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Dirección de Registros Públicos y Archivo Judicial 1, 3 y 4 Circunscripción PODER JUDICIAL MENDOZA DERECHO REGISTRAL INMOBILIARIO Introducción . 1. DERECHO REGISTRAL. DERECHO REGISTRAL INMOBILIARIO . Concepto. Objeto. Terminología . Para Molinario 1 el Derecho Registral es “el conjunto de principios y normas que tienen por objeto reglar los organismos estatales encargados de registrar personas, hechos, actos, documentos o derechos; así como también la forma como han de practicarse tales registraciones y los efectos y consecuencias jurídicas que derivan de ésta.” El Derecho Registral Inmobiliario es “...el conjunto de normas y principios que regulan la organización, el funcionamiento y los efectos de la publicidad registral, en función de la constitución, transmisión, modificación y extinción de derechos reales sobre inmuebles”. 2 Su objeto es la publicidad de ciertos hechos y actos para dar seguridad jurídica en las transacciones inmobiliarias. Algunos autores españoles (Jerónimo González, Sáez Fernández, Hernández Gil entre otros) lo denominan derecho hipotecario. Terminología hoy totalmente superada, lo que se debe al hecho de que el desarrollo de esta rama del derecho se inició en virtud del estudio de la ley hipotecaria española de 1861. La terminología es incorrecta, pues es demasiado restringida al excluir a los otros derechos reales. Asimismo es demasiado amplio, pues no todo el derecho hipotecario es el objeto de su estudio. La mayoría de los autores españoles (Roca Sastre, Lacruz Berdejo) hablan de derecho inmobiliario registral, terminología que es criticable, ya que lo registral no se limita a lo inmobiliario, siendo que esta registración inmobiliaria es solamente una especie del género registral. De ahí deriva como terminología correcta la de derecho registral inmobiliario, la que hoy cuenta con mayor aceptación y es empleada en la Carta de Buenos Aires, en el punto I, en el que se declaró que “El derecho registral integra el sistema jurídico con normas y principios propios, de derecho público y privado, que coexisten y funcionan armónicamente constituyendo una disciplina independiente, de la cual el derecho registral inmobiliario es una de sus principales ramas.” 3 REGISTRACION INMOBILIARIA Y PUBLICIDAD JURIDICA. LA PUBLICIDAD EN LOS DERECHOS REALES Los derechos reales son absolutos, u oponibles erga omnes, es decir que todos están obligados a respetarlos. Debido a que toda la comunidad está obligada a respetarlos es necesario dotarlos de una publicidad especial, ya que nadie puede ser obligado a respetar un derecho que no conoce (Art. 577 CC). 1 MOLINARIO, Angel, E. Curso de derecho registral inmobiliario, p.15, citado por CORNEJO, Américo Atilio. Derecho Registral, p.7. 2 VILLARO, Pedro Felipe . Elementos de Derecho Registral Inmobiliario. Colegio de Gestores de la Provincia de Bs. As. 2° ed. 1,999, pág.22. 3 CORNEJO, Américo Atilio . Derecho Registral. Ed. Astrea. 1.994. pág.16. LA PUBLICIDAD REGISTRAL INMOBILIARIA EN EL DERECHO ARGENTINO. El Código Civil antes de la Reforma de 1.968. La creación de Registros de la Propiedad por leyes locales . Vélez previó la registración solamente para el derecho real de hipoteca. En la nota final del Título XIV “De la Hipoteca” fundamenta sus razones. Las provincias, a partir del año 1900 aproximadamente, crearon por leyes locales los Registros. El Registro de San Luis fue creado en el año 1906. No obstante no estar obligadas por el código civil las personas concurrieron en masa a registrar sus títulos. La cuestión constitucional. Proyectos de incorporación . La doctrina consideró inconstitucional la creación en las distintas provincias, de los Registros de la Propiedad por leyes locales; porque agregaban un requisito no previsto por el Código Civil para la adquisición de los derechos reales, lo que implicaba un avance de las leyes locales sobre las atribuciones legislativas de la Nación. (art 67 inciso 11 Constitución Nacional de 1.853) La Corte en 1.935 y 1.938 declaró inconstitucionales las leyes registrales de Catamarca y Mendoza, no obstante los Registros siguieron funcionando y cumpliendo su finalidad de publicidad de los derechos reales, consti tuyendo lo que Bielsa denominó como “feliz anomalía constitucional”. Diversos proyectos de ley intentaron incorporar la publicidad registral al Código civil los que no obtuvieron sanción legislativa. La reforma al Código Civil de 1.968. art. 2.505. La Ley 17.801. art.1. Ámbito de aplicación. Su reglamentación. En 1.968 la ley 17.711 reforma el artículo 2505 del Código Civil incorporando la publicidad registral al Código Civil, el que ha quedado redactado de la siguiente forma: “la adquisición o transmisi ón de derechos reales sobre inmuebles solamente se juzgará perfeccionada mediante la inscripción de los respectivos títulos en los registros inmobiliarios de la jurisdicción que corresponda. Esas adquisiciones o transmisiones no serán oponibles a terceros mientras no estén registradas.” A su vez se sanciona la Ley 17.801 que regula el quehacer registral para toda la nación introduciendo la técnica de Folio Real, el certificado con reserva de prioridad y los principios de rogación, de inscripción, de tracto sucesivo, de prioridad y rango, de publicidad, de especialidad, de legalidad y calificación y de legitimación. (art.2, y 10 a 12 Ley 17801) Fue redactada por los Dres. Scotti y Falbo, el primero Director del Registro de la Propiedad Inmueble de Capital Federal y el segundo Director del Instituto de Derecho Registral de la Universidad Notarial Argentina. 2. Registro. Concepto. En sentido amplio, “los registros son los organismos por los que se produce la publicidad jurídica ”. Su finalidad es proporcionar plena seguridad en el tráfico jurídico inmobiliario . 4 El Registro es público para el que tenga interés legítimo en averiguar el estado jurídico de los inmuebles. (Art.21 Ley 17.801) Los medios a través de los cuales cumple su función son: la exhibición de los asientos o consulta directa, las copias autenticadas , los informes (Art. 27 Ley 17.801) y el más importante los certificados con reserva de prioridad . Los certificados son documentos emanados del Registro que, en base a las constancias registrales, publicitan la situación jurídica del inmueble y la libertad de disposición de la persona produciendo el efecto de reserva de prioridad indirecta para el acto dispositivo y para el escribano que lo solicitó. (art. 22, 23, 24 y 25 Ley 17801) 2. I. Clases de Registros . a) Según el efecto de la inscripción: Declarativo: cuando el derecho real nace fuera del registro, en sede notarial judicial o administrativa. El derecho real es válido entre las partes aún cuando no se encuentre registrado. La inscripción se efectúa para publicitarlos y hacerlos oponibles a terceros. Constitutivo: el derecho nace en el Registro con la inscripción . Ej.: Registro de automotores. (art.1 dec.-ley 6582/58). Convalidante : la inscripción subsana los vicios o defectos de que pudiere adolecer. Ej: sistema australiano o Torrens. b) Según el objeto de la registración: Reales: cuando el eje de la inscripción es el inmueble. A su vez según la técnica utilizada los registros reales pueden ser de Tomos, de Folio Real o de Folio Electrónico, dependiendo del soporte que se utilice para representar el inmueble. Personales: cuando el eje de la registración es el sujeto titular, sea una persona física o jurídica. Ej.: una persona y todos los inmuebles que son de su propiedad. También puede clasificarse en Registro de: Hechos: es aquel en el que se anotan acontecimientos de la naturaleza. El Registro civil anota el nacimiento y la muerte de las personas. La inscripción no agrega un elemento más al hecho, el cual se ha producido con independencia de su anotación, la que solamente tiene como fin facilitar su prueba. Así la partida de nacimiento y la de defunción son medios probatorios del nacimiento y la muerte. 4 CORNEJO, Américo Atilio . Derecho Registral. Ed. Astrea. 1.994. pág.6.
