de costes por depreciación y plusvalías o minusvalías esperadas, se debe igualar a la rentabilidad alternativa en inversiones del mismo nivel de riesgo. Lo que implica que debe cumplirse la siguiente relación entre precio de mercado de la vivienda y el alquiler de mercado de la misma (3). (2) (3) Se calcula como el tipo de interés del crédito hipotecario a los hogares para adquisición de vivienda menos el índice de aumento esperado para los precios de la vivienda. Véase J. MARTÍNEZ PARGA y L. A. MAZA, Banco de España, 2003. LA LEY 93 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ VM R i Donde: ± VM es el valor de mercado de la vivienda (en términos reales). ± R es el alquiler bruto de la vivienda (en términos reales). ± i es el factor de descuento Este factor de descuento i, en un periodo de tiempo considerado, está compuesto de los siguientes componentes: i r G M Donde: ± r es el tipo de interés real de inversiones alternativas de igual riesgo. ± δ es la tasa de depreciación de la vivienda. ± ϕ es la tasa de variación de los precios reales de la vivienda, en un periodo de tiempo t considerado. De donde tenemos que: VM R r G M (1) Por otra parte, en el mercado de consumo de servicios de alojamiento, como utilidad para el mismo como propietario, se debe establecer el equilibrio por el cual cada consumidor iguale el precio relativo de estos servicios de alojamiento –que no es sino el alquiler real R– a la utilidad marginal relativa de los servicios de vivienda en relación con el consumo de otros bienes. Donde el alquiler real R es función de α que es el stock de viviendas y de β que es la renta permanente. R f1 (D , E ) (2) Si se agrupan las dos fórmulas (1) y (2), se obtiene que el precio de mercado de una vivienda es función de: VM f 2 ( E ,D , r , G ,M ) Donde: ± ± ± ± ± 94 α es el stock de viviendas. β es la renta permanente (RFND). r es el tipo de interés real de inversiones alternativas de igual riesgo. δ es la tasa de depreciación de la vivienda. ϕ es la tasa de variación de los precios reales de la vivienda, en un periodo de tiempo t considerado. LA LEY CAPÍTULO I: CONCEPTOS BÁSICOS Evolución del Precio Medio de Vivienda libre en España de 1987 a 2003 En España en el año 2002, más de un 80% de las familias vivían en su propia vivienda, según datos del Banco de España. Los precios de la vivienda en España en el periodo 1987-2003 (16 años), subieron en términos nominales un 384% y en términos reales un 202%; como puede observarse en el cuadro y gráfica que se reflejan a continuación: Año Precio Medio nominal de la Vivienda en España (Euros/m²c) Indice de Precios al consumo. Variación Interanual (%) Precio Medio real de la Vivienda en España (Euros/m²c) 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 336,32 411,82 502,64 565,09 663,04 613,88 623,50 625,47 649,64 658,38 673,31 718,86 807,65 927,96 1.065,70 1.258,93 1.480,99 4,60% 5,84% 6,89% 6,55% 5,53% 5,35% 4,93% 4,34% 4,32% 3,21% 2,02% 1,41% 2,92% 3,96% 2,71% 4,00% 2,60% 336,32 389,10 444,29 468,79 521,22 458,07 443,39 426,29 424,43 416,76 417,77 439,83 480,14 530,65 593,33 673,96 772,74 Unidad: euros/m2 construido, unidades nominales y reales. Porcentaje de variación interanual del IPC Base: Evolución del precio medio de la vivienda libre, de 1987 a 2003 Fuente: Banco de España Evolución del Precio Medio de la Vivienda en España 1987 a 2003 1.500 1.400 Valor Mercado (Euros / M²c) 1.300 1.200 y = 52,22x + 270,21 1.100 1.000 Precio Medio nominal de la Vivienda en España (Euros/m²c) 900 Precio Medio real de la Vivienda en España (Euros/m²c) 800 Lineal (Precio Medio nominal de la Vivienda en España (Euros/m²c)) 700 600 Lineal (Precio Medio real de la Vivienda en España (Euros/m²c)) 500 400 y = 15,709x + 343,16 2003 2002 2001 2000 1999 1998 1997 1996 1995 1994 1993 1992 1991 1990 1989 1988 Año 1987 300 Unidad: euros/m2 construido, unidades nominales y reales. Porcentaje de variación interanual del IPC Base: Evolución del precio medio de la vivienda libre, de 1987 a 2003 Fuente: Banco de España LA LEY 95 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ Como se aprecia en el gráfico anterior que si bien en términos reales existen periodos temporales de crecimiento negativo (1991-1997), las caídas de los precios en términos nominales son prácticamente inexistentes en España desde que se dispone de datos. Evolución del Precio medio real de la vivienda en España 1987 a 2003 18% 800 Valor Medio Vivienda Gráfico 18 16% 750 14% 12% 700 10% 650 6% 550 2% 2003 2002 2001 2000 1999 1998 1997 1996 1995 1994 1993 1992 1991 1990 1989 1988 0% 500 -2% -4% Precio medio real de la vivienda (euros/m²) 600 4% 1987 % Variación anual del precio de la vivienda 8% 450 -6% 400 -8% -10% 350 -12% -14% 300 Año Variación Anual del precio medio de la vivienda Page 1 Precio Medio real de la Vivienda en España (Euros/m²c) Unidad: euros/m2 construidos, unidades reales. Porcentaje de variación interanual del IPC Base: Evolución del precio medio de la vivienda libre, de 1987 a 2003 Fuente: Banco de España e INE Los periodos de tiempo en los que los valores de las vivienda han tendido a crecer corresponde con periodos en los que ha crecido la renta media disponible por hogar, como se desprende del siguiente gráfico. No obstante dicha correlación no es perfectamente adecuada en algunos periodos, y por sí misma resulta insuficiente para explicar la evolución tendencial de los valores de la vivienda; pero es innegable aceptar la existencia de una relación de equilibrio a largo plazo entre el nivel del precio de la vivienda y la renta familiar neta disponible por hogar, tal como reflejan las dos regresiones lineales que son casi paralelas (si tengo más dinero, puedo pagar más por las cosas). Evolución del Valor Medio real de la vivienda en relacion con la Renta Familiar Neta disponible per cápita 1.600 700 1.500 650 1.400 1.300 550 Valor Mercado (Euros / M²c) 1.100 1.000 500 900 y = 52,22x + 270,21 R2 = 0,8003 800 700 450 Renta Familiar Neta disponible per cápita real (euros 600 1.200 y = 13,662x + 450,61 R2 = 0,9674 400 600 500 350 400 300 2003 2002 2001 2000 1999 1998 1997 1996 1995 1994 1993 1992 1991 1990 1989 1988 300 1987 Año Precio Medio real de la Vivienda en España (Euros/m²c) Renta Familiar Neta Disponible per Capita Real (Euros) Lineal (Precio Medio real de la Vivienda en España (Euros/m²c)) Lineal (Renta Familiar Neta Disponible per Capita Real (Euros)) Unidad: euros/m2 construido y euros per cápita. Unidades monetarias reales. Base: Evolución del Valor Medio de la vivienda en relación la Renta Familiar Neta disponible per cápita Fuente: Banco de España e INE 96 LA LEY CAPÍTULO I: CONCEPTOS BÁSICOS Si se comparan los ciclos del mercado de la vivienda con el ciclo económico general, se observa que en las fases de mayor crecimiento de la economía, y por consiguiente de la renta de las familias (1986-1991 y 1998-2003) coinciden con alzas del precio de la vivienda, tal como se puede comprobar analizando y comparando los dos gráficos siguientes de la evolución del Producto Interior Bruto y la Renta Familiar Neta Disponible per cápita desde 1967 a 2003, con el gráfico anterior de la evolución del precio medio de la vivienda en España de 1987 a 2004. El periodo de recuperación de 1998-2003 está basado en un elevado crecimiento del Producto Interior Bruto y de la Renta Disponible Neta de las Familias, con un continuado crecimiento del número de hogares; y además de forma simultánea, se registró una más que notable reducción de los tipos de interés reales a corto plazo, lo que explica en gran medida la elevada presión sobre la demanda de vivienda y por consiguiente sobre los precios de mercado de las mismas. Evolución de la Renta Familiar Neta disponible per cápita 50 800 Renta Fam Neta Disp per capita Gráfico 6 700 30 600 Renta Familiar Neta disponible per capita (euros real) Incremento anual de la R.F.N.D.C. 40 20 500 10 400 2003 2002 2001 2000 1999 1998 1997 1996 1995 1994 1993 1992 1991 1990 1989 1988 1987 1986 1985 1984 1983 1982 1981 1980 1979 1978 1977 1976 1975 1974 1973 1972 1971 1970 1969 Año 1968 1967 0 300 -10 200 -20 100 -30 Page 1 -40 0 Incremento anual de la Renta Familiar Neta Disponible per Cápita (euros real) Renta Familiar Neta Disponible per Cápita (Euros real) Unidad: euros per cápita familiar. Unidades monetarias reales Base: Evolución de la Renta Familiar Neta disponible per cápita Fuente: Banco de España e INE Evolución de Producto Interior Bruto en España de 1971 a 2003 2.750.000 60.000.000 P.I.B. Gráfico 4 2.500.000 2.250.000 50.000.000 2.000.000 1.750.000 1.250.000 1.000.000 30.000.000 750.000 P.I.B. (miles de euros real) Incremento anual del P.I.B. (miles euros real) 40.000.000 1.500.000 500.000 20.000.000 250.000 2003 2001 1999 1997 1995 1993 1991 1989 1987 1985 1983 1981 1979 1977 1975 1973 1971 0 10.000.000 -250.000 -500.000 -750.000 Año Page 1 Incremento anual del Producto Interior Bruto de España (Miles Euros reales) Producto Interior Bruto de España (Miles Euros reales) 0 Unidad: Miles de euros. Unidades monetarias reales Base: Evolución del Producto Interior Bruto de España de 1971 a 2003 Fuente: Banco de España e INE LA LEY 97 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ También se observa cómo al inicio de los ciclos de bonanza 1987 y 1998 la relación Valor Unitario Medio de la Vivienda en el mercado real (VUMR), con la Renta Familiar Neta Disponible (RFND) se sitúa en el 70%; y cómo en el inicio de las crisis 1991 y 2003 se sitúa por encima del 95% y 109% respectivamente. Un mantenimiento de la tendencia creciente de la relación precio de la vivienda y renta familiar neta disponible nos abocaría a convertir a las viviendas en un bien inasequible para las familias, ya que no tendrían suficiente renta para poderlas pagar. Posiblemente la diferencia entre la cresta del boom de 1991 y la de 2004 es que en esta última la facilidad de adquisición de crédito hipotecario ha sido mucho más alta, la cuota hipotecaria más baja y por lo tanto con la misma renta se puede pagar más a largo plazo por una cosa, es decir, se ha incrementado la capacidad de compra con la misma renta disponible, por lo que cabe esperar que la tendencia creciente observada en el periodo analizado de 1998 a 2003 modifique su tendencia. Evolución entre el Precio de la Vivienda y la Renta Neta Disponible 1,200 1,150 1,100 1,050 % VUMR / RFND 1,000 0,950 0,900 0,850 0,800 y = 0,0061x + 0,7853 0,750 2003 2002 2001 2000 1999 1998 1997 1996 1995 1994 1993 1992 1991 1990 1989 1987 Año 1988 0,700 Relación Precio de la Vivienda / Renta Familiar Disponible Lineal (Relación Precio de la Vivienda / Renta Familiar Disponible) Unidad: Porcentaje de variación interanual Base: Evolución del Valor Medio de la vivienda en relación la Renta Familiar Neta disponible per cápita Fuente: Elaboración propia También se puede observar que estas mismas tendencias de bonanza y de crisis, se corresponden con periodos de auge y declive del volumen edificatorio, como se puede apreciar en el gráfico siguiente. Evolución del precio de la vivienda en relación con el nº de viviendas iniciadas 900 600.000 Poblacion Hogares Viv 1976-2003 Gráfico 12 800 500.000 700 Nº de viviendas iniciadas 500 300.000 400 Euros / m2 (real) 600 400.000 300 200.000 200 100.000 100 0 2003 2002 2001 2000 1999 1998 1997 1996 1995 1994 1993 1992 1991 1990 1989 1988 0 1987 Año Page 1 Nº de Viviendas (VPO + libres) iniciadas Precio Medio real de la Vivienda en España (Euros/m2c) Unidad: Número de viviendas iniciadas anualmente y euros/m² construido Base: Evolución del número de viviendas que se inician anualmente Fuente: INE y Banco de España 98 LA LEY CAPÍTULO I: CONCEPTOS BÁSICOS Otro aspecto significativo desde 1990 es el constante aumento de la Riqueza Financiera Real Neta por hogar, teniendo un aumento del 91,98% hasta el año 1999, con un descenso del 19,89% hasta el año 2004 debido principalmente a la continuada bajada de los tipos de interés que ha permitido a los hogares españoles endeudarse más que en épocas anteriores. La evolución de la calidad de la vivienda Analizando cómo han evolucionado los costes de construcción de las viviendas y el precio de las mismas, el gráfico siguiente muestra cómo los costes de construcción general y de la edificación muestran una ligera tendencia decreciente en términos reales, por lo que no pueden contribuir a explicar la tendencia creciente del precio de la vivienda en términos reales desde 1987 a 2004. Evolución del precio y del coste de construcción de la vivienda 250 225 % en base 100 de 1987 200 Precio m² vivienda libre (Base 1987 = 100) 175 Coste construcción. General (Base 1987 = 100) 150 Coste construcción. Edificación (Base 1987 = 100) 125 100 Año 2003 2002 2001 2000 1999 1998 1997 1996 1995 1994 1993 1992 1991 1990 1989 1988 1987 75 Unidad: Porcentaje de Incremento en base a 1987 Base: Evolución de los precios de la vivienda y costes de construcción Fuente: Banco de España Evolución del empleo en las familias españolas La obtención y el mantenimiento de un empleo condiciona la capacidad de emancipación de los jóvenes de sus familias, la creación de nuevos hogares y por lo tanto la demanda de nuevas viviendas. El análisis del mercado laboral de 1987 a 2004 permite diferenciar claramente tres periodos lógicamente muy vinculados a la evolución del ciclo económico: de 1987 a 1991; de 1991 a 1995 y de 1995 a 2004. Entre 1987 y 1991 la economía española generó puestos de trabajo de una forma gradual y constante, excepto para las personas con edades superiores a 50 años. Entre 1991 y 1994 la caída de las personas ocupadas es significativa y el incremento notable de la población parada refleja de forma clara la profunda recesión que sufrió en esos años la economía española, y consecuente- LA LEY 99 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ mente su reflejo en los niveles de contratación y desempleo. Entre 1995 y 2004 la economía española ha ido generando de forma continua puestos de trabajo. Evolución de personas ocupadas por grupos de edad 2500 de 20 a 24 2000 Nº de personas ocupadas (Miles pers.) de 25 a 29 de 30 a 34 de 35 a 39 de 40 a 44 de 45 a 49 1500 de 50 a 54 de 55 a 59 de 60 a 64 1000 Año 2004 2003 2002 2001 2000 1999 1998 1997 1996 1995 1994 1993 1992 1991 1990 1989 1988 1987 500 Unidad: Número de miles de personas ocupadas con trabajo Base: Encuesta de la Población Activa Fuente: INE Sin embargo, los datos globales anteriores de ocupados no proporcionan información sobre la estabilidad del empleo creado, una variable clave en la decisión de formar nuevos hogares. Se parte del argumento de que para crear un nuevo hogar es condición necesaria contar con un empleo que proporcione una fuente de ingresos a la nueva familia. No obstante, es también imprescindible que esta fuente de ingresos tenga una cierta estabilidad que otorga seguridad al cambio de la nueva familia y permita contar con capacidad de endeudamiento ante las entidades financieras. Circunstancia que no se ha producido en la forma de contratación desde 1995 a 2004 ya que mientras que la contratación laboral creció de manera significativa, su crecimiento está potencialmente sustentado en contratos temporales, la mayoría de ellos a tiempo completo; pero la evolución de los contratos indefinidos es prácticamente insignificante; tal como se puede apreciar en la gráfica siguiente. Evolución de las formas de contratación de los asalariados 1.800.000 1.600.000 1.400.000 Nº de contratos 1.200.000 1.000.000 800.000 600.000 400.000 200.000 Año Total contratos Temporales Tiempo parcial Lineal (Temporales) Lineal (Tiempo parcial) 2004 2003 2002 2001 2000 1999 1998 1997 1996 1995 0 Indefinidos Tiempo completo Lineal (Total contratos) Lineal (Tiempo completo) Lineal (Indefinidos) Unidad: Número de contratos Base: Movimiento laboral registrado: series mensuales del Boletín Mensual de Estadística Fuente: Ministerio de Trabajo y Asuntos Sociales 100 LA LEY CAPÍTULO I: CONCEPTOS BÁSICOS En este panorama, las altas tasas de temporalidad que muestra el mercado laboral español deben ser consideradas un factor que retrasa la emancipación y dificulta la posibilidad de la población joven para acceder a una vivienda. La obtención y el mantenimiento de un empleo, así como la renta familiar neta disponible son factores que condicionan la evolución de la demanda de vivienda ya que explican de una forma importante los recursos económicos disponibles de las familias. Sin embargo, la gran mayoría de las familias deben de acudir al mercado financiero, en este caso al hipotecario, para obtener los fondos monetarios para la compra de su vivienda, por lo que los costes de financiación de los prestamos hipotecarios (tipo de interés, por plazo de amortización y porcentaje del costo de la vivienda financiado) adquieren una gran importancia en la determinación de la capacidad de las familias para adquirir una vivienda y, en definitiva, en la concreción de la demanda subjetiva de alojamiento para ellas. Complementariamente habría que considerar la evolución de la solvencia de las familias españolas como un factor determinante de la evolución del precio de la vivienda. 1.4.4.5. Visión financiera La vivienda constituye el principal activo de los hogares españoles. Por lo tanto su precio, como el de cualquier otro activo financiero, debe guardar una determinada relación con el «Flujo de rentas» que proporciona a sus propietarios. Por lo tanto, el valor de la vivienda debe ser igual al valor presente descontado de dicho «flujo de rentas» presentes y futuras. Las rentas en la vivienda consisten bien en los alquileres que recibe su propietario (cuando procede a alquilarla) o bien en los propios servicios de alojamiento que le proporciona (al estar ocupándola como residencia principal o secundaria). Lógicamente el coste económico de los servicios de alojamiento debe coincidir con el alquiler de una vivienda, ya que cualquier hogar puede adquirir estos servicios de esta manera. La compra de una vivienda suele financiarse con un préstamo hipotecario a largo plazo, de modo que una buena parte del costo de ese préstamo hipotecario se cubre con el ahorro del alquiler que debería sufragarse si no se hubiese producido la compra de la vivienda. El elevado valor de adquisición de la vivienda en relación con la renta media familiar disponible, hace que el mercado de la vivienda esté estrechamente vinculado al mercado de la financiación hipotecaria; y por lo tanto la evolución creciente de la disponibilidad en la oferta de crédito hipotecario y la bajada de los tipos de interés han sido un determinante importante de la creciente demanda de viviendas en los últimos años. La disponibilidad de un préstamo hipotecario no es difícil para quien tenga empleo estable y suficiente capacidad económica de hacer frente al pago de los intereses y amortizaciones de ese préstamo hipotecario. La decisión de compra de una vivienda comporta la más importante decisión financiera de las familias, por lo que dicha decisión debe abordar todos los factores que condicionan el esfuerzo de acceso a la vivienda. La conversión de la demanda potencial de compra de una vivienda en efectiva realidad se materializará en función de la capacidad económica del hogar de asumir todos los costes monetarios LA LEY 101 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ que implican la adquisición de una vivienda. Esta capacidad de acceso al mercado residencial está determinada, en primer lugar, por la evolución del precio de la vivienda y de los ingresos o renta de los hogares, cuya relación define una primera aproximación a la capacidad de las familias para financiar la compra de los activos inmobiliarios. Normalmente, la necesidad de acudir, en la mayoría de los casos, a financiación ajena implica que una medida representativa del esfuerzo de acceso de la vivienda deberá considerar las condiciones vigentes en el mercado hipotecario. La magnitud de las cuotas mensuales que deben destinar las familias al pago de la hipoteca se ve afectada por la variación en el nivel de los tipos de interés. Paralelamente, el plazo de amortización del préstamo hipotecario define, para cada nivel de tipos de interés, una gama de combinaciones para el tamaño de las cuotas periódicas y el coste total de la financiación hipotecaria. Cuantos más amplios plazos de amortización, menor será la proporción de la renta mensual que deberán destinar los hogares al pago de la hipoteca, si bien durante un horizonte temporal más dilatado. Otra variable que debe considerarse, a efectos de evaluar la capacidad de acceso al mercado residencial, es el porcentaje que representa el principal del crédito hipotecario concedido sobre el precio de la vivienda, denominado ratio crédito-valor. Éste define la proporción del importe sufragado a través de financiación ajena y, por tanto, las necesidades de ahorro previo de las familias a efectos de satisfacer la diferencia entre el principal del préstamo hipotecario y el valor de tasación del inmueble. Evolución de los tipos de interés de los préstamos hipotecarios Los tipos de interés de los préstamos hipotecarios en España en los últimos años han descendido progresivamente hasta unos niveles que en términos históricos resultan notablemente reducidos; y que se han mantenido estables desde el año 2002 hasta el 2004; como puede observarse en la tabla y gráfico siguiente. Periodo 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 Tipo de los Tipo de los préstamos préstamos nominales reales libres libres para para adquisición de adquisición de vivienda de vivienda de hogares (%) hogares (%) 15,81% 16,66% 15,21% 15,41% 11,73% 10,26% 11,01% 8,17% 6,26% 5,15% 4,94% 6,37% 4,85% 4,38% 3,46% 3,35% 8,35% 9,49% 9,17% 9,55% 6,48% 5,67% 6,41% 4,81% 4,15% 3,69% 1,96% 2,32% 2,09% 0,37% 0,84% -0,24% Deuda Publica. Rendimiento Interno nominal del mercado secundario, entre 2 y 6 años Deuda Publica. Rendimiento Interno real del mercado secundario, entre 2 y 6 años 14,71% 11,91% 13,34% 8,61% 10,53% 10,37% 7,10% 5,17% 3,86% 4,40% 5,24% 4,16% 3,70% 3,02% 3,35% 7,65% 6,04% 7,58% 3,50% 5,93% 5,79% 3,77% 3,08% 2,42% 1,44% 1,23% 1,41% -0,29% 0,41% -0,24% Mercado Mercado interbancario/ interbancario/ EURIBOR EURIBOR nominal / A 1 real/ A 1 año año 9,64% 9,73% 9,47% 5,88% 6,63% 5,00% 3,71% 4,08% 3,15% 3,83% 4,88% 3,30% 2,87% 2,38% 2,26% 2,90% 3,98% 3,91% 0,91% 2,19% 0,65% 0,49% 2,02% 1,71% 0,88% 0,89% 0,57% -1,08% -0,21% -1,29% Prima de Índice Riesgo sobre de Precios el EURIBOR al Consumo. en los Variación prestamos Interanual ( %) hipotecarios 6,40% 4,99% 5,43% 5,52% 3,40% 5,72% 4,30% 2,09% 1,94% 1,07% 1,42% 1,50% 1,47% 1,05% 1,07% 6,89% 6,55% 5,53% 5,35% 4,93% 4,34% 4,32% 3,21% 2,02% 1,41% 2,92% 3,96% 2,71% 4,00% 2,60% 3,60% Unidad: Variación interanual (en 2004 hasta septiembre) Base: Evolución de los Tipos de Préstamos Hipotecarios en España de 1989 a 2004 Fuente: Banco de España 102 LA LEY CAPÍTULO I: CONCEPTOS BÁSICOS Evolución de los Tipos de Interés de Prestamos Hipotecarios 1.989 a 2.004 18% 17% 16% 15% % Tipos Interes Prestamos Hipotecarios para vivienda 14% 13% Tipo de los préstamos nominales libres para adquisición de vivienda de hogares (%) y = -0,0097x + 0,1714 R2 = 0,917 12% 11% Indice de Precios al Consumo. Variación Interanual ( %) 10% 9% Tipo de los préstamos reales libres para adquisición de vivienda de hogares (%) 8% y = -0,0068x + 0,1047 R2 = 0,9434 7% Lineal ( Tipo de los préstamos nominales libres para adquisición de vivienda de hogares (%)) 6% 5% Lineal ( Tipo de los préstamos reales libres para adquisición de vivienda de hogares (%)) 4% 3% 2% 1% 2004 2003 2002 2001 2000 1999 1998 1997 1996 1995 1994 1993 1992 1991 1990 0% 1989 Año Unidad: Porcentaje de variación interanual Base: Evolución del Valor Medio de la vivienda en relación a la Renta Familiar Neta disponible per cápita Fuente: Elaboración propia Estos tipos de interés tan bajos y la regulación legal del Mercado Hipotecario han permitido a la familia media española tener una gran facilidad para poder disponer de préstamos hipotecarios a unos costes de financiación bajos. Las diferentes entidades financieras compiten duramente en el mercado financiero por colocar préstamos hipotecarios a sus potenciales clientes, debido a esto la prima de riesgo sobre el Euribor en los préstamos hipotecarios ha ido descendiendo progresivamente desde 1989 y desde el año de 1998 hasta el 2004 se ha movido en un intervalo entre 1% y el 2%. Los préstamos hipotecarios devengan el tipo de interés más bajo de los últimos años. Si se elimina el impacto del incremento de precios, es decir el índice de precios al consumo IPC, el Euribor real, se convierte en negativo si bien añadiendo la prima de riesgo por el producto (préstamo) el tipo al que se dan los prestamos hipotecarios deja de serlo. Si lo comparamos con el rendimiento de la deuda pública, podemos observar que la consideración de riesgo asignada a los préstamos hipotecarios es muy pequeña. Este hecho es consecuencia directa del marco de seguridad jurídica y económica que supone la regulación del mercado hipotecario conjuntamente con la obligación de inscripción de los préstamos hipotecarios en el Registro de la Propiedad, y la tecnificación y regulación de la valoración de garantía; todo ello trae causa de la baja morosidad que se da en este tipo de préstamos. Así puede explicarse que la prima de riesgo en los préstamos hipotecarios sea tan baja, por debajo de la unidad porcentual. LA LEY 103 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ Accesibilidad a la vivienda libre La facilidad para obtener financiación y su bajo coste económico tienen una gran importancia ya que el precio de la vivienda en el año 2003 supone más de 7 veces el salario total anual de una familia media, como se puede observar en el siguiente gráfico. Así mismo se observa en la regresión lineal la tendencia creciente en los últimos 17 años de esta ratio, cada vez cuesta más esfuerzo económico adquirir una vivienda. Accesibilidad a la vivienda libre 7,5 7 6,5 Nº de años 6 5,5 5 4,5 4 3,5 Año 2003 2002 2001 2000 1999 1998 1997 1996 1995 1994 1993 1992 1991 1990 1989 1988 1987 3 Precio de la Vivienda / Coste Salarial Lineal (Precio de la Vivienda / Coste Salarial) Unidad: Número de años Base: Evolución del Valor Medio de la vivienda en relación al coste salarial Fuente: Banco de España El esfuerzo económico de las familias ha ido aumentando a medida que los tipos de interés han ido disminuyendo con un notable aumento de los precios de las viviendas. Evolución del endeudamiento de los hogares españoles El nacimiento del mercado hipotecario, con la Ley 2/1981, de 25 de marzo de 1981 –Ley de hipotecas– Regulación del mercado hipotecario, y su desarrollo reglamentario posterior con el RD 685/82, la OM de 30-11-1994 y la orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, han permitido realizar un cambio radical en la financiación de la vivienda en los últimos 22 años. La liberalización del sistema financiero, en general, y del mercado hipotecario, en particular; ha permitido la aparición de nuevas posibilidades de titulización, mediante cédulas, bonos o participaciones hipotecarias, y el aumento de la competencia entre entidades financieras han llevado a una mayor oferta y más flexible (en términos de plazo y condiciones de pago) de los préstamos o créditos hipotecarios. El resultado de lo expuesto anteriormente ha sido un aumento exponencial, tanto del crédito hipotecario total (concedido a hogares y empresas) como del crédito a los hogares –no sólo de carácter hipotecario– para la adquisición de viviendas. 104 LA LEY CAPÍTULO I: CONCEPTOS BÁSICOS Desde 1990 hasta el 2003, tanto el crédito hipotecario total como el crédito concedido a los hogares para la adquisición de viviendas han crecido a tasas reales superiores al 13% y 14% respectivamente, debido principalmente al fuerte descenso en los tipos de interés hipotecario, como observamos en las tablas de datos y gráficos siguientes. Periodo El gran descenso de los tipos hipotecarios ha repercutido positivamente, ya que el esfuerzo económico que una familia media debe hacer para afrontar el pago de la cuota de un préstamo hipotecario se haya reducido considerablemente, pero esto ha hecho que las familias españolas estén más endeudadas ya que han podido alcanzar mayores préstamos hipotecarios con plazos superiores a los de épocas pasadas. Riqueza Riqueza Producto financiera neta inmobiliaria de Interior Bruto de los hogares los hogares 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 270.720.662 282.851.893 293.590.661 299.877.171 294.721.443 300.345.472 323.563.974 332.475.984 346.866.334 365.473.331 380.281.314 394.468.098 411.500.905 421.640.744 438.627.056 238.125.894 225.489.529 242.623.322 251.027.180 283.698.861 296.050.532 331.717.786 356.879.721 402.607.754 470.875.840 492.996.696 458.371.929 461.950.916 402.203.106 437.662.076 899.826.761 969.821.016 1.098.465.814 978.645.909 960.215.947 936.103.365 944.195.877 943.046.538 963.051.616 1.032.460.165 1.152.199.504 1.306.698.039 1.507.626.022 1.766.863.327 2.086.028.952 Crédito hipotecario. Total Crédito a los Renta Familiar hogares para Neta adquisición de Disponible per viviendas Cápita 49.379.449 56.032.960 61.213.653 66.182.892 70.585.786 77.368.994 83.091.228 91.065.172 105.273.932 125.649.731 148.766.050 172.974.261 199.042.988 230.089.354 276.554.359 Crédito a los hogares para adquisición de viviendas / Renta Familiar Neta Disponible per Cápita 491,19 518,68 546,17 545,07 544,85 552,11 557,94 566,89 582,71 615,00 634,68 647,89 665,22 677,20 678,35 31.933.979 35.465.752 38.624.180 44.267.161 51.148.834 55.944.211 61.175.581 72.529.750 86.507.537 101.078.773 117.157.025 134.355.046 150.947.386 176.635.115 Crédito a los hogares para adquisición de viviendas / Riqueza inmobiliaria de los hogares 61.568 64.935 70.861 81.247 92.642 100.270 107.914 124.470 140.662 159.261 180.828 201.971 222.899 260.391 3,29% 3,23% 3,95% 4,61% 5,46% 5,93% 6,49% 7,53% 8,38% 8,77% 8,97% 8,91% 8,54% 8,47% Unidad: Miles de euros, y euros en la RFND per cápita, unidades reales Base: Evolución del PIB; del Crédito a los hogares españoles para adquisición de viviendas; riqueza financiera neta e inmobiliaria de los hogares y RFND per cápita de 1990 a 2003 Fuente: Banco de España e INE Evolución de diferentes magnitudes económicas 450% 400% Producto Interior Bruto 350% % de incremento respecto del año inicial del periodo Riqueza financiera neta de los hogares. 300% Riqueza inmobiliaria de los hogares 250% Crédito hipotecario. Total. Crédito a los hogares para adquisición de viviendas. 200% Renta Familiar Neta Disponible per Cápita 150% Crédito a los hogares para adquisición de viviendas / Renta Familiar Neta Disponible per Cápita 100% Crédito a los hogares para adquisición de viviendas / Riqueza inmobiliaria de los hogares 50% 2003 2002 2001 2000 1999 1998 1997 1996 1995 1994 1993 1992 1991 1990 1989 0% -50% Año Unidad: Porcentaje de Incremento respecto del año inicial del periodo de 1989 Base: Evolución del PIB; del crédito a los hogares españoles para adquisición de viviendas; riqueza financiera neta e inmobiliaria de los hogares y RFND per cápita de 1990 a 2003 Fuente: Banco de España e INE LA LEY 105 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ Tal como se aprecia en la ratio de relación entre el crédito a los hogares para adquisición de viviendas respecto de la renta familiar neta disponible per cápita que ha crecido de manera continuada desde 1989. Consecuentemente las familias españolas tienen actualmente la capacidad de asumir niveles de endeudamiento bastante superiores a los de épocas anteriores, y esto ha provocado de forma inequívoca que los precios de las viviendas han aumentado considerablemente. Por el contrario, la economía familiar es mucho más sensible a cualquier movimiento alcista de los tipos de interés y consecuentemente a los precios de la vivienda. Crédito a los Incremento anual hogares para Crédito del crédito a los % Incremento hipotecario. Total. adquisición de hogares para anual del Crédito adquisición de viviendas. Total. hipotecario. Total. Respecto del viviendas. Total. Respecto del P.I.B. Respecto del P.I.B. Respecto del P.I.B. P.I.B. Periodo 1989 18,24% 1990 19,81% 1991 20,85% 1992 22,07% 1993 23,95% 1994 25,76% 1995 25,68% 1996 27,39% 1997 30,35% 1998 34,38% 1999 39,12% 2000 43,85% 2001 48,37% 2002 54,57% 2003 63,05% Periodo de año inicial a año final Media del Periodo 11,29% 12,08% 12,88% 15,02% 17,03% 17,29% 18,40% 20,91% 23,67% 26,58% 29,70% 32,65% 35,80% 40,27% 13,47% 9,25% 8,12% 6,65% 9,61% 7,40% 9,60% 15,60% 19,36% 18,40% 16,27% 15,07% 15,60% 20,19% 460,06% 13,10% 11,06% 8,91% 14,61% 15,55% 9,38% 9,35% 18,56% 19,27% 16,84% 15,91% 14,68% 12,35% 17,02% 453,13% 14,06% Unidad: % porcentaje de relacion entre magnitudes Base: Evolución del PIB; del Crédito a los hogares españoles para adquisición de viviendas; riqueza financiera neta e inmobiliaria de los hogares y RFND per cápita de 1990 a 2003 Fuente: Banco de España e INE Evolución del crédito a los hogares españoles para adquisición de viviendas de 1990 a 2003 45% 18% 40% 16% 35% 14% % Incremento anual del credito 30% 12% 25% 10% 20% 8% 15% 6% 10% 4% 2003 2002 2001 2000 1999 1998 1997 1996 1995 1994 1993 0% 1992 Año 0% 1991 5% 1990 2% % Crèdito a los hogares para adquisición de viviendas en relación con el P.I.B. Credito Hipotecario Gráfico 2 20% Page 1 Incremento anual del crédito a los hogares para adquisición de viviendas. Total. Respecto del P.I.B. Crédito a los hogares para adquisición de viviendas. Total. Respecto del P.I.B. Unidad: Porcentaje de variación interanual y Crédito total a los hogares para adquisición de viviendas respecto del PIB Base: Evolución del Crédito a los hogares españoles para adquisición de viviendas de 1989 a 2003 Fuente: Banco de España e INE 106 LA LEY CAPÍTULO I: CONCEPTOS BÁSICOS Evolución del crédito a los hogares para la adquisición de viviendas de 1990 a 2003 Credito Hipotecario Gráfico 3 200.000.000 30.000.000 180.000.000 25.000.000 160.000.000 140.000.000 Incremento anual (euros real) 120.000.000 100.000.000 15.000.000 80.000.000 Crédito a los hogares 20.000.000 10.000.000 60.000.000 40.000.000 5.000.000 20.000.000 Año 0 2003 2002 2001 2000 1999 1998 1997 1996 1995 1994 1993 1992 1991 1990 0 Page 1 Incremento anual del crédito a los hogares para adquisición de viviendas Crédito a los hogares para adquisición de viviendas Unidad: euros, unidades reales Base: Evolución del Crédito a los hogares españoles para adquisición de viviendas de 1990 a 2003 Fuente: Banco de España e INE Evolución del credito hipotecario y el precio de la vivienda Credito Hipotecario Gráfico 4 200.000.000 900,00 180.000.000 800,00 160.000.000 700,00 140.000.000 500,00 100.000.000 400,00 80.000.000 Precio Medio de la vivienda en España (Euros /m²cont) Crédito Hipotecario (Mill. Euros) 600,00 120.000.000 300,00 60.000.000 200,00 40.000.000 100,00 20.000.000 Año 0,00 2003 2002 2001 2000 1999 1998 1997 1996 1995 1994 1993 1992 1991 1990 1989 0 Page 1 Crédito a los hogares para adquisición de viviendas Precio Medio real de la Vivienda en España (Euros/m²c) Unidad: euros y euros/m² construido. (Unidades reales) Base: Evolución del Crédito a los hogares españoles para adquisición de viviendas y precio medio de la vivienda en España de 1989 a 2003 Fuente: Banco de España e INE LA LEY 107 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ Inversiones Alternativas a la compra de una vivienda Un elemento que contribuye a determinar la demanda de viviendas es la rentabilidad relativa de la vivienda frente a otras formas de inversión alternativas. Los fuertes aumentos experimentados por los precios de la vivienda, las expectativas sobre su evolución futura y el comportamiento histórico seguro de esta inversión en relación al comportamiento negativo y poco seguro, aparentemente, de otras formas de inversión alternativas (véanse tabla y gráfica siguientes), han podido contribuir de forma notable al crecimiento de la demanda de viviendas en España en los últimos años. Año Rentabilidad anual de la vivienda (alquiler + plusvalia) 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 26,53% 25,67% 15,63% 20,41% -4,60% 4,88% 3,76% 7,49% 5,12% 6,22% 10,82% 16,29% 18,53% 18,15% 21,13% 20,28% Periodo de año inicial a año final 625,42% Media del Periodo 13,18% Rentabilidad anual de inversiones alternativas. IBEX-35 + dividendos Rentabilidad anual de inversiones alternativas. IGBM + dividendos Rentabilidad real de la Renta Fija Rentabilidad de la vivienda bruta por Rentabilidad Rentabilidad alquiler. anual de anual de FIM acumulado en FIAMN los doce últimos meses Rentabilidad anual de inversiones alternativas. EURO STOXX50 Rentabilidad anual de inversiones alternativas. IBEX-35 Rentabilidad anual de inversiones alternativas. IGBM 12,30% 38,96% 42,22% 37,19% 16,22% -12,68% -6,39% -23,10% 27,44% 40,00% 35,00% 49,00% -2,00% -19,00% -36,00% 19,00% 15,69% 42,94% 45,36% 39,46% 19,70% -10,41% -3,64% -20,48% 32,96% 4,78% 5,25% 7,93% 5,60% 7,24% 3,85% 6,69% 6,72% 4,79% 3,73% 1,06% 3,46% 2,42% 1,09% 1,65% 1,26% 4,08% 3,62% 3,21% 3,08% 2,82% 3,31% 3,44% 3,62% 3,77% 3,96% 4,06% 3,94% 3,64% 3,30% 3,00% 2,65% 10,28% 10,63% 6,48% 7,72% 6,77% 4,28% 3,08% 1,81% 2,18% 3,50% 2,40% 1,51% 8,14% 14,90% 0,10% 9,48% 12,31% 9,90% 10,83% 7,33% -2,52% -2,48% -5,56% 5,04% 13,31% 9,99% -25,04% 15,76% -9,94% 54,20% -14,59% 17,59% 41,97% 40,75% 35,58% 18,35% -21,75% -7,82% -28,11% 28,17% 213,90% 266,26% 15,52% 72,54% 79,75% 88,53% 221,43% 183,49% 70,25% 13,55% 15,52% 1,62% 3,47% 5,01% 5,43% 7,57% 12,27% 7,90% 22,38% 47,05% 44,46% 38,31% 20,36% -20,54% -6,06% -26,50% 32,19% Rentabilidad de Inversiones alternativas 50,00% 40,00% % rentabilidad 30,00% 20,00% 10,00% 0,00% -10,00% -20,00% -30,00% 2003 2002 2001 2000 1999 1998 1997 1996 1995 1994 1993 1992 1991 1990 1989 1988 -40,00% Año Rentabilidad real de la Renta Fija Rentabilidad de la vivienda bruta por alquiler. acumulado en los doce últimos meses Rentabilidad anual de FIAMN Rentabilidad anual de FIM Rentabilidad anual de inversiones alternativas. IBEX-35 Rentabilidad anual de inversiones alternativas. IGBM Rentabilidad anual de inversiones alternativas. EURO STOXX50 Unidad: Tasa de rentabilidad Base: Evolución de Bolsa de Madrid, Euro Stoxx50, FIAMN y FIM Fuente: IESE. Profesor: D. Pablo Fernández 108 LA LEY CAPÍTULO I: CONCEPTOS BÁSICOS Obsérvese que la diferencia de rentabilidad no es tan acusada como intuitivamente puede suponerse, pero la percepción de volatilidad de los mercados bursátiles ha impregnado a los ahorradores de tal forma que la inversión inmobiliaria supone casi el 75% del ahorro total de las familias. Rentabilidad Anual de Inversiones Alternativas 60% 50% 40% % Rentabilidad 30% 20% 10% 0% -10% -20% 2003 2002 2001 2000 1999 1998 1997 1996 1995 1994 1993 1992 1991 1990 1989 Año -40% 1988 -30% Rentabilidad Anual de la Vivienda (alquiler + plusvalias) Rentabilidad anual IBEX-35 + dividendos Rentabilidad Anual IGBM + dividendos Existen otros factores de índole macroeconómica a tener en cuenta: ± La tasas de actividad y crecimiento. ± Los bajos tipos de interés: consecuencia, entre otros factores, de una política económica basada en la estabilidad, el equilibrio presupuestario, y el control riguroso del endeudamiento público y del déficit público. ± El exceso de liquidez en los mercados financieros. Este fenómeno está adquiriendo carta de perdurabilidad en el mercado europeo y está relacionado con los tipos de interés bajos y estables y con la tasa de actividad. Tres factores macroeconómicos que tiran al alza de los precios de la vivienda. Si la coincidencia de los tres en el tiempo se mantiene durante un periodo de tiempo prolongado, sus efectos se hacen notar con mayor intensidad. Pero los tres están relacionados entre sí, son variables en el tiempo y sensibles a procesos difícilmente controlables, no ya por los operadores inmobiliarios sino también por los Gobiernos. Un escenario macroeconómico distinto, en el que hubiera exceso de liquidez, con tipos de interés al alza y tasas de actividad o crecimiento negativas o ralentizadas significaría una convergencia de factores que afectaría negativamente a la actividad inmobiliaria y generaría si no una caída, sí una modulación de los precios de las viviendas libres. Todos esos factores ayudan a «explicar» la formación del precio de la vivienda. LA LEY 109 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ En la década 1996-2005 coincidieron, de forma convergente, muchos de los factores exógenos y endógenos anteriormente analizados, lo que ha inducido un fuerte crecimiento de los precios. Algunos de esos factores modificarán su comportamiento, otros lo moderarán, otros lo invertirán y otros permanecerán más o menos estables. Los escenarios posibles son infinitos, y de hecho en otros países de la Unión Europea son radicalmente diferentes, en el mismo periodo temporal. En cada momento, todos ellos harán que el precio de la vivienda oscile en uno u otro sentido. Difícilmente coinciden todos los que estimulan el precio al alza (circunstancia que se ha dado en el periodo citado), y es igualmente improbable que converjan negativamente. 1.5. LOS PRINCIPIOS GENERALES DE LA VALORACIÓN INMOBILIARIA Los principios de valoración son los fundamentos en los que se basa el trabajo del tasador inmobiliario y el analista de inversiones inmobiliarias. Los diez principios que se relacionan a continuación están recogidos en el artículo 3 de la norma técnica que contiene la O/ECO/805/2003, que los preceptúa como obligatorios en las tasaciones del ámbito que le concierne, y resumen la filosofía de la tasación inmobiliaria en todos sus ámbitos. La adecuación de las valoraciones inmobiliarias a esos principios básicos, resulta por tanto ineludible. La vulneración o alejamiento del cumplimiento de sus determinaciones, descalifica la valoración y puede generar responsabilidades incluso en aquellas valoraciones de ámbitos o finalidades diferentes a las de garantía. 1.5.1. Principio de anticipación Definición según las Normas técnicas de valoración: «El valor de un inmueble que se encuentre en explotación económica es función de las expectativas de renta que previsiblemente proporcionará en el futuro.» Por ello, su valor de mercado vendrá determinado por el valor presente de todas las rentas netas futuras. En la práctica del mercado, la cuantía máxima que estará dispuesto a pagar un inversor por un inmueble dependerá de las expectativas de remuneración (renta más revalorización) que piensa obtener en el futuro. Este principio será la base del método de valoración por capitalización, mejor llamado de actualización. Fijada una tasa de rendimiento, el valor de un inmueble es el valor presente de las rentas netas futuras. Entendiendo renta en su sentido más amplio, es decir, como renta del alquiler más revalorización del inmueble, como el flujo de caja de una explotación cualquiera en el futuro. 1.5.2. Principio de finalidad Definición según las Normas técnicas de valoración: «La finalidad de la valoración condiciona el método y las técnicas de valoración a seguir. Los criterios y métodos de valoración utilizados serán coherentes con la finalidad de la valoración.» 110 LA LEY CAPÍTULO I: CONCEPTOS BÁSICOS La práctica de la valoración inmobiliaria está condicionada fundamentalmente por su finalidad. Dependiendo de las necesidades y requerimientos de la misma, los criterios, métodos y valores a establecer serán unos u otros. Es necesario y obligatorio indicar la finalidad en toda valoración, a fin de evitar confusiones e interpretaciones erróneas que pudieran perjudicar a terceros. Las distintas finalidades están enumeradas en el apartado 1.2 de este capítulo. 1.5.3. Principio de mayor y mejor uso Definición según las Normas técnicas de valoración: «El valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos será el que resulte de destinarlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, al económicamente más aconsejable, o si es susceptible de ser construido con distintas intensidades edificatorias, será el que resulte de construirlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, con la intensidad que permita obtener su mayor valor.» Esto no es sino fiel reflejo de lo que ocurre en la realidad del mercado inmobiliario, ya que de los posibles compradores de un inmueble, el que está dispuesto a pagar más será aquel que vaya a destinarlo al uso más rentable, que además será más que probablemente el comprador final. Ello exige al tasador el estudio de todas las alternativas posibles, contemplando en cualquiera de los casos las premisas enunciadas de legalidad, posibilidades físicas, probabilidad, rentabilidad y máxima intensidad, o lo que es lo mismo, que determine los diferentes tipos posibles de comprador para el inmueble que valora. La elección de los posibles usos en ningún caso debe ser arbitraria; y los usos a comparar deben cumplir las siguientes condiciones: 1) Que sea razonable estimar que el inmueble pueda dedicarse a ese uso. 2) Que sea probable que ese uso sea necesitado por un posible comprador. 3) Que sea legalmente posible, es decir que el uso esté permitido por la normativa urbanística y cualquier otra ley. 4) Que sea físicamente posible ubicar ese uso en el inmueble a valorar. 5) Que la posible operación de cambio de uso sea financieramente rentable. El mayor y mejor uso es aquel que entre los considerados cumpla las condiciones 1, 2, 3, 4 y 5, y para el cual se obtenga el mayor valor económico. Ejemplo nº 1: Un elemento de un edificio en planta baja con uso actual de vivienda, y para el que está permitido según la normativa urbanística el uso de local comercial, y no existe otra norma en contra, y (este uso comercial) es físicamente posible ubicarlo en el elemento; se valorará como «local comercial», si después de descontar de su valor de mercado como local comercial el LA LEY 111 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ coste estimado de las obras de transformación al nuevo uso comercial el valor resultante es superior a su valor como vivienda (es decir en el uso continuado, y no como cambio a un nuevo uso en este caso comercial). Ejemplo nº 2: Una edificación aislada, ubicada en 1ª línea de una playa carácter turístico-vacacional, que actualmente tiene el uso terciario de «Discoteca - Pub» al aire libre. Según la normativa urbanística en el solar vacante se podrían edificar 5 plantas con usos residenciales y comerciales. En la citada playa existe además una importante demanda para viviendas unifamiliares aisladas de gran lujo. Habría que realizar las siguientes valoraciones: 1.- Inmueble sujeto a explotación económica como «Discoteca - Pub». 2.- Solar urbano, libre de edificaciones (es decir, descontando el coste del derribo de la edificación actual). 3.- Vivienda unifamiliar aislada de gran lujo, descontando el coste estimado de los obras de transformación de discoteca a vivienda de gran lujo. De estos tres usos (de estas tres valoraciones) debe adoptarse aquel con el que se obtenga el mayor valor. 1.5.4. Principio de probabilidad Definición según las Normas técnicas de valoración: «Según el cual ante varios escenarios o posibilidades de elección razonables se elegirán aquellos que se estimen más probables.» Deberán excluirse de las hipótesis de valoración aquellos escenarios que sean poco probables o que no sean razonables, ello se refiere no sólo a la determinación de los usos, sino también a las circunstancias económicas, valores de coste y de venta, condiciones y periodificación de cobros y pagos, márgenes operativos y en general todas las determinaciones que no estando predeterminadas influyen en el valor. 1.5.5. Principio de proporcionalidad Definición según las Normas técnicas de valoración: «Los informes de tasación se elaborarán con la amplitud adecuada teniendo en cuenta la importancia y uso del objeto de valoración, así como su singularidad en el mercado.» 1.5.6. Principio de prudencia Definición según las Normas técnicas de valoración: «Ante varios escenarios o posibilidades de elección igualmente probables se elegirá el que dé como resultado un menor valor de tasación.» 112 LA LEY CAPÍTULO I: CONCEPTOS BÁSICOS Este principio será de aplicación obligatoria cuando el valor de tasación se utilice para alguna de las finalidades señaladas en el artículo 2.a), b) y d) de la ECO/805/2003), es decir cuando la valoración tenga como finalidad la garantía hipotecaria, la cobertura de las provisiones técnicas de las entidades aseguradoras o la determinación del patrimonio de los Fondos de Pensiones. No es por tanto obligado elegir el escenario, de entre los más probables, que dé el menor valor cuando se trate de valorar el patrimonio de los FII y las SII. Valorar con prudencia no significa que hay que valorar a la baja, sino con coherencia dentro de la realidad del mercado inmobiliario en el que no encontramos a la fecha de la valoración y con la información más amplia que disponemos del mismo. No debe confundirse este principio con el del mayor y mejor uso; a primera vista pueden parecer contradictorios, pero no lo son. En cuanto a usos, edificabilidades, rendimientos y otros parámetros objetivos que aparecen en la valoración deben tomarse aquellos que proporcionan mayor valor. Pero en cuanto a los diferentes escenarios, por ejemplo de ritmos de ventas, de coyuntura económica, o de financiación, de plazos de ejecución y gestión, el tasador debe elegir el más probable, y en caso de haber varias posibilidades igualmente probables ha de elegir el escenario que dé como resultado un menor valor. Las valoraciones urbanísticas de suelos urbanizables con ámbito delimitado y condiciones para su desarrollo, están asimiladas a las hipotecarias, siendo por tanto de plena aplicación este criterio, y por tanto en ellas se deben aplicar criterios de prudencia. 1.5.7. Principio de sustitución Definición según las Normas técnicas de valoración: «El valor de un inmueble es equivalente al de otros activos de similares características sustitutivos de aquél.» Es la base del método de valoración por comparación, en el que partiendo de una serie de características comunes entre las muestras valoradas de inmuebles que se puedan localizar en el mercado y el inmueble a tasar, y tras la homogeneización necesaria que permita la extrapolación de valores, se obtiene el precio más probable (el valor) que un inversor o comprador de activos inmobiliarios estaría dispuesto a pagar por el citado inmueble, ya que su sustitución por cualquiera de las muestras obtenidas no representaría ninguna variación significativa para el inversor. Los compradores (inversores) de inmuebles se deciden por aquella de las alternativas de inversión que son más ventajosas para ellos desde el punto de vista económico, y están dispuestos a pagar la misma cantidad de dinero por aquellos activos que tienen iguales características o que pueden sustituirse unos a otros sin ventajas ni desventajas importantes. La clave del método de comparación, que se basa en este principio está en determinar qué bienes o qué inmuebles pueden considerarse de iguales características y sustitutivos del objeto de la valoración. Características como: • Situación y/o entorno • Ubicación LA LEY 113 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ • Tamaño: superficie construida • Orientación • Diseño • Calidad o características constructivas del inmueble • Nivel de las instalaciones • Tipología edificatoria • Edad efectiva del inmueble • Estado de conservación y mantenimiento Son decisivos a la hora de determinar si dos inmuebles son semejantes. Para la aplicación práctica del método de comparación basado en este principio de sustitución es necesario utilizar técnicas de homogeneización o regresión que permitan comparar inmuebles que no sean exactamente semejantes y/o equivalentes, al objeto de la valoración y que presentando semejanza en características principales, tengan diferencias en otras. 1.5.8. Principio de temporalidad Definición según las Normas técnicas de valoración: «El valor de un inmueble es variable a lo largo del tiempo.» Se refiere a la necesidad de datar cualquier valoración inmobiliaria, aceptando asimismo su caducidad, establecida explícitamente en algunos casos como el de las valoraciones hipotecarias, y reconocida tácitamente en los restantes. Se pretende desligar el valor de un inmueble de las múltiples circunstancias que temporalmente lo condicionan, entre otras y como ejemplo, las fluctuaciones del mercado inmobiliario. 1.5.9. Principio de transparencia Definición según las Normas técnicas de valoración: «El informe de valoración de un inmueble deberá contener la información necesaria y suficiente para su fácil comprensión y detallar las hipótesis y documentación utilizadas.» Resulta necesario incluir en el informe de valoración la información de mercado, con referencias concretas que permitan la localización y comprobación de las muestras utilizadas. Cuando se utiliza alguno de los métodos residuales de valoración del suelo, el valor de mercado es uno de los parámetros básicos del proceso y para su determinación es necesario recurrir al método de comparación con el mercado. No es posible hacerlo de otro modo. Para la utilización del método de comparación basado en el principio de sustitución es necesario, y obligado, el cumplimiento de este principio de transparencia, que implica la obligatoriedad de especificar la información necesaria y suficiente: es decir como mínimo incluir seis muestras, debidamente referenciadas, y citando las fuentes, para que puedan ser verificadas. 114 LA LEY CAPÍTULO I: CONCEPTOS BÁSICOS Pero además las valoraciones urbanísticas, tanto si forman parte de un dictamen pericial como de un instrumento de gestión urbanística, deben someterse a este criterio de transparencia, incluyendo todas aquellas explicaciones que permitan su fácil comprensión y detallando las hipótesis y documentación utilizadas. El valor es el resultado de un proceso racional que debe hacerse inteligible fácilmente. La Norma Europea de Valoración 4.01 dice: «Son principios fundamentales tanto para la elaboración de los informes como para la elección de las bases de valoración los de la TRANSPARENCIA, la HOMOGENEIDAD y la COHERENCIA.» El contraste entre este principio obligatorio y la sofisticación técnica de las valoraciones, obliga al profesional a un esfuerzo de explicaciones en lenguaje llano, fácil e inteligible, no ausente de dificultad, pero que no por ello puede obviarse. 1.5.10. Principio del valor residual Definición según las Normas técnicas de valoración: «El valor atribuible a cada uno de los factores de producción de un inmueble es la diferencia entre el valor total de dicho activo y los valores atribuibles al resto de los factores.» Esta definición nace de la experiencia de que el coste de un producto es la suma de los costes de cada uno de sus componentes, con la consideración como un componente más, del beneficio. Se basan en este principio el Método del Coste (para el cálculo del Valor de reposición) y el Método del Valor Residual (para el cálculo del valor del suelo, como diferencia entre el valor de Mercado y la suma de los costes de todos los factores de producción, incluyendo el beneficio). En ambos casos el planteamiento es similar, ya que la formulación conceptualmente utilizada es que el valor de mercado de un producto inmobiliario (VM) es la suma de todos los costes que intervienen en el proceso productivo del inmueble, es decir: VM = F + CC + INR + H+ T + L + Qt + Sd + GA + GF + GC + BP en donde, LA LEY VM = Valor de mercado del producto inmobiliario terminado F= Valor de mercado del suelo CC = Coste de la construcción, ejecución por contrata (es decir, incluyendo gastos generales y beneficio industrial del constructor) INR = Impuestos no recuperables en la compra del suelo y declaración de obra nueva H= Honorarios técnicos de proyecto y dirección de obra L= Licencias T= Tasas Qt = Control técnico Sd = Seguro decenal y otros seguros 115 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ GA = Gastos de administración de la promoción GF = Gastos financieros GC = Gastos de comercialización BP = Beneficio del promotor El cálculo de uno de los factores, por ejemplo F, el valor de mercado del suelo, se obtendrá restando del valor de mercado del producto inmobiliario terminado (VM) el resto de los factores de producción: F = VM - (CC + INR + H + T + L + Qt + Sd + GA + GF + GC + BP) La metodología que se utiliza en el cálculo residual del valor del suelo no es aditiva, y por tanto la fórmula empleada en la práctica no es exactamente ésa, pero conceptualmente se corresponde con ella. Su cálculo se realiza a partir de dos métodos: 1) Método residual estático o análisis de inversiones con valores actuales. Permite calcular el valor del terreno descontando del Valor de Mercado de un inmueble terminado (para el mejor y mayor uso del terreno) el margen de beneficio del promotor, los costes y los gastos para la promoción de dicho inmueble. 2) Método residual dinámico o análisis de inversiones con valores esperados (véase apartado 3.3.7.2). Permite calcular el Valor del Terreno como diferencia entre el Valor Actual de los ingresos obtenidos por venta de un inmueble terminado (para el mayor y mejor uso del terreno) y el Valor Actual de los Pagos realizados por los diversos costes y gastos, para el tipo de actualización fijado, y en el momento temporal en que se producen cada uno de ellos. Es decir, conceptualmente: 1. Método residual estático F = VM - (CC + IN + H + L + T + GAP + GF + GC + BP) sin imputación temporal. 2. Método residual dinámico F = VM - (CC + IN + H + L + T + GAP + GF + GC + BP) con imputación temporal. 1.6. LOS CRITERIOS DE VALORACIÓN Una vez definida la finalidad de la valoración, debe plantearse la elección del aspecto económico-administrativo que ha de considerarse para valorar el inmueble en cuestión, bien bajo un criterio estrictamente económico o bien bajo un criterio administrativo (que evidentemente tendrá sus aspectos económicos matizados por las correspondientes leyes y normas). 116 LA LEY CAPÍTULO I: CONCEPTOS BÁSICOS Por consiguiente, cabe distinguir dos grandes grupos en el que descomponer la valoración inmobiliaria: 1. La valoración fundamentada en criterios estrictamente económicos. 2. La valoración fundamentada siguiendo alguna normativa impuesta. La primera tiene un carácter científico y racional, mientras que la segunda tiene un carácter administrativo supeditado a las exigencias jurídicas y de cada momento temporal. Esquemáticamente se pueden establecer los siguientes criterios de valoración: 1. Criterios económicos 1.1. Criterio del valor de mercado 1.2. Criterio del coste de producción 2. Criterios administrativos 2.1. 2.2. 2.2. 2.4. Criterio Criterio Criterio Criterio del del del del valor valor valor valor máximo legal de tasación urbanístico catastral La Orden Ministerial del 30-11-94 sobre normas de valoración de inmuebles para determinadas entidades financieras, estableció los siguientes criterios de valoración que, aun después de su derogación, pueden considerarse aplicables. 1. Valor de mercado (VM) Es el importe neto que razonablemente podría esperar recibir un vendedor por la venta de una propiedad en la fecha de la valoración, mediante una comercialización adecuada, y suponiendo que existe al menos un comprador potencial correctamente informado de las características del inmueble, y que ambos, comprador y vendedor, actúan libremente y sin un interés particular en la operación. 2. Coste o Valor de reemplazamiento-reposición (CR) 2.1. Bruto o a nuevo (CRB) Es la suma de las inversiones necesarias para reemplazar, en la fecha de la valoración, un inmueble por otro nuevo de sus mismas características. 2.2. Neto o actual (CRN) Es el resultado de deducir del CRB la depreciación física y funcional del inmueble en la fecha de valoración. 3. Valor máximo legal (VML) Es el precio máximo de venta de una vivienda sujeta a protección pública establecido en la normativa específica que le es aplicable. 4. Valor de tasación (VT) Es el valor de un inmueble que la normativa específica de cada tipo de inmueble, establece como tal. LA LEY 117 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ Como se puede apreciar los dos primeros están basados en criterios estrictamente económicos y los otros dos son criterios administrativos al estar basados en una normativa impuesta. La elección del criterio de valoración es siempre un paso previo a la utilización y aplicación de los diferentes métodos de valoración para obtener el valor del inmueble. A continuación se comentan brevemente algunas cuestiones en relación con la aplicación de los criterios mencionados anteriormente. 1.6.1. Criterio del valor de mercado Este criterio es el que se emplea en la mayor parte de las valoraciones inmobiliarias y su definición es la expresada anteriormente, aunque como veremos en el capítulo 3.2 existen otras definiciones de valor de mercado. Para su aplicación se requiere un conocimiento preciso del entorno donde se va a valorar, siendo imprescindible la utilización de una metodología ordenada, justificada y precisa. Para muchos autores no existe más valor que el valor de mercado, pero esta afirmación no debe dar pie a juicios de valor sustentados en el «leal saber y entender» que nada o poco tienen que ver con lo mencionado anteriormente. 1.6.2. Criterio del coste de producción El coste de producción debe entenderse como la suma de todos aquellos gastos e inversiones necesarios que debe realizar una persona o empresa para producir o construir un determinado bien. Este criterio se emplea para calcular el valor de un bien (edificio) que se va a construir ex novo, reponer, reemplazar, o que ha sufrido un proceso de deterioro o ha desaparecido totalmente. La valoración de los daños producidos en un edificio, como pueden ser los ocasionados por agresiones de los agentes atmosféricos, incendios, derrumbe parcial, y otros, se determinará calculando los gastos que se originarían para su reconstrucción total y efectiva, hasta que tuviese las mismas características físicas y de utilidad funcional que tenía antes del siniestro o agresión. Y, evidentemente, si el daño afectara a la totalidad del edificio y fuera irreparable, el valor coincidirá plenamente con el valor total del edificio, salvo los gastos que fueran necesarios como consecuencia de la retirada de escombros y similares. Como se explicará posteriormente, en el desarrollo del método del coste, los materiales y tecnología empleados en la construcción o reconstrucción del inmueble han de referirse al momento en el que se realice la valoración. 1.6.3. Criterio del valor máximo legal Existen disposiciones legales que asignan un valor máximo legal a los inmuebles, que han sido construidos al amparo de esas normativas, por encima del cual no es posible su valoración y al que ha de ajustarse el tasador en su informe. 118 LA LEY CAPÍTULO I: CONCEPTOS BÁSICOS La valoración de viviendas de protección oficial (VPO), viviendas de precio tasado, de precio concertado, y otras que tengan su precio regulado, debe realizarse con metodologías de cálculo propias que determinan el valor en venta y la renta de dichas viviendas, así como cláusulas limitativas de su valor de transmisión, alquiler y plazos de venta. 1.6.4. Criterio del valor de tasación La disposición legal de la ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, establece en el artículo 4 la definición de valor de tasación que dice: Valor de tasación (VT). Es el valor que la presente Orden establece como tal para cada tipo de inmueble o derecho a valorar. Dicho valor será el valor jurídico o con efectos jurídicos para las finalidades integrantes del ámbito de aplicación de la misma. Las finalidades de la tasación según la ECO 805/2003 son cuatro y quedan definidas en su artículo 2, de la siguiente forma: a) Garantía hipotecaria de créditos o préstamos que formen o vayan a formar parte de la cartera de cobertura de títulos hipotecarios emitidos por las entidades, promotores y constructores a que se refiere el artículo segundo del Real Decreto 685/1982, 17 de marzo, por el que se desarrollan determinados aspectos de la ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario. b) Cobertura de las provisiones técnicas de las entidades aseguradoras exigida en el Real Decreto 2486/1998, de 20 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento de Ordenación y Supervisión de los Seguros Privados. c) Determinación del patrimonio de las instituciones de inversión colectiva inmobiliarias reguladas en el Real Decreto 1393/1990, de 2 de noviembre, por el que se aprueba el reglamento de la ley 46/1984, de 26 de diciembre, reguladora de las Instituciones de Inversión Colectiva. d) Determinación del patrimonio inmobiliario de los Fondos de Pensiones regulados en el Real Decreto 1307/1998, de 30 de septiembre, por el que se aprueba el Reglamento de Planes y Fondos de Pensiones. El valor de tasación queda definido dentro del capítulo 2 de la mencionada ECO 805/2003, en la sección 2.ª –Valoración de edificios y elementos de un edificio–, donde se definen los diferentes tipos de valores que deben calcularse para un inmueble, y se determina que se tomará como valor de tasación el menor de ellos. Por ejemplo, en el artículo 45.2.a) según el cual en un inmueble terminado ligado a una actividad económica se deberá calcular el valor por comparación con el mercado, en su caso ajustado y, cuando sea posible, el valor por actualización de las rentas, y el valor de reemplazamiento neto, y se tomará, como valor de tasación, el menor de ellos. La normativa de valoración para el mercado hipotecario, al ser una finalidad de tasación de garantía, establece criterios económicos para la obtención de los tres valores (mercado, actualización y coste), pero establece un criterio administrativo para la obtención del valor de tasación (será el menor de los tres obtenidos); por lo que todo tasador que realiza una valoración en el ámbito de aplicación de esta norma ECO 805/2003 debe cumplir este criterio administrativo. LA LEY 119 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ 1.6.5. Criterio del valor urbanístico Dentro de los criterios administrativos se puede incluir el de valor inicial y valor urbanístico establecido en algunas leyes urbanísticas españolas desde 1954; si bien la exposición de motivos y el articulado de la Ley 6/98 sobre régimen del suelo y valoraciones abandona los criterios administrativos en beneficio del establecimiento de un criterio económico para obtener el valor del suelo, independientemente de su clasificación urbanística. Toda esta casuística será desarrollada en profundidad en el capítulo 5: Valoraciones urbanísticas. 1.6.6. Criterio del valor catastral La Ley 48/2002, de 23 de diciembre, del Catastro Inmobiliario, establece en el artículo 8 la definición de valor catastral en los siguientes términos: Artículo 8. Valor catastral. 1. El valor catastral es el determinado objetivamente para cada bien inmueble a partir de los datos obrantes en el Catastro Inmobiliario y estará integrado por el valor catastral del suelo y el valor catastral de las construcciones. 2. Para la determinación del valor catastral se tendrán en cuenta los siguientes criterios: a) La localización del inmueble, las circunstancias urbanísticas que afecten al suelo y su aptitud para la producción. b) El coste de ejecución material de las construcciones, los beneficios de la contrata, honorarios profesionales y tributos que gravan la construcción, el uso, la calidad y la antigüedad edificatoria, así como el carácter histórico-artístico u otras condiciones de las edificaciones. c) Los gastos de producción y beneficios de la actividad empresarial de promoción, o los factores que correspondan en los supuestos de inexistencia de la citada promoción. d) Las circunstancias y valores del mercado. e) Cualquier otro factor relevante que reglamentariamente se determine. 3. El valor catastral de los inmuebles no podrá superar el valor de mercado, entendiendo por tal el precio más probable por el cual podría venderse, entre partes independientes, un inmueble libre de cargas, a cuyo efecto se fijará, mediante Orden ministerial, un coeficiente de referencia al mercado para los bienes de una misma clase. En los bienes inmuebles con precio de venta limitado administrativamente, el valor catastral no podrá en ningún caso superar dicho precio. Asimismo, la norma 3 del Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, por el que se aprueban las Normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana, establece: Norma 3. Metodología general. 1. Para el cálculo del valor catastral se tomará como referencia el valor de mercado, sin que en ningún caso pueda exceder de éste. Dicho cálculo se realizará de acuerdo con lo preceptuado en las presentes Normas técnicas. Y la norma 22: Norma 22. Ponencias de valores. 1. Las ponencias de valores son los documentos administrativos que recogen los valores del suelo y de las construcciones, así como los coeficientes correctores a aplicar en el ámbito territorial al que se refieran. 120 LA LEY CAPÍTULO I: CONCEPTOS BÁSICOS 2. Dichas ponencias serán realizadas por las Gerencias territoriales del Centro de Gestión Catastral y Cooperación Tributaria, teniendo en cuenta la normativa urbanística y la de valoración catastral, así como los estudios y análisis del mercado inmobiliario establecidos en la norma 23. 3. Las ponencias de valores se acompañarán, en documento separado, de los análisis y las conclusiones de los estudios de mercado y de los resultados obtenidos por aplicación de los mismos a un número suficiente de fincas, al objeto de comprobar la relación de los valores catastrales con los valores de mercado. Asimismo, la norma 23: Norma 23. Estudios del mercado inmobiliario urbano. El Centro de Gestión Catastral y Cooperación Tributaria establecerá los criterios y contenido mínimo de los estudios del mercado inmobiliario que servirán de base para la redacción de las ponencias de valores. Estos estudios tienen por objeto la realización de una investigación de los datos económicos del mercado inmobiliario urbano, su posterior recopilación y análisis y la elaboración de unas conclusiones que reflejen la situación del mercado a los efectos de lo previsto en el artículo 66 de la Ley 39/1988, reguladora de las Haciendas Locales. La Orden de 14 de octubre de 1998 sobre módulos y coeficiente RM en las ponencias de valores, establece la relación que debe existir entre los valores catastrales y los valores de mercado: Segundo. Coeficiente de relación al mercado RM: 1. A efectos de lo dispuesto en el artículo 66.2 de la Ley 39/1988,de 28 de diciembre, reguladora de las Haciendas locales, se utilizarán los estudios de mercado realizados conforme a lo previsto en la Norma 23 del anexo al Real Decreto 1020/1893, de 25 de junio, y los demás análisis socioeconómicos efectuados por la Dirección General del Catastro. 2. La referencia establecida en el mencionado artículo se realizará de forma homogénea en las valoraciones catastrales de bienes inmuebles de naturaleza urbana, a cuyo efecto se aplicará un coeficiente de relación al mercado (RM) de 0,5 al valor individualizado resultante de la Ponencia de valores. Por lo tanto, la norma establece el criterio de que el valor catastral tiene que ser el 0,5 de los valores de mercado, y que estos valores de mercado se tienen que obtener a través de los correspondientes estudios de mercado que se plasmarán en las oportunas ponencias de valores. El legislador introduce un criterio económico, es decir, el criterio del valor de mercado para obtener el valor de los inmuebles pero establece el criterio administrativo de que el valor catastral tiene que ser la mitad como máximo del valor de mercado de ese bien inmueble. 1.7. LOS MÉTODOS DE VALORACIÓN 1.7.1. Métodos basados en técnicas comparativas: método de comparación El fundamento de las técnicas comparativas consiste en comparar el activo inmobiliario objeto de la tasación con otros inmuebles de semejantes cualidades o características de los que se conoce el precio. Estos inmuebles, que desempeñan el papel de testigos, se obtienen en el mercado inmobiliario. El objetivo es obtener el valor de mercado del inmueble a valorar. La comparación se efectúa en base a uno o varios signos externos, también llamados variables exógenas o explicativas. LA LEY 121 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ 1.7.1.1. Métodos sintéticos El inmueble A que se desea valorar se compara con otros inmuebles de similares características B, C, D, etc., situados en entornos semejantes dentro de una misma ciudad (o en entornos físicamente discontinuos pero económicamente homogéneos) y que se destinan al mismo uso funcional (vivienda, local comercial, nave industrial, etc.), y cuyo precio, de oferta o de transacción real, se conoce. Así, pues, no cabe duda de que, utilizando el procedimiento de comparación adecuado, la cuantificación monetaria a que se llegue del valor de la finca A será un reflejo de su posible valor de mercado. La comparación se efectúa estudiando las características comunes a los inmuebles A, B, C, D, etc., que influyen en su valor. Estas características pueden ser, en el caso de edificaciones y a modo de ejemplo, las siguientes: 1. Situación del inmueble y su entorno próximo 2. Ubicación del elemento a valorar dentro del inmueble 3. Superficie del inmueble, su programa funcional y distribución espacial 4. Uso funcional (vivienda, oficina, etc.) 5. Tipología de la edificación 6. Características y calidades constructivas del edificio 7. Servicios de que dispone el inmueble Y para los inmuebles usados, cabría añadir: 8. Antigüedad real y/o efectiva de la edificación 9. Estado de conservación de la edificación 10. Rehabilitaciones parciales realizadas en la edificación y/o elemento de la edificación El método se fundamenta en el principio de sustitución (ver apartado 1.5.7); que nos permite buscar entre los precios de mercado de activos inmobiliarios, en oferta o de transacciones reales, para obtener el Valor de Mercado de un inmueble; comparando de una forma ordenada y sistemática los inmuebles sustitutivos o semejantes del valorado. El método es aplicable a todo tipo de inmuebles: suelos (con todas sus clasificaciones urbanísticas), terrenos agropecuarios, elementos de un edificio (vivienda, oficinas, etc.), inmuebles completos (hoteles, centros comerciales, etc.). Es el método de valoración más objetivo, ya que no presupone comportamientos racionales de nadie (propietarios, inquilinos, compradores, vendedores, usuarios, etc.) al basarse en la observación de lo que en la realidad sucede en el mercado. 1.7.1.2. Método del análisis de regresión simple o múltiple Los métodos sintéticos se basan en la idea de una comparación entre inmuebles, tomando como referencias uno o varios signos externos o variables explicativas comunes a los inmuebles que se comparan. 122 LA LEY CAPÍTULO I: CONCEPTOS BÁSICOS Por lo tanto, es evidente que la cuestión puede plantearse estadísticamente acudiendo a las técnicas de análisis de regresión. A modo de ejemplo, el caso más sencillo de un único signo externo lo encontramos en la «antigüedad efectiva» de una vivienda de un inmueble. Como se ha visto en el apartado 1.3.3: Conceptos estadísticos aplicables a la valoración inmobiliaria, la variable endógena «valor unitario de mercado» de la vivienda (Y) será generalmente una función de la variable exógena «antigüedad efectiva» de la vivienda; así como de aquellas otras variables, mencionadas anteriormente en el apartado 1.7.1.1: Métodos sintéticos, como pueden ser la situación, la ubicación, la superficie, las calidades constructivas, etc., por lo que se plantea la siguiente función: Y = f (X, A, B, C, ...) Donde (A, B, C, ...) son las variables exógenas correspondientes a la situación, la ubicación, la superficie, las calidades constructivas, etc. Como se ha explicado en el punto 1.3.3, se busca una ecuación lineal que explique la función anterior y que puede expresarse de la siguiente forma: Y = aX + b + e Según enseña la estadística descriptiva, la variable aleatoria «e», resume el efecto de las variables endógenas antes mencionadas, salvo la «antigüedad efectiva» X de la vivienda, y que de ahora en adelante, la variable aleatoria «e» se considerará presupuesta y se prescindirá de ella. Dada una tabla que relacione los valores de las variables X e Y, como la del ejemplo 1.3.3.10. N.º de Testigo Año de construcción Antigüedad efectiva de la edificación Valor de mercado (!/m²) 1 2 3 4 5 1971 1971 1988 1973 1981 32 32 15 30 22 2.270 2.280 2.400 2.300 2.350 Se puede obtener de esta tabla una ecuación lineal de la forma: Y = aX + b, y mediante la técnica de los mínimos cuadrados podemos obtener los coeficientes a y b, para una vez calculados estos obtener la ecuación «Y = -7,206 x + 2.508,81» que permite determinar el valor unitario de mercado de la vivienda en función de la antigüedad efectiva de las viviendas existentes en el mercado (ver ejemplo 1.3.3.10). La sencilla consecuencia es que los métodos sintéticos tienen una similitud evidente con las técnicas de análisis de regresión. En las técnicas de análisis de regresión la obtención del valor unitario del inmueble se lleva a cabo mediante la comparación respecto de un signo externo, que en este ejemplo ha sido la antigüedad efectiva. Si el análisis de regresión se generaliza al caso de varias variables exógenas, se puede obtener una ecuación del tipo (ver apartado 1.3.3.10): Y = a1x1 + a2x2 + LA LEY ...........+ apxp + b0 + e 123 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ Este modelo de trabajo ya fue expuesto en la Primera Conferencia Internacional de Arquitectos Tasadores, en julio de 1996 en el marco del congreso de la UIA, por el arquitecto J. I. LAMMERS (Chicago, EE.UU.). Este modelo de regresión cuenta entre 10 y 50 variables exógenas, para obtener el correspondiente valor de mercado en viviendas y usos terciarios. Contando entre 18 y 35 variables para los usos industriales. Cada una de estas variables exógenas comentadas puede tener entre 5 y 30 subvariables dependiendo del modelo con el que se trabaje. El rango de aproximación en la obtención del valor está entre un – 2% a un + 3% del valor de mercado. Hasta hace pocos años, en España no se disponía de suficientes datos seguros –y por lo tanto no se manejaban– que hiciesen posible aplicar las técnicas de análisis de regresión con la fiabilidad necesaria. Ésta ha sido una de las mayores dificultades que la técnica de análisis de regresión ha tropezado en la práctica de la valoración inmobiliaria. Con la aparición de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, Ley de Regulación del Mercado Hipotecario, y por consiguiente de la creación de las Sociedades de Tasación, se empiezan a disponer de suficientes datos, por lo que es de suponer que en un próximo futuro, los métodos estadísticos de valoración, que entre ellos se cuentan las técnicas de análisis de regresión, tengan un papel mucho más importante en el mundo de la valoración inmobiliaria que el que han tenido hasta ahora. La aparición de tecnologías informáticas aplicadas a estos procesos acelerará la utilización de estas técnicas. 1.7.1.3. Método beta Se ha visto en los apartados anteriores que el método sintético pretende encontrar valores de mercado analizando la relación que existe entre los precios de los inmuebles, de oferta o transacción real, y los signos externos o variables explicativas que toman los inmuebles que se comparan. También se ha visto que un segundo sistema presupone que la función que relaciona las variables valor de mercado de un inmueble y el signo externo puede ser evaluada por sistemas estadísticos mediante las técnicas de regresión simple o múltiple, ya comentadas. Una tercera visión diferente del mismo problema es el análisis estadístico basado en comparar dos funciones de distribución. Este método se debe a E. BALLESTERO y fue publicado en 1973 con el nombre de método beta en Estudios Agrosociales n.º 85, y posteriormente se ha ido perfeccionando con estudios posteriores. La comparación se realiza mediante dos funciones estadísticas de distribución, que pueden ser del tipo beta, triangular o rectangular (ver apartados 1.3.3.7, 8 y 9). Este método no se utiliza normalmente en la valoración inmobiliaria aunque sí en ciertos campos de la valoración agraria. 1.7.2. Métodos basados en técnicas analíticas El fundamento de las técnicas analíticas consiste en utilizar modelos matemáticos, más o menos sofisticados, para determinar en unos casos el coste del edificio, y en otros casos el valor de mercado del inmueble, partiendo de ciertos datos o hipótesis económicas. 1.7.2.1. Método del coste de reemplazamiento o reposición Consiste en determinar el coste total estimado de reemplazar el inmueble a tasar por otro de iguales características (capacidad, uso, calidad, estado de conservación, etc.) realizado con materiales y tecnologías actuales. 124 LA LEY CAPÍTULO I: CONCEPTOS BÁSICOS Se basa en el principio del valor residual y permite calcular el coste de todos los inmuebles o elementos de un inmueble. Equivale a la suma del valor de mercado del suelo, del coste de ejecución por contrata de la edificación a nuevo y de los gastos generales imprescindibles para realizarlo, calculados todos ellos a precios actuales. El Valor de Reemplazamiento Bruto o a Nuevo (VRB) de un inmueble se calculará sumando: + F: El valor de mercado del suelo. + IN: Los impuestos no recuperables y aranceles necesarios para la formalización de la adquisición del terreno, o del edificio a rehabilitar, y en su caso, para la declaración de obra nueva del inmueble. + H: Honorarios técnicos por proyectos y direcciones de obras. + L+T: Costes de licencias y tasas de la construcción. + CC: Coste de la construcción por contrata, considerándose como tal, la suma del coste de ejecución material de la obra, sus gastos generales, en su caso, y el beneficio industrial del constructor. + GPA: Gastos de administración del promotor. Calculados todos ellos a precios a la fecha de la valoración. * No se consideran como gastos necesarios: BP: El beneficio del promotor. GF: Los gastos financieros de cualquier clase. GC: Los gastos de comercialización de las unidades funcionales que componen el inmueble. Es decir en la fórmula: VM = F + CC + IN + H + L + T + GPA + GF + GC + BP V.R.B. 1.7.2.2. Métodos del valor residual, estático o dinámico Consisten en determinar el valor de mercado del suelo, o edificio destinado a la rehabilitación, a partir del valor del producto inmobiliario final, deduciendo de él todos los gastos e inversiones necesarias para ello; incluyendo los gastos financieros, comerciales y el margen bruto o beneficio que presumiblemente un promotor de tipo medio consideraría. Se basan en el principio del valor residual y en el principio del mayor y mejor uso y sirven para determinar el valor de mercado de suelos (urbanos o urbanizables) o inmuebles destinados a la rehabilitación. En la normativa de valoraciones de garantía, se definen y desarrollan estos métodos y se establecen en la sección quinta de la norma, artículos 34 al 42, dos posibilidades para el tasador, dándole en algunos casos la opción de valorar, según su criterio, por el método dinámico o el estático. Es recomendable, por su mayor rigor científico y adecuación a la realidad económica del LA LEY 125 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ mercado conocer el método residual dinámico, cuya formulación consiste en calcular el valor actual neto (VAN) utilizando las técnicas de flujo de caja descontado. 1.7.2.2.1. Método residual dinámico o análisis de inversiones con valores esperados El cálculo se hará teniendo en cuenta el tiempo en el que razonablemente se concluirá el proceso constructivo-inmobiliario hasta llegar a la realización en el mercado del producto final y periodificando cada uno de los ingresos y cada uno de los gastos e inversiones, imputándolos en su periodo temporal correspondiente y actualizando los flujos de caja así establecidos a la tasa que en el mercado, en ese momento, para ese producto y esa zona, sea de más probable utilización por un inversor (promotor) de tipo medio. Su formación matemática es la siguiente: Ej F= 6 tj (1+i) tj - Sk 6 tk (1+i) tk Siendo: F: Valor del terreno (o inmueble a rehabilitar) Ej: Importe de los ingresos en cada momento j Sk: Importe de los pagos en cada momento k tj: Número de periodos de tiempo previsto desde la fecha de tasación hasta que se produce cada ingreso tk: Número de periodos de tiempo previsto desde la fecha de tasación hasta que se produce cada pago i: Tipo de actualización elegido correspondiente a la duración de cada uno de los periodos de tiempo considerados Algunos de los datos y parámetros necesarios para aplicar este método pueden resultar, en algunos casos, complicados de obtener, debiendo recurrirse al más sencillo método residual estático, que permite obtener el valor unitario de repercusión de suelo a partir del valor de mercado del producto inmobiliario terminado mediante la aplicación de una fórmula más simple, aunque menos precisa. 1.7.2.2.2. Método residual estático: análisis de inversiones con valores actuales El cálculo se hace sin tener en cuenta el factor tiempo, pero sí todos los componentes que inciden en el valor del producto inmobiliario ya mencionados con la siguiente fórmula: F = VM * (1-b) - Ci Siendo: F: Valor de mercado del suelo VM: Valor de mercado del inmueble terminado 126 LA LEY CAPÍTULO I: CONCEPTOS BÁSICOS b: Margen de beneficio del promotor en tanto por uso atendiendo a los ratios medios del mercado, en ese momento y para ese producto. Ci: Cada uno de los costes y gastos de la promoción considerados La metodología permite una amplia variabilidad de los márgenes brutos de la promoción, admitiendo, como así es realmente en el mercado, que las tasas de rentabilidad son variables en el tiempo y en el espacio. 1.7.2.3. Método de actualización de rentas Consiste en calcular el precio más probable que un inversor, de tipo medio, estaría dispuesto a pagar, al contado, por la adquisición de un bien capaz de producir rentas. Se basa en el principio de anticipación, y permite determinar el valor presente de las rentas netas futuras de todo tipo de inmuebles susceptibles de producir rentas. VA  ¦ Ej (1  i ) tj ¦ Sk Valor de reversión  tk (1  i ) (1  i) n En donde: VA = Valor actual. Ej = Importe de los cobros imputables al inmueble en el momento J. Sk = Importe de los pagos previstos en el momento K. tj = Número de periodos de tiempo que debe transcurrir desde el momento de la valoración hasta que se produzca el correspondiente Ej. tk = Número de periodos de tiempo desde el momento de la valoración hasta que se produzca el correspondiente Sk. i= Tipo de actualización elegido correspondiente a la duración de cada uno de los periodos de tiempo considerados. n = Número de periodos de tiempo desde la tasación hasta el final del periodo de estimación de los ingresos esperados. Los periodos transcurridos (tiempo), y el tipo de actualización a utilizar, se expresarán en las unidades correspondientes a la duración de cada uno de los periodos de tiempo considerados. 1.7.3. Métodos homologados De los cinco métodos de valoración, generalmente aceptados, habitualmente utilizados por los tasadores inmobiliarios y recogidos por las Normas europeas de valoración, todos ellos están reconocidos, contemplados y desarrollados en las normas de valoración de garantía de las OM, aunque las denominaciones no sean idénticas. En la legislación urbanística, Leyes Estatales y autonómicas, Reglamentos, Normas técnicas de valoración catastral y otras disposiciones legales se indican a menudo, o se hace referencia a métodos o sistemas de valoración, que en todo caso pueden asimilarse a los que se contienen en la O/ECO y que son los que a continuación se indican. LA LEY 127 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ La ECO/805/2003 dedica el Título II capítulo 1 a los métodos técnicos de valoración; en él se desarrollan los métodos a seguir para obtener los valores de cuya comparación se obtendrá el valor de tasación, en función del tipo de inmueble, de las características de su mercado, del régimen de propiedad y tenencia y de sus posibilidades en el mercado inmobiliario. Los métodos desarrollados son los siguientes: 1. MÉTODO DEL COSTE VALOR DE REEMPLAZAMIENTO BRUTO VALOR DE REEMPLAZAMIENTO NETO (Coste de reposición depreciado en las NEV) VRB VRN CRD 2. MÉTODO DE COMPARACIÓN, o método de comparación con el mercado 3. MÉTODO DE ACTUALIZACIÓN DE RENTAS 4. MÉTODO RESIDUAL 4.1. MÉTODO RESIDUAL DINÁMICO ANÁLISIS DE INVERSIONES CON VALORES ESPERADOS 4.2. MÉTODO RESIDUAL ESTÁTICO ANÁLISIS DE INVERSIONES CON VALORES ACTUALES En los métodos 3 y 4.1 se utilizan las técnicas del valor actual neto a través del método del flujo de caja descontado (DFC). 1.8. EL PROCESO DE VALORACIÓN El proceso de valoración en el ámbito inmobiliario depende de la finalidad y del objeto de la tasación. De las finalidades ya enumeradas anteriormente existen dos cuyo procedimiento en España está reglado por normativa oficial, y que son las más frecuentes: – Las valoraciones catastrales, que están reguladas por las Normas técnicas de valoración catastral (RD 1020/93). – Las valoraciones de garantía que están reguladas por las Normas de valoración de bienes inmuebles para determinadas entidades financieras (OM 30 de noviembre de 1994, sustituida por la O/ECO/805/2003). Son estas últimas las de más frecuente utilización en el campo de la valoración inmobiliaria ya que a ellas deben ajustarse obligatoriamente aquellas tasaciones de inmuebles que tengan por finalidad: a) Garantía hipotecaria b) Cobertura de las provisiones técnicas de entidades aseguradoras c) Determinación del patrimonio de las instituciones de inversión colectivas (FII y SII) y por extensión su uso es aconsejable en las valoraciones a efectos patrimoniales, valoración de activos, registro mercantil, ampliaciones de capital de sociedades, asesoramientos en compraventa, etc. 128 LA LEY CAPÍTULO I: CONCEPTOS BÁSICOS La O/ECO/805/2003 consta de 88 artículos, cinco disposiciones adicionales, una disposición transitoria, una disposición derogatoria y tres disposiciones finales. Los artículos se estructuran en cuatro títulos y estos en capítulos y secciones. El Título I contiene las disposiciones generales: el ámbito, principios y definiciones; las comprobaciones mínimas y documentación disponible; los condicionantes y advertencias, tanto generales como específicas, y en general todas aquellas cuestiones que el tasador ha de tener en cuenta tanto en el ámbito técnico como en el formal. El Título II contiene las disposiciones técnicas encaminadas a la determinación del valor de tasación de los distintos objetos de valoración y para las distintas finalidades. Para ello se regulan los distintos métodos técnicos de valoración y la valoración de los distintos bienes y derechos. Todo su contenido está basado en el principio de prudencia y el principio de sostenibilidad para aquellos valores con efectos a lo largo del tiempo. El Título III contiene las disposiciones formales encaminadas a la elaboración del informe y certificado en los que se formalizará el correspondiente valor de tasación. Para ello se establece una única estructura con una serie de apartados mínimos que el tasador tendrá que cumplimentar según cual sea el objeto de la valoración. Todo su contenido está basado en el principio de transparencia en el sentido de que los documentos y datos manejados por el tasador para el cálculo de los valores han de estar a disposición del supervisor correspondiente. El Título IV contiene una serie de disposiciones cuyo ámbito de aplicación se limita a la valoración para la cobertura de las provisiones técnicas de las entidades aseguradoras y para la determinación del patrimonio de las instituciones de inversión colectiva inmobiliarias. Cada una de estas instrucciones tiene un contenido diferenciado en función del objeto de la tasación. Un tercer gran grupo de valoraciones lo constituyen: – Las valoraciones urbanísticas, especialmente las expropiatorias, cuyos criterios se derivan de la Ley de Régimen del Suelo y Valoraciones 6/98 (BOE 14 de abril 1998), de la STC de 20 de marzo de 1997, y de las leyes autonómicas del Suelo, en el caso de Cataluña la LUC 2/2002, pero para cuya aplicación serán de utilidad conceptos y criterios del RD 1020/93 (Normas técnicas de Valoración Catastral) y en algunos casos de la OM 10/11/94, y de la O/ECO/805/2003 (BOE 9 de abril de 2003) que ha venido a sustituirla. El resto de las finalidades expuestas permiten la utilización como base para la tasación de los criterios comprendidos en la O/ECO/805/2003, que por ser la de más reciente redacción de todas las enumeradas, contiene los principios y metodologías técnicamente más desarrollados, más comúnmente aceptados, y coincidentes con las Normas Europeas de Valoración (NEV). La desviación de las Normas de valoración conlleva riesgos legales y financieros tanto para los tasadores como para los usuarios. Sólo las valoraciones fiscales y las que se utilizan para la adquisición forzosa no están sujetas a las Normas Europeas de Valoración, aunque los principios generales contenidos en ellas pueden adoptarse cuando no exista una guía específica. Existe un requerimiento en la Ley Europea para que se adopten bases de valoración reconocidas y homogéneas. LA LEY 129 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ La desviación de las recomendaciones contenidas en las NEV puede conllevar sanciones comerciales o legales, pero más importante resulta para el tasador hacer un análisis inverso: la utilización de la metodología homologada y la conformidad con las normas de valoración puede ser prueba determinante frente a acciones legales, formando parte de una defensa válida. Existen 5 métodos de valoración generalmente aceptados y oficialmente reconocidos (la NEV no admite la utilización de métodos de valoración no reconocidos):  Método del coste, de reposición o de reemplazamiento (CRD)  Método de comparación, de mercado o de comparación con el mercado  Método de capitalización o de actualización de las rentas  Métodos residuales  Método del descuento de flujos de caja (DFC) Habría que añadir otros métodos, consistentes en la aplicación de módulos, tablas o coeficientes para la obtención del valor, pero en el fondo esos métodos no son más que una pretensión de reducir a simples algoritmos, o fórmulas matemáticas, uno o varios de los métodos mencionados. Su aplicación, muy extendida para valoraciones masivas, es exageradamente simplista, no garantiza el establecimiento de valores objetivos, y utilizados para valoraciones concretas pueden inducir a errores de considerable magnitud relativa. Su utilización para valoraciones individualizadas puede derivar en perjuicios para los usuarios y responsabilidades para los tasadores. El proceso de valoración comporta necesariamente:  identificación del inmueble: objeto de la tasación  finalidad de la tasación: para qué se requiere  normativa de aplicación: obligatoria (o conveniente) y utilizada  criterios de valoración  metodología: método o métodos a utilizar La crítica a cualquier valoración, el punto débil del trabajo del tasador es la subjetividad, inconveniente que puede amortiguarse si se añaden al rigor y la prudencia, una metodología científica en los procesos, basada en criterios claros y principios firmes. Pero además la subjetividad de la tasación, y su consiguiente relatividad, se objetiviza al trabajar con datos agregados, con muestras representativas, en cantidad y calidad suficiente según criterios estadísticos. A título orientativo se establecen a continuación algunas de las aplicaciones posibles de normativa y métodos para la valoración de diferentes activos: 130 LA LEY CAPÍTULO I: CONCEPTOS Finalidad Garantía (normativa Hipotecaria aplicable) Provisiones Técnicas Cías.Seguros Fiscal Fondos objeto (OM 30/nov/94) (RD 1020/93) (OM 30/nov/94) Urbanística Exprop. LRSV 6/98 LEF R.D. 1020/93 LUC 2/2002 (OM 30/nov/94) BÁSICOS Patrimonio Herencias R.M. (OM 30/nov/94) ECO 805 vivienda libre no ocupada comparación Mercado coste hotel urbano comparación mercado D.F.C. coste solar urbano Terreno urbanizable ECO 805 comparación mercado coste comparación D.F.C. coste comparación mercado residual estático residual dinámico comparación mercado comparación mercado comparación mercado residual dinámico residual dinámico residual estático (NTVC) ECO 805 coste(NTVC) (vuelo) ECO 805 comparación mercado comparación mercado residual est. (suelo) (NTVC) coste(NTVC) comparación (vuelo) Mercado comparación mercado residual D.F.C. estático (suelo) (NTVC) residual estático (NTVC) residual estático residual estático residual dinámico comparación mercado residual estático comparación mercado residual dinámico comparación mercado residual dinámico residual dinámico La Orden de 30 de noviembre de 1994 y la O/ECO/805/2003 que la ha sustituido, constituyen el compendio de normas de tasación más estructurado y científico de los que se han establecido legalmente. El contenido de la normativa aplicable es predominantemente técnico, estableciendo unos principios, criterios, métodos y procedimientos, científicos y rigurosos. Aún con las lagunas e imperfecciones que se le puedan atribuir, es sin duda el compendio legal más completo y sofisticado que sobre el tema ha sido promulgado. Su utilización se ha asumido y extendido rápidamente, siendo actualmente de referencia básica en prácticamente todas las tasaciones inmobiliarias. Una de sus peculiaridades más destacables consiste en establecer diferentes métodos a través de los cuales se obtienen diferentes valores que sirven para escoger entre ellos el valor de garantía o valor de tasación en función de criterios claramente definidos. Eso permite utilizarla para otras finalidades no necesariamente de garantía, en cuyo caso el valor de tasación será otro, pero los métodos de valoración los mismos. La promulgación de la Ley 6/1998 de 13 de abril sobre Régimen del Suelo y Valoraciones, dio aún mayor importancia al contenido de estas normas, ya que establece en el ámbito de las valoraciones «un único valor» que, según dice en su exposición de motivos, «refleje con la mayor exactitud posible el valor real que el mercado asigne a cada tipo de suelo», que denomina valor de mercado. LA LEY 131 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ Para su determinación, el método a seguir será el de comparación (subsidiariamente los de capitalización o actualización de rentas reales o potenciales) y el residual. En el primer caso, el método de comparación con el mercado cobra un especial relieve; no se trata de aplicar con mejor o peor criterio los valores reales de mercado, sino de aplicar «el método de comparación», cuyas técnicas y metodologías están perfectamente establecidas en la OM, y a ellas deberá ceñirse la tasación. La importancia de estas técnicas y metodologías ha aconsejado que en este libro se desarrolle un capítulo específico sobre cada uno de ellos. La utilización del método de comparación exige unos requisitos mínimos sobre el conocimiento contrastado del mercado con datos concretos, por lo que no siempre es posible utilizar este método; también la Ley 6/98, al igual que la OM, nos remite en estos casos, al método residual. Es éste el método de valoración del suelo de más frecuente utilización. No puede en sentido estricto hablarse de método residual, sino de métodos residuales, ya que son dos: el método residual estático y el método residual dinámico. 1.9. EL TASADOR 1.9.1. Definición El tasador es un perito, un experto, y por tanto le son exigibles todos los requisitos que normalmente se requieren a estos profesionales. Al tasador le son de aplicación las regulaciones institucionales, estatales o consuetudinarias en función de su ámbito de trabajo, debiendo en todo caso cumplir los requisitos de conocimientos, competencia e independencia. El profesional de la tasación inmobiliaria, o el profesional que actúa como tasador está sometido (implícitamente en todos los casos y de manera explícita en cada vez más situaciones) a requisitos legales, reglamentarios y éticos, concretándose estos últimos en códigos deontológicos de obligada aceptación que afectan a su formación, competencia, independencia y objetividad. A nivel general, los criterios de la Directiva Europea pueden resumirse en los siguientes puntos: El tasador es el encargado de preparar, y en su caso supervisar, controlar y validar, las valoraciones. El tasador es responsable de la valoración. 1.9.2. Competencia Debe ser necesariamente, según la misma directiva, una persona de buena reputación y que pueda demostrar que cumple los siguientes requisitos: • Estar en posesión de la titulación académica adecuada, y/o de la calificación de posgrado de enseñanza superior reconocida, con dos años de experiencia como posgraduado. • Tener el suficiente conocimiento local y la suficiente experiencia en la valoración de activos fijos de la misma naturaleza y situados en el mismo lugar. O, en caso contrario, haber comu- 132 LA LEY CAPÍTULO I: CONCEPTOS BÁSICOS nicado de forma fehaciente al cliente sus limitaciones antes de aceptar el encargo de valoración. O, alternativa y complementariamente, haber recibido el asesoramiento de profesionales competentes o conocedores. • Cumplir todos los requisitos legales, reglamentarios y éticos en relación con su cometido. • Mantener y completar sus conocimientos profesionales con programas de formación continuada. • Disponer de la cobertura de un seguro de responsabilidad adecuado. • Cuando se trate de valoraciones complejas, y en todos los casos en que el tasador reconozca que no tiene la experiencia profesional especializada necesaria para desarrollar su trabajo de manera completa y adecuada, debe advertir al cliente y buscar la asistencia profesional de especialistas. • Ser independiente, sin que puedan existir conflictos de intereses, actuales o previsibles, aparentes o no revelados. • El tasador es depositario de datos personales y económicos de carácter reservado, le es por tanto exigible prudencia y confidencialidad. 1.9.3. Cualificación La titulación académica exigible al tasador es muy diversa, en función de la finalidad de la tasación. Para las tasaciones de garantía, en España, es imprescindible la intervención de una Sociedad de tasación homologada, que controla, valida y certifica la valoración realizada por un técnico de titulación académica reglada: • En el caso de fincas urbanas, o edificios residenciales son competentes los arquitectos y arquitectos técnicos. • En el caso de edificios o instalaciones industriales los ingenieros e ingenieros técnicos. • La valoración de fincas agrarias debe ser realizada por ingenieros agrónomos o ingenieros técnicos agrónomos. Las valoraciones urbanísticas, especialmente las expropiatorias, al no ser de garantía, no precisan la intervención de una sociedad de tasación, y deben ser suscritas por profesionales competentes: • Cuando se trate de suelos urbanos o urbanizables con ámbito delimitado y condiciones para su desarrollo, en las que las circunstancias urbanísticas juegan un papel determinante en la valoración, habrán de ser realizadas por arquitectos con conocimientos en esa materia. • Cuando se trate de suelos no urbanizables o suelos urbanizables sin ámbito delimitado o sin condiciones para su desarrollo, o simplemente aquellos suelos en los que para su valoración no deba tenerse en cuenta ningún tipo de aprovechamiento urbanístico, deberán ser realizadas por ingenieros agrónomos o ingenieros técnicos agrónomos. Para la valoración de las construcciones, si se trata de fincas urbanas o edificaciones residenciales habrán de ser realizadas por arquitectos o arquitectos técnicos. La valoración de inmuebles, suelos o edificaciones, ligados a explotaciones económicas no industriales, ni agropecuarias, ganaderas, ni forestales, son habitualmente realizadas por arquitectos expertos en ese ámbito. LA LEY 133 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ Si se trata de edificios agrícolas o vinculados a explotación agropecuaria o forestal, la valoración habrá de ser realizada por ingenieros agrónomos o ingenieros técnicos agrónomos. La valoración de indemnizaciones, gastos de traslado o extinción de actividades, es habitualmente realizada por arquitectos e ingenieros con conocimientos y experiencia en la materia. El resto de las valoraciones para las que no exista determinación específica, se regirán por criterios de analogía con las anteriores, sin dejar de observar en ningún caso los criterios de la Directiva Europea expuestos al inicio de este apartado. 1.10. LA PRÁCTICA DE LA VALORACIÓN INMOBILIARIA El oficio de tasador, o el trabajo del profesional que realiza valoraciones inmobiliarias, tiene una parte de preparación técnica y de adquisición de los conocimientos necesarios, que forma parte de su formación y que es la base de su competencia profesional. Son cada vez más las normas y directrices que le responsabilizan de su competencia. 1.10.1. El trabajo de campo Es el contacto, imprescindible e inexcusable, con la realidad física y social, en contraste con la preparación técnica y teórica y con el trabajo técnico posterior. Se analizan a continuación algunos aspectos a tener en cuenta para la correcta toma de datos para la posterior realización del Informe de Tasación. 1.10.1.1. Introducción El mercado de las valoraciones de garantía y principalmente las del mercado de hipotecario, ámbito en el que se desarrolla la mayor parte del trabajo encargado por las sociedades de tasación, es tremendamente competitivo tanto por la gran concurrencia de entidades financieras en el lado de la oferta, como por la alta demanda que prácticamente alcanza a la totalidad de los compradores de productos inmobiliarios, ya que la adquisición al contado prácticamente ha desaparecido debido al alto precio relativo de los bienes inmuebles o bien por razones de tipo fiscal. En ese contexto la tasación inmobiliaria es un documento clave para la toma de decisiones tanto para los agentes del mercado, vendedores, compradores, como para las entidades financieras que requieren conocer la garantía que ofrecen los inmuebles para la gestión y concesión del crédito hipotecario. El contexto actual del mercado financiero caracterizado por bajos tipos de interés que reducen la posibilidad de beneficio por margen financiero, unido a la gran cantidad de entidades financieras que operan, determina que la rapidez sea determinante a la hora de elegir la entidad con la que se va a suscribir el préstamo ya que las diferencias de tipos de interés, comisión de apertura, amortización y/o cancelación anticipada son insignificantes o prácticamente nulas entre las entidades financieras que operan en un mismo entorno, por lo que la única diferencia que apreciará el cliente no profesional será la calidad de gestión. La rapidez también será altamente valorada por las entidades financieras porque de la misma dependerá el impedir contraofertas de la competencia. 134 LA LEY CAPÍTULO I: CONCEPTOS BÁSICOS Dentro de este contexto, el trabajo del Tasador debe ser rápido y limpio. En las circunstancias actuales el tiempo en el que se debe realizar un trabajo de tasación estándar, es casi para todas las entidades financieras de 72 horas desde que se recibe el encargo hasta que se entrega el informe de tasación, por lo que los tasadores se ven en la obligación de «devolver» a las sociedades de tasación su trabajo en un plazo de 48 horas para permitir su validación dentro de plazo. Algunas entidades financieras están reduciendo aún más el tiempo de trabajo. Además, el proceso debe ser limpio en el sentido de que se debe realizar con la gestión más económica posible, es decir se debe «molestar» lo menos posible tanto al cliente solicitante como a la entidad financiera. La extrapolación de esta situación a otro tipo de tasaciones no es siempre posible, pero sí lo es el mantenimiento de los criterios de trabajo, rapidez, pulcritud y prudencia, en todos los casos la correcta toma de datos y la organización de la misma serán fundamentales para el éxito y rapidez en la redacción del informe y el único medio para asegurar la «rentabilidad» al trabajo del tasador. Las fases en las que se desarrolla el trabajo de campo son, en el caso de la tasación estándar del mercado de garantía, las siguientes: • recepción del encargo • llamada a la persona de contacto • visita al inmueble • recopilación y clasificación de la información. Prearchivo La última fase del trabajo de campo se desarrollará una vez finalizada y entregada la tasación, no como trabajo de campo de la tasación concreta que nos ocupe sino para futuras tasaciones y consistirá en: • archivo de la tasación Se describen a continuación cada una de esas fases en la hipótesis de que el inmueble a tasar sea una vivienda individual terminada, encargo que suele ser el más habitual. El mismo proceso sería válido para el resto de inmuebles poniendo el acento en las peculiaridades que corresponde a cada tipología. 1.10.1.2. Recepción del encargo La recepción del encargo se realiza normalmente por vía telemática (Internet), por fax o bien por teléfono. La recepción vía módem de producirá en el momento en que el tasador se conecta con la sociedad de tasación para la transmisión de las tasaciones realizadas en el día. Una vez realizada la transmisión de datos por módem mediante el programa de comunicaciones, aparecerá una pantalla en la que se confirma el correcto envío de las tasaciones, se indica el número de expediente de la tasación y aparecen las diferentes hojas de encargo. La recepción por fax es también bastante común y normalmente se transmite la misma hoja con la que se recibe el encargo de la sociedad. Es conveniente repasar inmediatamente todos los datos que aparecen escritos ya que es probable que falte algún dato o resulte confuso. Por último la recepción puede realizarse vía teléfono. En tal caso conviene tener a mano copias de impresos de tomas de datos preparados. Si el encargo se realiza desde una central generalmen- LA LEY 135 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ te el interlocutor será preciso y concreto, pero si el encargo lo realiza un Delegado de una sucursal bancaria (y más aún si lo realiza un particular) es recomendable utilizar una técnica preestablecida de recogida de datos: es muy importante en todos los casos el repaso inmediato de todos los datos y asegurarse de que se han comprendido totalmente. Ése es también el momento de solicitar por primera vez que sea facilitada toda la documentación legal necesaria: escritura, contratos, etc. 1.10.1.3. Llamada a la persona de contacto Es la fase fundamental para el éxito del trabajo. Para su buena realización es conveniente observar los siguientes pasos y recomendaciones. • Es imprescindible hablar con la persona de contacto. No debe darse nunca información a un tercero por allegado que pueda parecer. Hay muchas o algunas personas que «se hipotecan» sin que lo sepa su cónyuge (o persona con la que conviven), o que hipotecan bienes de personas ancianas sin su pleno consentimiento. O simplemente personas que no quieren que sus familiares se preocupen de posibles dificultades económicas. • Identificación del profesional: el tasador debe dar su nombre y apellidos y de parte de qué entidad llama. • Comprobar la dirección del inmueble a tasar. Así se evitan visitas inútiles. También permitirá comprobar que la escritura, que posiblemente ya se habrá recibido, corresponde con el inmueble a tasar o existe alguna confusión (por ejemplo, intercambio entre la dirección habitual del cliente y la del inmueble a tasar). También se podrán detectar posibles cambios de nomenclátor o de número de policía cuando la información registral sea antigua. • Confirmar el papel que desempeña en el proceso la persona de contacto. Cuando el contacto sea distinto del solicitante es importante saber si es un API o bien el vendedor (actual propietario del inmueble) ya que así podrán precisarse mejor las explicaciones. Si se ha recibido la escritura previamente y el solicitante es distinto del titular registral, hay que comprobar que se trata de un comprador o un inquilino que compra, en cuyo caso debe solicitarse el contrato de arrendamiento para poder confirmar este extremo documentalmente. Si el solicitante no coincide exactamente con el arrendatario, también deberá solicitarse el último recibo para calcular el valor de mercado del inmueble por el método de actualización de las rentas esperadas. • Confirmar la documentación que se facilita al tasador. En ocasiones el delegado, o representante de la entidad que encarga la valoración cree haber facilitado toda la documentación o información necesaria pero puede haber olvidado algún dato o información relevante. Debe aclararse que es preciso disponer de fotocopias de los documentos necesarios y que es conveniente que las tengan preparadas en el momento de la visita. • El tasador debe explicar sintéticamente en qué consiste el trabajo. Los clientes no tienen por qué saber en qué consiste una tasación; es conveniente para evitar malos entendidos que se explique que es preciso disponer de un plano y si no es facilitado por el encargante el tasador deberá levantarlo en el momento de la visita. Conviene explicar que se necesita un plano acotado y que para ello es necesario entrar en todas las habitaciones y medirlas. En algunos casos será necesario explicar que se precisa tomar fotografías (puede haber personas reacias a ello o celosas de su intimidad). Es preciso haber explicado, previamente a la visita, que ésta requiere un tiempo mínimo, para evitar tener que realizar el trabajo apresuradamente. • Es preciso concretar el día y hora de la visita. 136 LA LEY CAPÍTULO I: CONCEPTOS BÁSICOS Debe comunicarse a la entidad financiera y/o a la Sociedad de Tasación o al encargante cuantos problemas o dificultades haya planteado el cliente o hayan podido surgir en la visita. Cuanto más detallada haya sido la explicación telefónica previa más rápida y fluida será la visita y se generarán menos distracciones e interrupciones al trabajo de campo. Es conveniente por tanto aclarar previamente todas las cuestiones sobre tenencia y la documentación que se precisa recibir para conocer con anticipación los problemas que pueden surgir y solucionarlos antes de la visita. Así se puede tener una clara idea de cómo realizar la tasación. Es conveniente no excederse en el tiempo de la visita para poder rentabilizar el trabajo y evitar explicaciones innecesarias. 1.10.1.4. Visita al inmueble Aunque el trabajo de campo se ha iniciado anteriormente el momento de mayor densidad de toma de datos se realiza en el momento de la visita por lo que conviene ser muy ordenado. Es conveniente proveerse de una hoja de campo que facilita la toma de datos. Herramientas necesarias: • Portafolio rígido, papel y hojas de campo. • Lápiz, rotuladores varios... • Escalímetro (para comprobar que los planos que se nos facilitan están realmente a escala). • Elemento de medición ya sea cinta métrica o aparato de ultrasonidos. • Cámara fotográfica digital (siempre con pilas de recambio). • Libretilla o grabadora para toma de muestras de mercado. Se recomienda: • En áreas urbanas densas desplazarse en motocicleta. • Disponer de teléfono móvil para estar localizable y para comunicar adelantos o retrasos a los clientes. Durante la visita debe recogerse la siguiente información: • Datos de gestión que puedan faltar. • Características del entorno, infraestructuras, comunicaciones y equipamiento. • Toma de muestras de mercado (las mejores son las del propio edificio o edificios colindantes). • Características del edificio. Número de plantas bajo y sobre rasante. Distribución de usos en el edificio. Número y distribución de los diferentes tipos de elementos: viviendas, despachos, locales comerciales. Elementos constructivos de los principales subsistemas del edificio (estructura, fachada, cubierta) así como las características y acabados de las zonas comunes. • Identificación completa y comprobación de la descripción registral del elemento. • Croquis de la vivienda. • Acabados e instalaciones de la vivienda. • Comprobación del régimen de ocupación. LA LEY 137 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ Para ello se recomienda el siguiente proceso: • Llegar al lugar del inmueble 10 o 15 minutos antes de la hora. • Localizar la fachada del edificio en el que se ubica la finca a tasar. • Realizar la fotografía de fachada. • Toma de todas las muestras de mercado que haya en el edificio y edificios colindantes bien en la hoja de toma de datos o preferiblemente en libretilla o grabadora. • Toma de todos los datos del edificio (descripción, elementos constructivos, distribución de elementos, etc.). • Comprobación de las personas que aparecen en el buzón (régimen de tenencia). • Dirigirse a la vivienda concreta. Saludar al cliente y hacer un breve repaso de lo comentado por teléfono. • Dar un primer vistazo a la vivienda y levantar el croquis. • Medición de las dependencias. • Observación de los acabados e instalaciones (generalmente el tasador ya se habrá fijado mientras levanta el croquis por lo que en este momento será más rápido llenar la hoja de campo). • Lectura de la escritura y de la documentación facilitada. • Comprobación de los lindes descritos en la documentación anterior cotejándolos con la realidad y con el croquis realizado. • Comprobación del régimen de ocupación y aclaración con el cliente de las posibles dudas que se puedan tener. En caso de que la tasación vaya a tener que condicionarse lo deontológico y lo más conveniente es comunicárselo al cliente y explicarle las consecuencias que le reportará. • Preguntar, si se trata de una tasación hipotecaria, cuánto solicitan de hipoteca (aunque ya se sepa por otra fuente). Es la manera elegante de averiguar por cuánto se ha vendido el inmueble. Generalmente, si se pregunta directamente por el precio de venta el cliente puede desconfiar. • Terminar la visita cuando se disponga de toda la información. 1.10.1.5. Recopilación y clasificación de la información Una vez realizadas todas las visitas del día el tasador ordenará toda la información recogida; para ello conviene: • Abrir una carpeta para cada finca a valorar en la que debe depositarse toda la documentación relativa a la misma (hoja de encargo, hoja de campo, croquis, fotografías, negativos, documentación legal y muestras de mercado a utilizar). • Dar de alta la tasación en el archivo del tasador asignándole el número de archivo interno (número de archivo del tasador) indicando el número de tasación correspondiente a la sociedad de tasación que nos encargue el trabajo o que nos lo valide. Si no disponemos de él, todavía es el momento de solicitarlo. 138 LA LEY CAPÍTULO I: CONCEPTOS BÁSICOS • Anotar las tasaciones en el índice de tasaciones o dar de alta una ficha en la base de datos de que se disponga en la que por lo menos debe tener los siguientes campos: número de archivo del tasador, número de tasación correspondiente a la sociedad de tasación, dirección del inmueble, tipo de inmueble, cliente, sociedad de tasación que nos encarga o valida el trabajo, entidad financiera con sucursal, solicitante y persona de contacto, fecha de visita, fecha del informe, casilla para marcar las tasaciones cobradas y las que están pendientes de cobro. Ése es el momento de realizar el informe de tasación (o no, si las condiciones así lo aconsejan) con las técnicas y métodos que correspondan. 1.10.2. Realización de la tasación La valoración se realiza de acuerdo con las técnicas y metodologías que correspondan, normalmente apoyándose en una aplicación informática de suficiente garantía que permita el tratamiento de la información, su contraste con una base de datos, y la aplicación sistemática del procedimiento de tasación. 1.10.3. Validación y certificación Una vez completada la valoración, se envía para su control, contraste, comprobación y validación, efectuándose en su caso las correcciones oportunas. Comprobada la calidad de la valoración, el cumplimiento de los requisitos y procedimientos, y la presencia anexa a la valoración, de toda la documentación necesaria se procederá por la sociedad tasadora a la emisión del certificado de tasación correspondiente, cerrándose el proceso. 1.10.4. Archivo de la tasación Una vez validada la tasación y entregada al cliente debe archivarse adecuadamente con lo que el tasador habrá casi terminado su trabajo. En caso de que se haya averiguado el importe de la venta es útil añadir la finca a la base de datos como una muestra más. ¿Qué mejor muestra que un inmueble en el que el tasador ha entrado, visitado, medido y dispone de planos y fotografías y, además, de la hoja de campo? La base de datos es un activo importantísimo en el bagaje del tasador; debe ser alimentada, cuidada y mantenida de forma sistemática cotidiana y esmerada. 1.10.5. Modelo de hoja para el trabajo de campo Nº EXPEDIENTE SOLICITANTE FECHA VISITA D.N.I BANCO / CAJA DATOS GENERALES TIPO INMUEBLE ESTADO OBRA DIRECCION MUNICIPIO / C.P. PROPIETARIO LA LEY D.N.I 139 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ CARACTERÍSTICAS DEL EDIFICIO TIPOLOGÍA Nº PLANTAS Bajo Rasant. Sobre Rasnt. Nº Viv/ Rell ELEMENT. COMUNES Portales Escaleras Asc./ Esc. SISTEMAS PRINCIPALES Estructura Cubierta Cerramientos Exteriores Espesor Aislamiento Revestimiento Ext. Carpintería Ext. Carpintería Int. Vidriería Persianas USOS PLANTAS SOTANO PLANTA BAJA ENTRESUELO PLANTA TIPO ANTIGÜEDAD CONSERVACIÓN CARACTERÍSTICAS DE LA VIVIENDA PLANTA PUERTA Nº ELEMENTOS Y ACABADOS Pavimento FACHADA Paramento Techo Estar Dormitorios Espacio circulación Vestíbulo Baños Aseos Cocina Lavadero Trastero Terraza Patio INSTALACIONES Agua Caliente Calefacción Aire Acond. Arm. Empotrado Antena T.V. Telefonía Portero autom. Gas SUPERFICIES ÚTIL CONSTRUIDA ZZ.CC. Vivienda Terraza OBSERVACIONES 140 LA LEY CAPÍTULO I: CONCEPTOS BÁSICOS 1.11. EL INFORME DE VALORACIÓN INMOBILIARIA, ESTRUCTURA GENERAL DE LOS INFORMES DE TASACIÓN Los informes de tasación se elaborarán y presentarán de acuerdo con la estructura siguiente y contendrán como mínimo los siguientes apartados: 1. Solicitante de la tasación y finalidad. 2. Identificación y localización. 3. Comprobación y documentación. 4. Localidad y entorno. 5. Descripción y superficie del terreno. 6. Descripción y superficie de la edificación. 7. Descripción urbanística. 8. Régimen de protección, tenencia y ocupación. 9. Análisis de mercado. 10. Datos y cálculo de los valores técnicos. 11. Valores de tasación. 12. Condicionantes y advertencias 13. Observaciones. 14. Fecha de emisión, caducidad y firmas. 15. Documentación anexa al informe. Cada uno de esos apartados se cumplimentará en función del tipo de inmueble del que se trate, de acuerdo con el principio de proporcionalidad y como mínimo se incluirá el contenido siguiente: 1.11.1. Solicitante de la tasación y finalidad a) El cliente de la entidad tasadora. b) La finalidad para la cual se haya hecho la tasación. c) Si la tasación se ha realizado siguiendo las disposiciones contenidas en la presente Orden, citando la Orden con su denominación completa y la fecha del Boletín Oficial del Estado en que haya sido publicada. Cuando la finalidad de la tasación sea la garantía hipotecaria, además se indicará la entidad que haya sido mandataria del cliente para su encargo. 1.11.2. Identificación y localización a) Si se valora un solo edificio o elemento de edificio o a varios agrupados en un único complejo, o en el mismo edificio. b) Si se trata de un inmueble terminado, en proyecto, construcción o en rehabilitación. c) Los datos correspondientes a la localización del inmueble objeto de valoración, así como los de su identificación registral o en su caso y siempre que se conozcan, catastral. LA LEY 141 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ Cuando el objeto de la valoración sea una finca rústica o un terreno no urbanizable se expresará, además de lo señalado en la letra anterior, el (pago) o paraje, término municipal, comarca y provincia en que se encuentre dicha finca, así como el nombre con que figura en el Registro de la Propiedad y, cuando sea diferente aquel por el que se le conoce habitualmente. 1.11.3. Comprobaciones y documentación En este apartado del informe se indicará la relación de las comprobaciones realizadas por la entidad tasadora para la confección del informe y la relación de los documentos utilizados. 1.11.4. Localidad y entorno 1. En el apartado localidad y entorno se expresarán las características básicas de ambos que puedan influir en la valoración, por ejemplo, el tipo de núcleo, su ocupación laboral predominante, su población de derecho y evolución reciente, así como las características básicas de la localidad de la que dependa cuando exista. 2. Cuando el objeto de la valoración sea un edificio, un elemento de un edificio o un terreno, entre las características básicas del entorno se indicarán, por ejemplo, el nivel de renta, los rasgos de homogeneidad arquitectónica y usos dominantes, infraestructuras, equipamiento y servicios, sus comunicaciones, aparcamientos, el nivel de desarrollo edificatorio del entorno, su antigüedad característica, la renovación experimentada recientemente, etc. 3. Cuando el objeto de la valoración sea una finca rústica entre las características básicas del entorno se indicarán, por ejemplo, las explotaciones características, su densidad de población, sus equipamientos y servicios, en particular los que permitan o faciliten la explotación agraria, su infraestructura, etc. 1.11.5. Descripción y superficie del terreno 1. Cuando el objeto de valoración sea un edificio o un terreno de carácter urbano, en este apartado del informe se indicará: a) La superficie del terreno comprobada por el tasador, la que figure en la documentación registral utilizada y siempre que se conozca, la superficie catastral. b) Las obras de infraestructura exteriores del terreno de las que esté dotado así como de las pendientes de realizar en el momento de la tasación, expresando una estimación del porcentaje de obra realizada y de la inversión pendiente. 2. Cuando el objeto de valoración sea un elemento de un edificio no será necesario exponer la información prevista en este artículo, excepto que por su trascendencia sobre el valor del inmueble se considere relevante. 3. Cuando el objeto de valoración sea una finca rústica se indicará: a) La superficie del terreno comprobada por el tasador, detallando el tipo de comprobaciones realizadas, la que figure en la documentación registral utilizada y, en su caso, la superficie catastral. 142 LA LEY CAPÍTULO I: CONCEPTOS BÁSICOS b) La superficie aproximada destinada a los distintos aprovechamientos agrarios y, en su caso, la dedicada a otros fines (residenciales, recreativos, otras explotaciones económicas, etc.). c) Las infraestructuras interiores de que dispone (agua, caminos, energía eléctrica, etc.). d) En relación con el suelo, los factores de textura, profundidad, pedregosidad, salinidad y pendiente, indicando las clases agrológicas. e) En las fincas donde existan explotaciones de regadío, la procedencia de las aguas, caudales, calidad, sistema de extracción y distribución en la finca según el sistema de riego. f) En el caso de que existan características especiales se señalarán aquellas que influyan en su valor, tales como su especial ubicación, circunstancias paisajísticas, ecológicas, cinegéticas. g) Las alternativas seguidas para las rotaciones de cultivo y sus características. 1.11.6. Descripción y superficie de la edificación 1. Cuando el objeto de valoración sea un edificio, se indicará: a) La distribución de las edificaciones y servicios en la parcela, la tipología de la edificación, la superficie total señalando si es la útil o la construida con o sin partes comunes, el número de plantas, distribución básica, usos y superficie de cada una de ellas, existencia de elementos comunes, servicios generales internos, y atendiendo a sus usos, las circunstancias específicas más relevantes para cada uno de ellos. Siempre que sea comprobable se indicará la superficie útil. b) Los elementos fundamentales de la edificación (cimentación, estructura, cubierta, cerramientos exteriores, carpinterías exteriores, etc.), las instalaciones relevantes (fontanería, calefacción, aire acondicionado, gas, electricidad, ascensores, prevención de incendios, etc.), así como las terminaciones y acabados relevantes. c) En el caso de edificios en construcción o rehabilitación, las características de los apartados anteriores se referirán, en la parte de la obra que aún no esté ejecutada, al proyecto que haya servido de base para la concesión de la licencia municipal. a) También se expresará en qué fase se encuentran las obras, indicando una estimación del porcentaje de obra ejecutada. d) En el caso de edificios destinados al uso comercial o industrial se indicarán también las características y elementos constructivos que limiten o dificulten usos distintos a los existentes, los acabados, instalaciones o elementos constructivos recuperables, relevantes y utilizables previsiblemente por un tercero o polivalentes. a) También se expresará si se encuentra terminado en bruto (estructura y acometida de instalaciones) o si se encuentra acondicionado para la actividad correspondiente. 2. Cuando el objeto de valoración sea un elemento de un edificio se indicará: a) Su superficie indicando si es la útil o la construida con o sin partes comunes, distribución y dependencias, situación relativa y características básicas del edificio del que forme parte, las características específicas que sean relevantes para cada uno de sus usos y, cuando existan, sus anexos con su superficie. b) Sus características constructivas e instalaciones relevantes o que afecten al valor. LA LEY 143 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ 3. Cuando el objeto de valoración sea un terreno de carácter urbano se indicará si existen sobre él edificaciones y en el caso de que existan y no esté prevista su demolición se describirá su uso, superficie y principales características constructivas. 4. Cuando el objeto de valoración sea una finca rústica se indicará: a) Las edificaciones, instalaciones y mejoras permanentes existentes distinguiendo las necesarias para la explotación agraria y/o ganadera y forestales, las que produzcan rendimiento por sí mismas por estar ligadas a una explotación económica distinta de la explotación agraria del terreno y otras edificaciones no incluidas en los tipos anteriores, como por ejemplo, las viviendas. b) Para cada una de las edificaciones se describirá su uso, distribución, superficie y principales características constructivas, consignando la adecuación y suficiencia. 5. Para todo tipo de edificaciones y para las instalaciones agrarias o de otra naturaleza, se expresará su antigüedad y vida útil estimadas, el estado de conservación y los deterioros aparentes existentes. 1.11.7. Descripción urbanística 1. Cuando el objeto de valoración sea un edificio o un elemento de un edificio se indicará: a) El grado de adecuación de sus características físicas y usos a que está destinado, a la normativa urbanística vigente así como si está sujeto a algún tipo de protección urbanística o histórica individualizada. b) En particular, cuando se trate de edificios se indicará si son o no conformes con el planeamiento. 2. Cuando el objeto de valoración sea un terreno de carácter urbano se expresará: a) El planeamiento general de ordenación vigente y, en su caso el planeamiento de desarrollo necesario según la legislación urbanística aplicable, la fase de aprobación en la que se encuentra, los plazos previsibles para su aprobación definitiva teniendo en cuenta, en su caso, su inclusión dentro de un ámbito de gestión. b) La clasificación urbanística que corresponda al terreno: urbano, urbanizable o no urbanizable, o en su caso, clases equivalentes reguladas por la legislación urbanística. b) Cuando el terreno objeto de valoración sea clasificado como urbano se expresará además si tiene o no naturaleza de solar. c) La calificación urbanística, los usos autorizados y prohibidos, la tipología e intensidad edificatoria y sus condiciones (índices de aprovechamiento y de edificabilidad neta y/o bruta, alturas permitidas, ocupación máxima, retranqueos, etc.). d) El aprovechamiento urbanístico de acuerdo con su ámbito de reparto y ámbito de gestión y ejecución. A este respecto se indicará: • La superficie realmente construible por el propietario del terreno. • El sujeto a quien corresponda la iniciativa de la gestión (cualquiera de las diferentes administraciones, particulares, etc.). 144 LA LEY CAPÍTULO I: CONCEPTOS BÁSICOS • El sistema y modo de gestión según la legislación urbanística aplicable. • Las cargas urbanísticas (cesiones, costes de urbanización, obligaciones adquiridas, etc.) que afecten al terreno, atendiendo, en su caso, al ámbito de gestión en el que se encuentre. En este caso, se indicará también la proporción que la superficie del terreno representa sobre la superficie total del ámbito de gestión al que pertenezcan. Cuando se hayan iniciado las obras de urbanización se indicará su estado. • Los instrumentos de planeamiento y/o gestión, y los trámites de los mismos, necesarios para que el terreno pueda considerarse solar. • En el caso de estar establecidos, los plazos de ejecución previstos para el desarrollo urbanístico del terreno fijados en el documento correspondiente de programación según legislación aplicable y, en particular, las consecuencias que pudieran afectar al valor del terreno en caso de incumplimiento. • En el caso de que el terreno esté dentro de un ámbito sujeto a expropiación forzosa, se indicarán los criterios legales aplicables a su valoración y el estado del procedimiento expropiatorio. 3. Cuando el objeto de la valoración sea una finca rústica se indicará la clasificación del suelo y, en su caso, su régimen de protección especial. 1.11.8. Régimen de protección, tenencia y ocupación Se indicará para el inmueble que se valora: a) El estado de ocupación y, en caso de estar ocupado, el título en virtud del cual lo está, así como sus características y plazo de vigencia. b) Cuando el inmueble tenga o esté destinado a una explotación económica se indicarán las características de la actividad o explotación económica albergada o prevista por la propiedad. c) Cuando exista algún derecho u obligación que afecte al contenido del derecho real de propiedad del inmueble se describirán sus características y efecto sobre el valor. d) Cuando se valore un inmueble que tenga alguna limitación legal, urbanística o protección pública que limite directa o indirectamente su precio de venta, se indicará expresamente el hecho y el efecto sobre el valor. 1.11.9. Análisis de mercado Se describirán las características del segmento del mercado inmobiliario relativo a los bienes comparables al que sea objeto de valoración, cuando exista. También se indicarán las diferencias apreciadas entre el valor de mercado y el valor hipotecario en ese segmento del mercado. Según el caso, contendrá datos relativos a la oferta, a la demanda, a los intervalos de precios actuales de venta al contado o de alquiler y a las expectativas de oferta-demanda y de revalorización. LA LEY 145 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ 1.11.10. Datos y cálculo de los valores técnicos 1. En este apartado se indicarán los métodos de tasación y los criterios utilizados, así como los cálculos realizados para determinar el valor. Además se informará de aquellos datos que sean necesarios para realizar dicho cálculo y no hayan sido incluidos en los apartados precedentes. Dichos criterios y datos estarán en función del método de valoración empleado y serán como mínimo, los señalados en los números siguientes del este artículo. 2. Cuando se utilice el método de comparación, los datos mínimos a que se refiere el número anterior serán: a) Los datos de al menos seis inmuebles comparables utilizados para aplicar el método, indicando para cada uno de ellos, como mínimo, la Provincia, Municipio y, en su caso, el código postal, la calle y, para los edificios que no sean viviendas unifamiliares, su número. b) Para cada inmueble los parámetros, los coeficientes y/o ponderaciones y/o desarrollo estadístico utilizados para realizar la homogeneización de precios. 3. Cuando se utilice el método de actualización, los datos mínimos a que se refiere el número 1 de este artículo serán, en su caso: a) Información utilizada para fijar las rentas esperadas. En el caso de que se trate de datos puntuales de comparables se indicarán para cada uno de ellos, como mínimo, los datos utilizados para realizar la homogeneización de rentas. b) Las ratios medias empleadas en el caso de inmuebles ligados a una explotación económica y las fuentes utilizadas. c) Detalle de los flujos de caja empleados en el cálculo, de la vida útil y la tasa de actualización elegidas y del valor residual. 4. Cuando se utilice el método residual los datos mínimos a que se refiere el número 1 serán: a) Los valores en venta de los productos inmobiliarios correspondientes. b) Los costes de construcción utilizados. c) Los plazos de ejecución y venta en el caso del método residual por el procedimiento dinámico. d) La tasa de actualización elegida en el caso del método dinámico o del margen en el caso del método estático. e) Detalle de los flujos de caja empleados en el cálculo en el caso del método residual por el procedimiento dinámico. 5. En los casos en los que el valor se calcule por algún método relacionado con el método de coste y cuando se calcule el valor de inmuebles en construcción, los datos a que se refiere el número 1 serán: a) Los costes de construcción utilizados. b) La información correspondiente al método elegido para calcular el valor del suelo. 146 LA LEY CAPÍTULO I: CONCEPTOS BÁSICOS 1.11.11. Valores de tasación, condicionantes y advertencias En este apartado se expresarán: a) Los valores técnicos resultantes para cada inmueble objeto de valoración. b) El valor de tasación que resulta teniendo en cuenta el objeto y finalidad de la valoración. c) Los condicionantes o advertencias que pudieran existir conforme a lo previsto en el Capítulo III del Título I de la presente Orden. d) Las limitaciones a los valores, si las hubiera. e) El valor mínimo del seguro de incendios y otros daños al continente previstos en la Disposición Adicional Primera. 1.11.12. Observaciones 1.11.13. Fecha de emisión, caducidad y firmas En este apartado se incluirán: a) Fecha de la última visita al inmueble. b) La fecha de emisión del informe. c) La fecha de caducidad del informe. d) Nombre, firmas y titulación o cargo de quienes suscriben el informe y nombre y titulación de los restantes técnicos especializados que hayan intervenido directamente en la tasación. 1.11.14. Documentación anexa al informe 1.11.14.1. Documentación gráfica 1. En este apartado se incluirá al menos la siguiente documentación gráfica: a) Planos a escala o croquis de situación y emplazamiento del inmueble en el municipio. b) Planos a escala o croquis acotados del inmueble. c) Aquella otra que a juicio del tasador permita definir e identificar suficientemente las características del inmueble (secciones, fotografías, etc.). 1.11.14.2. Documentación no gráfica 1. También se incluirá al menos la siguiente documentación no gráfica: a) Documento utilizado para la identificación registral, o catastral en su caso. b) Copia de la licencia de obras en los edificios en construcción o rehabilitación. c) En los edificios en proyecto, en construcción o rehabilitación, un resumen del presupuesto de ejecución material. LA LEY 147 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ d) Copia de la cédula de calificación o documento que determine o permita determinar el valor máximo legal en los edificios en construcción sujetos a protección pública. e) Copia del certificado de titularidad y cargas, cuando dicho documento sea de uso obligatorio para la tasación. f) En inmuebles arrendados, copia del contrato de arrendamiento o en su defecto título de la ocupación y excepto para la finalidad prevista en el artículo 2.a) (Ámbito de aplicación) de esta Orden, certificado del propietario de la situación de ocupación, rentas vigentes y su estado de pago, y de los gastos imputables al inmueble durante el último año. g) Copia del Balance y Cuenta de Resultados de los últimos tres años en el caso de inmuebles ligados a una explotación económica. 2. El contenido de los puntos anteriores se podrá integrar total o parcialmente en los diferentes epígrafes del informe de tasación, si ello mejora su lectura. 3. En los casos de escrituras o documentos técnicos extensos, se podrá adjuntar la carátula identificativa de los mismos, o su información más representativa. 148 LA LEY CAPÍTULO SEGUNDO El marco legal de las valoraciones inmobiliarias 2.1. VALORACIONES DE GARANTÍA. EL MARCO LEGAL DE LA TASACIÓN DE GARANTÍA 2.1.1. Ámbito de aplicación de las valoraciones de garantía Las Normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para determinadas entidades financieras, tienen por objeto la regulación del régimen jurídico al que ha de ajustarse el cálculo del valor de tasación y será de aplicación inexcusable siempre que el valor de tasación se utilice para alguna de las finalidades siguientes: a) Garantía hipotecaria de créditos o préstamos que formen o vayan a formar parte de la cartera de cobertura de títulos hipotecarios emitidos por las entidades, promotores y constructores a que se refiere el artículo segundo del Real Decreto 685/1982, de 17 de marzo, por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario. b) Cobertura de las provisiones técnicas de las entidades aseguradoras exigida en el Real Decreto 2486/1998, de 20 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento de Ordenación y Supervisión de los Seguros Privados. c) Determinación del patrimonio de las instituciones de inversión colectiva inmobiliarias reguladas en el Real Decreto 1393/1990, de 2 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley 46/1984, de 26 de diciembre, reguladora de las Instituciones de Inversión Colectiva. d) Determinación del patrimonio inmobiliario de los Fondos de Pensiones regulados en el Real Decreto 1307/1988, de 30 de septiembre, por el que se aprueba el Reglamento de Planes y Fondos de Pensiones. No obstante, también son de aplicación (aunque no sea su ámbito específico) en la valoración de todo tipo de activos inmobiliarios y en las valoraciones urbanísticas de suelo, cuando así se establezca en la legislación correspondiente. 2.1.2. Mercado hipotecario, agentes que intervienen El concepto, en sentido amplio, de Mercado Hipotecario, abarca todas las operaciones de financiación garantizadas por bienes inmuebles. LA LEY 149 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ Dentro de éste, cabe distinguir entre: mercado primario, en el que se generan las hipotecas, y que integra la concesión de préstamos garantizados con hipotecas y el mercado secundario, donde se movilizan las hipotecas creadas en el primario. Esta movilización de hipotecas puede efectuarse de dos modos: mediante la transmisión de éstas en todo o en parte y a través de la emisión de títulos que las representen. La regulación española del mercado secundario ha optado, preferentemente, por el segundo sistema, mediante la transmisión de títulos representativos de los créditos garantizados con hipoteca. El mercado hipotecario tiene como primera finalidad la movilización de las hipotecas y con ello acercarlas a los inversores no institucionales, e incluso al pequeño ahorrador, con lo que se pretende conseguir un abaratamiento del crédito por el efecto multiplicador que tal movilización comporta. Pero además, en el caso de España, tiene una finalidad última como es potenciar la construcción, especialmente de viviendas, por el propio destino de los créditos cuya movilización se regula, que no es otra que la construcción. La creación en España de un verdadero Mercado Hipotecario es de fecha relativamente reciente, pues se produce por la Ley 2/81 de 25 de marzo, dictada dentro del proceso de liberalización del mercado financiero. Con anterioridad ya existían las figuras que se generalizan, especialmente las cédulas hipotecarias, pero su emisión estaba concedida en exclusiva al Banco Hipotecario de España, que se creó en 1872, para la movilización del crédito territorial. Como consecuencia de tal liberalización, la primera consecuencia es la supresión de la exclusiva que tenía el Banco Hipotecario de España, dando entrada en el mercado secundario, si bien en diferente medida, a la totalidad de las entidades financieras y de crédito. Así, además del Banco Hipotecario, pueden operar en el mercado el resto de Bancos oficiales y la Caja Postal, la Banca Privada y las Cajas de Ahorro, las Entidades de Financiación y las Cooperativas de Crédito y, en ciertas circunstancias, las propias Sociedades Promotoras y las Sociedades de Leasing. Además de la liberalización, la Ley creó una nueva figura, las Sociedades de Crédito Hipotecario, que se pretendía fueran entidades especializadas. Como tales sociedades especializadas, su objeto primordial es la concesión de préstamos y avales hipotecarios para las finalidades que la Ley señala. Para cumplir tal finalidad, además de sus propios recursos pueden captar depósitos a largo plazo y emitir cédulas. Su constitución está sometida a previa autorización por el Ministerio de Economía y Hacienda, quien tiene facultades de inspección y control de las operaciones que realizan. La diferente actuación de cada una de las Entidades que intervienen en el mercado hipotecario se refiere, no tanto al mercado primario, sino al secundario, esto es, a los títulos que permiten la movilización de las hipotecas. Además de las Entidades citadas, que intervienen directamente en el mercado, la propia Ley creó otra figura de Sociedad que interviene en un aspecto muy concreto del mercado, y que son las Sociedades de Tasación, con las características y condiciones que se reseñarán. 150 LA LEY CAPÍTULO 2: EL MARCO LEGAL DE LAS VALORACIONES INMOBILIARIAS Éstas tienen como finalidad la práctica de valoraciones de inmuebles cuya hipoteca haya de servir para la emisión de títulos. Para poder operar han de revestir necesariamente la forma de Sociedad Anónima, y reunir los requisitos que indica la Ley. El inicio de sus operaciones queda condicionado a la previa inscripción en el correspondiente Registro del Banco de España. 2.1.3. Mercado hipotecario, operaciones activas Se entiende por operaciones activas los préstamos que sirven de cobertura para la emisión de títulos. Debe hacerse la salvedad de que las circunstancias de los préstamos y de las hipotecas y las condiciones que deben reunir se refieren a los préstamos que vayan a servir de cobertura a la emisión de títulos (cédulas, bonos y participaciones). Ello quiere decir que las Entidades que operan en el mercado pueden hacer préstamos y aceptar que se garanticen con hipotecas que no reúnan los requisitos que indica la Ley. La consecuencia es que sus importes no se computarán a los efectos de los límites de emisión de cédulas. Se exceptúan del párrafo anterior las Sociedades de Crédito Hipotecario, ya que la totalidad de los préstamos que conceden y de las hipotecas que los garantizan deben reunir los requisitos que indica la Ley del Mercado Hipotecario. Los requisitos que deben reunir los préstamos y las hipotecas según la Ley están explicitados en el articulado de la misma. No obstante, y como condición característica de las hipotecas, debe indicarse que éstas han de ser sobre el pleno dominio de la finca, ser primera hipoteca y, si la finca perteneciese a varios propietarios han de constituir la hipoteca todos ellos, no pudiendo estar sometida a limitaciones, condiciones, sustituciones, prohibiciones de disponer ni ninguna otra figura que suponga una limitación. 2.1.4. La hipoteca, concepto, características, constitución, modificación y extinción (Breve resumen de aplicación para las valoraciones de garantía) Concepto: la hipoteca es aquel derecho real sobre un inmueble ajeno, constituido en garantía de una obligación, que concede a su titular la facultad de promover la venta en caso de incumplimiento de la obligación. Caracteres: tiene un carácter REAL, por cuanto representa un poder directo sobre la cosa ajena, ya que la venta se promueve sin el consentimiento del dueño. Tiene un carácter ACCESORIO ya que su existencia y validez requiere la existencia y validez de una obligación que garantice. Tiene un carácter INDIVISIBLE pues el deudor no puede pedir la cancelación parcial y en caso de dividirse la finca sigue toda la anterior respondiendo de la deuda, hasta el punto de que en el caso de ejecución, si el acreedor no accede a la división, se sacaría a subasta la finca primitiva dejándose sin efecto la división, aunque constase en el Registro de la Propiedad. Este carácter de indivisibilidad conlleva que la valoración deba ceñirse exclusivamente a la totalidad de la finca registral que sirve de garantía, ni a una parte de ella, ni a ella más una parte. Constitución: ésta debe hacerse mediante escritura pública y quedar inscrita en el Registro de la Propiedad, de forma que aunque se haya otorgado la escritura pública, si no llega a inscribirse, la hipoteca no llega a existir. Asimismo, la hipoteca no existe si no existiera ni fuera válida la obli- LA LEY 151 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ gación garantizada, aunque podría constituirse en garantía de deudas futuras o sometidas a condición, pero en estos supuestos la hipoteca sólo llegará en verdad a existir si llega a hacerlo la obligación, o si se hace constar en el Registro de la Propiedad tal nacimiento o cumplimiento de la obligación. Modificación: la hipoteca puede sufrir variaciones, no en su esencia, pero sí en cuanto a la obligación garantizada o en cuanto a la finca sobre la que recae. Tales modificaciones requerirán siempre el consentimiento expreso del acreedor, excepción hecha de los supuestos de subrogación real, esto es, cuando por ministerio de la Ley se produce la sustitución de una finca por otra, como en las reparcelaciones o compensaciones urbanísticas, o cuando la finca queda sustituida por una suma de dinero, como sucede en los casos de expropiación forzosa. Conviene tener en cuenta que ciertas modificaciones pueden dar lugar a la pérdida del rango, es decir, a que otra hipoteca o embargo posterior gane preferencia, lo que sucede casi automáticamente cuando las condiciones del préstamo se hacen más onerosas que las iniciales, se sube el interés o se modifica el plazo, por lo que conviene ser muy cuidadoso en cuanto a prestar el consentimiento a la modificación. Las modificaciones deben constar también en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad. Extinción: se extingue, por su carácter accesorio, por extinción o cumplimiento de la obligación garantizada, y deja de existir aunque no se haga constar formalmente en el Registro de la Propiedad. Otras formas son: - Por cancelación voluntaria por el acreedor, aun siguiendo vigente la obligación garantizada. - Por el agotamiento de la misma hipoteca, al ejecutarse en reclamación de la obligación cumplida. - Por consolidación, es decir, cuando se reúnen en una misma persona la condición de acreedor y deudor, o dueño de la finca hipotecada. - Por cancelación ordenada judicialmente en el supuesto de ejecución de hipotecas o embargos anteriores preferentes. 2.1.5. Mercado hipotecario primario y secundario Los préstamos hipotecarios que reúnan los requisitos para que puedan ser considerados operaciones activas del mercado hipotecario, es decir: Los requisitos propios de la hipoteca: Garantía de un inmueble: • Estable. • Duradero. • Asegurado. • Tasado por sociedad homologada y de acuerdo con las Normas de valoración de la ECO/805/2003. Y, además, que el préstamo hipotecario reúna las siguientes condiciones: • Sobre el pleno dominio de la finca. 152 LA LEY CAPÍTULO 2: EL MARCO LEGAL DE LAS VALORACIONES INMOBILIARIAS • Ser primera hipoteca. • Sin sometimiento a limitaciones, condiciones, sustituciones, ni prohibiciones de disponer. Pueden ser utilizados por las entidades financieras para la emisión de títulos hipotecarios (cédulas, bonos o participaciones hipotecarias), mediante un proceso que se denomina titulización, en el que los préstamos hipotecarios y en definitiva los inmuebles sobre los que recaen, garantizan rentabilidad y seguridad. De esta manera se ofrecen al mercado títulos que permiten: • Colocar activos procedentes del ahorro colectivo en inversiones seguras a largo plazo. • Financiar los préstamos hipotecarios con recursos ajenos de las entidades crediticias. De esta manera se cierra el circuito del dinero, que fluye inicialmente de las entidades de crédito hacia el mercado y que con la titulización vuelve a ellas en forma de ahorro privado individual o colectivo. Los títulos emitidos son negociables en los mercados financieros y cuentan, gracias a la existencia de esos mercados de la liquidez necesaria. Los requisitos de seguridad, fundamentada principalmente en el rigor del mercado primario, y de liquidez, fundamentada principalmente en el mercado secundario, permiten que la rentabilidad de ese mercado pueda ser baja, tanto más baja cuanto mayores son la seguridad y la liquidez. El gráfico que se incluye a continuación esquematiza este proceso, diferenciando el mercado primario, operaciones activas, del secundario, operaciones pasivas. MERCADO HIPOTECARIO, PRIMARIO Y SECUNDARIO € Mercado Primario BANCOS CAJAS Entidades Financieras préstamo hipotecario SOCIEDAD CIVIL (mercado) Garantía Hipotecaria € INMUEBLES TITULIZACIÓN AHORRO PRIVADO € € FONDOS FONDOS INVERSIÓN PENSIONES TASACIONES HOMOLOGADAS SOCIEDADES DE TASACIÓN € CÉDULAS BONOS PARTICIPACIONES TÍTULOS HIPOTECARIOS € Mercado Secundario LA LEY 153 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ 2.1.6. El inmueble como garantía Los requisitos fundamentales que debe reunir un inmueble para ser susceptible de servir de garantía (es decir, para que la hipoteca pueda ser utilizada para la emisión de títulos en el mercado secundario) son: • Constituir una finca registral. No son garantía suficiente las fincas que no figuren escritas en el Registro de la Propiedad o aquellos inmuebles que no constituyan una finca independiente, o sea una parte de ella. • Ser estable y duradero. No son garantía suficiente las edificaciones efímeras, ni aquellas que sean fácilmente removibles. • Estar tasado. El inmueble debe estar valorado por una sociedad homologada. • Estar asegurado. 2.1.7. Fondos de inversión inmobiliaria. Sociedades de inversión inmobiliaria Fondos de inversión inmobiliaria Son instituciones de inversión colectiva, no financieras cuyo objetivo es la captación pública de fondos que se destinarán a la compra de inmuebles para su explotación en alquiler. Permiten a los pequeños ahorradores participar en la constitución de patrimonios inmobiliarios para explotarlos en régimen de alquiler, siendo sus características principales: – Seguridad – Inversión a largo plazo – Carácter no especulativo – Diversificación – Transparencia Patrimonio mínimo: 9,15 millones de euros totalmente desembolsado. Inversión mínima: 7 inmuebles (se considera un único inmueble a todos los que integran un edificio). Diversificación: ningún inmueble puede superar el 20% del activo total y ningún partícipe puede tener más del 25%. Valoración: todos los inmuebles deben tasarse al menos una vez al año. También cuando se compran y cuando se vayan a vender de acuerdo con las Normas de valoración para el mercado hipotecario pero con una particularidad aplicable a los inmuebles arrendados. El valor de tasación será la media aritmética entre el valor de actualización de la renta neta y el valor de mercado supuesto libre de inquilinos, sin superar en ningún caso el valor de mercado. La actualización se 154 LA LEY CAPÍTULO 2: EL MARCO LEGAL DE LAS VALORACIONES INMOBILIARIAS efectuará con los tipos establecidos anualmente por la Dirección General del Tesoro y Política Financiera. Gestión: sociedad gestora. Sociedades de inversión inmobiliaria Son sociedades anónimas de capital fijo cuyo objetivo es la captación de ahorro público para la inversión en bienes inmuebles con destino al arrendamiento. Capital social mínimo: 9,15 millones de euros. Número mínimo de accionistas: 100. Diversificación: ningún inmueble puede superar el 20% del total activo. Inversión mínima: 7 inmuebles. Ningún accionista puede tener más del 1%. Valoración: todos los inmuebles deben tasarse al menos una vez al año. También cuando se compran y cuando se vayan a vender de acuerdo con las Normas de valoración para el mercado hipotecario pero con una particularidad aplicable a los inmuebles arrendados. El valor de tasación será la media aritmética entre el valor de actualización de la renta neta y el valor de mercado supuesto libre de inquilinos, sin superar en ningún caso el valor de mercado. La actualización se efectuará con los tipos establecidos anualmente por la Dirección General del Tesoro y Política Financiera. Gestión: Consejo de administración. 2.1.8. Las sociedades de tasación Las sociedades de tasación homologadas por el Banco de España nacen a partir de la Ley 2/1981 sobre Regulación del Mercado Hipotecario, anteriormente citada, y el Real Decreto 685/82, donde se definían los requisitos necesarios para formar una sociedad de tasación. El Banco de España controla las tasaciones mediante dos actuaciones: • Regulando las sociedades de tasación, que deberán estar homologadas y registradas por el Banco de España. Actualmente las sociedades están reguladas por el RD 775/97 sobre el régimen jurídico de homologación de los servicios y sociedades de tasación. • Redactando una Normativa de valoración detallada, tanto a nivel teórico como formal, que se concreta actualmente con la ECO 805/2003, cuyas principales características ya se han desarrollado. Requisitos de homologación (RD 775/97): • Las sociedades tendrán forma de sociedad anónima. • Capital mínimo de 300.506 € íntegramente desembolsados. • Limitar su objeto social a la tasación de todo tipo de bienes, empresas o patrimonios. • Contar con un mínimo de 10 profesionales, de los cuales al menos 3 han de estar vinculados. LA LEY 155 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ • Disponer de organización con los medios técnicos y personales y los mecanismos de control interno necesarios para asegurar un adecuado conocimiento del mercado inmobiliario, el cumplimiento de las Normas de valoración aplicables y el cumplimiento de obligaciones e incompatibilidades establecidas en este RD. • Tener asegurada frente a terceros la responsabilidad civil que pudiera derivarse de su actividad de tasación. • Tener un Consejo de Administración formado por 3 miembros como mínimo. Profesionales regulados por el RD 775/97 Existen dos tipos de profesionales: • Profesionales competentes (tasadores): serán arquitectos, aparejadores o arquitectos técnicos quienes valorarán las fincas urbanas, solares e inmuebles edificados con destino residencial y serán ingenieros o ingenieros técnicos de la especialidad correspondiente, según la naturaleza del objeto de la tasación, en los demás casos. • Profesionales vinculados (supervisores de control interno): serán aquellos profesionales con experiencia mínima de 3 años en la actividad de la tasación, que hayan celebrado con la sociedad de tasación o con la entidad de crédito correspondiente, un contrato de naturaleza civil, mercantil o laboral con la finalidad de garantizar los mecanismos de control internos necesarios para asegurar un adecuado conocimiento del mercado inmobiliario, el cumplimiento de las Normas de valoración aplicables y el cumplimiento de las obligaciones e incompatibilidades establecidas por este RD. • Los profesionales vinculados no podrán ser tasadores de ninguna otra sociedad de tasación, distinta a la que pertenecen como vinculados. Mecanismos de control interno de las tasaciones Para el cumplimiento de los requisitos establecidos en el RD 775/97, la Normativa de valoraciones ECO 805/2003 incluye una disposición adicional 2.ª destinada a regular los mecanismos de control de las sociedades. Las sociedades deberán disponer de unos procedimientos que permitan asegurar: – El adecuado conocimiento del mercado inmobiliario sobre el que han de operar, para lo que dispondrán como mínimo de: • Una base de datos de información de costes y precios (en venta y alquiler) y de características de los inmuebles, suficiente en número, topología y localización, adecuadamente distribuida dentro del área geográfica en la que la entidad pretende operar. • Datos actualizados de información estadística o de otra índole (subastas, precios de materiales...) que sean utilizables para la tasación. • Procedimientos de actualización de los datos recogidos en los 2 apartados anteriores. • Las fuentes concretas de los datos anteriores. • La metodología utilizada en el tratamiento de los datos anteriores. • Los canales de transmisión de dichos datos a sus profesionales y el sistema de utilización de los mismos en las tasaciones. 156 LA LEY CAPÍTULO 2: EL MARCO LEGAL DE LAS VALORACIONES INMOBILIARIAS – El cumplimiento uniforme de las Normas de valoración aplicables, para lo cual deberán disponer de un manual de procedimiento, debidamente actualizado, en el que al menos se recojan: • Los criterios concretos para la aplicación de dichas Normas, detallando los criterios de medición y atribuciones de uso de las superficies, los parámetros y sistemas utilizados en la homogeneización de comparables, la forma de validación de testigos, la interpretación de la documentación registral, los criterios para aplicar los condicionantes y advertencias, la forma de determinar la vida útil, los tipos utilizados para aplicar los métodos de actualización y residual, la forma de obtener el valor de los inmuebles neto de gastos e impuestos, la previsión de la tendencia futura del mercado, la justificación de las plusvalías y minusvalías a aplicar al valor de reversión del suelo y los criterios para identificar los elementos especulativos en las transacciones. • El sistema de control de calidad de las tasaciones y el modo de intervención es el mismo de los profesionales vinculados, así como los criterios establecidos por la entidad para la intervención de profesionales especializados en la tasación de inmuebles dedicados a usos particulares. • El sistema de formación y actualización de conocimientos de sus profesionales, especificando si los vinculados realizan o no valoraciones. – El cumplimiento uniforme del régimen de las obligaciones e incompatibilidades previstas en el RD 775/97 a cuyos efectos deberá disponerse de la relación de personas físicas y jurídicas, para las que la sociedad o servicio de tasación no pueda realizar valoraciones por no poder mantener una posición de independencia, así como los criterios utilizados para la confección de dicha relación. 2.1.9. Legislación y normativa básica aplicable en la valoración 2.1.9.1. Valoración de garantía e hipotecaria • Ley 2/81 de 25 de marzo (Regulación Mercado Hipotecario). • Real Decreto 685/82 de 17 de marzo. • Orden Ministerial de 14 de junio de 1982 – DEROGADA. • Orden Ministerial de 10 de enero de 1983 – DEROGADA. • Ley 46/1984, de 26 de diciembre, reguladora de las instituciones de inversión colectiva en relación con las sociedades y fondos de inversión inmobiliarias. • Orden Ministerial de 7 de diciembre de 1984 – DEROGADA. • Orden Ministerial de 4 de octubre de 1985 – DEROGADA. • Orden Ministerial de 28 de julio de 1989 – DEROGADA. • Real Decreto 1289/91 de 1 de agosto. • Real Decreto 727/93 de 14 de mayo. • Régimen sancionador (BOE n.º 90 de 15 de abril de 1994). • Orden Ministerial de 30 de noviembre de 1994. BOE n.º 297 de 13.12.94. • O/ECO/805/2003 de 27 de marzo de 2003 (BOE 9 de abril). • Real Decreto 775/1997 de 30 de mayo de 1997. • Resolución de 20 de julio de 1999 (tasas de capitalización y de riesgo). LA LEY 157 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ • Real Decreto 1093/1997 de 4 de julio (Inscripción en el Registro). • Ley 6/1998 de 13 de abril sobre Régimen del Suelo y Valoraciones. • Real Decreto 1307/1998 de 30 de septiembre (Fondos de Pensiones). • Real Decreto 1589/1998 de 15 de octubre (Reglamento de Fondo de Pensiones). • Ley 38/1999 de 5 de noviembre (LOE). • RD 1867/1998 de 4 de septiembre (modifica el Reglamento hipotecario). • Ley 20/98 de 1 de julio (reforma régimen jurídico FII). • Resolución de 20 de julio de 1999. • Ley 46/1998, de 17 de diciembre, sobre introducción del euro. • Real Decreto-Ley 14/1999, de 17 de septiembre, sobre firma electrónica. • Real Decreto 2486/1998, de 20 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento de Ordenación y supervisión de los seguros privados. • Real Decreto 845/1999, de 21 de mayo, de modificación parcial del Real Decreto 1393/1990, de 2 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley 46/1984, de 26 de diciembre, reguladora de las instituciones de inversión colectiva en relación con las sociedades y fondos de inversión inmobiliarias y se disponen otras medidas financieras. 2.1.9.2. Legislación y normativa básica aplicable para las instituciones de inversión colectiva • Ley 46/1984 de 26 de diciembre, para las Instituciones de Inversión Colectiva de carácter no financiero y su Reglamento. • Ley 7 de julio 1992, que precisa el régimen de las Sociedades y Fondos de Inversión Inmobiliaria y de los Fondos de Titulización Hipotecaria. • Real Decreto 686/1993 de 7 de mayo, que modifica el Reglamento de la Ley 46/1984, de 26 de diciembre, y precisa el régimen de las Sociedades y Fondos de Inversión Inmobiliaria. • Orden de 24 de septiembre de 1993 sobre Fondos y Sociedades de Inversión Inmobiliaria y sus Normas de desarrollo. • Ley 20/1998 de 1 de julio, de Reforma de Régimen Jurídico y Fiscal de las Instituciones de Inversión Colectiva de Naturaleza Inmobiliaria. • Ley 35/2003 de 4 de noviembre de Instituciones de Inversión colectiva. • Reglamento de las Instituciones de inversión colectiva (proyecto 13/10/2004). 2.1.9.3. Otros textos legales de interés para la valoración de garantía • Régimen Sancionador aplicable a las Sociedades de Tasación (BOE n.º 90 de 15 de abril de 1994). • Orden Ministerial de 30 de noviembre de 1994 sobre Normas de valoración de bienes inmuebles para determinadas entidades financieras. BOE n.º 297 de 13 de diciembre de 1994. Entró en vigor el 1/4/1995 para Tasaciones Hipotecarias; sustituida por: O/ECO/805/2003 de 27 de marzo de 2003, BOE de 9 de abril de 2003, entró en vigor el 8 de octubre de 2003. • Real Decreto 775/1997 de 30 de mayo de 1997 sobre el régimen jurídico de homologación de los servicios y sociedades de tasación. 158 LA LEY CAPÍTULO 2: EL MARCO LEGAL DE LAS VALORACIONES INMOBILIARIAS • Resolución de 20 de julio de 1999, de la Dirección General del Tesoro y Política Financiera, por la que se establecen las nuevas tasas anuales mínimas y primas de riesgo a los efectos de la valoración de bienes inmuebles para determinadas entidades financieras. • Real Decreto 1093/1997 de 4 de julio, por el que se aprueban las Normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística. • Ley 6/1998 de 13 de abril sobre Régimen del Suelo y Valoraciones. • Real Decreto 1307/1998 de 30 de septiembre (Fondos de Pensiones). • Real Decreto 1589/1998 de 15 de octubre (Reglamento de Fondo de Pensiones). • Ley 38/1999 de 5 de noviembre (LOE). • RD 1867/1998 de 4 de septiembre, por el que se modifican determinados artículos del Reglamento Hipotecario. • Ley 20/1998 de 1 de julio (reforma del régimen jurídico de los FII). • RD 2486/1998 de 20 de noviembre (BOE 27/Nov./98) (Provisiones técnicas para las Compañías de Seguros). 2.2. VALORACIONES URBANÍSTICAS 2.2.1. Evolución del marco legislativo Antes de estudiar la situación actual, originada por la entrada en vigor de la Ley sobre el régimen del suelo y valoraciones 6/98, conviene hacer una breve referencia al recorrido seguido por la legislación urbanística española. Ley de 1956 La Ley del suelo de 1956 reconocía en su exposición de motivos que el tráfico de terrenos no opera en un régimen de competencia perfecta: El tráfico sobre terrenos no se opera, por otra parte, en un régimen de competencia perfecta, en el que pueda decirse que la ley económica del mercado determina naturalmente un precio justo, que excluya legítimamente toda intervención. Procede, pues, apoyar las valoraciones en fundamentos objetivos, por lo que en la Ley se distinguen los valores, inicial, expectante, urbanístico y comercial. Estas clasificaciones tienden a facilitar la urbanización y edificación del suelo en los supuestos en que suscita el conflicto de intereses entre el propietario y el beneficiario de la expropiación, sin olvidar que en trance de tasar terrenos no urbanizados ante la disyuntiva de valorarlos a precio alto, con el beneficio para el primitivo propietario, o a precio económico, no mayor que el que corresponde a la situación actual y sin considerar expectativas futuras, la elección es clara: es preferible que el primero no obtenga beneficio y que el que hubiere de derivarse de la transformación de terreno en solar se atribuya, como estímulo, al urbanizador. Lo mismo cuando se trata de justipreciar solares retenidos indefinidamente sin edificar por sus poseedores; por ello la Ley previene explícitamente que en este supuesto no serán aplicables los valores comerciales. Y clasificaba los terrenos en rústicos, de reserva urbana y urbanos, indicando en su título II, capítulo IV, los tipos de valor aplicables a los distintos tipos de suelo. Para ello establecía varias definiciones de valor: valor inicial, expectante, urbanístico y comercial, se establecía de la siguiente manera: LA LEY 159 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ Valor inicial, se entiende como el intrínseco de los predios, determinado por su aprovechamiento en el momento de la valoración, es decir, el que le correspondiese en la explotación rústica efectiva o de que fuera naturalmente susceptible. Se aplica a los terrenos rústicos y a los viales, parques y jardines, con carácter general. Valor expectante, se entiende como el potencial de los terrenos en razón de las perspectivas de aprovechamiento o utilización urbanística. Se aplica al suelo de reserva urbana y a los rústicos que reúnen ciertas condiciones, con un máximo de 0,5 m³/m². Valor urbanístico, determinado en relación con las posibilidades de edificación resultantes del planeamiento. Se aplica con carácter general a los suelos urbanos. Valor comercial, se entiende como el mayor valor que, sobre los anteriores, puedan tener por sus circunstancias de situación, concentración urbana u otras. Se aplica al suelo urbano vacante en zonas consolidadas. Ley de 1976 En la exposición de motivos quedaban reflejados los aspectos básicos de la reforma a realizar, como eran: El principio según el cual el planeamiento no concede directamente el derecho a edificar tiene su reflejo en materia de valoraciones del suelo, en la adopción del criterio según el cual el valor que a éste se le reconoce debe estar en función del grado de cumplimiento de las obligaciones y cargas derivadas del Plan que se observe en cada caso. El valor se independiza así, en gran medida, de las puras calificaciones formales y se hace depender fundamentalmente del efectivo cumplimiento del Plan, del que depende asimismo la adquisición del derecho a edificar. Las innovaciones de esta materia, que comportan una estrecha relación con la valoración fiscal y una gran simplificación, se completan: a) Llevando a sus últimas consecuencias el principio de valoración objetiva que se quebraba en la Ley del Suelo con el reconocimiento de unos valores comerciales y que ocasionaba en la práctica diferencias desproporcionadas en relación con las circunstancias, a veces nimias, que daban lugar a la aplicación de uno y otro valor. b) Eliminando el valor expectante, aplicable hasta ahora a la reserva urbana, con independencia de la actividad de los interesados. c) Reconocimiento a los arrendatarios e inquilinos afectados por expropiaciones, en su condición de sujetos pasivos, generalmente más débiles, de las mismas, el derecho a ser indemnizados conforme a la Ley de Expropiación Forzosa. Clasificaba los terrenos en no urbanizables, urbanizables programados o no programados, aptos para urbanizar y urbanos, en función del tipo de planeamiento redactado, plan general, Normas subsidiarias, delimitación de suelo urbano. a) El texto refundido de 1976 establecía los siguientes principios en materia de valoración: b) Valoración de los terrenos con arreglo a los criterios de la legislación del suelo (arts. 103 y 144 TRLS76). c) Tasación del suelo urbano y urbanizable tomando como referencia la valoración fiscal (art. 105 TRSL76). Tramitación del expediente según lo dispuesto en la Ley de Expropiación Forzosa (art. 144 TRLS76) que resultaba, asimismo, de aplicación subsidiaria (art. 143 TRLS76). 160 LA LEY CAPÍTULO 2: EL MARCO LEGAL DE LAS VALORACIONES INMOBILIARIAS La definición de los dos valores inicial y urbanístico, se establecía de la siguiente manera: El valor inicial se utilizaba para tasar los terrenos clasificados como suelo no urbanizable (art. 107 TRLS76) y como límite inferior de valoración en aquellos casos en que resulte de aplicación el valor urbanístico (art. 108 TRLS76). La determinación del valor inicial se efectúa conforme señalaba el art. 104 TRLS76. 1. El valor inicial de un predio o unidad de cultivo, a efectos de esta Ley, se determinará: a) Por rendimiento bruto que le correspondiera en la explotación rústica efectiva o de que fuere naturalmente susceptible. b) Por su valor medio en venta a efectos de su explotación agrícola. En ningún caso se podrán tomar en consideración valores o rendimientos que tengan relación directa o indirecta con la posible utilización urbana de los terrenos. 2. En el rendimiento rústico se estimarán comprendidos el agrícola, el forestal, el ganadero, el cinegético y cualquier otro semejante. 3. Entre los rendimientos de los que una finca fuere naturalmente susceptible, podrán estimarse los resultantes de transformaciones que puedan operarse con los medios normales, tanto mecánicos como técnicos o de capital, existentes para el desarrollo de la explotación agraria y conducentes al máximo aprovechamiento de la fertilidad de la tierra, pero no los hipotéticamente resultantes de una supuesta aplicación de medios extraordinarios. 4. En las unidades de cultivo directamente explotadas por los propietarios se establecerá además el premio de afección que deba serles atribuido en el supuesto de expropiación forzosa. 5. Cuando el valor inicial que se llegue por aplicación de los criterios anteriores sea inferior al que constara en valoraciones catastrales, índices municipales y otras estimaciones públicas aprobadas, prevalecerá la más alta de las que concurran sobre el terreno. Se tasaban con arreglo al valor urbanístico los terrenos clasificados como suelo urbano o urbanizable en todas sus categorías (art. 108 TRLS76). Dicho valor urbanístico se determinaba según lo dispuesto en el art. 105 TRLS76. 1. El valor urbanístico se determinará en función del aprovechamiento que corresponda a los terrenos según su situación, conforme al rendimiento que a dicho aprovechamiento se atribuya a efectos fiscales al iniciarse el expediente de valoración. 2. El aprovechamiento que, en todo caso, servirá de base para la determinación del valor urbanístico una vez deducidos los terrenos de cesión obligatoria que afecten a aquél, será el siguiente: • En el suelo urbanizable no programado, el que resulte de su uso e intensidad de ocupación, determinado en el Plan General. • En el programado, el aprovechamiento medio del sector. • En el urbano, el permitido por el Plan o, en su caso, el aprovechamiento medio fijado a los polígonos o unidades de actuación sujetos a reparcelación y, en su defecto de Plan, tres metros cúbicos por metro cuadrado, referidos a cualquier uso. LA LEY 161 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ 3. El valor urbanístico que se determine en función de estos criterios podrá aumentarse o disminuirse en un 15% como máximo en consideración del grado de urbanización y de las peculiaridades específicas de los terrenos de que se trate. Dicha corrección se aplicará con independencia de la que por conceptos análogos, procedieren con arreglo a la legislación tributaria. Como se ha visto, en comparación con el texto de la Ley de 1956, se eliminó o mejor dicho se refundió el valor expectante y el comercial con el urbanístico, fijándose éste en función de los distintos aprovechamientos lucrativos. Reglamentos de planeamiento, gestión y disciplina urbanística En el reglamento de gestión, en sus artículos 145 y 146 se hacen las siguientes referencias relativas al valor urbanístico: 145. El valor urbanístico de los terrenos será el determinado a los efectos de la contribución territorial urbana, siempre que concurran los siguientes requisitos: a) Que las condiciones de uso y volumen consideradas para la determinación del valor básico del suelo en la citada contribución correspondan a las del planeamiento urbanístico vigente en el momento de fijarse la valoración, a cuyo efecto se solicitará de la Delegación de Hacienda respectiva certificación comprensiva de las propuestas y acuerdos formulados. b) Que desde la fecha de la valoración fiscal no hubiere transcurrido el plazo de cinco años a que se refiere el art. 26 del texto refundido de la contribución territorial urbana. 146. Cuando no se hayan determinado los valores a efectos de la contribución urbana o cuando después de haber sido establecidos hubiesen variado las circunstancias de planeamiento urbanístico o cuando hubiere transcurrido el plazo de cinco años indicado en el artículo anterior, el aprovechamiento a tener en cuenta para determinar el valor urbanístico será el siguiente: a) En el suelo urbanizable no programado y el apto para urbanizar, el aprovechamiento que resulte del uso e intensidad de ocupación de los terrenos, determinado en el plan general o en las Normas subsidiarias y complementarias del planeamiento. b) En suelo urbanizable programado, el aprovechamiento medio del sector, después de haberse deducido, en su caso, el exceso respecto del aprovechamiento medio de todo suelo urbanizable programado. c) En suelo urbano, el aprovechamiento permitido por el Plan o, en su caso, el aprovechamiento medio resultante de la reparcelación o compensación en el polígono o unidad de agrupación de que se trate, y en defecto del Plan, el aprovechamiento de tres metros cúbicos por metro cuadrado, referidos a cualquier uso. A criterio de muchos operadores este reglamento está vigente, ya que nunca fue derogado, y la posibilidad de derogarlo es compleja en el actual sistema de competencias legislativas en esta materia. Ley 8/90 y Texto refundido Ley del Suelo de 1992 El preámbulo de la Ley 8/90, de reforma del régimen urbanístico y valoraciones del suelo marcaba como uno de los objetivos fundamentales de la misma «determinar el contenido económico 162 LA LEY CAPÍTULO 2: EL MARCO LEGAL DE LAS VALORACIONES INMOBILIARIAS del derecho (de Propiedad), valorando, a efectos expropiatorios, las diferentes facultades que lo integran, según su grado de adquisición». La Ley regulaba los derechos y deberes de los propietarios del suelo afectado por el proceso de urbanización y edificación. La modificación conceptual más interesante de esta ley es que no reconocía, de entrada y automáticamente, el derecho al aprovechamiento urbanístico al propietario del suelo, sino que éste los adquiría escalonadamente. Dichos derechos y deberes esquemáticamente quedaban estructurados de la siguiente forma: Derecho a urbanizar: se adquiere con la aprobación definitiva del planeamiento más detallado. Derecho al aprovechamiento urbanístico: se adquiere con el cumplimiento de los deberes de cesión, equidistribución y urbanización. Derecho a edificar: se adquiere con la obtención de la licencia para edificar ajustada al planeamiento. Derecho a la edificación: se adquiere con la terminación de la obra ajustada a la licencia y a lo señalado por el planeamiento. Asimismo el preámbulo indicaba que: «En materia de valoraciones, la legislación y ordenación urbanísticas deben suministrar sólo los aprovechamientos susceptibles de adquisición, correspondiendo la valoración de éstos a las Normas fiscales». El art. 46 TRLS92, establecía que las valoraciones del suelo se efectuarían con arreglo a los criterios establecidos en la misma. Dichos criterios regirán cualquiera que sea la finalidad que motive la expropiación y la legislación, urbanística o de otro carácter, que la legitime. El art. 215 TRLS92 establecía, no obstante, la aplicación supletoria de la legislación general de la expropiación forzosa. La valoración de suelo debía de tener en cuenta dos circunstancias: la clasificación del suelo sobre la que se opera y el grado de adquisición de facultades urbanísticas alcanzado. El art. 48 TRLS92 establecía los criterios de valoración de los terrenos según la clase de suelo. 1. El suelo no urbanizable y el urbanizable no programado que no cuente con Programa de Actuación Urbanística se tasarán con arreglo al valor inicial. 2. El suelo urbanizable que no cuente con el planeamiento de desarrollo preciso, según la legislación urbanística aplicable, se tasará agregando al valor inicial del terreno el 25% del coste estimado de su futura urbanización con arreglo a las Normas del plan correspondiente o, en su defecto, del coste de la conversión del terreno en solar. 3. El suelo urbano cuya ordenación detallada no se contuviera en el planeamiento general vigente al tiempo de practicarse la valoración, se tasará con arreglo al planeamiento anterior, salvo que el valor así obtenido exceda del correspondiente al 50% del aprovechamiento urbanístico susceptible de apropiación por su titular conforme al nuevo planeamiento, en cuyo supuesto se aplicará el valor del citado porcentaje. 4. La valoración de los terrenos urbanos y urbanizables respecto de los que se hubiera completado su ordenación urbanística se hará de conformidad con su valor urbanístico. LA LEY 163 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ Los artículos 49 y 50 definen los conceptos de valor inicial y valor urbanístico de la siguiente forma: Valor inicial: «El valor inicial se determinará aplicando los criterios contenidos en las disposiciones que regulan las valoraciones catastrales del suelo de naturaleza rústica, sin consideración alguna a su posible utilización urbanística...». Valor urbanístico: «El valor urbanístico se determinará en función del conjunto de derechos o facultades de este carácter que, en el momento de practicarse la valoración se hubiera adquirido». Los artículos 51 a 56 fijaban los criterios de valoración en función del grado de adquisición de facultades urbanísticas y otras circunstancias. El art. 52 fijaba los criterios de valoración cuando se extinguían el derecho a urbanizar, por incumplimiento de los deberes de cesión, equidistribución y urbanización en los plazos establecidos. El art. 53 establecía que: «Una vez adquirido el derecho al aprovechamiento urbanístico, el valor urbanístico de un terreno se determinará por aplicación a dicho aprovechamiento del valor básico de repercusión en el polígono, corregido en función de su situación concreta dentro del mismo». El art. 55 establecía que: «Los terrenos cuyo propietario tenga adquirido el derecho a edificar (por la obtención de la licencia de edificación) se tasarán añadiendo al valor urbanístico del aprovechamiento autorizado por la licencia, el 25% del coste de ejecución del proyecto para el que se obtuvo la misma y la totalidad de los gastos que, justificadamente, estén motivados por la edificación proyectada o iniciada». El art. 56.2 establecía que adquirido el derecho a la edificación por la conclusión de las obras al amparo de licencia no caducada y conforme a la ordenación urbanística: «El valor del suelo en el momento de concluirse la edificación será el correspondiente al aprovechamiento urbanístico que efectivamente se hubiera materializado sobre el mismo, sin adición o deducción alguna». 2.2.2. La LRSV 6/98 y las valoraciones La actividad de la tasación inmobiliaria ha estado dividida durante muchos años en dos ámbitos muy diferenciados: – Las valoraciones urbanísticas, expropiatorias y administrativas, apoyadas normalmente en la valoración fiscal, y sometidas a Normas y formulaciones derivadas de Legislaciones y Reglamentaciones más o menos artificiosas, no siempre concordantes entre sí, con vigencia legal incierta, aplicación controvertida y a veces contradictoria. – Las valoraciones de garantía, hipotecarias y financieras; basadas en Normas y regulaciones más actuales y adecuadas a la realidad económica e inmobiliaria. Las técnicas utilizadas son y han sido muy diferentes, pero mientras las segundas han seguido un proceso de tecnificación, homologación internacional y acercamiento al mercado real, las primeras han ido paulatinamente quedando ancladas en sus propias contradicciones sin evolución específica, si exceptuamos las muy interesantes aportaciones técnicas que han supuesto los nuevos sistemas de tasación masiva de la valoración catastral y la modernización de sus procesos. 164 LA LEY CAPÍTULO 2: EL MARCO LEGAL DE LAS VALORACIONES INMOBILIARIAS La aparición de la Ley 6/98 puso teóricamente las bases técnicas y jurídicas para poner fin a esa dicotomía, arrinconando definitivamente los mecanismos y artificios que se oponían a que las valoraciones urbanísticas se realizasen con los criterios y métodos de valoración que se utilizan en el mercado real, «proyectando una sombra de injusticia...». Existen todavía, y existirán durante algún tiempo aún tasadores «nostálgicos», que pretenderán mantener, o cuando menos hacer pervivir, alguna de las obsoletas formulaciones utilizadas en el pasado. Para los autores no queda ningún resquicio a la duda: fueron definitivamente derogadas a estos efectos. Modificaciones conceptuales. La exposición de motivos El inicio del punto 3.º de la Exposición de Motivos de la LRSV 6/98 no puede ser más contundente: En lo que concierne a los criterios de valoración del suelo, la Ley ha optado por establecer un sistema que trata de reflejar con la mayor exactitud posible el valor real que el mercado asigna a cada tipo de suelo, renunciando así formalmente a toda clase de fórmulas artificiosas que, con mayor o menor fundamento aparente, contradicen esa realidad y constituyen una fuente interminable de conflictos, proyectando una sombra de injusticia que resta credibilidad a la Administración y contribuye a deslegitimar su actuación. La valoración urbanística, a partir de la LRSV 6/98 debe ceñirse escrupulosamente al valor real de mercado y no a otro; a partir de su entrada en vigor no debía haber sino un solo valor: el de mercado. Se elimina así la actual dualidad de valores, inicial y urbanístico, a la que habían quedado ya reducidos los cuatro valores diferentes que estableció en su día la versión primera de la Ley del Suelo, de forma que, a partir de ahora, no habrá sino un solo valor, el valor que el bien tenga realmente en el mercado del suelo, único valor que puede reclamar para sí el calificativo de justo que exige inexcusablemente toda operación expropiatoria. A partir de este principio básico, la Ley se limita a establecer el método aplicable para la determinación de ese valor, en función, claro está, de la clase de suelo y, en consecuencia, del régimen jurídico aplicable al mismo y de sus características concretas. Este método es, tanto en el suelo no urbanizable como en el urbanizable aún no incluido en un concreto ámbito para su desarrollo, o para el que no se hayan establecido las condiciones de dicho desarrollo, el de comparación con los valores comprobados de otras fincas análogas, habida cuenta de su régimen urbanístico, situación, tamaño y naturaleza, así como de los usos y aprovechamientos permitidos por el planeamiento. Para los casos en que esa comparación no sea posible, en los citados suelos –sin desarrollo previsible a corto plazo– el método alternativo será el de capitalización de las rentas reales o potenciales del suelo de acuerdo con su estado y naturaleza, que es el método tradicional. Lamentablemente en el articulado de la LSRV 6/98 no se desarrollaron de manera suficientemente explícita los mecanismos o las técnicas para conseguirlo, lo que ha dado pie a interpretaciones que acaban desvirtuando los objetivos de la Ley. De ese modo el método de valoración por comparación con el mercado, quedó restringido en la práctica a los suelos no urbanizables. Cierto es que la valoración por comparación con el mercado, aun siendo el método más objetivo y racional, presenta, en algunos casos, dos inconvenientes: – La falta de transacciones de fincas comparables – La poca transparencia del valor de transacción LA LEY 165 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ El legislador ha previsto esa dificultad y otorga una salida airosa, permitiendo la utilización de un método alternativo: el de Capitalización de las rentas reales o potenciales. Pero en la práctica, en aquellos suelos en que el proceso urbanizador se ha iniciado, o están en condiciones de que se inicie, la variabilidad de factores que inciden en su valor real de mercado hace inaplicables esos dos métodos remitiéndose la Ley al método comúnmente utilizado para determinar el valor de mercado en esos casos: el método residual. Y es precisamente aquí donde se produce la desviación más importante entre lo que la Ley pretende y su aplicación. Con el pretexto de que la LRSV no establece exactamente en qué consiste el método residual ni se remite explícitamente a una Normativa concreta, algunas veces los mecanismos que se utilizan no consiguen el objetivo de determinar el valor real de mercado. Claro está que paralelamente existe una voluntad de acercar los valores catastrales a los de mercado, y debe dejarse la puerta abierta a que si aquéllos presentan esa cualidad de identificarse con éstos, sean directamente aplicables. Pero si no coincidieran, habrán perdido su vigencia a esos efectos, y la tasación deberá efectuarse calculando el valor de repercusión por el método residual. En el suelo urbano y en el urbanizable incluido en ámbitos delimitados por el propio planeamiento general o con posterioridad al mismo, para los que se hayan establecido las condiciones de desarrollo, el método de cálculo consistirá en la aplicación al aprovechamiento correspondiente del valor básico de repercusión, recogido en las ponencias catastrales para el terreno de que se trate, valor que dé conformidad con lo dispuesto en la Ley 39/1988, reguladora de las Haciendas Locales, refleja los valores de mercado, puesto que las valoraciones catastrales se fijan a partir de un estudio previo de dichos valores. Finalmente y para el caso de que no existan o no sean aplicables los valores de las ponencias catastrales por haber perdido vigencia o haberse modificado el planeamiento, el valor básico de repercusión se calculará por el método residual, comúnmente utilizado en el ámbito inmobiliario, en sus distintas modalidades, tanto por el sector público como por el privado. La Exposición de motivos no define, con suficiente precisión, la metodología residual a utilizar, ya que son varias las maneras o técnicas de aplicarla, habiendo incluso quien pudiera considerar que la fórmula contenida en la Norma 16 del RD 1020/93 de Normas Técnicas de Valoración Catastral es en sí un «método residual». Pero el párrafo siguiente no deja lugar a dudas, se trata de aplicar la metodología residual: «[...] como se viene haciendo habitual y pacíficamente en las tasaciones que se realizan a diario en el ámbito inmobiliario y financiero...» La aplicación de valores de repercusión, habida cuenta de su correspondencia, en general, con terrenos urbanizados y en condiciones de ser edificados, conlleva la necesidad de deducir la totalidad de los costes de urbanización que en cada caso estuvieran pendientes, así como los costes financieros, de gestión y cualesquiera otros que fueran imprescindibles para dotar al terreno de la condición de solar, tal como se viene haciendo habitual y pacíficamente en las tasaciones que se realizan a diario en el ámbito inmobiliario y en el financiero. El estricto realismo al que la Ley ha querido ajustarse en este punto contribuirá, sin duda, a aumentar la seguridad del tráfico jurídico y a reducir la conflictividad, lo que redundará también en una agilización de la gestión urbanística y en una reducción en los costes innecesarios que su prolongación en el tiempo inevitablemente añade. Los valoradores y técnicos que trabajan en ese ámbito «de la tasación financiera e inmobiliaria», saben muy bien a qué se refiere el legislador: a las técnicas de valoración por análisis de inversiones esperadas, también conocido por método residual dinámico, y en su defecto, el método residual estático. 166 LA LEY CAPÍTULO 2: EL MARCO LEGAL DE LAS VALORACIONES INMOBILIARIAS Afortunadamente, la publicación de la OM de 30 de noviembre de 1994 ya había establecido de forma muy técnica y precisa en qué consisten y cómo se aplican los métodos residuales, constituyendo una referencia metodológica, oficialmente aprobada y técnicamente adecuada a la realidad del mundo financiero e inmobiliario y dotada de los sistemas de adaptación a la cambiante coyuntura económica de cada momento. La Normativa que la sustituyó, ECO/805/2003, mantiene ese carácter. Después de unos cuantos años de aplicación, la percepción de sus efectos es menos optimista que en el momento de su promulgación. Se hacen aún muchas valoraciones urbanísticas en las que el resultado final, el valor, dista mucho de ser el de mercado, y lo que es más grave, en el proceso de cálculo no es la preceptiva búsqueda del valor real, el objetivo del trabajo. La Ley, que debía permitir deshacer la dicotomía entre las valoraciones de garantía y las urbanísticas, y permitir que todos los técnicos que se dedican a este oficio de valorar inmuebles, hablasen el mismo lenguaje y utilizasen técnicas similares no lo ha conseguido por ahora suficientemente; y lo que es más grave: como no se cumplen realmente sus determinaciones, las de la LRSV, no se ha producido el deseado aumento de la seguridad del tráfico jurídico, no se ha reducido la conflictividad, y en los procesos expropiatorios la obtención de un precio justo resulta una carrera de obstáculos y de fondo, donde sólo unos pocos logran obtener compensaciones dignas, incumpliendo en los demás casos uno de los preceptos de nuestra Constitución. La Ley 6/98 en su exposición de motivos declaraba como objetivos intentar evitar dos formas de valorar hasta entonces imperantes: • Las fórmulas artificiosas. • Las metodologías sin fundamento o con fundamento aparente. Para conseguir con ello acabar con: • Una fuente interminable de conflictos. • Las sombras de injusticia que planean sobre la actuación de las Administraciones. • La falta de credibilidad de la Administración. • La desligitimización de la actuación de la Administración. El balance no puede ser optimista, continúan utilizándose fórmulas artificiosas, continúan aplicándose metodologías sin fundamento o con fundamento aparente con argumentos tan peregrinos como «es lo que pone la Norma» o «siempre se ha hecho así», pero que de hecho esconden dos problemas: la falta de preparación de algunos valoradores, y la falta de escrúpulos de algunos actuantes en el proceso que pretenden mantener el criterio de que la valoración es manipulable en función de intereses que nada tienen que ver con la legítima búsqueda del precio justo. Como consecuencia: • Han aumentado los conflictos. • Continúa planeando una sombra de injusticia. • Las Administraciones han perdido aún más credibilidad si cabe con honrosas excepciones. • No existe más percepción de legitimidad en las actuaciones Administrativas sino de más arbitrariedad. LA LEY 167 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ Posteriormente, en mayo de 2003, la Ley 10/2003, vino a dar la razón de una manera contundente a quienes sostenían la tesis de que debían utilizarse los métodos del mercado financiero e inmobiliario, concretando además que en el caso de los suelos urbanizables debe utilizarse necesaria y obligatoriamente el método residual dinámico «de la Normativa hipotecaria». Se dio fin así a cuatro años de controversias entre algunos tasadores y peritos, los distintos operadores y los Jurados y Tribunales, aclarando los términos ya expresados en la propia LRSV 6/98, pero no suficientemente concretados para algunos. Pero al mismo tiempo se disipa una duda que los propios expertos que ya venían aplicando las técnicas de la OM 30/11/94 podían tener: cuándo debe aplicarse el estático y cuándo el dinámico. Desde la 10/2003 está claro: en los suelos urbanizables siempre se ha de utilizar el método residual dinámico. Persisten no obstante algunas dudas de interpretación: ✓ En los suelos urbanos, la Ley 10/2003 no establece de forma literal qué método debe utilizarse, lógicamente debe entenderse que al «abrir» a las valoraciones urbanísticas la metodología de garantía, ya no hay duda: el método residual estático, pero como no lo dice expresamente, es posible que todavía subsistan operadores reticentes y recalcitrantes que pretendan sostener que no y continúen aplicando formulas «artificiosas...» como la derivada de las Normas técnicas de valoración catastral. El desarrollo de las técnicas de valoración de garantía con la aparición de una nueva Normativa más clara, más técnica y más ajustada a la realidad permite abrigar esperanzas de que sea progresivamente acogida, en todos los casos por todos los operadores (véase apartado 2.6.2). ✓ Cuando los suelos urbanos, no puedan ser puestos en valor edificándolos de forma inmediata, ¿qué método debe aplicarse el estático o el dinámico? ✓ La aparición de la O/ECO/805/2003 de 27 de marzo (de obligada aplicación a las valoraciones de garantía, incluidas las hipotecarias, a partir del 9 de octubre de 2003) lo establece muy claramente: cuando el plazo previsible de disposición del suelo para ser edificado, sea superior a un año debe utilizarse el método residual dinámico, necesaria y obligatoriamente; en caso contrario, puede utilizarse el estático, dando libertad al tasador para que utilice uno u otro en función de la finalidad específica de la valoración, las condiciones en que deba realizarse y las características del suelo de que se trate. En el capítulo 5 se desarrollarán los criterios y los métodos de valoración que son de aplicación en las valoraciones urbanísticas. 2.2.3. La legislación autonómica La legislación autonómica en materia de urbanismo: incidencia en las valoraciones. En general las competencias en materia de urbanismo en España corresponden a las comunidades autónomas. En consecuencia cada Comunidad Autónoma tiene su legislación propia en materia urbanística. Son de competencia exclusiva del estado, el Régimen del suelo, los criterios y los métodos de valoración. 168 LA LEY CAPÍTULO 2: EL MARCO LEGAL DE LAS VALORACIONES INMOBILIARIAS En cuanto al Régimen del suelo, la legislación estatal establece en qué tipos puede clasificarse el suelo: • no urbanizable, • urbanizable, en sus dos modalidades: – son ámbito delimitado y condiciones para su desarrollo, y – sin ámbito delimitado ni condiciones para su desarrollo. • urbano, también en sus modalidades: consolidado o no consolidado por la urbanización. Es la legislación estatal la que determina qué es lo que se entiende por cada tipo de suelo, pero corresponde a las CC.AA. su desarrollo y la fijación de las condiciones para ello. En cuanto a los criterios y métodos de valoración la legislación estatal es determinante. El Planeamiento urbanístico y la gestión urbanística son competencias autonómicas exclusivamente. En las valoraciones urbanísticas es preciso utilizar los criterios, métodos y carácter del suelo que derivan de la legislación estatal, pero resulta también imprescindible utilizar criterios urbanísticos que derivan de la legislación autonómica y del planeamiento, que es también competencia de ésta. Habitualmente, parámetros como el aprovechamiento urbanístico, cesiones, sistemas generales, red primaria, red secundaria, edificabilidad, usos, etc., se derivan de la legislación urbanística autonómica, y son necesarios para la valoración urbanística, por lo que su conocimiento resulta imprescindible para el tasador y para los operadores. En resumen puede afirmarse, de forma general, que en la valoración urbanística el aprovechamiento urbanístico, deriva de la legislación autonómica y el rendimiento o valor de repercusión de la legislación estatal. 2.2.4. Corolario: la legislación urbanística y las valoraciones La legislación urbanística es cambiante, se ha modificado substancialmente en numerosas ocasiones tal como se ha analizado anteriormente, y probablemente continuará cambiando, en función de las circunstancias y de las opciones políticas en materia de suelo. Al ser el suelo la materia prima necesaria para la producción de viviendas y ser la vivienda un derecho constitucional, es obligado que la política de suelo sea una prioridad para los Gobiernos y para las Administraciones Públicas; lo que justifica su preocupación para impulsar marcos jurídicos que permitan resolver los problemas de suministro de suelo adecuados a las necesidades reales de la sociedad. Pero ello no es óbice para que, en cualquier caso, el valor del suelo sea función de lo que se puede construir en él, y esa relación entre el aprovechamiento y el valor, o entre lo que se puede construir y su valor, debe establecerse con las técnicas adecuadas, independientemente de qué es y cuánto es lo que se puede construir en un suelo, es decir de su aprovechamiento, e independientemente también, de quién sea su propietario, o a quién corresponda en cada caso el valor que el suelo tiene. LA LEY 169 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ Su valor, el valor del suelo, será siempre consecuencia de su utilización inmobiliaria, y la manera en que se relacionan ambas magnitudes: aprovechamiento y valor es la esencia de la valoración. Puede darse también la circunstancia que ese valor, el que tiene el suelo como consecuencia de su utilización inmobiliaria, no corresponda al propietario inicial, en todo o en una parte. La legislación determinará si ello es así y en qué proporción. En consecuencia, el valor deberá «repartirse» en varios derechos. La valoración de todos y cada uno de ellos es objeto de las técnicas de valoración (véase capítulo 6: apartados 6.2, 6.3, 6.4, 6.5, 6.6, 6.7, y 6.8). 2.3. VALORACIONES DE MERCADO Valoraciones de mercado Se han enumerado en el capítulo anterior (apartado 1.2), los objetos y las finalidades a que puede referirse una valoración inmobiliaria, siendo una de las finalidades más frecuentes la determinación del valor a los únicos efectos de conocer su valor real en el mercado. Las relaciones entre personas físicas o jurídicas y el tráfico inmobiliario hacen necesarias las valoraciones inmobiliarias en numerosas ocasiones y supuestos que ya han sido enumerados. Cuando se trate de determinar el valor real de mercado, es decir, el precio más probable a que puede venderse el bien inmueble, se aplicará el método de comparación con el mercado, con prioridad a todos los demás métodos, en todos los casos. Si la utilización de este método no fuera posible por carecer de muestras comparables o por no existir un mercado representativo, se calculará el valor por el método de actualización de las rentas, en el caso de inmuebles en explotación y por un método residual en el caso de suelos. En general los criterios y métodos a utilizar son los que se contienen en las Normas de la ECO/805/2003. Cuando se trate de valoraciones de mercado que hagan referencia al ámbito financiero e inmobiliario, a la valoración de activos de sociedades mercantiles, ya sea para aportación a su capital social de inmuebles, para la segregación, fusión, o disolución, serán de aplicación las Normas europeas de valoración (NEV), prácticamente coincidentes con las que se contienen en la ECO 805/2003. Por tanto las valoraciones de mercado, se realizan en función de la finalidad concreta de la tasación y del objeto de tasación con los métodos de valoración de las Normas técnicas de valoración para determinadas entidades financieras, y con las Normas Europeas de Valoración, coincidentes en lo esencial con aquellas. 2.4. NORMAS EUROPEAS DE VALORACIÓN (NEV) Las Normas Europeas de Valoración hacen referencia a todas las valoraciones del mundo financiero e inmobiliario: • Garantía de préstamos. Garantía hipotecaria. • Provisiones técnicas de las compañías de seguros. • Garantía de depósitos e inversiones: FP, FII, SII. 170 LA LEY CAPÍTULO 2: EL MARCO LEGAL DE LAS VALORACIONES INMOBILIARIAS • Valoraciones para los estados financieros (valoración de activos fijos). • Sociedades de desarrollo (sociedades comerciales, inmobiliarias y promotoras). • Evaluación de negocios (fusiones, adquisiciones y ventas). • Valoraciones para los índices de la propiedad inmobiliaria • (planes de pensiones colectivos especializados en bienes inmobiliarios. • En el mercado de valores, los índices suministran una medida de actuación dedicados al seguimiento de la actuación global. • Unión temporal de empresas y sociedades limitadas. • Propiedades internacionales. En ellas se hace una referencia a los profesionales de la valoración inmobiliaria exigiendo una competencia profesional de la que el propio tasador se hace responsable: «Los tasadores, antes de acometer un encargo internacional, garantizarán que poseen la experiencia exigida o pueden cooperar con un profesional adecuadamente cualificado y con la técnica y conocimiento local necesarios» (NEV 7.08). De esta manera, el tasador debe tener la calificación técnica y la experiencia adecuada y se responsabiliza de ello; y si no la tuviere, está obligado o bien a renunciar al encargo o bien a cooperar con un profesional adecuadamente cualificado. Pero además es exigible que el tasador tenga conocimiento del mercado local, debiendo en caso contrario cooperar con un profesional que sí lo tenga. Complementariamente a las propias NEV, se han dictado directivas de la Comunidad Europea que hacen referencia a la valoración inmobiliaria. Cuarta Directiva de la CE (78/660/CEE) (mantenimiento de los métodos) En la introducción de la directiva se hace mención a la necesaria homogeneidad de los sistemas de valoración: «considerar que la coordinación de las disposiciones nacionales relativas a la estructura y al contenido de las cuentas anuales y del informe de gestión, a las formas de evaluación, así como a la publicidad de estos documentos en lo que se refiere especialmente a la sociedad anónima y a la sociedad de responsabilidad limitada, reviste una importancia particular en cuanto a la protección de los socios y de terceros ... considerar que deben coordinarse las diferentes formas de valoración en la medida necesaria para garantizar la posibilidad de confrontación y la equivalencia de las informaciones contenidas en las cuentas anuales.» Directiva de la Comunidad Europea (91/674/CEE) (métodos) La Federación Europea de Expertos contables (FEE) apoya la adopción de las Normas Internacionales de Contabilidad. El GATT también a través de la OMC y otros organismos internacionales recomienda la utilización de Normas y métodos comunes de valoración. La NEV 10.03. Remite, en España, a la OM 30 Nov. 94 en lo que hace referencia a las tres primeras finalidades y la O/ECO/805/2003 de 27 de marzo (BOE del 9 de abril de 2003) sustituyó a la OM 30 Nov. 94 y la adaptó a las NEV (y también a la LRSV 6/98). Por tanto, en las valoraciones que hacen referencia a las tres primeras finalidades: Garantía de préstamos, Garantía hipotecaria, Provisiones técnicas de las compañías de seguros y Garantía de depósitos e inversiones: FP, FII, SII, es de aplicación plena la ECO 805/2003; en el resto de las LA LEY 171 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ finalidades antes citadas también lo es en cuanto a metodología aplicable, pero teniendo en cuenta además las siguientes precisiones: La valoración de activos no dinerarios (estados financieros, evaluación de negocios y sociedades de desarrollo) Los activos inmobiliarios susceptibles de valoración para los estados financieros de sociedades mercantiles o para la evaluación de negocios de sociedades inmobiliarias pueden ser de diversa índole según la siguiente clasificación, debiéndose valorar teniendo en cuenta esa circunstancia. El objeto de la tasación: tipos de activos: A. Inmuebles ocupados por la propiedad, para la finalidad del negocio: a) Propiedades para uso determinado (gasolineras, discotecas, aparcamientos). b) Propiedades para uso no determinado (locales comerciales, oficinas). B. Inmuebles de inversión: destinados a generar ingresos o plusvalías. C. Inmuebles en exceso sobre las necesidades operativas del negocio. D. Inmuebles que son «existencias comerciales», considerados como activo circulante. El valor de tasación será, en cada caso el siguiente (selección de bases de valoración homogéneas): • Valor de mercado: activos de inversión o como exceso a las necesidades operativas. • Valor de uso actual: inmuebles ocupados para la finalidad de la empresa. • Coste de reposición depreciado (CRD): cuando no puedan establecerse valores basados en el mercado. Métodos de valoración Los métodos de valoración que establecen las Normas Europeas de Valoración (NEV 11.07.6) son: • Método de comparación • Método de actualización de las rentas • Técnicas de descuento de flujos de caja (DFC) • Valoración residual • Coste de reposición depreciado (CRD) Es decir, los mismos métodos que desarrolla la ECO/805/2003. Las técnicas de valoración que se desarrollan en esta Normativa española están plenamente adecuadas a los criterios de la Normas Europeas de Valoración. 2.5. VALORACIONES MERCANTILES Valoración de activos inmobiliarios para el tráfico empresarial Las valoraciones de activos no dinerarios de sociedades mercantiles constituidos por inmuebles deben realizarse de acuerdo con las NEV y por tanto con las técnicas de la ECO/805/2003. 172 LA LEY CAPÍTULO 2: EL MARCO LEGAL DE LAS VALORACIONES INMOBILIARIAS Un carácter más reglado de ese tipo de tasaciones tienen las que se realizan por expertos independientes ante el registro mercantil, cuando la valoración se refiere a sociedades anónimas, y que deben realizarse con carácter previo a la preceptiva inscripción en dicho registro de modificaciones de su capital social. La intervención del profesional de la valoración inmobiliaria ante el registro mercantil viene motivada por la ley de sociedades anónimas, en particular por los artículos 38 y 39 que regulan las aportaciones no dinerarias al capital social, que obligan a la valoración de ese tipo de activos por un experto independiente y por los artículos 302 al 313 del Reglamento del Registro Mercantil que regulan ese proceso. Así el art. 38, en referencia a las aportaciones y de las adquisiciones onerosas establece: «38. Aportaciones no dinerarias. Informe pericial.– 1. Las aportaciones no dinerarias, cualquiera que sea su naturaleza, habrán de ser objeto de un informe elaborado por uno o varios expertos independientes designados por el Registrador Mercantil conforme al procedimiento que reglamentariamente se disponga. 2. El informe de los expertos contendrá la descripción de cada una de las aportaciones no dinerarias, con su datos registrales, en su caso, así como les criterios de valoración adoptados, con indicación de si los valores a que éstos conducen corresponden al número y valor nominal y, en su caso, a la prima de emisión de las acciones a emitir como contrapartida. El informe se incorporará como anexo a la escritura de constitución de la sociedad o a la de ejecución del aumento del capital social, depositándose una copia autenticada en el Registro Mercantil al presentar a inscripción dicha escritura.» Se transcriben a continuación los artículos de la Ley de sociedades anónimas y del Reglamento del Registro mercantil que hacen referencia a las valoraciones de activos no dinerarios. LEY DE SOCIEDADES ANÓNIMAS. CAPÍTULO III De las aportaciones. SECCIÓN PRIMERA 39. Aportaciones no dinerarias. Responsabilidad.– 1. Si la aportación consistiese en bienes muebles o inmuebles o derechos asimilados a ellos, el aportante estará obligado a la entrega y saneamiento de la cosa objeto de la aportación en los términos establecidos por el Código Civil para el contrato de compraventa, y se aplicarán las reglas del Código de Comercio sobre el mismo contrato en punto a la transmisión de riesgos. 2. Si la aportación consistiere en un derecho de crédito, el aportante responderá de la legitimidad de éste y de la solvencia del deudor. 3. Si se aportase una empresa o establecimiento, el aportante quedará obligado al saneamiento de su conjunto, si el vicio o la evicción afectasen a la totalidad o a alguno de los elementos esenciales para su Normal explotación. Procederá también el saneamiento individualizado de aquellos elementos de la empresa aportada que sean de importancia por su valor patrimonial. REGLAMENTO DEL REGISTRO MERCANTIL. CAPÍTULO II Del nombramiento de expertos independientes y de auditores de cuentas 302. Solicitud del nombramiento de expertos independientes.– 1. La solicitud de nombramiento de uno o varios expertos independientes para la elaboración de un informe sobre las aportaciones no dinerarias a sociedades anónimas o comanditarias por acciones se hará LA LEY 173 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ mediante instancia, por triplicado, dirigida al Registrador mercantil del domicilio social, expresando las circunstancias siguientes: 1.ª Denominación y datos de identificación registral de la sociedad o, en su caso, el nombre y apellidos de las personas que promuevan la constitución de la sociedad, así como su domicilio. 2.ª Descripción de los bienes, con indicación del lugar en que se encuentren, así como el número y valor nominal y, en su caso, prima de emisión de las acciones a emitir como contrapartida. 3.ª Declaración de no haberse obtenido en los últimos tres meses otra valoración de los mismos bienes realizada por experto independiente nombrado por el Registrador mercantil. 4.ª Fecha de la solicitud. 2. La instancia deberá ir suscrita, al menos, por una de las personas que promuevan la constitución de la sociedad, o, si ya estuviera constituida, por la propia sociedad. 303. Tramitación de la solicitud. – 1. Presentada la instancia, se practicará en el Libro Diario el correspondiente asiento, en el que se identificará al solicitante y al presentante, y se indicarán sucintamente los bienes a valorar. 2. Practicado el asiento de presentación, se procederá a la apertura de un expediente numerado, cuya existencia se hará constar por nota al margen de aquel asiento. En el expediente se recogerán todas las incidencias a que se refieren los artículos siguientes: 304. Nombramiento de expertos independientes.– 1. Dentro de los quince días siguientes al de la fecha de asiento de presentación, el Registrador designará, conforme a las Normas que se dicten y, en ausencia de éstas, a su prudente arbitrio, un experto independiente entre las personas físicas o jurídicas que pertenezcan a profesión directamente relacionada con los bienes objeto de valoración o que se hallen específicamente dedicadas a valoraciones o peritaciones. 2. Cuando los bienes a valorar sean de naturaleza heterogénea o, aun no siéndolo, o encuentren en circunscripción perteneciente a distintos Registros Mercantiles, el Registrador podrá nombrar varios expertos, expresando en el nombramiento los bienes a valorar por cada uno de ellos. 3. En la resolución por la que se nombre el experto o expertos independientes determinará el Registrador la retribución a percibir por cada uno de los nombrados o los criterios para su cálculo. La retribución de los expertos habrá de ajustarse, en su caso, a las reglas establecidas por los respectivos Colegios Profesionales y a las Normas que a tal efecto se dicten por parte del Ministerio de Justicia. 4. El nombramiento se hará constar por diligencia en los ejemplares de la instancia presentada, uno de los cuales se entregará o remitirá al solicitante, otro será archivado en el Registro y el tercero se remitirá al experto. En caso de pluralidad de expertos, se enviarán fotocopias diligenciadas a cada uno de los nombrados. 305. Incompatibilidades del experto.– 1. Son causas de incompatibilidad para ser nombrado experto las establecidas para los peritos por la legislación procesal civil. 2. Cuando el experto nombrado fuese incompatible, deberá excusarse inmediatamente ante el Registrador, quien, previa notificación a los interesados, procederá a la designación de otro nuevo. 306. Recusación del experto.– 1. En cualquier momento, antes de la elaboración del informe, los interesados podrán recusar al experto por concurrir causa legítima, comunicándolo al Registrador, quien a su vez lo notificará al experto, por cualquier medio que permita dejar constancia de la fecha en que se recibe la notificación. Transcurridos cinco días desde la notificación sin que el experto se haya opuesto compareciendo ante el Registrador, se anulará el nombramiento procediéndose a otro nuevo. 174 LA LEY CAPÍTULO 2: EL MARCO LEGAL DE LAS VALORACIONES INMOBILIARIAS 2. Si el experto se opusiese a la recusación, el Registrador, dentro de los dos días siguientes, resolverá según proceda. Contra la resolución del Registrador podrán los interesados interponer recurso ante la Dirección General de los Registros y del Notariado en el plazo de quince días, a contar de la fecha de notificación de la resolución. 307. Nombramiento a favor de un mismo experto.– El nombramiento de un experto que ya hubiera sido designado por el mismo Registrador dentro del último año deberá ser puesto en conocimiento de la Dirección General de los Registros y del Notariado. 308. Notificación y aceptación del nombramiento.– 1. El nombramiento se notificará al experto designado por cualquier medio que permita dejar constancia de la fecha en que se recibe la notificación. 2. En el plazo de cinco días, a contar desde la fecha de la notificación, deberá el nombrado comparecer ante el Registrador para aceptar el cargo, lo cual se hará constar por diligencia en la instancia archivada en el Registro. Aceptado el cargo, se extenderá el correspondiente asiento en el Libro de nombramientos de expertos y auditores, indicándose el número de expediente. 3. Transcurrido el plazo a que se refiere el apartado anterior sin haber comparecido el designado, cualquiera que fuese la causa que lo haya impedido, caducará su nombramiento, procediendo el Registrador a efectuar un nuevo nombramiento. 309. Plazo de la emisión del informe.– 1. Los expertos elaborarán su informe por escrito razonado en el plazo de un mes, a contar desde la fecha de la aceptación del nombramiento. Cuando concurran circunstancias excepcionales, el Registrador, a petición del propio experto, podrá conceder un plazo mayor. 2. Si el informe no es emitido en el plazo concedido, caducará el encargo, procediéndose por el Registrador a un nuevo nombramiento, sin perjuicio de la responsabilidad en que pueda haber incurrido el experto por el incumplimiento de su mandato. 310. Emisión del informe.– Emitido el informe, el experto entregará el original a la persona que hubiera solicitado su nombramiento y comunicará tal entrega al Registrador mercantil que lo hubiera nombrado, quien lo hará constar en el expediente, que cerrará en ese momento mediante la correspondiente diligencia. Esta circunstancia se consignará asimismo al margen del asiento del nombramiento. 311. Caducidad del informe.– El informe emitido por el experto caducará a los tres meses de su fecha, salvo que con anterioridad hubiera sido ratificado por el propio experto, en cuyo caso prorrogará su validez tres meses más, a contar desde la fecha de ratificación. 312. Percepción de la retribución.– 1. Los expertos percibirán la retribución directamente de la sociedad en cuyo nombre se hubiera solicitado el informe y, si ésta no se hubiera constituido, de quien hubiera firmado la solicitud. 2. Los expertos podrán solicitar provisión de fondos a cuenta de sus honorarios antes de iniciar el ejercicio de sus funciones. 313. Solicitud de nombramiento de expertos en caso de fusión y de escisión.– 1. En caso de fusión o de escisión de sociedades, la solicitud de nombramiento de uno o varios expertos independientes para la emisión del preceptivo informe se hará individualmente por cada una de las sociedades que participan en la fusión o de las sociedades beneficiarias de la escisión. 2. No obstante lo dispuesto en el apartado anterior, el informe podrá ser común a todas las sociedades de que participen en la fusión cuando éstas lo soliciten, debiendo suscribir la instancia, al menos, una persona con poder de representación por cada una de las sociedades interesadas. LA LEY 175 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ La solicitud se presentará al Registrador mercantil del domicilio social de la absorbente o del que figure en el proyecto de fusión como domicilio de la nueva sociedad a constituir, adjuntando certificación del proyecto de fusión emitida por cada uno de los órganos de administración de las sociedades solicitantes. 3. No obstante lo dispuesto en el apartado primero, el informe podrá ser común a todas las sociedades beneficiarias de la escisión cuando éstas lo soliciten, debiendo suscribir la instancia, al menos una persona con poder de representación por cada una de las sociedades afectadas. La solicitud se presentará en este caso al Registrador mercantil del domicilio de cualquiera de ellas, adjuntando certificación del proyecto de escisión emitido por cada uno de los órganos de administración de las sociedades solicitantes. 2.6. VALORACIONES FISCALES 2.6.1. Valoraciones fiscales: el Impuesto sobre bienes inmuebles (IBI) y las Normas Técnicas de Valoración Catastral Los valores fiscales tienen por finalidad establecer el valor de los inmuebles a efectos contributivos o fiscales, siendo su principal utilidad el servir de base para el establecimiento del Impuesto sobre Bienes inmuebles de naturaleza urbana (IBI) y otros impuestos, con el del Incremento de valor de los terrenos (Plusvalía), el impuesto de transmisiones patrimoniales u otros. Las Normas de valoración a los efectos del IBI son las «Normas técnicas de valoración catastral» (NTVC) contenidas en el RD/1020/93. A los efectos de plusvalía se utiliza la misma Normativa e incluso los mismos valores. La valoración de los inmuebles según la Normativa catastral es aditiva, de forma que el valor del inmueble se obtiene por suma del valor del suelo más el valor de la construcción, existiendo unos coeficientes correctores a cada uno de los sumandos y otros aplicables al valor suma, en función de las características del inmueble. El método de valoración de la construcción es el del coste, mediante el valor de reposición, calculando su coste actual teniendo en cuenta uso, calidad y carácter histórico-artístico, depreciándose, cuando proceda en función de la antigüedad, estado de conservación y demás circunstancias contemplada en la Norma 13 para su adecuación al mercado. Se entiende por coste actual el resultado de sumar al coste de construcción, incluidos los beneficios de contrata, los honorarios profesionales e importe de los tributos que gravan las construcción. La valoración de la construcción a nuevo se hace a través de un cuadro-marco a fin de posibilitar la valoración masiva. La Norma 13 establece los coeficientes correctores del valor de las construcciones que son: Coeficiente H): antigüedad de la construcción. Utiliza la depreciación logarítmica y se resume en unos cuadros de coeficientes de depreciación según tres tipos de usos y tres categorías para cada uso. (Véase capítulo 3 apartado 3.1.2, en el que se detalla este procedimiento.) Coeficiente I): estado de conservación: Normal (1), regular (0,85), deficiente (0,50) o ruinoso (0,00). La Norma 14 establece el valor los coeficientes correctores de la suma de los valores del suelo y de la construcción que son: 176 LA LEY CAPÍTULO 2: EL MARCO LEGAL DE LAS VALORACIONES INMOBILIARIAS Coeficiente J): Depreciación funcional o inadecuación (0,80). Coeficiente K): Viviendas o locales interiores (0,75). Coeficiente L): Fincas afectadas por cargas singulares (declarados histórico-artísticos u otro tipo de protección): • Protección integral (0,70). • Protección estructural (0,80). • Protección ambiental (0,90). Coeficiente M): Fincas afectadas por situaciones especiales de carácter extrínseco (0,80). Coeficiente N): Apreciación o depreciación económica (de 1,80 a 1,00 y de 1,00 a 0,50). En la Norma 15 se explicita la metodología general para la elaboración del cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones, de manera que «facilite los trabajos a realizar, de una forma mecánica y reciamente informatizable», que se concreta en el establecimiento de unas áreas económicas homogéneas del suelo y de las construcciones a las que se les asigna un módulo básico de repercusión del suelo (MBR), unos coeficientes para cada uso y un módulo básico de construcción (MBC). «Las áreas económicas homogéneas, tanto en suelo como en construcciones, delimitan zonas geográficas en las que el mercado inmobiliario, tanto en su componente suelo como en su componente construcción, tiene una similitud en sus características que permite obtener una modulación de su comportamiento. En general las áreas económicas homogéneas son asimilables al concepto de término municipal, aunque en los enclaves geográficos con diferentes valores medios de mercado, pueden definirse varias áreas dentro de un mismo término municipal.» En lo que se refiere a la valoración de suelos, las NTVC son de una gran simplicidad, desarrollándose en la Norma 16. Norma 16. Modulación de valores. Considerando todos los factores que intervienen en la formación del valor del producto inmobiliario, se establece la siguiente expresión: Vv = 1,4 (Vr + Vc) x FL Es decir: Vr = (Vv/1,4 x FL) - Vc En la que: Vv = Valor en venta del productor inmobiliario, unitario (€/m²). Vr = Valor de repercusión del suelo, unitario (€/m²). Vc = Valor de la construcción, unitario (€/m²) FL = Factor de localización, que evalúa las diferencias de valor de productos inmobiliarios análogos por su ubicación, características constructivas y circunstancias socioeconómicas de carácter local, que afecten a la producción inmobiliaria. LA LEY 177 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ 2.6.2. La utilización de las Normas Técnicas de valoración catastral en las valoraciones urbanísticas Las Normas técnicas de valoración catastral (NTVC) son de aplicación muy sencilla y no son utilizables para otras finalidades que las estrictamente fiscales. Así en su Norma I. Ámbito de aplicación se cita: «las presentes Normas son de aplicación para calcular el valor catastral de los bienes de naturaleza urbana, cuyos datos y descripciones constituyen el catastro inmobiliario urbano». Una excepción a ese criterio lo constituye la valoración de construcciones a efectos urbanísticos, en las que la LRSV 6/98, en su art. 31 remite específicamente a dichas Normas. La aplicación de este criterio, en la práctica, consiste en determinar el valor de la construcción a nuevo por comparación con modelos de los que se conoce el coste (consultando revistas periódicas especializadas que los publican), y no aplicando los valores del cuadro-marco de la ponencia, que pueden estar desfasados o no ser adecuados a la construcción concreta que se valora. Posteriormente se utilizan las técnicas de depreciación contenidas en la Norma 13 en la que establece los coeficientes correctores. En el subcapítulo anterior cuando se han abordado las valoraciones urbanísticas, y en el capítulo 5 cuando se abordan de manera detallada, se hace mención a la utilización, o no, de la Norma 16 en aplicación del método residual al que se refiere el art. 28 de la LRSV 6/98. Cabe considerar que la formula de la Norma 16 del RD 1020/93, es una fórmula, no un método, y los arts. 27 y 28 de la LRSV 6/98 se refieren a «método» y no a «fórmula»: La fórmula de la Norma 16 establece una relación constante entre el valor del producto inmobiliario terminado Vv y los costes de la construcción con sus gastos, relación que fija en 1,4. Consciente de que esta generalización puede no ser adecuada para todos los inmuebles, establece una corrección con el coeficiente FL, que modula el ratio 1,4, según las características de la construcción y circunstancias socioeconómicas de carácter local. Pero no establece como, ni con qué criterios se determina o se calcula FL. Está reconociendo que la relación 1,4 no es constante, y que debe ponderarse, modularse o adecuarse a las circunstancias inmobiliarias. No se indica en las Normas técnicas de valoración catastral, la manera o el método para fijar Fl. En contraposición las Normas de valoración de garantía, fijan una b, margen bruto de la promoción, variable y dependiente del tipo de uso, remitiéndose a la realidad del mercado, pero fijando por defecto unos ratios mínimos que son variables en el tiempo; establecen así un «método» para establecer la relación entre el valor del producto inmobiliario terminado y su coste. En el diccionario de la lengua española, RAE, Método, se define de la siguiente manera: 3.ª acepción, «Método: Procedimiento que se sigue en las ciencias para hallar la verdad y enseñarla». Desde un punto de vista técnico no puede considerarse que las Normas Técnicas de Valoración Catastral del Real Decreto 1020/93, establezcan un «método residual» de valoración, entendiendo como método el conjunto de criterios, procedimientos y sistemas que contemplando las circunstancias del momento a que debe referirse la valoración y las características del bien, sirva para calcular o determinar el valor en función de las diferentes variables que concurren en cada caso. (Es decir, para hallar la verdad del valor y explicarla). La Norma 16 no establece un método, sino una 178 LA LEY CAPÍTULO 2: EL MARCO LEGAL DE LAS VALORACIONES INMOBILIARIAS fórmula o algoritmo, que no tiene en cuenta de forma diferenciada y específica las circunstancias del momento que influyen en el valor, económicas y financieras, ni las características del propio bien. No se trata de un método sino simplemente de una fórmula, de uso sencillo y aplicación simple, que sirve, y bien, para determinar de forma genérica, global y aproximativa la relación entre el valor de mercado, el valor de la construcción y el valor del suelo. Sólo a esos dos factores: coste de la construcción y valor de mercado del producto inmobiliario acabado, condiciona el valor del suelo, sin tener en cuenta otros muchos factores que también influyen, y mucho, en dicho valor, como son: • Coste del dinero (tasa libre de riesgo). • Riesgo de la operación en función del tipo de producto inmobiliario de que se trate. • Riesgo de mercado en función de las circunstancias del emplazamiento y duración de la inversión; sabido es que cuanto más altas sean las tasas de actualización más margen bruto deberá contemplarse en la promoción inmobiliaria y menor será el valor del suelo, por el contrario en momentos de gran estabilidad económica, y en mercados muy seguros o muy competitivos, las tasas serán más bajas y los valores del suelo serán mayores. En favor de la utilización de la fórmula juega la gran simplicidad de su utilización, que naturalmente es al mismo tiempo su mayor inconveniente: la falta de precisión. Hubo un tiempo en que podía argüirse, para su uso, la dificultad de evaluar aquellas variables que, sabiendo que influyen en el valor, la fórmula no tiene en cuenta y que ya se han mencionado anteriormente; este argumento carece hoy de consistencia ya que datos como el precio del dinero, el interés de la Deuda Pública y el índice de precios al consumo son elaborados con rigor por la Administración y conocidos en cada momento sin dificultad. Otros datos necesarios, como el factor tiempo o duración media de la operación inmobiliaria en la que se basa el método residual pueden ser evaluados por un técnico experimentado con bastante precisión. Un último argumento pudo ser la carencia de un sistema metodológico, un auténtico método, que estuviera homologado o aceptado por el Sistema Normativo, argumento que desde la publicación en el BOE de 13 de diciembre de 1994 de la Orden Ministerial del Ministerio de Economía de 30 de noviembre de 1994 (sustituida por la ECO/805/2003) sobre Normas de valoración de bienes inmuebles para determinadas entidades financieras, también carece de sustento; ya que las citadas Normas establecen con rigor y precisión en qué consiste el método residual de valoración de suelo, fijando las variables que deben tenerse en cuenta y parametrizándolas. Aplicando las técnicas del método residual estático de las valoraciones de garantía a las Normas Técnicas de Valoración Catastral, con el fin de determinar el factor de localización que sería necesario aplicar para que los valores de repercusión del suelo coincidiesen, se obtienen los siguientes datos. LA LEY 179 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ Cálculo del valor del factor de localización Fl en aplicación de los criterios de la ECO /805/2003 a las NTVC (RD/1020/93) considerando unos gastos comerciales y financieros del orden del 4 % sobre el Valor en venta (las NTVC los consideran incluidos en el margen) ejemplo para un valor de mercado de 3000 y un coste de la construcción de 1000 VV Valor en venta o valor de mercado Viviendas 1ª Viviendas 2ª Oficinas Comerciales Industriales Plazas de aparcamiento Hoteles Residencias de estudiantes Residencias de tercera edad Otros 3000 3000 3000 3000 3000 3000 3000 3000 3000 3000 Ci=Cc Gcf b F VS Fl VS2 Comprobación Valor de Valor del valor de repercusión Costes Gastos Margen bruto de Factor repercusión del suelo de financieros mínimo repercusión de calculado según construcción y según localización del suelo con la formula y gastos comerciales ECO según equivalente formula de la Norma ECO catastral 16 con FI=1 y con el FL anterior 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 120 120 120 120 120 120 120 120 120 120 0,18 0,24 0,21 0,24 0,27 0,20 0,22 0,24 0,24 0,24 1340 1160 1250 1160 1070 1280 1220 1160 1160 1160 1142,9 1142,9 1142,9 1142,9 1142,9 1142,9 1142,9 1142,9 1142,9 1142,9 0,916 0,992 0,952 0,992 1,035 0,94 0,965 0,992 0,992 0,992 1340 1160 1250 1160 1070 1280 1220 1160 1160 1160 Es decir, en las circunstancias actuales (trienio 2004, 2005, 2006), los factores FL son muy próximos a la unidad cuando el mejor uso del suelo es la edificación de edificios comerciales, residencias de estudiantes o residencias de la tercera edad; en estos casos utilizar la fórmula catastral con el ratio 1,4, proporcionaría valores del suelo correctos. Para el uso industrial, la aplicación del 1,4 proporciona valores del suelo excesivos, debiéndose aplicar un factor corrector de 1,035. Para el uso de viviendas de primera residencia el factor corrector adecuado es de 0,916, ya que la aplicación directa del 1,4 proporciona valores del suelo muy inferiores a los reales (del orden de un 15% inferior). 2.7. TASACIONES PERICIALES CONTRADICTORIAS Son tasaciones que permiten, para finalizar la vía administrativa, revisar el valor que sirve de base a un impuesto, con el fin de modificar la cuantía de éste. Se refieren principalmente a aquellos tributos cuyo reglamento permite este medio adicional de comprobación del valor, aunque existe jurisprudencia reiterada de que es aplicable a todos los tributos que se basan en un valor, incluso cuando no exista un desarrollo reglamentario que las regule, excepto cuando una Ley excluya expresamente esa posibilidad. Para que pueda existir una tasación pericial contradictoria es preciso que se den tres requisitos previos: 180 LA LEY CAPÍTULO 2: EL MARCO LEGAL DE LAS VALORACIONES INMOBILIARIAS 1) Que exista legitimidad para promover la tasación, legitimación que la Ley General Tributaria otorga a los sujetos pasivos del impuesto, pero también aquellos que tengan derechos que puedan resultar afectados por la decisión que se adopte en el procedimiento, aunque no lo hubieren iniciado y aquellos otros cuyos intereses legítimos o colectivos, puedan resultar afectados por la resolución y se personen el procedimiento en tanto no haya recaído resolución definitiva. 2) Preexistencia de una actuación administrativa que ponga fin a un acto valorativo. Es decir, de una valoración materializada en un expediente administrativo que puede estar basada en: • Liquidación basada en valores comprobados administrativamente. • Comprobación de valores debidamente notificados. La notificación del acto valorativo, debe incluir, necesariamente, el ofrecimiento expreso de la Tasación Pericial contradictoria como alternativa de oposición a la valoración, al igual que los correspondientes recursos y la indicación del órgano y plazos para promover la tasación. 3) Solicitud de tasación pericial contradictoria formulada en plazo, quince días hábiles desde el siguiente a la notificación de la liquidación efectuada sobre la base de los valores. Es decir, es preciso que exista una valoración administrativa que dé lugar a una liquidación, que el que la solicite tenga la legitimidad suficiente para ello y que sea solicitada en plazo. Una vez acordada la práctica de la Tasación Pericial contradictoria, ésta se desarrolla del siguiente modo: Valoración pericial de la administración: • Debe llevarse a cabo por personal del servicio técnico correspondiente con título adecuado a la naturaleza de los bienes y derechos a valorar. • Formularse en un plazo de quince días hábiles. • Plasmarse en una hoja de aprecio individualizada para cada bien o derecho. Debe de estar fundamentada. Si la valoración pericial de la administración no estuviera fundamentada o estuviera redactada por técnico sin titulación académica adecuada es fácilmente impugnable. Valoración pericial del interesado: Recibida la anterior en la oficina gestora, ésta dará traslado al interesado para que pueda formular su valoración. Esta valoración debe cumplir los mismos requisitos que la valoración pericial de la administración: • El interesado debe designar a un perito con título adecuado a la naturaleza del bien o derecho a valorar. Caso de no designar perito queda confirmada la valoración y la liquidación de la administración. • La valoración debe ser presentada en quince días hábiles. • Plasmarse en una hoja individualizada para cada bien o derecho y estar suficientemente fundamentada. LA LEY 181 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ Aceptación automática de la valoración del interesado: Si la valoración de la administración no excede en más de un 10%, ni de una cuantía de 120.000 € de la del interesado se produce la aceptación automática del valor propuesto por el interesado. Valoración del perito tercero. Si la valoración administrativa supera los límites fijados para la aceptación automática de la valoración del interesado es la valoración del perito tercero la que decide de forma definitiva sobra la valoración de los bienes y derechos en el procedimiento. Se regula por las siguientes Normas: Designación: la designación se efectúa por sorteo entre profesionales inscritos en las correspondientes listas de Colegios o Asociaciones profesionales, y en su caso Sociedades de Tasación de las inscritas en el registro del Banco de España. Calificación profesional: debe ser acorde con la naturaleza del bien o derecho. Plazo: quince días (la tasación debe referirse a la fecha del devengo del impuesto, no a la de cuando se realiza la tasación). Contenido: el perito puede desarrollar y argumentar su valoración con absoluta libertad, pero deberá ceñirse a la Normativa vigente que corresponda en función de la finalidad y el objeto de la tasación. Honorarios: a petición del perito tercero los honorarios deben depositarse previamente en el Banco de España, y si en el plazo de diez días, alguna de las partes no lo hubiera realizado, automáticamente prevalecerá la valoración de la parte depositante con independencia de la diferencia entre ambas valoraciones. Si el valor de la tasación del perito tercero supera en un 20% al valor declarado inicialmente por el interesado, éste deberá abonar todos los gastos de la pericial. Si la valoración es menor, los honorarios serán satisfechos por la administración. Resolución del expediente: • Por aplicación de la tasación del perito tercero. • Por no designación del perito tercero. • Por aceptación automática de la valoración del interesado. • Por falta de depósito de los honorarios del perito tercero. A la vista del resultado obtenido de la tasación parcial contradictoria, la oficina confirmará o rectificará la liquidación inicial, pero puede darse el caso de que ésta no contemple la valoración del perito tercero, que aunque goza de la presunción de acierto no vincula al organismo liquidador. Los Tribunales económico-administrativos y los Jurisdiccionales pueden revisar por cuestiones de fondo las liquidaciones giradas sobre la base de la valoración del perito tercero. En todos los casos todos los peritos valoradores que intervengan deberán aplicar los métodos y técnicas de valoración que correspondan a la finalidad de la tasación. 182 LA LEY CAPÍTULO TERCERO Métodos de valoración 3.1. MÉTODO DEL COSTE: VRB Y VRN 3.1.1. Principio en el que se fundamenta El método del coste está basado en el principio del valor residual que dice: «El valor atribuible a cada uno de los factores de producción de un inmueble es la diferencia entre el valor total de dicho activo y los valores atribuibles al resto de los factores.» Definición según la ECO 805/2003 sobre Normas de Valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras. Esta definición nace de la experiencia de que el coste de un producto es la suma de los costes de cada uno de sus componentes, con la consideración como un componente más del beneficio y su cuantificación como un coste adicional. 3.1.2. Qué permite hacer y obtener. Definición Permite calcular el Coste de Reemplazamiento-reposición bruto o neto de toda clase de edificios y elementos de edificios, en proyecto, en construcción o rehabilitación, o terminados, incluso para la hipótesis de terminación del edificio. El Coste de Reemplazamiento-reposición es el coste total estimado de reemplazar el inmueble valorado por otro de iguales características y calidad realizado con materiales y tecnología actuales. ¿Ahora bien, cómo define el Diccionario de la Lengua Española estos conceptos? * Reponer es volver a poner una cosa en el estado de que antes tenía. * Reemplazar es poner en lugar de una cosa otra que haga sus veces. De donde se deduce que, en la gran mayoría de los informes, semánticamente es más correcto utilizar la palabra «REEMPLAZAMIENTO». LA LEY 183 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ 3.1.3. A qué clase de inmuebles es aplicable El método del coste es aplicable a todos los edificios y/o elementos de un edificio. Como coste, en sentido estricto, no sería aplicable a los inmuebles al tener estos el componente suelo ya que para obtener el valor del suelo no es posible aplicar el método del coste; esta dificultad se salva, en la práctica, utilizando el valor de mercado del suelo (obtenido por otros métodos) como un coste más del proceso de producción inmobiliaria. 3.1.4. Para qué fines es aplicable el método del coste El método del coste es adecuado cuando se valora para los siguientes fines: 1. Valoración del coste de un proyecto en construcción. 2. Valoración de edificaciones en un proyecto de expropiación. 3. Valoración de edificaciones en los supuestos de ruina. 4. Valoración de las indemnizaciones en las edificaciones en un proyecto de reparcelación. 5. Cálculo de las amortizaciones. 6. Cálculo del coste de emplazamiento de algún activo fijo que se prevé construir directamente por una empresa. 7. Control de la marcha y gastos de una obra en curso. 8. De certificaciones para las entregas parciales de préstamos hipotecarios a la construcción. 9. Valoración para el mercado hipotecario de inmuebles ligados a una explotación económica. 3.1.5. Procedimiento de obtención y formulación matemáticas El Método del Coste consiste en calcular al Valor del Inmueble como suma del Valor de Mercado correspondiente al solar más el Coste de Construcción del edificio más los gastos necesarios para edificar el inmueble. El cálculo del Coste de Reemplazamiento tiene como fin conocer las inversiones que debe realizar la persona (física o jurídica) que va a construir un edificio determinado. El Coste de Reemplazamiento (Reposición) puede calcularse como: • VALOR DE REEMPLAZAMIENTO BRUTO (VRB) (a nuevo). • VALOR DE REEMPLAZAMIENTO NETO (VRN) (a la situación real que presenta a la fecha de la valoración). 3.1.6. La utilización del método del coste en la normativa de valoración del mercado hipotecario Es obligatorio su cálculo aunque sea a efecto meramente informativo, por lo tanto se calcula en todos los edificios y elementos de un edificio, en proyecto, construcción o rehabilitación o terminados e incluso para la hipótesis de edificio terminado. 184 LA LEY CAPÍTULO 3: MÉTODOS DE VALORACIÓN Puede convertirse en valor de tasación (en inmuebles ligados a explotaciones económicas y edificios en construcción o rehabilitación sin consideración alguna del edificio terminado) en la ECO 805/2003. También se utiliza para calcular el valor de seguro de incendios y sirve para realizar el seguimiento de las inversiones en ejecución, determinando el coste y porcentaje de obras realizadas en cualquier momento. 3.1.7. Su utilización en la normativa catastral (RD 1020/93) El RD 1020/93 en el que se aprueban las Normas Técnicas de Valoración, y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles, de los de naturaleza urbana, dice en la Norma 12: 1.– Para valorar las construcciones se utilizará el valor de reposición, calculando su coste actual, teniendo en cuenta uso, calidad y carácter histórico-artístico, depreciándose, cuando proceda, en función de la antigüedad, estado de conservación y demás circunstancias contempladas en la norma 14 para su adecuación al mercado. Se entenderá por coste actual el resultado de sumar al coste de ejecución, incluidos los beneficios de contrata, honorarios profesionales e importe de los tributos que gravan la construcción. Como vemos, el RD 1020/93, no incluye los GAP en el coste a nuevo que en cambio sí incluye la ECO 805/2003. La norma 13 recoge los coeficientes correctores del valor de las construcciones que son: Coeficiente H). Antigüedad de la construcción. Coeficiente I). Estado de conservación. 3.1.8. Su utilización en la Ley 6/98 sobre régimen del suelo y valoraciones En el artículo 31.2 de la Ley 6/98 sobre régimen del suelo y valoraciones dice: El valor de las edificaciones, que asimismo se calculará con independencia del suelo, se determinará de acuerdo con la normativa catastral en función de su coste de reposición, corregido en atención a la antigüedad y estado de conservación de las mismas. El método de coste también sirve para valorar las obras e instalaciones que hace referencia el artículo 31.1 de la Ley 6/98, que dice: Las plantaciones, sembrados, obras e instalaciones que existan en el suelo, salvo que por su carácter de mejoras permanentes hayan sido tenidas en cuenta en la determinación del valor del terreno se valorarán, con independencia del mismo, con arreglo a los criterios de la Ley de Expropiación Forzosa y su importe será satisfecho a sus titulares. Es nuestra opinión que la Ley 6/98 define como instalaciones a todas las edificaciones y obras secundarias, anejas dependientes o no de otras de carácter principal y cuya finalidad es mejorar el funcionamiento del conjunto o dotarlo de algún servicio o uso. LA LEY 185 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ Podemos dividirlas en dos grupos, a efectos valorativos: • Instalaciones de tipo permanente: son aquellas construidas con carácter definitivo y con idea de mejorar las condiciones de uso de un edificio principal. • Ejemplo: las obras de urbanización interior, los garajes, las piscinas, las pistas polideportivas, la jardinería decorativa. • Instalaciones de tipo provisional: son aquellas levantadas con carácter temporal para cumplir una misión específica, acabada la cual se desmantela o desmonta. • Ejemplo: casetas prefabricadas, desmontables y transportables, etc. Es evidente que al hablar de obras, la Ley 6/98 se refiere a las obras de urbanización exterior de los terrenos, ya que cualquier otro tipo de obra queda incluida en los conceptos de edificaciones e instalaciones. Deberemos aplicar el Coste de Reemplazamiento a las edificaciones, instalaciones y obras a las que hace referencia el artículo 31 de la ley 6/98 sobre régimen del suelo y valoraciones. 3.1.9. Valor de Reemplazamiento Bruto (CRB) (a nuevo) Valor de Reemplazamiento Bruto o a Nuevo es la suma de las inversiones necesarias para reemplazar, en la fecha de la valoración, un activo por otro nuevo y moderno de las mismas características (con la misma capacidad y utilidad de la propiedad existente) pero que utilice tecnología y materiales de construcción actuales. Equivale a la suma del valor de mercado del terreno, del coste de ejecución por contrata de la edificación a nuevo y de todos los gastos generales imprescindibles del proceso edificatorio; calculados todos ellos a precios actuales. El VRB de un inmueble se calculará sumando los siguientes componentes: V.R.B = F+ CC + N + + + + AP ☞ F: Valor de mercado del suelo. ☞ CC: Coste de la construcción por contrata, considerándose como tal la suma del coste constructor, es decir, coste de ejecución material más gastos y beneficios del constructor. ☞ IN: Impuestos no recuperables y aranceles necesarios para la formalización de la adquisición del terreno, o del edificio a rehabilitar, y en su caso, para la declaración de obra nueva del inmueble. ☞ H: Honorarios técnicos por proyecto y dirección de las obras. ☞ L+T: Costes de licencias y tasas de la construcción. ☞ GAP: Gastos de administración del promotor. Calculados todos ellos a precios a la fecha de la valoración. 186 LA LEY CAPÍTULO 3: MÉTODOS DE VALORACIÓN No se consideran gastos necesarios para el cálculo del Coste de Reemplazamiento los siguientes: BP: El beneficio del promotor. GF: Los gastos financieros de cualquier clase. GC: Los gastos de comercialización de las unidades funcionales que componen el inmueble. Es decir, en la fórmula aditiva que desarrolla el valor de mercado (que se analiza en el apartado 3.2), el coste de reposición (o valor de reemplazamiento) es una parte de los primeros sumandos: VM = F + CC + INR + H + L + T + GAP + GF + GC + BP V.R.B. Mientras que los tres últimos sumandos, forman parte del valor de mercado pero no del coste. El método de cálculo del Coste de Reemplazamiento bruto es un método directo porque, teóricamente, parte del conocimiento del valor del terreno y de todos los demás gastos. Con el método del coste se obtiene una excelente indicación al valor, ya que nadie pagaría por una propiedad más de lo que le costaría comprar el terreno, y de lo que le costaría construir el edificio, con unos márgenes razonables de beneficio. Igualmente, las cantidades monetarias, obtenidas con el método de coste comparándolas con las obtenidas con el método de comparación con el mercado y con el método de actualización de las rentas, nos indican si la demanda efectiva del mercado transforma «coste» en «valor». Veamos los factores que intervienen en el cálculo del Coste de Reemplazamiento Bruto. 3.1.9.1. Valor de Mercado del Suelo (F, Vs) Se puede obtener el valor del suelo por: • Comparación de ventas similares existentes en el mercado (método de comparación). • Por aplicación del Método del Valor Residual a los valores de referencia del mercado inmobiliario (F, Vs). El Valor de Repercusión de Suelo (F, Vs) se define como el cociente entre el Valor de Mercado del solar urbanizado y la superficie construida o construible, sobre y bajo rasante. La repercusión del suelo, su valor, se puede obtener: • Directamente en euros/m2 parcela (parcelas para viviendas unifamiliares, y en algunos casos naves industriales). • En euros/m2 construido, para el resto de los inmuebles, para cada uno de los diferentes usos funcionales (viviendas, oficinas, locales, garajes, etc.) que tiene o puede tener el inmueble. LA LEY 187 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ En el caso de inmuebles en rehabilitación, el valor de mercado del terreno se sustituirá por el valor de mercado previo al inicio de las obras de edificación a rehabilitar (suelo + construcción existente utilizable). 3.1.9.2. Coste de construcción a nuevo (Cc) El coste de construcción por contrata, a nuevo es la inversión total o coste necesario para reemplazar el edificio valorado por otro completamente nuevo y moderno de iguales características y calidad realizada con materiales y tecnología actuales. El coste de la construcción es el resultado de un proceso industrial, y se obtiene como suma de los costes que intervienen en el proceso: 1. Coste de Ejecución Material de las obras. 2. Gastos generales de la obra y de la empresa constructora. 3. Beneficio de la empresa constructora. 4. Coste de acondicionamiento (urbanización) interior de la parcela. Es decir, la suma de todos los gastos e inversiones necesarias para construir físicamente el edificio. 1. Para la determinación del Coste de Ejecución Material podemos utilizar los siguientes métodos: a) Realización de un presupuesto exhaustivo. b) Realización de un presupuesto simplificado. c) Actualización del coste histórico. d) Utilización del método unitario. a) Realización de un presupuesto exhaustivo Requiere la descomposición del edificio en partidas unitarias, elementos y subelementos, a cada uno de los cuales deben aplicarse los costes de materiales, mano de obra y medios auxiliares. Por ser demasiado laborioso no suele utilizarse, a pesar de ser muy exacto, en la metodología de la valoración. b) Realización de un presupuesto simplificado Consiste en aplicar un precio unitario a cada componente de la construcción (cimentación, estructura, albañilería, cubierta,...) previa medición de los mismos. Tampoco suele utilizarse por seguir siendo laborioso, aunque bastante menos que la anterior. c) Actualización del coste histórico Conocido el coste original del inmueble consiste en actualizarlo a base de aplicar un coeficiente que convierta los costes iniciales en euros actuales. Es difícil conocer la evolución de los costes de construcción a lo largo del tiempo y por tanto sólo se utiliza en algunos casos muy concretos, de los que es difícil conseguir costes comparables, 188 LA LEY CAPÍTULO 3: MÉTODOS DE VALORACIÓN como por ejemplo: valoración de puertos deportivos, remontes de estación de esquí, parques de atracciones y otros. d) Utilización del método unitario Consiste en estimar un Coste Unitario para el inmueble que se tasa, en función de las características del mismo, en cuanto a uso funcional, tipología constructiva, materiales empleados y tecnología utilizada. El coste de ejecución material unitario depende de: • El uso del inmueble (vivienda, local comercial, oficina, nave industrial,...). • La tipología edificatoria (aislada, pareada, adosada, entre medianerías,...). • Las características constructivas. • La tecnología adoptada. Para la estimación del coste de ejecución material de las diferentes tipologías constructivas se deben consultar las siguientes fuentes de información, con el siguiente orden de prioridad: 1. Empresas constructoras de la zona. 2. Profesionales técnicos con experiencia de la zona. 3. Promotores inmobiliarios de la zona. 4. En revistas especializadas del sector inmobiliario y de la construcción. Este método unitario es el más sencillo y práctico, y por lo tanto es el que más se utiliza en la metodología de la valoración inmobiliaria. Los gastos generales de la obra y de la empresa constructora se pueden distribuir de la siguiente forma: 1. Gastos generales de la obra que incluyen: 1.1. 1.2. 1.3. 1.4. Personal técnico (jefe de obra, encargados,...). Servicios (electricidad, agua,...). Instalaciones de seguridad y salud (caseta de obras, vestuarios,...). Instalaciones de seguridad (maquinaria, andamios, barandillas, vallas,...). 2. Gastos generales de la empresa constructora compuestos por: 2.1. Personal (dirección, técnicos, asesoría jurídica, asesoría fiscal, administración,...). 2.2. Seguros (responsabilidad civil, decenal, incendio, robo,...). 2.3. Local (oficina, teléfono, mobiliario,...). 3. Beneficio del constructor: debe considerarse el beneficio de la empresa constructora, atendiendo al porcentaje habitual en la contratación de obras, del tipo como la que corresponde al inmueble que se está valorando, en la fecha a la que se refiere la valoración, y a la zona donde está emplazada la construcción. 4. Coste de acondicionamiento (urbanización) interior de la parcela. Es especialmente relevando en los casos de edificación aislada y frecuentemente se incorpora al coste de ejecución LA LEY 189 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ material, ya que también viene incrementado por los gastos generales del constructor y su beneficio industrial. Todos los costes económicos y ratios medias del sector de la producción inmobiliaria serán obtenidos a partir del análisis del mercado de la construcción en la zona donde se esté valorando. Deben de ser valores y ratios medias de empresas constructoras y promotoras de la zona y no de una en particular. No se incluirán en el coste de ejecución material el coste de los elementos no esenciales de la edificación que sean fácilmente desmontables o recuperables. En el caso de edificios de carácter histórico o artístico se tendrá en cuenta, además, el valor individualizado de los elementos de la edificación que le confieren este carácter particular. En resumen el coste de construcción por contrata (CC) es: CC = CEM + GGC + BC 3.1.9.3. Impuestos no recuperables y aranceles (INR) Son los impuestos no recuperables y aranceles necesarios para: • La adquisición del terreno o edificio a rehabilitar. • La escritura de declaración de obra nueva y posible escritura de división horizontal. • El acta notarial de terminación de las obras. • El impuesto de bienes inmuebles (IBI) que grava la propiedad de los terrenos durante el periodo de la construcción. Parte de los gastos sólo afectan al solar (adquisición del terreno), como son: • Impuesto de transmisiones patrimoniales, si se trata de actividad patrimonial (6%-7%). En caso de tratarse de una actividad empresarial se devenga IVA por la compra, impuesto recuperable y por tanto no deberá tenerse en cuenta. • Impuesto por actos jurídicos documentados. • Gastos del notario por la escritura de compraventa. • Gastos de inscripción en el registro de la propiedad de la escritura de compraventa. Pero los restantes gastos (escritura de declaración de obra nueva, división horizontal, acta de terminación de las obras, y otros) afectan al suelo y a la construcción conjuntamente. 3.1.9.4. Honorarios Técnicos (H) Son los honorarios de los profesionales que intervienen en el proyecto y en la ejecución de la obra de construcción: proyecto básico, proyecto de ejecución, proyectos específicos de instalaciones de electricidad y fontanería, proyecto de instalaciones de telecomunicación, estudio de seguridad y salud, estudio de impacto ambiental, proyecto de instalación de energía solar, de movilidad 190 LA LEY CAPÍTULO 3: MÉTODOS DE VALORACIÓN y otros; y de la dirección de las obras; incluyendo la ejecución y dirección de todos los proyectos anteriores. También se computarán los honorarios por el control de calidad de los materiales, proyecto de emergencia, los proyectos de instalación de las actividades y otros. 3.1.9.5. Coste de licencias y tasas de la construcción (L+T) Se incluyen las tasas por tramitación y obtención de la licencia municipal de obras, ocupación de la vía pública, vallados,... así como el impuesto por la realización de las obras sometidas a licencia municipal. El costo de estas tasas e impuestos depende del presupuesto del proyecto de la obra, pudiendo existir discrepancias entre el coste real de la misma y el de proyecto. 3.1.9.6. Gastos de administración del promotor (GAP) Se incluyen, entre los gastos de administración, todos los gastos necesarios que tiene que realizar el promotor en su trabajo, y que resultan imprescindibles en el proceso de edificación, como son: • Salarios del personal de la promotora. • Material. • Alquiler o amortización del local. Se deberán adoptar las ratios medias correspondientes a promotores inmobiliarios de la zona del tamaño adecuado a la edificación objeto de valoración, independientemente del promotor específico que promueve las obras. En ningún caso deben considerarse como gastos de administración del promotor los siguientes: • El beneficio del promotor. • Los gastos financieros de la promoción inmobiliaria. • Los gastos de comercialización de las diferentes unidades funcionales que componen la promoción. Para las valoraciones reguladas por la orden ECO 805/2003 sobre Normas de Valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras. NVBIEF (Mercado de garantía) al calcular el CRB en inmuebles en proyecto, construcción o rehabilitación, para la hipótesis de edificio terminado, se podrá aplicar un coeficiente corrector a las unidades de obra existente en el momento de la tasación, de acuerdo con la tendencia del mercado y el plazo previsto de terminación de la obra, sin superar el incremento del índice de precios al consumo previsto oficialmente para el año en curso. 3.1.10. Valor de reemplazamiento neto (VRN) (depreciado por su estado real) El valor de reemplazamiento neto (VRN) o a su situación actual es el resultado de deducir del valor de reemplazamiento bruto o nuevo la depreciación acumulada que tenga el activo en la fecha de la valoración. LA LEY 191 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ El VRN es exclusivamente aplicable a edificios o elementos de un edificio terminado. Valor de reemplazamiento neto = Valor de reemplazamiento bruto – Depreciación acumulada VRN = VRB – Dep. Física – Dep. Funcional – Dep. Ecológica. 3.1.10.1. La depreciación. Tipos La depreciación es la pérdida de valor que experimenta un edificio en su situación actual respecto a la que tendría si se construyese de nuevo en la actualidad. Incluyen todos aquellos factores que ocasionan pérdida de valor o atracción y, por tanto, disminución de su valor. La Depreciación Acumulada u obsolescencia es toda pérdida de valor hasta la fecha de valoración, originada por razones: – Físicas............. uso, desgaste, antigüedad, estado de conservación del edificio. – Funcionales..... obsolescencia del edificio. – Económicas.... externos al propio edificio. – Ecológicas...... medioambientales. La depreciación física es la pérdida de valor causada por una reducción en la utilidad del edificio debido a causas mecánicas o químicas, motivadas por la antigüedad, el estado de conservación, los agentes atmosféricos externos (lluvia, viento, nieve,...), el uso, el desgaste, el medio ambiente, averías, conservación inadecuada, etc. La depreciación física puede ser subsanable o incurable. Será subsanable si el coste de adecuación es inferior al incremento de valor que experimenta al corregirse. En caso contrario será incurable. La depreciación funcional produce una pérdida de valor causada por falta de utilidad funcional en la distribución y aprovechamiento de los diversos espacios que componen la propiedad, o por un exceso de costes operativos, para la función a las que se destina y fue diseñado o reformado. Está motivada por las deficiencias en el diseño arquitectónico, instalaciones o materiales de construcción inadecuados para un nivel normal de habitabilidad, avance tecnológico,... También podrá ser subsanable o incurable. La depreciación económica es la pérdida de valor causada por influencias económicas desfavorables que normalmente tienen lugar fuera de la edificación, ya sea por desplazamientos de carácter poblacional (social, cuantitativo,...), desplazamientos comerciales (edificios no utilizados en función del principio del mayor y mejor uso), modificaciones del planeamiento urbanístico, cambio de las ordenanzas municipales, exceso de oferta. También podrá ser subsanable o incurable. La depreciación ecológica produce una pérdida de valor como consecuencia del incumplimiento de las normas medioambientales o ecológicas existentes. Es importante, en el caso de las grandes instalaciones industriales y grandes obras públicas. El coeficiente de depreciación traduce en porcentaje los gastos que conllevaría volver a dejar el edificio como si estuviera nuevo. 192 LA LEY CAPÍTULO 3: MÉTODOS DE VALORACIÓN La depreciación acumulada que fijan las diferentes normas fiscales (basadas por lo general en la antigüedad y conservación de los activos inmobiliarios) rara vez coincide con la depreciación real existente, en la fecha de la valoración. Las curvas de depreciación teniendo en cuenta la coyuntura económica del mercado inmobiliario pueden presentar las siguientes variaciones: Valor Valor Suelo Tiempo CURVA DE CURVA DE DEDEPRECIACION DEPRECIACIÓNEN ENEPOCAS ÉPOCAS INMOBILIARIAS DECRISIS CRISIS INMOBILIARIAS Suelo Tiempo CURVA DE DEPRECIACIÓN EN ÉPOCAS CURVA DEPRECIACION EN EPOCAS DE DEDE BONANZAS INMOBILIARIAS BONANZAS INMOBILIARIAS Existen diversos métodos para la determinación de la depreciación física, es decir la motivada por la antigüedad de edificio y su esperada vida económica útil. Estos métodos normalmente no tienen en cuenta el estado de conservación del edificio. 3.1.10.2. Depreciación lineal Es una depreciación constante a lo largo del tiempo. La ratio de depreciación lineal viene dada por el coeficiente: D ª Antigüedad º « Vida Útil » ¬ ¼ Su representación gráfica es una recta. La depreciación lineal es incorrecta porque los inmuebles no se deprecian de forma constante a lo largo de su vida útil. LA LEY Valor Suelo Tiempo 193 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ 3.1.10.3. Depreciación progresivamente creciente Se produce una depreciación progresivamente creciente cuando los edificios no tienden a unas ratios de depreciación constante, sino que su pérdida de valor tiende a acentuarse con el paso del tiempo. Valor La ratio de depreciación lineal viene dada por el coeficiente: D 2 ª Antigüedad º « Vida Útil » *100 ¬ ¼ Suelo Su representación gráfica es una parábola. Tiempo Este sistema de depreciación es frecuente en el mercado inmobiliario, en periodos de crecimiento económico y fuerte incremento de los precios, y es infrecuente en el resto de las situaciones de mercado. LA DEPREACIÓN PROGRESIVAMENTE CRECIENTE 3.1.10.4. Depreciación progresivamente decreciente Está basada en que los edificios experimentan una depreciación más acusada al inicio de su vida útil que en su madurez y/o decadencia. Valor Normalmente esta depreciación progresivamente decreciente es la que más se ajusta a un comportamiento razonable, económicamente hablando, del mercado inmobiliario. La ratio de depreciación progresivamente decreciente viene dada por el coeficiente: Suelo D ª Antigüedad º «1  Vida Útil » ¬ ¼ Tiempo LA DEPREACIÓN PROGRESIVAMENTE DECRECIENTE Su representación gráfica es una parábola que tiende hacia el infinito en el tiempo. 3.1.10.5. Cálculo de la depreciación física 3.1.10.5.1. Según la normativa de valoración del mercado hipotecario. Orden ECO 805/2003 A) Se calcula aplicando la técnica de la depreciación lineal mencionada anteriormente. 194 LA LEY CAPÍTULO 3: MÉTODOS DE VALORACIÓN Depreciación lineal = [VRB - F (Suelo)] * Coeficiente Antigüedad años_ Antigüedad N ºNº años Antiguedad Vida Vida _Útil Util Coeficient e _ de Antiguedad  Coeficiente de _Antigüedad Vida útil ➧ • Edificio de uso residencial 100 años • Edificios de oficinas 75 años • Edificios comerciales 50 años • Edificios industriales e inmuebles ligados a explotación económica 35 años Los elementos de un edificio tienen la misma vida útil del edificio a que pertenecen. De donde tenemos: V .R.N .  V .R.B. (V .R.B. F ) años_Antigüedad N ºNº años Antiguedad Vida_Útil Vida Util B) También podría estimarse la depreciación física como la suma de los costes y gastos necesarios para transformar el edificio actual en otro nuevo de similares características. El concepto de la edad efectiva La edad efectiva es la edad correspondiente al edificio sobre la base de su estado actual de conservación y condiciones físicas debido a las obras de mejora y de rehabilitación parcial o integral que se han producido en la edificación. En tales casos la antigüedad física puede corregirse a la antigüedad real efectiva aplicando alguna de las siguientes fórmulas: A) Edad _ Efectiva Antigüedad  Antiguedad Antigüedad Antiguedad C R CC CR = Coste de la rehabilitación CC = Coste de contrata a nuevo de la edificación O bien la fórmula B) Edad _ Efectiva Antigüedad C A Antiguedad CD CA = Coste del edificio antes de la rehabilitación CD = Coste del edificio después de la rehabilitación LA LEY 195 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ 3.1.10.5.2. Según la norma 13 del RD 1020/93. Normas Técnicas de Valoración Catastral La norma 13 del RD 1020/93 NTVC, establecen los coeficientes correctores a aplicar, en cada caso, como son: Coeficiente H). Antigüedad de la construcción. El coste tipo asignado se corregirá aplicando un coeficiente que pondere la antigüedad de la construcción, teniendo en cuenta el uso predominante del edificio y la calidad constructiva. Dicho coeficiente se obtendrá mediante la utilización de la tabla que figura a continuación, cuyo fundamento matemático es la siguiente expresión: H d ª º «1  1,5 U C 100 » ¬ ¼ 100 ; donde _ d 1 t  35 350 En la que: «U» (uso predominante del edificio), adopta en la fórmula los siguientes valores: • Uso 1.º Residencial, oficinas y edificios singulares: 1,00 • Uso 2.º Industrial no fabril, comercial, deportivo, ocio y hostelería, turístico, sanitario y beneficencia, cultural y religioso: 0,90 • Uso 3.º Fábricas y espectáculos (incluso los deportivos): 0,80 «C» (calidad constructiva según categoría del cuadro de coeficientes), adopta en la fórmula valores: • Categorías 1 y 2 ...................................... 1,20 • Categorías 3, 4, 5 y 6 .............................. 1,00 • Categorías 7, 8, 9 .................................... 0,80 «t» (años completos transcurridos desde su construcción, reconstrucción o rehabilitación integral). Adopta los valores incluidos en la tabla siguiente: 196 LA LEY CAPÍTULO 3: MÉTODOS t A ños C om pletos 1-2 0 4 5 9 10 14 15 19 20 24 25 29 30 34 35 39 40 44 45 49 50 54 55 59 60 64 65 69 70 74 75 79 80 84 85 89 más 90 o mo as H U so 2º C ategorias U so 1º C ategorias 3-4-5-6 1,00 0,93 0,87 0,82 0,77 0,72 0,68 0,64 0,61 0,58 0,55 0,52 0,49 0,47 0,45 0,43 0,41 0,40 0,39 7-8-9 1,00 0,92 0,85 0,79 0,73 0,68 0,63 0,59 0,55 0,52 0,49 0,46 0,43 0,41 0,39 0,37 0,35 0,33 0,32 1-2 1,00 0,90 0,82 0,74 0,67 0,61 0,56 0,51 0,47 0,43 0,40 0,37 0,34 0,32 0,30 0,28 0,26 0,25 0,24 3-4 -5-6 1,00 0,93 0,86 0,80 0,75 0,70 0,65 0,61 0,57 0,54 0,51 0,48 0,45 0,43 0,41 0,39 0,37 0,36 0,35 1,00 0,91 0,84 0,77 0,70 0,65 0,60 0,56 0,52 0,48 0,45 0,42 0,39 0,37 0,35 0,33 0,31 0,29 0,28 DE VALORACIÓN U so 3º C ategorias 7-8-9 1-2 1,00 0,89 0,80 0,72 0,64 0,58 0,53 0,48 0,44 0,40 0,37 0,34 0,31 0,29 0,27 0,25 0,23 0,21 0,20 3-4-5-6 1,00 0,92 0,84 0,78 0,72 0,67 0,62 0,58 0,54 0,50 0,47 0,44 0,41 0,39 0,37 0,35 0,33 0,31 0,30 1,00 0,90 0,82 0,74 0,67 0,61 0,56 0,51 0,47 0,43 0,40 0,37 0,34 0,32 0,30 0,28 0,26 0,25 0,24 7 -8-9 1,00 0,88 0,78 0,69 0,61 0,54 0,49 0,44 0,39 0,35 0,32 0,29 0,26 0,24 0,22 0,20 0,19 0,18 0,17 Estos coeficientes correctores por la antigüedad de la construcción quedan reflejados en el cuadro anterior, de acuerdo con el uso predominante del edificio, su calidad constructiva y los años completos transcurridos desde su construcción. Antigüedadde dela laConstruccion Construccións/ s/R.D. 1.020/93 Antiguedad R.D.1.020/93 Uso 1- Cat. 1-2 Uso 1 -Cat. 7-8-9 Uso 2- Cat. 3-4-5-6 Uso 3- Cat. 1-2 Uso 3- Cat. 7-8-9 Valor Uso 1- Cat. 3-4-5-6 Uso 2- Cat. 1-2 Uso 2- Cat. 7-8-9 Uso 3- Cat. 3-4-5-6 1,20 1,00 0,80 0,60 0,40 0,20 0,00 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70 75 80 85 90 Tiempo en Años LA LEY 197 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ Coeficiente I). Estado de conservación ◆ Normal (construcciones que, a pesar de su edad, cualquiera que fuera ésta, no necesitan reparaciones importantes): 1,00 ◆ Regular (construcciones que presentan defectos permanentes, sin que comprometan las normales condiciones de habitabilidad y estabilidad): 0,85 ◆ Deficiente (construcciones que precisan reparaciones de relativa importancia, comprometiendo las normales condiciones de habitabilidad y estabilidad): 0,50 ◆ Ruinoso (construcciones manifiestamente inhabitables o declaradas legalmente en ruina): 0,00 3.1.10.6. Cálculo de la depreciación funcional Es la suma de costes y gastos necesarios para adaptar el inmueble a los usos a los que se destina. 3.1.11. Casos particulares El valor de reposición en el estado actual de un edificio en construcción es la suma del Valor de Mercado del Suelo y el coste de construcción y demás gastos necesarios, de acuerdo con la definición anterior del VRB, de la obra realizada y/o ejecutada, sin acopios de materiales. En el caso de valorar edificaciones destinadas a uso comercial, industrial o de oficinas y locales comerciales se deberá determinar separadamente: • El coste de construcción «en bruto» (sin acabados ni instalaciones interiores). • El coste de los acabados e instalaciones interiores, diferenciando aquellos que son polivalentes de los que no lo son. • La depreciación de las instalaciones interiores, indicando la vida útil total y residual estimadas. En situaciones de mercado inmobiliario dinámico, el valor de reposición de los inmuebles es generalmente inferior a los valores de mercado. Pero, puede darse el caso, no muy frecuente, que en mercados inmobiliarios estáticos o deprimidos el valor de reposición sea superior al valor del mercado. 198 LA LEY CAPÍTULO 3: MÉTODOS DE VALORACIÓN 3.1.12. Ejemplos prácticos Ejemplo nº 1 2 2 Tenemos una vivienda de 90 m útiles y 122,50 m construidos con p.p.z.c. El coste total de ejecución material de construcción a nuevo de la vivienda es de 51.000 euros. El constructor que la está realizando tiene unos gastos generales del 13 % y espera obtener un beneficio del 6% (ambos porcentaje de acuerdo a mercado). Determinar: 1. El Coste Unitario "Útil" Ejecucion Material de Construcción a Nuevo 2. El Coste Unitario "Útil" Contrata de Construcción a Nuevo 3. El Coste Unitario "Construido" Ejecución Material de Construcción a Nuevo 4. El Coste Unitario "Construido" Ejecución Material de Construcción a Nuevo Respuestas 2 90,00 M u Superficie Útil de la Vivienda Relación Sup. Construida /Sup. Útil 1,36 2 Superficie Construida de la Vivienda 122,50 M c Coste Total Ejecución Material de Construcción a Nuevo 51.000 Euros Gastos generales del Constructor Beneficio del Constructor Coste Total Contrata de Construcción a Nuevo Coste Unitario "Útil" Ejecución Material de Construcción a Nuevo Coste Unitario "Útil" Contrata de Construcción a Nuevo Coste Unitario "Construido" Ejecución Material de Construcción a Nuevo Coste Unitario "Construido" Contrata de Construcción a Nuevo LA LEY 13,00% 6.630 Euros 6,00% 3.060 Euros 60.690 Euros 2 567 Euros/m u 2 674 Euros/m u 2 416 Euros/m c 2 495 Euros/m c 199 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ Ejemplo nº 2.1 2 2 Tenemos una vivienda de 90 m útiles y 122,50 m construidos con p.p.z.c. El coste total de ejecución material de construcción a nuevo de la vivienda es de 51.000 euros. El constructor que la está realizando tiene unos gastos generales del 13 % y espera obtener un beneficio del 6% ( ambos porcentaje de acuerdo a mercado). En el mercado inmobiliario el valor de mercado del suelo es de 15.000 euros por vivienda. Teniedo en cuenta los impuestos, honorarios, licencias y tasas, y gastos de administración del promotor del mercado inmobiliario de la zona donde está ubicada la vivienda objeto de valoración. Determinar: 1. El Valor de Reemplazamiento Bruto ( V.R.B. ) de la vivienda, de acuerdo con la normativa del ECO 805/2003 2. El Valor de Reposición, de acuerdo con la normativa catastral RD 1020/93, 3. El Valor de Reposición, de acuerdo con la Ley 6/98. Respuesta nº 1: 2 Coste Unitario "Construido" Ejecución Material de Construcción a Nuevo 416 Euros/m c Coste Unitario "Construido" Contrata de Construcción a Nuevo Cc 495 Euros/m c 2 Valor de Mercado del Suelo Urbanizado por vivienda 15.000 Euros 2 Valor Unitario de Repercusión de Suelo de vivienda F 122 Euros/m c Gasto de IN + H + L + T + Gp Impuestos No recuperables y aranceles IN 975 Euros Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en la tranmisión solar 6,00% 15.000 900 Impuesto de Actos Jurídicos Documentados en la tranmisión solar 0,50% 15.000 75 Honorarios de Proyecto Básico y Ejecución 3,36% 51.000 1.714 Honorarios Técnicos de Proyecto y Dirección de Obras H 3.539 Euros Honorarios de Dirección de Obras Arquitecto 1,44% 51.000 734 Honorarios de Dirección de Obras Aparejador 1,44% 51.000 734 Estudio de Seguridad y aprobación del plan 0,30% 51.000 153 Ingeniero Telecomunicaciones 0,20% 51.000 102 Ing. Para electricidad y fontanería 0,20% 51.000 102 Licencias de obras 1,00% 51.000 510 Impuesto de Construcciones 4,00% 51.000 2.040 Cédula urbanística, tira de cuerdas, ocupación vía pública,... 1,00% 51.000 510 1,00% 51.000 510 4,00% 51.000 2.040 19,85% 51.000 Licencias y Tasas de Construcción L+T 3.570 Euros Tasas de VPO Licencia de 1ª ocupación, cédula de habitabilidad, Vado garaje,... Gastos de Administración del Promotor Gap 2.040 Euros Notarios y Registro de la Propiedad Administración de la promoción Alquiler o amortización de la oficina % de Sueldos de empleados asignables Suministros material fungible Consumos: teléfono, agua, luz,... Asesoría fiscal, laboral y jurídica. Seguros Obligatorios Gasto Total de IN + H + L + T + Gap 10.124 Euros 2 Gasto Unitario de IN + H + L + T + Gap Valor Unitario de Repercusión de Suelo de vivienda Coste Unitario "Construido" Contrata de Construcción a Nuevo Gasto Unitario de IN + H + L + T + Gp VALOR DE REEMPLAZAMIENTO BRUTO V.R.B.= F + Cc + In + L + T + Gap 200 83 Euros/m c 2 F 122 Euros/m c Cc 495 Euros/m c 2 2 83 Euros/m c 2 700 Euros/m c LA LEY CAPÍTULO 3: MÉTODOS Ejemplo nº DE VALORACIÓN 2.2. - 2.3. Tenemos una vivienda de 90 m2 útiles y 122,50 m2 construidos con p.p.z.c. El coste total de ejecución material de construcción a nuevo de la vivienda es de 51.000 euros. El constructor que la esta realizando tiene unos gastos generales del 13 % y espera obtener un beneficio del 6%(ambos porcentaje de acuerdo a mercado). En el mercado inmobiliario el valor de mercado del suelo es de 15.000 euros por vivienda. Teniedo en cuenta los impuestos, honorarios, licencias y tasas, y gastos de administración del promotor del mercado inmobiliario de la zona donde está ubicada la vivienda objeto de valoración. Determinar : 1. El Valor de Reemplazamiento Bruto ( V.R.B. ) de la vivienda, de acuerdo con la normativa del ECO 805/2003 2. El Valor de Reposición ( a nuevo) , de acuerdo con la normativa catastral RD 1020/93, 3. El Valor de Reposición ( a nuevo) , de acuerdo con la Ley 6/98. Respuesta nº 2-3: 2 416 Euros/m c 2 495 Euros/m c Coste Unitario "Construido" Ejecución Material de Construcción a Nuevo Coste Unitario "Construido" Contrata de Construcción a Nuevo Cc Valor de Mercado del Suelo Urbanizado por vivienda Valor Unitario de Repercusión de Suelo de vivienda F =Vr Gasto de IN + H+ L + T Impuestos No recuperables y aranceles IN Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en la tranmisión solar Impuesto de Actos Jurídicos Documentados en la tranmisión solar Honorarios Técnicos de Proyecto y Dirección de Obras Honorarios de Proyecto Básico y Ejecucion Honorarios de Dirección de Obras Arquitecto Honorarios de Dirección de Obras Aparejador Estudio de Seguridad y aprobación del plan Ingeniero Telecomunicaciones Ing. Para electricidad y fontanería 15.000 Euros 2 122 Euros/m c 975 Euros 6,00% 0,50% 15.000 15.000 900 75 3,36% 1,44% 1,44% 0,30% 0,20% 0,20% 51.000 51.000 51.000 51.000 51.000 51.000 1.714 734 734 153 102 102 1,00% 4,00% 1,00% 51.000 51.000 51.000 510 2.040 510 1,00% 51.000 510 15,85% 51.000 H Licencias y Tasas de Construcción L+T Licencias de obras Impuesto de Construcciones Cédula urbanística, tira de cuerdas, ocupación vía pública, ..... Tasas de VPO Licencia de 1ª ocupación, cédula de habitabilidad, Vado garaje,... 3.539 Euros 3.570 Euros Gastos de Administración del Promotor Notarios y Registro de la Propiedad Administración de la promoción Alquiler o amortización de la oficina % de Sueldos de empleados asignables Suministros material fungible Consumos: teléfono, agua, luz,... Asesoría fiscal, laboral y jurídica. Seguros Obligatorios Gasto Total de IN + H + L + T 8.084 Euros 2 66 Euros/m c Gasto Unitario de IN + H + L + T Cc Coste Unitario "Construido" Contrata de Construcción a Nuevo IN + H + L + Gasto Unitario de COSTE ACTUAL Vc = Cc + In + H+ L + T Vc F Valor Unitario de Repercusion de Suelo de vivienda VALOR DE REPOSICIÓN (y Coste Reposición s/Ley 6/98) LA LEY V.R. = Vr + Vc V.R. 2 495 Euros/m c 2 66 Euros/m c 2 561 Euros/m c 2 122 Euros/m c 2 683 Euros/m c 201 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ Ejemplo nº 3.1 2 2 Tenemos una vivienda de 90 m útiles y 122,50 m construidos con p.p.z.c. del ejercicio nº 2. Partimos de los resultados obtenidos en el calculo del Valor de Reemplazamiento o Reposicion a Nuevo. La vivienda tiene una antigüedad real de 22 años. La vivienda tiene una perfecta utilidad funcional. No existen circunstancias medioambientales o ecológicas negativas que afecten a la vivienda. Hace 6 meses se rehabilitaron totalmente el baño y la cocina por 9.000 y 20.000 euros respectivamente. Determinar : 1. El Valor de Reemplazamiento Neto s/ ECO 805/2003, con la antigüedad real. 2. El Valor de Reemplazamiento Neto s/ ECO 805/2003, con la antigüedad efectiva. Respuesta nº 1 : Coste Unitario "Construido" Ejecución Material de Construcción a Nuevo Coste Unitario "Construido" Contrata de Construcción a Nuevo Cc Valor de Mercado del Suelo Urbanizado por vivienda Valor Unitario de Repercusión de Suelo de vivienda 2 416 Euros/m c 2 495 Euros/m c 15.000 Euros 2 122 Euros/m c F Gasto Total de IN + H + L + T + Gap Gasto Unitario de IN + H + L + T + Gap 19,85% Valor Unitario de Repercusión de Suelo de vivienda Coste Unitario "Construido" Contrata de Construcción a Nuevo Gasto Unitario de VALOR DE REEMPLAZAMIENTO BRUTO V.R.B.= F + Cc + In + L + T + Gap 51.000 10.124 Euros 2 83 Euros/m c F Cc IN + H + L + T + Gp 122 495 83 700 Cálculo de la Depreciación Física s/ ECO 805/2003 Número de años de la edificación o Antigüedad Vida útil de la edificacion Coeficiente de Antigüedad VALOR DE REEMPLAZAMIENTO BRUTO Valor Unitario de Repercusión de Suelo de vivienda 22 Años 100 Años 22,00% V.R.B. 700 122 578 127 F V.R.B. - F ( V.R.B. - F ) * Coef. Antigüedad Respuesta nº 2: Cálculo de la Edad Efectiva Rehabilitación parcial del baño y cocina de la vivienda hace 6 meses. Coste de la rehabilitación total del Baño Coste de la rehabilitación total de la Cocina Coste Total de la rehabilitación Coste Unitario de la rehabilitación 9.000 20.000 29.000 Coste Unitario "Construido" Contrata de Construcción a Nuevo Edad Efectiva = Antig. -- ( Antig. * C.Rh / Cc ) Número de años de la edificación o Antigüedad Vida Útil de la edificación Coeficiente de Antigüedad C.Rh. 237 Cc 495 11 Euros Euros Euros 2 Euros/m c 2 Euros/m c Años 11 Años 100 Años 11,00% 2 V.R.B. F V.R.B. - F ( V.R.B. - F ) * Coef. Antigüedad VALOR DE REEMPLAZAMIENTO NETO V.R.N. = VRB - (VRB - F) * Coef. Antig. 202 2 Euros/m c Euros/m2c Euros/m2c 2 Euros/m c 2 573 Euros/m c VALOR DE REEMPLAZAMIENTO NETO V.R.N. = VRB - (VRB - F) * Coef. Antig. VALOR DE REEMPLAZAMIENTO BRUTO Valor Unitario de Repercusion de Suelo de vivienda Euros/m2c 2 Euros/m c Euros/m2c 2 Euros/m c 700 Euros/m c 2 122 Euros/m c 2 578 Euros/m c 2 64 Euros/m c 2 636 Euros/m c LA LEY CAPÍTULO 3: MÉTODOS DE VALORACIÓN Ejemplo nº 3.2. 2 2 Tenemos una vivienda de 90 m útiles y 122,50 m construidos con p.p.z.c. del ejercicio nº 2. Partimos de los resultados obtenidos en el cálculo del Valor de Reemplazamiento o Reposición a Nuevo. La vivienda tiene una antigüedad real de 22 años. La vivienda tiene una perfecta utilidad funcional. No existen circunstancias medioambientales o ecológicas negativas que afecten a la vivienda. Hace 6 meses se rehabilitaron totalmente el baño y la cocina por 9.000 y 20.000 euros respectivamente. Determinar : 1. El Valor de Reposición, de acuerdo con la normativa catastral RD 1020/93, con la antigüedad real. 2. El Valor de Reposición, de acuerdo con la normativa catastral RD 1020/93, con la antigüedad efectiva. Respuesta nº 1 : 2 416 Euros/m c 2 495 Euros/m c Coste Unitario "Construido" Ejecución Material de Construcción a Nuevo Coste Unitario "Construido" Contrata de Construcción a Nuevo Cc 2 Valor de Mercado del Suelo Urbanizado por vivienda Valor Unitario de Repercusión de Suelo de vivienda Gasto Total de 15.000 Euros/m c 2 122 Euros/m c F=Vr IN + H + L + T 15,85% 51.000 8.084 Euros 2 66 Euros/m c Gasto Unitario de IN + H + L + T Cc IN + H + L + T F = Vr Vc 66 Euros/m c 122 561 V.R. 683 Euros/m c F Coste Unitario "Construido" Contrata de Construcción a Nuevo Gasto Unitario de Valor Unitario de Repercusión de Suelo de vivienda COSTE ACTUAL Vc = Cc + In + H + L + T VALOR DE REPOSICION ( a nuevo) 2 122 Euros/m c 2 495 Euros/m c Valor Unitario de Repercusión de Suelo de vivienda V.R. = Vr + Vc 2 2 Cálculo de depreciación en función de la Antigüedad. Coeficiente H. Norma 13. RD.1020/93 Uso predominante del edificio "u" Calidad constructiva según categorias del cuadro de coeficientes "c" Años completos transcurridos desde su construcción o rehabilitación integral "t" Coeficiente H. Antigüedad H Coeficiente I. Estado de Conservación I 1,00 1,00 22 Años 0,71 1,00 COSTE ACTUAL (depreciado = en su estado actual) VALOR DE REPOSICIÓN (depreciado = en su estado actual) 398 Euros/m c 2 520 Euros/m c Vc* H * I V.R.d. = Vr + Vc 2 V.R. Respuesta nº 2 : Cálculo de la Edad Efectiva Rehabilitación parcial del baño y cocina de la vivienda hace 6 meses. Coste de la rehabilitación total del Baño Coste de la rehabilitación total de la Cocina Coste Total de la rehabilitación Coste Unitario de la rehabilitación C.Rh. 237 Euros Euros Euros Euros/m2c Coste Unitario "Construido" Contrata de Construcción a Nuevo Cc 495 Euros/m2c 9.000 20.000 29.000 Edad Efectiva = Antig. -- ( Antig. * C.Rh / Cc ) Coeficiente H. Antigüedad 11 H 0,84 I 1,00 Coeficiente I. Estado de Conservación COSTE ACTUAL (depreciado = en su estado actual) VALOR DE REPOSICIÓN (depreciado = en su estado actual) LA LEY Años 2 Vc* H * I V.R.d. = Vr + Vc V.R. 471 Euros/m c 2 593 Euros/m c 203 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ 3.2. MÉTODO DE VALORACIÓN POR COMPARACIÓN CON EL MERCADO 3.2.1. El mercado inmobiliario En el capítulo 1 se han analizado las características del mercado inmobiliario, la formación de los precios de la vivienda, cuáles son las variables que inciden en él, y cómo condicionan todos ellos la actividad inmobiliaria estimulando la demanda. Del mismo modo se podría analizar la formación de los precios en otros segmentos del mercado inmobiliario, como el de oficinas, locales comerciales, edificaciones industriales, hoteles y otros. Todos ellos dependen de factores exógenos, variables independientes, relacionadas con la economía, el urbanismo, la demografía y otras disciplinas, y con variables endógenas relacionadas con las características del inmueble y su localización. La utilización del método de valoración con el mercado, exige necesariamente conocer el mercado inmobiliario y estar en disposición de interpretar adecuadamente el comportamiento de todas las variables que intervienen en la formación del valor y de su variabilidad. 3.2.2. Valor de mercado (VM), definición y concepto La Orden de 30 de noviembre de 1994 de Normas de valoración de bienes inmuebles para determinadas entidades financieras, definía el valor de mercado de la siguiente manera: «El importe neto que razonablemente podría esperar recibir un vendedor por la venta de una propiedad en la fecha de la valoración, mediante una comercialización adecuada, y suponiendo que existe al menos un comprador potencial correctamente informado de las características del inmueble, y que ambos comprador y vendedor, actúan libremente y sin un interés particular en la operación.» Definición que se perfecciona en la actual normativa (O/ECO/805/2003) que lo define como: «Valor de mercado o venal de un inmueble (VM). Es el precio al que podría venderse el inmueble, mediante contrato privado entre un vendedor voluntario y un comprador independiente en la fecha de la tasación en el supuesto de que el bien se hubiere ofrecido públicamente en el mercado, que las condiciones del mercado permitieren disponer del mismo de manera ordenada y que se dispusiere de un plazo normal, habida cuenta de la naturaleza del inmueble, para negociar la venta.» A tal efecto se considerará: a) Que entre vendedor y comprador no debe existir vinculación previa alguna, y que ninguno de los dos tiene un interés personal o profesional en la transacción ajeno a la causa del contrato. b) Que la oferta pública al mercado conlleva tanto la realización de una comercialización adecuada al tipo de bien de que se trate, como la ausencia de información privilegiada en cualquiera de las partes intervinientes. c) Que el precio del inmueble es consecuente con la oferta pública citada y que refleja en una estimación razonable el precio (más probable) que se obtendría en las condiciones del mercado existentes en la fecha de la tasación. d) Los impuestos no se incluirán en el precio. Tampoco se incluirán los gastos de comercialización. 204 LA LEY CAPÍTULO 3: MÉTODOS DE VALORACIÓN Para tomar en consideración un valor de mercado debe reunir todos esos requisitos y además los siguientes: • Que existan un comprador y un vendedor que actúen libremente y con conocimiento real de la situación y características del bien. • Que el comprador desee comprar y el vendedor vender y que ambos dispongan del tiempo razonablemente suficiente para negociar la operación. • Que en ese periodo de tiempo los precios de mercado permanezcan estables. • Que el bien transferido se haya dado a conocer de manera suficiente y razonable en el mercado (publicidad) (comercialización adecuada). En los casos en que no se reúnan todos estos condicionantes o se trate de compradores especiales o singulares no debe considerarse el precio de la transacción como valor de mercado. En una economía libre de mercado, el valor de mercado, conceptuado como tal, es el precio cierto que puede alcanzar en una transacción real, y no debe confundirse con el precio de oferta (ni con el de demanda). El valor de mercado es variable en el tiempo y por tanto debe ir siempre acompañado de una fecha determinada, de acuerdo con el principio de temporalidad. 3.2.3. Aplicaciones del valor por comparación con el mercado El valor de mercado por comparación es el valor que se utiliza prioritariamente, cuando es posible su obtención, en las valoraciones de garantía, en todas sus finalidades: garantía hipotecaria, provisiones técnicas de las compañías de seguros, fondos y sociedades de inversión inmobiliaria y fondos de pensiones. El valor de mercado es el único valor utilizado en el mundo financiero y empresarial y en las relaciones comerciales entre particulares; así es el que se emplea para: – Compraventa (cuando el bien no tiene limitaciones sobre su libre disposición como arrendamientos, leasing, etc.). – Liquidación de empresas. – Aportaciones, fusiones y absorciones de Sociedades. – División o segregación de activos. Las valoraciones cuya finalidad tenga relación con algunas de esas actividades deberán determinar directamente el valor del mercado. La referencia al valor de mercado es imprescindible en todos los demás tipos de valoraciones inmobiliarias: a efectos expropiatorios para garantizar la justicia en la sustitución dineraria del bien; en las valoraciones fiscales para que exista proporcionalidad y la imposición sea equitativa; en las valoraciones hipotecarias por seguridad, siendo en estas últimas la base para calcular el valor de mercado ajustado. En todos los casos de valoración es necesaria la referencia al valor de mercado. Si en unos tipos de valoración lo importante es la argumentación y justificación del cálculo del valor (valoraciones administrativas, expedientes de ruina, valoración a efectos expropiatorios) en el resto lo importante es el valor en sí; la búsqueda del valor y la certeza y garantía de su bondad y exactitud. LA LEY 205 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ Mientras los otros valores utilizados normalmente en tasaciones inmobiliarias se «calculan» o «elaboran», el valor de mercado es un valor real que ya existe y que debe ser buscado. La metodología pretenderá «encontrarlo», no calcularlo. 3.2.4. Composición del valor de comparación con el mercado El valor de mercado puede referirse a edificios o elementos de edificios o a terrenos y otros suelos, en el primero de los casos el valor de mercado incorpora todas las inversiones, costes y gastos del proceso inmobiliario incluidos los gastos financieros, los gastos comerciales y el beneficio del promotor. Aceptando la definición de Valor de Mercado establecida en la OM 30 Nov. 1994 y sin olvidar que debe obtenerse por comparación según la metodología establecida, conceptualmente puede considerarse el valor de mercado como la suma de todos aquellos valores, costes y gastos que intervienen en su formación, siempre y cuando incluyamos entre los costes y gastos TODAS las inversiones necesarias (comprendiendo la comercialización, la financiación y los beneficios). Los cuatro componentes fundamentales del valor de mercado son el valor de mercado suelo, el coste de la construcción y los gastos inherentes a ella, los gastos de la promoción inmobiliaria y el beneficio del promotor. Los dos primeros forman parte del Valor de reemplazamiento bruto, el tercero comprende gastos que corresponden al VRB y otros que no, como los gastos comerciales y financieros. Resulta aconsejable, y normalmente así debe hacerse, trabajar en valores unitarios, valores por metro cuadrado construido o construible. Resulta imprescindible mantener a lo largo de todo el proceso el criterio de cuál es la unidad que se va a utilizar para la valoración: metro cuadrado útil, metro cuadrado construido, o metro cuadrado construido incluyendo la parte proporcional de zonas comunes. Es frecuente que en el mercado algunos valores se expresen en cualquiera de esas tres unidades, y es necesario no confundir los valores asignados a unas u otras, haciendo en su caso las conversiones correspondientes. Los componentes que intervienen en el valor de mercado o en la formación del precio de venta de una promoción o de un inmueble y las correlaciones que se establecen entre ellos son los siguientes, de forma resumida: Valor de mercado: VM = [F] + [CEM+ GG+ BC] + [INR+H+T+IQT+SD+GA] + [GC+ GF] + [BP] y puesto que se ha definido que el valor de reemplazamiento bruto es: VRB = [F] + [CEM+ GG + BC] +[INR+H+T+IQT+SD+GA], es decir, en resumen: VRB = F + CC + GP En consecuencia, sustituyendo se obtiene que el Valor de Mercado es la suma de valor de reemplazamiento más los gastos financieros y comerciales (GCF), más el beneficio del promotor, siendo 206 LA LEY CAPÍTULO 3: MÉTODOS DE VALORACIÓN estos últimos los componentes exclusivos del valor de mercado que no forman parte del valor de reemplazamiento, ya que no son estrictamente necesarios, pudiéndose dar la circunstancia de que sean cero (cooperativas, comunidades de propietarios, etc.) VM = CRB + GCF+ BP en donde: F es el valor de mercado del suelo, o valor unitario de repercusión del suelo. CC es el coste de la construcción, considerado como el necesario para realizarla o coste de ejecución por contrata, incluyendo además del coste de ejecución material (CEM), los gastos generales del Constructor (GG) y su Beneficio Industrial (BC). (En el caso de inmuebles a rehabilitar, será la suma del coste estimado para el edificio terminado previo a la rehabilitación de los elementos que se mantengan, más el coste de ésta.) GP es la suma de todos los gastos necesarios para edificar. GP comprende: INR = Impuestos no recuperables o aranceles H = Honorarios técnicos T = Coste de licencia de obras y tasas de la construcción GA = Gastos de administración del promotor IQT = Inspecciones y control técnico SD = Seguro decenal y otros seguros necesarios Todos los Gastos generales de la promoción (GP) deben ser evaluados, en función de las ratios medias que para una promoción como la que se analiza, en el lugar y el momento temporal de que se trate, se utilicen en el mercado inmobiliario, y normalmente son resumidos en porcentajes sobre la inversión en suelo y construcción; en raros casos son inferior al 12% sobre la suma del valor del suelo y la construcción (en promociones pequeñas y medianas oscila sobre el 15 y el 20%) . Los gastos generales de la promoción (GP) forman parte del VALOR DE REPOSICIÓN BRUTO (VRB) del edificio. Todos ellos han sido analizados en el apartado anterior «método del coste» (3.1). Los gastos financieros (GF) y los gastos de comercialización (GC) y publicidad no se incluyen en el valor de reposición y forman parte del margen bruto de la promoción (es decir de lo que antiguamente se había llamado el coeficiente de mercado «K», actualmente en desuso, que expresa el cociente entre el valor de mercado y el valor de reemplazamiento). En el valor final del producto inmobiliario terminado, VM se incluyen además de los componentes del VRB, los siguientes: [GC+ GF] + [BP] = GCF + BP Los gastos financieros GF y de comercialización GC del promotor o de la promoción son difíciles de evaluar, y deben establecerse en función de: LA LEY 207 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ • Condiciones de financiación. • Liquidez del promotor. • Capacidad organizativa del promotor. • Profesionalidad del promotor. Estos gastos pueden oscilar entre el 2% y el 15% de la inversión total, aunque en algunas promociones pueden ser prácticamente nulos (operaciones que no necesiten financiación ni comercialización), o superar ampliamente ese porcentaje (operaciones que precisan mucha financiación, o en las que por el tipo de producto y zona la comercialización es más costosa). GCF GC Gastos de comercialización, marketing y publicidad: en autoconstrucción son nulos, en obra nueva de primera residencia pueden ser del 3 al 5%, en obra no nueva de primera residencia del orden del 5%, según los casos; en otro tipo de productos es muy variable. GF Gastos financieros constitución de Hipoteca. Intereses, avales, descuentos. También debe incluirse el Beneficio del promotor (BP), que dependerá, además de lo anteriormente considerado de: • Expectativas de ganancia y plazo de recuperación de la inversión. • Condiciones de mercado. • Coyuntura financiera. • Riesgo de la operación. Para su evaluación debe atenderse a las circunstancias del mercado, en el momento en que se realiza la valoración, en el lugar donde esté emplazado el inmueble y referidas al uso correspondiente, y adoptarse las ratios medias, que un promotor de tipo medio adoptaría más probablemente para una promoción de ese tipo. En cualquier caso la estimación del beneficio del promotor, será la que corresponda a la tasa libre de riesgo más la prima de riesgo de la inversión. La tasa libre de riesgo se corresponde con la rentabilidad de la Deuda pública a un plazo medio (equivalente al de la operación inmobiliaria). La prima de riesgo depende del mercado y del producto inmobiliario de que se trate. La prima de riesgo del mercado, depende de las expectativas de equilibrio entre oferta y demanda, de la evolución del mercado en el lugar en donde se realiza operación. La prima de riesgo de producto depende lógicamente del tipo de producto inmobiliario de que se trate, entendiéndose que se estará a las ratios medias del sector. En circunstancias normales las primas de riesgo mínimas de mercado se corresponden con mercados muy estables y seguros (centros de las ciudades con ubicaciones en los que los volúmenes de nueva construcción son relativamente escasos), y con usos cuya venta a precio previsible está 208 LA LEY CAPÍTULO 3: MÉTODOS DE VALORACIÓN muy asegurada (como viviendas de protección pública o de precio concertado). En el resto de las situaciones las primas de riesgo suelen ser algo superiores a las mínimas. La suma de la tasa libre de riesgo y las primas de riesgo constituyen la tasa de actualización de la operación inmobiliaria que actuará en función del tiempo que se precise para realizarla. Lo cierto es que el método de valoración por comparación con el mercado, no pretende indagar en el margen bruto del promotor, ni en sus gastos financieros o comerciales, sino que trata directamente de buscar el valor final que incluye todos los componentes anteriormente citados, sin necesidad de determinarlos separadamente. Ello sí será necesario en los métodos residuales de valoración del suelo, que se estudiarán más adelante. 3.2.5. El método de valoración por comparación: principios en que se basa El método se basa en el principio de sustitución y es aplicable a toda clase de inmuebles. El método consiste en estimar el valor de un inmueble sobre la base de datos de venta de propiedades parecidas. Resulta imprescindible disponer de una base de datos de inmuebles parecidos al que se trata de valorar, de los que se disponga del precio que se haya alcanzado; ya sea el precio de transmisión o el de oferta en características de libre competencia y de transparencia. Es también necesario que de los datos disponibles se tenga suficiente información de su ubicación precisa, y de sus características principales y que se conozcan las circunstancias y características que influyen en el valor. Es el método de valoración más objetivo. No presupone comportamientos racionales de nadie (propietarios, inquilinos, compradores, vendedores, usuarios, etc.), ya que se basa en la observación de lo que en realidad sucede en el mercado. La observación debe contemplar precios actuales (referidos al momento a que se refiere la tasación) y tendencias, pero especialmente debe referirse a la relación entre los componentes de los inmuebles que influyen en su valor en el mercado y ese valor. Las características endógenas que «explican» el valor de mercado de un inmueble, pueden ser muy diversas y son variables en el tiempo y en el espacio. La utilización del método de comparación requiere que el tasador conozca por su propia experiencia o por investigación directa, esas características y los mecanismos que permitan explicar la formación del precio en el mercado. La norma, que regula las valoraciones para el mercado de garantía, obliga al tasador, para determinar el valor de mercado, a efectuar una investigación en la que se deben describir las características del segmento de mercado relativo a los inmuebles comparables con el que es objeto de tasación; la segmentación debe hacerse en primer lugar por los siguientes criterios: • Localización • Uso • Tipología LA LEY 209 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ y puede resumirse en: Oferta: • Edificios terminados en venta. • Edificios en construcción. Demanda: • Características y nivel de renta. • Intensidad de la demanda. Precios actuales de venta al contado o de alquiler: • Más frecuentes. • Intervalo de variación. Expectativas: • Oferta. Demanda. • Revalorización. 3.2.6. Requisitos para su utilización Para la utilización del Método de comparación a efectos de la ECO/805/2003 será necesario que se cumplan los siguientes requisitos: a) La existencia de un mercado representativo de los inmuebles comparables. b) Disponer de suficientes datos sobre transacciones u ofertas que permitan, en la zona de que se trate, identificar parámetros adecuados para realizar la homogeneización de comparables. c) Disponer de información suficiente sobre al menos seis transacciones u ofertas de comparables que reflejen adecuadamente la situación actual de dicho mercado. Las muestras, informaciones y datos, deben referirse a los doce meses anteriores a la fecha de la tasación y a inmuebles comparables al que se tasa (de acuerdo con el principio de temporalidad establecido en la ECO/805/2003). La utilización del método de comparación comporta la obligación de indicar los datos concretos y las fuentes de los mismos (principio de transparencia). Es, por tanto, imprescindible tener en cuenta el principio de transparencia. Adicionalmente, para la utilización del método de comparación a efectos de garantía hipotecaria serán necesarios los siguientes requisitos: a) Disponer de datos adecuados (transacciones, ofertas, etc.) para estimar la evolución de los precios de compraventa en el mercado local de comparables durante al menos los 2 años anteriores a la fecha de la valoración. b) Disponer de información adecuada (datos propios, publicaciones oficiales o privadas, índices sobre evolución de precios, etc.) sobre el comportamiento histórico de las variables determi- 210 LA LEY CAPÍTULO 3: MÉTODOS DE VALORACIÓN nantes en la evolución de los precios del mercado inmobiliario de los inmuebles de usos análogos al que se valore y sobre el comportamiento de esos precios en el ciclo relevante al efecto y sobre el estado actual de la coyuntura inmobiliaria. c) Contar con procedimientos adecuados que, a través de la detección de las ofertas o transacciones con datos anormales en el mercado local, posibiliten la identificación y eliminación de elementos especulativos. Resulta imprescindible el conocimiento del mercado inmobiliario en la zona en la que se pretenda valorar un inmueble por el método de comparación (y, por tanto, también lo es para la valoración de suelo por los métodos residuales, toda vez que el establecimiento del valor de mercado del producto inmobiliario terminado resulta un requisito previo ineludible de ese sistema). El conocimiento del mercado debe ser dinámico, es decir, extenderse en el tiempo, y requiere disponer de: • Índices de la evolución de los precios inmobiliarios en los últimos diez años. • Datos de mercado de los últimos dos años. • Procedimientos de análisis del mercado que permitan depurar las muestras, eliminando las que no sean significativas, contengan datos anormales o signifiquen la existencia de elementos especulativos. 3.2.7. Reglas para determinar el valor por comparación Para calcular el valor por comparación se seguirán las siguientes reglas generales: a) Se establecerán las cualidades y características del inmueble tasado que influyan en su valor. a) En el caso de edificios de carácter histórico o artístico, para establecer dichas cualidades y características, se tendrá en cuenta, además, el valor particular de los elementos de la edificación que le confiere ese carácter. b) Se analizará el segmento del mercado inmobiliario de comparables y, basándose en informaciones concretas sobre transacciones reales y ofertas firmes apropiadamente corregidas en su caso, se obtendrán precios actuales de compraventa al contado de dichos inmuebles. c) Se seleccionará entre los precios obtenidos tras el análisis previsto en la letra anterior, una muestra representativa de los que correspondan a los comparables, a la que se aplicará el procedimiento de homogeneización necesario. a) En la selección indicada se deberá, previamente, contrastar aquellos precios que resulten anormales a fin de identificar y eliminar tanto los procedentes de transacciones y ofertas que no cumplan las condiciones exigidas en la definición de valor de mercado de los bienes afectados como, cuando se trate de una valoración para la finalidad de garantía hipotecaria, los que puedan incluir elementos especulativos. d) Se realizará la homogeneización de comparables con los criterios, coeficientes y/o ponderaciones que resulten adecuados para el inmueble de que se trate. e) Se asignará el valor del inmueble, neto de gastos de comercialización, en función de los precios homogeneizados, previa deducción de las servidumbres y limitaciones del dominio que recaigan sobre aquél y que no hayan sido tenidas en cuenta en la aplicación de las reglas precedentes. LA LEY 211 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ Además de las reglas generales citadas, para determinar el valor por comparación, se tendrán en cuenta, cuando proceda, las siguientes reglas especiales: a) En el caso de edificios en proyecto, construcción o rehabilitación, cuando se determine el valor por comparación para la hipótesis de edificio terminado, se utilizarán los precios existentes en el mercado en la fecha de la tasación para la venta de inmuebles terminados similares. Este valor se podrá corregir razonadamente de acuerdo con la tendencia del mercado para el plazo previsto de terminación de la obra. b) En el caso de valoración de fincas rústicas, al utilizar el método de comparación, la homogeneización prevista en el mismo se basará en los valores unitarios por hectárea existentes en el mercado para las distintas clases de tierra, o tipos de cultivos y/o aprovechamiento agropecuario. 3.2.8. Metodología simplificada del método de comparación 1) Realizar un estudio de mercado: información de campo representativa. – Recopilar las bases de datos inmobiliarios disponibles. – Completar el estudio del mercado de acuerdo con el objeto de valoración. 2) Verificar la información: depurar la muestra. Asegurando que se trata de: Precios reales de transacciones al contado o precios de ofertas firmes corregidos con fecha, eliminando los valores que se observe que distorsionan, o los que resulten anormales. Confección de las fichas definitivas de las muestras-testigo que se utilizarán en la comparación. 3) Estratificar la muestra: Seleccionar las muestras de mercado ciñéndose a criterios de: – Superficie – Uso – Tipología – Localización, entorno – Antigüedad – Calidad de la edificación 4) Comparación del inmueble con las ventas. Ajustes. Transformar los datos de la muestra utilizando métodos de homogeneización (o de regresión simple o múltiple), para hacerlos comparables. – Comparación. – Homogeneización. En la homogeneización se tendrá en cuenta la fecha de los datos y las diferencias o analogías entre aquellos inmuebles y el que se tasa. 212 LA LEY CAPÍTULO 3: MÉTODOS DE VALORACIÓN 5) Reconciliación de los valores corregidos obtenidos. 6) Determinación del valor de mercado por comparación, VM: valor resultante de la conciliación anterior, a aplicar al objeto de la tasación, neto de gastos de comercialización y previa deducción de las servidumbres y limitaciones de dominio que recaigan sobre él y que no se hubieran tenido en cuenta. 7) Ajuste del valor, en su caso, y previa consulta de datos e índices oficiales publicados, determinación del valor de mercado ajustado (VMA). En la Información de Mercado se ha de tener en cuenta: a) Que es el elemento más importante de la valoración, ya que nos aporta datos a comparar. b) Que es un elemento estadístico, por lo cual, cuanto mayor sea el número de testigos, mayor será la exactitud de la información de mercado, es decir, cuanto más sean las muestras obtenidas y más abundante la información que se dispone sobre ellas, mayor fiabilidad ofrecerá la información. c) Que es un elemento cualitativo, por lo cual, cuanto mayor sea la información de las condiciones de los testigos mejores serán los resultados de la homogeneización posterior necesaria, es decir, cuanto mayor sea la semejanza entre los testigos y el inmueble a valorar, más significativa será la información obtenida. 3.2.9. Técnicas de homogeneización 3.2.9.1. Criterios de homogeneización La homogeneización es el proceso de aplicación de los datos de mercado, desde el punto de vista de valoración, a las condiciones del inmueble a valorar. La homogeneización debe hacerse en función de las características y calidades que previamente se ha detectado que influyen en el valor de mercado dentro del segmento de los inmuebles comparables. La homogeneización de los testigos trata de compararlos con el inmueble tasado, es decir, determinar si sus condicionantes son mejores o peores, lo que puede hacer desechar uno o varios testigos concretos. También puede hacer aconsejable dar más preponderancia a unos testigos que a otros, ponderando su participación en la conciliación de valores. De esta comparación se obtiene un valor corregido que se aplica a la valoración. Para homogeneizar correctamente hay que tener la seguridad que todos los datos de la información son correctos, deben conocerse los precios totales reales. El método deberá tener en cuenta las diferencias entre los precios de oferta y los de transacción real y todas las variables (las más significativas) que influyan en el valor del inmueble. Así, además de los ajustes derivados de los distintos estratos del punto 3.º ya mencionados, se deben considerar otros que también influyan, a criterio del tasador, en el valor (calidad y características de la fachada, distribución, superficies, características del vestíbulo y zonas comunes, instalaciones, calefacción, aire acondicionado, conserjería, ascensores, etc.). Una vez establecidas las características que influyen en el valor, debe determinarse cómo influyen, en qué proporción, ya sea en valor absoluto (en euros) o en porcentaje sobre el total valor en venta. LA LEY 213 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ Para calcular cómo influyen, es para lo que pueden utilizarse métodos de regresión, que en la práctica de la tasación cotidiana pocas veces pueden aplicarse por necesitarse una gran cantidad de muestras. (Estos métodos han sido analizados en este mismo capítulo, apartado 3.3, a continuación del método de comparación en «conceptos de matemática financiera»). Es práctica habitual utilizar tablas de homogeneización. Las tablas de homogeneización se realizan mediante hojas electrónicas de cálculo, en algunos casos incluidas en las aplicaciones informáticas de tasación, pero generalmente construidas específicamente para ello por el tasador. Tanto si se utiliza un método de homogeneización u otro, resulta indispensable que para cada muestra testigo se disponga de una ficha en la que conste, además de la localización, el precio y la fuente, todas las características que influyen en el valor. 3.2.9.2. Parámetros de homogeneización Se utilizan muestras-testigo lo más semejantes posible al inmueble que se tasa. La información de mercado que se utilice debe ser real y contrastada. Los precios de oferta de las muestras se homogeneizarán, aplicando coeficientes de ponderación para asimilar las ofertas testigo al inmueble que se está valorando, de acuerdo con los criterios que correspondan en función del objeto de tasación y de las características que en cada caso influyen en el valor según la observación del mercado. Mercado real. El precio de oferta en el mercado de obra nueva, procedente de informaciones directas de promotoras e inmobiliarias resulta inicialmente de mayor fiabilidad que los precios obtenidos del mercado de «segunda mano», además normalmente está acompañado de la información gráfica, y de las características constructivas, que permite completar la ficha de la muestra-testigo completamente y de manera fiable. El precio de oferta en el mercado secundario se disminuirá en función del comportamiento de éste en cada caso, en la proporción necesaria que refleje la diferencia aproximada que existe, entre el mercado real y el aparente, en operaciones de contado (comisión del API, negociaciones a la baja, etc.). El resto de los parámetros de homogeneización depende del tipo de producto de que se trata; en el caso de viviendas pueden ser entre otros los siguientes: • Entorno. • Ubicación. • Superficie y diseño. • Antigüedad. • Conservación y reformas. • Instalaciones (calefacción, aire acondicionado, energía solar, ascensor, etc.). • Calidades constructivas (acabados, baños, etc.). 214 LA LEY CAPÍTULO 3: MÉTODOS DE VALORACIÓN En el caso de industrias, oficinas, aparcamientos, suelos, u otros inmuebles, los parámetros de homogeneización serán otros, pero las técnicas de homogeneización son las mismas. 3.2.9.3. Tablas de homogeneización Una vez determinadas las variables intrínsecas que, a criterio del tasador, más influyen en el valor del inmueble, y de cuantificar de qué forma y en qué cuantía influyen, se construye la tabla de homogeneización. En ella se comparan todas las muestras con el inmueble a tasar y se van corrigiendo los valores de todas y cada una de las muestras, en referencia a todas y cada una de las variables o parámetros de homogeneización, de forma que cuando la muestra es mejor que el inmueble a tasar en una característica, se le resta el plus de valor que esa característica representa en el valor, y si es peor se le suma, a fin en ambos casos de «hacerla igual»; de forma que a partir de esa operación el valor de la muestra o testigo sea «homogéneo» respecto a esa característica que se ha comparado. Esa operación debe repetirse para todas las muestras y para todos los parámetros de homogeneización, dando como resultado una corrección total de cada muestra, comparada con el inmueble a tasar, resultando que al final del proceso cada muestra tendrá su valor corregido, valor que se denomina homogeneizado, porque corresponde a unas características idénticas al modelo a tasar. Naturalmente cuanto más adecuados a la realidad del mercado sean los parámetros escogidos para homogeneizar, más próximos estarán los valores homogeneizados de las muestras del valor del inmueble a tasar. En el capítulo 4 se desarrolla la forma de construir la tabla de homogeneización, que en términos generales tiene el siguiente aspecto, 9 10 11 valor de mercado por comparación (€/m2): XX1 XX2 XX3 XX4 XX5 XX6 XX7 XX8 XX9 XX10 XX11 M -5% P MM -8% M igual 0 MM 5% igual -5% igual 0% M -5% MM -8% -13% 0% M -5% M -5% -23% -8% M -3% igua 0% igual 0% -11% P 5% igual 0 M -3% igua 0% igual 0% 2% MP 8% igual 0 M -3% M 5% 5% igual 0 MM 0% -3% M igual M igual M -8% 0 0% P -5% P 5% igual 5% MP 8% M -3% P 5% M -5% 10% 0 P 5% M -3% P 5% igual 0% 7% 0% igua 0% igual 0% 13% -8% -11% 5% MP 0 M 0% MP 8% 0 -5% M igual 0 -3% P 5% MM 0% P 5% igual 0% 8% media aritmética YYY 5% 5% 20% 20% 5% 10% 0% 10% 10% 5% 10% 100% media ponderada LA LEY peso en la ponderación total correcciones valor homogeneizado (€/m2) corrección corrección comparación corrección comparación corrección comparación corrección comparación comparación corrección €/m2 variable 2 variable 3 variable 4 variable 5 variable 6 resultado de aplicar al valor homogeneizado de cada muestra la ponderación estimada en función de la fiabilidad de la fuente y de las coincidencias con el inmueble que se tasa 8 € conciliación resultado de aplicar al valor unitario de cada muestra Xxi, el total de correcciones 7 m2 construidos con ZC o m2 útiles variable 1 se aplica la corrección en % o en valor unitario €/m2t (mismo criterio para toda la columna) que representa la diferencia de valor por la variable 1, precedida del signo (-) si el testigo es mucho mejor o mejor, y del signo (+) si el testigo es peor o mucho peor. 6 valor unitario se indica para cada muestra si en relación a la variable 1 es mucho mejor (MM), mejor (M), igual (=), peor o mucho peor (PP) que el inmueble que comparación se tasa. 5 precio se indicará el precio de trasmisión o el de oferta corregido, deduciendo de él la comisión o la comercialización, o el diferencial habitual de negociación en caso de segunda mano. Caso de indicarse el precio de oferta, sin correcciones, la primera de las variables deberá de ser: comercialización. 4 superficie se indicará la superficie construida con zonas comunes en el caso de edificios o elementos de un edificio, y la superficie de suelo en el caso de terrenos. También puede operarse en superficies útiles siempre que se mantenga el criterio durante todo el proceso 3 fuente datos del origen de la información del mercado: particular, API, portal Internet, indicando teléfono y/o dirección que permita la comprobación 2 localización se indicará el emplazamiento y la ubicación, como mínimo calle, número y distrito postal 1 se describirán las características generales de cada testigo: p.ej. Numero de dormitorios, edad, estado de conservación. muestra descripción testigo nº resumida comparación y homogeneización ponderación tabla de homogenización resumen de datos de la información de mercado ZZZ 215 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ 3.2.9.4. Reconciliación de valores homogeneizados La reconciliación de los valores de las muestras homogeneizadas debe atender a eliminar aquellos valores que fueran discordantes, y a dar mayor preponderancia a las muestras de mayor fiabilidad y con mayor similitud con el modelo a tasar. La reconciliación será, en consecuencia, la media aritmética de los valores homogeneizados si todos son igualmente fiables e igualmente similares, o la media ponderada en caso contrario; en este último caso las muestras más fiables o más similares se harán «pesar más» en la ponderación. 3.2.9.5. Determinación del valor homogeneizado Sea de todas las muestras o de algunas, con la media aritmética o con una ponderación, el proceso termina asignando un valor homogeneizado por comparación al inmueble que se valora, que se denomina valor de mercado por comparación. 3.2.10. Ajuste del valor de mercado obtenido por comparación De acuerdo con las normas de valoración el valor de mercado obtenido por el método de comparación debe ser ajustado en las valoraciones de garantía, de acuerdo con los siguientes criterios: 1. El valor por comparación obtenido por el método de comparación con el mercado, será ajustado por la entidad tasadora para obtener un valor por comparación ajustado cuando el objeto valorado esté destinado a un uso cuyos comparables, en el mercado local donde se sitúe, hayan experimentado una caída significativa y duradera de sus precios nominales en los últimos diez años y cuando se trate de una tasación que tenga como finalidad el mercado hipotecario. 2. Para corregir los efectos de la probabilidad a que se refiere el párrafo anterior, la entidad tasadora, en base a su capacidad técnica, aplicará al valor por comparación la reducción que considere necesaria. 3. Cuando los datos disponibles sobre el comportamiento del mercado no permitan, en opinión de la entidad tasadora, estimar la reducción indicada en el párrafo anterior, se aplicará un porcentaje de reducción del 10 por ciento en todo caso, y del 15 por ciento si aprecia una gran volatilidad en los precios considerados para determinar el valor por comparación. 4. En esos casos, sin perjuicio de la información exigible en el cálculo del valor de tasación, la mención al ajuste realizado y su justificación se incluirán en la advertencia específica. Aunque en los últimos diez años no se hayan producido en el segmento de mercado de viviendas de primera residencia, en general, caídas significativas y duraderas de los precios nominales (en unidades monetarias corrientes) (véase apartado 1.4.4), no obstante el tasador, cuando se trate de valoraciones para el mercado hipotecario, deberá justificar que este hecho se ha podido comprobar fehacientemente en su segmento de mercado local, aportando los índices de evolución de los precios de mercado correspondientes. En caso contrario el valor de mercado ajustado será el 90% del valor de mercado obtenido por comparación. 216 LA LEY CAPÍTULO 3: MÉTODOS DE VALORACIÓN En el resto de los segmentos de mercado: viviendas de segunda residencia, oficinas, locales comerciales, industrias y otros, la volatilidad es más variable, por lo que salvo que el tasador aporte un resumido estudio de la evolución de los índices de precios de mercado correspondientes a ese uso y lugar referido a los últimos diez años, el valor de mercado ajustado será, como máximo, el 90% del valor de mercado obtenido por comparación, pudiéndose disminuir hasta el 85%. En caso contrario, si se dispone de un estudio de la evolución de esos índices el valor de mercado ajustado podrá alcanzar el valor de mercado obtenido por comparación. En general y a falta de estudio de índices de evolución de precios de mercado el valor de mercado ajustado será: VMA = 0,9 x VM La aplicación de la metodología de valoración por comparación con el mercado, conlleva, de acuerdo con el principio de transparencia la necesidad de indicar las fuentes de los datos aportados y su localización. 3.3. CONCEPTOS DE MATEMÁTICA FINANCIERA APLICABLES A LA VALORACIÓN INMOBILIARIA La matemática financiera estudia el cambio del valor del dinero en el tiempo. Manejar con cierta soltura los elementos más básicos de la matemática financiera, utilizándolos como instrumento adicional para tomar decisiones, comporta ciertas ventajas. En la práctica, aumenta la calidad de la conceptualización que, necesariamente, se lleva a cabo como etapa previa a la toma de decisiones. Por lo tanto, utilizando las técnicas de la matemática financiera la elección se realizará en mejores condiciones. La mayoría de las veces, la matemática financiera tiene un aspecto tan poco atractivo que resulta ininteligible a primera vista o puede resultar de difícil comprensión para algunas personas. Con independencia del aspecto formal, lo cierto es que de lo que se trata es de manejar con rigor conceptos cotidianos, lo que no tiene nada de difícil si se sigue el camino adecuado. En particular, fórmulas y conceptos como el Valor Actual o la Tasa Interna de Rendimiento no son esotéricos en absoluto sino eminentemente prácticos y, por supuesto, resultan de gran utilidad. Veamos cuáles son sus principales conceptos y definiciones. 3.3.1. Las decisiones financieras y sus elementos 3.3.1.1. Inversión a) Es la compra de bienes del capital o servicios para producir bienes de consumo u otros bienes de capital. Es un gasto destinado a aumentar la producción y, por tanto, se contrapone a consumo. b) Es la compra de activos financieros o préstamo de dinero para obtener unos ingresos en forma de intereses o dividendos y un beneficio futuro en su venta. LA LEY 217 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ c) Es un activo que es comprado con el fin de obtener unos ingresos o plusvalías en el futuro. d) Es el gasto de dinero que se realiza en un proyecto, con la intención de que los flujos de caja compensen el capital invertido. Existen cuatro métodos básicos de juzgar la bondad de la inversión: ✓ Valor actual neto ✓ Tasa interna de retorno ✓ Payback ✓ Índice de rentabilidad 3.3.1.2. Financiación Es la aportación de los recursos económicos necesarios para la creación de una empresa, el desarrollo de un proyecto o el buen fin de una operación comercial. Puede ser interna, con fondos propios, o externa, a base de créditos prestamos bancarios, emisión de empréstitos, crédito de proveedores, etc. 3.3.1.3. Principio de preferencia inmediata: rentabilidad, liquidez y seguridad Este principio expone que cualquier agente económico prefiere la remuneración inmediata a la remuneración futura (posesión de un bien o derecho hoy a un bien o derecho en el futuro), en igualdad de condiciones. Las condiciones implícitas de toda operación financiera son: ➞ Rentabilidad ➞ Liquidez ➞ Seguridad. Maticemos estos conceptos: ➢ Rentabilidad: puede existir renuncia a la remuneración inmediatez si existen expectativas futuras más favorables que las actuales. ➢ Liquidez: es la facilidad de hacer en dinero el proyecto de inversión. ➢ Seguridad: fiabilidad del proyecto y capacidad de obtener los resultados económicos esperados en los plazos temporales previstos. 3.3.1.4. Sujetos que participan Participan dos sujetos económicos: el prestamista, que aporta un capital (Co) en el origen de la operación económica (to) y, por tanto, será acreedor; y el prestatario, que recibe el capital para su utilización y se convierte en deudor. 218 LA LEY CAPÍTULO 3: MÉTODOS DE VALORACIÓN Definamos estos sujetos económicos: Prestamista: es la persona física o jurídica que da dinero a préstamo. Prestatario: es la persona física o jurídica que recibe dinero en préstamo. Para que una operación financiera sea factible, debe existir un equilibrio financiero entre (Co, to) y (Cn, tn). Este equilibrio será posible al establecer los criterios financieros de valoración de la operación, que permitan su comparación. Una vez concluido temporalmente el proyecto se realizará una valoración económica cuyo resultado será el beneficio y que, al deducirle las aportaciones iniciales, dará la rentabilidad obtenida. 3.3.1.5. Transmisión de capitales financieros Puede ser inmediata o diferida, siendo en este segundo caso la duración de la operación, o diferimiento, el tiempo que transcurre desde la primera entrega (Co) al inicio de la operación (To) hasta la fecha de vencimiento (Tn) donde se producirá la devolución del capital prestado (Cn). C0 Cn To Tn tiempo 3.3.1.6. Costo de la operación Es el tipo de interés al cual se prestan o remuneran el capital inicial y las ampliaciones sucesivas de la operación financiera. Su cálculo se rige por los criterios de valoración de la operación. 3.3.1.7. Criterios de valoración ➤ Régimen simple: ➤➤ Capitalización simple Cn = Co * (1+n*i) C0 Cn i To Tn tiempo ➤➤ Descuento comercial simple Co = Cn * (1-n*d) C0 Cn d To Tn tiempo ➤ Régimen compuesto: ➤➤ Capitalización compuesta Cn = Co * (1+i)n C0 Cn i To Tn tiempo LA LEY 219 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO ➤➤ DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ Descuento compuesto (actualización) Co = Cn/(1+i)n C0 Cn d To Tn tiempo Siendo: i = el tipo de interés de la operación, en tanto por uno. n = el diferimiento de la operación, en años si i es anual. Ejemplo: Dado un capital inicial Co = 100.000 euros2005, colocado a un tipo de interés i = 3,25 %, en un periodo de n = 4 años, tendremos un capital final Cn: Cn=4 = 100.000 * (1 + 0,0325)4 = 113.647,59 euros2009 Así mismo con los mismos datos, el valor actual de un capital Cn =100.000 euros2009, recibido al cabo de «n= 4» años a una tasa de descuento anual «i= 3,25 %», será: Co = 100.000 / (1+0,0325)4 = 87.991,30 euros2005 Es decir, que se da el mismo valor a 1 euro dentro de 4 años que a 0,879 euros en la actualidad si la tasa de descuento es del 3,25%. 3.3.1.8. Tipo de interés: nominal y efectivo El tipo de interés nominal de una operación es el coste económico del dinero prestado o la renta en dinero o en especie que se obtendrá por una inversión efectuada. El tiempo que dure el proyecto, la productividad y el coste marginal del mismo son factores que deciden a determinar el tipo de interés de la operación; y que, conjuntamente al riesgo de la operación y al análisis que el mercado realice de la operación, resultará más alto o más bajo. Si éste es el único coste económico y está relacionado a una unidad temporal, el tipo de interés se denomina nominal. Sin embargo las operaciones financieras agrupan capitales y diferimientos de devengo de interés no forzosamente anualizados, por lo que el tipo de interés nominal anual no sería un correcto cálculo del coste económico de la operación y por consiguiente habrá que transformarlo al periodo temporal utilizado en la operación. En cualquier operación financiera existen otros costes inherentes, según sea el tipo de operación, entre los que enumeramos entre otros, los siguientes: • inflación • gastos notariales • impuestos • corretajes • gastos por garantías o seguros, etc. 220 LA LEY CAPÍTULO 3: MÉTODOS DE VALORACIÓN que implican que el coste efectivo de la operación sea distinto al nominal. El tipo de interés efectivo nace como resultado de: • La existencia del fraccionamiento de los intereses devengados en periodos de tiempo inferiores a un año (semestres, trimestres, meses, semanas, días). • La existencia de costes añadidos al tipo de interés (inflación, gastos administrativos, impuestos, garantías, etc.). Tipo de interés para capitalizaciones inferiores a un año Supongamos, por ejemplo, que se ingresan 1.000.000 euros en una cuenta remunerada al 8,5% de interés nominal anual, con devengo de los intereses trimestrales. La capitalización de los intereses está regulada por el criterio de la capitalización compuesta que se fundamenta en la reinversión de los intereses al mismo tipo de interés nominal. Si se dispone un tipo de interés nominal para una unidad temporal y el fraccionamiento de la capitalización es en periodos temporales inferiores a un año, debemos buscar cuál es el tipo de interés que proporciona la equivalencia financiera y que corresponderá al tipo de interés efectivo. Continuando con el ejemplo, la operación anual tiene un interés nominal i1 = 8,5%. Pero como existe un fraccionamiento trimestral, el tipo de interés efectivo trimestral it será: it i1 n siendo i1 el interés nominal anual y n el número de periodos de fraccionamiento que incluye la anualidad, es decir 4 trimestres en el ejemplo, de donde it i4 4 0,085 4 Para calcular el tipo de interés efectivo anual (I1) que es equivalente al fraccionamiento trimestral, deberá verificarse que: 1  it n 1  I1 donde n es el número de periodos que contiene una anualidad y que devengan intereses. En nuestro ejemplo: 1  it 4 I1 1  it 4  1 4 § 0,085 · ¸ 1 ¨1  4 ¹ © 1  I1 1  0,02125 4  1 0,087748 | 8,7748% De donde, el tipo de interés trimestral efectivo equivalente a un interés nominal anual del 8,5% capitalizable trimestralmente, con criterio compuesto, es del 8,77% trimestral. LA LEY 221 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ Este análisis permite la comparación de operaciones en términos homogéneos de efectivos anuales equivalentes. Solamente quedará calcular la repercusión del resto de los costes anexos a la operación, que disminuirá el rendimiento o aumentará el coste real de la operación. Como se realizara el cálculo del interés efectivo anual para capitalizaciones diarias si el tiempo de la operación es en días t, entonces: n t 365 o n t 360 ¿Es 365 o 360 el divisor adecuado? La respuesta a esta pregunta está en función del agente económico que la responda. Las instituciones financieras consideran el año comercial (360 días) a efectos del cálculo de intereses, en lugar del año civil (365 días). No existe ninguna regulación específica y su aplicación se deriva de que en las operaciones entre bancos, y de éstos con el Banco de España, se utiliza el divisor 360. 3.3.2. Definiciones de conceptos generales 3.3.2.1. El interés simple Es el rendimiento de un capital tomado a préstamo, sin que en el momento de percibirlo pueda agregarse esa remuneración al principal para engrosar la base a la que después aplicar el tipo de rédito. 3.3.2.2. El interés compuesto Es el rendimiento de un capital tomado a préstamo, cuando al principal inicial van acumulándose los intereses generados sucesivamente, en un proceso de retroalimentación que ensancha, momento a momento, la base del capital. El interés compuesto es la manifestación del valor del dinero en el tiempo, y constituye una medida del incremento entre la cantidad original y la cantidad final. Forma de calcular el interés en la que en cada periodo de cálculo el interés se acumula al capital, sirviendo esta cifra de base para calcular los intereses en el siguiente periodo (anotocismo). El interés efectivo para el acreedor es tanto mayor cuando más frecuentemente se haga el cálculo. Así, un interés compuesto diariamente es mayor que uno compuesto trimestralmente. Si disponemos de un capital Co al principio del año 1, y lo invertimos a una tasa de interés anual «i» en tanto por uno, invirtiendo el resultado obtenido en el año 2, y así sucesivamente hasta el año «n», tendremos: AÑO 222 1 ENERO 31 DICIEMBRE 1 Co C1 = Co + Co i .................. = Co (1+i) 2 Co (1+i) C2 = Co (1+i) + Co (1+i) i = Co (1+i)2 3 Co (1+i)2 C3 = Co (1+i)2 + Co (1+i)2 i = Co (1+i)3 N Co (1+i)n-1 Cn .................................. = Co (1+i)n LA LEY CAPÍTULO 3: MÉTODOS DE VALORACIÓN En los cálculos de interés compuesto, el interés correspondiente a un periodo, se calcula sobre la cantidad original, más la cantidad total de intereses acumulados en periodos anteriores. Es decir, el valor de capital Co invertido hoy a una tasa «i», se convierte al cabo de «n» años en Cn C o 1  i n A este proceso se le denomina como Capitalización. En otras palabras, el interés compuesto significa el interés sobre el interés. Ejemplo: Dado un capital inicial Co = 100.000 euros2005, colocado a un tipo de interés i = 8,25 %, en un periodo de n = 4 años, se obtendrá un capital final Cn: Cn=4 = 100.000 * (1 + 0,0825)4 = 137.312,99.- euros2009 Así mismo modificando los datos, y llevándolos al extremo, se calcula a continuación el valor actual de un capital de un euro, colocado a un interes del 5% en el año uno de nuestra era: Cn = 1 euro 0001, recibido al cabo de «n= 2.004» años a una tasa de descuento anual «i= 5,00 %», será: Co = 1 * (1+0,05)2004 = 2,92 * 1042 euros2005 Es decir, no habría hoy dinero en todo el mundo para devolver 1 euro del año 1 si alguien lo hubiese invertido en un banco a un interés compuesto anual del 5 %. Así mismo, el valor actual de un capital Cn recibido al cabo de «n» años a una tasa de descuento anual «i», será: Co Cn 1  i n A este proceso se le denomina como Actualización. Ejemplo: El valor actual de un capital Cn =1.000.000 euros2009, recibido al cabo de «n= 8» años a una tasa de descuento anual «i= 3,25 %», será: Co = 1.000.000 / (1+0,0325)8 = 774.246,98 euros2005 Es decir, que se da el mismo valor a 1 euro dentro de 8 años que a 0,774 euros en la actualidad si la tasa de descuento es del 3,25%. LA LEY 223 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ 3.3.2.3. El valor del dinero en el tiempo En todas las decisiones financieras podemos distinguir tres elementos básicos: a) tiempo b) dinero c) riesgo a) El tiempo: tomar una decisión financiera conlleva el análisis y la evaluación de los diferentes acontecimientos que se pueden producir entre el momento temporal de adopción de la decisión y los resultados últimos de la ejecución de dicha decisión. En resumen, el horizonte temporal de dichas decisiones. Que el horizonte temporal sea corto o largo obedecerá a cada toma de decisiones. Pero en todos los casos debe establecerse el horizonte temporal, ya que a medida que aumenta o disminuye el número de años o periodos temporales establecidos, la fiabilidad de nuestras previsiones se reduce o aumenta. El establecimiento del horizonte temporal en algunos casos no es difícil, ya que viene dado por las propias características de la decisión, mientras que en otros casos la tarea es complicada y compleja, al no conocer con precisión los resultados últimos de la decisión y la definición del horizonte económico en el que nos fundamentaremos para nuestro análisis guarda un alto grado de subjetividad. Para la toma de decisiones, el horizonte temporal escogido se considerará subdividido en periodos temporales (días, semanas, meses, trimestres, semestres, años, quinquenios). La duración de dichos periodos temporales estará en función de las características de la alternativa a elegir. Si representamos por «to» el momento inicial en el que se toma la decisión, y por «tn» el momento final del horizonte económico definido, y estimamos la existencia de «n» periodos temporales, el horizonte temporal puede representarse mediante el diagrama siguiente: to t1 t2 tn b) El dinero: con el fin de valorar los distintos sucesos que se irán produciendo a lo largo de cada uno de los «n» periodos temporales y poderlos comparar con los que se producirían en un escenario alternativo, hay que referirlos a una misma variable, que es «el dinero». Es decir, los recursos monetarios que cobramos o pagamos, sea cual sea la situación económica que los provoque. Por tanto, en toda decisión financiera consideraremos como elemento fundamental los flujos de caja que se irán produciendo en cada uno de los periodos temporales definidos. Los flujos de caja o de tesorería (cash-flow-CF) se calcularán como la diferencia entre los ingresos y los pagos realizados en cada periodo temporal. Si consideramos que los flujos de caja se ocasionan al final de cada uno de los periodos temporales, éstos CF pueden representarse de la siguiente forma: 224 LA LEY CAPÍTULO 3: MÉTODOS To CFo t1 t2 CF1 CF2 DE VALORACIÓN tn CFn Siendo CFo el flujo de caja que se produce en el momento inicial, CFn el flujo de caja que se produce en el momento final; siendo Ct los ingresos que se espera se produzcan en el momento temporal «t» y Pt los pagos que se prevé se van a realizar en ese mismo momento temporal. El signo, positivo o negativo, de los flujos de caja CF dependerá si se trata de evaluar un proyecto de inversión o un proyecto de financiación. En un proyecto de inversión la secuencia normal será: to -CFo t1 t2 +CF1 +CF2 tn +CFn siendo CFo el desembolso inicial y CF1, + CF2, …,CFn, los ingresos en cada momento temporal. Pero en un proyecto de financiación, los signos de los flujos de caja serán de acuerdo al siguiente diagrama: to +CFo t1 t2 -CF1 -CF2 tn -CFn donde ahora CFo es la disposición o principal del préstamo. e) El riesgo: el valor del dinero en el tiempo se mide mediante el coste de oportunidad del mismo, el cual viene establecido en parte por el riesgo asociado a la obtención del mismo. Debe de tenerse en cuenta que las decisiones financieras en bastantes ocasiones se toman sin disponer de toda la información. Debido a ello, debe distinguirse: ➤ Las decisiones financieras que se toman en circunstancias de garantía. ➤ Las decisiones financieras que se toman en condiciones de riesgo; es decir, aquellas en las cuales presuponemos los sucesos económicos que se van a originar en función de probabilidades estadísticas ➤ Las decisiones financieras que se toman en condiciones de incertidumbre; es decir, aquellas en las cuales no es posible realizar una asignación fundada en probabilidades objetivas. Por lo tanto, independientemente de la situación económica en la que se sitúe el inversor, éste se decidirá por un proyecto de inversión en función de los flujos de caja esperados y del grado de riesgo o de incertidumbre vinculado a la obtención de los correspondientes flujos caja. Evidentemente, dicha elección dependerá del grado de animadversión al riesgo que tenga el inversor. LA LEY 225 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ 3.3.2.4. El valor futuro de una cantidad monetaria El procedimiento para calcular el equivalente futuro de una cantidad monetaria disponible en el momento actual se denomina capitalización. Tal y como se anticipó en el apartado anterior, existen dos regímenes fundamentales de capitalización: ➤ simple ➤ compuesta La capitalización simple se utiliza en operaciones financieras a corto plazo. La capitalización compuesta se utiliza en operaciones financieras a medio o largo plazo. El valor futuro de una cantidad actual Co, al cabo de «n» años, a una tasa de capitalización simple «i», será igual al valor de dicha suma monetaria más los intereses devengados por la misma, durante el periodo de vida de la inversión. Cn = Co * (1 + ni) El valor futuro de una cantidad actual Co, al cabo de «n» años, a una tasa de capitalización compuesta «i», será igual al valor de dicha suma monetaria más los intereses devengados, teniendo en cuenta que los intereses se van acumulando al capital inicial para devengar nuevos intereses. Cn = Co * (1 + i)n (A) Son datos de esta formulación matemática, el valor actual «Co», la tasa de capitalización «i» y el plazo «n», siendo el valor futuro, la incógnita. La tasa de capitalización en las operaciones de imposiciones a plazo, cuentas de ahorro, etc., es el interés nominal de la operación, es decir, el estipulado en el contrato con la entidad financiera. Ejemplo: Una entidad financiera le ofrece a la entidad mercantil «Costablanca, S.A.» la posibilidad de realizar una imposición a plazo fijo, a 8 años, al 5,75% de interés, con la condición de no retirar ni los intereses ni el capital durante esos 8 años. La suma de que dispone para invertir, bajo estas condiciones en el año 2005, asciende a 350.000 de euros. La pregunta es: ¿Cuál será el capital final, en el año 2013, que obtendrá la citada entidad mercantil? Cn = 350.000 euros2005 * (1 + 0,0575)8 = 547.407,89 euros2013 En la hipótesis de que retirara los intereses si fuese posible, al final de cada uno de los 8 años, el capital se convertiría al final del periodo en 511.000 de euros. Cn = 350.000 euros2005 * (1 + 8 x 0,0575) = 511.000,00 euros2013 La diferencia de estos 36.407,89 euros es el resultado de la reinversión de los intereses. 226 LA LEY CAPÍTULO 3: MÉTODOS DE VALORACIÓN Despejando i en la fórmula (A), obtenemos la tasa que convierte una cantidad actual conocida, en una cantidad futura también conocida: i n Cn 1 Co Ejemplo: La empresa «Costablanca, S.A.» recibe otra oferta por parte de un Fondo de Inversión Garantizado, consistente en que si hoy invierte un capital de 350.000 de euros, al cabo de 6 años dicha cantidad se le duplicará, es decir, se le convertirá en 700.000 de euros. La pregunta es: ¿Cuál es la tasa de interés de capitalización que convierte estos 375.000 euros2005 en 750.000 dentro de seis (6) años? i=6 700.000 euros 2011 − 1 = 0,1225 ≈ 12,25% 350.000 euros 2005 y para conocer el número de periodos anuales que se necesitan para convertir una cantidad actual conocida Co en una cantidad futura Cn también conocida, despejaremos «n» de la primera ecuación (A), obteniendo que: log C n n log C o  n log 1  i log C n  log Co log 1  i Ejemplo: La empresa «Costablanca, S.A.», con el fin de conocer, a efectos de rentabilidad, si le interesa más la inversión en el Banco, sin retirar los intereses o la inversión en el Fondo, puede calcular cuantos años necesitaría para duplicar los 375.000 de euros a un tipo de interés del 5,75%. n log 700.000 log 350.000 log 1  0,0575 12,40años De donde es más rentable la inversión en el Fondo, ya que se consigue duplicar la inversión en un tiempo inferior de 12,25 años LA LEY 227 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ Pero si los intereses se devengan en periodos subanuales, se deberá calcular el interés subanual equivalente, es decir, la tasa que deberá aplicarse a la cantidad inicial en cada periodo subanual para que la suma de las cantidades fraccionadas equivalga a la cantidad devengada anualmente. A partir de los criterios financieros del interés simple podemos deducir la tasa efectiva del periodo In. De modo que, si definimos como ia el interés anual nominal, su correspondiente efectivo en el periodo será: ia m im donde m = 2 (semestral), m = 3 (cuatrimestral), m = 4 (trimestral) y m = 12 (mensual) En donde m es el número de periodos anuales. En general «ia» se suele simbolizar por «i», que representa el tipo de interés nominal anual. Ejemplo: Una entidad financiera le ofrece a la entidad mercantil «Costablanca, S.A.» la posibilidad de realizar una imposición a plazo fijo, a 8 años, al 5,75% de interés, con la condición de no retirar ni los intereses ni el capital durante esos 8 años; pero además los intereses en vez de devengarse anualmente, lo hacen semestralmente. La suma de que dispone para invertir, bajo estas condiciones en el año 2005, asciende a 350.000 de euros. La pregunta es: ¿Cuál será el capital final, en el año 2013, que obtendrá la citada entidad mercantil? § 0,0575 · Cn = 350.000euros2005 * ¨1 + ¸ 2 ¹ © 8∗2 = 550.840 euros2013 La diferencia se explica porque la tasa anual efectiva en este caso es: 2 ª 0,0575 º TAE = «1 + − 1 = 0,0583 ≈ 5,83% 2 »¼ ¬ Es evidente que el adelanto del pago de los intereses proporciona una mayor rentabilidad al cobrador de los intereses, por lo que en dichos casos, y a efectos de comparar el resultado de una inversión con el de otra alternativa cuyos intereses se devengan a un plazo distinto, deberá calcularse la tasa anual efectiva (TAE). La tasa anual efectiva (TAE) nace al considerar la reinversión hasta el final del año de los intereses percibidos, en cada uno de los periodos subanuales, de modo que: TAE iº ª  1 « m» ¬ ¼ n m 1 En donde i es el tipo nominal anual y m el número de periodos subanuales. 228 LA LEY CAPÍTULO 3: MÉTODOS DE VALORACIÓN 3.3.2.5. El valor actual de una cantidad monetaria El proceso de determinación del equivalente actual de una cantidad futura se denomina actualización. Es el resultado de descontar una cantidad futura al presente, utilizando una determinada tasa de descuento. La tasa de descuento refleja el valor temporal del dinero y el elemento riesgo que existe siempre en un flujo de caja previsto en el futuro. Si los flujos de caja están en términos nominales o corrientes, la tasa de descuento incluirá además una hipótesis de inflación. El valor actual de una cantidad Cn que se percibirá al cabo de «n» años, a una tasa de capitalización simple «i», se calculará del siguiente modo: Co Cn 1  ni Ejemplo: El gerente de la empresa «Costablanca, S.A.» le regala a su hija Sofía, el día de su cumpleaños, una libreta a plazo fijo a un año, para que así, cuando el año próximo cumpla dieciocho años, tenga 36.000 de euros para comprarse un coche. Sofia quiere conocer cuál ha sido la imposición que ha realizado su padre, sabiendo que el banco remunera dicha libreta con un 3,50%. Para ello, calculará el valor actual de estos 36.000 de euros del siguiente modo: Co = 36 . 000 (1 + 1 ∗ 0 , 035 ) = 34 . 782 , 61 euros Si se trata de capitalización compuesta, el valor actual de una cantidad Cn que se percibirá al cabo de «n» años, a una tasa «i», será igual a: Co Cn 1  i n [B] En donde el valor final «Cn», la tasa de actualización «i» y el plazo «n», son los datos de la ecuación, y el valor actual Co la incógnita. La tasa de actualización «i» la fija el inversor en función de las posibilidades de inversiones alternativas que se le presenta en el mercado a la fecha de la inversión, y por tanto, indica la rentabilidad exigida por el inversor para una inversión alternativa. LA LEY 229 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ Ejemplo: El propietario de un solar le ofrece a la empresa promotora «Costablanca, S.A.» el solar al precio de 400.000 de euros pagaderas al contado. El gerente de dicha sociedad analiza su tesorería y le hace la contrapropuesta de pagarle 100.000 de euros al contado, 125.000 de euros dentro de un año y 220.000 de euros dentro de dos años. El propietario del solar sabe que la rentabilidad que obtendría en el banco si invirtiera ahora estos 125.000 y 220.000 de euros, durante esos años, sería del 3,50%, y desea saber si debe aceptar la contrapropuesta que le han hecho. Para ello, deberá comparar el valor actual de los cobros que obtendría en este periodo, con los 400.000 de euros, del siguiente modo: Co = 100.000 + 125.000 + 220.000 (1 + 0,035)1 (1 + 0,035)2 = 426.145 euros Por consiguiente, si le interesará al propietario del solar aceptar dicha oferta, ya que el valor actual es superior a los 400.000 euros que le dan al contado. Despejando i en la última fórmula [B], obtenemos la tasa de actualización, que convierte una cantidad futura conocida en una cantidad actual, también conocida: i n Cn 1 Co Ejemplo: La empresa «Costablanca, S.A.» tiene la oportunidad de vender un inmueble por 350.000 euros 2005, el cual había adquirido 11 años antes por un precio de 70.000, y quiere conocer qué rentabilidad anual obtendría, en el caso de realizar dicha venta. De modo que la rentabilidad anual por plusvalía de la venta sería de un 15,76%. i 11 350.000 euros 2.005 70.000 euros1.994 1 0,1576 | 15,76% y para conocer el número de periodos que se necesitan para convertir una cantidad futura conocida en una cantidad actual también conocida, despejaremos «n» de la fórmula [B] y obtendremos que: n 230 log C n  log C o log 1  i LA LEY CAPÍTULO 3: MÉTODOS DE VALORACIÓN Ejemplo: El gerente de la empresa «Costablanca, S.A.» desea invertir parte de sus ahorros, los cuales ascienden a 205.000 euros2005-12-16 en un Plan de Jubilación que le ofrece un 5,50% anual. Dicho gerente desea conocer cuántos años serían necesarios para que el capital invertido se triplicara. n= log_ 615.000−log_ 205.000 log(1 + 0,055) = 20,52 años Por lo tanto necesitará veinte años y medio para que dicha suma se triplique Si los intereses se devengan en periodos subanuales, se deberá calcular el interés subanual equivalente; siendo el valor actual de una cantidad futura el siguiente: Co Cn 1  im n m i1 m Siendo: i m En estos supuestos deberá calcularse también la tasa anual efectiva (TAE). La tasa anual efectiva (TAE) surge al considerar la reinversión hasta el final del año de los intereses percibidos, en cada uno de los periodos subanuales, y se calculará de la forma siguiente: TAE Siendo: i m 1  i m m  1 i1 m i1 = la tasa nominal anual. m = el número de periodos subanuales. Ejemplo: La empresa «Costablanca, S.A.» tiene un cliente que le debe 275.000 euros2005. Dicho cliente, debido a la falta de liquidez, propone a la empresa el aplazamiento del mencionado pago durante 3 años, a cambio de ofrecerle 300.000 euros2008 al final de dicho periodo. La pregunta es: ¿Deberá aceptar la empresa esta proposición, si la rentabilidad que obtiene mensualmente con su negocio es de un 1,75% mensual? Co = 300.000 euros 2008 = 160.651 euros 2005 (1 + 0,0175) 3 *12 En consecuencia, a la empresa no le interesará aceptar la proposición del cliente en cuestión, ya que la deuda es de 275.000 euros y por lo tanto quedarían sin pagar 114.349 euros. Para calcular cuál sería la cantidad que debería pagar dentro de tres años este deudor, para que a la empresa le fuera indistinto cobrar los 275.000 euros2005-12-16 o dicha cantidad dentro de tres años, debería proceder del siguiente modo: LA LEY 231 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO TAE DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ 1  0,0175 12  1 275.000 0,2314 | 23,14% Cn 1  0,2314 3 Cn = 513.537 euros. De donde, si la empresa no quiere incurrir en un coste de oportunidad, debería exigir a dicho deudor 513.537 euros, siempre que considere que la rentabilidad mensual estimada del 1,75% se va a mantener constante a lo largo de dicho periodo de 3 años. 3.3.2.6. Valor actual de una renta monetaria Una renta periódica se define como una secuencia de flujos de caja a ingresar en cada uno de los periodos de temporales, durante un número determinado (n) de periodos temporales. El valor de cada uno de estos flujos de caja traídos al momento inicial se denomina valor actual neto de la renta. Y el valor de cada uno estos flujos en el momento final tiene se conoce como valor final neto de la renta. Estimemos una renta compuesta por una secuencia temporal de distintos flujos de caja: CF1, CF2, CF3, …, CFn; el valor actual de estas rentas temporales será la suma de dichos flujos de caja actualizados al momento inicial de la operación para un tipo de actualización «i». VAN 0 CFn CF1 CF2   ...  2 1  i 1  i 1  i n Ejemplo: La empresa «Costablanca, S.A.» es propietaria de un edificio que decide poner en arrendamiento durante cuatro años, con un alquiler anual de 300.000 € pagaderos al final de cada año, teniendo el contrato un incremento anual constante del 3,5%, que es previsiblemente el incremento de precios al consumo I.P.C. La pregunta es: ¿cuál es el valor actual de dichas rentas si la empresa quiere obtener una tasa de rentabilidad media del periodo del 12,75%? VAN 0 = 300 .000 (1 + 0,1275 ) 1 + 300 .000 * (1 + 0,035) 1 300 .000 * (1 + 0,035) 2 300 .000 * (1 + 0,035) 3 + + = 940 .345 euros (1 + 0,1275 ) 2 (1 + 0,1275 ) 3 (1 + 0,1275 ) 4 En la hipótesis de que los términos de la renta sean todos iguales y constantes CF, el valor actual de la renta es: VAN 0 232 n CF * ¦ t 1 1 (1  i ) t CF * (1  i ) n  1 (1  i ) n * i LA LEY CAPÍTULO 3: MÉTODOS DE VALORACIÓN Ejemplo: La empresa «Costablanca, S.A.» es propietaria de un complejo industrial que decide poner en arrendamiento durante 4 años, con un alquiler anual de 100.000 € pagaderos al final de cada año, teniendo el contrato un incremento anual constante del 3,5%, que es previsiblemente el incremento de precios al consumo I.P.C. La pregunta es: ¿cuál es el valor actual de dichas rentas si la empresa quiere obtener una tasa de rentabilidad media real o constante del período del 9,00%. Respuesta: La tasa de rentabilidad nominal exigida por la empresa es: (1+ Tasa nominal) = (1+ Tasa real) * (1+ I.P.C.) (1+ Tasa nominal) = (1+ 0,09) * (1+ 0,035)=1,1309 Ö 13,09% VAN 0  100 .000 100 .000 * (1  0,035)1 100 .000 * (1  0,035) 2    1  0,1309 (1  0,1309 )1 (1  0,1309 ) 2 100 .000 * (1  0,035) 3 (1  0,1309 ) 3 312 .246,64euros En el caso de que el número de términos de la renta tienda hacia infinito, el valor actual de las rentas es la fórmula de la actualización a perpetuidad: VA0 CF i Ejemplo: La empresa «Costablanca, S.A.» es propietaria de un local comercial que decide poner en arrendamiento de forma indefinida, con un alquiler anual de 50.000 € pagaderos al final de cada año, teniendo el contrato un incremento anual constante del 3,5%, que es previsiblemente el incremento de precios al consumo I.P.C. La pregunta es: ¿cuál es el valor actual de dichas rentas si la empresa quiere obtener una tasa de rentabilidad media real o constante del periodo del 7,00%. Respuesta: VA0 LA LEY 50 .000 0,07 714 .285,71euros 233 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ 3.3.2.7. Tipo de actualización deflactado (real o constante) o no deflactado Interés expresado en términos reales, es decir, descontada la tasa de inflación. Recoge los factores de riesgo y compensación por el uso del dinero. Ejemplo: Una entidad financiera le ofrece a la entidad mercantil «Costablanca, S.A.» la posibilidad de realizar una imposición a plazo fijo, a 8 años, al 5,75% de interés, con la condición de no retirar ni los intereses ni el capital durante esos 8 años. La suma de que dispone para invertir, bajo estas condiciones en el año 2005, asciende a 350.000 de euros. La pregunta es: ¿Cuál será el capital final, en el año 2013, que obtendrá la citada entidad mercantil? Cn = 350.000 euros2005 * (1 + 0,0575)8 = 547.407,89 euros2013 En el ejemplo anterior suponiendo I.P.C. = 3%, calculemos cuánto son realmente 547.407,89 euros2013 pero en moneda del año 2005 Co Cn 1  i n 547.407,89euros 2013 1  0,03 8 432.128,84euros 2005 La siguiente pregunta sería: ¿Cuánto realmente me está retribuyendo la entidad financiera? in Cn 432.128,84euros 2005 1 8  0,02670 | 2,67% Co 350.000 euros 2005 La respuesta es que la entidad financiera me está retribuyendo una rentabilidad real equivalente del 2,67%, que con una inflación del 3%, supone una rentabilidad nominal del 5,75%; es decir es el resultado de descontar el efecto inflación del capital final obtenido. Otra manera de calcularlo hubiera sido deducir directamente de la tasa nominal la inflación, y calcular el capital final con la tasa real, con un resultado equivalente: (1+ Tasa nominal) = (1+ Tasa real) * (1+ I.P.C.) 3.3.2.8. Unidades monetarias nominales y reales Las unidades monetarias nominales o corrientes son las que se utilizan a diario en cualquier tipo de mercado en el que se realizan transacciones de bienes de cualquier tipo. Las unidades monetarias constantes o reales son las unidades nominales en las que se ha descontado el efecto de la inflación. 3.3.2.9. Otros conceptos y definiciones Capital 1. Valor de las propiedades de una persona o empresa. En este caso suele utilizarse como sinónimo de fondos propios; es decir, capital social más reservas. 2. Suma de dinero que se presta, invierte, etc. Sinónimo principal. 234 LA LEY CAPÍTULO 3: MÉTODOS DE VALORACIÓN 3. Riqueza acumulada que se utiliza como factor productivo junto con la tierra y el trabajo. Capitalización 1. Conversión de una renta periódica (un alquiler, una renta vitalicia, etc.) en una indicación de valor, utilizando el tipo de interés que se quiere conseguir. 2. Suma de fondos propios y el pasivo exigible a largo plazo de la empresa. Renta 1. Utilidad o beneficio que rinde anualmente una cosa, o lo que de ella se cobra. 2. Cantidad que paga en dinero o en especie un arrendatario. Las tasas en la capitalización * TASA Un término que expresa una relación entre dos magnitudes, y utilizada como medio de medida de una cantidad respecto a otra. * TASA DE CAPITALIZACIÓN Cualquier tasa que convierta un ingreso en valor. La denominación de tasa de cash-flow, tasa de ingreso neto operativo, tasa bruta, etc., son utilizadas para indicar qué tipo de ingreso se relaciona con el valor. * TASA DE INTERÉS Una tasa de rentabilidad sobre el capital. Tasa de interés puede implicar una tasa de contrato, por ejemplo, tasa de interés en una hipoteca. * TASA DE RENTABILIDAD 1. Tipo porcentual que se obtiene dividiendo los beneficios que se han obtenido o se esperan recibir de una inversión por el importe de la misma. 2. Resultado de dividir el beneficio obtenido en una operación por el capital invertido en ella. * TASA DE RETORNO Equivale a tasa de rentabilidad. * TASA DE RIESGO Tasa de retorno necesaria para atraer la inversión de capital. * TASA DE DESCUENTO Una tasa de interés o riesgo que es utilizada para descontar ingresos o beneficios futuros a valor presente. «El descuento» identifica el uso hecho de la tasa. También denominada como tasa de retorno sobre la inversión (sinónimo de tasa de riesgo e interés). LA LEY 235 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ * TASA DE RENDIMIENTO Tasa anual de retorno sobre el capital propio que incluye el efecto de la apreciación o depreciación del bien inmueble en el periodo de tiempo considerado. Por ejemplo: la tasa interno de retorno (TIR) del capital propio invertido. * TASA DE RENTABILIDAD INTERNA O TASA INTERNA DE RETORNO (TIR) – Tasa de descuento que iguala los flujos de caja positivos y negativos que se generan en un proyecto de inversión. – Si se descuentan los flujos de caja producidos por una inversión al momento actual a la tasa de rentabilidad interna y se deduce el flujo negativo inicial, se obtienen una cantidad nula. – La TIR de una inversión debe ser superior al coste de capital para que el proyecto sea interesante. Tipo de interés – Coste del uso del dinero en un crédito, préstamo u obligación financiera. – Generalmente se fija en forma de una tasa porcentual anual, aunque en países con alta inflación puede ser mensual o diaria. – El tipo de interés puede ser simple o compuesto, real o nominal, de descuento o efectivo, fijo o variable, etc. Interés básico Tipo de interés cargado por el banco central a los bancos privados cuando descuentan o redescuentan papel financiero o comercial con él. Interés legal Interés cargado por el Estado a los particulares en todas sus relaciones activas o pasivas con él. Equivale a interés básico. Interés Libor Tipo de interés para depósitos en el mercado interbancario de Londres (London Interbank Offering Rate). Existe un tipo de Libor para cada una de las eurodivisas, en cada uno de los plazos en que cotizan los depósitos. Interés Mibor Tipo de interés interbancario para depósitos en euros en el mercado de Madrid. El Mibor se obtiene por la media ponderada de las operaciones cruzadas en los distintos plazos en un día determinado. Sirve como tipo de referencia para créditos en euros con interés variable. Revalorización Devolución del valor o estimación que una cosa había perdido, y reposición al valor actual correcto. La revalorización de activos consiste en asignar el valor de mercado o actualizar mediante coeficientes equivalentes a la inflación del periodo los bienes de una sociedad. Afecta principalmente a los activos materiales fijos y a la cartera de participaciones. 236 LA LEY CAPÍTULO 3: MÉTODOS DE VALORACIÓN Inflación Elevación general del índice de precios, y por tanto disminución del poder adquisitivo del dinero. En un proceso inflacionario no crecen en la misma proporción todos los precios ni todas las rentas, por lo que existen personas y sectores beneficiarios a costa de otros. 3.3.2.10. Ejemplos prácticos de matemática financiera 3.3.2.10.1. Valor futuro de la unidad a interés compuesto Sn = (1 + i)n Ejemplo: Calcular el valor futuro de una inversión de 100.000 euros, hecha hoy, por un periodo de 5 años, al 12,50% de interés compuesto anual. Sn = (1 + 0,1250)5 = 1,8020 Valor futuro = 100.000 euros x 1,8020 = 180.203 euros. 3.3.2.10.2. Valor presente de la unidad a interés compuesto (Factor de reversión o factor valor presente) Vn = 1 Sn = 1 (1 + i)n Ejemplo: Calcular el valor actual de una cantidad de dinero que se espera recibir dentro de 4 años, si la tasa de descuento es el 14,50. La cantidad al final del periodo es 100.000 euros 1 Vn = ----------------------- = 0,5818 (1 + 0,1450)4 Valor presente = 100.000 euros x 0,5818 = 58.181 euros. 3.3.2.10.3. Valor final de una renta unitaria pospagable Sn = LA LEY Sn-1 i = (1 + i)n - 1 i 237 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ Ejemplo: Una persona quiere establecer un plan de jubilación. Desea aportar anualmente 3.000 euros. El periodo de tiempo que le queda para trabajar es de 20 años, y el interés al que se acumularán los depósitos es el 8 %. ¿Cuál es el valor final acumulado? (1 + 0,08)20 -1 Snʼn = ----------------------- = 45,7620 0,08 Valor final = 3.000 euros x 45,7620 = 137.286 euros 3.3.2.10.4. Tasa de amortización 1 Sn i = Sn - 1 i = (1+i)n - 1 Ejemplo: Un trabajador de 20 años de edad quisiera jubilarse dentro de 35 años con un capital acumulado de 300.000 euros. El tipo de interés al que se acumularán los depósitos es del 9%. ¿Cuál es la cantidad que debe depositar anualmente? 1 0,09 ----------- = ---------------------Snʼn ( 1 + 0,09)35 – 1 Depósito anual = 300.000 euros x 0,004636 = 1.390,80 euros 3.3.2.10.5. Valor actual capitalizado de una renta unitaria pospagable An 1 - Vn i 1= 1 (1+i)n i Ejemplo: Se estima que pueden obtenerse, de un negocio, unos ingresos anuales de 100.000 euros durante 5 años. ¿Cuál sería la cantidad que habría que pagar hoy por el derecho a recibir dichos ingresos, si la tasa de descuento es del 8,75 %? 1 ---------------0,342564 (1 + 0,0875)5 Anʼn = ------------------- = ------------------- = 3,915014 0,0875 0,0875 Valor presente = 100.000 euros x 3,915014 = 391.501 euros. 238 LA LEY CAPÍTULO 3: MÉTODOS DE VALORACIÓN 3.3.2.10.6. Valor del término necesario para amortizar un capital unidad (Pago parcial, tasa de capitalización) 1 = An i 1-Vn i = 1- 1 (1+i)n Recoge y observa el «retorno de» (amortización) más «el retorno sobre» (interés). 1 An =i+ = intereses + amoritzación = i + 1 (1+i)n - 1 = i•(1+i)n - i + 1 = (1+i)n - 1 1 Sn 1 Sn - 1 =i+ i•(1+i)n = (1+i)n-1 1- i 1 (1+i)n Ejemplo: Una persona solicita un préstamo de 350.000 euros a pagar en 20 años al 13% de interés. Calcular el pago anual que deberá satisfacer para devolver el principal más los intereses, suponiendo que el pago a realizar es anual. 1 ------ = Anʼn i -------------------- = 1 1 - -----------(1 + i)n 0,13 --------------1 1 - ----------(1 + 0,13 ) 20 Pago anual: = 350.000 euros x 0,142354 = 49.823,90 euros. Ejemplo: Con los mismos datos anteriores y suponiendo el pago mensual, calcular el importe mensual para la devolución del principal más los intereses. 13 % anual: 12 meses = 1,083 % (mensual) 20 años x 12 meses = 240 meses. Tasa mensual = 1 0,01083 --------------- = ------------------------------------------ = 0,011716 Anʼn 1 1 - -----------------------------240 (1 + 0,01083) (Tasa anual = 12 x 0,011716 = 0,140589) Pago mensual = 350.000 euros x 0,011716 = 4.100,60 euros. Pago anual = 12 x 4.100,60 = 49.207,20 euros LA LEY 239 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ 3.3.3. Los métodos del flujo de caja descontado (VAN y TIR) 3.3.3.1. El método del flujo de caja descontado (Discounted cash-flow) Hipótesis en que se basan: Considera la rentabilidad de todos los flujos netos de fondos generados por la inversión, e introduce una valoración cronológica del dinero. Es un método para estimar el valor presente de los futuros ingresos esperados (cash-flow) antes o después de impuestos, descontando uno a uno a una apropiada tasa de descuento. El procedimiento es aplicable a cualquier tipo de ingresos y costes considerados. El método consiste, para una promoción inmobiliaria, en: 1. Estimar todos los ingresos (I) de la promoción inmobiliaria, es decir, realizar una hipótesis de venta basada en el análisis del mercado realizado. 2. Imputar cada ingreso en su momento (t) correspondiente. 3. Evaluar todos los gastos (G) de la promoción. 4. Imputar cada pago en su momento (t) correspondiente. 5. Obtener en cada momento (t) la diferencia I-G, que se denomina Flujo de Caja o Tesorería (cash-flow). 6. Utilización de los siguientes métodos. 1) Método del valor actual neto (VAN). 2) Método de la tasa interna de retorno (TIR). Los métodos del Valor Actual Neto (VAN) y Tasa Interna de Rentabilidad (TIR), toman en cuenta los diferentes periodos de tiempo en los que se producen los desembolsos y los ingresos, y a través de la actualización o descuentos de los flujos de caja, valoran estos desembolsos e ingresos en un mismo momento de tiempo (momento inicial), al objeto de homogeneizar dichos flujos. 3.3.3.2. Método del valor actual neto (Net Present Value) VAN Nos da la diferencia, si existe, entre el costo de una inversión y el valor presente descontado de los futuros ingresos que la inversión genere. Definición del VAN: Es la suma de los cash-flow actualizados originados por una inversión: t=n CFt CFt Fórmula empírica: V.A.N.= VAN = ™ --------------t (1+i) + i)t t=1 (1 t = periodos. CFt= cash-flow en cada periodo. i = tasa de descuento. n = el n.º total de periodos 240 LA LEY CAPÍTULO 3: MÉTODOS DE VALORACIÓN Fórmula desarrollada: V.A.N.= CFo + CF1 (1+i)1 + CF2 (1+i)2 + CF3 (1+i)3 +......... CFn (1+i)n Para actualizar los cash-flow es preciso fijar una tasa de descuento «i», que sería la tasa mínima a la que la empresa estaría dispuesta a invertir sus capitales, o la tasa que pudiera producir otra alternativa de colocación del capital. Normalmente, la tasa de descuento que se utiliza es la correspondiente al coste del capital (coste de los recursos financieros de la empresa). Cuando VAN > 0, la inversión es rentable. Cuando VAN = 0, el inversionista es indiferente. Cuando VAN < 0, la inversión no es atractiva. Se dice que un proyecto de inversión es económicamente rentable si su valor actual neto es positivo; esto quiere decir que la valoración de los cash-flow, actualizados originados por el proyecto es superior a la inversión realizada. Ejemplo nº 1: Un promotor tiene una operación en la cual va a vender productos inmobiliarios por un total de 300 millones de euros, teniendo unos gastos fijos de 90 millones de euros y estimando que va tener unos gastos variables de 135 millones de euros. Esta operación tiene una periodificación temporal de cuatro años (el periodo temporal 0 es el inicio de la operación inmobiliaria). La periodificación temporal de los ingresos, gastos fijos y variables queda reflejada en el cuadro siguiente. Las cuestiones a resolver son: 1. Esta operación es rentable si el promotor quiere tener una tasa de actualización de 20%. 2. Esta operación es viable si el promotor quiere tener una tasa de actualización del 40%. 3. Cuál es la Tasa Interna de Retorno (T.I.R.) de esta operación inmobiliaria. Las respuestas, como quedan reflejadas en el cuadro siguiente, son: 1. La operación es viable a una tasa de rentabilidad del 20%, ya que tiene un V.A.N positivo de 21.898.000 euros. 2. La operación no es viable si el promotor exige una tasa de rentabilidad del 40%, ya que da un V.A.N. negativo de -1.976.000 euros. 3. La Tasa Interna de Retorno de esta operación inmobiliaria en estas condiciones de venta de los productos inmobiliarios, con los gastos fijos y variables expresados y la periodificación temporal reflejada en el cuadro siguiente es del 37,67%, ya que es la tasa de actualización que hace que el V.A.N. sea cero. LA LEY 241 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO AÑO 0 DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ 1 2 3 4 TOTAL 75 100 125 + 300 10 15 20 25 - 90 30 35 30 40 -135 + 75 INGRESOS GASTOS FIJOS 20 GASTOS VARIABLES CASH-FLOW -20 - 40 25 50 60 CASH-FLOW ACUMULADO - 20 - 60 - 35 + 15 + 75 TASA ACTUALIZ. COEFICIENT E ACTUALIZ. VALOR ACTUAL 20,00 % 1.000000 0.833333 0.694444 0.578703 0.4822530 - 20 - 33,33 17,36 28,94 28,94 VALOR ACTUAL NETO VAN = 21.898 ļ La inversión es rentable TASA ACTUALIZ. COEFICIENT E ACTUALIZ. VALOR ACTUAL 37,67 % 1.000000 0.726369 0.527612 0.383241 0.2783749 - 20 - 29,05 13,19 19,16 16,70 VALOR ACTUAL NETO TASA ACTUALIZ. 40,00 % COEFICIENT E ACTUALIZ. 1.000000 0.714285 0.510204 0.364431 0.2603082 - 20 - 28,57 12,76 18,22 15,62 VALOR ACTUAL VALOR ACTUAL NETO 242 VAN = 0,000 ļ La inversión es indiferente VAN = - 1.976 ļ La inversión NO es rentable LA LEY CAPÍTULO 3: MÉTODOS DE VALORACIÓN Ejemplo nº 2: Un inversor desea saber si la adquisición de un inmueble es atractivo, sabiendo que el valor de compra es de 2.500.000 euros. Los cash-flows que se esperan por un periodo de 5 años, durante el cual, el inversor quiere tener el inmueble en propiedad, son: ANUAL EUROS CF1 CF2 CF3 CF4 CF5 200.000 220.000 250.000 255.000 270.000 La tasa de rentabilidad que el inversor quiere obtener es el 7%, y el valor residual que tendrá la propiedad al final del 5º año es de 2.700.000 euros. Respuesta: AÑO CASH-FLOW 1 2 3 4 5 200,00 220,00 250,00 255,00 270,00 VALOR RESIDUAL 2.700.000 TASA ACTUALIZ. 7,00 % COEFICIENT E ACTUALIZ. 0.934579 0.873439 0.816298 0.762895 0.712986 VALOR ACTUAL 186,916 192,157 207,074 194,538 192,506 VALOR RESIDUAL ACTUAL 1.925.063 VALORES ACTUALES VA = 2.895.254 VALOR DE COMPRA 2.500.000 VALOR ACTUAL NETO VAN = 395.254 VAN > 0 ļ La inversión es Rentable Como el ™ VA obtenido es mayor que el valor de compra, la inversión es aceptable. VAN = ™ VA - CF0 = 2.895.254 - 2.500.000 = 395.254. LA LEY 243 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ 3.3.3.3. Método de la tasa interna de retorno (Internal Rate Of Return) TIR Nos da la tasa de retorno sobre la inversión obtenida a lo largo del periodo de tiempo considerado de la inversión; nos proporciona la tasa de descuento que iguala la inversión original a los futuros ingresos trasladados a valor presente. Es la tasa de descuento que anula el VAN de una inversión: V.A.N.= 0 = CF0 CF1 (1+i) + CF2 (1+i)2 +......... CFn (1+i)n La TIR es la «i» que hace: CFt VAN = ™ --------- = 0 t (1+i) De otra forma, la TIR es la respuesta a la pregunta: ¿A qué tipo de descuento lo que cobro en el futuro al menos me iguala a mi inversión de hoy?, es decir, es la «i» que hace: ™ Entradas (1+i)t =™ Salidas 1+i)t El valor de «i» determina la rentabilidad de la inversión y representa el interés compuesto que se consigue de los recursos empleados en el proyecto desde que se desembolsan hasta que se retiran como cobros netos. Si TIR > i, la inversión es aceptable. Si TIR = i, la inversión es indiferente. Si TIR < i, la inversión no es atractiva. Un proyecto de inversión será aceptable cuando la TIR obtenida sea superior a un mínimo impuesto por la empresa, normalmente función del coste de capital y del grado de riesgo de la inversión. En los términos económicos se utiliza también el término «eficacia marginal del capital», que es la tasa de rendimiento del capital empleado. i = TIR ⇒ VAN = 0 i < TIR ⇒ VAN > 0 i > TIR ⇒ VAN < 0 244 LA LEY CAPÍTULO 3: MÉTODOS DE VALORACIÓN Ejemplo nº 1: Un grupo inversor se plantea la posibilidad de aceptar la compra de un terreno libre y disponible por 1.850.000 euros. El programa de venta, a 5 años, arroja unos ingresos atribuibles al terreno, deducidos los costes de inversión, que son: CF1 CF2 CF3 CF4 CF5 = = = = = 350.000 375.000 400.000 425.000 450.000 La tasa de retorno antes de impuestos que se exigiría a la inversión sería del 6%. VAN = −1.850.000 + AÑO CASH-FLOW 350.000 375.000 400.000 425.000 450.000 + + + + (1 + i ) (1 + i )2 (1 + i )3 (1 + i )4 (1 + i )5 1 2 3 4 5 350,00 375,00 400,00 425,00 450,00 TASA ACTUALIZ. 2,55 % COEFICIENTE ACTUALIZ. 0.975165 0.950947 0.927330 0.904299 0.881841 VALOR ACTUAL 341,308 356,605 370,932 384,327 396,828 VALOR ACTUAL VALOR DE COMPRA VALOR ACTUAL NETO VA = 1,850,000 1,850,000 VAN = 0 TIR = 2,55 % i = 6,00 % TIR < i ↔ La inversión NO es rentable El máximo valor aceptable a pagar, sería (descontando al 6%) de 1.672.691 euros 3.3.4. Tipos de proyectos El primer paso para evaluar un proyecto consiste en averiguar el tipo de operación económicofinanciera de que se trata. Existen cuatro tipos básicos de proyectos: 1. Inversiones. 2. Créditos. 3. Regalos. 4. Pérdidas. LA LEY 245 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ En una primera aproximación, estas operaciones pueden describirse como sigue: Regalo œ Pérdida œ Inversión  Crédito  todos los flujos son no negativos y por lo menos uno es estrictamente positivo todos los flujos son no positivos y por lo menos uno es estrictamente negativo todos los costes se producen antes que los beneficios todos los beneficios se producen antes que los costes Mientras la definición de regalo y pérdida es completa, porque incluye las condiciones necesarias y suficientes (⇔), la de inversión y crédito no lo es, porque no indica las condiciones necesarias (⇒), sólo muestra las suficientes (⇐). • Una inversión es la operación contraria a un crédito. • Un regalo, es una operación contraria a una pérdida. Comprobar que los proyectos P1, P2, P3 y P4 están correctamente caracterizados: P/Pt P1 P2 P3 P4 0 -10 10 10 -10 1 -10 10 10 -10 2 25 -25 25 -25 Tipo de operación INVERSIÓN CRÉDITO REGALO PÉRDIDA Obsérvese que al multiplicar por menos uno todos los flujos de un proyecto, se obtiene la operación contraria (se pasa de inversión a crédito y de regalo a pérdida y viceversa). Valoración del VAN para cada Variacion del VAN para cadatipo tipode de operación operación Inversion Credito Regalo Perdida 50 Valor Actual Neto VAN 40 30 20 10 0 -10 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50% 55% 60% 65% 70% 75% 80% 85% -20 -30 -40 -50 Tasa de de Actualización Tasa Actualizacion 246 LA LEY CAPÍTULO 3: MÉTODOS DE VALORACIÓN VAN VANde deuna una operación: operación : Inversión Inversion Valor Actaul Neto V.A.N. 6 4 2 0 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50% 55% 60% 65% 70% 75% 80% 85% -2 -4 -6 -8 -10 Tasa de Actualización “r” Tasa de Actualizacion " r " P1 VAN operación:: Credito Crédito VANde de una una operación Valor Actual Neto V.A.N. 10 8 6 4 2 0 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50% 55% 60% 65% 70% 75% 80% 85% -2 -4 -6 Tasa Tasa de Actualización de Actualizacion LA LEY P2 247 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ VAN una operación: Regalo VAN dede una operación : Regalo Valor Actual Neto V.A.N. 50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50% 55% 60% 65% 70% 75% 80% Actualización Tasa de Actualizacion 85% P3 VANdedeuna una operación: Pérdida VAN operación : Perdida 0 Valor Actual Neto V.A.N. -5 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50% 55% 60% 65% 70% 75% 80% 85% -10 -15 -20 -25 -30 -35 -40 -45 -50 Tasa Actualización Tasa de de Actualizacion P4 Si los proyectos tienen la característica de regalo o de pérdida, todos los flujos tienen el mismo signo, positivo en los regalos y negativo en las pérdidas, por lo que la caracterización es inmediata a simple vista. 248 LA LEY CAPÍTULO 3: MÉTODOS DE VALORACIÓN Los proyectos P5 y P6 son regalos en tanto que P7 e P8 son pérdidas: P/Pt P5 P6 P7 P8 0 1 1 -1 0 1 4 2 -5 0 2 7 5 0 0 3 0 0 -3 -5 4 3 0 0 -3 5 6 0 -8 -3 tipo de operación regalo regalo pérdida pérdida Por el contrario, cuando se trata de inversiones y créditos, algunos flujos del proyecto son positivos y otros negativos y la característica de inversión y crédito no siempre es obvia. Cuando todos los flujos de un proyecto tienen un mismo signo y, a partir de un periodo determinado lo cambian pero mantienen el nuevo signo hasta el final, no existe ambigüedad alguna. Caracterice el lector los siguientes proyectos: P/Pt P9 P 10 P 11 P 12 0 -7 -1 2 8 1 4 0 1 0 2 7 -2 0 0 3 0 2 1 -3 4 1 9 2 -6 5 2 6 -9 -7 tipo de operación Los proyectos P 9 y P 10 son inversiones y los P 11 y P 12, créditos. No existe ambigüedad en la clasificación porque los flujos de estos proyectos sólo cambian de signo una vez. Cuando los flujos del proyecto presentan más de un cambio de signo, determinar si es una inversión o un crédito deja de ser intuitivo y requiere algunos cálculos complementarios. La propuesta que se examina debe compararse con la mejor (económicamente hablando) de todas las demás alternativas factibles (de acuerdo con el principio del mayor y mejor uso). Ante un proyecto de inversión, el conjunto de alternativas explícitas o implícitas de que se dispone, en general, es: 1. 2. 3. 4. 5. Ejecutar el proyecto de inversión que se está evaluando Ejecutar otro proyecto de inversión público Transferir los recursos al sector privado para que sean invertidos Consumir en lugar de invertir (en el sector público o en el privado) La inacción, dejando ociosos los recursos Optar por la alternativa número 5 tiene escaso sentido, a menos que se incurra en el coste de oportunidad que significa la demora para llevar a cabo una mejor inversión en el futuro, y tan rentable que merezca soportar el coste de la espera. 3.3.5. El VAN depende del tiempo y de la tasa de actualización r Una cantidad cualquiera tiene tanta menos importancia cuanto más alejado esté del momento actual y cuanto mayor sea la tasa de descuento. Tómese un flujo cualquiera de un proyecto, como at, que puede ser positivo o negativo. Si se actualiza este flujo –se calcula el Valor Actual (VA)– resulta un valor de at/(1+r)t, por lo que si at > 0, al actualizarlo disminuye de valor y, por el contrario, si at < 0, aumenta. LA LEY 249 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ Por ejemplo, sea at = 50, t =2 y r= 100%. El VA de 50 del periodo 2 es menor, vale 50/22 = 12.50; si at = -50, el VA correspondiente aumenta, ya que 50/22 = -12.50. Periodo Temporal Flujo de Caja Tasa de Actualización Coeficiente de Ponderación Valor Actual 2 2 50 100,00% 0,25000 12,50 -50 100,00% 0,25000 -12,50 Comprobación que la importancia de este efecto de aumento o disminución sobre un flujo original que vale 50 unidades en t=2, depende de la tasa de descuento (r): Periodo Temporal Flujo de Caja Tasa de Actualización Coeficiente de Ponderación Valor Actual 2 50 100,00% 0,25000 12,50 2 -50 100,00% 0,25000 -12,50 2 2 2 2 2 2 50 0,00% 1,00000 50,00 50 10,00% 0,82645 41,32 50 20,00% 0,69444 34,72 50 50,00% 0,44444 22,22 50 100,00% 0,25000 12,50 50 200,00% 0,11111 5,56 Comprobación ahora que el VA de un flujo de 50 unidades –un coste o un beneficio– depende también del momento temporal (t) en que se produce el flujo, en este caso: Periodo Temporal Flujo de Caja Tasa de Actualización Coeficiente de Ponderación Valor Actual 2 2 1 2 3 10 50 90 50 100,00% 0,25000 12,5000 -50 100,00% 0,25000 -12,5000 50 100,00% 0,50000 25,0000 50 100,00% 0,25000 12,5000 50 100,00% 0,12500 6,2500 50 100,00% 0,00098 0,0488 50 100,00% 0,00000 0,00000 50 100,00% 0,00000 0,00000 Cualquier flujo futuro, sea del signo que sea, es menos importante que si se produjera en el momento actual. Si se pudiera escoger se situarían todos los flujos positivos en el momento actual y todos los negativos en el periodo más lejano posible; de esta manera el Valor Actual (VA) de cada uno de los flujos sería el máximo. Asimismo, como cuanto más alto sea el valor actual VA, mejor, parece que lo ideal sería que, dados unos flujos periodificados, la tasa de descuento fuera siempre lo más baja posible, si los flujos son positivos, y lo más alta posible si los flujos son negativos. Como se verá enseguida, puede ocurrir cualquier cosa; en primer lugar se comprobará que la suposición se cumple y después que no es siempre cierta. Por ejemplo, sea el proyecto de inversión P/Pt 1 -7 2 15 Si la tasa de descuento es constante y vale r = 0,1, resulta: VAN(r = 0,1) = -7/(1+0,1)1 + 15/(l+0,1)2 = 6,033 250 LA LEY CAPÍTULO 3: MÉTODOS DE VALORACIÓN Pero la tasa no siempre será constante. Si las tasas fueran de r1 = 0,11 en el periodo 1 y de r2 = 0,09 en el segundo, el VAN sería más alto que con r1 = 0,1 = r2 = 0,1 ya que vale: VAN (r1 = 0,11, r2= 0,09) = -7/(1+0,11)1 + 15/[(1+0,11)* (1+0,09)] = 3,941 Por lo mismo, el VAN correspondiente a las tasas r1= 0,09 y r2 = 0,11 será más bajo que el VAN calculado a una tasa constante de r1 = 0,11 = r2 = 0,09, que resulta: VAN (r1 = 0,09, r2= 0,11) = -7/(l+0,09)1 + 15/[(1+0,09) × (1+0,11)]2 = 3,825 Si el proyecto fuera el inverso del anterior, o sea: P/Pt 1 7 2 -15 Entonces se hallaría el resultado simétrico, sería preferible una tasa más alta en el primer periodo, porque el flujo es positivo, y más alta en el segundo, ya que el flujo es negativo. Ahora se trata de ver que la suposición de la que se ha partido no siempre se cumple. Es decir, no es cierto que el VAN aumente siempre que aumenta la TIR en los periodos con flujos negativos y disminuye en los positivos. Utilizando el mismo proyecto, con r1 = 1 y r2= 0,1, resulta una VAN menor, en lugar de mayor como se suponía: VAN (r1 = 1, r2 = 0,1) = -7/(1+1)1 + 15/[(1+1) × (1×+0,1)]2 = 0,401 La razón de este resultado está clara, la tasa de cualquier periodo afecta al flujo en este periodo y a todos los que lo siguen. Como queda pormenorizado, en los cálculos reflejados a continuación: Periodo Temporal Flujo de Caja Coeficiente de Ponderación Valor Actual Tasa de Actualización Valor Actual Neto Periodo Temporal Flujo de Caja Coeficiente de Ponderación Valor Actual Tasa de Actualización Valor Actual Neto LA LEY 1 2 -7 0,90909091 -6,36363636 15 0,8264463 12,396694 10,00% 6.033 1 2 -7 0,9009009 -6,30630631 15 0,6831264 10,246895 11,00% 3,941 9,00% Periodo Temporal Flujo de Caja Coeficiente de Ponderación Valor Actual Tasa de Actualización Valor Actual Neto 1 2 7 0,900900901 6,306306306 -15 0,683126364 -10,2468955 11,00% -3,941 9,00% 251 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO Periodo Temporal Flujo de Caja Coeficiente de Ponderación Valor Actual DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ 1 2 -7 0,91743119 -6,42201835 15 0,6831264 10,246895 9,00% 3,825 Tasa de Actualización Valor Actual Neto Periodo Temporal Flujo de Caja Coeficiente de Ponderación Valor Actual 11,00% 1 2 -7 0,5 -3,5 15 0,2066116 3,0991736 100,00% -0,401 Tasa de Actualización Valor Actual Neto Periodo Temporal Flujo de Caja Coeficiente de Ponderación Valor Actual 10,00% 1 2 -7 0,33333333 -2,33333333 15 0,0918274 1,3774105 200,00% -0,956 Tasa de Actualización Valor Actual Neto 10,00% Periodo Temporal Flujo de Caja Coeficiente de Ponderación Valor Actual 1 2 7 0,917431193 6,422018349 -15 0,683126364 -10,2468955 9,00% -3,825 Tasa de Actualización Valor Actual Neto Periodo Temporal Flujo de Caja Coeficiente de Ponderación Valor Actual 1 Periodo Temporal Flujo de Caja Coeficiente de Ponderación Valor Actual 2 7 0,5 3,5 -15 0,20661157 -3,09917355 100,00% Tasa de Actualización Valor Actual Neto 11,00% 10,00% 0,401 1 2 7 0,333333333 2,333333333 Tasa de Actualización Valor Actual Neto -15 0,091827365 -1,37741047 200,00% 0,956 10,00% En resumen: 1 2 -7 7 15 -15 VAN (r1=r2=10%) 6,033 -6,033 VAN (r1=11%,r2=9%) 3,941 -3,941 VAN (r1=9%=r2=11%) 3,825 -3,825 VAN (r1=100%=r2=10%) -0,401 0,401 VAN (r1=200%=r2=10%) -0,956 0,956 De nuevo, el ejemplo que se acaba de exponer sirve para presentar un caso general. Cuando se trata de una inversión, el VAN disminuye con la tasa de descuento y, si se trata de un crédito, el VAN aumenta con la tasa. Por este motivo, cuando no está claro si un proyecto que presenta flujos positivos y negativos, tiene la característica de crédito o de inversión, cabe recurrir a esta propiedad para diferenciarlos. En resumen, dado un proyecto con algunos flujos positivos y otros negativos y una tasa de descuento no negativa: si al aumentar la tasa r. el VAN: disminuye aumenta se trata de: una inversión un crédito Consideremos el siguiente proyecto: P/Pt P 13 0 2 1 -8 2 7 Como tiene más de un cambio de signo, la caracterización como inversión o crédito no es obvia. Empleando la regla de caracterización que depende de si el VAN crece o no, resulta que el VAN decrece para tasas entre 0% y 75% y crece a partir del 75%. 252 LA LEY CAPÍTULO 3: MÉTODOS DE VALORACIÓN Por lo tanto, este proyecto se considerará una inversión para tasas inferiores al 75% y un crédito para tasas igual o mayores que el 75%. Si se representa gráficamente el proyecto anterior se obtiene: VAN dedeuna Crédito VAN unaoperación: operación : Inversión Inversion ooCredito 1,2 Valor Actual Neto V.A.N. 1 0,8 0,6 0,4 0,2 0 -0,2 0% 15% 30% 45% 60% 75% 90% 105% 120% 135% 150% 165% 180% 195% 210% 225% 240% 255% -0,4 -0,6 -0,8 P 13 Tasa dedeActualización Tasa Actualizacion 3.3.6. El VAN como una función continua de la tasa de descuento r Dado un proyecto cualquiera, que está caracterizado por unos flujos periodificados, K0, K1. K2, ..., KT: 0 K0 1 K1 2 K2 ... ... T KT El VAN es una función continua de la tasa de descuento: VAN (Kt, r) = K0 + K1/(1+r) + K2/(1+r)2 + ... + KT/(1+r)T Por ejemplo, el VAN del proyecto P 14, con un ámbito temporal definido por los periodos 0, 1 y 2: P/Pt P 14 0 -5 1 5 2 1 Es de: VAN (P 14; r) = -5 + 5/(1+r)1 + 1/(1+r)2 El proyecto P 15 cuenta con un ámbito temporal de 50 periodos (49+1), aunque la mayoría tiene un valor nulo: P/Pt P 15 LA LEY 0 -4 2 6 35 8 50 5 253 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ DE El VAN de P 15 vale VAN (P 15; r) = -4 + 6/(1+r)2 + 8/(1+r)35 + 5/(1+r)50 El proyecto P 16 cuenta también con un ámbito temporal de 50 periodos, con unos pocos flujos con valores no nulos y se ejecuta en el momento 1, con un periodo de retraso respecto al proyecto del ejemplo anterior: P/Pt P 16 1 2 2 -20 35 10 50 10 Su VAN vale VAN (P 16; r) = 2/(1 +r)1 – 20/(1 +r)2 + 10/(1 +r)35 + 10/(1+r)50 Si se calculan algunos valores del VAN(r) de los proyectos P 14, P 15, P 16, con diferentes tasas de actualización tenemos: VAN (r) P 14 P 15 P 16 r =4 % 0,73 4,27 -12,62 r =10 % 0,37 1,28 -14,26 r =20 % -0,13 0,18 -12,20 r =40 % -0,91 -0,93 -8,77 Aunque se toma siempre como punto para calcular el valor actual el periodo 0 y, además, lo habitual es que se defina asimismo como inicio de los proyectos el periodo 0, esta última convención puede alterarse a voluntad, ya que el cálculo del VAN admite que el signo de los periodos sea positivo o negativo, como en los proyectos P 17, P 18, P 19: P/Pt P 17 P 18 P 19 -3 -2 1 0 -1 -5 1 -6 1 0 6 0 17 1 6 1 6 2 -5 -20 1 La interpretación es inmediata; el proyecto P 18 se ejecuta en el momento –3 y los proyectos P 17 y P 19 se inician en el periodo –1. El VAN de estos proyectos vale, respectivamente: VAN(P 17; r) = -5*(1+r)1+6 +6/ (1+r)1 VAN(P 18; r) = 1*(1+r)3 + 1*(1+r)1 -1/(1+r)1 –5/(1+r)2 VAN (P 19; r) = 6*(1 + r)1 + 17 –6/(1 + r) –20/(1+r)2 Si calculamos algunos valores del VAN (r) de los proyectos P 17, P 18, P 19, con diferentes tasas de actualización tenemos: VAN(r) P 17 P 18 P 19 254 r =15 % 5,46 -0,24 0,19 r =45 % 2,88 2,81 2,92 r =105% -1,32 9,96 2,86 r =210% -7,56 32,69 -1,74 LA LEY CAPÍTULO 3: MÉTODOS DE VALORACIÓN Se representan ahora los datos de las funciones VAN(r) de los proyectos P 14, P 15, P 16, P 17, P 18, y P 19 en la gráfica: VAN como como una una funcion dede la Tasa de Actualizacion ElElVAN funcióncontinua continua la Tasa de Actualización P 14 P 15 P 16 P 17 P 19 P 18 60 Valor Actual Neto VAN 50 40 30 20 10 0 0% 15% 30% 45% 60% 75% 90% 105% 120% 135% 150% 165% 180% 195% 210% 225% 240% 255% -10 -20 Tasa Tasa de Actualización de Actualizacion El VAN de un proyecto, sea del tipo que sea, existe siempre. La función VAN puede emplearse para caracterizar proyectos cuando su naturaleza no sea evidente. El VAN de una inversión disminuye a medida que aumenta la tasa de descuento r, ya que ésta representa el coste del capital, y a mayor coste menor rentabilidad. El VAN contabiliza la ganancia (pérdida) total por llevar a cabo una inversión rentable (no rentable). El VAN expresa el aumento en la riqueza, en términos del momento presente, que se deriva de ejecutar el proyecto. Cuando se trata de un crédito, el VAN aumenta con la tasa de descuento; la tasa o el tipo de interés de mercado y, dado un coste determinado del crédito, consecuencia de los flujos de cobros y pagos correspondientes, cuanto mayor sea el tipo de interés más favorable es la diferencia entre el coste efectivo del crédito y el que resultaría de concertarlo al precio de mercado. El VAN refleja la ganancia (pérdida) total por obtener un crédito (comprar capital) a un precio inferior (superior) al de mercado. Cuando la operación tiene la característica de regalo, el VAN decrece con la tasa de descuento; la tasa representa aquí la disminución de valor de un flujo por el hecho de no producirse en el presente sino en un periodo futuro, en todo o en parte. Si la operación tiene características de pérdida, el VAN crece con la tasa, ya que a mayor tasa menor es la pérdida. El VAN expresa el valor total de la pérdida si se produjera en el momento actual. En resumen, dados unos flujos periodificados y una tasa de descuento no negativa, las condiciones necesarias y suficientes para caracterizar una operación, son las siguientes: LA LEY 255 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ operación inversión crédito al aumentar la tasa r, el VAN: disminuye aumenta signo de los flujos Unos positivos y otros negativos operación regalo pérdida al aumentar la tasa r, el VAN: disminuye aumenta Signo de los flujos todos positivos todos negativos El VAN del proyecto de inversión: P/Pt P 20 0 -10 1 12 2 3 4 5 Vale: VAN(r) = -10 + l2/(1+r) De donde, si r = 0 VAN(r=0%)= -10+ 12=2 Y para r = 0,2 VAN(r = 20%,) = -10 + 12/1,2 = 0. El VAN de este proyecto es: • positivo para todos los valores de r inferiores al 20% (r < 0,2), • negativo para valores mayores que el 20% • y el valor del VAN es cero cuando la tasa de descuento es del 20%, r = 0,2. Cuanto mayor es el valor de r (el coste del capital), menor es el valor del VAN (esto es, la rentabilidad de la inversión medida en términos absolutos, en cantidad total de euros por ejemplo): P/Pt P 20 0 1 -10 12 VAN (0%) 2,000 VAN (10%) 0,909 VAN (15%) 0,435 VAN (20%) 0,000 VAN (25%) -0,400 VAN (30%) -0,769 VAN (40%) -1,428 El VAN(r) decrece siempre con la tasa de descuento porque es un proyecto de inversión. Representemos los datos anteriores en la gráfica: VAN operación: Inversión VAN de de unauna operación : Inversion 2,5 Valor Actual Neto V.A.N. 2 1,5 1 0,5 0 -0,5 0% 3% 5% 8% 10% 13% 15% 18% 20% 23% 25% 28% 30% 33% 35% 38% 40% 43% -1 -1,5 -2 Tasa de Descuento " r " 256 P 20 LA LEY CAPÍTULO 3: MÉTODOS DE VALORACIÓN Para comprobar cómo varía el VAN en función de la tasa de actualización r en cada tipo de operación, calculamos el VAN correspondiente de cada proyecto y observamos si crece o decrece al aumentar la tasa de descuento en cada uno de los proyectos P21, P22, P23, y P24. P/Pt P 21 P 22 P 23 P 24 0 -10 10 10 -10 1 20 -20 20 -20 operación VAN (10%) VAN (20%) VAN (30%) Representación gráfica de los proyectos P21, P22, P23, y P24.: Valoración para V a ria c io ndel d eVAN l V AN p acada ra ctipo a d a de tipoperación o d e o p e ra c io n 40 P 21 30 Valor Actual Neto VAN 20 P 22 10 0 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 110% 120% 130% 140% 150% 160% 170% P 23 -1 0 -2 0 -3 0 P 24 -4 0 Tasa T asade d e Actualización A ctu aliz acio n 3.3.7. La rentabilidad de un proyecto según el VAN El criterio para no rechazar un proyecto es el mismo para cualquier tipo de operación: VAN > 0. Si el VAN de una operación es positivo (negativo), el de la operación contraria será negativo (positivo). Lo mismo ocurre con el crecimiento o decrecimiento del VAN respecto a la tasa r, como recordará: P/Pt P1 P2 P3 P4 0 -10 10 10 -10 1 -10 10 10 -10 2 25 -25 25 -25 Tipo Operación inversión crédito regalo pérdida VAN(5%) 3,15 -3,15 42,19 -42,19 VAN(10%) 1,57 -1,57 39,75 -39,75 el VAN: disminuye con la r aumenta con la r aumenta con la r disminuye con la r Obsérvese que si un proyecto es rentable, el proyecto inverso, formado por los mismos flujos cambiados de signo, no lo es, y viceversa. Para cualquier tasa positiva, los regalos son siempre rentables, las pérdidas nunca lo son, mientras que una inversión o un crédito serán interesantes o no en función de la tasa de descuento. LA LEY 257 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ Ejercicio: Realice el lector los siguientes proyectos: P/Pt P 21 P 22 P 23 P 24 0 -10 10 10 -10 1 20 -20 20 -20 operación VAN (10%) VAN (20%) VAN (30%) ¿es rentable? 3.3.8. Comparación de dos o más proyectos según el VAN El criterio básico es el mismo para cualquier tipo de proyecto: entre dos proyectos, todo lo demás constante, se elegirá el que tenga un mayor VAN. En la práctica habrá que matizar este criterio, como se verá más adelante. P/Pt P 25 P 26 P 27 P 28 P 29 P 30 0 -1 -1 -1 -10 -10 -10 1 2 0 -1 20 0 -10 2 VAN (10%) 0,81818 3,13223 6,35537 8,18182 31,32231 63,55372 5 10 50 100 VAN (20%) 0,66667 2,47222 5,11111 6,66667 24,72222 51,11111 VAN(30%) Los proyectos P 25, P 26, P 27, P 28, P 29 y P 30 están ordenados de menor a mayor VAN. Bajo los supuestos habituales (ver las secciones posteriores) esta ordenación es correcta. Sin embargo, en una situación más realista, estos proyectos son difícilmente comparables de forma directa, porque el ámbito temporal es distinto (2 periodos para unos proyectos y 3 para otros) y porque la cantidad a invertir tampoco es igual. Representemos los proyectos P 25, P 26, P 27, P 28, P 29 y P 30: Comparacióndede Proyectos s/ V.A.N. Comparacion Proyectos s/ V.A.N. P 25 P 26 P 27 P 29 P 28 P 30 90 80 Valor Actual Neto VAN 70 60 50 40 30 20 10 0 258 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50% 55% Tasa de Actualización Tasa de Actualizacion 60% 65% 70% 75% 80% 85% LA LEY CAPÍTULO 3: MÉTODOS DE VALORACIÓN Otra forma de comparar dos proyectos cualesquiera P 31 y P 32 es calculando el VAN de la diferencia, VAN (P31 –P32). Si el VAN (P31 –P32) > 0 esto significa que el proyecto P 31 es preferible al P 32. Al calcular el VAN del proyecto diferencia VAN (P31 –P32), se está determinando lo que se gana por ejecutar M en lugar de N, esto es, el coste de oportunidad en el que se incurriría si se ejecutara el proyecto menos rentable, medido en términos absolutos. Vamos a comprobar numéricamente: VAN (P 31) >VAN (P 32) ⇔ VAN (P31 –P32) >0 P/Pt P 31 P 32 P31 –P32 0 -4 -1 -3 1 0 0 0 2 10 3 7 VAN(10%) 4,2644 1,4793 2,7851 VAN(20%) 2,9444 1,0833 1,8611 VAN(30%) y gráficamente que: P 32 P 31 Comparación de Proyectos s/ V.A.N. Comparacion de Proyectos s/ V.A.N. P31 - P32 7 Valor Actual Neto VAN 6 5 4 3 2 1 0 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50% 55% 60% 65% 70% 75% 80% 85% -1 -2 de Actualización TasaTasa de Actualizacion El VAN es capaz de elegir el mejor proyecto aunque no se trate de inversiones ni créditos sino de regalos y pérdidas. Ejercicio: Elija el lector el mejor proyecto entre P 34 y P 35 y el menos malo entre P 36 y P 37: P/Pt P 34 P 35 P 36 P 37 LA LEY 0 3 2 -10 -20 1 3 2 -10 -7 2 1 5 -20 -7 VAN (10%) 6,5537 7,9504 -35,6198 -32,1487 VAN (20%) 6,1944 7,1388 -32,2222 -30,6944 VAN (30%) 259 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ P 34 P 36 Com paracion de de Proy ectos s/ V Comparación Proyectos s/.A.N. V.A.N. 30 P 35 P 37 20 Valor Actual Neto 10 0 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50% 55% 60% 65% 70% 75% 80% 85% -1 0 -2 0 -3 0 -4 0 -5 0 Tasa Tas a d e Acde tu Actualización a liz ac io n Por último, el VAN permite comparar proyectos de distinto tipo. Así, es posible decidir si es mejor aceptar el regalo A o llevar a cabo la inversión M. Compare todos los proyectos examinados en este apartado, ordénelos de mayor a menor VAN y trate de establecer una regla general, por ejemplo «todo proyecto de pérdida es peor que cualquier regalo, por insignificante que sea el regalo “o” siempre es posible encontrar el regalo más pequeño que es capaz de disuadir a un promotor para que desista de una inversión». P/Pt P 25 0 -1 1 2 2 VAN(10%) 0,81818 VAN(20%) 0,66667 P 26 -1 0 5 3,13223 2,47222 10 6,35537 5,11111 8,18182 6,66667 P 27 -1 -1 P 28 -10 20 P 29 -10 0 50 31,32231 24,72222 P 30 -10 -10 100 63,55372 51,11111 P 31 -4 0 10 4,2644 2,9444 P 32 -1 0 3 1,4793 1,0833 P 34 3 3 1 6,5537 6,1944 P 35 2 2 5 7,9504 7,1388 P 36 -10 -10 -20 -35,6198 -32,2222 P 37 -20 -7 -7 -32,1487 -30,6944 VAN(30%) 3.3.9. El VAN de un proyecto en función de la escala de ejecución Si se ejecutan N proyectos idénticos –una cadena de tiendas, por ejemplo–, el VAN resultante es igual a N veces el VAN del proyecto original. La relación es pues de estricta proporcionalidad: P/Pt P 38 P 39 P 40 260 0 -10 -100 -1000 1 20 200 2000 2 30 300 3000 VAN(10%) 32,9752 329,7520 3297,5206 VAN(20%) 27,5000 275,0000 2750,0000 VAN(30%) observaciones A 2A 10 A LA LEY CAPÍTULO 3: MÉTODOS P 38 C om paracion de de Proyectos Proy ectos s/ .A.N. Comparación s/VV.A.N. P 39 DE VALORACIÓN P 40 4500 4000 Valor Actual Neto VAN 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50% 55% 60% 65% 70% 75% 80% 85% Tasa Actualización T a sadede Actua liza cion 3.3.10. El VAN de un proyecto en función del momento en que se ejecuta Si un proyecto es rentable, cuanto antes se lleve a cabo, mejor. Si no se ejecuta de inmediato se incurre en un coste de oportunidad, que es tanto mayor cuanto mayor sea el VAN del proyecto original y cuanto más tiempo se aplace. Compare los proyectos P41-0, P41-1, P41-2 y observe cómo disminuye el VAN a medida que aumenta el retraso en su ejecución (un periodo y tres periodos). P/Pt P 410 P 411 P 412 0 -10 1 20 -10 2 3 4 5 -10 20 20 VAN(10%) 8,1818 7,4380 5,5882 VAN(20%) 6,6666 5,5555 3,2150 VAN(30%) Con un examen gráfico, observe las relaciones de dominancia entre un proyecto rentable y el mismo proyecto cuando se retrasa su ejecución. Comparación Comparacionde deProyectos Proyectoss/s/V.A.N. V.A.N. P 411 P 412 P 413 P 410 12 Valor Actual Neto VAN 10 8 6 4 2 0 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50% 55% 60% 65% 70% 75% 80% 85% Tasa Tasade deActualización Actualizacion LA LEY 261 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ Compárese ahora el VAN del proyecto A con el VAN de este mismo proyecto adelantándolo dos periodos, VAN(A – 2), o retrasándolo uno VAN (A1): P/Pt P 410 P 413 P 411 -2 -1 -10 20 0 -10 1 20 2 -10 20 3 VAN(10%) 8,1818 9,9000 5,5882 VAN(20%) 6,6666 9,6000 3,2150 VAN(30%) 3.3.11. La TIR como una función inversa del VAN Ejemplo: Una persona A presta 100 unidades monetarias (u.m.) a otra persona B durante un periodo. Si todo va bien, pasado el tiempo fijado A recibirá las 100 u.m. prestadas más otras 5 en concepto de intereses, porque ha pactado con B un tipo de interés del 5% (r = 0,05). A actúa como prestamista y está llevando a cabo una inversión. El proyecto de inversión de A se resume en una cantidad de -100 en el periodo 0 y +105 en el 1: P/Pt P 45 0 -100 1 105 Para B, que asume el papel de prestatario, esta operación tiene la característica de crédito; los flujos son los mismos que para A pero con el signo contrario, consigue 100 en el periodo 0 y + 105 en 1: P/Pt P 46 0 100 1 -105 Con el propósito de conocer mejor estas operaciones; se han calculado algunos valores para la función VAN: P/Pt P 45 P 46 0 -100 100 1 105 -105 2 VAN(2%) 2,9411 -2,9411 VAN(5%) 0 0 VAN(6%) -0,9434 0,9434 Lo primero que se observa en el cuadro es que A y B se sitúan en polos opuestos. Todo lo que es positivo para B es negativo para A y viceversa, y en la misma medida, además. Cuando la tasa de descuento es nula, A obtiene un VAN positivo, mientras B consigue exactamente la misma cantidad, pero con el signo contrario; una tasa nula significaría que es posible conseguir capital a precio cero; por consiguiente, A gana al prestar al 5% lo que le cuesta el 0% y B pierde al tomar un crédito al 5% cuando podría conseguirlo por nada. Ocurre lo mismo, aunque en menor medida, si la tasa de descuento es del 3%. A continúa ganando al invertir al 5% el capital que puede conseguir a un precio menor; la ganancia de A se compensa con lo que pierde B por comprar a un precio superior al de mercado; en términos netos, A gana (B pierde) dos puntos (5% - 3%) al ser la tasa de descuento del 3%. 262 LA LEY CAPÍTULO 3: MÉTODOS DE VALORACIÓN Es interesante ver lo que sucede cuando la tasa de descuento apropiada (el coste de capital) es del 5%: para esta tasa el VAN de los proyectos son nulos, VAN(r = 5%) = 0. El significado está claro, no existen ganancias extraordinarias para quien vende a precio de mercado ni costes de oportunidad para el que compra al mismo precio. Pero lo importante aquí es que la tasa para la que el VAN es cero. Mide la rentabilidad de las inversiones y el coste de los créditos en términos relativos; esta tasa recibe el nombre de Tasa de Rendimiento Interno TIR. El VAN de B - o el de A, que ... tanto monta, monta tanto ... se anula para un valor de r = 0,05, lo que significa que la TIR es del 5%. En consecuencia, A obtiene una rentabilidad del 5% de su inversión y el coste del crédito para B es asimismo del 5%. Se llega a este mismo resultado de forma más directa empleando la definición de TIR, o sea igualando el VAN a cero y calculando la r que cumple esta condición. Si A busca la TIR, resolverá la sencilla ecuación: VAN(r) = -100 + 105/(l + r)1 = 0 105/(l + r) = 100 105/100 = (1+r) r * = 0,05 ≈ 5 % Como para r* = 0,05 el VAN = 0, el valor de la TIR es del 5% y coincide con el que hallaría B, aunque uno y otro lo interpretarán de forma opuesta: para el inversor A, cuanto mayor sea la TIR, mejor, en tanto que B desea una TIR lo más baja posible. Representación gráfica de los proyectos de A y B (Inversión y crédito): Comparación s/ V.A.N. ComparaciondedeProyectos Proyectos s/ V.A.N. P 45 P 46 15 Valor Actual Neto VAN 10 5 0 0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 10% 11% 12% 13% 14% 15% 16% 17% -5 -10 -15 LA LEY Tasa de Tasa de Actualización Actualizacion 263 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ Los cálculos que han llevado a cabo A y B, se pueden sistematizar, de modo que sirvan para cualquier otro caso del mismo tipo. Dados los flujos periodificados Kt de un proyecto, se define la TIR como aquella tasa r* tal que VAN(Kt, r*) = K0 + K1(1 + r*)-1 + K2(1+r*)-2 +... + KT (1 + r*)-t = 0 Como ya hemos visto en los primeros apartados de esta ponencia. La TIR es pues la raíz de la función VAN(Kt, r*), r* en el proyecto de inversión de la gráfica: VAN (r) r* r Si r* es la TIR de VAN (Kt, r*), también es la TIR del proyecto contrario, esto es, de VAN(-Kt, r*). El valor de r* es el mismo pero la interpretación cambia. La TIR de un crédito refleja el coste para el prestatario y la rentabilidad para el prestamista. Por lo tanto, cuanto mayor (menor) sea la TIR, mejor (peor) para el prestamista y peor (mejor) para el prestatario. Como la TIR no es más que la intersección con el eje de abscisas –r– de la función VAN(Kt, r*), si no hay intersección la TIR no existe. Por este motivo la TIR no permite comparar proyectos con todos los flujos del mismo signo, es decir, con característica de regalo o de pérdida y, como criterio de decisión, no es completo. VAN (r) VAN (r) 0 r REGALO PÉRDIDA 0 264 r LA LEY CAPÍTULO 3: MÉTODOS DE VALORACIÓN Para que exista una TIR real, es necesario que no todos los flujos tengan el mismo signo, pero no es suficiente, como se pone de manifiesto al dibujar la gráfica VAN(r) del siguiente proyecto, que es una inversión para tasas superiores al 5%: 0 -100 P/Pt P 47 1 200 2 -105 TIR VAN(5%) VAN(6%) La inversa V.A.N. LaTIR TIRcomo comouna unafunción funcion Inversa del VAN 0 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50% 55% 60% 65% 70% 75% 80% 85% Valor Actual Neta V.A.N. -5 -10 -15 -20 -25 Tasade deActualizacion Actualización Tasa P47 Calculemos la TIR de los proyectos que siguen, después de observar cómo evoluciona el VAN en función de la tasa de descuento. P/Pt P 48 P 49 P 50 P 51 P 52 0 -10 10 -10 10 10 1 11,1 20,0 9 -10,5 -11,3 2 operación Inversión Regalo Inversión Crédito Crédito VAN (10%) 0,0909 28,1818 -1,8181 0,4545 -0,2727 VAN (20%) TIR % 11 --- 10 5 13 Comparaciónde deProyectos Proyectos Comparacion s/ s/T.I.R. T.I.R. P 49 P 48 P 50 P 51 P 52 35 30 Valor Actual Neto VAN 25 20 15 10 5 0 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 110% 120% 130% 140% 150% 160% 170% -5 -10 LA LEY Tasa deActualizacion Actualización Tasa de 265 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ 3.3.12. La rentabilidad de un proyecto según la TIR A diferencia del VAN, que tiene una única regla de decisión para cualquier tipo de proyecto, VAN > 0, para decidir si se rechaza un proyecto empleando la TIR es indispensable conocer el tipo de proyecto de que se trata; si r0 es la tasa de descuento de referencia, el criterio para no rechazar un proyecto es: INVERSION r* ! r0 CRÉDITO r* d r0 Téngase en cuenta que en algunos proyectos puede existir más de una TIR, la hoja de cálculo no proporciona esta información con total seguridad. Calculemos la TIR de los proyectos que siguen, después de observar cómo evoluciona el VAN en función de la tasa de descuento. P/Pt P 53 P 54 P 55 P 56 P 57 P 58 P 59 0 -10 10 -10 -10 -10 -1 2 1 11 -25 -25 9,9 10 10,5 -8 2 operación VAN(15%) -0,4347 -11,7391 -13,6956 -1,7391 -1,3043 0,5690 0,3364 -10 7 VAN(30%) TIR % 10 150 ---5 0 6 29 La Rentabilidad de un Proyecto s/ la TIR P 53 P 54 P 55 P 56 P 58 P 57 P 59 4 2 0 Valor Actual Neto VAN 0% 15% 30% 45% 60% 75% 90% 105% 120% 135% 150% 165% 180% 195% 210% 225% 240% 255% -2 -4 -6 -8 -10 -12 -14 -16 Tasa de Actualización T asa de Actualizacion Cuando un proyecto presenta más de un cambio de signo en los flujos debe sospecharse que existe más de una TIR. Represente la función VAN(r), encuentre las dos TIR del proyecto A y las tres del B y, en ambos casos, calibre las consecuencias de tomar una de las TIR del proyecto al azar y considerarla como única: P/Pt P 60 P 61 266 0 2 1 1 -8 -8 2 7 7.5 3 4 5 -1 10.5 -10 VAN (15%) 0,3364 0,0886 VAN (20%) TIR % 29 20 LA LEY CAPÍTULO 3: MÉTODOS P 61 P 60 La Rentabilidad de un Proyecto s/ la TIR DE VALORACIÓN 1,5 0,5 0 0% 18 % 35 % 53 % 70 % 88 % 10 5% 12 3% 14 0% 15 8% 17 5% 19 3% 21 0% 22 8% 24 5% 26 3% 28 0% 29 8% 31 5% 33 3% 35 0% 36 8% 38 5% 40 3% 42 0% 43 8% 45 5% 47 3% 49 0% 50 8% 52 5% 54 3% 56 0% 57 8% 59 5% 61 3% Valor Actual Neto VAN 1 -0,5 -1 -1,5 Tasa Actualización Tasa dedeActualizacion 3.3.13. Comparación de dos o más proyectos según la TIR Todo lo demás constante, entre dos proyectos se preferirá el que presente una TIR mayor si se trata de inversiones (mayor rentabilidad), y el de menor TIR cuando se están comparando créditos (menor coste). La comparación entre dos proyectos de distinto tipo (una inversión con un crédito) no puede llevarse a cabo de forma directa, sobre todo cuando uno o más de ellos tienen la característica de regalo o de pérdida. Calculemos la TIR de los proyectos P 62 a P 63, ordénelos de mayor a menor TIR, indicando en cada caso si son mejores o peores que el proyecto P 62, considerando que el coste del capital es del 10% (r0 = 0,1): P/Pt P 62 P 63 P 64 P 65 P 66 P 67 P 68 P 69 P 70 0 -1 -1 -10 10 -50 60 -90 90 -1 1 1 1 9 -9 40 -50 7 90 6 2 2 1 11 -10 40 -40 6 90 -9 Operación Inversión Inversión Inversión Crédito Inversión Crédito Pérdida Regalo Crédito TIR 100 62 59 55 38 33 ------200 Mejor * peor * * Para comparar dos proyectos A y B siguiendo el criterio de la TIR, es preferible recurrir a la formación del proyecto diferencia D = A - B. Si rD es la TIR de D y r0 el coste del capital, el proyecto A será preferible al B cuando: rD > r0 Si el proyecto D es una inversión rD < r0 Si el proyecto D tiene características de un crédito Siempre que el proyecto D tenga la característica de un regalo LA LEY 267 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ DE Comparación dede Proyectos s/ s/ la la TIR Com paracion Proyectos TIR 60 P 62 P 63 P 64 20 P 65 P 66 17 0% 16 0% 15 0% 14 0% 13 0% 12 0% 11 0% 10 0% 90 % 80 % 70 % 60 % 50 % 40 % 30 % 20 % 10 % 0 0% Valor Actual Neto VAN 40 P 67 -20 P 68 -40 P 69 p 70 -60 Tasa de Actualización T asa de Actualizacion Repitamos el ejercicio anterior formando el proyecto diferencia y compare los resultados. Ejercicio: Trate de escoger el mejor proyecto o, por lo menos, observe las relaciones de preferencia entre algunos pares de proyectos como alternativa al P 62: P/Pt P 62 P 62-63 P 62-64 P 62-65 P 62-66 P 62-67 P 62-68 P 62-69 P 62-70 0 -1 0 9 -11 49 -61 89 -91 0 1 1 0 -8 10 -39 49 -6 -89 3 2 2 1 -9 12 -38 42 -4 -88 11 operación TIR 100 ---54 59 36 35 ------120 Mejor peor Comparación Comparacionde deProyectos Proyectoss/s/lalaTIR TIR P 62-63 P 62-68 P 62-64 P 62-69 P 62-65 P 62-70 P 62-66 P 62-67 60 50 Valor Actual Neto VAN 40 30 20 10 0 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 110% 120% 130% 140% 150% 160% 170% -10 -20 -30 -40 -50 268 Tasade deActualizacion Actualización Tasa LA LEY CAPÍTULO 3: MÉTODOS DE VALORACIÓN 3.3.14. Invarianza de la TIR ante cambios de escala y de momento de ejecución. Al tratarse de una medida de rentabilidad que no es absoluta sino relativa, la TIR mantiene su valor sea cual sea la escala a la que se ejecute un proyecto. Si una empresa consigue una rentabilidad de r*, el conjunto formado por cualquier cantidad de empresas idénticas a la primera obtendrá también una rentabilidad de r*. Dicho de otra forma, al multiplicar todos los flujos de un proyecto por una constante cualquiera, el valor de la TIR se mantiene invariable incluso cuando la constante es negativa: P/Pt P 71 P 72 P 73 P 74 P 75 0 -1 -2 -10 -50 50 1 1,5 3 15 75 -75 2 Proyecto A 2A 10 A 50 A -50 A Operación Inversión Inversión Inversión Inversión Crédito VAN(10%) 0,3636 0,7272 3,6363 18,1818 -18,1818 VAN(20%) TIR % 50 50 50 50 50 Obsérvese que, a pesar de que las gráficas VAN(r) son distintas para cada uno de los proyectos anteriores, comparten el mismo punto de intersección con el eje de abscisas, esto es, tienen la misma TIR. Invarianza delala TIR ante el cambio de escala Invarianza de TIR ante el canbio de escala P 72 P 71 P 73 P 74 P 75 30 Valor Actual Neto VAN 20 10 0 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50% 55% 60% 65% 70% 75% 80% 85% -10 -20 -30 Tasa de de Actualizacion Actualización Tasa Asimismo, la TIR se mantiene constante ante cambios en el momento de la ejecución de un proyecto, por lo que no proporciona ninguna indicación acerca de los costes en los que se incurre por retrasar un proyecto rentable o los beneficios de adelantarlo: P/Pt P 76 P 77 P 78 LA LEY -2 -10 -1 0 -10 1 11 2 3 -10 11 11 4 VAN (20%) -0,8333 -1,2000 -0,5787 VAN (30%) TIR % 10 10 10 269 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ Al igual que en el caso anterior, cada proyecto se corresponde con una función VAN distinta pero todos ellos cortan el eje de la tasa r en el mismo punto porque tienen la misma TIR. P 76 Invarianza delalaTIR TIR ante el momento de la ejecución Invarianza de ante el momemto de ejecucion P 77 P 78 5 0 Valor Actual Neto VAN -5 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 110% 120% 130% 140% 150% 160% 170% -10 -15 -20 -25 -30 -35 -40 -45 -50 Tasa Tasade deActualización Actualizacion 3.3.15. La TIR ante cambios en el orden de ejecución de dos proyectos La TIR, sin duda alguna, no es un buen instrumento para elegir el mejor orden de ejecución de una serie de proyectos. Dados dos o más proyectos rentables, es sabido que cuantos más se lleven a cabo, mejor, y lo ideal es ejecutarlos todos a la vez. Sin embargo si se siguiera ciegamente el criterio de la TIR, en el ejemplo que se presenta a continuación, se hallaría que la mejor opción –que no puede ser otra que (P79+P80+P81)– no está situada en el primer lugar, sino que quedaría postergada por la alternativa P 79_80_81 y otras. Ejercicio: Observe la disparidad entre la selección de estas alternativas según la TIR y siguiendo el criterio correcto, elegir la opción que proporciona un VAN mayor: P/Pt P 79 P 80 P 81 P 79+80+81 P 79_80_81 P 79_81_80 P 79+81_-80 270 0 -1 -3 -2 -6 -1 -1 -4 1 2 7 3 12 2 2 7 2 3 4 5 -3 -2 3 7 3 0 -2 -3 0 3 7 0 VAN(20%) 0,6666 2,8333 0,5000 4,0000 2,8753 2,3802 3,9166 VAN(30%) TIR % 100 133 50 100 110 89 111 LA LEY CAPÍTULO 3: MÉTODOS DE VALORACIÓN LaLa TIR de 22 proyectos proyectos TIRante anteelelcambio cambioen enelelorden orden de de ejecución ejecucion de P 79 P 79_80_81 P 80 P 79+81_-81 P 81 P 79_81_80 P 79+80+81 7 Valor Actual Neto VAN 6 5 4 3 2 1 0 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 110% 120% 130% 140% 150% 160% 170% -1 -2 Tasa Tasa de de Actualización Actualizacion 3.3.16. Limitaciones (superables) de los métodos clásicos VAN y TIR Tanto el VAN como la TIR son criterios muy útiles para determinar la bondad de un proyecto, si se tienen en cuenta sus limitaciones. El proceso a seguir es simple; se trata de explícitar los supuestos que están en la base del VAN y la TIR, examinar las consecuencias de aplicar estos criterios cuando un supuesto determinado no se cumple en el caso que se examina y hallar una solución. 3.3.16.1. Selección de proyectos en condiciones que no son las ideales El VAN y la TIR se apoyan en la cláusula «todo lo demás constante». En particular, esto significa que funcionan bien al comparar dos proyectos que se desarrollan en un mismo ámbito temporal y manejan la misma cantidad de capital y que, en caso contrario, es de esperar que surjan dificultades. Se supone, además, que el mercado de capitales es perfecto, lo que dificulta percibir la necesidad de tener en consideración eventuales restricciones financieras. En la realidad, las condiciones que se encuentran distan de responder a un modelo ideal, por lo que es necesario llevar a cabo algunas adaptaciones. Ejercicio: Disponga la mejor manera de invertir 100 euros, en el periodo 0, sabiendo que el coste del capital es del 10%, que el ámbito temporal termina en el periodo 2 y que las oportunidades de inversión son: P/Pt P 82 P 83 P 84 LA LEY 0 -200 -100 -100 1 350 250 0 2 -100 225 operación Inversión Inversión inversión VAN (10%) 118,1818 44,6281 85,9504 VAN (20%) TIR % (75) 100 50 observaciones sólo 100 euros 271 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ Si ha calculado el VAN y la TIR de estos proyectos, habrá comprobado que según la TIR el mejor proyecto es el P 83, y le sigue el P 84, ya que P 82 no es factible, ya que sólo se dispone de 100 euros y hay que hacer una inversión inicial de 200 euros. Siguiendo el VAN, el orden de preferencia sería P 82, P84, P 83, pero el P 82 se descarta porque no se dispone de una cantidad tan elevada para invertir, con lo que el mejor es el P 84 seguido del P 83. Descartado el P 82 por no factible, la duda está entre ejecutar el P 83 o el P 84, recomendados por la TIR y el VAN respectivamente, lo que tiene todo el aspecto de un problema bien conocido. Siguiendo lo que prescribe la tradición en estos casos, se forma el proyecto diferencia (P 83-84) y se determina la rentabilidad de llevar a cabo el proyecto P 83 en lugar del P 84: P/Pt P 83-84 0 0 1 250 2 -325 operación VAN(10%) -41,32 VAN(20%) TIR % 30 Tal parece que se han solventado todas las dificultades, porque tanto la TIR como el VAN del proyecto (P 83-84) coinciden en señalar que P 84 es mejor que P83; sin embargo, esto no es cierto. Existe una alternativa mejor, ya que al ejecutar el P 83 de inmediato y el P 82 en el periodo 1.P 83-821, se obtiene un VAN más alto que con la solución hallada más arriba. P/Pt P 83 P 82p1 P 83-82p1 0 -100 -100 1 250 -200 50 2 -100 350 250 operación VAN(10%) 44,6281 VAN(20%) 152,0661 TIR % 100 85 Este ejemplo ilustra la necesidad de tener en cuenta el orden de ejecución, además de la combinación de proyectos factibles. La tarea de programar la ejecución de un conjunto de proyectos en un ámbito temporal predeterminado no es nada fácil, porque la mejor combinación puede incorporar un proyecto que no cumple la condición de no rechazo (VAN > 0), con lo que se aumenta la cantidad de combinaciones posibles, ya de por sí elevada. Selección Proyectos en condiciones NO ideales Seleccion dede Proyectos en condiciones NO ideales P 82 P 83 P 84 P 83-84 P 83-82p1 250 Valor Actual Neto VAN 200 150 100 50 0 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 110% 120% 130% 140% 150% 160% 170% -50 -100 Tasa de Actualizacion Actualización Tasa de 272 LA LEY CAPÍTULO 3: MÉTODOS DE VALORACIÓN Comprobemos que dados los proyectos P/Pt P 85 P 86 P 87 0 -200 -100 -100 1 500 200 0 2 operación VAN(10%) 254,5454 -4,9586 85,9504 -105 225 VAN(20%) TIR % 150 ---50 la mejor combinación es P 86-85p1 (ejecutar P 86 en el momento 0 y el P 85 en el 1), a pesar que el proyecto P 86 no tiene ninguna TIR real y el VAN (P 86) es siempre negativo (no olvide observar si el proyecto es una inversión o un crédito). P/Pt P 86 P 85p1 P 86-85p1 0 -100 -100 1 200 -200 0 2 -105 500 395 operación VAN(10%) -4,9586 VAN(20%) TIR % ---- 226,4462 99 Selección deProyectos Proyectos condiciones ideales Seleccion de enen condiciones NO NO ideales P 85 P 86 P 87 P 86-85p1 350 300 Valor Actual Neto VAN 250 200 150 100 50 0 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 110% 120% 130% 140% 150% 160% 170% -50 -100 Tasa Tasa de de Actualización Actualizacion 3.3.17. Las limitaciones del VAN y de la TIR que requieren un cambio de modelo (modelo nuevo VFN) En el apartado anterior, los problemas que surgían como consecuencia del incumplimiento en la realidad de algunos supuestos de los modelos clásicos VAN y TIR, se podían resolver empleando los mismos modelos. Cuando fallan otras hipótesis, es necesario recurrir a un cambio de modelo. Tanto en el VAN como la TIR, los flujos positivos y negativos se descuentan a una misma tasa, porque se supone que la tasa de inversión y la de reinversión coinciden. Pero la realidad puede ser muy distinta de este supuesto. De hecho, la tasa que denota el coste del capital (r) y la tasa de rentabilidad (k) que se puede obtener con los fondos generados por el proyecto son distintas, por regla general. En este caso, debe recurrirse a otro modelo para determinar la rentabilidad. Por hipótesis, los flujos positivos que genera el proyecto se reinvierten a la misma tasa de rentabilidad del propio proyecto, con independencia no sólo de cuándo se producen, de su cuantía y duración, sino también de su naturaleza (el tipo de flujo es importante porque no es lo mismo un LA LEY 273 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ ingreso por ventas que la medida monetaria del aumento de utilidad derivado de una mejora en el paisaje, por ejemplo). Este restrictivo supuesto no resta utilidad a los criterios VAN y TIR siempre que se apliquen cuando es apropiado. En otro caso, la persona que decide se expone a resultados paradójicos, ya que la TIR y el VAN no deben aplicarse cuando no se cumplen los supuestos que los sustentan. Considérense los proyectos P 88, P 89 y P 90, que son mutuamente excluyentes y rentables por hipótesis: P/Pt P 88 P 89 P 90 0 -100 -100 -100 1 115 0 70 2 130 70 TIR 15 14 26 VAN (10 %) 4,54 7,43 21,48 De acuerdo con VAN y TIR, la jerarquización de los proyectos, de menor a mayor rentabilidad es inmediata, el peor es P 88, seguido del P 89 y el mejor es P 90. Pero suponga que la inversión se lleva cabo con capital ajeno, con un coste del r%, y que se devuelve íntegramente en el periodo 2. En el periodo 1 existe la posibilidad de reinvertir con una tasa de rentabilidad del k%, con una k distinta de r. Para solventar este tipo de problemas nada más indicado que simular uno a uno los pasos que se darían en la realidad, detallando la forma concreta de financiación del proyecto de inversión y el uso específico de los fondos positivos liberados por los proyectos, lo que podría denominarse proyecto de reinversión. Se trata pues de detallar los flujos que se generan en cada caso, refiriendo el resultado al periodo 2, porque lo que cuenta es si, al final resulta mejor P 88, P 89, o P 90, esto es, calcular el Valor Final Neto (VFN) sobre el proyecto de inversión más el de financiación. La toma concreta de financiación del proyecto, en cualquier caso, debe ser tal que: 1. La suma de los flujos periodo a periodo ha de ser siempre no negativa, excepto en el último periodo, que el resultado es de signo libre. 2. El coste de la financiación ha de ser el mínimo posible. Para la financiación del proyecto, existen dos formas extremas, según se maximice –H1– o se minimice –H2– la dependencia respecto a recursos externos. En el primer caso de financiación (Hl) que, por su simplicidad y facilidad de cálculo, constituye la hipótesis estándar, toda la financiación es externa, y es el que se presenta a continuación. Bajo la hipótesis Hl, si el flujo de inversión es negativo, se toma un préstamo por esta cantidad (financiación), al tipo r y por el tiempo que falta hasta el periodo final T, el dos, en este caso. Si el flujo de inversión es positivo, se invierte todo el saldo (reinversión) al tipo r y también por el tiempo que falta hasta el periodo final, o sea, hasta el periodo T. 274 LA LEY CAPÍTULO 3: MÉTODOS DE VALORACIÓN De esta forma, entre los periodos 1 y T-1, la suma de los flujos del proyecto de inversión y el proyecto de financiación tendrá un valor cero, cuando el flujo de inversión sea negativo o cero, o estrictamente positivo cuando el flujo de la inversión también sea estrictamente positivo; el saldo del periodo final puede tener cualquier signo. Los flujos de la suma anterior se reinvierten al tipo k hasta el periodo T. El valor final se halla sumando el saldo de inversión, el de financiación y el de reinversión en el periodo final T. Aplicando este procedimiento a los proyectos P 88, P 89 y P 90, resulta: Proyecto P 88 Inversión Financiación Suma Reinversión Valor Final 0 -100 100 0 1 115 0 115 2 Observaciones Proyecto P 89 Inversión Financiación Suma Reinversión Valor Final 0 -100 100 0 1 0 0 0 2 130 -100(1 + r)2 130 – 100(1 + r)2 0 130 – 100(1 + r)2 Observaciones Proyecto P 90 Inversión Financiación Suma Reinversión Valor Final 0 -100 100 0 1 70 0 70 2 70 -100(1 + r)2 70 – 100(1 + r)2 70(1 + k) 70(1 + k)+ 70 - 100(1 + r)2 Observaciones -100(1 + r)2 -100(1 + r)2 115 (1 + k) 115 (1 + k) – 100 (1 + r)2 En resumen, el valor final hallado (5) para cada proyecto es P 88 P 89 P 90 115(1+k) - 100 (1+r)2 130 - 100(1+r)2 70(1+k) + 70 - 100(1+r)2 Comparando el valor hallado al final para cada proyecto se observa que el resultado de la elección entre P 88, P 89 y P 90 depende, en este caso, del valor de la tasa de reinversión k, pero no de r, porque todos ellos tienen el mismo término común, [-100(1+r)2]. La ordenación de mayor a menor rentabilidad, para tasas de reinversión positivas (k > 0), es pues: tasa de reinversión k menor del 13% entre el 13% y el 56% Mayor del 56% (5) ordenación 90-89-88 90-88-89 88-90-89 Obsérvese que el VAN no es más que un caso particular del VFN, ya que el VAN proporcionará la misma ordenación de proyectos que el VFN cuando la tasa de inversión y la de reinversión coinciden. En este ejemplo, basta con multiplicar el VAN por (l+r)2 para obtener el VFN cuando ocurre que r = k. Si ambas tasas no son iguales. Esta equivalencia desaparece y la recomendación siguiendo uno u otro criterio, en general, será distinta. LA LEY 275 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ Suponiendo una tasa de inversión de r = 10%, el VFN de los proyectos es en función de la tasa de reinversión k: VFN(k) k=6% k=20% k=60% P 88 0,9 17,0 63,0 P 89 9,0 9,0 9,0 P 90 23,2 33,0 61,0 Considérese ahora la hipótesis de financiación H2. A diferencia del caso anterior, aquí se pretende recurrir a la autofinanciación tanto como sea posible, reduciendo por tanto al mínimo la dependencia de recursos ajenos. El procedimiento de cálculo es semejante al ya examinado, si bien aquí tanto la financiación como la reinversión no se realiza por el tiempo que falta hasta el periodo final T, sino por un solo periodo cada vez. En cada periodo, el crédito total necesario estará en función del flujo de la inversión en el periodo y, o bien el pago por la devolución del crédito e intereses del periodo anterior, o bien el ingreso por el fruto de la reinversión del periodo anterior (si es el caso). El resultado señalará, o bien la necesidad de refinanciar (a un periodo) o bien mostrará un excedente que puede reinvertirse (a un periodo). Se procede de esta misma forma hasta llegar al periodo final T; en este periodo ya no se puede refinanciar y el saldo coincide con el VFN. Este procedimiento es fácil de comprender a través de un ejemplo. Sea el proyecto P 91: P/Pt P 91 0 3 1 -20 2 21 3 1 Este proyecto presenta dos TIR, r*1 = 37% y r*2 = 434,6%. Comparación TIR. Cambio Cambio de de Modelo. Modelo Comparacion de de Proyectos Proyectos s/ s/ la la TIR. 6 Valor ActualNeta Neta V.A.N. Valor Actual V.A.N. 5 4 3 2 1 0 0% 30% 60% 90% 120% 150% 180% 210% 240% 270% 300% 330% 360% 390% 420% 450% 480% 510% -1 -2 Tasa Tasa de de Actualización Actualizacion 276 91 LA LEY CAPÍTULO 3: MÉTODOS DE VALORACIÓN Para algunos valores de la tasa de descuento, el proyecto tiene la característica de inversión y para otras, de crédito. Se supondrá que la tasa de descuento adecuada es de r = 10% y que la tasa de reinversión es de k = 6%. Se trata de calcular el VFN aprovechando al máximo los recursos generados por el propio proyecto (minimizar la financiación externa). A continuación se expone el cuadro resultante y cada uno de los pasos necesarios periodo a periodo: at dt vt bt ct concepto flujo de la inversión en t devolución crédito de t – 1 reinversión de t – 1 crédito total en t saldo en t Valor Final Neto 0 3 0 0 0 3 1 -20 0 3,18 16,82 0 2 21 -18,502 0 0 2,498 3 1 0 2,64788 0 3,64788 3,64788 Periodo 0 a0 = 3. Flujo de la inversión d0 = 0. Devolución crédito periodo anterior; es nulo porque es el primer periodo v0 = 0. Reinversión del periodo anterior; es nulo porque es el primer periodo b0 = 0. Crédito total necesario; la necesidad de refinanciar es nula porque a0 + d0 + v0 >0 c0 = 3. Saldo; como b0 = 0, c0 = a0 + d0 + v0; como c0 > 0, se reinvierte Periodo 1 a1 = -20. Flujo de la inversión d1 = 0. Devolución crédito periodo anterior; d1 = 0 porque b0 = 0 v1 = 3(1+k). Reinversión del periodo anterior; v1 >0 porque c0 >0 b1 = 20-3(1+k). Crédito total necesario; se supone que 20-3(1+k)>0 (si no, sería b1=0) c1 = 0. Saldo; c1= 0 porque b1 > 0 Periodo 2 a2 = 21. Flujo de la inversión d2 = -(1+r)×[20-3(1+k)]. Devolución crédito periodo anterior v2 = 0. Reinversión del periodo anterior v2 = 0 porque c1 = 0 b2 = 0. Crédito total necesario; si (1+r)[20-3(1+k)]-21 < 0 (si no, b1=(1+r)[20-3(1+k)]- 21) c2 = 21- (1+r) × [20-3(1+k)]. Saldo. como b2 = 0, c2 = a2 + d2 +v2. Como c2 > 0, se reinvierte. Periodo 3 a3 = 1. Flujo de la inversión d3 = 0. Devolución crédito periodo anterior. d3 = 0 porque b2 = 0. LA LEY 277 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ v3 = (1+k) ×{21-(1+r)×[20-3(1+k)]}. Reinversión del periodo anterior v3 > 0 porque c2 >0 b3 = 0. Crédito total necesario, no se puede refinanciar por ser el último periodo: bT = 0 c3 = 1+(1+k) × {21-(1+r)×[20-3(l+k)]}. Saldo, como b3 = 0, c3 = a3+d3+v3 > 0, y dado que éste es el último periodo (F = 3), no hay reinversión; c3 = c1 es el VFN. En resumen, el VFN del proyecto P 91, cuando r = 0,1 y k =0,06 y bajo la hipótesis de autofinanciación máxima H26, resulta ser de VFN(H) = 3,64788. Aplicando ahora este mismo procedimiento a los proyectos P 88, P 89 y P 90, anteriores, y expresando con algo más de detalle cada uno de los pasos seguidos resulta: Proyecto P 88 Inversión Financiación a r Refinanciación a r Suma Reinversión a k Valor Final Neto 0 -100 100 0 0 0 Proyecto P 89 Inversión Proyecto P 89 Financiación ar Inversión Refinanciación ar Financiación a r Suma Refinanciación Reinversión akar SumaFinal Neto Valor Reinversión a k Valor Final Neto Proyecto P 90 Inversión Proyecto P 90 Financiación ar Inversión Refinanciación ar Financiación a r Suma Refinanciación Reinversión akar SumaFinal Neto Valor Reinversión a k 1 115 -100(1 + r) 0 115 – 100(1 + r) ->115 – 100(1 + r)@ 0 -100 0 100 -100 0100 0 0 0 1 0 1 -100(1 + r) 0 100(1 + r) 0-100(1 + r) 0100(1 + r) 0 0 0 -100 0 100 -100 0 100 0 00 0 0 1 70 -100(11 + r) 70 -70+100(1+r) -100(1 0 + r) -70+100(1+r) 0 0 0 2 0 0 0 0 >115 – 100(1 + r)@ (1 + k) >115 – 100(1 + r)@ (1 + k) 2 130 02 130 + r)2 -100(1 0 – 100(1 + r)2 130 2 0-100(1 + r) 130––100(1 100(1++r)r)22 130 0 130 – 100(1 + r)2 2 0 02 0 [70-100(1+r)](1+r) 0 70+[70-100(1+r)](1+r) [70-100(1+r)](1+r) 0 70+[70-100(1+r)](1+r) 70+[70-100(1+r)](1+r) 0 En resumen, el valor final hallado para cada proyecto es P 88 P 89 P 90 115(1 + k) – 100(1 + r)(1 + k) 130 – 100(1 + r)2 70 + 70(1 + r) – 100(1 + r)2 de donde, el proyecto P89 es mejor que el P90 para toda tasa r positiva, en tanto que la de r relación entre P89 y P90 depende de los valores concretos de r y k. Por ejemplo, para r = 10% y k = 6% resulta un VFN de: P 88 P 89 P 90 VFN (A) = 5,3 VFN (R) = 9,0 VFN (T) = 26,0 Compare estos valores del VFN maximizando los fondos propios (H2), con los obtenidos anteriormente al maximizar los fondos ajenos (H1). 278 LA LEY CAPÍTULO 3: MÉTODOS DE VALORACIÓN 3.4. LOS MÉTODOS RESIDUALES DE VALORACIÓN Los métodos residuales de valoración permiten obtener el valor del suelo, de terrenos y de inmuebles destinados a la rehabilitación, a partir del valor de la edificación que en él se encuentre construida o se pueda construir, detrayendo de ese valor todos los demás componentes del valor que no son el suelo. Por ser técnicamente más completos, metodológicamente más científicos, y permitir una mayor proximidad a la realidad del mercado inmobiliario, resulta aconsejable utilizar, para la valoración de suelos, terrenos e inmuebles destinados a la rehabilitación, en la mayoría de los casos, y con preferencia a cualquier otro método, los métodos residuales. Los métodos residuales de valoración del suelo son dos: • MÉTODO RESIDUAL ESTÁTICO, o de ANÁLISIS DE INVERSIONES CON VALORES ACTUALES. El cálculo se hace sin tener en cuenta el factor tiempo, pero sí todos los componentes que inciden en el valor del producto inmobiliario terminado. • MÉTODO RESIDUAL DINÁMICO, o de ANÁLISIS DE INVERSIONES CON VALORES ESPERADOS. El cálculo se hará teniendo en cuenta el tiempo en el que razonablemente se desarrollará y concluirá el proceso hasta llegar a la realización en el mercado del producto final y periodificando cada uno de los ingresos y cada uno de los gastos e inversiones, imputándolos en su periodo temporal correspondiente y actualizando los flujos de caja así establecidos a la tasa que en el mercado, en ese momento, para ese producto y esa zona, sea de más probable utilización por un inversor de tipo medio. 3.4.1. Principios en que se basan los métodos residuales La valoración por los métodos residuales se efectúa de acuerdo con la los principios establecidos por la Orden del Ministerio de Economía ECO/805/2003 (coincidentes con los de la Orden Ministerial de 30 de noviembre de 1994) sobre Normas de Valoración de Bienes Inmuebles para determinadas entidades financieras, que para la valoración de suelos se concretan en los siguientes principios: 1) Principio del mejor y más intensivo uso El valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos o de ser construido con distintas intensidades edificatorias, el que resulta de destinarlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, al uso más probable y financieramente aconsejable, con la intensidad que permita obtener el mayor valor. 2) Principio del valor residual El valor atribuible a cada uno de los factores de producción de un inmueble es la diferencia entre el valor total de dicho activo y los valores atribuibles al resto de los factores. Una vez establecidos los principios, la valoración por cualquiera de los dos métodos residuales de valoración deberá hacerse, utilizando sucesivamente dos métodos: LA LEY 279 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ • Método de comparación. Se utiliza el método de comparación únicamente para obtener el valor de mercado del producto inmobiliario terminado mediante una adecuada investigación del mercado inmobiliario y la aplicación de técnicas de homogeneización (VM). • Uno de los dos Métodos residuales de valoración del suelo: • Método residual estático, o de análisis de inversiones con valores actuales, o el Método residual dinámico, o de análisis de inversiones con valores esperados, a fin de determinar el valor de un suelo edificable (solar) a partir del producto inmobiliario terminado, deduciendo de él todos los costes y gastos necesarios que no son suelo. La determinación del valor de mercado del inmueble terminado, se efectuará por el método de comparación, en lo que se refiere al establecimiento de valores unitarios del mejor uso (los mejores usos), pero además debe aplicarse en la mayor intensidad posible. 3.4.2. Método residual estático, o de análisis de inversiones con valores actuales En la normativa de valoraciones de garantía se establecen dos posibilidades para el tasador, dándole en algunos casos la opción de valorar según su criterio por el método dinámico o el estático. Es recomendable, por su mayor rigor científico y adecuación a la realidad económica del mercado utilizar el método residual dinámico, cuya formulación consiste en calcular el valor actual neto (VAN) utilizando las técnicas de flujo de caja descontado. Algunos de los datos y parámetros necesarios para aplicar este método pueden resultar, en algunos casos, complicados de obtener, debiendo recurrirse al más sencillo método residual estático, que permite obtener el valor unitario de repercusión de suelo a partir del valor de mercado del producto inmobiliario terminado mediante la aplicación de la siguiente fórmula: F = VM * (1-b) - Ci Siendo: F: VM: b: Ci: valor de mercado del suelo valor de mercado del inmueble terminado margen de beneficio del promotor en tanto por uno atendiendo a los ratios medios del mercado, en ese momento y para ese producto cada uno de los costes y gastos de la promoción considerados Es por ello por lo que además del conocimiento de los valores de mercado de los productos inmobiliarios terminados, para poder llegar a determinar el valor del suelo se precisa: • Efectuar un estudio muy riguroso del planeamiento para llegar a determinar qué usos se permiten en cada caso. • Conocimiento del mercado para determinar los precios y valores que corresponden a cada uso. • Conocimiento de las características físicas del solar, dimensiones, forma, adecuación a las NN.UU., del terreno, etc. • A partir de esos estudios se estará en condiciones de determinar cuáles son los mejores usos posibles y cuántos metros cuadrados de cada uno de ellos es factible, posible y probable que se materialicen sobre el suelo que debemos evaluar. 280 LA LEY CAPÍTULO 3: MÉTODOS DE VALORACIÓN • Conocimiento de los costes de la construcción en cada uno de los usos y tipologías en relación con la demanda potencial y sus preferencias y con el prototipo que se corresponde al mejor uso. El valor de mercado del producto inmobiliario terminado óptimo, es decir establecido de acuerdo con el principio del mayor y mejor uso, está constituido por todos los componentes que intervienen en su formación, y que formulado de manera aditiva adquiere una expresión del siguiente tipo: VM = [F] + [CEM + GGC + BC] + [INR + H + T + IQT + SD +GA] + [GC + GF] + [BP] en donde: F es el valor de mercado del suelo, o valor unitario de repercusión del suelo. CC es el coste de la construcción, considerado como el necesario para realizarla o coste de ejecución por contrata, incluyendo además del coste de ejecución material (CEM), los gastos generales del Constructor (GGC) y su Beneficio Industrial (BC). (En el caso de inmuebles a rehabilitar, será la suma del coste estimado para el edificio terminado previo a la rehabilitación de los elementos que se mantengan, más el coste de ésta.) GP es la suma de todos los gastos necesarios para edificar. GP comprende: INR = Impuestos no recuperables o aranceles H = Honorarios técnicos T = Coste de licencia de obras y tasas de la construcción IQT = Inspecciones y control técnico SD = Seguro decenal y otros seguros necesarios GA = Gastos de administración del promotor GCF es la suma de: GF los gastos financieros y de GC los gastos de comercialización del promotor o de la promoción. El principio del valor residual nos permite establecer que el valor del suelo se obtendrá detrayendo del valor de mercado del producto inmobiliario terminado el resto de los componentes que no son suelo: F = VM – ([CEM + GGC + BC] + [INR + H + T + IQT + SD +GA] + [GC + GF] + [BP]) es decir, en resumen: F = VM – [CC + GP + GC + GF] - BP F = VM – [CC+ GP+ GCF] - BP LA LEY 281 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ Pero siendo esa expresión aditiva la más literal interpretación del principio del valor residual, la metodología residual adopta una formulación en la que BP se establece como un porcentaje sobre el valor de mercado final, tal como sucede habitualmente en el ámbito de las promociones inmobiliarias. BP = b x VM Y por tanto: F = VM – [CC + GP + GCF] – (b x VM) F = VM (1– b) – [CC + GP + GCF] y si consideramos que la suma CC+ GP+ GCF = Ci, es la de todos los gastos de la promoción incluidos los comerciales y financieros, obtenemos la expresión que la norma establece para la utilización del método residual estático: F = VM (1– b) – Ci La investigación de mercado que se exige para la aplicación de estos métodos residuales obliga también a determinar cuál es el margen bruto sobre el valor final que en el momento de la tasación es más habitual, para cada uso, en el emplazamiento de que se trate. La prudencia derivada de la finalidad de garantía deriva en una exigencia de la norma de que los márgenes que se utilicen no superen a la baja unos valores mínimos de beneficio de la promoción, por debajo de los cuales los valores de suelo que se obtendrían serían excesivamente altos para esa finalidad. En el mercado inmobiliario el margen bruto depende principalmente de dos factores: la situación económica, y el riesgo de la operación, es decir de la rentabilidad libre de riesgo y de la prima de riesgo. En el ámbito de las valoraciones urbanísticas es exigible el mismo criterio de prudencia que en las valoraciones de garantía (y específicamente las hipotecarias) y, por lo tanto, el beneficio del promotor fijado por la norma tiene la característica de ser el mínimo aplicable, pudiendo el tasador aplicar uno mayor si lo justifica adecuadamente. La rentabilidad libre de riesgo es variable en el tiempo y tiene su medida en la Tasa libre de riesgo, o rentabilidad de la Deuda Pública en un plazo medio, entre dos y seis años, en su valor promedio de los 12 meses anteriores a la fecha de referencia. La prima de riesgo es también variable en el tiempo ya que depende de la coyuntura económica en cada momento y en cada país según la situación económica, financiera y de la situación del mercado, pero es también variable en función del uso, ya que no todos los productos inmobiliarios tienen el mismo riesgo en su producción y comercialización. En términos genéricos puede establecerse que la tasa de actualización o rentabilidad anual exigible a una inversión inmobiliaria es la suma de tres componentes: • TLR = Tasa libre de riesgo (rentabilidad Deuda Pública) • PRM = Prima de riesgo de Mercado (uniforme en un mismo país, en cada momento, pero variable en el tiempo) • PRP = Prima de riesgo de producto (variable en función del uso) 282 LA LEY CAPÍTULO 3: MÉTODOS DE VALORACIÓN Las dos primas de riesgo sumadas constituyen la prima de riesgo PR (PR = PRM + PRP), que es variable en función del uso, y se estudian y detallan en el apartado siguiente relativo al método residual dinámico. Cuando se trate de edificios destinados a varios usos la prima de riesgo mínima se obtendrá ponderando las primas de riesgo en función de la superficie destinada a cada uso. En el método estático el margen bruto del promotor puede obtenerse mediante la aplicación de la siguiente formulación: b= 1,5 x (TLR + PR) En el método residual dinámico la tasa de actualización mínima será la suma de la tasa libre de riesgo y la prima de riesgo: TLR + PR La Orden ECO/805/2003, establece para el método estático, unos valores mínimos para b (margen bruto del promotor) que vienen a sustituir a la formulación anterior del 1,5, aunque son coincidentes en valor con ella. Esos valores mínimos, contenidos en la disposición transitoria única de la norma son los siguientes: «Durante los tres primeros años contados a partir de la fecha de entrada en vigor de la presente Orden, los márgenes de beneficio del promotor indicados en el artículo 41 (método residual estático) no podrán ser inferiores a los que se establecen en la siguiente tabla, o a los que resulten de su revisión conforme a lo previsto en el último párrafo de esta disposición»: MARGEN TIPO DE INMUEBLE DE Edificios de uso residencia .......................................................... Viviendas primera residencia ................................................ Viviendas segunda residencia ................................................ Edificios de oficinas ...................................................................... Edificios comerciales .................................................................... Edificios industriales .................................................................... Plazas de aparcamiento .............................................................. Hoteles ........................................................................................ Residencias de estudiantes y de la tercera edad ........................ Otros ............................................................................................ SIN FINANCIACIÓN NI IMPUESTO SOBRE LA SOCIEDADES RENTA (IRS) 18 24 21 24 27 20 22 24 24 Cuando se tenga en cuenta la financiación ajena, los márgenes sin financiación señalados deberán ser modificados en función del porcentaje de dicha financiación (grado de apalancamiento) atribuida al proyecto y de los tipos de interés habituales del mercado hipotecario. Para la valoración hipotecaria y por tanto para las valoraciones urbanísticas, no debe considerarse la financiación ajena. LA LEY 283 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ 3.4.3. Metodología del método residual estático, o método de análisis de inversiones con valores actuales El proceso de valoración por el método residual estático comprende las siguientes fases: 1) Determinar la promoción inmobiliaria más probable de acuerdo con el mejor y más intensivo uso. Para ello será preciso efectuar un riguroso estudio del planeamiento urbanístico, de las normas urbanísticas y de las ordenanzas de edificación, determinando los usos que se permiten edificar y la intensidad de edificación. La determinación debe concretar superficies construidas para todos y cada uno de los usos, incluyendo la parte proporcional de zonas comunes, y tener en cuenta todos los aprovechamientos permitidos, por encima y por debajo de rasante. Cuando exista una duda razonable sobre el mejor uso, ya sea en todo el inmueble o en una parte de él se elaboran varias hipótesis de cálculo, según los usos, y al final del proceso se adoptará el uso o usos que otorguen un mayor valor del suelo. 2) Estudio de las características físicas del terreno, de su adecuación a la implantación que se ha preestablecido en el apartado anterior, y de sus dimensiones, forma y adecuación a las NN.UU., y de cuantas circunstancias puedan afectar al valor y las condiciones de desarrollo del inmueble que se prevé edificar. 3) Establecer los valores de mercado de los productos inmobiliarios predeterminados anteriormente. Esta fase comprende la realización de un estudio de mercado y la determinación mediante la comparación y homogeneización de las muestras del valor del producto inmobiliario terminado. Se realizará mediante las técnicas del método de comparación y se hará extensivo a todos y cada uno de los usos que se hayan predeterminado en el punto 1). 4) Calcular los costes de construcción que se corresponden a la edificación prevista, incluyendo los gastos generales del constructor y su beneficio industrial, Cc =[CEM + GG + BC]. 5) 5) 5) 5) 5) Estimar los gastos necesarios de la promoción: – impuestos no recuperables, INR – tasas y licencias, T – honorarios facultativos, H – otros gastos necesarios: control técnico, seguros, gastos de administración de la promoción, etc., IQT + SD +GA . 6) Estimar los gastos de comercialización GC, y los gastos financieros GF.: 5) Determinar los gastos comerciales más probables para una operación como la que se trata de estudiar, de acuerdo con los hábitos del mercado, en la zona en la que se valora, para el tipo de inmueble del que se trata y en el momento de la tasación. Gc. 5) Y determinar los gastos financieros (no el apalancamiento). Es decir debe considerarse la financiación de la operación inmobiliaria con fondos propios. 7) Establecer el margen bruto que un promotor normal de tipo medio, para una promoción similar a la analizada, exigiría para hacer atractiva la inversión. BP 5) El beneficio del promotor, debe determinarse atendiendo al común de promociones de similares características y emplazamiento y al momento económico y coyuntura financiera. 5) Fijar ese margen bruto en un porcentaje, b, sobre el valor de mercado. Esta ratio debe ser fijada separadamente para cada uso. 5) b = 1,5 x (TLR + PR). 284 LA LEY CAPÍTULO 3: MÉTODOS DE VALORACIÓN 8) Comprobar que la b establecida como consecuencia del análisis del mercado no sea inferior a la b mínima establecida por la norma para cada uno de los usos. Considerar en todo caso la mayor de las dos. 9) Aplicar la fórmula: F = VM (1– b) – Ci 5) Para cada uno de los usos, calculando cada uno de los valores unitarios de repercusión (en €/m²t) que corresponde a cada uso. 10) Corrección de los valores unitarios de repercusión obtenidos en función de las características especificas del inmueble que se corresponden con el mayor y mejor uso del suelo. (Aplicación de la tabla de fondo en locales) deducciones por patios y accesos, etc. Ajustes de los valores. 11) Asignación del valor de repercusión a cada una de las superficies de techo edificable. F Valor del suelo = ∑ (Fi x Si) 12) Deducción por infraestructuras pendientes o por obras de derribo, desalojo u otros. 13) Determinación del valor del suelo. 13) En el caso del suelo urbano, en el que no sean precisas actuaciones urbanísticas el proceso de cálculo finalizaría aquí, si hubiera pendiente gestión urbanística, o se tratase de un suelo urbano no consolidado, el proceso deberá alargarse con las fases siguientes (en el caso de suelos urbanizables obligatoriamente deberá sustituirse este método por el residual dinámico). 14) Determinar y calcular las cargas urbanísticas: expropiaciones, indemnizaciones, etc. 15) Calcular el coste de la urbanización pendiente, incluyendo el beneficio del constructor que la realizará y sus gastos generales. 16) 16) 16) 16) 16) 16) 16) Estimar los gastos necesarios de la urbanización. – honorarios facultativos – tasas y licencias – impuestos no recuperables – gastos de administración y gestión Incluyendo todo el proceso: Planeamiento urbanístico, proyectos de compensación, reparcelación y/o expropiación, junta de compensación, proyecto de urbanización, impacto ambiental, Movilidad, control de calidad, etc. 17) Calcular el valor del suelo, de acuerdo con la formulación y los tipos de rentabilidad establecidos, efectuando sobre el valor obtenido en el punto 13) las deducciones que se deriven de los puntos 14) 15) 16) y 17). LA LEY 285 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ 3.4.4. Método residual dinámico, o de análisis de inversiones con valores esperados: El método se basa en los mismos principios que el método residual estático, es decir el principio del mayor y mejor uso: «El valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos o de ser construido con distintas entidades edificatorias, el que resulta de destinarlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, al uso más probable y financieramente aconsejable, con la intensidad que permita obtener el mayor valor», y el principio del valor residual: «El valor atribuible a cada uno de los factores de producción de un inmueble es la diferencia entre el valor total de dicho activo y los valores atribuibles al resto de los factores», pero además considerando también el principio de anticipación y el de temporalidad. El principio de anticipación en el sentido de que el valor de un terreno, considerado como soporte de una futura edificación, se corresponde con el valor actual de los flujos de caja que será capaz de generar. Flujos de caja (ingresos y gastos de la promoción inmobiliaria) que corresponden a la promoción inmobiliaria que, de acuerdo con el principio del mayor y mejor uso sea la más probable a desarrollar en el terreno que se valora, en las circunstancias y momento en que se realiza la tasación. El principio de temporalidad debe tenerse en cuenta en el sentido de considerar la variabilidad de esas circunstancias y momento a que se refiere la tasación y a que no solamente los costes de la promoción y los precios esperados de venta son variables en el tiempo, sino que también lo son los ritmos de ingresos y gastos, y por tanto la periodificación estimada de los flujos de caja. Se trata de una metodología muy precisa y muy técnica, por lo que debe utilizarse con especial prudencia, ya que los valores que se obtienen por su aplicación son muy vulnerables al error. Es aconsejable complementarlo en todo caso con el método residual estático, a modo de «prueba del 9», ya que los valores obtenidos por ambos métodos no pueden diferir sustancialmente en periodos cortos y en el caso de periodos largos los que se obtengan por el método residual dinámico no pueden en ningún caso ser superiores a los que se obtendrían por el estático. Por tanto, el principio de la prudencia no debe abandonar en ningún momento la aplicación del método residual dinámico. Prudencia que se extiende en esta metodología más allá de la estimación de costes, valores y precios, y ritmos razonables de ventas, hasta alcanzar la estimación de plazos de desarrollo urbanístico e inmobiliario que muchas veces no dependen exclusivamente de la voluntad y capacidad de gestión de los intervinientes. En resumen el método se asemeja conceptualmente al estático, pero introduciendo la variable «t», tiempo. Una vez establecidos los criterios de valoración, ésta deberá hacerse de acuerdo con la normativa, utilizando sucesivamente dos métodos: • Método de comparación. Se utiliza el método de comparación únicamente para obtener el valor de mercado del producto inmobiliario terminado mediante una adecuada investigación del mercado inmobiliario y la aplicación de técnicas de homogeneización (VM). • El propio procedimiento de cálculo dinámico o método residual dinámico. El método de comparación es complemento imprescindible del método residual, complementariedad que en el caso del residual dinámico se extiende no sólo al análisis de mercado referido a los valores, sino también a los ritmos de ventas y condiciones de pago más frecuentes y habitua- 286 LA LEY CAPÍTULO 3: MÉTODOS DE VALORACIÓN les en el mercado, y las tasas de actualización anual que resulten más frecuentes atendiendo a la evaluación del riesgo de las promociones, y teniendo en cuenta el tipo de activo inmobiliario a construir, su ubicación, liquidez, plazo de ejecución, así como el volumen de inversión necesaria. 3.4.5. Metodología del método residual dinámico, o de análisis de inversiones con valores esperados El proceso de valoración por el método residual dinámico comprende las siguientes fases: 1) Íd. Estático, es decir: determinar la promoción inmobiliaria más probable de acuerdo con el mejor y más intensivo uso. Para ello será preciso efectuar un riguroso estudio del planeamiento urbanístico, de las normas urbanísticas y de las ordenanzas de edificación, determinando los usos que se permiten edificar y la intensidad de edificación; pero además la obtención de la información urbanística debe incluir los plazos razonables para la obtención de las licencias de edificación. La determinación debe concretar superficies construidas para todos y cada uno de los usos, incluyendo la parte proporcional de zonas comunes, y tener en cuenta todos los aprovechamientos permitidos, por encima y por debajo de rasante. Cuando exista una duda razonable sobre el mejor uso, ya sea en todo el inmueble o en una parte de él se elaboran varias hipótesis de cálculo, según los usos, y al final del proceso se adoptará el uso o los usos que otorguen un mayor valor del suelo. Y además: Analizar en virtud del grado de desarrollo urbanístico del terreno los plazos razonables del proceso de gestión y tramitación de las licencias necesarias para poder comenzar la edificación. Si se trata de terrenos, según el grado de desarrollo de: • Planeamiento. • Gestión urbanística. • Urbanización. Se establecerán los plazos estimados prudentemente para el comienzo de las obras de edificación. 2) Id. Estático, es decir: estudio de las características físicas del terreno, de su adecuación a la implantación que se ha preestablecido en el apartado anterior, y de sus dimensiones, forma y adecuación a las NN.UU., y de cuantas circunstancias puedan afectar al valor y las condiciones de desarrollo del inmueble que se prevé edificar. Y además: Estudiar de qué forma esas circunstancias pueden afectar al ritmo y duración de las obras y que puedan afectar al tiempo de desarrollo de la operación inmobiliaria: existencia de edificaciones que sea preciso derribar, ocupantes, desalojos, existencia de colindantes y características de los terrenos que puedan afectar al desarrollo de la cimentación, etc. 3) Establecer los valores de mercado de los productos inmobiliarios predeterminados anteriormente. Esta fase comprende la realización de un estudio de mercado y la determinación mediante la comparación y homogeneización de las muestras del valor del producto inmobiliario terminado, VM. Se realizará mediante las técnicas del método de comparación y se hará extensivo a todos y cada uno de los usos que se hayan predeterminado en el punto 1). (determinar VM). LA LEY 287 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ 4) Pero además debe estudiarse, en el mercado, cuál es el sistema más probable de comercialización y venta de los productos inmobiliarios, que permita periodificar el ritmo de ventas, estimando las fechas y plazos de la comercialización de los inmuebles terminados. La periodificación de las ventas debe complementarse con la periodificación de los cobros de esas ventas: parte que se cobra en la reserva, o en las arras, en el contrato, durante la obra, a la entrega, a la escritura, etc. 5) Determinar cuál será, más probablemente, el ritmo de cobros de los productos inmobiliarios producidos y vendidos. 6) Calcular los costes de construcción que se corresponden a la edificación prevista, incluyendo los gastos generales del constructor y su beneficio industrial Cc =[CEM + GG + BC]. Y complementariamente periodificar el ritmo de construcción, estimando las fechas y plazos de inicio, duración y finalización de ésta; y como consecuencia, determinar cuáles serán los pagos que se corresponden a cada periodo temporal. 7) Estimar los gastos necesarios de la construcción y de la promoción: • impuestos no recuperables, INR. • tasas y licencias, T. • honorarios facultativos, H. • control de calidad, Qc. • control técnico, Qt. • seguros, S. • gastos de administración del promotor, Ga. • otros gastos necesarios. 8) Periodificar todos y cada uno de los pagos correspondientes a los gastos e inversiones necesarios, calculados en el punto anterior, determinando cuándo, en qué momento del proceso, deben satisfacerse. 9) Determinar los gastos comerciales más probables para una operación como la que se trata de estudiar, de acuerdo con los hábitos del mercado, en la zona en la que se valora, para el tipo de inmueble del que se trata y en el momento de la tasación. Gc. 10) Periodificar los gastos comerciales anteriores, estableciendo en qué momento deben satisfacerse. Normalmente el flujo de gastos comerciales es paralelo al de ingresos por ventas, pero puede haber otras fórmulas. 11) Determinar los gastos financieros (no el apalancamiento). 12) Periodificar los gastos financieros: debidamente periodificados, pagos o salidas. 13) Determinar la tasa de actualización, TA (i). Deberán utilizarse los valores más representativos en el mercado sobre tasas de rentabilidad de fondos propios de un promotor de tipo medio en una promoción como la analizada. La tasa de actualización se corresponde con el beneficio del promotor, y se determinará atendiendo al común de promociones de similares características y emplazamiento y al momento económico y coyuntura financiera, y se calculará como la tasa de actualización que represente la rentabilidad media anual del proyecto sin tener en cuenta financiación ajena. 288 LA LEY CAPÍTULO 3: MÉTODOS DE VALORACIÓN La tasa de actualización se establecerá teniendo en consideración que en su composición interviene la tasa libre de riesgo y las primas de riesgo. La tasa de actualización, TA, de la operación inmobiliaria más probable se corresponde conceptualmente con la rentabilidad anual que se espera obtener de los recursos propios invertidos en la operación inmobiliaria y tiene dos componentes: TA = Rentabilidad libre de riesgo + prima de riesgo. Para determinarla deberá tenerse en cuenta: • Nivel de riesgo de la operación. • Liquidez de la inversión. • Plazo de recuperación de la inversión. Se calcula mediante técnicas de matemática financiera y de análisis de inversiones. Siendo la rentabilidad libre de riesgo, o tasa libre de riesgo (TLR), la rentabilidad media anual de la deuda del Estado a un plazo no inferior a dos años. La prima de riesgo (PR) se establecerá en función del tipo de operación, volumen, liquidez, etc. La OM 30/11/1994 fijaba las primas de riesgos mínimas, que fueron sucesivamente revisadas y modificadas por Resoluciones Ministeriales, siendo la última vigente la de 20/7/1999, que establece las siguientes primas de riesgo mínimas: Valores mínimos de PR: Edificios de uso residencial:.................................. – Viviendas de 1.ª residencia:.............................. 9% – Viviendas de 2.ª residencia:.............................. 13% Edificios de oficinas:.............................................. 11% Edificios comerciales:............................................ 13% Edificios industriales:............................................. 15% Plazas de aparcamiento:....................................... 10% Otros:..................................................................... 13% A partir de la entrada en vigor de la OM ECO/805/203 de 27 de marzo las primas de riesgo durante los tres primeros años contados a partir de esa fecha no podrán ser inferiores a los que se establecen en la siguiente tabla, o a los que resulten de su revisión conforme a lo previsto en el último párrafo de esa disposición y que hace referencia a la posible revisión, cada dos años, por la Dirección General del Tesoro y Política, en función de la evolución del mercado inmobiliario y de los tipos de interés: PRIMAS DE RIESGO MÍNIMAS: TIPO DE INMUEBLE Edificios de uso residencia Viviendas primera residencia .......................................................... Viviendas segunda residencia ......................................................... Edificios de oficinas ................................................................................ Edificios comerciales ............................................................................... Edificios industriales ................................................................................ Plazas de aparcamiento ......................................................................... Hoteles .................................................................................................. Residencias de estudiantes y de la tercera edad .................................. Otros ........................................................................................................ LA LEY PRIMA DE RIESGO SINFINANCIACIÓN NI IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE SOCIEDADES (IRS) 8 12 10 12 14 9 11 12 12 289 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ En el caso de edificios destinados a varios usos la prima de riesgo mínima se obtendrá ponderando las primas de riesgo mínimas señaladas anteriormente en función de la superficie destinada a cada uno de los usos. Comprobar que la TA establecida como consecuencia del análisis del mercado no sea inferior a la TA mínima establecida por la norma para cada uno de los usos. Considerar en todos los casos la mayor de las dos. Las primas de riesgo anteriores son primas mínimas que deben incrementarse con una prima adicional, variable también para cada tipo de uso, y variable en el tiempo, que será determinada en cada caso por la sociedad de tasación, si la valoración es de garantía, y por el tasador, de forma justificada, en el resto de las finalidades. La tasa de actualización se establecerá en términos reales o constantes, o en términos nominales o corrientes según los flujos de caja estén calculados de una u otra manera. Resulta más operativo y más práctico operar en términos reales o constantes. La tasa de actualización se calculará para los periodos temporales en que se hayan establecido los flujos de caja: años, semestres, trimestres, meses, semanas o incluso diarios. (En los procesos de edificación es habitual utilizar como periodo temporal el mensual, y en casos en que el proceso de urbanización sea más largo suele utilizarse el trimestral). 14) Determinar o calcular las cargas urbanísticas: expropiaciones, indemnizaciones, y otros costes, inversiones o gastos adicionales que fueran necesarios para realizar la promoción. 15) Periodificar las cargas urbanísticas, si fuera previsible que las hubiere, estimando en qué momento debe hacerse frente a cada una de ellas. 16) Determinar o calcular los costes de urbanización pendiente, incluyendo el beneficio del constructor que la realizará y sus gastos generales. 17) Determinar cuál será, más probablemente, el ritmo de los trabajos de urbanización, estimando las fechas y plazos de inicio, duración y finalización de ésta, y cuáles son los pagos que corresponden a cada periodo temporal. 18) Estimar los gastos necesarios de la urbanización. – honorarios facultativos – tasas y licencias – impuestos no recuperables – gastos de administración y gestión Incluyendo todo el proceso: Planeamiento urbanístico, proyectos de compensación, reparcelación y/o expropiación, junta de compensación, proyecto de urbanización, impacto ambiental, movilidad, control de calidad, etc. 19) Periodificar los gastos necesarios del proceso urbanizador, estableciendo con la máxima precisión el calendario de cada una de las salidas. 20) Determinar de acuerdo con los datos anteriores los flujos de salida de caja, gastos e inversiones, aplicando todos y cada uno de los pagos o salidas en su periodo temporal correspondiente. 21) Determinar de acuerdo con los datos anteriores, los flujos de entrada de caja, ingresos o cobros, aplicando todos y cada uno en su periodo temporal correspondiente. 290 LA LEY CAPÍTULO 3: MÉTODOS DE VALORACIÓN 22) Confeccionar el diagrama de flujos de caja, entradas y salidas, calculado para cada periodo temporal el flujo de caja correspondiente. 23) Actualizar los flujos de caja con la tasa o tasas de actualización preestablecida, más adecuada a la realidad del mercado. 24) Calcular el Valor Actual Neto de los flujos de caja. 25) Identificar el VAN con el valor actual del suelo. Es decir calcular el valor de mercado del terreno por diferencia entre: • El valor actual de los ingresos (ventas). • El valor actual de los pagos (costes y gastos). Utilizando la fórmula que se establece en el art. 39 de la norma ECO/805/2003: F= Ȉ Ej (1+i) tj -Ȉ Sk (1+i)tk Siendo: F: Valor del terreno (o inmueble a rehabilitar) Ej: Importe de los ingresos en cada momento j Sk: Importe de los pagos en cada momento k tj: Número de periodos de tiempo previsto desde la fecha de tasación hasta que se produce cada ingreso tk: Número de periodos de tiempo previsto desde la fecha de tasación hasta que se produce cada pago i: Tipo de actualización elegido correspondiente a la duración de cada uno de los periodos de tiempo considerados 26) Determinar el valor de mercado del terreno o inmueble a rehabilitar. 27) Introducir los ajustes o correcciones que procedan en función de las características de la valoración de que se trate. 3.4.6. Aplicación del método de valoración del suelo por análisis de inversiones con valores esperados (procedimiento de cálculo dinámico) El tasador debe justificar razonadamente y de forma explícita todos los parámetros e hipótesis de cálculo adoptados. El art. 38.3. de la OM/ECO/805/2003 establece que: «la prima de riesgo se determinará por la entidad tasadora, a partir de la información sobre promociones inmobiliarias de que disponga, mediante la evaluación del riesgo de la promoción teniendo en cuenta el tipo de activo inmobiliario a construir, su ubicación, liquidez, plazo de ejecución, así como el volumen de la inversión necesaria», siendo los mínimos los que se establecen en el anexo según la tabla anterior. LA LEY 291 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ La prima de riesgo (PR), puede desdoblarse en dos componentes: • Prima de riesgo de mercado (PRM): prima de riesgo que depende exclusivamente del mercado de que se trate, de la estimación de riesgo que represente ese mercado y de su situación económica financiera. Mide la sensibilidad del mercado de inversiones, para dos productos idénticos en dos situaciones de mercado distintas, o en dos ámbitos territoriales distintos. • Prima de riesgo de producto (PRP): prima de riesgo que mide en una misma situación económica y financiera y en un mismo ámbito territorial el riesgo diferente que el mercado de inversiones aprecia para dos productos inmobiliarios distintos. Obteniéndose la prima de riesgo total como suma de ambas: PR = PRM + PRP Y en consecuencia la Tasa de actualización, anual será: TA = i = TLR + PRM + PRP En las circunstancias actuales, resulta prudente para determinar la tasa de actualización anual de una promoción aplicar a la suma de la tasa libre de riesgo más la prima de riesgo mínima, un diferencial adicional del siguiente valor: Vivienda de primera residencia: .............................................. +2% y hasta el 5% Vivienda de segunda residencia:............................................. +5% Oficinas. ................................................................................... +3% Locales comerciales: ............................................................... +4,5% Industriales: ............................................................................. +6,5% Fincas rústicas......................................................................... +2% Otros: ....................................................................................... +5,5% Estos diferenciales, aconsejados de forma genérica para cada uso por Arquitasa, y referidos a un momento determinado, no representan ningún tipo de limitación, y deberá ser en cada caso el tasador el que determine justificadamente la prima de riesgo adecuada para cada valoración. El tipo libre de riesgo se tomará real o nominal según sea constante o nominal la estimación de los flujos de caja. Resulta aconsejable utilizar siempre que sea posible, flujos de caja en unidades monetarias constantes o reales, referidas al momento en que se efectúa la tasación. En ese caso la tasa libre de riesgo deberá transformarse de nominal a real deduciendo el efecto del IPC interanual que de ese momento temporal de acuerdo con los índices publicados. La aplicación de la formulación del procedimiento dinámico, es de hecho la aplicación de las técnicas de análisis de una promoción inmobiliaria (TIR y VAN) o de las técnicas de actualización (método del flujo de caja descontado FCD, de las Normas Europeas de Valoración) y se realiza de forma habitual mediante la utilización de hojas de cálculo electrónicas. Cuando se utilicen estas técnicas para valoraciones urbanísticas a efectos expropiatorios, deberán establecerse los tiempos y plazos de gestión urbanística que legalmente estén contemplados (como máximos legales) en la legislación urbanística que sea de aplicación. 292 LA LEY CAPÍTULO 3: MÉTODOS DE VALORACIÓN Dado que en la normativa de valoraciones de garantía se establecen en algunos casos dos posibilidades para el tasador, dándole la opción de valorar según su criterio por el método dinámico o el estático y que algunos de los datos y parámetros necesarios para aplicar este último método pueden resultar, en algunos casos, complicados de obtener, resulta aconsejable recurrir al más sencillo método residual estático, que permite obtener el valor unitario de repercusión de suelo a partir del valor de mercado del producto inmobiliario terminado sin tener en cuenta la influencia del tiempo. Pero eso sólo puede hacerse cuando pueda afirmarse razonablemente que no existe impedimento para que el plazo previsible de inicio de las obras de edificación sea como máximo de un año; en caso contrario deberá necesariamente utilizarse el método residual dinámico, que como se ha expuesto consiste en calcular el valor actual neto (VAN) utilizando las técnicas de flujo de caja descontado, cuyo desarrollo y metodología esta desarrollada en los artículos 35, 36, 37 y 38 y cuya formulación se establece en el artículo 39 de las normas de valoración de bienes inmuebles de la Orden ECO/805/2003 de 27 de marzo (BOE n.º 85 del 9 de abril de 2003). 3.4.7. Comentarios a la aplicación práctica de los métodos residuales En la normativa de valoraciones de garantía se establecen dos posibilidades para el tasador, dándole en algunos casos la opción de valorar según su criterio por el método dinámico o el estático. Es recomendable, por su mayor rigor científico y adecuación a la realidad económica del mercado utilizar el método residual dinámico, cuya formulación consiste en calcular el valor actual neto (VAN) utilizando las técnicas de flujo de caja descontado. Algunos de los datos y parámetros necesarios para aplicar este método pueden resultar, en algunos casos, complicados de obtener, debiendo recurrirse al más sencillo método residual estático, que permite obtener el valor unitario de repercusión de suelo a partir del valor de mercado del producto inmobiliario terminado mediante la aplicación de una formulación sencilla, aunque adecuada: F = VM * (1-b) - Ci La metodología permite una amplia variabilidad de los márgenes brutos de la promoción, admitiendo, como así es realmente en el mercado, que las tasas de actualización son variables en el tiempo y en el espacio. La fórmula de las Normas Técnicas de Valoración Catastral (RD 1020/93) para obtener lo que denomina el valor residual del suelo presenta una cierta similitud: F= VM 1,4 CC En contraposición con la anterior, fija de forma lineal y constante el margen bruto de la promoción; Comparando ambas obtenemos: 1 1-b = 1,4 en las NTVC; b = 0,2857 es decir, fija el margen bruto en el 28,57% sobre el VM. LA LEY 293 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ Se trata de un artificio de muy poca consistencia científica: estandarizar el margen bruto para todas las promociones y para todas las situaciones económicas y mercados, pretendiendo que además permanezca inalterable en el tiempo es una utopía. Su uso se justifica en la valoración masiva a efectos fiscales pero no tiene fundamento su utilización para valoraciones de garantía, valoraciones de mercado o valoraciones urbanísticas. La OM 30/Nov./94 y la OM/ECO/805/2003 que la sustituyó, establecen en cambio unos criterios para la fijación del margen bruto en función de dos variables: el tipo de producto y el mercado financiero, a través de la prima de riesgo y la tasa libre de riesgo respectivamente, fijando esta última de acuerdo con el interés de la Deuda Pública, flexibilidad que se ejercita utilizando la «b» más adecuada para cada caso. La metodología del valor residual es también utilizable para obtener el valor unitario del suelo urbanizable que no ha sido aún urbanizado: utilizando las técnicas del método residual dinámico puede obtenerse directamente a partir del valor del producto inmobiliario terminado y también a partir del valor de repercusión del suelo urbanizado, si se conoce. Cuando el plazo de disponibilidad del suelo (plazo necesario para iniciar las obras de edificación), sea superior a un año, no resulta aconsejable utilizar el método residual estático, y en la normativa de valoración de garantía se exige utilizar el dinámico. No obstante, si utilizamos el estático, necesariamente deberemos aplicar una corrección en función del tiempo de disponibilidad del suelo urbanizado. Una formulación razonable sería: VUSBLE = F* e * IA (1+i)Ti - CJU (1+i)TJ QKU - (1+i)TK Siendo: VUSBLE = Valor unitario del suelo urbanizable (sin urbanizar) F= e= Valor unitario de repercusión del suelo (ponderado en caso de varios usos) Índice de edificabilidad neta. IA = SASAP _______, índice de aprovechamiento susceptible de apropiación privada S TOTAL SASAP = Superficie susceptible de apropiación privada. S TOTAL = Superficie total del ámbito. C JU = Coste de todas las inversiones y gastos necesarios del proceso urbanizador por m² de suelo bruto. QKU = Cargas urbanísticas por m2 de suelo bruto, si las hubiere. I= Tasa de actualización aplicable i = (TRL + Pr1 + Pr2 + ...) TI = Tiempo estimado de puesta en valor del suelo urbanizado (gestión + urbanización + comercialización) desde la fecha de la tasación. 294 LA LEY CAPÍTULO 3: MÉTODOS TJ = DE VALORACIÓN Tiempo estimado en que se producirán los costes e inversiones de urbanización CJU, desde la fecha de la tasación. TK = Tiempo estimado en que se deberán sufragar las cargas urbanísticas QKU, desde la fecha de la tasación. La formulación anterior es una simplificación, no muy exacta, del método residual dinámico, cuya utilización resulta mucho más recomendable que la manipulación artificiosa del resultado de un método atemporal como el estático con correcciones al valor en función del plazo de disposición. La aplicación de estas técnicas, especialmente las del método residual dinámico, para temas urbanísticos puede ser de gran utilidad pues tienen en cuenta factores de gran trascendencia en la formación de los valores del suelo, y especialmente, cómo influye el tiempo de disponibilidad del suelo o los plazos de la gestión del suelo en el valor. Las técnicas de valoración residual dinámica son una herramienta imprescindible en la gestión urbanística, pero hemos visto que también en el planeamiento, ya que nos permiten conocer las posibilidades de desarrollo que tiene realmente lo planificado sobre el papel. Con estas técnicas se puede determinar, con carácter previo, la viabilidad de una unidad de actuación urbanística o ámbito de gestión con las características y cargas que tiene asignadas, y en caso contrario, qué parámetros urbanísticos habrá que modificar para hacerla viable. 3.5. MÉTODO DE ACTUALIZACIÓN 3.5.1. Principio en que se fundamenta Este método se basa en el principio de anticipación, según el cual el valor de un inmueble es función de las expectativas de renta que previsiblemente proporcionará en un futuro. Es decir, partiendo de unas rentas R que generará el inmueble durante su vida útil remanente, se trata de calcular el valor actual del inmueble. VA R n_____p_____p_______p_____p____ tiempo to tn 3.5.2. Concepto y definición Mediante el método de actualización se calcula el valor por actualización de las rentas. El valor por actualización se define como el valor actual de las rentas futuras que un inmueble produce o es capaz de producir durante su vida útil remanente. Por primera vez la orden de valoración ECO 805/2003 designa a este método correctamente, ya que matemáticamente se trata de una actualización, es decir se calcula el valor presente de un inmueble partiendo de una rentas futuras que producirá. Las anteriores normativas del mercado hipotecario lo denominaban erróneamente método de capitalización. Este concepto se basa en el proceso inverso al descrito anteriormente, es decir, par- LA LEY 295 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ tiendo de unas rentas que generará el inmueble durante un periodo de tiempo, se trata de calcular su valor al final de dicho periodo (véase 3.3.2.2). 3.5.3. Aplicación Este método se aplicará a todo tipo de inmuebles susceptibles de producir rentas, ya estén alquilados, destinados al arrendamiento, ligados a una explotación económica, se trate de una finca rústica, un derecho real o terrenos sujetos a explotación económica distinta de la agropecuaria, sea cual sea la finalidad que lo requiera. Además debe mencionarse su utilidad para calcular los derechos o indemnizaciones correspondientes a los arrendatarios de inmuebles, que por motivos de expropiación u otros sistemas de gestión urbanística, deban o quieran renunciar a tal derecho. Siendo también aplicable cuando la valoración se realice por acuerdo entre las partes Entre los derechos reales que requieren este método para ser tasados están: – el derecho de superficie – la concesión administrativa – la nuda propiedad, usufructo, uso y habitación – inmuebles con tiempo compartido – compromisos de compra a plazos Este capítulo se centrará esencialmente en los inmuebles arrendados, destinados al arrendamiento y ligados a explotaciones económicas. 3.5.4. Técnicas de actualización Existen dos procedimientos posibles en el método de actualización: – Actualización de la renta actual – Actualización de las rentas esperadas Ambas técnicas estaban contempladas en las normas de valoración de bienes inmuebles del 94 (Orden del 30-11-94). La normativa ECO 805/2003 vigente actualmente, no menciona ninguno de los dos procedimientos, ya que únicamente se refiere a uno de ellos, que coincide con el de actualización de las rentas esperadas, pero en ningún momento lo designa como tal. 3.5.4.1. Técnica de la renta actual Esta técnica se basa en la actualización a perpetuidad, que consiste en considerar que el inmueble producirá una renta constante a lo largo del tiempo hasta que finalice su vida útil (véase apartado 3.3.2.6). La normativa del mercado hipotecario del 94 limitó el uso de la técnica de las rentas actuales a unos casos muy concretos. Así, dicha técnica de actualización (en la normativa figuraba como capi- 296 LA LEY CAPÍTULO 3: MÉTODOS DE VALORACIÓN talización de la renta actual, tal como se ha especificado al inicio del capítulo) sólo podía utilizarse en caso de tasar: – fincas rústicas (competencia de los ingenieros agrónomos) – inmuebles arrendados cuya tasación fuese requerida por una Compañía de Seguros, por servir de cobertura de las provisiones técnicas de las entidades aseguradoras. Su uso era, por tanto, muy limitado, ya que normalmente para tasar inmuebles arrendados con finalidad diferente de seguros, inmuebles destinados al arrendamiento e inmuebles ligados a explotaciones económicas debía aplicarse la otra técnica, denominada de las rentas esperadas. El valor del inmueble se calcula actualizando la renta neta anual producida por el mismo en la fecha de la tasación. Para ello se divide la renta neta anual entre la tasa de actualización. VA = Rn/i donde Rn = renta neta anual del inmueble que percibe el propietario i = tasa de actualización Rn = Rb – G Para obtener el valor por actualización deberán conocerse los siguientes datos: Rb = renta bruta anual que paga el inquilino Aunque esta renta venga dada en diferentes unidades (€/mes; €/m² y mes...) en función del tipo de inmueble de que se trate (viviendas, parkings, oficinas, locales...), siempre debe calcularse la renta bruta anual correspondiente al inmueble. G = gastos anuales, a deducir de la anterior renta bruta, para obtener la renta neta que percibe el propietario. Puede darse el caso de que estos gastos sean conocidos por disponer de los recibos suficientemente explícitos, donde figuren desglosados los diferentes conceptos que los componen. En tal caso formarán parte de los gastos: – Los gastos fijos: como impuestos y seguros. – Los gastos variables: como salarios de empleados, servicios (agua, electricidad), mantenimiento, conservación, servicios públicos (basuras), y otros. Deberá tenerse en cuenta que pueden producirse pérdidas de renta por desocupación o posible morosidad. Este porcentaje a lo largo de la vida útil del inmueble puede estimarse en un mínimo del 5%, a deducir de la renta neta; en situaciones de mercados con mucha oferta, épocas de crisis, etc., debería incrementarse a porcentajes superiores. Los conceptos que formarán parte de la renta son la renta propiamente, los incrementos de renta motivados por su actualización de acuerdo con el ∆IPC, la renta pagada en concepto de obras o mejoras y las posibles subrogaciones. i = tasa de actualización LA LEY 297 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ Para su determinación se tendrá en cuenta el uso y características del inmueble, situación del mercado de alquileres, riesgo, seguridad y liquidez de la inversión. A mayor tasa adoptada, mayor riesgo y menor valor se obtendrá, ya que en la fórmula de cálculo la tasa i está dividiendo. Según establecía la normativa de valoración del 94 en su última resolución de fecha 20/07/99, las tasas no podían ser inferiores a: – viviendas 1.ª residencia ..................................... 4,5% – viviendas 2.ª residencia ..................................... 7,5% – oficinas ............................................................... 5,5% – plazas de aparcamiento ..................................... 6% – locales comerciales............................................ 7% – naves industriales .............................................. 9% – fincas rústicas .................................................... 4% – otros usos........................................................... 8% En la vigente normativa ECO/805/2003 no existe una limitación de tasas basada en cifras absolutas, como las citadas anteriormente. Por tanto estas tasas constituyen la última pauta publicada por una normativa de valoración de bienes inmuebles. La fórmula de cálculo de la técnica de la renta actual VA = Rn / i es sencilla y de fácil manejo. Era la utilizada en la mayoría de los casos para calcular el valor por actualización de inmuebles arrendados y destinados al arrendamiento. En algunos casos el valor calculado mediante la fórmula anterior se utiliza para promediar con el valor del inmueble supuesto libre de inquilinos, obtenido por el método de comparación (VM), de acuerdo con la siguiente fórmula. Valor inmueble = [ (Rn / i) + VM ] / 2 Está fórmula se suele utilizar en aquellos casos en que existe gran diferencia entre el valor del inmueble calculado por actualización de las rentas, del calculado por comparación, debido a que las rentas que paga el arrendatario son muy inferiores a las de mercado. De esta forma el valor obtenido es un valor medio entre el libre de mercado y el resultante de actualizar unas rentas muy bajas, que favorecen al inquilino. Esta operativa la recogía la normativa de valoración de bienes inmuebles del 94 para determinar el valor de inmuebles o elementos de un inmueble arrendados a efectos de cobertura de las provisiones técnicas de las entidades aseguradoras. El valor de tasación de estos inmuebles se calculaba de acuerdo con la fórmula anterior: Valor tasación = [ Rn / i + VM ] / 2 También se usa, en la práctica habitual del mercado inmobiliario, para determinar el valor de un inmueble arrendado que es adquirido por el propio arrendatario. Actualmente la capitalización a perpetuidad, cuyo uso era muy restringido, ha quedado excluida teóricamente con la nueva normativa ECO 805/2003. Al final del capítulo se concluye que dicha fórmula y por tanto esta técnica puede utilizarse en determinados casos, por simplificación. 298 LA LEY CAPÍTULO 3: MÉTODOS DE VALORACIÓN 3.5.4.2. Técnica de las rentas esperadas Se basa en la actualización por anualidades de la matemática financiera. Para su aplicación es fundamental recordar el valor presente de una renta futura (incorpora el interés compuesto), que ha sido desarrollado ampliamente en el capítulo 3.3. El valor del capital Co invertido hoy a una tasa i, se convierte al cabo de n años en: Cn = C0 * (1 + i)n Y por tanto: C0 = Cn / (1 + i)n Ejemplo nº 1 Determinar el Valor futuro de una inversión hecha en el año 2006 de un capital de 100.000 €, por un periodo de 5 años, al 9% de interés compuesto anual. Cn = Co (1 + i)^n Co = 100.000 € de 2006 i = 0,09 tasa anual n = 5 años Cn = 153.882 € 2011 Ejemplo nº 2 Determinar el valor actual en el año 2006, de un capital de 1.000.000 € del 2014 recibido al cabo de 8 años a una tasa de descuento anual del 13 %. Co = Cn / (1 + i)^n Cn = 1.000.000 € 2014 i = 0,13 tasa anual n = 8 años Cn = 376.160 € 2006 Ejemplo nº 3 Determinar el valor futuro de una inversión hecha hoy (2006), de un capital de 2.100.000 €, por un periodo de 7 años, al 5,5% de interés anual nominal, siendo la inflación media esperada (IPC) del 2% en los próximos años: Cn = Co (1 + i)^n 3.1.Trabajando en € nominales o corrientes: Co = 2.100.000 € 2006 i = 0,05 n = 7 años Cn = 3.054.826 € 2013 LA LEY 299 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ 3.2.Trabajando en € constantes de 2006 Co = 2.100.000 € 2006 i nominal = in = 0,05 IPC = 0,02 (inflación) i constante = icte = 0,03431 (tasa anual constante o real) n = 7 años Cn = 2.659.410 € 2013 equivalentes en valor (poder adquisitivo) a 3.054.826 € 2013, en el supuesto de IPC establecido. 3.5.5. Procedimiento de cálculo del valor por actualización en el caso de rentas esperadas Para proceder al cálculo del valor por actualización es necesario: – Determinar los flujos de caja – Estimar el valor de reversión – Elegir el tipo de actualización – Aplicar la fórmula de cálculo 3.5.6. Determinación de los flujos de caja Los flujos de caja o rentas futuras pueden ser inmobiliarios y operativos. Los flujos de caja inmobiliarios, es decir referentes al inmueble, corresponden a los cobros y pagos futuros que generará el inmueble objeto de valoración. Se refiere a los cobros y pagos procedentes del inmueble arrendado o destinado al arrendamiento. Los flujos de caja operativos son los generados por la explotación que tiene lugar en el inmueble a valorar. Es decir, corresponden a los inmuebles ligados a explotaciones económicas. Dichos flujos se calculan como suma y resta de: + Beneficio de la explotación en el ejercicio después de impuestos + Amortizaciones realizadas en dicho ejercicio – inversiones en inmovilizado de dicho ejercicio – variaciones del fondo de maniobra (= saldo activo circulante – acreedores a corto plazo del balance) Se entiende por acreedores a corto plazo del balance la deuda bancaria a menos de un año y proveedores. En el caso de tratarse de una valoración hipotecaria, se adoptarán como beneficios los ordinarios del ejercicio en curso exclusivamente. Dichos flujos de caja en la fórmula de cálculo vienen designados como entradas Ej (sinónimo de rentas brutas, cobros o ingresos), y salidas Sk (equivalentes a gastos o pagos). Ej ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ _____________________ ↑ n o ↑ ↑ Sk 300 Entradas: Ej / I / Rb / cobros Salidas: Sk / G / pagos LA LEY CAPÍTULO 3: MÉTODOS DE VALORACIÓN La determinación de Ej y Sk, es decir, de los flujos de caja, dependerá del tipo de inmueble que se esté tasando: inmueble arrendado, inmueble destinado al arrendamiento o inmueble ligado a una explotación económica. Dado que existen diversos escenarios de actuación, deberán utilizarse siempre las hipótesis más probables para determinar las cuantías y fechas en que se producirán tanto los cobros como los pagos. En todos los casos los flujos de caja se calcularán en unidades monetarias del año en que se realiza la tasación, sin tener en cuenta el efecto inflacionista. Es decir, se trabajará en moneda constante (€ constantes). 3.5.6.1. Flujos de caja de inmuebles arrendados en la fecha de la tasación Para poder aplicar el método de actualización en este caso es requisito necesario: – La existencia de un contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto de valoración, que deberá ser aportado para realizar la tasación. – El último recibo de la renta abonado. Es preferible disponer de los 2 o 3 últimos recibos para evitar posibles errores al utilizar datos atípicos correspondientes a algún periodo. Certificación expedida por el propietario en la que debe especificarse: – el destino del inmueble – las superficies arrendadas dentro de la finca – el estado de ocupación del inmueble – la renta neta actual producida por cada elemento y la total – los gastos imputables al inmueble, indicando los repercutidos al arrendatario. – el estado de pago de las rentas vigentes Dicha certificación puede omitirse, aunque es imprescindible disponer de toda la información mencionada anteriormente, en caso de tratarse de valoración hipotecaria. Lo más probable es que nos faciliten una hoja resumen elaborada por el administrador de la finca, donde figuren los pagos que realiza el inquilino y el concepto a que corresponden. Este documento sustituye al certificado citado, en caso de finalidad hipotecaria. Aunque no sea necesario, si existe un mercado de alquileres, podrá disponerse de 6 datos de rentas de alquiler de inmuebles parecidos al inmueble que se tasa. Dichas rentas deberán homogeneizarse por comparación de las muestras con el inmueble a tasar. Del estudio de mercado de alquileres citado, y posterior homogeneización, se obtendrán unas rentas de comparables que se contrastarán con la que paga el arrendatario. Si ésta fuese superior a las de los comparables detectados en el estudio de mercado anterior, existe el riesgo de que se reduzcan antes de finalizar el contrato de arrendamiento. Por tanto, sólo podrán utilizarse las rentas que paga el inquilino, si se estima y justifica que no serán modificadas en un futuro y que no están generadas por elementos especulativos (si la finalidad es hipotecaria). En caso contrario deberían reducirse y adoptarse rentas similares a las de los comparables corregidas por homogeneización. LA LEY 301 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ Si la finalidad de la tasación es hipotecaria, las sociedades de tasación deben disponer de información y estadísticas donde figuren los datos que se citan a continuación: – Datos de transacciones u ofertas sobre la evolución de las rentas de alquiler en el mercado local de inmuebles del mismo uso (comparables) durante los 2 años anteriores a la fecha de la tasación. Para ello pueden utilizarse los sucesivos estudios de mercado realizados por los tasadores. – Información (datos propios, publicaciones oficiales, índices de precios) sobre el comportamiento histórico y actual de los precios de inmuebles que tengan el mismo uso que el inmueble a tasar, así como el estado actual de la coyuntura inmobiliaria. – Procedimientos para detectar ofertas o transacciones anormales, y así identificar y eliminar los elementos especulativos (fruto de expectativas de cambio de uso, de edificabilidad o de otros factores extraordinarios cuya presencia futura no esté asegurada). Los flujos de caja del inmueble se estimarán exclusivamente durante el periodo de vigencia del contrato de arrendamiento y en base a lo establecido en el contrato. Una vez finalizado dicho plazo, se considera que el inmueble estará libre. En determinados contratos está perfectamente establecido el plazo de duración del mismo. Pero en otros más antiguos no está especificado y será el tasador quien deberá establecer el plazo del mismo, en función de la fecha en que se firmó y en definitiva de las disposiciones de la ley a que se acogen. También deberá analizarse la edad del inquilino y la posibilidad de que se produzca una subrogación en el contrato, que prolongaría su duración. En el apartado 3.5.10 se tratan diversos aspectos de la ley de arrendamientos urbanos, de ayuda para establecer los plazos de duración de los contratos, en aquellos casos en que no han sido previamente pactados. Ya sea mediante certificación emitida por el propietario o documentación aportada, debe conocerse la cuantía que paga el inquilino o renta bruta anual, así como los gastos anuales, ya que interesa conocer la renta neta anual que percibe el propietario Rn = Rb – G Rb = renta bruta anual que paga el inquilino. Se trata de un dato conocido, según se ha especificado anteriormente. Siempre se calculará anualmente. En caso de arrendamiento de un inmueble amueblado, se excluirán las rentas que puedan proceder de mobiliario o enseres, por no corresponder al inmueble. Para ello se deducirá un porcentaje como parte de la renta que les corresponde (puede ser del orden del 10/15%). Se calcula dividiendo el valor del mobiliario y enseres por la suma del valor de reemplazamiento neto del inmueble y el valor del mobiliario y enseres. G = gastos anuales. Éstos deberán deducirse de la renta bruta para obtener la renta neta imputable al inmueble, que percibe el propietario. Con la LAU del 94 casi todos los gastos son repercutibles al inquilino, quien los paga directamente, añadidos a la renta del inmueble. Forman parte de los gastos: – Los gastos fijos: como el IBI, seguros, administración... – Los gastos variables: como salarios de empleados (porteros, conserjes, jardineros...), servicios (agua, electricidad...), mantenimiento, conservación, servicios públicos (basuras). No se incluirán nunca en los gastos el impuesto sobre la renta, ya sea de sociedades o de personas físicas. 302 LA LEY CAPÍTULO 3: MÉTODOS DE VALORACIÓN Existe un tercer concepto denominado «desocupación e impagados», que no es un gasto propiamente pero sí supone una disminución de ingresos y por tanto de renta neta, que influirá en el valor a calcular. Este porcentaje a lo largo de la vida del inmueble puede estimarse en un mínimo del 5% (hay que tener en cuenta que se trata de un inmueble que está arrendado y, por tanto, ocupado) pero en algunos casos (mercados saturados, épocas de crisis...) debería incrementarse a porcentajes superiores, en función de una previsible morosidad futura. Los gastos también deben ser conocidos por haber sido facilitados por la propiedad, ya sea mediante la certificación anteriormente mencionada o documento que la sustituya. Del certificado aportado o de la hoja resumen de ingresos y gastos facilitada por el administrador de la finca se calculará la renta neta. De todos los conceptos que figuran en ella, formarán parte de la renta neta del inmueble: la renta inicial, los incrementos de renta posteriores de acuerdo con el IPC, la renta pagada en concepto de obras o mejoras (al ejecutar obras, la ley permite incrementar la renta al inquilino) y las subrogaciones. Los restantes conceptos (conservación, IBI, servicios...) constituirán los gastos. Renta neta – renta inicial – incrementos de renta – renta por obras o mejoras – renta por subrogaciones en el contrato Renta bruta Gastos – – – – – servicios de agua y electricidad IBI administración finca conservación y mantenimiento conserje/portero De esta forma el cálculo de la renta neta será exacto. A pesar de ser un requisito necesario para realizar la tasación, en caso de no conocer este desglose y disponer exclusivamente de la cifra total del alquiler que se paga, deberán estimarse los gastos como un porcentaje de la renta bruta, tal como establecía la normativa anterior a la del 94. Se adoptará un porcentaje del 20-30% para viviendas y oficinas (el porcentaje del 30% sólo es recomendable en caso de que exista servicio de portero o conserje en el inmueble) y del 10% para locales comerciales, plazas de parking y naves industriales. En tal caso: – Viviendas y oficinas – Restantes usos del al G = 0,20 x Rb G = 0,30 x Rb Rn = 0,80 x Rb Rn = 0,70 x Rb G = 0,10 x Rb Rn = 0,90 x Rb 3.5.6.2. Flujos de caja de inmuebles destinados al arrendamiento En este caso el inmueble no está ocupado y, por tanto, no existe contrato de arrendamiento ni está generando rentas en el momento de realizar la tasación. Las rentas deberán ser establecidas por el tasador. LA LEY 303 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ Para aplicar el método de actualización es imprescindible disponer de: – Existencia de un mercado de alquileres representativo de inmuebles del mismo uso, en la misma zona y lo más parecidos posibles al tasado. Para ello es necesario disponer como mínimo de 6 datos de rentas de alquiler sobre comparables que reflejen la situación actual del mercado y que permitan realizar la homogeneización de rentas. Si la finalidad de la tasación es hipotecaria, además es necesario que la sociedad de tasación disponga de: – Datos de transacciones u ofertas sobre la evolución de las rentas de alquiler en el mercado local de inmuebles del mismo uso (comparables) durante los 2 años anteriores a la fecha de la tasación (como mínimo). – Información (datos propios, publicaciones oficiales, índices de precios) sobre el comportamiento histórico y actual de los precios de inmuebles que tengan el mismo uso que el inmueble a tasar, así como el comportamiento de dichos precios dentro del mercado y el estado actual de la coyuntura inmobiliaria. – Procedimientos para detectar ofertas o transacciones anormales, y así identificar y eliminar los elementos especulativos (fruto de expectativas de cambios de uso, de edificabilidad o de otros factores extraordinarios cuya presencia futura no esté asegurada). Los flujos de caja se estimarán a lo largo de la vida útil del inmueble o vida útil remanente. Para determinarlos se tendrán en cuenta los siguientes factores: • Rentas que generan los inmuebles comparables del estudio de mercado realizado citado anteriormente. A partir de estos datos y por homogeneización (corrección de los valores obtenidos en función de las características del inmueble que se tasa y que son diferenciadores de valor), tal como se opera en el método de comparación, se adoptará la renta estimada del inmueble a tasar. • Es imprescindible averiguar en el estudio anterior si las rentas ofertadas en los comparables incluyen gastos o no, es decir si son brutas o netas. • Cada vez es más frecuente que el estudio de mercado proporcione rentas netas y gastos por separado, ya que la actual ley de arrendamientos urbanos permite repercutir los gastos al inquilino. Por tanto la renta calculada por homogeneización, prescindiendo de estos últimos, será neta. • En caso que nos indicaran que la renta es bruta por incluir los gastos, deberán deducirse éstos. Si no han sido facilitados, la renta neta será un dato conocido, calculado por diferencia entre renta bruta y gastos. En caso contrario deberán estimarse los gastos como un porcentaje de la renta bruta, en función del uso, características y servicios de que dispone el inmueble, tal como se ha especificado en el apartado anterior. • En el momento de realizar la tasación, el inmueble está vacío y durante un periodo de tiempo más o menos largo no va a producir rentas. La ocupación previsible en un futuro constituye un factor muy importante a tener en cuenta. Para ello se puede optar por estimar una ocupación progresiva del inmueble (si está formado por varios elementos) o bien deducir de forma constante un porcentaje de la renta neta estimada en concepto de desocupación. • Es importante tener en cuenta la morosidad previsible de los cobros. Podrá aplicarse un porcentaje de minoración a las rentas netas, en previsión de su falta de percepción. Este concep- 304 LA LEY CAPÍTULO 3: MÉTODOS DE VALORACIÓN to, juntamente con el anterior coinciden con la «desocupación e impagados» citada anteriormente en el caso de inmuebles arrendados. • Otro factor a tener en cuenta es la evolución previsible del mercado principalmente en caso de finalidad hipotecaria. 3.5.6.3. Flujos de caja de inmuebles ligados a explotaciones económicas Para poder aplicar el método de actualización es necesario que el inmueble produzca o pueda producir ingresos ligados a una explotación económica, que existan datos contables de la explotación (si está en funcionamiento) o bien información sobre las ratios estructurales medias del sector (rama de actividad correspondiente). Pueden ocurrir dos situaciones: que el inmueble se encuentre en explotación o no (por encontrarse en fase de construcción, en proyecto o desocupado). Si el inmueble está en funcionamiento, para realizar la tasación es necesario disponer como mínimo de las cuentas de explotación o cuentas de resultados del mismo, correspondientes a los tres últimos ejercicios. En ellas figurarán los ingresos y gastos de la explotación. En caso contrario (inmueble en proyecto, construcción o terminado pero sin funcionar) es muy probable que el inversor que pretenda su explotación haya realizado o disponga de un estudio de viabilidad de la misma, donde figure la previsión de gastos e ingresos de varios ejercicios futuros. Será necesario disponer de flujos de caja de tres ejercicios, cuyas previsiones se minorarán en un 10%, en caso de tratarse de valoración hipotecaria. Esta reducción tiene su fundamento en el principio de prudencia, para evitar la sobrevaloración del inmueble fruto de una previsión demasiado optimista de la generación de ingresos. Pero además de estos datos es necesario conocer las ratios medios del sector, es decir, lo que ocurre en el sector de la actividad en la que se integra dicha explotación. Así en el caso de hoteles se referiría a la ocupación hotelera (alojamiento, desayunos, salones, banquetes...) precios de los diferentes servicios, descuentos practicados por los hoteles de la misma categoría y en la misma ciudad. En el caso de una escuela, se referirá a los precios practicados según niveles, el número de alumnos por aulas, los precios del comedor,... Dichas cuantías medias se corregirán en función de las características concretas del inmueble que se tasa, que puedan influir claramente en la obtención de ingresos superiores o inferiores a la media. Si el inmueble que se tasa está muy bien situado, es muy probable que consiga una mayor ocupación o que pueda aplicar precios más altos que otros inmuebles. De ahí que las ratios medias del sector deban corregirse al alza o a la baja, según las circunstancias específicas del inmueble a tasar. En caso de que la finalidad de la tasación sea hipotecaria sólo se corregirán los flujos procedentes de la cuenta de resultados al alza, si se considera que podrán ser obtenidos de forma estable, al menos durante los 5 años siguientes a la fecha de la tasación. Conocidos los flujos de caja procedentes de la cuenta de resultados o del estudio de viabilidad previamente minorados y las ratios medias del sector corregidas, deberán compararse. En el contraste de cuentas de resultados/estudios de viabilidad y ratios del sector corregidas, se dará mayor importancia a estas últimas, ya que se trata de tasar inmuebles, independientemente de su gestión. Lo más probable al tasar un inmueble es que se consigan cifras próximas a las LA LEY 305 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ medias, en cuanto a precios, ocupación, descuentos... Unos flujos de caja por encima de los medios parecen indicar que detrás de la explotación hay un buen gestor. Contrariamente ocurriría si los flujos fuesen muy inferiores, en cuyo caso se intuye que detrás de la misma hay una mala gestión. El valor del inmueble debe ser independiente de la gestión, buena o mala, que en él se desarrolle. Los flujos de caja de la explotación se estimarán durante el periodo de tiempo en que previsiblemente vaya a continuar la misma, es decir, durante su vida útil remanente y se tomarán los que son imputables al inmueble exclusivamente. Cálculo de los ingresos: Para calcularlos hay que describir en primer lugar la unidad de explotación, es decir todas aquellas actividades que se desarrollan en el inmueble, a cada una de las cuales se aplicará convenientemente los precios por cada servicio, ocupación estimada, número de servicios prestados, posibles descuentos... Así, en el caso de un hotel se calcularán los ingresos por: alojamiento, desayunos, extras de habitación (minibar, lencería, teléfono...), comidas de trabajo, banquetes, restaurante interno o abierto al público, alquiler de vitrinas o escaparates, salones, convenciones, aparcamiento... En caso de tratarse de una escuela se estimarán los ingresos por enseñanza de los diferentes cursos, por actividades especiales (natación, música, deporte...), comedor, subvenciones. Para calcular los ingresos es muy importante adoptar correctamente los precios practicados y las ocupaciones, sin olvidar los descuentos que se practican a determinados servicios. De no tenerlo en cuenta (en determinados sectores son muy importantes) podría sobrevalorarse el inmueble. Los ingresos de la explotación se calcularán como suma de los estimados para cada actividad. Cálculo de los gastos: Deberán analizarse los diversos gastos de la explotación, referentes a personal, impuestos, conservación y mantenimiento, consumo o materias primas, servicios, publicidad, seguros,... Los gastos serán muy variables en función del tipo de explotación de que se trate, pudiendo oscilar desde un 20% (caso de un parking en explotación) hasta un 70% (caso de un hotel de 5 estrellas). A efectos de tasación no se incluyen nunca en los gastos ni los financieros (el valor de un inmueble es independiente de su financiación) ni las amortizaciones (ya se tiene en cuenta una vida útil limitada del inmueble). Hay que analizar el tipo de explotación de que se trata para adoptar un correcto porcentaje de gastos respecto a los ingresos. En la cuenta de resultados quedan reflejados los gastos de la explotación, que deberán ser contrastados con la experiencia y con las ratios medias del sector. Cálculo de la renta neta y renta imputable al inmueble: En los inmuebles ligados a explotaciones económicas debe distinguirse entre la renta imputable al inmueble y la renta neta de la explotación. La renta neta se calcula como diferencia entre ingresos y gastos. Rn = I – G Pero la renta neta así obtenida no corresponde en su totalidad al inmueble. Por tanto, es necesario desagregarla entre sus componentes: 306 LA LEY CAPÍTULO 3: MÉTODOS DE VALORACIÓN – Renta imputable al inmueble (R) – Renta imputable al equipo y mobiliario (R’) – Gestión o beneficio del empresario – Marca (sólo en algunos casos) Para que la explotación funcione hace falta que además del inmueble exista un equipo y mobiliario y que una persona esté al frente del mismo. Por tanto, parte de la renta neta obtenida debe retribuir a estos conceptos. En algún caso puede existir incluso la marca, por usar un nombre cotizado, factor que obliga a su retribución en un porcentaje pactado previamente, que pueda ser del orden del 10%. De todos los componentes de la renta neta interesa calcular la renta imputable al inmueble R, ya que se pretende valorar el inmueble. La parte del equipo o mobiliario R’ suele oscilar entre el 10-15% de la renta imputable al inmueble, coincidiendo con la relación que suele existir entre ambos costes. Como excepción cabría mencionar los centros hospitalarios, en los que el coste del equipo es muy elevado y supera ampliamente esta relación. Según la importancia que cada uno de estos componentes tenga en la explotación, se les otorgará un peso mayor o menor. En aquellas explotaciones en que la situación sea el factor decisivo para la generación de ingresos, la renta del inmueble adquirirá un porcentaje elevado de la renta neta calculada (70-75% de la misma). Cualquier persona al frente de la explotación sería capaz de obtener una buena rentabilidad por el mero hecho de su ubicación. El restante 30-25% de la renta neta correspondería al equipo-mobiliario y gestión del explotador. Por el contrario, cuando la situación no tiene tanta importancia y es la gestión del negocio que es decisiva en la explotación, será ésta a la que corresponderá un mayor porcentaje de la renta neta, pudiendo reducirse la renta imputable al inmueble al 50% de la renta neta. R será elevada en: establecimientos turísticos bien situados en primera línea de playa o centros de poblaciones, aparcamientos en explotación,... R tendrá un porcentaje menor respecto a la renta neta en: cines, discotecas, establecimientos turísticos familiares en emplazamientos normales, escuelas, a los que el público acude por motivos distintos de su ubicación. En caso de que el inmueble estuviera arrendado, el arrendatario percibiría la renta neta (Rn) de la explotación que dirige, calculada por diferencia entre ingresos y gastos. Pero por otra parte le correspondería pagar al propietario la renta imputable al inmueble (R), o renta pactada en el contrato de arrendamiento. 3.5.7. Determinación del valor de reversión del inmueble El valor de reversión del inmueble es el valor del mismo en el momento en que finaliza la generación de flujos de caja. Dicho valor se calculará de forma diferente en función del tipo de inmueble a valorar. LA LEY 307 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ 3.5.7.1. Valor de reversión en inmuebles arrendados El valor de reversión será el valor del inmueble en el momento de finalizar el contrato de arrendamiento, momento en el que el inmueble queda libre y deja de producir rentas. Actualmente se desconoce cuál será el valor de mercado del inmueble dentro de «c» años (o plazo pendiente de duración del contrato). Para determinarlo se calculará en primer lugar el valor de mercado del inmueble por comparación, supuesto libre de inquilinos, en el momento de realizar la tasación. De este valor se deducirá la depreciación física y funcional que experimentará el inmueble durante los c años de vigencia del contrato de arrendamiento (calculadas según el método del coste). Dado que el inmueble está ocupado y en uso, se supone que no existe depreciación funcional y por tanto sólo se deducirá la depreciación física. VR = VMo – c / n (VRB – F) donde: VMo = valor de mercado del inmueble supuesto libre de inquilinos, calculado por el método de comparación c: años de vigencia del contrato de arrendamiento n: vida útil total del inmueble. La Orden ECO 805/2003 establece como vidas útiles: – 100 años a las viviendas – 50 años a los locales – 75 años a las oficinas VRB: valor de reemplazamiento bruto, calculado según el método del coste F: valor de mercado del suelo c / n (VRB – F): depreciación física que experimentará el inmueble en los c años de vida pendiente del contrato. Al calcular el valor de mercado actual VMo podrá ajustarse el valor del suelo F, con la plusvalía o minusvalía que se considere razonable, en función de la localización, uso y evolución del mercado de comparables. Es decir, F podrá ajustarse aplicando la fórmula: F * (1 + i) c i: tasa real de plusvalía o minusvalía esperada. Con la anterior normativa esta plusvalía no podía superar el 2% anual en moneda constante. Actualmente no está fijada y depende de la posible evolución del mercado. 3.5.7.2. Valor de reversión en inmuebles destinados al arrendamiento El valor de reversión del inmueble destinado al arrendamiento es el valor del inmueble en el momento en que finaliza la generación de rentas, es decir, al final de su vida útil. Coincide con el valor del suelo en dicha fecha, ya que, por definición, la construcción es obsoleta. Para ello se calcula el valor actual del suelo por el método de comparación o residual. VR = F 308 LA LEY CAPÍTULO 3: MÉTODOS DE VALORACIÓN Dicho valor podrá ajustarse con la plusvalía o minusvalía que se considere razonable, en función de la localización, uso y evolución del mercado de comparables. F x (1 + i)n n: vida útil remanente del inmueble i: tasa real de plusvalía o minusvalía esperada Con la anterior normativa esta plusvalía no podía superar el 2% anual en moneda constante. Actualmente no está fijada y depende de la posible evolución del mercado. 3.5.7.3. Valor de reversión en inmuebles ligados a una explotación económica El inmueble ligado a una explotación económica dejará de producir rentas en el momento en que haya transcurrido la vida útil estimada para el mismo. Esta vida útil depende del uso del inmueble, aunque la ECO 805/2003 establece de forma generalizada una vida útil máxima de 35 años para este tipo de inmuebles. Hay que analizar la actividad que se desarrolla en el mismo para adoptar el plazo conveniente. Por definición el valor de reversión al finalizar la vida útil de la explotación coincide con el valor del suelo, ya que al finalizar la vida útil del inmueble éste es obsoleto y como valor del mismo queda el del suelo exclusivamente. Este criterio era el seguido por las normativas de valoración anteriores, pero la vigente ECO 805/2003, teniendo en cuenta que la vida útil estimada para este tipo de inmuebles es reducida (máxima 35 años), considera que una parte del inmueble (cimentación, estructura, albañilería...) puede tener una vida útil superior, de 50, 75 e incluso 100 años. Por tanto para esta parte del inmueble puede adoptarse una vida útil más amplia y por tanto tendrá una vida útil remanente cuando finalice la vida de la explotación. Por este motivo la normativa adopta como valor de reversión de los inmuebles ligados a explotación económica el valor de reemplazamiento neto en dicho momento, calculado para una parte del inmueble con una vida útil superior, ya que para el resto del inmueble, ya obsoleto, el valor de reversión coincide exclusivamente con el del suelo. VR = VRN La depreciación física será la correspondiente a los años de vida útil adoptada según la parte del inmueble de que se trate. De igual forma que en los dos casos anteriores, el valor del terreno F incluido en el valor de reversión se calculará como su valor en el momento de realizar la tasación, con posibilidad de ajustarse con la plusvalía o minusvalía que le corresponda en función de su localización y uso y de la evolución del mercado. 3.5.8. Determinación del tipo de actualización La tasa de actualización tiene dos componentes: una tasa de rentabilidad libre de riesgo (interés sobre la inversión realizada y recaptura del capital comprometido) a la que se añade una prima de riesgo. LA LEY 309 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ i = TLR + PR El tipo de interés adoptado depende del volumen, riesgo del proyecto de inversión, uso (viviendas, locales, naves industriales...) situación del mercado de alquileres, ubicación, liquidez, seguridad, tipo de contrato de arrendamiento (existente o previsto) y riesgo previsible en la obtención de rentas. A mayor tasa de actualización, menor será el valor calculado, ya que las tasas siempre se encuentran dividiendo en la fórmula de cálculo. Como tasa de rentabilidad libre de riesgo, que corresponde a una inversión segura, se adopta la rentabilidad media anual del tipo medio de la Deuda del Estado con vencimiento: – igual o superior a 5 años en caso de finalidad hipotecaria de la tasación – superior a 2 años para las restantes finalidades Para calcular dicha rentabilidad media anual: • se tomará el tipo medio durante un periodo continuado entre 3 meses y un año, anteriores a la fecha de la tasación • dicho tipo medio deberá haber sido publicado por un organismo público o por un mercado organizado Para ello debe consultarse en la dirección: www.bde.es, los pasos a seguir son los siguientes: www/bde.es Estadísticas Publicaciones de síntesis Boletín estadístico 22 – mercados secundarios de valores 22.14 – Deuda del Estado a medio y largo plazo. Tipos de interés operaciones simples al contado Suponiendo que una valoración se refiriese a noviembre de 2004, los datos obtenidos para los últimos 12 meses son los siguientes: Año 2003 2004 310 Mes octubre noviembre diciembre enero febrero marzo abril mayo junio julio agosto septiembre A 3 años 2,98% 3,10% 3,07% 2,76% 2,67% 2,44% 2,64% 3,11% 3,21% 3,08% 2,91% 2,95% A 5 años 3,44% 3,62% 3,50% 3,38% 3,37% 3,18% 3,30% 3,53% 3,64% 3,55% 3,46% 3,40% A 10 años 4,26% 4,39% 4,34% 4,20% 4,16% 4,04% 4,21% 4,34% 4,40% 4,34% 4,20% 4,12% LA LEY CAPÍTULO 3: MÉTODOS DE VALORACIÓN Los tipos de interés de los bonos y obligaciones del Estado a 5 y 10 años son válidos para las valoraciones hipotecarias (vencimiento igual o superior a 5 años) y a 3 años son válidos para las restantes finalidades (vencimiento superior a 2 años). En función del plazo adoptado para el cálculo de la rentabilidad media (entre 3 y 12 meses), resulta una tasa diferente. Es preferible adoptar el plazo máximo de 12 meses (como se observa en el cuadro anterior), porque es más representativo. La media de las tasas resultantes de los últimos 12 meses correspondientes al 2003/2004 es: Rentabilidad media Periodo 12 meses últimos a 3 años a 5 años a 10 años 2,91% 3,45% 4,25% La rentabilidad media del tipo medio de la Deuda del Estado es nominal, por lo que las tasas anteriores son nominales. En todo cálculo matemático las cifras deben ser homogéneas. Por tanto, dado que se trabaja con flujos de caja y valores de reversión en euros constantes, las tasas deberán ser reales. Para ello la tasa nominal citada anteriormente deberá convertirse en real, aplicando la siguiente fórmula: 1 + Tn – 1 __________ Tr = 1 + ∆ IPC donde: • Tr = tasa real • Tn = tasa nominal • ∆ IPC: corresponde a un índice de precios que refleje la inflación esperada durante el periodo para el que se prevea la existencia de flujos de caja. Dado que es imposible prever lo que ocurrirá en el futuro y ante la incertidumbre que comportaría su elección, es preferible adoptar como ∆ IPC el interanual, es decir, el experimentado en los últimos 12 meses, tal como establecía la anterior normativa. En caso que se estuviera produciendo un cambio importante en la evolución del ∆ IPC interanual, podría corregirse en función de las expectativas previstas. Para convertir las tasas nominales en reales, se aplica la fórmula anterior. Adoptando como D IPC el interanual, que es conocido y que a septiembre del 2004 es del 3,20%, se obtienen las siguientes tasas reales. media ( 12 meses ) tasa nominal IPC interanual real a 3 años 2,91% 3,20% -0,28% a 5 años 3,45% 3,20% 0,24% a 10 años 4,25% 3,20% 1,02% Dado que el ∆ IPC es alto frente a las tasas, en el caso de amortización de la Deuda del Estado a 3 años, la rentabilidad media anual es negativa. En caso de que las tasas reales sean negativas, se adoptará un valor 0 para las mismas, pero nunca deben reducir la prima de riesgo. LA LEY 311 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ Las tasas reales obtenidas son cifras muy bajas, por lo que actualmente el componente fundamental de la tasa de actualización es la prima de riesgo. La diferencia entre la rentabilidad libre de riesgo calculada y el tipo de interés elegido corresponde a la prima de riesgo. La prima de riesgo será mayor o menor en función de la ubicación del inmueble, de la situación del mercado, de las tasas con que opera el mercado, del uso del inmueble, del propio riesgo de la inversión concreta, de su liquidez y seguridad. La normativa del 94 establecía una prima de riesgo mínima del 2%. Actualmente no está definida en la ECO/805/2003. A mayor diferencial adoptado para la prima de riesgo, mayor será la tasa y por tanto menor el valor por actualización obtenido. La prima de riesgo adoptada, así como el tipo de interés elegido y la inflación esperada deberán ser justificados debidamente. Las sociedades de tasación en su manual de procedimientos establecerán los criterios oportunos para su determinación. A título orientativo se adjuntan las tasas reales para inmuebles arrendados que operaban en la normativa del 94 en su inicio y las resoluciones posteriores que las modificaron (válidas hasta el 09/10/03), que no podían ser inferiores a: uso inicial (94) Res. 15/07/97 Res. 20/07/99 – viviendas 1.ª residencia 5% 4,5% 4,5% – viviendas 2.ª residencia 9% 8% 7,5% – oficinas 7% 6% 5,5% – plazas de aparcamiento 7% 6,5% 6% – locales comerciales 8% 7,5% 7% – naves industriales 9% 9% 9% – fincas rústicas 4% 4% 4% – otros usos 8% 8% 8% Estas tasas incluyen la tasa libre de riesgo más la prima de riesgo. Actualmente son superiores a las de mercado, por lo que deberían ajustarse a la baja (medio punto o un punto), en función de la situación del inmueble. Es importante analizar que las diferentes tasas comportan diferentes primas de riesgo en función del uso del inmueble. Las diferencias existentes entre las primas de riesgo de los diferentes usos pueden servir de gran ayuda cuando se conocen las tasas correspondientes a un uso concreto en un emplazamiento determinado, para establecer por comparación la tasa adecuada del inmueble que se tasa. Atasa publica en su web (Atasa.com) unas sugerencias de utilización de tipos de actualización. El procedimiento utilizado es diferente del explicado en este apartado. Así a la tasa libre de riesgo nominal correspondiente a la rentabilidad media anual del tipo medio de la Deuda del Estado, se añade un diferencial o prima de riesgo nominal, con lo que se obtiene una tasa nominal. Luego esta tasa nominal debe convertirse en real, aplicando la misma fórmula descrita anteriormente y utilizando un ∆ IPC del 3,40% operativo en julio de 2004, fecha a la que corresponden los últimos datos disponibles, publicados por Atasa. 312 LA LEY CAPÍTULO 3: MÉTODOS 1ª resid. 2ª resid. oficinas locales industr. Rentabilidad Deuda 5 años ( BdE-propia ) parkings hoteles residencias DE VALORACIÓN otros 3,541 3,541 3,541 3,541 3,541 3,541 3,541 3,541 Diferencial ( estimación ATASA ) 3,90 6,90 5,40 6,15 7,60 5,55 7,60 7,60 3,541 7,60 Tipo nominal garantía hipotecaria 7,44 10,44 8,94 9,69 11,14 9,09 11,14 11,14 11,14 Indice precios ( IPC ) 3,40 3,40 3,40 3,40 3,40 3,40 3,40 3,40 3,40 Tipo real garantía hipotecaria 3,91 6,81 5,36 6,08 7,49 5,50 7,49 7,49 7,49 Las tasas a adoptar son las correspondientes a la última fila, que aparecen coloreadas. Comparando estas tasas con las de la resolución del 20-07-99, se observa que son algo inferiores, ya que ha habido una tendencia a la baja en las tasas de mercado. Como consecuencia de la explicado se deduce que la ECO 805/2003 ha provocado una ambigüedad en la adopción de los tipos de actualización, frente a la normativa anterior del 94, que establecía claramente unas tasas reales mínimas a aplicar y una prima de riesgo real mínima del 2%. Ante la situación actual en que la tasa libre de riesgo real es prácticamente nula, en que no hay ninguna pauta clara en la determinación de la prima de riesgo, hay que acudir a las tasas que operan en el mercado para el uso tasado en su emplazamiento. Hay revistas especializadas que publican tasas de rentabilidad para determinados usos en diversos emplazamientos. En determinados casos pueden calcularse los tipos de actualización al conocerse los precios de venta y en renta de determinados inmuebles, aplicando la fórmula: (i = Rn/VM). Además de estas cifras, serán de gran ayuda las tasas mínimas exigidas por la normativa de valoraciones del 94 (cuadro anterior), así como las diferencias entre las primas de riesgo de las tasas anteriores, las tasas recomendadas por Atasa y los criterios establecidos por las sociedades de tasación en su manual de procedimientos. 3.5.9. Fórmula de cálculo general Se ha definido al iniciar el capítulo el valor por actualización de las rentas como el valor actual de las rentas futuras que generará el inmueble durante su vida útil remanente. Para proceder a su cálculo debe convertirse esta definición en fórmula matemática. El valor por actualización de las rentas será el valor actual de todos los flujos de caja estimados durante la vida útil remanente, más el valor actual del inmueble en el momento en que deja de producir rentas. Es decir para calcularlo se sumarán los valores actualizados de todos los flujos de caja estimados, ya sean entradas (positivas) como salidas (negativas) al valor de reversión actualizado, al tipo de actualización elegido. El sumatorio de los flujos de entrada actualizados menos el sumatorio de los flujos de salida también actualizados no es más que el VAN (valor actual neto) de los flujos de caja estimados. La fórmula a aplicar es: VA = ¦1 n LA LEY n Ej Sk Valor reversión − ¦1 + tj tk (1 + i ) (1 + i ) (1 + i )n 313 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ VA: valor actual o valor por actualización de las rentas. Ej: entradas, cobros o ingresos imputables al inmueble en el momento j Sk: salidas, pagos o gastos en el momento k tj: n.º de periodos de tiempo que transcurren desde el momento actual en que se realiza la tasación hasta el momento en que se producirá el correspondiente ingreso Ej tk: n.º de periodos de tiempo que transcurren desde que se realiza la tasación hasta el momento en que se producirá el correspondiente gasto Sk i: tipo de actualización elegido n: n.º de periodos de tiempo que transcurrirán desde el momento actual hasta el final del periodo de estimación de los ingresos esperados. Para poder determinar el número de periodos anteriores deberá fijarse de antemano un periodo de tiempo (año, semestre, trimestre,...). Normalmente suele adoptarse el año. En consecuencia la tasa de actualización vendrá referida al periodo de tiempo elegido, es decir será anual. En caso de utilizar un periodo de tiempo diferente al año, la tasa anual debería convertirse en una tasa referida a otro periodo mediante la siguiente fórmula: in = n √1+i–1 n = n.º de periodos de tiempo existentes en un año i = tasa anual Dado que las entradas Ej y las salidas Sk se producen de forma desordenada a lo largo de la vida útil del inmueble, para calcular VA será necesario utilizar una hoja de cálculo y el procedimiento es complejo. Para convertirla en una fórmula de fácil manejo y cómoda de aplicar deberán realizarse una serie de simplificaciones. En primer lugar se parte de la siguiente hipótesis: – Ej: se produce un único ingreso anual y tiene lugar al final del mismo (renta pospagable) – Sk: se produce un único gasto anual y tiene lugar al final del mismo (renta pospagable) En tal caso el sumatorio anterior se convierte en: VA = E1 – S1 _______ (1 + i)1 + E2 – S2 _______ (1 + i)2 + ......... + En – Sn Valor Reversión _______ _____________ + n (1 + i) (1 + i)n E1 E2 E3 En p p p p ___________________________________________ VR 0 1 2 3 n n n n n S1 S2 S3 Sn Si además se supone que los flujos de caja van a ser iguales a lo largo de su vida útil remanente: 314 LA LEY CAPÍTULO 3: MÉTODOS DE VALORACIÓN E1 = E2 = E3 =...... = En S1 = S2 = S3 =...... = Sn E E E E p p p p E E E E ___________________________________________ VR p p p p 0 1 2 3 n ___________________________________________ n n VR n n 0 1 2 3 n S S S S n n n n S S S S En consecuencia, la fórmula anterior se convierte en: VA = E–S _______ + (1 + i)1 E–S _______ + ......... + E–S _______ (1 + i)2 + VR __________ (1 + i)n (1 + i)n Puede sacarse factor común (E – S) de todos los sumandos anteriores, a excepción del último. Dado que: E – S = Rn VA = Rn [ la fórmula anterior puede escribirse de la siguiente forma: 1 _______ (1 + i) 1 + 1 _______ + ......... (1 + i) 2 + 1 _______ (1 + i) n ]+ VR ________ = (1 + i) n Los términos que se encuentran dentro del corchete forman una progresión geométrica de razón 1 / (1 + i), ya que cada uno de ellos se obtiene multiplicando el anterior por la razón 1 / (1 + i) Aplicando la fórmula del sumatorio de n términos de una progresión geométrica: Sn = Donde: an * r – a1 __________ r–1 a n = último término de la progresión a1 = primer término de la progresión r = razón Y despejando se obtiene la fórmula: 1–1 1- ______ VR (1 – i)n ____________ _______ + VA = Rn * i (1 + i)n Operando se obtiene la fórmula más sencilla: VA = Rn LA LEY (1 + i)n - 1 VR ____________ _________ + (1 + i)n * i (1 + i)n 315 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ Por tanto, la fórmula de cálculo a aplicar es: VA = Rn VR (1 + i)n - 1 ____________ _________ + (1 + i)n * i (1 + i)n Donde: Rn = renta neta anual del inmueble i = tipo de actualización n = vida útil remanente del inmueble VR = valor de reversión Se observa que VA está formado por 2 sumandos. El primero de ellos corresponde al valor actual de las rentas futuras y el segundo al valor actual del valor de reversión. VA = Rn VR (1 + i)n - 1 ____________ _________ + (1 + i)n (1 + i)n * i [ Valor actual rentas futuras ] + [ valor actual valor de reversión ] = VA La fórmula anterior se aplica a los 3 tipos de inmuebles descritos: inmuebles arrendados, destinados al arrendamiento e inmuebles ligados a explotaciones económicas. Tal como se ha especificado existen diferencias en el cálculo del valor de reversión y de los flujos de caja, según el tipo de inmueble de que se trate. Por tanto, la fórmula será diferente para cada uno de ellos. 3.5.9.1. Fórmula de cálculo para inmuebles arrendados La fórmula es la siguiente: VA = Rn VMo - [c/n * (VRB - F)] (1 + i)c - 1 ____________ ____________________ + (1 + i)c (1 + i)c * i Rn = rentas netas del contrato, en moneda constante c = años de vigencia del contrato de arrendamiento i = tipo de actualización VMo = valor de mercado por comparación del inmueble, supuesto libre de inquilinos n = vida útil total del inmueble VRB = valor de reemplazamiento bruto F = valor actual del suelo El valor por actualización se calcula como suma de 2 sumandos: – 1er sumando: valor actual de las rentas futuras fruto del contrato de arrendamiento – 2.º sumando: valor actual del valor de reversión En función del plazo de duración del contrato de arrendamiento (c), será mayor el primer sumando o el segundo. Así para contratos de corta de duración, el valor actual de las rentas futuras resul- 316 LA LEY CAPÍTULO 3: MÉTODOS DE VALORACIÓN tará ser muy inferior al valor actual del valor de reversión. A medida que c se incrementa, el primer sumando también lo hará y en consecuencia el segundo disminuirá. Finalmente si al contrato le quedan muchos años de vida, el primer sumando será el que tendrá mayor peso. La fórmula anterior también puede escribirse de la siguiente forma: 1 ______ VMo - [c/n * (VRB - F)] (1 – i)c ____________ ____________________ VA = Rn * + i (1 + i)c En caso de tasar un inmueble arrendado con contrato indefinido y vida útil amplia, superior a 4550 años, c es una cifra elevada, con lo que (1+ i)c todavía lo es más. El cociente 1 / (1+i)c es prácticamente cero y por tanto puede despreciarse (aplicación de la teoría de límites cuando c → ∝) En tal caso la fórmula compleja anterior se convierte en la simplificada de la técnica de actualización de la renta actual citada en un inicio. VA = Rn _____ i Por tanto, esta fórmula es aplicable en caso de que al inmueble le quede una vida útil residual amplia (superior a 45-50 años) y que el contrato sea indefinido. No obstante, será necesario justificar en el informe, la utilización de la anterior fórmula simplificada. 3.5.9.2. Fórmula de cálculo para inmuebles destinados al arrendamiento La fórmula es la siguiente: VA = Rn (1 + i)n - 1 F __________ _______ + (1 + i)n (1 + i)n * i Rn = rentas netas de mercado obtenidas por comparación, en moneda constante n = periodo de duración de los flujos de caja i = tipo de actualización F = valor actual del suelo (= valor de reversión) La fórmula anterior también puede escribirse de la siguiente forma: 1 1 - ______ F (1 – i)n _________ __________ VA = Rn * + i (1 + i)n Al igual que en el caso anterior la fórmula puede simplificarse, en caso de tasar un inmueble destinado al arrendamiento con vida útil amplia, superior a 45-50 años, ya sea porque es de reciente construcción, se encuentra en proyecto o en construcción. De igual forma si n es una cifra elevada (1+i)n todavía lo es más. El cociente 1 / (1+i)n es prácticamente cero y, por tanto, puede despreciarse, siguiendo los criterios de la teoría de límites, cuando n → ∝. LA LEY 317 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ En tal caso la fórmula compleja anterior se convierte en la simplificada de la técnica de capitalización a perpetuidad, citada en un inicio, siendo necesario justificar debidamente su utilización en el informe. VA = Rn _____ i La fórmula anterior es utilizada frecuentemente en los inmuebles destinados al arrendamiento, ya que en gran parte de los casos se trata de inmuebles en proyecto, en construcción o tienen poca antigüedad, por lo que su vida útil remanente es amplia. 3.5.9.3. Fórmula de cálculo para inmuebles ligados a explotaciones económicas La fórmula es la siguiente: (1 + i)n - 1 VRN ____________ _________ VA = R + (1 + i)n * i (1 + i)n R = renta imputable al inmueble, en moneda constante R = % de Rn = % de (I – G) n = periodo de duración de los flujos de caja i = tipo de actualización VRN = valor reemplazamiento neto (= valor de reversión) En este caso no existen posibles simplificaciones, ya que la vida útil máxima que establece la normativa para estos inmuebles es de 35 años. Por tanto no puede aplicarse la fórmula y técnica de la renta actual. 3.5.10. Aspectos de la Ley de Arrendamientos Urbanos que inciden en la valoración La duración, extinción y condiciones de un contrato de arrendamiento dependen de la ley de arrendamientos urbanos a que están sujetos. Así pueden encontrarse tres tipos de contratos diferentes: • Contratos firmados antes del 09.05.85, sujetos a la LAU del 64 aprobada por Decreto 4104/1964 de 24 de diciembre. • Contratos firmados entre el 09.05.85 y el 23.11.94 sujetos al Real Decreto-ley 2/1985 de 30 de abril • Contratos posteriores al 24.11.94, sujetos a la LAU vigente o Ley 29/1994 de 24 de noviembre. 3.5.10.1. Contratos sujetos a la LAU del 94 Como aspectos más importantes a tener en cuenta al realizar la tasación de un inmueble arrendado cuyo contrato se haya celebrado a partir del 24.11.95 cabe citar: – La duración del contrato será la que pacten las partes. En caso de que el plazo pactado fuese inferior a 5 años, habrá prórrogas anuales para el arrendador y facultativas para el arrendatario hasta los 5 años. 318 LA LEY CAPÍTULO 3: MÉTODOS DE VALORACIÓN – La prórroga del contrato será anual hasta un máximo de 3 años. – La renta será libre, es decir la que pacten las partes, con pago mensual y obligación de entrega de recibo o justificante, en el que se harán constar de forma separada lo que corresponde a renta y a servicios. – Derecho a pactar que los gastos generales para el sostenimiento del inmueble, servicios, tributos, sean a cuenta del arrendatario – La actualización de la renta se hará conforme al ∆IPC de los últimos 12 meses, durante los 5 primeros años. Pasado este plazo será el porcentaje que hayan acordado las partes o en otro caso según el IPC. – Elevación de la renta por mejoras: el arrendador tiene facultad, transcurridos el plazo de 5 años o el inicial pactado, a elevar la renta aplicando el interés legal, más tres puntos, del importe invertido, sin exceder del 20% de la renta. – Subrogación por muerte del arrendatario: podrán subrogarse el cónyuge o persona de análoga relación de afectividad a la del cónyuge que conviviera con él, los descendientes sujetos a su tutela o que hubieran convivido con él durante los 2 años precedentes, los ascendientes o hermanos que hubieran convivido durante los 2 años anteriores al fallecimiento y las personas con minusvalía superior o igual al 65%, que tengan relación de parentesco hasta el 3.er grado y hayan convivido durante los 2 años anteriores. – En los contratos cuya duración inicial sea superior a 5 años, las partes podrán pactar que no haya derecho a subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario transcurridos los 5 primeros años o que el arrendamiento se extinga a los 5 años cuando el fallecimiento se hubiera producido con anterioridad. – Subrogación inter-vivos: el cónyuge podrá continuar en el uso de la vivienda arrendada, en caso de nulidad de matrimonio, separación judicial o divorcio del arrendatario. – En caso de arrendamientos para uso distinto del de vivienda (de temporada, local, oficina, nave industrial) el heredero que continúe con la actividad podrá subrogarse en el contrato de arrendamiento, debiendo notificarse en el plazo de 2 meses del fallecimiento. – Facultad del arrendatario que ejerza actividad empresarial o profesional para subarrendar la finca o ceder el contrato sin necesidad de contar con el permiso del arrendador. Éste tiene el derecho de elevar la renta en un 10% o en un 20% ya sea subarriendo parcial o total. 3.5.10.2. Contratos sujetos al Decreto-ley 2/1985 Este decreto publicado el 09.05.85 permitió establecer los contratos a tiempo parcial y eliminar la prórroga forzosa, vigente en la anterior LAU del 64. Los contratos de vivienda celebrados a partir del 09.05.85 que subsistan se regirán por las normas de la LAU del 64 con algunas modificaciones expresadas en los artículos 12, 15 y 24 de la LAU del 94. El arrendamiento renovado se regirá por lo dispuesto en la presente LAU del 94. El mismo criterio opera para los arrendamientos de local de negocio. 3.5.10.3. Contratos sujetos a la LAU del 64 Se trata de contratos celebrados con anterioridad al 09.05.85, que seguirán rigiendo por el Texto Refundido del 64, a los que se aplica: LA LEY 319 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ • Derecho a exigir al arrendatario el total importe de la cuota del IBI, así como el coste de los servicios y suministros. También las obras de reparación podrán repercutirse. • La renta podrá ser actualizada según las siguientes normas: La renta inicial deberá mantener con la renta actualizada la misma proporción que el IPC, tomando el mes anterior en ambos supuestos. De la renta actualizada en cada periodo anual, sólo será exigible al arrendatario el porcentaje correspondiente, siempre que la renta resultante sea superior a la que venía pagando el arrendatario. La renta actualizada absorberá todas las cantidades asimiladas (aumento del coste de servicios y suministros y la repercusión de obras) desde la 1.ª anualidad de revisión. Cuando la renta esté totalmente actualizada, la revisión sólo será conforme al IPC o el sistema que se haya pactado. • Cuando el arrendatario se niegue a la actualización, sólo se aplicará el ∆IPC anual, pero en estos casos la duración de los contratos será sólo de 8 años, aunque haya subrogación. • La 1.ª subrogación mortis-causa sólo cabe a favor del cónyuge y en su defecto de los hijos que convivan con 2 años de antelación, los ascendientes a su cargo y con 3 años de convivencia. • Es posible una 2.ª subrogación si la 1.ª se hizo a favor del cónyuge y existieran hijos comunes. De haberse producido ya dos subrogaciones, al fallecimiento del actual arrendatario el contrato termina. • Cuando se trate de contratos de locales y el arrendatario sea una persona física, el contrato se extinguirá a su jubilación o fallecimiento, pero con posibilidad de subrogación a favor del cónyuge, con duración igualmente hasta su jubilación o fallecimiento. En ambos supuestos puede subrogarse también el descendiente, pero siempre que el contrato no haya durado ya 20 años. • La extinción de un contrato de un local comercial, cuyo arrendatario sea una persona jurídica se extinguirá a los 20 años. Si la actividad no es comercial se extinguirá a los 20 años (cuota del IAE inferior a 511 €), a los 15 años (cuota IAE entre 510 y 782 €), 10 años (cuota entre 782 y 1.142 €) y 5 años (cuota superior a 1.143 €). 3.5.11. Ejemplo: vivienda arrendada con contrato a tiempo definido Enunciado Situación: c/Entenza esquina c/Aragón, 3.ª planta Barrio: Izquierda del Ensanche de Barcelona Distribución: vivienda en edificio entre medianeras de 3D-B-A. Da frente a c/Entenza y a patios interiores de ventilación. Sup. útil = 75 m² Sup. construida con elementos comunes = 96 m² Año de finalización de la construcción: 2003 Nivel de calidades y acabados: confortable. Buen estado de conservación. Se encuentra arrendada con contrato de arrendamiento que tiene las siguientes características: – firma del contrato: año 2003 – duración del contrato: 5 años, con cláusula de revisión de acuerdo con el IPC – se adjuntan los 3 últimos recibos del alquiler. Cálculo renta neta La propiedad facilita los 3 últimos recibos que paga el inquilino, desglosados entre los diferentes conceptos. En el siguiente cuadro se ordenan los componentes de la renta bruta y se diferencian los que constituyen la renta neta de los gastos. Se trabaja en €/mes, por lo que el IBI trimestral se convierte en mensual. 320 LA LEY CAPÍTULO 3: MÉTODOS Concepto renta contractual Incrementos renta Gastos comunidad Conservación y mantenim. IBI trimestral Administración Total Rb recibo € 790,00 52,80 67,30 27,25 138,20 19,75 1.075,55 Rb mensual € 790,00 52,80 67,30 27,25 34,55 19,75 991,65 Rn mensual € 790,00 52,80 842,80 DE VALORACIÓN Gastos al mes € 67,30 27,25 34,55 19,75 148,85 La renta neta mensual es de 842,80 €/mes, equivalente al 84,99% de la renta bruta. En este caso el inmueble está ocupado, se considera que es un buen emplazamiento con poco riesgo y además es un contrato a 5 años del que sólo quedan 2 pendientes, por lo que no se minora la renta obtenida en concepto de desocupación o impagados. Esta renta es similar a la de mercado de otras viviendas de parecidas características, por lo que puede adoptarse como renta para proceder al cálculo. Rn anual = 842,80 x 12 = 10.113,60 € Plazo vigencia de duración del contrato La normativa nos indica que los flujos de caja se estimarán durante el periodo de duración del contrato de arrendamiento. Firma contrato: año 2003 Duración del contrato: 5 años Finalización contrato: año 2008 Plazo duración contrato (c) = 2008 – 2006 = 2 años Determinación del tipo de actualización La tasa mínima exigida por la anterior normativa del 94 era del 4,5%. Las tasas de mercado para viviendas de 1.ª residencia son en general más bajas. En el caso concreto del Ensanche de Barcelona, se considera que una tasa del 3,5% es correcta. Esta tasa supera ampliamente la rentabilidad media anual del tipo medio de la Deuda del Estado con vencimiento igual a 5 años, que es del 3,32% nominal, equivalente a un 0,70% real, al adoptar un IPC del 2,60%. La prima de riesgo real por tanto es de 2,80%. i = 0,035 (1 + i)2 = 1,0352 = 1,071225 Valor reversión inmueble En este caso el valor de reversión se define como el valor de la vivienda al finalizar el contrato de arrendamiento, es decir dentro de 2 años. Para ello se calculará el valor de mercado actual de la vivienda por comparación, supuesta libre de inquilinos, del que se deducirá la depreciación que haya experimentado la vivienda durante estos 2 años. LA LEY 321 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ Se considera que el valor de mercado por comparación de la vivienda, aplicando técnicas de homogeneización es de 3.210 €/m². VMo por comparación = 96 m² x 3.210 €/m² = 308.160 € Se considera que sólo habrá depreciación física, ya que la vivienda es de reciente construcción y se usa para el fin previsto (vivienda), por lo que no hay depreciación funcional. Ratio depreciación física = c/n La ratio de depreciación afecta al valor de reemplazamiento bruto, a excepción del valor del suelo. Depreciación física = c/n* (VRB – F) = c/n * (F + Cc + Gp – F) = c/n * (Cc + Gp) c = 2 años (vigencia del contrato de arrendamiento) n = 100 años (vida útil total de la vivienda) Teniendo en cuenta el nivel de acabados constructivos de la vivienda, se estiman: Cc = 650 €/m² (coste de ejecución por contrata) Gp = 143 €/m² (gastos de la promoción, equivalentes al 22% de Cc) Depreciación física = 2/100 * (650 + 143) = 15,86 €/m² Por tanto el valor de reversión será: VR = VMo – Dep.física = 3.210,00 – 15,86 = 3.194,14 €/m² VR = 96 m² x 3.194,14 €/m² = 306.637,44 € Cálculo valor por actualización La fórmula de cálculo a aplicar es la siguiente: VA = Rn (1 + i)c - 1 ____________ (1 + i)c * i + VMo - [c/n * (VRB - F)] ____________________ (1 + i)c Conocidos todos los parámetros se calcula VA: 1,071225 - 1 306.637,44 ______________ ______________ VA = 10.113,60 + = 1,071225 * 0,035 1,071225 = 19.212,75 + 286.249,33 = 305.462,08 € ______________ _______________ valor actual valor reversión rentas futuras actualizado Tal como se explicó en el desarrollo teórico del tema, al tratarse de un contrato de arrendamiento con un plazo de vigencia del mismo corto (c es bajo), el 1.º de los dos sumandos (valor actual de las rentas futuras) es muy inferior al 2.º sumando. 322 LA LEY CAPÍTULO 3: MÉTODOS DE VALORACIÓN El valor así obtenido VA = 305.462,08 € es muy parecido al valor de mercado por comparación (308.160 €), debido a que se trata de rentas de mercado por ser recientes. 3.5.12. Ejemplo: vivienda arrendada con contrato indefinido Enunciado La misma vivienda se encuentra arrendada con diferente tipo de contrato: – contrato indefinido de acuerdo con el IPC – firma del contrato año 2003 – el inquilino paga mensualmente la misma cuantía por los mismos conceptos El procedimiento para calcular el valor por actualización es similar al anterior. Cálculo renta neta Dado que se trata de la misma vivienda, Rn = 842,80 €/mes. Pero en este caso el contrato es indefinido y le queda un largo periodo de duración, por lo que podría darse el caso de que el inquilino dejase de pagar o bien rescindiese el contrato, de forma que durante un periodo de tiempo no produjese rentas. Se adopta una minoración de la renta del 5% en concepto de posible desocupación o morosidad. Rn = 842,80 €/mes x 12 meses x 0,95 = 9.607,92 €/año Plazo vigencia de duración del contrato La normativa nos indica que los flujos de caja se estimarán durante el periodo de duración del contrato de arrendamiento. Dado que éste es indefinido su duración coincidirá con la vida útil remanente del inmueble. Firma contrato: año 2003 Vida útil total inmueble: 100 años Antigüedad vivienda: 3 años Plazo duración del contrato (c) = vida útil remanente = 100 – 3 = 97 años Determinación del tipo de actualización La tasa mínima exigida por la anterior normativa era del 4,5%. Las tasas de mercado para viviendas de 1.ª residencia son en general más bajas. En el caso concreto del Ensanche de Barcelona, se considera que una tasa del 3,5% es correcta. Esta tasa supera ampliamente la rentabilidad media anual del tipo medio de la Deuda del Estado con vencimiento igual a 5 años, que es del 3,32% nominal, equivalente a un 0,70% real, al adoptar un IPC del 2,60%. La prima de riesgo real por tanto es de 2,80%. i = 0,035 (1 + i)97 = 1,03597 = 28,1328629 LA LEY 323 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ Valor reversión inmueble En este caso el valor de reversión se define como el valor de la vivienda al finalizar el contrato de arrendamiento, es decir dentro de 97 años. Pero en este caso en lugar de calcularlo como en el caso anterior (valor de mercado actual de la vivienda, prescindiendo de que esté arrendada, menos la depreciación experimentada), se adopta como valor de reversión el valor del suelo de la misma, ya que al finalizar el contrato, se ha agotado la vida útil del inmueble y por tanto es obsoleto. Se considera que el valor de mercado del suelo de la vivienda, aplicando el método residual estático, partiendo de un valor de producto terminado de 3.700 €/m², es de 1.970 €/m². El valor residual será: VR = F (valor mercado del suelo) = 96 m² x 1.970 €/m² = 189.120 € Cálculo valor por actualización La fórmula de cálculo a aplicar es la siguiente: VA = Rn VR (1 + i)c - 1 ____________ _________ + (1 + i)c (1 + i)c * i Conocidos todos los parámetros se calcula VA: VA = 9.607,92 = 28,13286 - 1 189.120 ______________ ______________ + = 28,13286 * 0,035 28,13286 264.754,30 + 6.722,39 = 271.476,69 € ______________ ________________ valor actual valor reversión rentas futuras actualizado VA = 271.476,69 € En este caso ocurre al revés del caso anterior. El primer sumando o valor actual de las rentas futuras tiene mayor peso, ya que se trata de rentas de 97 años, frente al valor actual del suelo. De acuerdo con lo especificado en la parte teórica de este tema, la vivienda que se tasa tiene una vida útil amplia (97 años) y además el contrato pactado es indefinido. En este caso puede prescindirse de la fórmula compleja anterior y aplicar las fórmulas de la actualización a perpetuidad. VA = Rn _____ i VA = 9.607,92 ________ = 274.512 € 0,035 La diferencia de los 2 valores calculados es de: 274.512 – 271.476,69 = 3.035,31 € cifra que se considera insignificante y, por tanto, siempre que concurran estas circunstancias puede aplicarse la fórmula simplificada. 324 LA LEY CAPÍTULO CUARTO Valoraciones de garantía y aplicación práctica de las técnicas de valoración Las valoraciones de garantía son aquellas en las que la finalidad de la tasación es determinar el valor de un inmueble a los efectos de que este pueda garantizar un capital, ya sea para préstamo, crédito, provisión técnica o reservas. Esta finalidad que ya ha sido desarrollada en el capítulo 2.º constituye la de mayor volumen y la más habitual. Las valoraciones de garantía están reguladas normativamente de forma muy específica, tanto en sus procedimientos generales como en su aplicación práctica, metodología a seguir y asignación de valores en cada caso concreto. Se desarrolla a continuación todo ello según lo establece la O/ECO/805/2003, entendiendo que su aplicación es obligatoria e inexcusable. Estos procedimientos son también utilizables, con múltiples variantes y matices, a otras finalidades, pero por ser la metodología mejor desarrollada técnicamente y con normativa aprobada oficialmente son de referencia obligada en todas las finalidades salvo disposiciones específicas en contrario. 4.1. ESTRUCTURA GENERAL DE LOS INFORMES DE TASACIÓN: PROCEDIMIENTOS Y NORMAS Se desarrollan a continuación las instrucciones necesarias sobre los requisitos que deben reunir las valoraciones de garantía, estructura general de los informes, procedimientos a seguir, condicionantes, advertencias y normas generales de valoración. 4.1.1. Estructura general de los informes de tasación Los informes de tasación se elaborarán y presentarán de acuerdo con la estructura siguiente y contendrán como mínimo los siguientes apartados: 1. Solicitante de la tasación y finalidad. 2. Identificación y localización. 3. Comprobaciones y documentación. LA LEY 325 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ Localidad y entorno. Descripción y superficie del terreno. Descripción y superficie de la edificación. Descripción urbanística. Régimen de protección, tenencia y ocupación. Análisis de mercado. Datos y cálculo de los valores técnicos. Valores de tasación, condicionantes y advertencias. Observaciones. Fecha de emisión, caducidad y firmas. Documentación anexa al informe. Cada uno de esos apartados se cumplimentará en función del tipo de inmueble del que se trate, de acuerdo con el principio de proporcionalidad y como mínimo se hará incluirá el contenido siguiente: 1. Solicitante de la tasación y finalidad a) El cliente de la entidad tasadora. b) La finalidad para la cual se haya hecho la tasación. c) Si la tasación se ha realizado siguiendo las disposiciones contenidas en la presente Orden, citando la Orden con su denominación completa y la fecha del Boletín Oficial del Estado en que haya sido publicada. Cuando la finalidad de la tasación sea la prevista en el artículo 2.a) (Ámbito de aplicación) de esta Orden, se indicará además la entidad que haya sido mandatario del cliente para su encargo. 2. Identificación y localización a) Si se valora un solo edificio o elemento de edificio o a varios agrupados en un único complejo, o en el mismo edificio. b) Si se trata de un inmueble terminado, en proyecto, construcción o en rehabilitación. c) Los datos correspondientes a la localización del inmueble objeto de valoración, así como los de su identificación registral o en su caso y siempre que se conozcan los catastrales. Cuando el objeto de la valoración sea una finca rústica o un terreno no urbanizable se expresará, además de lo señalado en la letra anterior, el (pago) o paraje, término municipal, comarca y provincia en que se encuentre dicha finca, así como el nombre con que figura en el Registro de la Propiedad y, cuando sea diferente aquel por el que se le conoce habitualmente. 3. Comprobaciones y documentación En este apartado del informe se indicará la relación de las comprobaciones realizadas por la entidad tasadora para la confección del informe y la relación de los documentos utilizados. 4. Localidad y entorno 1. En el apartado localidad y entorno se expresarán las características básicas de ambos que puedan influir en la valoración, por ejemplo, el tipo de núcleo, su ocupación laboral predomi- 326 LA LEY CAPÍTULO 4: VALORACIONES DE GARANTÍA Y APLICACIÓN PRÁCTICA DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN nante, su población de derecho y evolución reciente, así como las características básicas de la localidad de la que dependa cuando exista. 2. Cuando el objeto de la valoración sea un edificio, un elemento de un edificio o un terreno, entre las características básicas del entorno se indicarán por ejemplo: el nivel de renta, los rasgos de homogeneidad arquitectónica y usos dominantes, infraestructuras, equipamiento y servicios, sus comunicaciones, aparcamientos, el nivel de desarrollo edificatorio del entorno, su antigüedad característica, la renovación experimentada recientemente, etc. 3. Cuando el objeto de la valoración sea una finca rústica entre las características básicas del entorno se indicarán, por ejemplo: las explotaciones características, su densidad de población, sus equipamientos y servicios, en particular los que permitan o faciliten la explotación agraria, su infraestructura, etc. 5. Descripción y superficie del terreno 1. Cuando el objeto de valoración sea un edificio o un terreno de carácter urbano, en este apartado del informe se indicará: a) La superficie del terreno comprobada por el tasador, la que figure en la documentación registral utilizada y siempre que se conozca, la superficie catastral. b) Las obras de infraestructura exteriores del terreno de las que esté dotado así como de las pendientes de realizar en el momento de la tasación, expresando una estimación del porcentaje de obra realizada y de la inversión pendiente. 2. Cuando el objeto de valoración sea un elemento de un edificio no será necesario exponer la información prevista en este artículo, excepto que por su trascendencia sobre el valor del inmueble se considere relevante. 3. Cuando el objeto de valoración sea una finca rústica se indicará: a) La superficie del terreno comprobada por el tasador, detallando el tipo de comprobaciones realizadas, la que figure en la documentación registral utilizada y, en su caso, la superficie catastral. b) La superficie aproximada destinada a los distintos aprovechamientos agrarios y, en su caso, la dedicada a otros fines (residenciales, recreativos, otras explotaciones económicas, etc.). c) Las infraestructuras interiores de que dispone (agua, caminos, energía eléctrica, etc.). d) En relación con el suelo, los factores de textura, profundidad, pedregosidad, salinidad y pendiente, indicando las clases agrológicas. e) En las fincas donde existan explotaciones de regadío, la procedencia de las aguas, caudales, calidad, sistema de extracción y distribución en la finca según el sistema de riego. f) En el caso de que existan características especiales se señalarán aquellas que influyan en su valor, tales como su especial ubicación, circunstancias paisajísticas, ecológicas, cinegéticas. Las alternativas seguidas para las rotaciones de cultivo y sus características. 6. Descripción y superficie de la edificación 1. Cuando el objeto de valoración sea un edificio, se indicará: a) La distribución de las edificaciones y servicios en la parcela, la tipología de la edificación, la superficie total señalando si es la útil o la construida con o sin partes comunes, el número de plantas, distribución básica, usos y superficie de cada una de ellas, existencia de elementos comunes, ser- LA LEY 327 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ vicios generales internos, y atendiendo a sus usos, las circunstancias específicas más relevantes para cada uno de ellos. Siempre que sea comprobable se indicará la superficie útil. b) Los elementos fundamentales de la edificación (cimentación, estructura, cubierta, cerramientos exteriores, carpinterías exteriores, etc.), las instalaciones relevantes (fontanería, calefacción, aire acondicionado, gas, electricidad, ascensores, prevención de incendios, etc.), así como las terminaciones y acabados relevantes. c) En el caso de edificios en construcción o rehabilitación, las características de los apartados anteriores se referirán, en la parte de la obra que aún no esté ejecutada, al proyecto que haya servido de base para la concesión de la licencia municipal. También se expresará en qué fase se encuentran las obras, indicando una estimación del porcentaje de obra ejecutada. d) En el caso de edificios destinados al uso comercial o industrial se indicarán también las características y elementos constructivos que limiten o dificulten usos distintos a los existentes, los acabados, instalaciones o elementos constructivos recuperables, relevantes y utilizables previsiblemente por un tercero o polivalentes. También se expresará si se encuentra terminado en bruto (estructura y acometida de instalaciones) o si se encuentra acondicionado para la actividad correspondiente. 2. Cuando el objeto de valoración sea un elemento de un edificio se indicará: a) Su superficie indicando si es la útil o la construida con o sin partes comunes, distribución y dependencias, situación relativa y características básicas del edificio del que forme parte, las características específicas que sean relevantes para cada uno de sus usos y, cuando existan, sus anexos con su superficie. b) Sus características constructivas e instalaciones relevantes o que afecten al valor. 3. Cuando el objeto de valoración sea un terreno de carácter urbano se indicará si existen sobre él edificaciones y en el caso de que existan y no esté prevista su demolición se describirá su uso, superficie y principales características constructivas. 4. Cuando el objeto de valoración sea una finca rústica se indicará: a) Las edificaciones, instalaciones y mejoras permanentes existentes distinguiendo las necesarias para la explotación agraria y/o ganadera y forestales, las que produzcan rendimiento por sí mismas por estar ligadas a una explotación económica distinta de la explotación agraria del terreno y otras edificaciones no incluidas en los tipos anteriores, como por ejemplo, las viviendas. b) Para cada una de las edificaciones se describirá su uso, distribución, superficie y principales características constructivas, consignando la adecuación y suficiencia. 5. Para todo tipo de edificaciones y para las instalaciones agrarias o de otra naturaleza, se expresará su antigüedad y vida útil estimada, el estado de conservación y los deterioros aparentes existentes. 7. Descripción urbanística 1. Cuando el objeto de valoración sea un edificio o un elemento de un edificio se indicará: a) El grado de adecuación de sus características físicas y usos a que está destinado, a la normativa urbanística vigente así como si está sujeto a algún tipo de protección urbanística o histórica individualizada. 328 LA LEY CAPÍTULO 4: VALORACIONES DE GARANTÍA Y APLICACIÓN PRÁCTICA DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN b) En particular, cuando se trate de edificios se indicará si son o no conformes con el planeamiento. 2. Cuando el objeto de valoración sea un terreno de carácter urbano se expresará: a) El planeamiento general de ordenación vigente y, en su caso el planeamiento de desarrollo necesario según la legislación urbanística aplicable, la fase de aprobación en la que se encuentra, los plazos previsibles para su aprobación definitiva teniendo en cuenta, en su caso, su inclusión dentro de un ámbito de gestión. b) La clasificación urbanística que corresponda al terreno: urbano, urbanizable o no urbanizable, o en su caso, clases equivalentes reguladas por la legislación urbanística. Cuando el terreno objeto de valoración sea clasificado como urbano se expresará además si tiene o no naturaleza de solar. c) La calificación urbanística, los usos autorizados y prohibidos, la tipología e intensidad edificatoria y sus condiciones (índices de aprovechamiento y de edificabilidad neta y/o bruta, alturas permitidas, ocupación máxima, retranqueos, etc.). d) El aprovechamiento urbanístico de acuerdo con su ámbito de reparto y ámbito de gestión y ejecución. A este respecto se indicará: • La superficie realmente construible por el propietario del terreno. • El sujeto a quien corresponda la iniciativa de la gestión (cualquiera de las diferentes administraciones, particulares, etc.). • El sistema y modo de gestión según la legislación urbanística aplicable. • Las cargas urbanísticas (cesiones, costes de urbanización, obligaciones adquiridas, etc.) que afecten al terreno, atendiendo, en su caso, al ámbito de gestión en el que se encuentre. En este caso, se indicará también la proporción que la superficie del terreno representa sobre la superficie total del ámbito de gestión al que pertenezcan. Cuando se hayan iniciado las obras de urbanización se indicará su estado. • Los instrumentos de planeamiento y/o gestión, y los trámites de los mismos, necesarios para que el terreno pueda considerarse solar. • En el caso de estar establecidos, los plazos de ejecución previstos para el desarrollo urbanístico del terreno fijados en el documento correspondiente de programación según legislación aplicable y, en particular, las consecuencias que pudieran afectar al valor del terreno en caso de incumplimiento. • En el caso de que el terreno esté dentro de un ámbito sujeto a expropiación forzosa, se indicarán los criterios legales aplicables a su valoración y el estado del procedimiento expropiatorio. 3. Cuando el objeto de la valoración sea una finca rústica se indicará la clasificación del suelo y, en su caso, su régimen de protección especial. 8. Régimen de protección, tenencia y ocupación Se indicará para el inmueble que se valora: a) El estado de ocupación y, en caso de estar ocupado, el título en virtud del cual lo está, así como sus características y plazo de vigencia. LA LEY 329 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ b) Cuando el inmueble tenga o esté destinado a una explotación económica se indicarán las características de la actividad o explotación económica albergada o prevista por la propiedad. c) Cuando exista algún derecho u obligación que afecte al contenido del derecho real de propiedad del inmueble se describirán sus características y efecto sobre el valor. d) Cuando se valore un inmueble que tenga alguna limitación legal, urbanística o protección pública que limite directa o indirectamente su precio de venta, se indicará expresamente el hecho y el efecto sobre el valor. 9. Análisis de mercado Se describirán las características del segmento del mercado inmobiliario relativo a los bienes comparables al que sea objeto de valoración, cuando exista. También se indicarán las diferencias apreciadas entre el valor de mercado y el valor hipotecario en ese segmento del mercado. Según el caso, contendrá datos relativos a la oferta, a la demanda, a los intervalos de precios actuales de venta al contado o de alquiler y a las expectativas de oferta-demanda y de revalorización. 10. Datos y cálculo de los valores técnicos 1. En este apartado se indicarán los métodos de tasación y los criterios utilizados, así como los cálculos realizados para determinar el valor. Además se informará de aquellos datos que sean necesarios para realizar dicho cálculo y no hayan sido incluidos en los apartados precedentes. Dichos criterios y datos estarán en función del método de valoración empleado y serán como mínimo, los señalados en los números siguientes de este artículo. 2. Cuando se utilice el método de comparación, los datos mínimos a que se refiere el número anterior serán: a) Los datos de al menos seis inmuebles comparables utilizados para aplicar el método, indicando para cada uno de ellos, como mínimo, la Provincia, Municipio y, en su caso, el Código postal, la calle y, para los edificios que no sean viviendas unifamiliares, su número. b) Para cada inmueble los parámetros, los coeficientes y/o ponderaciones y/o desarrollo estadístico utilizados para realizar la homogeneización de precios. 3. Cuando se utilice el método de actualización, los datos mínimos a que se refiere el número 1 de este artículo serán, en su caso: a) Información utilizada para fijar las rentas esperadas. En el caso de que se trate de datos puntuales de comparables se indicarán para cada uno de ellos, como mínimo, los datos utilizados para realizar la homogeneización de rentas. b) Las ratios medias empleadas en el caso de inmuebles ligados a una explotación económica y las fuentes utilizadas. c) Detalle de los flujos de caja empleados en el cálculo, de la vida útil y la tasa de actualización elegidas y del valor residual. 4. Cuando se utilice el método residual los datos mínimos a que se refiere el número 1 serán: a) Los valores en venta de los productos inmobiliarios correspondientes. b) Los costes de construcción utilizados. 330 LA LEY CAPÍTULO 4: VALORACIONES DE GARANTÍA Y APLICACIÓN PRÁCTICA DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN c) Los plazos de ejecución y venta en el caso del método residual por el procedimiento dinámico. d) La tasa de actualización elegida en el caso del método dinámico o del margen en el caso del método estático. e) Detalle de los flujos de caja empleados en el cálculo en el caso del método residual por el procedimiento dinámico. 5. En los casos en los que el valor se calcule por algún método relacionado con el método de coste y cuando se calcule el valor de inmuebles en construcción, los datos a que se refiere el número 1 serán: a) Los costes de construcción utilizados. b) La información correspondiente al método elegido para calcular el valor del suelo. 11. Valores de tasación, condicionantes y advertencias En este apartado se expresarán: a) Los valores técnicos resultantes para cada inmueble objeto de valoración. b) El valor de tasación que resulta teniendo en cuenta el objeto y finalidad de la valoración. c) Los condicionantes o advertencias que pudieran existir conforme a lo previsto en el Capítulo III del Título I de la presente Orden. d) Las limitaciones a los valores, si las hubiera. e) El valor mínimo del seguro de incendios y otros daños al continente previstos en la Disposición Adicional Primera. 12. Observaciones 13. Fecha de emisión, caducidad y firmas En este apartado se incluirán: a) Fecha de la última visita al inmueble. b) La fecha de emisión del informe. c) La fecha de caducidad del informe. d) Nombre, firmas y titulación o cargo de quienes suscriben el informe y nombre y titulación de los restantes técnicos especializados que hayan intervenido directamente en la tasación. 14. Documentación anexa al informe 1. En este apartado se incluirá al menos la siguiente documentación gráfica: a) Planos a escala o croquis de situación y emplazamiento del inmueble en el municipio. b) Planos a escala o croquis acotados del inmueble. c) Aquella otra que a juicio del tasador permita definir e identificar suficientemente las características del inmueble (secciones, fotografías, etc.). 2. También se incluirá al menos la siguiente documentación no gráfica: a) Documento utilizado para la identificación registral, o catastral en su caso. LA LEY 331 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ b) Copia de la licencia de obras en los edificios en construcción o rehabilitación. c) En los edificios en proyecto, en construcción o rehabilitación, un resumen del presupuesto de ejecución material. d) Copia de la cédula de calificación o documento que determine o permita determinar el valor máximo legal en los edificios en construcción sujetos a protección pública. e) Copia del certificado de titularidad y cargas, cuando dicho documento sea de uso obligatorio para la tasación. f) En inmuebles arrendados, copia del contrato de arrendamiento o en su defecto título de la ocupación y excepto para la finalidad prevista en el artículo 2.a) (Ámbito de aplicación) de esta Orden, certificado del propietario de la situación de ocupación, rentas vigentes y su estado de pago, y de los gastos imputables al inmueble durante el último año. g) Copia del Balance y Cuenta de Resultados de los últimos tres años en el caso de inmuebles ligados a una explotación económica. 3. El contenido de los puntos anteriores se podrá integrar total o parcialmente en los diferentes epígrafes del informe de tasación, si ello mejora su lectura. 4. En los casos de escrituras o documentos técnicos extensos, se podrá adjuntar la carátula identificativa de los mismos, o su información más representativa. 4.1.2. Procedimientos generales, comprobaciones, condicionantes y advertencias 4.1.2.1. Documentación necesaria (art. 8) 1. Para realizar el cálculo del valor de tasación, se deberá haber dispuesto previamente de todos aquellos documentos que sean necesarios para una identificación completa del objeto de la valoración, teniendo en cuenta el tipo de bien, la finalidad de aquella, el estado de ocupación y construcción de aquél y el método de valoración utilizado. Entre los documentos a los que se refiere el párrafo anterior se incluirá la certificación registral acreditativa de la titularidad y cargas del inmueble, así como de su descripción completa, expedida dentro de los tres meses anteriores a la fecha de la valoración, o sus equivalentes legales en soportes alternativos. No obstante, en la valoración de bienes para la finalidad DE GARANTÍA HIPOTECARIA y en la valoración previa a la compra de bienes para la finalidad DE DETERMINACIÓN DEL PATRIMONIO DE INSTITUCIONES DE INVERSIÓN COLECTIVA INMOBILIARIAS, dicha certificación podrá ser sustituida por original o copia de nota simple registral, expedida dentro de los tres meses anteriores a la fecha de valoración, que contenga al menos la titularidad y descripción completa del inmueble, incluidos en su caso, los derechos reales y las limitaciones del dominio; o por fotocopia del libro de Registro de la propiedad, por fotocopia de escritura de propiedad, o por documentos equivalentes emitidos por procedimientos telemáticos por el Registro de la Propiedad. 2. Además de lo señalado en el número anterior, se deberá haber dispuesto de lo siguiente: a) En el caso de edificios en proyecto que se valoren para la hipótesis de edificio terminado, el proyecto de los mismos visado por el colegio profesional competente. b) En el caso de edificios en construcción o en rehabilitación que se valoren para la hipótesis de edificio terminado, y además del proyecto de los mismos visado por el Colegio pro- 332 LA LEY CAPÍTULO 4: VALORACIONES DE GARANTÍA Y APLICACIÓN PRÁCTICA DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN fesional correspondiente, la licencia de obra, la última certificación de la obra ejecutada expedida por la dirección facultativa, así como el contrato de ejecución de la obra y el presupuesto de contrata, si existen. c) En el caso de viviendas sujetas a protección pública, cédula de calificación o documento administrativo que acredite o permita determinar el precio máximo en venta o alquiler. d) En el caso de edificios (cuyo uso principal sea la vivienda) a que se refiere el artículo 2 de la Ley 38/1999 de 5 de noviembre, de ordenación de la edificación, el documento acreditativo de la expedición del seguro de daños materiales contemplado en su artículo 19.1.c) (Seguro de daños decenal). e) En el caso de inmuebles cuyo uso se haya cedido total o parcialmente, el contrato de arrendamiento u otro título de ocupación, el último recibo de la renta abonado así como una certificación expedida por el propietario en la que se expresará con claridad: cada una de las superficies arrendadas dentro de la finca; la renta neta anual producida en total y por cada una de las partes; el estado de ocupación del inmueble; el estado de pago de las rentas vigentes; los gastos imputables al inmueble, con indicación de los repercutidos al ocupante durante el último año y el destino del inmueble. A efectos de la finalidad indicada en el artículo 2.a) de la presente Orden, los datos a que se refiere el párrafo anterior deberán estar igualmente disponibles aunque no será necesaria la certificación expedida por el propietario. f) En inmuebles ligados a una explotación económica, los documentos necesarios para calcular los flujos a que se refiere el artículo 27 (Flujos de caja en el método de actualización) de esta Orden. g) En el caso de fincas rústicas, la documentación catastral relevante, la referente a su régimen de explotación, así como, en su caso, la del derecho de riego y la de su rendimiento. h) En el caso de los terrenos que se valoren atendiendo a su aprovechamiento urbanístico o para edificios en proyecto, cédula urbanística o certificado municipal u otra documentación que permita determinar la clase de suelo, y en su caso, su aprovechamiento urbanístico, condiciones para su desarrollo o documentación necesaria para determinarlos. i) En el caso de edificios en régimen de propiedad horizontal o elementos de edificios diferentes de vivienda o plaza de garaje, los estatutos de la comunidad de propietarios, documento equivalente o certificación del administrador de la comunidad acreditativa de las limitaciones de su uso u otras circunstancias contenidas en aquellos que pudieran afectar a su valor. j) Los restantes que sean exigidos por otras disposiciones de la presente Orden según el método de valoración adoptado, el tipo de inmueble o la finalidad de tasación. 4.1.2.2. Superficie utilizable o computable 1. Para calcular el valor de un edificio o de un elemento de un edificio se utilizará siempre la superficie comprobada por el tasador. Además se deberán tener en cuenta las especificaciones siguientes: a) Cuando no sea posible comprobar la superficie del edificio o elemento del edificio, se utilizará su superficie registral. b) En el caso de elementos de edificios en los que se haya podido comprobar la superficie útil o la construida sin partes comunes, podrá también utilizarse la superficie registral con LA LEY 333 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ partes comunes, aun cuando esta última no haya podido ser comprobada, siempre que exista una dificultad operativa especial para la comprobación debidamente justificada por el tasador, no exista duda razonable sobre la naturaleza de dicha superficie registral y la relación entre ésta y la superficie comprobada sea razonable a juicio del tasador. c) Cuando la superficie comprobada sea superior a la registral o cuando se trate de un edificio que carezca de declaración de obra nueva inscrita, su adopción requerirá que se verifique su adecuación a la normativa urbanística aplicable. d) En el caso de que la superficie de los espacios exteriores de uso privativo del edificio o elemento de un edificio supere el 15 por ciento de la superficie total del mismo, aquella superficie se deberá medir por separado y se valorará con precio unitario diferente la superficie de los espacios exteriores. También deberán valorarse con precio unitario diferente los espacios exteriores no cubiertos y los que por su uso, características constructivas y funcionales se considere que tienen valores independientes. El conjunto de estas superficies deberá ser objeto de justificación, indicando los criterios seguidos. e) A los efectos del cálculo de su valor máximo legal, en las viviendas sujetas a protección pública, se tomará como superficie la consignada en la cédula de calificación correspondiente. 2. Para calcular el valor de un terreno o de una finca rústica se utilizará como superficie la comprobada por el tasador. Cuando dicha comprobación no sea viable se utilizará la menor entre la superficie registral y la catastral. Sin perjuicio de lo señalado en el párrafo anterior, se podrá utilizar la mayor entre la superficie registral y la catastral siempre que, una vez hechas las estimaciones oportunas, se justifique expresa y razonadamente de una manera destacada. 4.1.2.3. Expresión de los valores 1. Los valores de los bienes inmuebles y derechos objeto de valoración se reflejarán en un informe y en su caso en un certificado de tasación para cuya elaboración se estará a lo previsto en el Título III de la Orden que las regula. 2. Dichos valores se expresarán en la moneda de curso legal del país donde se localicen los bienes o el objeto de los derechos. Si dicha moneda no fuera el euro, los valores a los que se refiere el número anterior se expresarán también en euros utilizando como tipo de cambio los publicados oficialmente en la fecha de la tasación o, en su caso, en el día anterior más próximo. 4.1.2.4. Comprobaciones mínimas (art. 7) 1. Para determinar el valor de tasación se realizarán las comprobaciones necesarias para conocer las características y situación real del objeto de la valoración, y se utilizará el contenido de la documentación señalada en el artículo 8) de esta Orden. 2. Entre las comprobaciones a que se refiere el número anterior, se incluirán al menos las siguientes: a) La identificación física del inmueble, mediante su localización e inspección ocular por parte de un técnico competente, comprobando si su superficie y demás características coinciden con la descripción que conste en la documentación utilizada para realizar la tasación, así como de la existencia de servidumbres visibles y de su estado de construcción o conservación aparente. 334 LA LEY CAPÍTULO 4: VALORACIONES DE GARANTÍA Y APLICACIÓN PRÁCTICA DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN b) El estado de ocupación del inmueble y uso o explotación al que se destine. c) En el caso de viviendas, el régimen de protección pública. d) El régimen de protección del patrimonio arquitectónico. e) La adecuación del inmueble al planeamiento urbanístico vigente, y, en su caso, la existencia del derecho al aprovechamiento urbanístico que se valore. 4.1.2.5. Condicionantes y advertencias Valor de tasación condicionado Salvo que se produzca con posterioridad la subsanación o el levantamiento del condicionante, para que el valor de tasación calculado de acuerdo con la presente Orden pueda ser utilizado para alguna de las finalidades señaladas en su artículo 2 (Ámbito de aplicación) ha de ser expresado sin sujeción a ningún condicionante. Condicionantes (art. 10) 1. A los efectos de esta Orden se considerará que existe un condicionante en los siguientes supuestos: a) Cuando no se hayan podido realizar las Comprobaciones mínimas, salvo en el caso de la prevista en la letra d) de dicho apartado, que sólo constituirá un condicionante cuando afecte a edificios completos o locales comerciales. b) Cuando, estando cedido el uso del inmueble, no se haya dispuesto del contrato de arrendamiento u otro título de ocupación y de las condiciones actuales del arrendamiento o cesión. c) Cuando el inmueble esté sujeto a protección pública y no se haya podido calcular su valor máximo legal. d) Cuando no se haya dispuesto, en su caso, de alguna de la documentación siguiente: • La documentación a que se refieren los párrafos segundo y tercero del artículo 8.1 (Documentación disponible) de esta Orden. • El proyecto visado a que se refiere el artículo 8.2.a). • La licencia de obra a que se refiere el artículo 8.2.b). • Cédula urbanística o documentación a que se refiere el artículo 8.2.h) de esta Orden. • La de la adscripción del derecho de riego a la finca rústica a que se refiere el artículo 8.2.g) cuando ésta se valore como regadío. e) Cuando no hayan podido cumplirse otras exigencias previstas en la presente Orden, o concurran otras circunstancias que impliquen dudas razonadas sobre la correcta identificación, física o registral, del inmueble a tasar, o sobre la existencia de las características del mismo utilizadas en la tasación que puedan afectar significativamente al cálculo de sus valores técnicos. 2. Cuando la tasación se efectúe a los efectos de lo dispuesto en el artículo 2.c) (Ámbito de aplicación) de la presente Orden, se condicionará el valor de tasación, cuando el titular registral del inmueble no coincida con la institución que lo incluya a efectos de cálculo de su valor patrimonial. LA LEY 335 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ Lo señalado en el párrafo anterior no será de aplicación cuando se realicen tasaciones previas a la compra de inmuebles por parte de sociedades o fondos de inversión inmobiliaria. Advertencias generales (art. 11) A los efectos de esta Orden se considerará que existe un supuesto de advertencia, siempre que se tenga duda sobre alguno de los datos utilizados en el cálculo de los valores técnicos del objeto de la valoración, y como mínimo, en los supuestos que se indican a continuación: a) Cuando existan discrepancias entre la realidad física del inmueble y su descripción registral que no induzcan a dudar sobre su identificación o características y que no influyan previsiblemente sobre los valores calculados. b) Cuando el inmueble que se valora no esté conforme con el planeamiento urbanístico vigente, salvo que se haya formulado un condicionante, o, cuando, no siendo exigible la emisión de un condicionante, no se haya podido comprobar el régimen de protección del patrimonio arquitectónico del inmueble. c) Cuando se valoren inmuebles sujetos a expropiación forzosa o en base a licencias de construcción o autorizaciones administrativas que contengan condiciones, que de no cumplirse puedan originar modificaciones en el valor certificado. d) Cuando en la valoración se hayan utilizado métodos diferentes de los indicados en el artículo 15.1 (Métodos) de esta Orden. e) Cuando para calcular el valor máximo legal no se haya dispuesto de la documentación indicada en el artículo 8.2.c). (Cédula de calificación o documento administrativo que permita determinar el precio máximo legal). f) Cuando no se haya dispuesto de alguna de la documentación siguiente: • Los documentos necesarios para calcular los flujos de caja a que se refiere el artículo 8.2.f) (en el método de actualización). • En las fincas rústicas, la documentación catastral relevante o la referente a su régimen de explotación o rendimiento. • Los documentos señalados en el artículo 8.2.b), excepto la licencia de obra para la que será de aplicación lo previsto en el artículo 10.1.d). • En los casos a que se refieren las letras d) e i) del artículo 8.2, los documentos allí señalados. Advertencias específicas (art. 12) 1. Con independencia de las advertencias generales señaladas en el artículo anterior, cuando concurran todas las circunstancias mencionadas en el número siguiente, la entidad tasadora deberá advertir expresa y motivadamente de la posibilidad de que el valor de tasación del inmueble sufra minusvalías en el futuro, poniendo de manifiesto los datos (ciclos pasados en el mismo mercado local; expectativas comunes entre los expertos; volatilidad apreciada en el precio de sus comparables; mercado dominado por elementos especulativos, etc.) de que disponga sobre las características y la coyuntura del mercado inmobiliario considerado. 2. Las circunstancias a que se refiere el número anterior son las siguientes: a) Que el valor de tasación se calcule para la finalidad prevista en el número 2.a) de esta Orden (Garantía hipotecaria). 336 LA LEY CAPÍTULO 4: VALORACIONES DE GARANTÍA Y APLICACIÓN PRÁCTICA DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN b) Que en el cálculo del valor de tasación se utilice exclusivamente el método de comparación. c) Que el bien objeto de valoración esté destinado a un uso cuyos comparables, en el mercado local donde se sitúe hayan experimentado alguna caída significativa y duradera de sus precios nominales en los últimos diez años. 3. En las tasaciones que tengan como finalidad la prevista en el número 2.a) de esta Orden (garantía hipotecaria) también se deberá incluir una advertencia específica, en la forma que se indica a continuación, cuando, aunque no concurra la circunstancia prevista en la letra c) del número anterior, la entidad tasadora estime que existe una probabilidad elevada de que el valor de tasación experimente una reducción significativa en términos nominales antes de transcurrido un año desde la fecha de la tasación que dure al menos 3 años. La estimación deberá apoyarse en datos sólidos disponibles sobre la situación coyuntural del mercado local, y la advertencia deberá mencionar aquella probabilidad justificando su existencia y los datos en que se apoya la estimación de la entidad. Actuaciones de la entidad tasadora 1. Cuando se produzca un condicionante, la entidad tasadora deberá elegir una de las siguientes alternativas: a) Entregar el informe al cliente condicionando expresamente el valor de tasación. b) Entregar el informe al cliente denegando la fijación de un valor de tasación. No obstante, cuando la tasación se realice a los efectos de la finalidad señalada en el artículo 2.a), y no se hubiera podido identificar física o registralmente el inmueble, la entidad deberá rehusar de manera razonada la emisión del informe. 2. Cuando se produzca una advertencia, la entidad tasadora deberá expresar, en su caso, su efecto sobre la valoración. Subsanación y levantamiento del condicionante 1. No obstante lo indicado en el artículo 9, los informes y certificados que contengan condicionantes podrán utilizarse siempre que se hayan levantado conforme a lo previsto en el número 2 y, además, a efectos de la finalidad prevista en el artículo 2.a) (garantía hipotecaria) podrán utilizarse los informes y certificados que contengan: – El condicionante mencionado en la letra b) del artículo 10.1 (contrato de arrendamiento) si previamente a la formalización de la hipoteca se hubiera transmitido la propiedad del inmueble libre de inquilinos y ocupantes. – Los condicionantes mencionados en las letras a), por lo que se refiere a la comprobación del régimen de protección pública de la vivienda a valorar, y c) del artículo 10.1, si previamente a la formalización de la hipoteca, se incorporase al expediente del correspondiente crédito, bajo la responsabilidad de la entidad de crédito que lo conceda, la documentación, procedente de las autoridades administrativas competentes o del Registro de la Propiedad correspondiente, que refleje el régimen legal del inmueble (existencia o inexistencia de protección pública, concreción del valor máximo legal), unida a una declaración suscrita por apoderado bastante de la entidad en la que manifieste la identidad de los inmuebles a que se refiere la citada documentación y los contemplados en la tasación. LA LEY 337 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ 2. La entidad tasadora podrá levantar el condicionante de un informe de tasación y del certificado en que aquél se sintetice cuando haya desaparecido el supuesto que dio origen al mismo. El levantamiento del condicionante exigirá la declaración expresa y razonada de la entidad que suscribió el informe que lo contenía en la que se manifieste que se ha verificado la desaparición del supuesto que dio origen al mismo. 4.1.3. Normas generales para la valoración de inmuebles Valoración de inmuebles (art. 43) 1. Las valoraciones se expresarán por fincas registrales independientes. 2. Para valorar un inmueble integrado por varios elementos se procederá a valorar cada uno de ellos según lo previsto en esta Orden, obteniéndose el valor total del inmueble como suma de los valores calculados para dichos elementos. 3. Aquellos inmuebles que sean objeto de alguno de los derechos contemplados en la sección quinta de este capítulo se valorarán teniendo en cuenta la existencia de dichos derechos. 4. Cuando no fuera posible la utilización de ninguno de los métodos técnicos señalados en el artículo 15, se podrá calcular el valor correspondiente utilizando un procedimiento admitido en la práctica profesional a tal fin. Además de la advertencia a que se refiere la letra d) del artículo 11, dicho procedimiento deberá ser explicado con el debido detalle en el informe, y su utilización justificada adecuadamente en el mismo, especificando además, cuando se trate de calcular el valor de tasación para la finalidad prevista en el artículo 2.a) (Ámbito de aplicación en el MERCADO HIPOTECARIO) el procedimiento empleado para descartar los elementos especulativos del cálculo. 4.1.3.1. Valoración de edificios y elementos de un edificio De aplicación a la valoración de edificios y elementos de edificios, estén o no terminados, edificios o elementos de edificios en proyecto, en construcción o rehabilitación para la hipótesis de edificio terminado. Los edificios en demolición, y los declarados legalmente en ruina, se valorarán como solares y terrenos. 4.1.3.1.1. Valor de tasación de edificios para el mercado hipotecario y fondos de pensiones El valor de tasación de edificios y elementos de edificios para esa dos finalidades será el valor hipotecario; para su determinación se seguirán las siguientes reglas: 1. En los inmuebles en construcción o en rehabilitación: a) El valor de tasación será el valor de reemplazamiento neto; no obstante, si las obras estuvieran paralizadas y no se prevé su reanudación a corto plazo, se tomará como valor de tasación el menor entre el valor de reemplazamiento y el residual del terreno y de la edificación realizada. b) La valoración de los inmuebles en proyecto, construcción o rehabilitación para la hipótesis de edificio terminado se realizará, para la fecha prevista de terminación de las obras, siguiendo las reglas previstas en las letras a), b), c) siguientes. 338 LA LEY CAPÍTULO 4: VALORACIONES DE GARANTÍA Y APLICACIÓN PRÁCTICA DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN 2. En los inmuebles terminados: a) En los inmuebles ligados a una actividad económica se calcularán el valor por comparación, en su caso ajustado y, cuando sea posible, el valor por actualización, y el valor de reemplazamiento neto, y se tomará, como valor de tasación, el menor de ellos. En el cálculo del valor por actualización se tendrá en cuenta lo previsto en el artículo 30 de esta Orden, salvo cuando el inmueble esté arrendado en la fecha de la tasación en cuyo caso podrá seguirse lo previsto en el artículo 28 o, si no existiera un mercado de alquileres que cumpla los requisitos previstos en el artículo 25.1.a) de esta Orden, lo previsto en su artículo 29. b) En los inmuebles arrendados o que estando vacíos su destino sea el alquiler, con la excepción de las viviendas, se calcularán el valor por actualización y el valor por comparación, en su caso ajustado, para el supuesto que estuviera libre de inquilinos, y se tomará, como valor de tasación, el menor de ellos. En el cálculo del valor por actualización se tendrá en cuenta lo previsto en el artículo 28 de esta Orden, salvo cuando se trate de un inmueble que carezca de un mercado de alquileres que cumpla los requisitos previstos en el artículo 25.1.a) de esta Orden, en cuyo caso, de estar arrendado en la fecha de la tasación, se seguirá el régimen previsto en el artículo 29. Las reglas anteriores se aplicarán igualmente al conjunto de elementos de un edificio que constituyan una unidad funcional destinada por su propietario al alquiler. En el caso de viviendas que estén arrendadas en la fecha de la tasación se calcularán el valor por actualización, teniendo en cuenta lo previsto en el artículo 29, y el valor por comparación, en su caso ajustado, para el supuesto que se halle libre de inquilino, y se tomará, como valor de tasación, el menor de ellos Cuando no puedan calcularse los valores citados, el valor de tasación será, como máximo, el valor de remplazamiento neto del inmueble. c) En los restantes inmuebles no mencionados en las letras anteriores, es decir los edificios o elementos de edificios destinados a uso propio o vacíos y no ligados a una explotación, el valor de tasación será el valor por comparación, en su caso ajustado; cuando su cálculo no fuera posible se tomará el valor por actualización teniendo en cuenta lo previsto en el artículo 28, y si el cálculo de éste tampoco fuera posible, el valor de tasación será, como máximo, el valor de reemplazamiento neto. 3. En los inmuebles acogidos a un sistema de protección pública, el valor de tasación, en ningún caso, será superior al valor máximo legal. 4.1.3.1.2. Valor de tasación de edificios y elementos de edificios para entidades aseguradoras El valor de tasación de edificios y elementos de edificios cuya finalidad sea la cobertura de las provisiones técnicas de las compañías aseguradoras se determinará siguiendo las siguientes reglas: 1. En los inmuebles en construcción o en rehabilitación: – El valor de tasación será el valor inicial más el importe de las certificaciones de obra en la medida en que se vayan abonando y respondan a una efectiva realización de las mismas. – El valor inicial a que se refiere el párrafo anterior será el valor de tasación del terreno en el caso de obras de nueva construcción o el valor de tasación del edificio o elemento de edificio antes del comienzo de las obras en el caso de edificios o elementos de edificios en rehabilitación. LA LEY 339 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ 2. En los inmuebles terminados: a) En los inmuebles ligados a una actividad económica se calcularán el valor por comparación, el valor por actualización, y el valor de reemplazamiento neto, y se tomará, como valor de tasación, el menor de ellos. En el cálculo del valor por actualización se tendrá en cuenta lo previsto en el artículo 30 de esta Orden, salvo cuando el inmueble esté arrendado en la fecha de la tasación en cuyo caso podrá seguirse lo previsto en el artículo 28 o, si no existiera un mercado de alquileres que cumpla los requisitos previstos en el 25.1.a) de esta Orden, lo previsto en su artículo 29. b) En los inmuebles arrendados, el valor por actualización calculado según el procedimiento previsto en el artículo 29. El valor de tasación así hallado no podrá superar el valor por comparación del inmueble en el supuesto de que estuviera libre de inquilinos. Cuando no puedan calcularse los valores citados, el valor de tasación será, como máximo, el valor de reemplazamiento neto del inmueble. c) En los restantes inmuebles no mencionados en las letras anteriores, es decir los edificios o elementos de edificios destinados a uso propio o vacíos y no ligados a una explotación económica, el valor de tasación será el valor por comparación; cuando su cálculo no fuera posible se tomará el valor por actualización teniendo en cuenta lo previsto en el artículo 28, y si el cálculo de éste tampoco fuera posible, el valor de tasación será, como máximo, el valor de reemplazamiento neto. 3. En los inmuebles acogidos a un sistema de protección pública, el valor de tasación, en ningún caso, será superior al valor máximo legal. 4.1.3.1.3. Valor de tasación de edificios y elementos de edificios para instituciones de inversión colectiva inmobiliarias El valor de tasación de edificios y elementos de edificios para esas finalidades se determinará siguiendo las reglas que se citan a continuación: 1. En los inmuebles en proyecto, en construcción o en rehabilitación: El valor de tasación será el valor que tendría el inmueble en la fecha de la tasación para la hipótesis de edificio terminado, calculado según las reglas del número siguiente. Dicho valor no podrá incorporar correcciones al alza para reflejar la tendencia del mercado en el plazo que reste hasta la finalización de las obras. 2. En los inmuebles terminados: El valor de tasación será el menor entre el valor por comparación y el valor por actualización calculado según lo previsto en el artículo 28 (Flujos de caja de los inmuebles con mercado de alquileres). Cuando no existiera un mercado de alquileres que cumpla los requisitos previstos en el artículo 25.1.a) de esta Orden: – Si el inmueble se encuentra arrendado en la fecha de la tasación, el valor de tasación será el menor entre el valor por comparación y el valor por actualización calculado según lo previsto en el artículo 29 (flujos de caja de otros inmuebles en arrendamiento) de esta Orden. – En caso contrario, el valor de tasación será el menor entre el valor por comparación y el valor por actualización calculado según lo previsto en el artículo 30 (flujos de caja de otros inmuebles en explotación económica). En este caso, el valor de tasación no podrá ser superior a: 340 LA LEY CAPÍTULO 4: VALORACIONES DE GARANTÍA Y APLICACIÓN PRÁCTICA DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN a) Al valor de reemplazamiento neto, si se está realizando una tasación previa a la adquisición del inmueble por la IIC, o b) Al valor de adquisición del inmueble por la IIC si se está realizando la primera tasación con efectos en el cálculo del valor liquidativo, o c) El último valor de tasación asignado al inmueble, cuando se hubiese podido calcular por otros procedimientos de acuerdo a lo previsto en este artículo, para el resto de tasaciones sucesivas mientras el inmueble forme parte del patrimonio de la IIC. En el caso de viviendas que estén arrendadas en la fecha de la tasación se calculará el valor por actualización según lo previsto en el artículo 29 y el valor por comparación para el supuesto de que se halle libre de inquilino. Se tomará como valor de tasación el menor de ellos. 3. Cuando no fuera posible el cálculo de ninguno de los valores señalados en los números anteriores el tasador podrá calcular el valor de tasación de acuerdo con lo previsto en el artículo 43.4 de esta Orden siempre que el procedimiento usado esté admitido en la práctica profesional para el cálculo del valor de mercado del inmueble en cuestión. En todo caso dicho valor de tasación deberá respetar lo previsto en las letras a) b) y c) del número 2 de este artículo. 4. Cuando exista un valor máximo legal para el inmueble objeto de tasación, el valor de tasación no podrá ser superior a dicho valor máximo legal, excepto en el caso de viviendas de protección oficial en las que el fin del periodo de afección que reste sea inferior a tres años desde la fecha de tasación. En este último caso, el valor de tasación no podrá ser superior al siguiente: º ª § VTL · ¸ VML VML  Máximo «0, ¨¨  » n ¸ ¼ ¬ © 1  i ¹ Donde: VML: VTL: i: n: es el valor máximo legal. es el valor de tasación de acuerdo con las normas del artículo 47 para el inmueble en ausencia del régimen de Protección Oficial. es el tipo de interés de la Deuda Pública a un plazo similar al que reste hasta el fin del período de afección, más la prima por iliquidez que el tasador considere razonable. es el plazo que reste hasta el fin del periodo de afección. 4.2. MANUALES TÉCNICOS DE VALORACIÓN Aplicación práctica de las técnicas de valoración a las valoraciones hipotecarias Estos manuales sirven como guía orientativa de carácter técnico para realizar valoraciones de los siguientes inmuebles y/o elementos de un inmueble: • Valoración de una vivienda individual (elemento de un edificio). • Valoración de un local comercial (elemento de un edificio). • Valoración de una oficina (elemento de un edificio). • Valoración de naves industriales. LA LEY 341 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ • Valoración de promociones inmobiliarias. • Valoración de suelos y terrenos. • Valoración de fincas rústicas. • Valoraciones de inmuebles ligados a explotaciones económicas. • Valoración de inmuebles arrendados o destinados al arrendamiento. Son de aplicación estricta a todas las valoraciones de garantía, principalmente las de garantía hipotecaria, pero también a las que tienen como finalidad la valoración de las provisiones técnicas de las compañías de seguros, el patrimonio de las instituciones de inversión colectiva (FII y SII) y el patrimonio inmobiliario de los fondos de pensiones. Estos procedimientos son también utilizables, con múltiples variantes y matices, a otras finalidades, y son de referencia obligada en todas las finalidades salvo disposiciones específicas en contrario. 4.2.1. Valoración de una vivienda individual (elemento de un edificio) 4.2.1.1. Aplicación Dentro del uso de vivienda se pueden valorar diferentes tipologías:
Vivienda en bloque plurifamiliar entre medianeras
Vivienda en bloque plurifamiliar abierto
Vivienda unifamiliar adosada
Vivienda unifamiliar pareada
Vivienda unifamiliar aislada
Loft
Apartamento Así mismo la vivienda a tasar puede disponer de anexos, que se encuentran vinculados a la misma, tales como plazas de aparcamiento, trasteros, terrazas, patios o jardines. Además la vivienda puede estar calificada con protección oficial o estar ocupada por un arrendatario, en régimen de alquiler. Para las viviendas que estuviesen alquiladas deberán aplicarse además los criterios especificados en el apartado 4.2.8. 4.2.1.2. Informe de valoración Como en toda valoración, previamente al cálculo de los valores, deberá realizarse un informe que consiste en una recopilación de datos del inmueble y su entorno. Se seguirán los apartados desarrollados en la estructura general de los informes de tasación (artículo 65 del capítulo III, título III de la Orden ECO 805/2003), que aunque figuran en el capítulo 1.11, se describen a continuación, incidiendo en aquellos aspectos concretos para el uso de vivienda. 342 LA LEY CAPÍTULO 4: VALORACIONES DE GARANTÍA Y APLICACIÓN PRÁCTICA DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN La estructura general del informe de valoración es la siguiente: 1. 2. 3. 4. Solicitante de la tasación y finalidad Identificación del inmueble y vivienda Comprobaciones y documentación Localidad y entorno 4.1. Tipo de núcleo 4.2. Ocupación laboral 4.3. Nivel de renta 4.4. Número de habitantes 4.5. Evolución de la población 4.6. Delimitación del entorno 4.7. Rasgos urbanos 4.8. Descripción de las infraestructuras 4.9. Equipamiento 4.10. Comunicaciones y aparcamiento 4.11. Otras características 4.11.1. Calidad de barrio 4.11.2. Calidad de ubicación 5. Descripción y superficie del terreno 6. El edificio: descripción del inmueble, superficies, características constructivas 6.1. Descripción del edificio. 6.1.1. Tipificación 6.1.2. Descripción 6.2. Descripción y superficie de la vivienda 6.2.1. Tipología 6.2.2. Condiciones de habitabilidad y estado de conservación 6.2.3. Condiciones de uso 6.2.4. Superficies de la vivienda 6.2.5. Características constructivas del edificio y de la vivienda. 6.2.6. Situación actual y estado de conservación del edificio y de la vivienda 7. Situación urbanística 8. Régimen de protección, tenencia y ocupación 9. Análisis de mercado: oferta, demanda y expectativas 9.1. Oferta 9.2. Demanda 9.3. Expectativas 9.4. Parámetros de homogeneización 10. Datos y cálculo de los valores técnicos: VRN / VA / VM / VMA / VML 10.1. Cálculo del valor de reemplazamiento 10.1.1. Valor de reemplazamiento bruto (VRB) 10.1.2. Valor de reemplazamiento neto (VRN) LA LEY 343 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ 10.1.3. Valor de mercado por comparación (VM) 10.1.4. Valor de mercado ajustado (VMA) 10.1.5. Valor de máximo legal 11. Valores de tasación 12. Condicionantes y advertencias 12.1. Casuística en la valoración de viviendas 13. Observaciones 14. Fecha de emisión, caducidad y firmas 15. Documentación anexa al informe Los informes se desarrollarán de acuerdo con el principio de proporcionalidad, según el tipo e importancia del inmueble objeto de valoración. 1. Solicitante de la tasación y finalidad En primer lugar deberá hacerse constar el solicitante de la tasación especificando su nombre, domicilio y NIF o CIF. De las finalidades previstas en la ECO 805/2003, en este capítulo se aplica para garantía hipotecaria de préstamos. Por este motivo se indicará además en el informe la entidad que haya sido mandatario del cliente para su encargo. A pesar de ello, la estructura y criterios que se describen a continuación son válidos para muchas otras finalidades, con algunos matices, como pueden ser:  Reservas técnicas compañías de seguros  Fondos de inversión inmobiliaria  Valor real de mercado  Valoraciones judiciales  Expropiaciones  Valoración de aportaciones no dinerarias para el registro mercantil  Evaluación de los activos fijos de una empresa a efectos de una fusión, escisión  Planeamiento urbanístico  Gestión urbanística  Fiscalidad  Cuestiones arrendatarias También se hará constar expresamente si la tasación se ha realizado siguiendo las disposiciones establecidas por la Orden ECO 805/2003, citando la fecha del Boletín Oficial del Estado en que fue publicada (9 de abril de 2003). 2. Identificación del inmueble y la vivienda Para identificar la vivienda será necesario cumplimentar los datos del inmueble referentes a:  Provincia  Municipio 344 LA LEY CAPÍTULO 4: VALORACIONES DE GARANTÍA Y APLICACIÓN PRÁCTICA DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN  Código postal  Dirección (calle, avenida, plaza, urbanización)  Número de policía  Bloque  Escalera  Planta  Puerta o número identificativo  Registro de la propiedad: se indicarán los datos regístrales, como son: número del registro de la propiedad, tomo, libro, folio, sección, finca registral e inscripción  Tipo de documentación registral utilizada en el informe de valoración De igual forma deberá procederse con los anexos vinculados al inmueble principal tasado. Se indicará también si la dirección del documento (registral) coincide con la dirección actual. En el caso de que la finalidad sea reservas técnicas compañías de seguros, se indicarán además:  Titular registral  Fecha y precio de adquisición Los datos registrales usados en el informe pueden obtenerse principalmente de:  Certificación registral  Nota simple, o  Escritura de compraventa, registrada o sin registrar Pero también pueden obtenerse de:  Auto de adjudicación  Verificación registral  Nota extensa registral, o  Edicto judicial Se indicará si la dirección del documento (registral) coincide con la dirección física actual. Se indicará si la vivienda se encuentra terminada, en proyecto, construcción o en rehabilitación. Se harán constar en el informe las siguientes fechas:  Fecha de recepción del encargo de valoración  Fecha de visita al inmueble que se valora  Fecha de emisión del expediente de valoración LA LEY 345 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ Ejemplo: DATOS REGISTRALES LIBRO FOLIO SECCIÓN TOMO FINCA N.º INSCRIPCIÓN TIPO DE DATO REGISTRO OBSERVACIONES: Vivienda 2.º A 12 6 2.ª 29 5.879 1.ª Escritura Compraventa N.º 1 de MADRID Plaza Aparcamiento 54 12 8 2ª 29 5.881 Trastero 33 12 10 2ª 27 5.883 1ª 1ª Escritura Compraventa N.º 1 de MADRID Escritura Compraventa N.º 1 de MADRID Fotocopia total de escritura legible bastanteada de la original por fedatario público. Suficiente para valorar. No coincide dirección registral con dirección física, al haber modificado el ayuntamiento los números de policía. Se aporta certificación del ayuntamiento de la citada modificación 3. Comprobaciones y documentación Comprobaciones: Se indicarán las comprobaciones realizadas en relación a:  Correspondencia de la finca registral con la tasada  Superficies y conservación  Existencia del derecho al aprovechamiento urbanístico que se valora  Régimen de protección pública  Adecuación al planeamiento urbanístico vigente  Otros Se comprobarán los linderos del documento (registral) con la realidad física existente. En el caso de que no sea posible la comprobación de linderos, pero sí sea posible identificar el inmueble se indicará:  Si algún lindero está referido a nombre de propietarios  Si algún lindero está referido a la finca matriz  Si algún lindero está referido a ambas cosas Si lo valorado no coincide con la finca registral puede ser que:  Lo valorado sea una parte indivisa de la finca registral  Lo valorado sea una parte de la finca registral (finca matriz)  Los datos registrales corresponden al terreno  Los datos registrales sean una parte de lo valorado en el informe Documentación: se indicará la documentación empleada para realizar la tasación:  Escritura de propiedad 346 LA LEY CAPÍTULO 4: VALORACIONES DE GARANTÍA Y APLICACIÓN PRÁCTICA DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN  Nota simple informativa  Certificación registral  Plano catastral  Planeamiento urbanístico vigente  Plano de situación  Croquis del inmueble  Proyecto visado  Licencia de obras  Licencia de apertura o de actividad  Última certificación  Certificado de ocupación del propietario  Estatutos comunidad o certificado del administrador  Reportaje fotográfico  Otros documentos Para cada uno de los documentos aportados se indicará el número de hojas que se acompañan. Se indicará si los documentos utilizados son originales o copias, legibles o ilegibles y si son suficientes o insuficientes para valorar. 4. Localidad y entorno En este apartado se introducirán los datos de la localidad donde está ubicado el inmueble objeto de valoración, como son: 4.1. Tipo de núcleo. Se indicarán las características básicas del municipio y, en su caso, de la localidad, con las siguientes posibilidades:  Capital de provincia  Capital autonómica  Capital de estado  Ciudad importante a nivel regional  Cabecera comarcal  Núcleo autónomo de gran importancia  Núcleo autónomo de tamaño medio  Núcleo autónomo de tamaño pequeño  Núcleo dependiente de otro mayor  Núcleo satélite dependiente de...  Núcleo turístico  Ciudad dormitorio Ejemplo tipo de núcleo: capital de comunidad autónoma. LA LEY 347 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ 4.2. Ocupación laboral. Se identificará el tipo dominante de la ocupación laboral de la que dependa la localidad, con las siguientes posibilidades:  Múltiple  Basada en turismo nacional e/o internacional  Basada en la industria de...  Basada en la agricultura  Basada en la segunda residencia  Basada en el comercio  Basada en la ganadería  Basada en la pesca  Basada en la minería  Servicios  Cultural Ejemplo ocupación laboral: múltiple, industrial, comercial y servicios. 4.3. Nivel de renta. Se estimará el nivel medio de renta de los habitantes del entorno donde está ubicado el inmueble a valorar, con las siguientes posibilidades:  Muy alto  Alto  Medio-alto  Medio  Medio-bajo  Bajo  Muy bajo Ejemplo nivel de renta: Nivel de renta medio-alto. 4.4. Número de habitantes. Se indicará la población de derecho según el último censo disponible, así como la diferencia entre la población de derecho y la población de hecho, con las siguientes posibilidades:  Igual, inferior, superior, o bien superior durante el verano. Ejemplo población de derecho: según el censo del 2001 la población de derecho es de 1.523.510 habitantes y la de hecho 1.551.230 habitantes. 4.5. Evolución de la población. Se indicará si la población de derecho tiene tendencia al crecimiento, es estable o decreciente. Ejemplo tendencia de la población: decreciente. 348 LA LEY CAPÍTULO 4: VALORACIONES DE GARANTÍA Y APLICACIÓN PRÁCTICA DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN 4.6. Delimitación del entorno. Se delimitará el entorno del inmueble indicando sus rasgos básicos de homogeneidad y características territoriales, con las siguientes posibilidades:  Urbano céntrico  Urbano medio o estándar  Urbano periférico  Del extrarradio  Suburbano  Rural  Urbanización aislada  Urbanización turística  Urbanización fin de semana  Casco antiguo de la ciudad  Polígono industrial  Zona urbana predominantemente industrial Ejemplo delimitación del entorno: Urbano céntrico. Barrio del Ensanche izquierdo, sector delimitado por Gran Vía de Les Corts Catalanes, Avda. de Roma, calles Tarragona y Urgell. 4.7. Rasgos urbanos. Se indicarán los rasgos urbanos del entorno del inmueble indicando sus rasgos básicos de carácter, ordenación, grado de desarrollo, consolidación y antigüedad, con las siguientes posibilidades: De carácter:  Residencial  Residencial y comercial  Comercial  Negocios  Comercial y negocios  Comercial y servicios  Servicios  Industrial  Rural  Indefinido con múltiples actividades  Turístico  Vacacional  Deportivo Ordenación:  Manzana cerrada  Manzana cerrada con patios de manzana  Manzana cerrada y bloques exentos alternándose LA LEY 349 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ  Bloques exentos con zonas ajardinadas  Viviendas unifamiliares adosadas  Viviendas unifamiliares aisladas  Edificación en altura y viviendas unifamiliares conjuntamente Desarrollo edificatorio del entorno. Se indicará que está terminado o por terminar y la evolución que ha tenido en los últimos años, con las siguientes posibilidades:  Terminado  Por terminar  Evolución... Rápida, Media, Lenta, Paralizado Consolidación. Se indicará el grado (%) existente de la edificación consolidada en relación a la máxima admisible a las ordenanzas vigentes, con las siguientes posibilidades:  Completa  Superior al 75%  Entre el 50% y el 75%  Entre el 25% y el 50%  Inferior al 25%  Sin iniciar Antigüedad. Se indicará la antigüedad característica del entorno, con las siguientes posibilidades:  Múltiple  Edificaciones de < 10 años  Edificaciones de 10 a 25 años  Edificaciones de 25 a 50 años  Edificaciones de 50 a 75 años  Edificaciones de > 75 años Renovación. Se indicará el grado de renovación experimentado recientemente, con las siguientes posibilidades:  Muy alta  Alta  Media  Baja  Muy baja  No ha comenzado  Renovaciones puntuales Ejemplo rasgos urbanos: ensanche residencial y comercial de trama ortogonal regular ordenado en manzana cerrada con edificios plurifamiliares entre medianeras (Ensanche Cerdà). La anti- 350 LA LEY CAPÍTULO 4: VALORACIONES DE GARANTÍA Y APLICACIÓN PRÁCTICA DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN güedad de las edificaciones es múltiple con edificios más o menos recientes y de más de 100 años. El grado de consolidación es total. El desarrollo edificatorio del entorno está terminado. La renovación de las edificaciones iniciales es media. 4.8. Descripción de las infraestructuras. Se indicarán las infraestructuras exteriores existentes, así como las que faltasen para la consideración del terreno como solar urbano, igualmente se indicará su calidad y estado de conservación, con las siguientes posibilidades: Vías públicas: – Terminadas – Sin aceras – Sin asfaltar – No existen Alumbrado público: – Con alumbrado P. – Sin alumbrado P. Alcantarillado: – Con alcantarillado – Sin alcantarillado – Fosas sépticas Abastecimiento de agua: – Con abastecimiento – Sin abastecimiento – Pozos Calidad infraestructuras: – Muy alta – Alta – Media – Baja – Muy baja Conservación infraestructura: – Muy buena – Buena – Normal – Mala – Muy mala Ejemplo infraestructuras: la vía pública dispone de aceras con pavimento hidráulico, bordillo de granito y calzada asfáltica. Dispone de alcantarillado y alumbrado público. El abastecimiento de agua se realiza mediante red de la compañía, el suministro eléctrico se obtiene de la red general, tiene abastecimiento de gas, línea telefónica y dispone de zonas ajardinadas próximas. La calidad de las infraestructuras es alta y la conservación es buena. 4.9. Equipamientos. Se indicarán los equipamientos existentes dentro del entorno próximo, con las siguientes posibilidades:  Comercial  Religioso  Deportivo  Escolar  Lúdico  Asistencial  Zonas verdes Cada uno de ellos podrá calificarse como:  Muy abundante  Abundante  Suficiente LA LEY 351 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ  Escaso  Muy escaso  No existe  Suficiente para primeras necesidades  Existe algún centro comercial, centro deportivo, hospital, ambulatorio Ejemplo equipamientos: equipamiento comercial, deportivo y asistencial suficientes; religioso, escolar y lúdico abundantes; zonas verdes abundantes, próximo al Parque de Joan Miró y eje calle Tarragona. 4.10. Comunicaciones y aparcamiento. Se indicarán las vías de comunicación con otras poblaciones más importantes, así como los medios de transportes disponibles, con las siguientes posibilidades: Comunicaciones Interurbanas:  Red nacional de carreteras  Autopistas de peaje  Aeropuerto  Estación de RENFE  Puerto  Interurbanas: Muy buenas, Buenas, Suficientes, Deficientes, Malas, Muy malas  Difícil acceso  Lugar aislado  Caminos rurales  No existen Ejemplo: Comunicaciones interurbanas muy buenas (aeropuerto internacional, puerto, autopistas de peaje, autovías, red nacional de carreteras, RENFE). Comunicaciones Urbanas. Se indicarán cualitativamente las comunicaciones urbanas, así como la proximidad y/o facilidad de uso de los transportes públicos existentes, con las siguientes posibilidades: Comunicaciones urbanas: – Muy buenas – Buenas – Suficientes – Malas – Muy malas – No existen – Difícil acceso – Lugar aislado 352 Transportes públicos: – Autobuses urbanos – Autobuses interurbanos – Metro – Trenes de cercanías – Parada de taxis cercana LA LEY CAPÍTULO 4: VALORACIONES Accesibilidad: – Excelente – Buena – Normal – Regular – Mala – Muy mala DE GARANTÍA Y APLICACIÓN PRÁCTICA DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN Tráfico vehicular: – Muy intenso – Intenso – Normal – Bajo – Muy bajo Aparcamiento superficie: – Abundante – Suficiente – Escaso – Muy escaso – No existe Aparcamientos públicos: – Existen – No existen Ejemplo comunicaciones y aparcamiento: comunicaciones interurbanas muy buenas (aeropuerto internacional, autopistas de peaje, red nacional de carreteras y estación de RENFE). Comunicaciones urbanas buenas (metro línea I), gran densidad de líneas de autobús en la Gran Vía de Les Corts Catalanes y Avda. de Roma, trenes de cercanías (FGC). El aparcamiento en superficie es muy escaso. Existen aparcamientos públicos. El aparcamiento privado es escaso. La accesibilidad es buena y el tráfico vehicular es intenso. 4.11. Otras características. Se indicarán otras características que sean relevantes del entorno y no se hayan especificado anteriormente. Por ejemplo se pueden indicar las siguientes características: 4.11.1. Calidad de barrio. En capitales autonómicas, de provincia y ciudades importantes, normalmente, se pueden diferenciar 5 tipos de zonas o barrios, según el nivel socioeconómico predominantemente en ellas. Para el uso residencial podemos definir 5 calidades de barrio con el siguiente criterio: Calidad de barrio Criterio Barrio 1 = Excelente Imagen social y poder adquisitivo de clase alta y media alta. Barrio 2 = Buena Clase media y media-alta. Barrio 3 = Media Clase media. Barrio 4 = Baja Clase media y baja. Barrio 5 = Mala Clase baja. La delimitación de las zonas homogéneas no coincide generalmente con la delimitación municipal de los diferentes barrios o distritos, el tasador deberá delimitar a qué tipo de barrio pertenece el inmueble a valorar. En municipios con una estratificación de población muy compacta, no existirán las zonas definidas anteriormente, como es el caso de ciudades pequeñas, ciudades dormitorio próximas a grandes centros de servicios o área industrial. LA LEY 353 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ 4.11.2. Calidad de ubicación. Se divide en tres categorías dentro del barrio donde está ubicado el inmueble objeto de valoración. Calidad de ubicación Categoría Excelente 1 Criterio = Corresponde a ubicaciones singulares de carácter excepcional o muy positivo dentro de barrio o zona, como son: Fachadas a vías principales, plazas, parques, zonas verdes con buenas vistas y asoleamiento. Buena accesibilidad, buenas comunicaciones y equipamientos. Categoría 2 = Media Corresponde a la mayor parte de las edificaciones de un barrio o zona por su ubicación normal o neutra, que no destacan por circunstancias singularmente positivas o negativas. Categoría 3 = Baja Corresponde a ubicaciones singulares de carácter negativo como son: Mala accesibilidad, aislamiento, insuficiencia de comunicaciones. Zonas muertas en la trama o tejido urbano debido a fondos de saco, callejones o estrangulamientos de viales. Proximidad a núcleos generadores de molestias como: cementerios, áreas industriales, pesadas e insalubres, estaciones de ferrocarril, aeropuerto, etc. Delincuencia superior a la media. Drogadicción en las calles. Vertederos. Chabolismo. Contaminación acústica superior a la normal. Contaminación del aire superior a la normal. Población marginada. 5. Descripción y superficie del terreno En muchos casos no se dispondrá de información sobre el solar en el que se ubica la vivienda. Si se tratase de valorar una vivienda unifamiliar es obligatorio indicar la superficie de la parcela y sus características. 6. El edificio: descripción del inmueble, superficies, características constructivas 6.1. Descripción del edificio. Se indicarán los datos correspondientes al inmueble en el que se ubica la vivienda, como son:  Tipificación  Descripción  Servicios comunes En algunos casos (viviendas unifamiliares) este apartado coincide con el siguiente. 6.1.1. Tipificación. Se indicará la tipología de la edificación, con las siguientes posibilidades:  Unifamiliar aislada  Unifamiliar pareada  Unifamiliar adosada 354 LA LEY CAPÍTULO 4: VALORACIONES DE GARANTÍA Y APLICACIÓN PRÁCTICA DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN  Unifamiliar hilera  Plurifamiliar bloque abierto  Plurifamiliar entre medianeras  Plurifuncional en bloque abierto  Plurifuncional entre medianeras 6.1.2. Descripción. Se indicará el número de plantas sobre y bajo rasante, así como sus usos, superficies y distribución (siempre y cuando se disponga de dicha información), con las siguientes posibilidades:  Planta sótano de aparcamiento  Planta sótano comercial  Planta baja comercial  Planta baja oficinas  Planta baja residencial  Planta baja y piso residencial  Planta baja con xx viviendas por planta y portal  6 plantas pisos con yy viviendas por planta  Planta ático con zz viviendas por planta Servicios comunes. Se indicarán los servicios generales y equipamientos complementarios que disponga la edificación, con las siguientes posibilidades:  Portal sencillo  Portal estándar  Portal lujoso  Un ascensor por escalera  2 ascensores por escalera  Aparcamiento en superficie cubierto o al aire libre  Jardines  Instalaciones deportivas: piscina, pista de tenis, etc. Ejemplo descripción edificio: edificio plurifamiliar entre medianeras en esquina con fachada a la calle y a patio interior de manzana. Tiene dos plantas sótano destinadas a aparcamiento de vehículos. La planta baja está destinada al uso comercial. Tiene siete plantas piso con cuatro viviendas por rellano y ático con dos viviendas. El portal tiene acabados de tipo medio. 6.2. Descripción y superficie de la vivienda. Se indicarán los datos correspondientes a la vivienda objeto de valoración, como son:  Tipología  Condiciones de habitabilidad y estado de conservación de la vivienda y/o del inmueble  Condiciones de uso  Superficies LA LEY 355 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ 6.2.1. Tipología. Se describirá la vivienda en lo que se refiere a su tipología o distribución.  Salón comedor  Dormitorios  Baños  Aseo  Cocina  Lavadero  Terrazas  Vestíbulo  Despacho  Oficina  Despensa  Buhardilla  Salón  Comedor  Cuarto de estar  Vestidor Ejemplo tipología vivienda: se compone de vestíbulo, cocina, comedor-estar, tres habitaciones, baño, aseo y lavadero. 6.2.2. Condiciones de habitabilidad y estado de conservación. Se indicará si el uso actual es distinto al de vivienda así como sus condiciones de habitabilidad y estado de conservación. Condiciones de Habitabilidad – Vivienda exterior – Vivienda interior Vistas desde inmueble: – Aumenta el valor del inmueble – Normal: no influye en el valor del inmueble – Disminuye el valor del inmueble Orientación vivienda: – Favorable que aumenta el valor – Normal: no influye en el valor – Desfavorable que disminuye el valor Ejemplo condiciones de habitabilidad y estado de conservación: vivienda exterior, vistas excepcionales sobre el parque del Rosales y orientación a sur (estas características influyen de manera muy positiva sobre el valor de mercado). Salón y dormitorio principal a calle. Su estado de conservación es bueno. 6.2.3. Condiciones de uso. Se indicará el uso de la vivienda objeto de valoración.
1.ª residencia: es aquella que por sus características y ubicación tendrá como destino más probable su uso como vivienda habitual, independientemente de su destino actual.
2.ª residencia: es aquella que por sus características y ubicación tendrá como destino más probable su uso como residencia temporal, independientemente de su destino actual. 356 LA LEY CAPÍTULO 4: VALORACIONES DE GARANTÍA Y APLICACIÓN PRÁCTICA DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN Ejemplo condiciones de uso: actualmente la vivienda objeto de valoración la podemos clasificar como de 2.ª residencia; aunque el entorno se está transformando y en los últimos años casi un 40 % de las viviendas se han convertido en 1.ª residencia. Es probable que en los próximos 5 años este porcentaje supere el 60%, ya que la ciudad se está transformando en este sentido. Seguidamente se describirán los anexos que se valoren de manera independiente de la vivienda principal. Se hará una breve descripción de la forma, ubicación, superficie y condiciones de uso y habitabilidad de los mismos. 6.2.4. Superficies de la vivienda En el caso de la valoración de elementos de edificio se indicará la superficie útil y construida con parte proporcional de zonas comunes. También se indicará si la vivienda tiene fachada al exterior al patio interior de manzana o bien se ubica en una esquina del edificio. Definiciones según Orden ECO 805/2003: – Superficie útil: Es la superficie del suelo delimitado por el perímetro definido por la cara interior de los cerramientos externos de un edificio o de un elemento de un edificio, incluyendo la mitad de la superficie del suelo de sus espacios exteriores de uso privativo cubiertos (tales como terrazas, balcones y tendederos, porches, voladizos, etc.), medida sobre la proyección horizontal de su cubierta. No se considerará superficie útil la superficie ocupada en planta por cerramientos interiores fijos, por los elementos estructurales verticales, y por las canalizaciones o conductos con sección horizontal superior a los 100 centímetros cuadrados y la superficie del suelo cuya altura libre sea inferior a 1,5 metros. Tampoco se considerará superficie útil la ocupada por los espacios exteriores no cubiertos. – Superficie construida sin partes comunes: Es la superficie útil, sin excluir la superficie ocupada por los elementos interiores mencionados en dicha definición e incluyendo los cerramientos exteriores al 100% o al 50%, según se trate, respectivamente, de cerramientos de fachada o medianeros, o de cerramientos compartidos con otros elementos del mismo edificio. – Superficie construida con partes comunes: Es la superficie construida sin partes comunes más la parte proporcional que le corresponda según su cuota en la superficie de los elementos comunes del edificio. Es decir, la superficie construida con partes comunes recoge: • La cerrada • El 50% de terrazas y tendederos • La parte proporcional de zonas comunes La superficie utilizable o computable es la superficie construida más parte proporcional de zonas comunes, que se tomará para determinar el cálculo de los valores técnicos. Si el inmueble es de protección oficial la superficie útil también es operativa, ya que debemos calcular el valor máximo legal que tiene la vivienda objeto de valoración. LA LEY 357 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ En el cálculo de los diferentes valores se utilizará la superficie útil y/o la construida de la vivienda y anexos de la misma de acuerdo con las siguientes especificaciones: a) Si la superficie comprobada < superficie registral → superficie comprobada a) Si la superficie comprobada > superficie registral → superficie registral a) (Salvo que el tasador justifique expresamente y sin margen de duda la utilización de la comprobada). b) Si la superficie registral no define si es útil o construida → superficie comprobada (siempre que se justifique expresamente y sin margen de duda dicha utilización e indicando su correlación con la registral). En caso contrario se considerará la superficie construida. c) Si no existe superficie registral → superficie comprobada por el tasador (construida o útil) d) Si la comprobación no es posible o en inmuebles en proyecto, en construcción o en rehabilitación → se tomará la superficie registral o, si fuere menor, la del proyecto de edificación que ha servido de base para la concesión de la licencia. e) Si la superficie utilizada > superficie registral → Acreditar su adecuación a la Normativa urbanística aplicable. f) Si la superficie de espacios exteriores de uso privativo > 15% de la superficie total const. → valorar los espacios exteriores con precio unitario diferente. g) Para el cálculo del Valor Máximo Legal en VPO la superficie será la de la calificación definitiva o en su defecto la de la provisional. h) En la comprobación de superficies registrales con las reales puede suceder que: – Las superficies de los datos registrales coinciden con las comprobadas. – Alguna de las superficies de los datos registrales no coincide con la comprobada. – No se cita superficie alguna en los datos registrales o escritura. – No ha sido posible realizar comprobación alguna sobre superficie. – No se especifica a qué tipo de superficie corresponde la citada en documentación registral. Ejemplo: Superficie útil: 85,97 m²u Superficie construida (+ p.p. zonas comunes): 113,05m² cpp Relación superficie. Construida/superficie. Útil (R) 1,315 N.º unidades de garaje: 1 Superficie útil de garaje: 21,27 m²u Superficie construida de garaje: 46,79 m²c Superficie vivienda según escrituras: 73,06 m²c Superficie garaje según escrituras: 21,27 m² Observaciones generales: la superficie indicada en escritura es aproximadamente 6 m² inferior a la superficie útil obtenida por medición. A efectos de valoración se ha considerado la superficie construida de la vivienda, incluyendo la superficie exterior al 50%, y la parte proporcional de zonas comunes. La superficie de la terraza según escritura asciende a 5,48 m². 358 LA LEY CAPÍTULO 4: VALORACIONES DE GARANTÍA Y APLICACIÓN PRÁCTICA DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN 6.2.5. Características constructivas del edificio y de la vivienda. Elementos fundamentales de la edificación. Se describirán las características de los elementos fundamentales de la edificación: estructurales, constructivos y acabados, con las siguientes posibilidades: Estructura: – Hormigón armado – Metálica – Muros de carga – Desconocida – De madera Fachada: – Ladrillo caravista – L. hueco doble + enfoscado + pintura – Bloques hormigón – Mortero monocapa – Prefabricados de hormigón – Hormigón visto – Muro cortina – Aplacado de piedra natural o artificial Cubiertas: – Plana transitable – Plana no transitable – Teja cerámica – Teja hormigón – Pizarra – Fibrocemento – Chapa metálica – Fibrocemento Ejemplo elementos fundamentales de la edificación: Cimentación: desconocida, ya que no se ha dispuesto de proyecto alguno que defina este sistema constructivo del edificio. Estructura: pórticos de hormigón, con vigas descolgadas Fachada: aplacado de piedra natural en planta baja y ladrillo cara vista con aplacado de piedra artificial en plantas piso. Cubierta: plana transitable, al estar los tendederos generales de la vivienda en esta planta. Terminaciones. Se indicarán los acabados correspondientes a las estancias de la vivienda objeto de valoración, con las siguientes posibilidades: Pavimentos: – Terrazo – Cerámico – Gres – Parquet – Entarimado – Mármol – Moqueta – Corcho – Granito – Linóleo – Hidráulico – Piedra natural – Piedra artificial – En bruto – Solera de hormigón LA LEY Paramentos: Techos: – Yeso pintado – Enfoscado pintado – Cerámica – Gres – Mármol – Madera – Papel pintado – Pavés – Corcho – Enteladas – Piedra natural – Piedra artificial – Cartón yeso – Ladrillo visto – En bruto – Mamparas móviles – Yeso pintado – Enfoscado pintado – Escayola – Falso techo modular – Madera – Falso techo metálico – Falso techo registrable – En bruto Carpintería exterior: – Aluminio plata – Aluminio anodizado – Aluminio lacado – Madera pintada – Hierro pintado – Plástico PVC – Muro cortina Acristalamiento: – Sencillo – Climalit – Seguridad Persianas: – Plástico – Aluminio – Madera – No tiene Carpintería interior: - Madera barnizada Madera pintada Madera Sapelly Madera pino Madera roble Madera maciza moldurada – No existe 359 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ Ejemplo: Estancias Uds. Suelos Paredes Techos Carpintería Interior Vestíbulo Salón comed. Cocina Dormitorios Baños Lavadero 1 1 1 3 1 1 Plástica Gruesa Gotelé fino Azulejo 20 x 30 Plástica Lisa Mármol Blanco Azulejo 20x30 Escayolas Plástica Lisa Escayolas Plástica Lisa Escayolas Enfoscado-pintado * Madera Barnizada * Madera Barnizada Madera Barnizada Madera Barnizada Madera Barnizada Madera Pintada Entarimado Entarimado Gres Terrazo Mármol color Gres La carpintería exterior es de aluminio anodizado en color bronce con acristalamiento tipo climalit en las dependencias que dan al vial exterior y de aluminio lacado blanco con acristalamiento sencillo en las dependencias que dan al patio de manzana y a los patios interiores del edificio. Existen persianas de aluminio en el salón-comedor y en los dormitorios. La carpintería (*) del vestíbulo y del salón-comedor no es la original, ya que se ha sustituido por una carpintería de alta calidad moldura con cristal tipo vidriera en la puertas correderas que dan acceso al salón-comedor. Instalaciones. Se introducirán las características de las instalaciones de la vivienda y/o del inmueble objeto de valoración, con las siguientes posibilidades: Ascensores – Si tiene 1 ud. – No tiene – 2 ud. Por escalera – Puertas automáticas Gas ciudad/natural: – Si tiene – No tiene Aparatos sanitarios: – Calidad alta – Calidad media – Calidad baja Teléfono: – Si tiene – No tiene – En dormitorios – Dormitorios y cocina Portero automático: – Si tiene – No tiene – Vídeo portero Aire acondicionado: – Si tiene – No tiene – Preinstalación – Bomba de calor – Fan-coils Agua caliente: – No tiene – Individual x Gas butano x Gas ciudad – Comunitaria Calefacción – No tiene – Individual – Comunitaria – Radiadores Ejemplo instalaciones: Teléfonos: si tiene Portero automático: vídeo portero Gas natural: si tiene Agua caliente: individual a gas ciudad con caldera mixta Calefacción: caldera mural mixta a gas y radiadores de aluminio Ascensores: un ascensor por escalera Sanitarios: calidad media, color blanco. Grifería monomando. Aire acondicionado: preinstalación. 360 LA LEY CAPÍTULO 4: VALORACIONES DE GARANTÍA Y APLICACIÓN PRÁCTICA DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN Otras características. Se indicarán las características de aquellas instalaciones o bien cualquier otra característica del inmueble que puedan ser importantes y no se hayan descrito anteriormente, con las siguientes posibilidades: Armarios empotrados: – Si tiene – No tiene – En dormitorios – En dormitorios y hall Fontanería: – Cobre – Hierro – PVC – Polipropileno Seguridad: – Puerta blindada – Instalación alarma – Rejas Grifería: – Monobloc – Monomando Otras instalaciones: – Antena parabólica – Sauna y jacuzzi – Hilo musical – TV en todos dormitorios Electricidad: – Grado de electrificación bajo, 1.100-2.200 W – Grado de electrificación medio, 3.300-4.400 W – Grado de electrificación alto, 6.600-8.800 W Ejemplos de otras características: Armarios empotrados: en todos los dormitorios Fontanería: cobre Electricidad: grado de electrificación medio, 3.300-4.400 W Seguridad: puerta de entrada blindada Grifería: monomando de acero inoxidable Otras instalaciones: toma de TV en salón y en cada dormitorio. 6.2.6. Situación actual y estado de conservación del edificio y de la vivienda Se indicará el estado de conservación de la vivienda y del edificio en el que se ubica. Conservación del edificio: Conservación de la vivienda: – Muy bueno – Muy bueno – Bueno – Bueno – Normal – Normal – Regular – Regular – Malo – Malo – Muy malo – Muy malo – Adecuado a su edad física – Adecuado a su edad física Reformas: – Total – Parcial – Puntual Ejemplo situación actual y estado de conservación: la vivienda se encuentra en un estado de conservación excelente teniendo en cuenta la antigüedad del inmueble. Se rehabilitó íntegramente hace 4 años, renovándose el baño, el mobiliario y electrodomésticos de la cocina, carpintería y pintura. Se indicará la antigüedad aproximada del edificio, y si éste tiene más de 100 años. También se indicará si la edificación está pendiente de primera ocupación, el año de rehabilitación y coeficiente de depreciación por antigüedad o índice de estado de conservación. LA LEY 361 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ DE Se explicarán las correcciones que se hayan podido efectuar en el coeficiente de depreciación por antigüedad en relación al que correspondería en función de la esperanza de vida útil del edificio. En el caso de inmuebles a rehabilitar, el coste de construcción vendrá dado por la suma del Coste definido para edificio terminado, aplicado al estado antes de la rehabilitación de los elementos que se mantengan, más el presupuesto unitario de rehabilitación. Ejemplo de vivienda con reforma parcial: Superficie: Antigüedad real del edificio: Antigüedad real de la vivienda: Antigüedad efectiva de la vivienda: 108 m² c 23 años 23 años 8 años Reforma parcial: Baños y cocina nuevos. Carpintería interior pavimento y pintura nuevos. Coste de rehabilitación del baño: Coste de rehabilitación de la cocina: Coste de rehabilitación de carpintería interior, pavimento, y pintura: 12.000 euros 18.000 euros 20.000 euros *Cr = Coste Unitario de rehabilitación de: 50.000/108 = 462,96 euros/m²c *Ca = Coste del edificio antes de la rehabilitación = 900 * (1 – 0,23) = 693 euros/m² c Edad _ Efectiva = Antigüedad − Antigüedad * C r 23 * 462,96 = 23 − = 7,63 ⇔ 8 _ años Ca 693 7. Situación urbanística Se indicarán los parámetros urbanísticos correspondientes a la vivienda objeto de valoración, como son:
Nivel de cumplimiento de la normativa urbanística y documentación utilizada.
Si tiene, no tiene o se ha dispuesto de la licencia de obras.
La fecha de la licencia de obras. Cumple: – Sí – No Licencia: – Si tiene – No tiene – No se ha dispuesto 362 Nivel de cumplimiento: – Cumple normativa urbanística actual – Existen dudas de su cumplimiento – No cumple normativa urbanística actual – No se observa infracción urbanística – No cumple, pero se hizo de acuerdo con el anterior planeamiento urbanístico. LA LEY CAPÍTULO 4: VALORACIONES DE GARANTÍA Y APLICACIÓN PRÁCTICA DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN Ejemplo descripción urbanística: Uso de vivienda en área urbana consolidada. Zona de densificación urbana intensiva ensanche –clave 13b–. El edificio que tiene un volumen edificado disconforme con el planeamiento vigente, fue construido de acuerdo con la normativa anterior; por lo tanto no es un fuera de ordenación sustantivo según lo estable expresamente el vigente Plan General de 1996. 8. Régimen de protección, tenencia y ocupación Se indicarán los parámetros jurídicos correspondientes a la vivienda que se tasa, como son:
El estado de ocupación del vivienda. Ocupado por: propietario, sin ocupante, arrendada, arrendada al solicitante de la tasación, otros. Limitaciones al dominio: se describirán las servidumbres visibles que afecten al valor del inmueble y los derechos reales que pudieran recaer sobre el mismo. En caso de estar arrendada la vivienda se seguirán las especificaciones del apartado 4.2.8. Ejemplo régimen de tenencia y ocupación: Propietario: xxx Ocupada: sí Usuario: en la visita al inmueble, me enseña la vivienda una persona distinta del propietario. Me indica verbalmente que es un familiar, ya que el propietario ha tenido que salir de viaje, y que no está en concepto de inquilino. En el apartado de advertencias se indicará a la entidad financiera esta circunstancia. Título de ocupación: propiedad Servidumbres: de paso de vehículos a través de la parcela, que afecta al valor de mercado. Derechos reales: no se detectan en la documentación registral facilitada 9. Análisis de mercado: oferta, demanda y expectativas Se describirán el tipo de oferta, demanda y expectativas futuras de comercialización de los inmuebles comparables en el entorno del inmueble que se valora, con las siguientes posibilidades: 9.1. Oferta LA LEY Volumen de la oferta: – Alta – Media – Baja Tipo de la oferta: – Viviendas de superficie < 90 m²c – Viviendas de superficie entre 90 m²c y 150 m²c – Viviendas de superficie > 150 m²c Calidad de la oferta: – Inmuebles de calidad baja – Inmuebles de calidad media – Inmuebles de calidad alta Precios más frecuentes: – El intervalo de precios más frecuentes se sitúa entre ___ y ___ euros, a razón de entre ___ y ___ euros/m² 363 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ 9.2. Demanda Volumen de la demanda: – Alta – Media – Baja Tipo de la demanda: – Viviendas de sup. < 70 m² – Viviendas de sup. Entre 70 m² y 120 m² – Viviendas de sup. > 120 m² Calidad de la demanda: – Inmuebles de calidad baja – Inmuebles de calidad media – Inmuebles de calidad alta Poder adquisitivo de los compradores potenciales. – Alto – Medio – Bajo 9.3. Expectativas Relación entre oferta y demanda: Expectativas de revalorización: – Existe más oferta que demanda – Inferior al IPC. – La oferta y la demanda están equili- – Similar al IPC. bradas – Superior al IPC. – Existe más demanda que oferta – Fuerte incremento de precios – Previsible estancamiento de los precios Ejemplo análisis de mercado: el volumen de inmuebles comparables en la zona es medio. Predominan las viviendas de reducida superficie, inferior a los 70 m² útiles. El intervalo de precios más frecuentes se sitúa entre 3.200 y 3.800 €/m². La intensidad de la demanda es media. La relación en la evolución entre la oferta y la demanda es equilibrada. Las expectativas de revalorización en los últimos 5 años han sido con fuertes incrementos de precios, pero dada la actual situación económica y financiera no es descabellado estimar que se produzca un estancamiento de los precios en unidades monetarias nominales. 9.4. Parámetros de homogeneización Se utilizarán viviendas testigo lo más semejantes posible a la que se tasa. Como mínimo hay que disponer de 6 muestras. La información de mercado que se utilice debe ser real y contrastada. Los precios unitarios de oferta de los viviendas testigo se homogeneizarán aplicando coeficientes de ponderación para asimilar las ofertas testigo a la vivienda que se tasa, de acuerdo con los criterios que se exponen a continuación, teniendo en cuenta que éstos son medios y que es necesario el estudio y análisis riguroso y en profundidad del mercado inmobiliario de la zona, por parte del tasador, para verificar si son correctos o requieren ajustes y/o modificaciones. Los parámetros son los siguientes:
Mercado real. El precio de oferta en el mercado secundario se reducirá hasta un 10% sobre el precio de venta como máximo, por ser la diferencia aproximada que existe entre el mercado real y el aparente en operaciones de contado (comisión del API, negociaciones a la baja, etc.).
Entorno. Cuando las características del entorno de la vivienda que se tasa y de los testigos sean diferentes, se homogeneizará en función de su adecuación al uso, con un diferencial de hasta un 364 LA LEY CAPÍTULO 4: VALORACIONES DE GARANTÍA Y APLICACIÓN PRÁCTICA DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN 10% sobre ventas (+/–5%); si no se tuvieran testigos semejantes se podría homogeneizar hasta un +/– 20% sobre ventas.
Ubicación. Se determinará como diferencia de la repercusión del suelo en €/m² entre la oferta y la vivienda que se tasa, obtenido por el método del valor residual de la información de mercado primario (+/– 3 a 5% sobre ventas aproximadamente).
Superficie y diseño. La amplitud del entorno diferencial será del 20% sobre el precio de oferta, es decir +/–10% entre los testigos y la vivienda que se tasa. Tendrá especial incidencia en la vivienda de superficie reducida.
Antigüedad. Se valora como la diferencia entre las depreciaciones físicas entre las ofertas testigos y la vivienda objeto de valoración.
Conservación y reformas. Se valora como la diferencia de costes unitarios en el mantenimiento y conservación de la vivienda, así como de las reformas realizadas en la vivienda.
Instalaciones (calefacción, aire acondicionado, ascensor). Se valora de acuerdo con la diferencia de coste unitario de la instalación entre los testigos y la vivienda tasada.
Calidades constructivas (acabados, baños). Las diferencias existentes entre las ofertas testigo y la vivienda que se tasa se evalúan por diferencia de costes unitarios. Según se vaya indicando si los testigos son iguales, peores, etc., que la oficina objeto de la tasación al precio de oferta se le irán añadiendo o restando sus correspondientes transformaciones numéricas hasta alcanzar el precio unitario homogeneizado. Puede ponderarse con distintos porcentajes a los testigos homogeneizados y atribuir el mayor peso al más parecido a la vivienda que se tasa. Se ponderarán todos los testigos cuidando que su suma sea 100. Si se estima oportuno, puede eliminarse alguno de los testigos en el proceso de homogeneización. Se justificarán las decisiones adoptadas en la homogeneización de testigos. Una vez homogeneizadas y ponderadas todas las ofertas de mercado se obtendrá el valor unitario homogeneizado y ponderado de mercado. 10. Datos y cálculo de los valores técnicos: VRN / VA / VM / VMA / VML Para tasar una vivienda deberá calcularse: el valor de reemplazamiento (bruto VRB si el inmueble se encuentra en proyecto, construcción o rehabilitación y neto VRN si está terminado), el valor por comparación VM o valor de mercado ajustado VMA, en caso que fuese necesario, y el valor de máximo legal VML, en caso de tratarse de vivienda de protección pública. LA LEY 365 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ 10.1. Cálculo del valor de reemplazamiento En caso de que el inmueble se encuentre en construcción o en fase de rehabilitación se calculará el valor de reemplazamiento bruto o a nuevo (VRB) y si se encuentra terminado se calculará además el valor de reemplazamiento neto o actual (VRN), en el que interviene la depreciación que haya podido experimentar la vivienda durante sus años de existencia. 10.1.1. Valor de reemplazamiento bruto (VRB) Es el coste de las inversiones necesarias para reemplazar, en la fecha de la valoración, el inmueble por otro nuevo de sus mismas características y utilidad, pero en el que se utilice tecnología y materiales de construcción actuales. Este valor debe calcularse siempre, en todos los casos y para todas las finalidades, pudiendo en algunos casos convertirse en el valor de tasación. Si la vivienda se encuentra en proyecto, construcción o rehabilitación, deberá calcularse el VRB para dos supuestos diferentes:
VRB en su estado actual (incluyendo los costes que han intervenido hasta la fecha de la tasación)
VRB para la hipótesis de edificio terminado (100% de obra ejecutada); terminado en las condiciones previstas en el proyecto y en la licencia correspondiente. Si la vivienda está terminada sólo se calculará el VRB para dicha hipótesis. Para ello se aplicará el método del coste, ampliamente desarrollado en el apartado 3.1. El VRB se calcula como suma de:  Valor de mercado del suelo que se calcula por el método de comparación o residual. Valor unitario (€/m² suelo): se define como el cociente entre el valor de mercado total del solar y la superficie del mismo. Se aplica en el caso de viviendas unifamiliares aisladas, en las que en muchos casos no se agota la edificabilidad de las parcelas. Para ello será necesario utilizar el método de comparación, realizando un estudio de mercado en la zona para obtener precios reales de mercado de terrenos con la misma clasificación y calificación urbanística. Estos precios de oferta se homogeneizarán con relación al que se tasa, ponderando factores como la ubicación, orientación, edificabilidad, vistas, etc. Valor de repercusión (€/m² construido): se define como el cociente entre el valor de mercado del suelo urbanizado y la mayor de las superficies: la construida o la construible, según se trate de edificios terminados o en construcción. Dicho valor será el adoptado para las restantes tipologías de viviendas. Si las infraestructuras exteriores no estén terminadas, el valor del suelo urbanizado se obtendrá como suma del valor del terreno en el momento de realizar la tasación y el importe de la inversión pendiente, ya sea en valores unitarios o de repercusión. Si faltaran parte de las infraestructuras interiores, su coste se descontará del valor del suelo de la vivienda.  Coste de ejecución por contrata de la edificación es la suma del coste de ejecución material, más el beneficio industrial y los gastos generales de obra y empresa del constructor. Se aplicarán los costes que correspondan a los diferentes anexos de la vivienda. La normativa obliga a excluir del VRB el coste de las instalaciones que no sean polivalentes. 366 LA LEY CAPÍTULO 4: VALORACIONES DE GARANTÍA Y APLICACIÓN PRÁCTICA DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN Es decir, aquellas instalaciones que razonablemente no sean reutilizables para una ocupación distinta, ni tampoco las que sean fácilmente recuperables (sólo en caso de valoraciones de garantía).  Gastos necesarios tales como: • impuestos no recuperables y aranceles para declarar la obra nueva • honorarios de profesionales • licencias y tasas de construcción • gastos de administración del promotor • gastos debidos a otros estudios necesarios En ningún caso se incluirán en los gastos necesarios para el cálculo del VRB los gastos financieros, ni los de comercialización, ni el beneficio del promotor. En caso de calcular el VRB en inmuebles en proyecto, construcción o rehabilitación, para la hipótesis de edificio terminado, podrá aplicarse un coeficiente corrector a las unidades de obra existentes en el momento de la tasación, de acuerdo con la tendencia del mercado y el plazo previsto de terminación de la obra. 10.1.2. Valor de reemplazamiento neto (VRN) Aunque el valor de reemplazamiento neto no se convierta en valor de tasación, se calculará siempre, a efectos informativos. El valor de reemplazamiento neto o actual se calcula deduciendo la depreciación física y funcional del valor de reemplazamiento bruto anteriormente calculado. VRN = VRB – (depreciación física + depreciación funcional) La depreciación se calculará siguiendo los criterios establecidos en el método del coste: Depreciación física a) Aplicando la técnica de amortización lineal o amortización constante en el tiempo. La ratio de depreciación vendrá dado por el cociente: antigüedad/vida útil total. Dicha ratio se aplica a todo el VRB, excluido el valor de mercado del suelo, que no se deprecia. Depreciación_Física = (V.R.N.) * Antigüedad ___________________ Vida_útil_total Para establecer la depreciación física es necesario determinar la antigüedad y la vida útil total del inmueble. La vida útil de la vivienda será la estimada por el tasador y como máximo de 100 años. En caso de modificar el plazo establecido por la normativa, deberá justificarse razonadamente en el informe de valoración. LA LEY 367 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ La antigüedad del inmueble podrá ser corregida por el tasador, en función del estado de conservación y mejoras realizadas, adoptando una vida efectiva que le correspondería (léase método del coste en el apartado 3.1). En caso de que se haya realizado una rehabilitación integral del inmueble, dicha fecha podría adoptarse como fecha de construcción del mismo y a partir de ella calcularse la antigüedad. b) También podría estimarse la depreciación física como suma de costes necesarios para transformar la vivienda actual en una nueva de similares características. Depreciación funcional Se calculará como suma de los costes y gastos necesarios para que la vivienda pueda utilizarse como tal. Se incluirán al coste de construcción por contrata, los gastos de honorarios de profesionales, licencias, tasas y gastos de administración que sean necesarios para desarrollar las obras. 10.1.3. Valor de mercado por comparación (VM) Debe calcularse el valor de mercado del inmueble, supuesto libre de inquilinos, utilizando el método de comparación (ampliamente desarrollado en el capítulo 3.2). Anteriormente se ha descrito el procedimiento de homogeneización de los testigos comparables, en base a sus características más importantes, que asignan valor al inmueble, partiendo de 6 transacciones reales o 6 ofertas. 10.1.4. Valor de mercado ajustado (VMA) Al tratarse de una valoración de garantía, deberá analizarse si dicho valor debe ajustarse. Si existe una probabilidad elevada de que el valor de tasación experimente una reducción significativa en términos nominales antes de transcurrido un año desde la fecha de la tasación que dure al menos 3 años o se haya producido una disminución de los precios nominales en los 10 últimos años, se procederá a ajustar el valor. Para calcular el valor de mercado ajustado (VMA) se aplicará un porcentaje de reducción del orden del 10-15% en caso de no poder estimar dicha reducción. 10.1.5. Valor de máximo legal Si la vivienda está acogida a algún tipo de protección pública, existe una limitación de su precio de venta, que se denomina valor de máximo legal (VML). Dicho valor dependerá del municipio en que se ubique, según pertenezca a una u otra área geográfica. Cada Comunidad Autónoma tiene potestad para establecer sus propias áreas geográficas, a cada una de las cuales corresponden unos valores máximos de venta diferentes. 11. Valores de tasación En caso de inmuebles terminados o que se encuentren en proyecto, construcción o rehabilitación para la hipótesis de edificio terminado, el valor de tasación para la finalidad de garantía hipotecaria será el menor entre: ⇒ Valor de máximo legal (VML). ⇒ Valor de mercado por comparación ajustado (VMA). 368 LA LEY CAPÍTULO 4: VALORACIONES DE GARANTÍA Y APLICACIÓN PRÁCTICA DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN Además deberá calcularse siempre el valor de reemplazamiento neto o bruto según el caso. Si no pudieran calcularse los valores anteriores, el valor de tasación será como máximo el valor de reemplazamiento neto del inmueble (VRN). Si el inmueble se encuentra en construcción o rehabilitación, el valor de tasación de la vivienda coincidirá con el valor de reemplazamiento bruto (VRB). 12. Condicionantes y advertencias Se indicarán los condicionantes, advertencias y observaciones o juicio crítico del tasador. En el apartado siguiente (casuística) se indican los más frecuentes. Se resumirán las características más importantes sobre: ³ La adecuación del vivienda al mercado inmobiliario por su: ³³ ³³ ³³ ³³ ³ ³ ³ Situación actual de la oferta de viviendas, tanto en el mercado primario como en el mercado secundario. Situación actual de la demanda: nivel de absorción de la oferta existente, ritmos y plazos de venta. Los condicionantes de comercialización de la vivienda en el mercado inmobiliario como son: ³³ ³³ ³ ³ ³ Situación Tamaño Distribución Relación superficie construida/superficie útil Expectativas de venta Plazos temporales estimados para la venta de la vivienda Tendencias actuales de este segmento del mercado inmobiliario. Expectativas de este segmento del mercado inmobiliario. Se ha obtenido la superficie construida mediante: ³³ ³³ ³³ ³³ Croquis levantado por tasador tras medición inmueble Sobre plano aportado por propiedad con medidas puntuales en la visita Sobre plano aportado por propiedad sin medidas puntuales en la visita Mediante la medición del Plano Catastral 12.1. Casuística en la valoración de viviendas Se definen a continuación las pautas y criterios a seguir frente a la amplia y variada casuística y problemática con que se puede encontrar en la tasación de viviendas. Cuando existiese algún problema o faltara algún documento, el tasador podría condicionar el Valor de Tasación, para poder emitir la tasación. Los condicionantes a utilizar en el certificado intentarán bloquear al mínimo el Valor de Tasación. Cuando sea posible dividir el valor en unidades funcionales o registrales se condicionará únicamente el valor de las unidades imprescindibles. LA LEY 369 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ A continuación se exponen los problemas que más frecuentemente suelen presentarse: VIVIENDA UNIFAMILIAR O PLURIFAMILIAR TERMINADA N.º CONDICIONANTE – ADVERTENCIA – CAUTELA 1 SIN ESCRITURA CON DIRECCIÓN EXACTA La vivienda sita en (Dirección) ... cuyos datos registrales se desconocen, tiene un Valor de Tasación de... euros. No cumple con la Orden ECO 805/2003 2 SIN ESCRITURA Y CON DIRECCIÓN IMPRECISA 3 SI ES VPO Y NO SE CONOCE 4 SI ESTÁ ALQUILADA U OCUPADA POR PERSONA DISTINTA DEL PROPIETARIO Y NO SE DISPONE DE CONTRATO EXISTEN INDICIOS FUNDAMENTADOS DE QUE ESTUVIERA ALQUILADA Y/U OCUPADA NO SE FACILITA EL RECIBO ACTUAL DE ALQUILER La vivienda cuya delimitación e identificación se indica en el Informe de Tasación, y cuyos datos registrales se desconocen, tiene un Valor de Tasación de ... euros. No cumple con la Orden ECO 805/2003 El Valor de Tasación queda condicionado a que no sea superior al Valor Máximo Legal conforme a la normativa vigente. El Valor de Tasación queda condicionado a que se encuentre libre de arrendamientos y/o ocupantes. 5 6 7 VIVIENDA FORMADA POR UNA SOLA UNIDAD FUNCIONAL Y QUE CONSTA DE VARIAS FINCAS REGISTRALES 8 UNICA FINCA REGISTRAL SUBDIVIDIDA EN VARIAS UNIDADES FUNCIONALES DIRECCIÓN IMPRECISA 9 370 PROBLEMA 10 NO COINCIDENCIA ENTRE LA DIRECCIÓN FÍSICA DEL INMUEBLE Y LA QUE CONSTA EN ESCRITURAS 11 NO SE PUEDE ACCEDER A LA FINCA El Valor de Tasación se ha calculado en el supuesto de que el inmueble se encuentre libre de arrendamiento y ocupantes. Se calculará el Valor de Renta actualizando la renta anual según contrato. Esta circunstancia se advertirá en el informe. * Si se puede dar un valor a cada finca registral, se indicará en frases libres del certificado los datos registrales y el Valor de Tasación de cada una de las fincas que configuran la unidad funcional a tasar. * Si no se puede individualizar los valores (pese a existir división horizontal) se dará un valor conjunto condicionando el valor a la agrupación registral. Se deberán indicar en frases libres del certificado los Valores de Tasación de cada una de las unidades funcionales que configuran la finca registral. Se indicará que el Valor de Tasación corresponde al inmueble ... cuya delimitación/identificación que se acompaña en el informe de Tasación. Cuando se produzca una diferencia en la numeración o nombre de la calle entre los datos que obran en las escrituras y la realidad se deberá certificar la dirección física comprobada por el tasador. Advirtiendo de esta circunstancia en el informe o condicionando el Valor de Tasación dependiendo de la gravedad de la no coincidencia. * El tasador está obligado, en algunas finalidades, a acceder a la finca para poder realizar la tasación. * En el supuesto que por cualquier motivo no se pueda acceder al interior de la finca, el tasador deberá informar al solicitante y/o entidad financiera que el Valor de Mercado quedará condicionado y que confirme si se hace la Tasación en esas condiciones. En caso afirmativo adoptará como superficie para la tasación la que figure en escrituras y se condicionará el certificado a que: 1. La superficie real coincida con la que se considera en el informe de valoración Las calidades constructivas correspondan a las calidades edias del entorno en el que se ubica la vivienda. 3. El estado de conservación de la vivienda sea semejante al edificio en que se localiza la vivienda. LA LEY CAPÍTULO 4: VALORACIONES N.º 12 PROBLEMA VIVIENDA CON ANTIGÜEDAD INFERIOR A 4 AÑOS QUE NO CUMPLE CON EL PROYECTO AL QUE SE LE HA CONCEDIDO LICENCIA DE GARANTÍA Y APLICACIÓN PRÁCTICA DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN CONDICIONANTE – ADVERTENCIA – CAUTELA * En el caso de que la superficie construida sea inferior a la amparada por la licencia se valorará la superficie real existente. Se hará constar esta anomalía en frases libres del certificado. * En el caso que la superficie construida sea superior a la amparada por la licencia, y en el supuesto que dicho exceso fuese legalizable, el Valor de Tasación será el correspondiente a la superficie contemplada en la licencia (valor consolidado) condicionando el valor del exceso de superficie a la acreditación de su legalización. 13 VIVIENDA CON ANTIGÜEDAD INFERIOR A 4 AÑOS QUE NO CUMPLE CON EL PLANEAMIENTO VIGENTE En este supuesto la administración puede obligar al propietario del inmueble a adecuarse al planeamiento vigente, situación que puede hacer peligrar parte (e incluso la totalidad) del valor asignado al bien tasado. * Cuando la infracción sea leve el Valor de Tasación será el correspondiente a la superficie legal, descontando los costes de adecuación necesarios (demolición de la parte no legalizable y adecuación el resto, etc.). * Cuando la infracción sea grave, el Valor de Tasación será el correspondiente al terreno descontados los costes de demolición. 14 PROBLEMAS N.º 1 AL 13 DE LA VIVIENDA NO TERMINADA Operar de la misma forma que en las viviendas terminadas. 15 EL CLIENTE NO FACILITA LOS PLANOS DEL PROYECTO Si el estado de las obras permite identificar y definir la futura vivienda, se condicionará el Valor de Tasación «a que la superficie valorada coincida con la del proyecto que se utilice para la obtención de la licencia de obras». 16 SE FACILITAN UNOS PLANOS DEL PROYECTO SIN EL VISADO COLEGIAL Se condicionará el Valor de Tasación «a que los planos utilizados para la tasación (que se adjuntan en el informe de tasación) sean los que sirven (o han servido) para la obtención de la licencia de obras y para la construcción de la vivienda que se ha tasado». 17 SIN LICENCIA DE OBRAS 18 SIN MEMORIA DE CALIDADES El Valor de Tasación queda condicionado a que la licencia de obras (que no se ha dispuesto para realizar la tasación) autorice la construcción que se ha valorado. El Valor de Tasación queda condicionado a que las calidades de la construcción sean las estimadas en el informe equivalente a las del tipo de viviendas existentes en el entorno. LA LEY 371 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ 4.2.2. Valoración de locales comerciales (elementos de un edificio) 4.2.2.1. Aplicación Dentro del uso de local comercial se pueden valorar los siguientes inmuebles:
Local comercial en planta baja
Local comercial en planta alta
Local comercial en entreplanta
Local comercial en sótano
Local comercial en semisótano
Local comercial multiplanta
Local en centro comercial
Local en galería comercial
Local garaje Así mismo el local comercial a tasar puede disponer de anexos, ya estén vinculados registralmente o bien sean fincas independientes, tales como plazas de aparcamiento, trasteros, almacenes, patios, jardines. Además el local puede estar ocupado por un arrendatario, en régimen de alquiler. En este caso además deberán aplicarse los criterios especificados en el apartado 4.2.8. 4.2.2.2. Informe de valoración Como en toda valoración, previamente al cálculo de los valores deberá realizarse un informe que consiste en una recopilación de datos del inmueble y su entorno. Se seguirán los apartados desarrollados en la estructura general de los informes de tasación (artículo 65 del capítulo III, título III de la Orden ECO 805/2003), que aunque figuran en el apartado 1.11, se describen a continuación, incidiendo en aquellos aspectos concretos para el uso de local comercial. La estructura general del informe de valoración es la siguiente: 1. 2. 3. 4. 372 Solicitante de la tasación y finalidad Identificación y localización Comprobaciones y documentación Localidad y entorno 4.1. Tipo de núcleo 4.2. Ocupación laboral 4.3. Nivel de renta 4.4. Número de habitantes 4.5. Evolución de la población 4.6. Delimitación del entorno 4.7. Rasgos urbanos 4.8. Descripción de las infraestructuras 4.9. Equipamientos LA LEY CAPÍTULO 4: VALORACIONES DE GARANTÍA Y APLICACIÓN PRÁCTICA DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN 4.10. Comunicaciones y aparcamiento 5. Tipificación Comercial, accesibilidad e identificabilidad 5.1. Tipificación comercial 5.2. Accesibilidad 5.3. Identificabilidad 5.4. Densidad de la población 6. El edificio: descripción del inmueble, local, superficies, características constructivas del edificio 6.1. Tipificación 6.2. Descripción de la edificación 6.3. Descripción y superficie del local comercial 6.3.1. Descripción 6.3.2. Superficies. Coeficiente de tabla de fondo 6.3.3. Características del local 6.3.3.1. Características comerciales y físicas del local 6.3.3.2. Acabados, instalaciones y elementos polivalentes recuperables del local 6.3.3.3. Situación actual y estado de conservación 6.3.3.4. Antigüedad 7. Situación urbanística 8. Régimen de protección, tenencia y ocupación 9. Análisis de mercado: oferta, demanda y expectativas 9.1. Oferta 9.2. Demanda 9.3. Expectativas 9.4. Asignación de testigos 9.5. Parámetros de homogeneización 10. Datos y cálculo de los valores técnicos: VRN / VA / VM / VMA 10.1. Cálculo del valor de reemplazamiento 10.1.1. Valor de reemplazamiento bruto (VRB) 10.1.2. Valor de reemplazamiento neto (VRN) 10.1.3. Valor de mercado por comparación (VM) 10.1.4. Valor de mercado ajustado (VMA) 11. Valor de tasación 12. Condicionantes y advertencias 12.1. Casuística en la valoración de locales 13. Observaciones 14. Fecha de emisión, caducidad y firmas 15. Documentación anexa al informe Los informes se desarrollarán de acuerdo con el principio de proporcionalidad, según el tipo e importancia del inmueble objeto de valoración. LA LEY 373 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ 1. Solicitante de la tasación y finalidad En primer lugar deberá hacerse constar el solicitante de la tasación especificando su nombre, domicilio, y NIF o CIF. De las finalidades previstas en la ECO 805/2003, en este apartado se desarrolla la de garantía hipotecaria de préstamos. Por este motivo además se indicará en el informe la entidad que haya sido mandatario del cliente para su encargo. A pesar de ello, la estructura y criterios que se describen a continuación son válidos para muchas otras finalidades, con algunos matices, como pueden ser:  Reservas técnicas compañías de seguros  Fondos de inversión inmobiliaria  Valor real de mercado  Valoraciones judiciales  Expropiaciones  Valoración de aportaciones no dinerarias para el registro mercantil  Evaluación de los activos fijos de una empresa a efectos de una fusión, escisión  Planeamiento urbanístico  Gestión urbanística  Fiscalidad  Cuestiones arrendatarias También se hará constar expresamente si la tasación se ha realizado siguiendo las disposiciones establecidas por la Orden ECO 805/2003, citando la fecha del Boletín Oficial del Estado en que fue publicada (09/04/2003). 2. Identificación y localización Para identificar el local será necesario cumplimentar los datos del inmueble referentes a:  Provincia  Municipio  Código postal  Dirección (calle, avenida, plaza, urbanización)  Número de policía  Bloque  Escalera  Planta  Puerta o número identificativo  Registro de la propiedad: se indicarán los datos registrales, como son: n.º del registro de la propiedad, tomo, libro, folio, sección, finca registral e inscripción.  Tipo de documentación registral utilizada en el informe de valoración. 374 LA LEY CAPÍTULO 4: VALORACIONES DE GARANTÍA Y APLICACIÓN PRÁCTICA DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN De igual forma deberá procederse con los anexos vinculados al inmueble principal tasado. Se indicará también si la dirección del documento (registral) coincide con la dirección actual. En el caso de que la finalidad sea reservas técnicas de compañías de seguros, se indicarán además:  Titular registral  Fecha y precio de adquisición Los datos registrales usados en el informe pueden obtenerse principalmente de:  Certificación registral  Nota simple, o  Escritura de compraventa, registrada o sin registrar Pero también pueden obtenerse de:  Auto de adjudicación  Verificación registral  Nota extensa registral, o  Edicto judicial Se indicará si la dirección del documento (registral) coincide con la dirección física actual. Se indicará si el local se encuentra terminado, en proyecto, construcción o en rehabilitación. Se harán constar en el informe las siguientes fechas:  Fecha de recepción del encargo de valoración  Fecha de visita al inmueble que se valora  Fecha de emisión del expediente de valoración Ejemplo: DATOS REGISTRALES LIBRO FOLIO SECCIÓN TOMO FINCA N.º INSCRIPCIÓN TIPO DE DATO USADO REGISTRO OBSERVACIONES: LA LEY LOCAL 10 8 2.ª 22 3.333 1.ª Escritura Compraventa N.º 1 de MADRID TRASTERO 10 9 2.ª 22 3.335 1.ª Escritura Compraventa N.º 1 de MADRID Fotocopia parcial de escritura legible. Suficiente para valorar. Coincide dirección registral con dirección física. 375 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ 3. Comprobaciones y documentación Comprobaciones. Se indicarán las comprobaciones realizadas en relación a:  Correspondencia de la finca registral con la tasada  Superficies y conservación  Existencia del derecho al aprovechamiento urbanístico que se valora  Régimen de protección pública  Adecuación al planeamiento urbanístico vigente  Otros Se comprobarán los linderos del documento (registral) con la realidad física existente. En el caso de que no sea posible la comprobación de linderos, pero sí sea posible identificar el inmueble se indicará:  Si algún lindero está referido a nombre de propietarios  Si algún lindero está referido a la finca matriz  Si algún lindero está referido a ambas cosas Si lo valorado no coincide con la finca registral puede ser que:  Lo valorado sea una parte indivisa de la finca registral  Lo valorado sea una parte de la finca registral (finca matriz)  Los datos registrales corresponden al terreno  Los datos registrales sean una parte de lo valorado en el informe Documentación. Se indicará la documentación empleada para realizar la tasación:  Escritura de propiedad  Nota simple informativa  Certificación registral  Plano catastral  Planeamiento urbanístico vigente  Plano de situación  Croquis del inmueble  Proyecto visado  Licencia de obras  Licencia de apertura o de actividad  Última certificación  Certificado del propietario de la ocupación  Estatutos comunidad o certificado del administrador  Reportaje fotográfico  Otros documentos 376 LA LEY CAPÍTULO 4: VALORACIONES DE GARANTÍA Y APLICACIÓN PRÁCTICA DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN Para cada uno de los documentos aportados se indicará el número de hojas que se acompañan. Se indicará si los documentos utilizados son originales o copias, legibles o ilegibles y si son suficientes o insuficientes para valorar. 4. Localidad y entorno En este apartado se introducirán los datos de la localidad y del entorno donde está ubicado el inmueble objeto de valoración como son: 4.1. Tipo de núcleo. Se indicarán las características básicas del municipio y, en su caso, de la localidad, con las siguientes posibilidades:  Capital de provincia  Capital autonómica  Capital de estado  Ciudad importante a nivel regional  Cabecera comarcal  Núcleo autónomo de gran importancia  Núcleo autónomo de tamaño medio  Núcleo autónomo de tamaño pequeño  Núcleo dependiente de otro mayor  Núcleo satélite dependiente de...  Núcleo turístico  Ciudad dormitorio 4.2. Ocupación laboral. Se identificará el tipo dominante de la ocupación laboral de la que dependa la localidad, con las siguientes posibilidades:  Múltiple  Basada en turismo nacional o/e internacional  Basada en la industria de...  Basada en la agricultura  Basada en la segunda residencia  Basada en el comercio  Basada en la ganadería  Basada en la pesca  Basada en la minería  Servicios  Cultural Ejemplo: Actividad dominante: múltiple, con predominio de los sectores, comercial, industrial y de servicios. LA LEY 377 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ 4.3. Nivel de renta. Se estimará el nivel medio de renta de los habitantes del entorno donde está ubicado el inmueble a valorar, con las siguientes posibilidades:  Muy alto  Alto  Medio-alto  Medio  Medio-bajo  Bajo  Muy bajo Ejemplo: Nivel de renta medio. 4.4. Número de habitantes. Se indicará la población de derecho según el último censo disponible, así como la diferencia entre la población de derecho y la población de hecho, con las siguientes posibilidades:  Igual, inferior, superior, o bien superior durante el verano. Ejemplo: Población de derecho: 25.430 habitantes de derecho según el censo del 2001. 4.5. Evolución de la población. Se indicará si la población de derecho tiene tendencia al crecimiento, es estable o decreciente. Ejemplo: Tendencia de la población: la tendencia de variación de la población en los últimos años es decreciente. 4.6. Delimitación del entorno. Se delimitará el entorno del inmueble indicando sus rasgos básicos de homogeneidad y características territoriales, con las siguientes posibilidades:  Urbano céntrico  Urbano medio o estándar  Urbano periférico  Del extrarradio  Suburbano  Rural  Urbanización aislada  Urbanización turística  Urbanización fin de semana  Casco antiguo de la ciudad  Polígono industrial  Zona urbana predominantemente industrial Ejemplo: Delimitación del entorno: urbano medio. Barrio: xxx, en el entorno de la Plaza xxx, delimitado por la avenida xxx y la calle xxx. 378 LA LEY CAPÍTULO 4: VALORACIONES DE GARANTÍA Y APLICACIÓN PRÁCTICA DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN 4.7. Rasgos urbanos. Se indicarán los rasgos urbanos del entorno del inmueble indicando sus rasgos básicos de carácter, ordenación, grado de desarrollo, consolidación y antigüedad, con las siguientes posibilidades: De carácter:              Residencial Residencial y comercial Comercial Negocios Comercial y negocios Comercial y servicios Servicios Industrial Rural Indefinido con múltiples actividades Turístico Vacacional Deportivo Ordenación:  Manzana cerrada  Manzana cerrada con patios de manzana  Manzana cerrada y bloques exentos alternándose  Bloques exentos con zonas ajardinadas  Viviendas unifamiliares adosadas  Viviendas unifamiliares aisladas  Edificación en altura y viviendas unifamiliares conjuntamente Desarrollo edificatorio del entorno. Se indicará que está terminado o por terminar y la evolución que ha tenido en los últimos años, con las siguientes posibilidades:  Terminado  Por terminar  Evolución: rápida, media, lenta, paralizada Consolidación. Se indicará el grado (%) existente de la edificación consolidada en relación a la máxima admisible a las ordenanzas vigentes, con las siguientes posibilidades:  Completa  Superior al 75%  Entre el 50% y el 75%  Entre el 25% y el 50%  Inferior al 25%  Sin iniciar LA LEY 379 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ Antigüedad. Se indicará la antigüedad característica del entorno, con las siguientes posibilidades:       Múltiple Edificaciones Edificaciones Edificaciones Edificaciones Edificaciones de de de de de < 10 años 10 a 25 años 25 a 50 años 50 a 75 años > 75 años Renovación. Se indicará el grado de renovación experimentado recientemente, con las siguientes posibilidades:        Muy alta Alta Media Baja Muy baja No ha comenzado Renovaciones puntuales Ejemplo: Rasgos urbanos: ensanche residencial y comercial de trama ortogonal irregular, ordenado en manzana cerrada con edificios plurifamiliares entre medianeras. La mayoría de las edificaciones tienen una antigüedad de 10 a 25 años. La renovación de las edificaciones iniciales es muy alta, ya que se trata de un barrio anteriormente industrial, renovado al 100% para uso residencial y comercial. El desarrollo edificatorio del entorno ha sido rápido y está terminado. El grado de consolidación es superior al 75%. 4.8. Descripción de las infraestructuras. Se indicarán las infraestructuras exteriores existentes, así como las que faltasen para la consideración del terreno como solar urbano, igualmente se indicará su calidad y estado de conservación, con las siguientes posibilidades: Vías públicas: – Terminadas – Sin aceras – Sin asfaltar – No existen Alumbrado público: – Con alumbrado P. – Sin alumbrado P. Alcantarillado: – Con alcantarillado – Sin alcantarillado – Fosas sépticas Abastecimiento de agua: – Con abastecimiento – Sin abastecimiento – Pozos Calidad infraestructuras: – Muy alta – Alta – Media – Baja – Muy baja Conservación infraestructura: – Muy buena – Buena – Normal – Mala – Muy mala Ejemplo: Vías públicas terminadas con alumbrado público, alcantarillado y abastecimiento de agua. Calidad media-alta. Conservación muy buena. 380 LA LEY CAPÍTULO 4: VALORACIONES DE GARANTÍA Y APLICACIÓN PRÁCTICA DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN 4.9. Equipamientos. Se indicarán los equipamientos existentes dentro del entorno próximo, con las siguientes posibilidades:  Comercial  Religioso  Deportivo  Escolar  Lúdico  Asistencial  Zonas verdes Cada uno de ellos podrá calificarse como:  Muy abundante  Abundante  Suficiente  Escaso  Muy escaso  No existe  Suficiente para primeras necesidades  Existe algún centro comercial/centro deportivo/hospital/ambulatorio Ejemplo: Equipamiento: comercial, escolar y asistencial abundantes; religioso suficiente; deportivo, lúdico y zonas verdes escasos. 4.10. Comunicaciones y aparcamiento. Se indicarán las vías de comunicación con otras poblaciones más importantes, así como los medios de transportes disponibles, con las siguientes posibilidades: Comunicaciones Interurbanas:  Red nacional de carreteras  Autopistas de peaje  Aeropuerto  Estación de RENFE  Puerto  Interurbanas: muy buenas, buenas, suficientes, deficientes, malas, muy malas  Difícil acceso  Lugar aislado  Caminos rurales  No existen Ejemplo: Comunicaciones interurbanas muy buenas (aeropuerto internacional, puerto, autopistas de peaje, autovías, red nacional de carretera, RENFE). LA LEY 381 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ Comunicaciones Urbanas. Se indicarán cualitativamente las comunicaciones urbanas, así como la proximidad y/o facilidad de uso de los transportes públicos existentes, con las siguientes posibilidades: Comunicaciones urbanas: – Muy buenas – Buenas – Suficientes – Malas – Muy malas – No existen – Difícil acceso – Lugar aislado Accesibilidad: – Excelente – Buena – Normal – Regular – Mala – Muy mala Transportes públicos: – Autobuses urbanos – Autobuses interurbanos – Metro – Trenes de cercanías – Parada de taxis cercana Tráfico vehicular: – Muy intenso – Intenso – Normal – Bajo – Muy bajo Aparcamiento superficie: – Abundante – Suficiente – Escaso – Muy escaso – No existe Aparcamientos públicos: – Existen – No existen Ejemplo: Comunicaciones urbanas: muy buenas (Metro: línea 6; autobuses urbanos: varias líneas. Proximidad a la estación de RENFE de Atocha). El aparcamiento en superficie es escaso. Existen aparcamientos públicos. 5. Tipificación Comercial, accesibilidad e identificabilidad. 5.1. Tipificación comercial Calidad de barrio En capitales autonómicas, de provincia y ciudades importantes, normalmente, se pueden diferenciar 5 tipos de zonas o barrios, según el nivel socioeconómico predominantemente en ellas. 382 LA LEY CAPÍTULO 4: VALORACIONES DE GARANTÍA Y APLICACIÓN PRÁCTICA DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN Para el uso comercial se pueden definir 5 calidades de barrio con el siguiente criterio: Calidad de barrio Criterio Barrio 1 = Principales ejes y nudos comerciales de la ciudad con proyección Excelente supramunicipal Barrio 2 = Buena – Tramos de calles secundarias confluyentes en los ejes y nudos comerciales con proyección supranacional. – Principales ejes y enclaves comerciales situados en: * los barrios periféricos o * de menor nivel de renta de la población Barrio 3 = Media – Calles con atracción comercial de tipo medio situados en: * zonas habitadas con población de mayor nivel de renta de la ciudad * o zonas de mayor concentración comercial de la ciudad – Calles secundarias confluyentes en los ejes y enclaves comerciales de los barrios periféricos o de menor nivel de renta de la población. Barrio 4 = Baja – Calles y tramos de calles menos comerciales de: * zonas habitadas con población de mayor nivel de renta de la ciudad. * zonas de mayor concentración comercial de la ciudad. – Calles con atracción comercial de tipo medio situadas en: * Barrios periféricos o de menor nivel de renta de la población. Barrio 5 = Mala – Calles y tramos de calle menos comerciales situados en: * barrios periféricos * o de menor nivel de renta de la población La delimitación de las zonas homogéneas no coincide generalmente con la delimitación municipal de los diferentes barrios o distritos, el tasador deberá delimitar a qué tipo de barrio pertenece el inmueble a valorar. En municipios con una estratificación de población muy compacta, no existirán las zonas definidas anteriormente, como es el caso de ciudades pequeñas, ciudades dormitorio próximas a grandes centros de servicios o área industrial. Calidad de ubicación. Se divide en tres categorías dentro del barrio donde está ubicado el inmueble objeto de valoración. Calidad de Criterio ubicación Categoría 1 = Excepcional, esquinas o enclaves más comerciales o Excelente identificables en su barrio o zona. Categoría 2 = Media Neutro, identificabilidad y atractivo comercial de tipo medio en su barrio o zona. Categoría 3 = Baja Menos favorable, con identificabilidad negativa y atractivo comercial bajo en su barrio o zona. LA LEY 383 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ 5.2. Accesibilidad. Se tendrán en cuenta las posibilidades de acceso peatonal, mediante transporte público o mediante vehículo privado, con las siguientes posibilidades: Comunicaciones urbanas: – Muy buenas – Buenas – Suficientes – Malas – Muy malas – No existen – Difícil acceso – Lugar aislado Transportes públicos: – Autobuses urbanos – Autobuses interurbanos – Metro – Trenes de cercanías – Parada de taxis cercana 5.3. Identificabilidad. Se tendrá en cuenta el fácil reconocimiento visual del local tanto desde el punto de vista de los peatones como de los conductores. También se tendrá en cuenta si el local se ubica en viales que pueden constituir «fachadas de la ciudad» a nivel supramunicipal o internacional, con las siguientes posibilidades:  Excelente  Muy buena  Buena  Normal  Regular  Mala  Muy mala Ejemplo: Tipificación comercial, accesibilidad e identificabilidad: el local se ubica en una calle con atracción comercial de tipo medio situadas en una zona habitada con población de nivel de renta medio-alto de la ciudad. La accesibilidad es buena ya que se ubica en una calle principal de la trama secundaria. La identificabilidad es buena ya que dispone de una fachada de 25 m en total, correspondiente 15 m a la fachada de la calle principal y 10 m a la calle secundaria. El local tiene acceso por la esquina de la manzana. 5.4. Densidad de la población. Se indicará el nivel de la densidad de población en el entorno próximo así como la homogeneidad en su distribución en relación a la situación del local, con las siguientes posibilidades:  Muy alta  Alta  Media  Baja  Muy baja Ejemplo: Densidad de la población: la densidad de la población es alta y se distribuye de manera homogénea en el entorno. 384 LA LEY CAPÍTULO 4: VALORACIONES DE GARANTÍA Y APLICACIÓN PRÁCTICA DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN 6. El edificio: descripción del inmueble, local, superficies, características constructivas del edificio Se indicarán los datos correspondientes al inmueble en el que se ubica el local como son:  Tipificación  Descripción  Servicios comunes 6.1. Tipificación. Se indicará la tipología de la edificación, con las siguientes posibilidades:  Galería comercial  Centro comercial  Mercado  Plurifamiliar bloque abierto  Plurifamiliar entre medianeras  Plurifuncional en bloque abierto  Plurifuncional entre medianeras Ejemplo: Tipificación: edificio plurifamiliar en bloque abierto con 7 plantas s/r y 1 b/r 6.2. Descripción de la edificación. Se indicará el número de plantas sobre y bajo rasante, así como sus usos, superficies y distribución (siempre y cuando se disponga de dicha información), con las siguientes posibilidades:  Planta sótano de aparcamiento  Planta sótano comercial  Planta baja comercial  Planta baja oficinas  Planta baja residencial  Planta baja y piso residencial  Planta baja con 2 viviendas por planta y portal  6 plantas pisos con 4 viviendas por planta  Planta ático con 2 viviendas por planta Servicios comunes. Se indicarán los servicios generales y equipamientos complementarios que disponga la edificación (siempre y cuando se disponga de dicha información), con las siguientes posibilidades:  Portal sencillo  Portal estándar  Portal lujoso  1 ascensor por escalera  2 ascensores por escalera  Aparcamiento en superficie cubierto o al aire libre LA LEY 385 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ  Jardines  Instalaciones deportivas: piscina, pista de tenis, etc. Ejemplo: Descripción del edificio: edificio plurifamiliar ordenado en bloque abierto en esquina con fachada a las calles xxx. Las plantas sótano se destinan a aparcamiento de vehículos. Tiene seis plantas piso con dos o cuatro viviendas por rellano, según la escalera Características constructivas. Se describirán las características de los elementos fundamentales de la edificación: estructurales, constructivos y acabados, con las siguientes posibilidades: Estructura: – Hormigón armado – Metálica – Muros de carga – Desconocida – De madera Fachada: – Ladrillo cara vista – Ladrillo hueco doble + enfoscado + pintura – Bloques hormigón – Mortero monocapa – Prefabricados de hormigón – Hormigón visto – Muro cortina – Chapado piedra natural o artificial Cubiertas: – Plana transitable – Plana no transitable – Teja cerámica – Teja hormigón – Pizarra – Fibrocemento – Chapa metálica – Fibrocemento Ejemplo: Características constructivas: estructura de hormigón armado. Fachada: ladrillo visto. Cubierta: inclinada teja hormigón. Terminaciones. Se indicarán los acabados correspondientes a las dependencias del local objeto de valoración, con las siguientes posibilidades: Pavimentos: – Terrazo – Cerámico – Gres – Parquet – Entarimado – Mármol – Moqueta – Corcho – Granito – Linóleo – Hidráulico – Piedra natural – Piedra artificial – En bruto – Solera de hormigón – Falso suelo registrable 386 Paramentos: – Yeso pintado – Enfoscado pintado – Cerámica – Gres – Mármol – Madera – Papel pintado – Pavés – Corcho – Enteladas – Piedra natural – Piedra artificial – Cartón yeso – Ladrillo visto – En bruto – Mamparas móviles – Cartón-yeso Techos: Carpintería exterior: – Yeso pintado – Aluminio plata – Enfoscado – Aluminio anodizado pintado – Aluminio lacado – Escayola – Madera pintada – Falso techo – Hierro pintado modular – Plástico PVC – Madera – Muro cortina – Falso techo Acristalamiento: metálico – Sencillo – En bruto – Climalit – Seguridad Persianas: – Plástico – Aluminio – Madera – No tiene Carpintería interior: – Madera barnizada – Madera pintada – Madera Sapelly – Madera pino – Madera roble – Madera maciza moldurada – No existe LA LEY CAPÍTULO 4: VALORACIONES DE GARANTÍA Y APLICACIÓN PRÁCTICA DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN Ejemplo de terminaciones: Pavimentos: terrazo Paramentos: pintura plástica gruesa en local y azulejos 15x15 en aseos Techos: enlucidos Carpintería interior: madera pintada Instalaciones. Se introducirán las características de las instalaciones del local objeto de valoración, con las siguientes posibilidades: Ascensores – Si tiene: 1 ud. – No tiene – 2 ud. Por escalera – Puertas automáticas Gas ciudad/natural: – Si tiene – No tiene Aparatos sanitarios: – Calidad alta – Calidad media – Calidad baja Teléfono: – Si tiene – No tiene Portero automático: – Si tiene – No tiene – Vídeo portero Aire acondicionado: – Si tiene – No tiene – Preinstalación – Bomba de calor – Fan-coils Agua Caliente: – No tiene – Individual x Gas butano x Gas ciudad – Comunitaria Calefacción – No tiene – Individual – Comunitaria – Radiadores Reformas. Se describen las reformas realizadas en el edificio y el local objeto de valoración, con las siguientes posibilidades: total, parcial, puntual, sin reformas, etc. Ejemplo: Reforma: Edificio no rehabilitado. El local ha sido reformado varias veces para instalar diferentes actividades. En cada una de estas reformas del local ha sido total, no conservándose elemento alguno. 6.3. Descripción y superficie del local comercial Se indicarán los datos correspondientes al local objeto de valoración, como son:  Descripción  Condiciones de uso actual  Antigüedad LA LEY 387 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ 6.3.1. Descripción. Se describirá el local en lo que se refiere a su tipología y/o distribución, con las siguientes posibilidades: Ubicación en el edificio: – Planta baja – Entreplanta – Planta semisótano – Planta sótano – Local n.º ___ en la galería ____ – Local n.º ___ en el centro comercial ____ Forma geométrica del local: – Regular – Irregular – Cuadrado – Rectangular – En forma de L – En forma de U Acceso: – Directo desde la vía pública – Desde el portal del edificio – Desde otro local comercial – Pasillo común de la galería comercial – Pasillo común del centro comercial Condiciones de uso actual. Se indicará el uso actual del local objeto de valoración y su estado de conservación, con las siguientes posibilidades: Uso Actual: – Vacío, antes ... Instalado para: – Restauración – Bancario – Comercio al por menor de ... – Ropa, calzado ... Acabados: – En bruto – Instalado – Si, tiene salida de humos – No, tiene salida de humos Conservación del local: – Muy bueno – Bueno – Normal – Regular – Malo – Muy malo – Adecuado a su edad física Ejemplo: Condiciones de uso actual: restaurante cafetería. Antigüedad. Se indicará la antigüedad real o estimada del edificio donde está ubicado el local objeto de valoración, con las siguientes posibilidades:  En construcción.  Terminado • Antigüedad real: número de años de antigüedad del edificio contados a partir de su construcción, última rehabilitación o reforma importante. • Antigüedad estimada: número de años estimados de forma aproximada de la edificación. 388 LA LEY CAPÍTULO 4: VALORACIONES DE GARANTÍA Y APLICACIÓN PRÁCTICA DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN Seguidamente se describirán los anexos que se valoren de manera independiente del local principal. Se hará una breve descripción de la forma, ubicación, superficie y condiciones de uso y habitabilidad de los mismos. 6.3.2. Superficies Se indicarán las diferentes superficies correspondientes a cada planta del local comercial objeto de valoración, como son:
Superficie útil
Superficie construida [+ p.p. zonas comunes si procede]
Altura libre de cada planta del local
Coeficiente de tabla de fondo del local
Longitud de fachada principal del local
Longitud de fachada secundaria del local
Longitud del fondo del local
Descripción del fondo del local
Superficies según escrituras
Superficie real Las definiciones de superficie útil, construida y construida con partes comunes, según Orden ECO 805/2003, son las siguientes: – Superficie útil: Es la superficie del suelo delimitado por el perímetro definido por la cara interior de los cerramientos externos de un edificio o de un elemento de un edificio, incluyendo la mitad de la superficie del suelo de sus espacios exteriores de uso privativo cubiertos (tales como terrazas, balcones y tendederos, porches, voladizos, etc.), medida sobre la proyección horizontal de su cubierta. No se considerará superficie útil la superficie ocupada en planta por cerramientos interiores fijos, por los elementos estructurales verticales, y por las canalizaciones o conductos con sección horizontal superior a los 100 centímetros cuadrados y la superficie del suelo cuya altura libre sea inferior a 1,5 metros. Tampoco se considerará superficie útil la ocupada por los espacios exteriores no cubiertos. – Superficie construida sin partes comunes: Es la superficie útil, sin excluir la superficie ocupada por los elementos interiores mencionados en dicha definición e incluyendo los cerramientos exteriores al 100 por 100 o al 50 por 100, según se trate, respectivamente, de cerramientos de fachada o medianeros, o de cerramientos compartidos con otros elementos del mismo edificio. – Superficie construida con partes comunes: Es la superficie construida sin partes comunes más la parte proporcional que le corresponda según su cuota en la superficie de los elementos comunes del edificio. Normalmente los locales comerciales no disponen de elementos comunes, por lo que la superficie utilizable o computable es la superficie construida, que es la adoptada para el cálculo de los valores técnicos. LA LEY 389 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ En el cálculo de los diferentes valores se utilizará la superficie útil y/o la construida del local y anexos de la misma de acuerdo con las siguientes especificaciones: a) Si la superficie comprobada < superficie registral → superficie comprobada Si la superficie comprobada > superficie registral → superficies registral (Salvo que el tasador justifique expresamente y sin margen de duda la utilización de la comprobada). b) Si la superficie registral no define si es útil o construida → Superficie comprobada (Siempre que se justifique expresamente y sin margen de duda dicha utilización e indicando su correlación con la registral). En caso contrario se considerará la superficie construida. c) Si no existe superficie registral → superficie comprobada por el tasador (const. o útil) d) Si la comprobación no es posible o en inmuebles en proyecto, en construcción o en rehabilitación → se tomará la superficie registral o, si fuere menor, la del proyecto de edificación que ha servido de base para la concesión de la licencia. e) Si la superficie utilizada > superficie registral → Acreditar su adecuación a la Normativa urbanística aplicable. f) Si superficie espacios exteriores de uso privativo > 15% de la superficie total const. → valorar los espacios exteriores con precio unitario diferente. g) En la comprobación de superficies registrales con las reales puede suceder que: – Las superficies de los datos registrales coinciden con las comprobadas. – Alguna de las superficies de los datos registrales no coincide con la comprobada. – No se cita superficie alguna en los datos registrales o escritura. – No ha sido posible realizar comprobación alguna sobre superficie. – No se especifica a qué tipo de superficie corresponde la citada en documentación registral. Ejemplo: Altura: Construida (m2) Útil (m2) Alturas (m) Entreplantas Baja Sótanos Total 0.00 96.00 160.00 256.00 0 87 145 232 FACH. PRINCIPAL: 12 m. FACH. SECUNDARIA: 8 m 0.0 3.5 2.7 Coeficiente Tabla de Fondo 63.1 % FONDO: 8 m. FORMA FÍSICA...........: Rectangular. SUPERFICIE S/ESCRITURAS: 232,00 m2 390 SUPERFICIE REAL: 256 M2 LA LEY CAPÍTULO 4: VALORACIONES DE GARANTÍA Y APLICACIÓN PRÁCTICA DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN El coeficiente de tabla de fondo de un local comercial Definición Es un coeficiente que refleja y sintetiza las características propias e internas de un local comercial: el tamaño, la forma, los desniveles, estrangulamientos internos que dificulten la circulación dentro del local, etc. Forma de obtenerlo 1. Se divide el local en distintas unidades básicas de superficie de acuerdo con las crujías reales del local o según crujías tipo 5 m x 5 m de luz, aproximadamente, si la estructura del local no fuese convencional, formándose unas retículas cuyos vértices coinciden con los pilares de la estructura. En el caso de que la estructura no fuese regular se podrán tomar áreas de tamaño semejante. 2. El máximo valor del local se alcanza en la crujía de fachada, por lo tanto las retículas de la crujía de fachada tendrán un coeficiente del 100% del valor. El valor de las crujías va disminuyendo a medida que estas se distancian de la fachada. La disminución considerada (en el mejor de los casos) es del 5% cuando toda la superficie comercial se encuentre en el mismo nivel y sea diáfana, es decir, los únicos obstáculos que existan sean los pilares de la estructura. En caso de que existan estrangulamientos o pequeños desniveles o ambos combinados, la disminución del coeficiente puede alcanzar valores superiores al 15% o 20%. 3. Caso de entreplantas y sótanos comerciales:
Sótano: se disminuirá el coeficiente en un 50% a partir de la crujía de arranque de la escalera.
Entreplanta: se disminuirá el coeficiente en un 30% a partir de la crujía de arranque de la escalera. 4. Cálculo del Coeficiente de Tabla de Fondo (CTF): C.T.F. = Sumatorio _ de _ Crujías Número _ de _ retículas – En los locales testigo: al precio de venta unitario en bruto, se le aplica el CTF (dividiendo y se obtiene el máximo valor del local en crujía de fachada). – En el que se tasa: al valor unitario de crujía de fachada se le aplica el CTF (multiplicando) y se obtiene el valor unitario en bruto del local que se tasa. – Este coeficiente por ser característico de cada local, refleja las condiciones internas del mismo y homogeneiza los valores de los locales de fachada hacia el interior. No contempla las condiciones externas del local. – En el caso más probable de que los locales en oferta, aun estando en el mismo entorno, den a fachada a calles con distinta categoría comercial, se operará de la siguiente forma: LA LEY 391 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ • Se determinará el valor de crujía de fachada de cada local testigo. • Una vez calculados los valores de crujía de fachada de los testigos, estos valores, se homogeneizarán (ponderación) en función de su atracción comercial en relación con el local que se tasa. Como se obtiene el CTF: Tenemos un local como el de la presente figura, que lo dividimos en las crujías tal como se ha explicado anteriormente, dándonos un Coeficiente de Tabla de Fondo de CTF= 0,7595. C.T .F . = Sumatorio _ de _ Crujías 2.810 = = 0,7595 ⇔ 75,95% 37 Número _ de _ retículas 6.3.3. Características del local 6.3.3.1. Características comerciales y físicas del local Se indicarán las características comerciales y físicas del local objeto de valoración, como son:  Ubicación  Características comerciales  Divisibilidad  Polivalencia  Accesibilidad  Desniveles  Calidad interior del local  Calidad del edificio 392 LA LEY CAPÍTULO 4: VALORACIONES DE GARANTÍA Y APLICACIÓN PRÁCTICA DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN Ubicación. Se describirán las características de ubicación o identificabilidad comercial que tiene el local objeto de valoración, con las siguientes posibilidades: Muy Buena Locales en esquina o con dos o más fachadas a los principales flujos peatonales o vehiculares. Buena Normal Locales con una fachada a los principales flujos peatonales o vehiculares que no tengan las características de dificultad de identificabilidad y accesibilidad señalados en el nivel 3. Regular Mala Fachadas de local no visibles fácilmente o con grandes desniveles o distancias desde el principal flujo peatonal. Muy mala Ubicación: – Muy buena – Buena – Normal – Regular – Mala =1 =2 =3 =4 =5 Identificabilidad: – Fácil – Normal – Difícil Ejemplo: Ubicación buena. Local en esquina. Fácil identificabilidad Características comerciales. Se indicarán la facilidad o dificultad de aprovechamiento comercial, que tiene el local comercial objeto de valoración, con las siguientes posibilidades:  Muy fácilmente aprovechable  Sin problemas de aprovechamiento  Algunos problemas de aprovechamiento  Difícil de aprovechar  Muy difícil de aprovechar Divisibilidad. Se indicará la posibilidad de división del local, en dos o más unidades, con las siguientes posibilidades:  Fácilmente divisible  Es conveniente dividirlo  No es conveniente dividirlo  No es posible dividir el local  Se desconoce Ejemplo: Divisibilidad: fácilmente divisible, aunque con problemas por su forma Polivalencia de usos. Se indicará la polivalencia de usos funcionales que tiene el local objeto de valoración, con las siguientes posibilidades:  Local polivalente  Local no polivalente  Múltiple Ejemplo: Polivalencia de usos: múltiple con uso comercial en planta baja y almacén en sótano. LA LEY 393 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ Accesibilidad. Se indicará la accesibilidad física al interior del local, así como la longitud total de fachadas, con las siguientes posibilidades: 1 Muy Buena 2 Buena 3 Normal 4 Regular 5 Mala Locales en esquina o con dos o más fachadas a los principales flujos peatonales o vehiculares. Locales con una fachada a los principales flujos peatonales o vehiculares que no tengan las características de dificultad de identificabilidad y accesibilidad señalados en el nivel 3. Fachadas de local no visibles fácilmente o con grandes desniveles o distancias desde el principal flujo peatonal. Ejemplo: Accesibilidad: buena. Dispone de una fachada de 25 ml en total Desniveles. Se indicará si el local interiormente tiene desniveles, en cada una de sus plantas, con las siguientes posibilidades:  Sin desniveles.  Con un desnivel inferior a 35 cm (2 peldaños)  Con un desnivel superior a 35 cm (2 peldaños)  Con un desnivel inferior a 87 cm (5 peldaños)  Con un desnivel superior a 87 cm (5 peldaños) Calidad interior del local. Se indicarán las características interiores del local, como son:  Tamaño de la crujía  Muros de carga  Altura libre  Desniveles interiores Criterios para determinar la calidad del local: CARACTERÍSTICAS DESNIVELES 394 TAMAÑO DE CRUJÍA MUROS DE CARGA ALTURA LIBRE (h) 1 = Excelente > 7,5 m. 2 = Normal Aquellos locales en los que NO se cumplen las condiciones 1 ó 3 3 = Malo Locales en los que se da cualquiera de las siguientes situaciones: – Sólo se cumple una condición – Cuando la altura libre es h< 2,5 m y existen muros de carga interiores al local o desniveles d> 0,35 m – Cuando el desnivel d > 1,5 m y existen muros de carga interiores al local o alturas libres de h< 3,0 m Sin muros de carga en el interior del local h > 3 m. DESNIVELES (d) Sin desniveles o con un solo desnivel inferior a d< 0,35 m. LA LEY CAPÍTULO 4: VALORACIONES DE GARANTÍA Y APLICACIÓN PRÁCTICA DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN Ejemplo: Calidad interior del local: Normal. Crujías interiores de 5x5. Local sin desniveles Calidad edificio. Se indicará la calidad constructiva del edificio, donde está ubicado el local objeto de valoración, así como su conservación, con las siguientes posibilidades: Calidad del edificio 1 Alto standing Edificio de calidad muy alta y bien conservada. 2 Estándar Edificio de calidad estándar bien conservada o rehabilitada recientemente 3 Baja Edificio de calidad inferior a VPO mal conservada y sin rehabilitar 6.3.3.2. Acabados, instalaciones y elementos polivalentes recuperables del local Se considerarán únicamente los acabados y elementos fijos del local susceptibles de aprovechamiento por un tercero para otro uso diferente del actual. Se introducirá su coste de contrata con la depreciación correspondiente al tipo de acabado o instalación que sea recuperable. Debe considerarse que según la ciudad en la que nos encontremos, estos acabados e instalaciones pueden estar incluidos o no en el Valor de Mercado que se obtiene por comparación. Podemos tener las siguientes posibilidades: Acabados: – Pavimento de terrazo – Falso techo acústico – Cerramiento de fachada – Persianas metálicas a fachada Instalaciones: – Instalaciones de aseos – Acometida eléctrica – Acometida de agua y saneamiento – Instalación aire acondicionado Valor de los acabados e instalaciones polivalentes recuperables:
En el mercado hipotecario: Considerando la hipótesis de posible ejecución hipotecaria y venta del local en pública subasta, no se incorporarán al local en bruto los acabados e instalaciones existentes. Excepcionalmente se podrá incorporar el coste de aquellos acabados que por su calidad, estado y polivalencia de uso podrían conservarse por cualquier tercero que compre el local.
En tasaciones que no cumplan (no sea necesario que cumplan) con los requisitos del mercado hipotecario pueden darse dos casos: • Que se valoren en la hipótesis de uso continuado: en cuyo caso se valoran todos los acabados e instalaciones una vez aplicada la depreciación correspondiente. • Que se valoren para el mercado libre. En este caso hay que considerar: a) Aplicación del local para un uso alternativo al actual: se valorarán aquellos que por su funcionalidad y estado de conservación presenten una polivalencia de usos. b) Aplicación del local para el mismo uso: ³ LA LEY Si el local está instalado en una zona comercial de calidad, por prestigio e imagen de la finca se cambiaría toda la decoración por lo que estaríamos en el caso a). 395 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO ³ DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ Si el local está en una zona urbana de renta baja: podrían incorporarse aquellos acabados e instalaciones que por su calidad, estado de conservación y funcionalidad, el tasador estime que podrían mantenerse en el local. Ejemplo: Descripción Acabados: Instalaciones: Pavimento de terrazo. Aseos, cerramiento fachada y persianas Total recuperable 2 256 m x 72,00 €/m² = 12,00 Euros/m² 60,00 Euros/m² 18.432,00 euros 6.3.3.3. Situación actual y estado de conservación. Se indicará el estado de conservación del local y del edificio en el que se ubica. También se indicará si en el inmueble se desarrolla alguna actividad o si se encuentra ocupado, con las siguientes posibilidades: Conservación del edificio: Conservación del local: – Muy bueno – Muy bueno – Bueno – Bueno – Normal – Normal – Regular – Regular – Malo – Malo – Muy malo – Muy malo – Adecuado a su edad – Adecuado a su edad física física Reformas: – Total – Parcial – Puntual Ejemplo: El local se encuentra ocupado y destinado a la venta de ropa. El estado de conservación es bueno, tanto del edificio como del local comercial que se valora. Cuando se instaló la tienda de ropa se realizó una reforma total del local, según manifiesta verbalmente el propietario. 6.3.3.4. Antigüedad Se indicará la antigüedad aproximada del edificio, y si éste tiene más de 100 años. También se indicará si la entidad está pendiente de primera ocupación, el año de rehabilitación y coeficiente de depreciación por antigüedad o índice de estado de conservación. Se explicarán las correcciones que se hayan podido efectuar en el coeficiente de depreciación por antigüedad en relación al que correspondería en función de la esperanza de vida útil del edificio. En el caso de inmuebles a rehabilitar, el coste de construcción vendrá dado por la suma del coste definido para edificio terminado, aplicado al estado antes de la rehabilitación de los elementos que se mantengan, más el presupuesto unitario de rehabilitación. Ejemplo: 396 ³ Superficie del local comercial: 258 m² c ³ Antigüedad real: 10 años ³ Acabados polivalentes recuperables: LA LEY CAPÍTULO 4: VALORACIONES DE GARANTÍA Y APLICACIÓN PRÁCTICA DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN ³³ Cerramiento de fachada, persianas, aseos y pavimento de terrazos: 150,00 €/m²c ³³ Vida útil total de los acabados polivalentes recuperables: 30 años ³³ Vida útil residual: 20 años ³³ Depreciación por antigüedad: 33,33% ³³ Valor unitario neto de los acabados polivalentes recuperables:100,00 €/m²c ³³ Valor total neto de los acabados polivalentes recuperables: 25.000 € 7. Situación urbanística Se indicarán los parámetros urbanísticos correspondientes al local objeto de valoración, como son:
Usos permitidos por la normativa urbanística y por lo estatutos de la comunidad.
Nivel de cumplimiento de las ordenanzas y documentación utilizada.
Si tiene, no tiene o se ha dispuesto de la licencia de obras.
Posibilidad de obtención de licencia de actividad para el mismo u otro uso en caso de cesar la actividad actual. Con las siguientes posibilidades: – Usos permitidos: – Comercial – Oficinas – Alojamiento temporal – Industria a nivel ... – Dotacional – Equipamientos Observaciones: – Nivel de cumplimiento: * Cumple normativa urbanística actual * Existen dudas de su cumplimiento * No cumple normativa urbanística actual * No se observa infracción urbanística. – No cumple normativa urbanística actual porque: * Se hizo de acuerdo a la anterior normativa * No se hizo de acuerdo a la anterior normativa – Documentación utilizada: * Normativa urbanística vigente: PGOU / POUM NNSS y/o CC DSU * Proyecto visado * Licencia de obras * Cédula urbanística * Consulta urbanística escrita * Estatutos de la comunidad de propietarios Licencia de apertura: – 1 (Si tiene) – 2 (No tiene) – 3 (No se ha dispuesto) LA LEY 397 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ Ejemplo: ⇒ Usos permitidos.................................. Comercial, oficinas. No está permitido uso industrial. ⇒ Grado adecuación a ordenanzas....... Cumple normativa urbanística actual PGOU 1985. ⇒ Observaciones................................... La planta sótano sólo puede utilizarse como almacén. ⇒ Tiene licencia de apertura................. Sí 8. Régimen de protección, tenencia y ocupación Se indicarán los parámetros jurídicos correspondientes al local que se tasa, como son:
El estado de ocupación del local. Ocupado por: propietario, sin ocupante, arrendada, otros, arrendada al solicitante de la tasación Limitaciones al dominio: se describirán las servidumbres visibles que afecten al valor del inmueble y los derechos reales que pudieran recaer sobre el mismo. En caso de estar arrendado el local se seguirán las especificaciones del apartado 4.2.8. 9. Análisis de mercado: oferta, demanda y expectativas Se describirán el tipo de oferta, demanda y expectativas futuras de comercialización de los inmuebles comparables en el entorno del inmueble que se valora, con las siguientes posibilidades: 9.1. Oferta Volumen de la oferta: – Alta – Media – Baja Calidad de la oferta: – Inmuebles de calidad baja – Inmuebles de calidad media – Inmuebles de calidad alta Tipo de la oferta: – Locales de sup. < 100 m² – Locales de sup. Entre 100 m² y 250 m² – Locales de sup. Entre 250 m² y 500 m² – Locales de sup. > 500 m² Precios más frecuentes: – El intervalo de precios más frecuentes se sitúa entre ___ y ___ euros, a razón de entre ___ y ___ euros/m² Ejemplo: El volumen de la oferta de inmuebles similares en el entorno es escaso. Existen pocos locales comerciales de superficie y ubicación similares a los del local objeto del presente informe, en su entorno próximo. 9.2. Demanda Volumen de la demanda: – Alta – Media – Baja Calidad de la demanda: – Inmuebles de calidad baja – Inmuebles de calidad media – Inmuebles de calidad alta Tipo de la demanda: – Locales de sup. < 100 m² – Locales de sup. Entre 100 m² y 250 m² – Locales de sup. Entre 250 m² y 500 m² – Locales de sup. > 500 m² Poder adquisitivo de los compradores potenciales. – Alto – Medio – Bajo Ejemplo: Demanda: la intensidad de la demanda es baja, ya que la demanda comercial en el centro de la ciudad se está desplazando a los grandes centros comerciales periféricos. 398 LA LEY CAPÍTULO 4: VALORACIONES DE GARANTÍA Y APLICACIÓN PRÁCTICA DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN 9.3. Expectativas Relación entre oferta y demanda: – Existe más oferta que demanda – La oferta y la demanda están equilibradas – Existe más demanda que oferta Expectativas de revalorización: – Inferior al IPC – Similar al IPC – Superior al IPC – Fuerte incremento de precios – Previsible estancamiento de los precios Ejemplo: Expectativas: la expectativa de venta y revalorización es equilibrada, aunque se considera un periodo de comercialización dilatado 9.4. Asignación de testigos Durante el proceso de realización del estudio de mercado deberá tenerse presente que:
Los locales testigo que se utilizan en el estudio de mercado deben pertenecer al eje o zona comercial del local que se tasa, en su caso, a otro entorno con características urbanas, comerciales y socioeconómicas semejantes.
En los casos excepcionales en que en el mercado, sólo exista oferta de locales en renta se puede determinar el Valor de Mercado mediante la actualización de la renta anual de las ofertas existentes a las tasas habituales del mercado, contrastando con el precio de mercado de otras zonas semejantes.
Se tendrá especial cuidado en que a los datos de oferta de los testigos que estén instalados, se deberá descontar el coste estimado de dichas instalaciones para homogeneizarlos todos en bruto. Con los datos de los testigos de dirección y número, superficie construida y precio unitario de oferta, se procederá a la homogeneización de los mismos. 9.5. Parámetros de homogeneización Se utilizarán como mínimo 6 muestras de locales. La información de mercado que se utilice debe ser real y contrastada. Durante el proceso de realización del estudio de mercado el tasador deberá tener siempre presente que: • Los locales testigo que se utilizan en el estudio de mercado deben pertenecer al eje o zona comercial del local que se tasa, en su caso, a otro entorno con características urbanas, comerciales y socioeconómicas semejantes. • En los casos excepcionales en que en el mercado, sólo exista oferta de locales en renta se puede determinar el Valor de Mercado mediante la actualización de la renta anual de las ofertas existentes a las tasas habituales del mercado, contrastando con el precio de mercado de otras zonas semejantes. • Se tendrá especial cuidado en que, de los datos de oferta de los testigos que correspondan a locales ya instalados, descontarles el coste estimado de dichas instalaciones para homogeneizarlos todos como locales «en bruto». Los precios unitarios de oferta de los locales testigo se homogeneizarán aplicando coeficientes de ponderación para asimilar las ofertas testigo al local que se tasa, de acuerdo con los criterios que se exponen a continuación, teniendo en cuenta que éstos son medios y que es necesario el LA LEY 399 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ estudio y análisis riguroso y en profundidad del mercado inmobiliario de la zona, por parte del tasador, para verificar si son correctos o requieren ajustes y/o modificaciones. Los parámetros son los siguientes:
Mercado real: El precio de oferta en el mercado secundario se reducirá hasta un 10% sobre el precio de venta como máximo, por ser la diferencia aproximada que existe entre el mercado real y el aparente en operaciones de contado (comisión del API, negociaciones a la baja, etc.).
Entorno: Cuando las características del entorno del local que se tasa y de los testigos sean diferentes, se homogeneizará en función de su adecuación al uso, con un diferencial de hasta un 10% sobre ventas (+/– 5%); si no se tuvieran testigos semejantes se podría homogeneizar hasta un +/– 20% sobre ventas.
Ubicación: Se determinará como diferencia de la repercusión del suelo en €/m² entre la oferta y el local que se tasa, obtenido por el método del valor residual de la información de mercado primario (+/– 3 – 5% sobre ventas aproximadamente).
Superficie y diseño: La amplitud del entorno diferencial será del 20% sobre el precio de oferta, es decir +/– 10% entre los testigos y el local que se tasa. Tendrá especial incidencia en los locales de superficie reducida y gran superficie.
Antigüedad: Se valora como la diferencia entre las depreciaciones físicas entre las ofertas testigos y el local objeto de valoración
Conservación y reformas: Se valora como la diferencia de costes unitarios en el mantenimiento y conservación del local, así como de las reformas realizadas en el mismo.
Instalaciones (calefacción, aire acondicionado, ascensor): Se valora de acuerdo con la diferencia de coste unitario de la instalación entre las ofertas testigos y el local tasado.
Calidades constructivas (acabados, baños): Las diferencias existentes entre las ofertas testigo y el local que se tasa se evalúan por diferencia de costes unitarios.
Coeficiente de tabla de fondo (CTF) Se aplicará a todos los locales testigo del estudio de mercado de la siguiente forma: • Se obtendrán las muestras de mercado de superficie semejante y en un tramo de calle de categoría semejante. • Los precios de oferta serán diferentes porque responden a locales con diferente aprovechamiento comercial. 400 LA LEY CAPÍTULO 4: VALORACIONES DE GARANTÍA Y APLICACIÓN PRÁCTICA DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN Los locales testigo no se pueden comparar directamente porque sus características no son homogéneas, pero lo que sí es homogéneamente comparable es la crujía de fachada de los locales. El proceso a seguir es el siguiente: 1.º) Obtención de los precios de venta en bruto de cada una de las muestras ya homogeneizados por todo el resto de conceptos anteriormente explicados o por aquellos que sean relevantes en cada caso concreto. 2.º) Al precio de venta unitario bruto de los locales testigos ya homogeneizado se le aplica el coeficiente de tabla de fondo CTF dividiéndolo, por lo que el valor de la primera crujía de fachada será superior al valor medio de la unidad de superficie del local. Es decir, que el primer metro de crujía vale más que el de la otra parte del local, debido a que el CTF suele ser inferior a la unidad o al 100% en términos porcentuales. 3.º) Los valores de crujía de fachada así obtenidos responden a valores homogéneamente comparables entre sí, por lo que una vez ponderados se obtendrá el valor en primera crujía del local tasado. 4.º) El valor unitario medio de mercado del local objeto de valoración se obtendrá por aplicación al valor de la primera crujía antes calculado del CTF correspondiente a dicho local. En el caso de que la ubicación de los locales testigos estuviera en calles de distinta categoría comercial, los valores de crujía de fachada se homogeneizarán en función de su atracción comercial, ponderando con más peso a las ubicaciones más semejantes con el local que se tasa. Según se vaya indicando si los testigos son iguales, peores, etc., que el local objeto de tasación, al precio de oferta se le irán añadiendo o restando sus correspondientes transformaciones numéricas hasta alcanzar el precio unitario homogeneizado. Puede ponderarse con distintos porcentajes a los testigos homogeneizados y atribuir el mayor peso al más parecido al local que se tasa. Se ponderarán todos los testigos cuidando que su suma sea 100. Si se estima oportuno, puede eliminarse alguno de los testigos en el proceso de homogeneización. Se justificarán las decisiones adoptadas en la homogeneización de testigos. Una vez homogeneizadas y ponderadas todas las ofertas de mercado se obtendrá el valor unitario homogeneizado y ponderado de mercado. Ejemplo Local 1 2 3 Precio de Venta Bruto Euros/m²b (A) 1.500 1.250 900 CTF (%) (B) Valor de la Crujía de Fachada (C)=(A)/(B) Euros/m²cf 95 80 60 Coeficiente de Tabla de Fondo del Local a valorar Precio de Venta Bruto del Local a Valorar LA LEY 1.580 1.560 1.500 Peso de Ponderación (%) (D) Valor Crujía de Fachada ponderado Euros/m²cf (E)=(C)*(D) 40 40 20 632 624 300 100 1556 85 1326 401 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ Conclusiones: Los locales comerciales aunque se ubiquen en la misma calle pueden tener valores de oferta diferentes si tienen formas diferentes, estrangulamientos internos, desniveles en la misma planta, entreplantas, sótanos, etc. El instrumento de homogeneización es el coeficiente de tabla de fondo. Este coeficiente refleja y sintetiza únicamente las características propias e internas de cada local. Si los locales testigo se ubican en calles de diferente categoría comercial, habría que homogeneizar a su vez los valores de crujía de fachada en función de su atracción comercial en relación con el local que se tasa. Aplicación: * En los locales testigo dividiendo el precio de oferta en bruto por el CTF se obtiene el valor de crujía de fachada en el local que se tasa. * En el local que se tasa multiplicando el valor de crujía de fachada por el CTF se obtiene el valor comercial en bruto. 10. Datos y cálculo de los valores técnicos: VRN / VA / VM / VMA Para tasar un local comercial deberá calcularse: el valor de reemplazamiento (bruto VRB si el inmueble se encuentra en proyecto, construcción o rehabilitación; el valor de reemplazamiento neto VRN si está terminado) y el valor por comparación VM o valor de mercado ajustado VMA, en caso que fuese necesario. 10.1. Cálculo del valor de reemplazamiento En caso de que el inmueble se encuentre en construcción o en fase de rehabilitación se calculará el valor de reemplazamiento bruto o a nuevo (VRB) y si se encuentra terminado se calculará además el valor de reemplazamiento neto o actual (VRN), en el que interviene la depreciación que haya podido experimentar el local durante sus años de existencia. 10.1.1. Valor de reemplazamiento bruto (VRB) Es el coste de las inversiones necesarias para reemplazar en la fecha de la valoración, el inmueble por otro nuevo de sus mismas características y utilidad, pero en el que se utilice tecnología y materiales de construcción actuales. Este valor debe calcularse siempre. Si el local se encuentra en proyecto, construcción o rehabilitación, deberá calcularse el VRB para dos supuestos diferentes: ± VRB en su estado actual (incluyendo los costes que han intervenido hasta la fecha de la tasación) ± VRB para la hipótesis de edificio terminado (100% de obra ejecutada) Si el inmueble está terminado sólo se calculará el VRB para dicha hipótesis. Para ello se aplicará el método del coste, ampliamente desarrollado en el apartado 3.1. 402 LA LEY CAPÍTULO 4: VALORACIONES DE GARANTÍA Y APLICACIÓN PRÁCTICA DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN El VRB se calcula como suma de: ± Valor de mercado del suelo que se calcula por el método de comparación o residual. Valor unitario (€/m² suelo): se define como el cociente entre el valor de mercado total del solar y la superficie del mismo. En cada tasación deberá realizarse un estudio de mercado en la zona para obtener precios reales de mercado de terrenos con la misma clasificación y calificación urbanística. Estos precios de oferta se homogeneizarán con relación al que se tasa, ponderando de acuerdo con el mercado, factores diferenciales como la ubicación, orientación, edificabilidad, vistas, infraestructuras exteriores, relieve, etc. Valor de repercusión (€/m² construido): se define como el cociente entre el valor de mercado del suelo urbanizado y la mayor de las superficies: la construida o la construible, según se trate de edificios terminados o en construcción. Si las infraestructuras exteriores no estén terminadas, el valor del suelo urbanizado se obtendrá como suma del valor del terreno en el momento de realizar la tasación y el importe de la inversión pendiente, ya sea en valores unitarios o de repercusión. Si faltaran parte de las infraestructuras interiores, su coste se descontará del valor del suelo de el local. ± Coste de ejecución por contrata de la edificación: es la suma del coste de ejecución material, más el beneficio industrial y los gastos generales de obra y empresa del constructor. Se aplicarán los costes que correspondan a los diferentes anexos del local. La normativa del mercado hipotecario obliga a excluir del VRB el coste de las instalaciones que no sean polivalentes. ± Gastos necesarios tales como: • • • • • impuestos no recuperables y aranceles para declarar la obra nueva honorarios de profesionales licencias y tasas de construcción gastos de administración del promotor gastos debidos a otros estudios necesarios Nunca se incluirán en los gastos ni los financieros, ni los de comercialización, ni el beneficio del promotor. En caso de calcular el VRB en inmuebles en proyecto, construcción o rehabilitación, para la hipótesis de edificio terminado, podrá aplicarse un coeficiente corrector a las unidades de obra existentes en el momento de la tasación, de acuerdo con la tendencia del mercado y el plazo previsto de terminación de la obra. 10.1.2. Valor de reemplazamiento neto (VRN) Aunque el valor de reemplazamiento neto no se convierta en valor de tasación, debe calcularse siempre, a efectos informativos. El valor de reemplazamiento neto o actual se calcula deduciendo la depreciación física y funcional del valor de reemplazamiento bruto anteriormente calculado. VRN = VRB – (depreciación física + depreciación funcional) LA LEY 403 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ La depreciación se calculará siguiendo los criterios establecidos en el método del coste: Depreciación física, se puede calcular de dos maneras: a) Aplicando la técnica de amortización lineal o amortización constante en el tiempo. La ratio de depreciación vendrá dado por el cociente: antigüedad/vida útil total. Dicha ratio se aplica a todo el VRB, excluido el valor de mercado del suelo, que no se deprecia. Antigüedad Depreciación_Física = (V.R.N.) * _________________ Vida_útil_total Para establecer la depreciación física es necesario determinar la antigüedad y la vida útil total del inmueble. La vida útil del local será la estimada por el tasador y como máximo de 50 años, o bien hasta 100 años si se trata de un edificio residencial. En caso de modificar el plazo establecido por la normativa del mercado hipotecario, deberá justificarse razonadamente en el informe de valoración. La antigüedad del inmueble podrá ser corregida por el tasador, en función del estado de conservación y mejoras realizadas, adoptando una vida efectiva que le correspondería (léase método del coste apartado 3.1). En caso de que se haya realizado una rehabilitación integral del inmueble, dicha fecha podría adoptarse como fecha de construcción del mismo y a partir de ella calcularse la antigüedad. b) También podría estimarse la depreciación física como suma de costes necesarios para transformar el inmueble actual en uno nuevo de similares características. Depreciación funcional, se calculará como suma de los costes y gastos necesarios para que el inmueble pueda utilizarse como tal. Se incluirán al coste de construcción por contrata, los gastos de honorarios de profesionales, licencias, tasas y gastos de administración que sean necesarios para desarrollar las obras. Ejemplo: Se ha de obtener el Coste de Reposición Neto del siguiente local comercial: Superficie: 258 m²c Antigüedad........: 11 años Acabados Polivalentes Recuperables: * Aseo, cerramiento,y persianas..........: 100 euros/m² construido * Solado y revestimiento......................: 20 euros/m² construido * Valor de Repercusión de suelo: 2.600 euros/m² construido (obtenido por el Método Residual.) * Coste de construcción CC + Gastos: 348 euros/m² construido – Coste de contrata............: 300 euros/m² construido – Otros gastos generales...: 48 euros/m² construido 404 LA LEY CAPÍTULO 4: VALORACIONES DE GARANTÍA Y APLICACIÓN PRÁCTICA DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN CRB = 2.600 + 348 = 2.940 euros/m² construido * Depreciación física: Vida útil de un local en edificio residencial: 100 años (11/100) * 100 = 11 %; 11% s/348 = 38,28 euros/m² construido CRN = 2.600 + 348 * (1 – 0,11) = 2.909,72 euros/m² construido * Elementos polivalentes recuperables: 120 euros/m² construido CRB + ER = 2.940 + 120 = 3.068 euros/m² construido CRN + ER = 2.909,72 + 120 = 3.029,72 euros/m² construido con unos valores totales de: CRB = 3.068 euros/m² c * 258 m² c = 791.544 euros. CRN = 3.029,72 euros/m² c * 258 m² c = 781.667,76 euros. 10.1.3. Valor de mercado por comparación (VM) Debe calcularse el valor de mercado del inmueble, supuesto libre de inquilinos, utilizando el método de comparación (ampliamente desarrollado en el apartado 3.2). Anteriormente se ha descrito el coeficiente de tabla de fondo y el procedimiento de homogeneización de los comparables, en base a sus características más importantes, partiendo de 6 transacciones reales o 6 ofertas. 10.1.4. Valor de mercado ajustado (VMA) Al tratarse de una valoración de garantía, deberá analizarse si dicho valor debe ajustarse. Si existe una probabilidad elevada de que el valor de tasación experimente una reducción significativa en términos nominales antes de transcurrido un año desde la fecha de la tasación que dure al menos 3 años o se haya producido una disminución de los precios nominales en los 10 últimos años, se procederá a ajustar el valor. Para calcular el valor de mercado ajustado (VMA) se aplicará un porcentaje de reducción del orden del 10-15% en caso de no poder estimar dicha reducción. 11. Valor de tasación En caso de inmuebles terminados o que se encuentren en proyecto, construcción o rehabilitación para la hipótesis de edificio terminado, el valor de tasación para la finalidad de garantía hipotecaria será: el Valor de mercado por comparación ajustado (VMA). Además deberá calcularse siempre el valor de reemplazamiento neto o bruto según el caso. Si no pudieran calcularse los valores anteriores, el valor de tasación será como máximo el valor de reemplazamiento neto del inmueble (VRN). Si el inmueble se encuentra en construcción o rehabilitación, el valor de tasación del local coincidirá con el valor de reemplazamiento bruto (VRB). 12. Condicionantes y advertencias Se indicarán los condicionantes, advertencias y observaciones o juicio crítico del tasador. En el apartado siguiente (casuística) se indican los más frecuentes. LA LEY 405 PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ Se resumirán las características más importantes sobre: ³ La adecuación del local al mercado inmobiliario por su: ³³ Situación ³³ Tamaño ³³ Distribución ³³ Relación superficie construida/superficie útil ³ Situación actual de la oferta de locales, tanto en el mercado primario como en el mercado secundario. ³ Situación actual de la demanda: nivel de absorción de la oferta existente, ritmos y plazos de venta. ³ Los condicionantes de comercialización del local en el mercado inmobiliario como son: ³³ ³³ Expectativas de venta Plazos temporales estimados para la venta del local ³ Tendencias actuales de este segmento del mercado inmobiliario. ³ Expectativas de este segmento del mercado inmobiliario. ³ Se ha obtenido la superficie construida mediante: ³³ Croquis levantado por tasador tras medición inmueble ³³ Sobre plano aportado por propiedad con medidas puntuales en la visita ³³ Sobre plano aportado por propiedad sin medidas puntuales en la visita ³³ Mediante la medición del Plano Catastral 12.1. Casuística en la valoración de locales Se definen a continuación las pautas y criterios a seguir frente a la amplia y variada casuística y problemática con que se puede encontrar en la tasación de locales. Cuando existiese algún problema o faltara algún documento, el tasador podría condicionar el Valor de Tasación, para poder emitir la tasación. Los condicionantes a utilizar en el certificado intentarán bloquear al mínimo el Valor de Tasación. Cuando sea posible dividir el valor en unidades funcionales o registrales se condicionará únicamente el valor de las unidades imprescindibles. 406 LA LEY CAPÍTULO 4: VALORACIONES DE GARANTÍA Y APLICACIÓN PRÁCTICA DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN A continuación se exponen los problemas que más frecuentemente suelen presentarse: LOCALES COMERCIALES TERMINADOS N.º PROBLEMA CONDICIONANTE – ADVERTENCIA – CAUTELA 1 SIN ESCRITURA CON DIRECCIÓN El local sito en (Dirección) ... cuyos datos registrales se desconoEXACTA cen, tiene un Valor de Tasación de ... euros. No cumple con la O/ECO/805/2003. 2 SIN ESCRITURA Y CON DIRECCIÓN La local cuya delimitación e identificación se indica en el Informe de IMPRECISA Tasación, y cuyos datos registrales se desconocen, tiene un Valor de Tasación de ... euros. No cumple con la O/ECO/805/2003. 3 LOCAL CONSTITUIDO POR VARIAS * Cuando las fincas registrales tengan posibilidad de funcionamienFINCAS REGISTRALES Y UNA SOLA to autónomo e independiente podrá valorarse independientemente UNIDAD FUNCIONAL sin incorporar el coste de acabados polivalentes recuperables en caso de que existieran. * Cuando las fincas o alguna de ellas no tenga posibilidad de funcionamiento autónomo e independiente, el local se valorará como una unidad y el valor total del local se asignará al conjunto de las fincas registrales sin posibilidad de desglosarlo. 4 LOCAL CONSTITUIDO POR VARIAS * Cuando se quiera tasar todos los locales que constituyen la finca UNIDADES FUNCIONALES Y UNA registral. Se valorará el conjunto de locales en bruto, sin incorporar SOLA FINCA REGISTRAL los acabados recuperables en el caso de que existan. * Cuando se quiera tasar una unidad funcional que es parte de una finca registral. Se valorará en bruto sin acabados polivalentes recuperables, señalando que es parte de la finca matriz de la que deberá segregarse. 5 LOCAL QUE TIENE PARTE DE SU En esta circunstancia el tasador analizará e identificará la superSUPERFICIE QUE NO CONSTA EN ficie del local que no figura en la escritura o en la certificación LA DOCUMENTACIÓN LEGAL registral y estudiará la adecuación real a las Ordenanzas Urbanísticas. 1. Entreplanta construida dentro de la proyección vertical de la planta baja de acuerdo con las ordenanzas. En este caso se darán dos valores: * El Valor del local según escritura. * El Valor de la entreplanta vinculada al local de planta baja pendiente de inscripción registral. 2. Entreplanta construida dentro de la proyección vertical de la planta baja cuando la altura libre de la entreplanta no cumple con el uso comercial. En este caso se darán dos valores: * El Valor del local según escritura. * El Valor de la entreplanta según el uso alternativo que dé mayor valor y vinculado al local de planta, indicando que se encuentra pendiente de inscripción registral. 3. Entreplanta construida dentro se la proyección vertical de planta baja cuando la altura libre debajo y e