Transcript
Tagung «Wohnungsnot in Städten und Agglomerationen», 12. September 2013 Aktuelle Herausforderungen auf dem Wohnungsmarkt 1 0 Gliederung 1 Aufgabenstellung SSV 2 Was passiert und warum? 3 Nichts tun? Was ist möglich? 4 Fazit 2 1 Aufgabenstellung SSV 3 1.1 Aufgabenstellung SSV Erklären Sie in 25 Minuten die Herausforderungen auf dem Wohnungsmarkt (gemäss Programm) Erklären Sie in 25 Minuten die Herausforderungen auf dem Wohnungsmarkt (gemäss Anfrage) - Folge der Zuwanderung? - Weitere Faktoren wie steigender Wohnflächenverbrauch? - Herausforderungen wie Mobilität, energetische Sanierung, demographische Alterung etc. - Wie können Städte und Agglomerationen den Herausforderungen erfolgreich begegnen? 4 1.2 Komplexität 5 2 Was passiert und warum? 6 2.1 Entwicklung der Rahmenbedingungen - Migration von Personen netto führt zu einem Zusatzbedarf von ca Wohnungen (Milchbüechlirechnung) - Unterschiedliche regionale ökonomische Entwicklungen führen zu Binnenmigration oder zu Mehr-Verkehr und Zweitwohnungen in Zentren - Auch wenn Migranten und Ansässige die gleichen soziodemographischen Strukturen hätten (insbes. soziale Schicht) führt bereits der Mengeneffekt zu Knappheit an stark nachgefragten attraktiven Mikrolagen und teilweise auch Makrolagen (Bauzonenreserven) - Wachstum bei Tiefstzinsen über lange Zeit führt zu einem Wohneigentum-Hype (rational und irrational) - Alterung führt bei den gegebenen Rahmenbedingungen (z.b. Mietrecht) zu mehr Singlehaushalten in grossen Wohnungen 7 2.2 Entwicklung der Rahmenbedingungen (II) - Mehr Reichtum man kann sich mehr leisten der Neubau wird absorbiert Wohnungen werden grösser - Teilweise falsche Schlüsse aus Statistiken (z.b. Wohnflächenverbrauch). Aber: es geht ja... 8 2.3 Eine Folge: «Nicht günstige» Regionen 9 2.4 Verdichtung - Ökonomische und demographische Rahmenbedingungen sind bzw. waren (?) für Entwicklungsprojekte ideal - Gleichzeitig unterstützt bzw. möchte Politik energetisch hochwertige Bauten - Es ist von Verdichtung die Rede - eine Super-Zeit für Abbruch / Neubau 10 2.5 Verdichtung: Was heute geschieht - d.h. auch: bis günstige Wohnungen wurden vernichtet - d.h. auch: Bei Budgetrestriktion Verdrängung in die Peripherie Quelle: Rey (2011). 11 2.6 Wohnflächenverbrauch pro Kopf in m2 Quelle: ARE in Economiesuisse (o.j.). 12 Peripherie Periphere Agglo Mittlere Agglo Innere Agglo Zentrum Innere Agglo Mittlere Agglo Periphere Agglo Peripherie 2.7 Verdichtung: Was geschehen könnte AZ Quelle: Fahrländer Partner. 13 2.8 Es ginge schon... Quelle: Fahrländer et al. (2012). 14 2.9 Anforderungen an und Effekte kleinerer Wohnungen Anforderungen: - Keine (Selbst)-Kasteiung nötig Kompensationen möglich Effekte: - Stückpreise sinken (wegen Fläche und wegen Effizienz) - Mehr Wohnungen bei gegebener BGF (wegen kleinerer Wohnfläche und höherer Effizienz) - Mehr Wohnungen bedeuten mehr Haushalte auf dem gleichen Raum Quelle: Fahrländer et al. (2012). 15 3 Nichts tun? Was ist möglich? 16 Räumliche und zeitliche Dimension 3.1 Generelle Ansatzpunkte Personen Haushalte Geschossfläche Bauzonenfläche Soziodemographie Allokation der Wohnflächen Innenentwicklung / Aussenentwicklung Makroökonomischer Rahmen Quelle: Fahrländer Partner. 17 3.2 Was passiert wenn nichts gemacht wird? - Wendepunkt aufgrund ökonomischer Rahmenbedingungen kommt sicherlich - aber wann? - Nachfrager: keine Lust oder keine Möglichkeit zu zahlen - Leerstand - Bevölkerungszwiebel statt Pyramide - Belegungszyklen - Wenn Investoren Angst kriegen, dass Politik sich stärker einmischt, werden diese wohl selbst aktiv 18 3.3 Segmentierung & Zyklizität der Belegung Übermorgen? Morgen? Morgen? Heute Übermorgen? Gestern Heute Übermorgen? Gestern - Problem ist die zeitliche Dimension... Quelle: Generelles Konzept: Fahrländer Partner & sotomo; Analysen Fahrländer Partner. 19 3.4 Was kann grundsätzlich getan werden? Quelle: ARE in Economiesuisse (o.j.). 20 4 Fazit - Eine Verstetigung wäre nützlich aber nicht realistisch (nicht konstante Migration, nicht konstante Lebenserwartung, nicht konstante räumliche Verteilung der Nachfrage etc.) - Eine Lösung der Probleme ist im Laufe der Zeit auch ohne Eingriffe wahrscheinlich, nur: Bedürfnisse bestehen jetzt - Hilfreich wären sicherlich: - verstärktes aktives Siedlungsflächenmanagement - Überdenken der heutigen Wohnungsstandards - Erhöhung der Belegung von Wohnungen (Mietrecht etc.) - Ökonomische Stärkung der Klein- und Mittelzentren - Kurzfristige Symptombekämpfung ist möglich, langfristig dürften der Abbau von Fehlanreizen sowie der Abbau regionalökonomischer struktureller Unterschiede den grössten Erfolg bringen 21 Herzlichen Dank für Ihre Aufmerksamkeit Nachbereitung: 22 Einige Quellen - Fahrländer, S. et al. (2012) «Günstiger» Mietwohnungsbau ist möglich: Herausforderungen, Perspektiven und Ansätze für die Projektentwicklung im kompetitiven Umfeld zentraler Standorte Hrsg.: Bundesamt für Wohnungswesen BWO, Halter Unternehmungen, Pensimo Management (http://www.bwo.admin.ch/dokumentation/00106/00108/index.html?lang =de). - Ecoplan & Fahrländer (2007) EFICAS - Langfristige Perspektiven im Schweizer Immobilienmarkt. Hrsg.: Pensimo Management AG. Zürich. (http://www.fpre.ch/de/news_publikationen.asp). - Fahrländer Partner (2013a) Metaanalyse Immobilien 3. Quartal Zürich. (http://www.fpre.ch/de/produkte_meta.asp). 23 Einige Quellen - Fahrländer Partner (2013b) Metaanalyse Konjunktur August Zürich. (http://www.fpre.ch/de/produkte_meta.asp). - Fahrländer Partner & sotomo ( ) Nachfragersegmente im Wohnungsmarkt. Zürich. (http://www.fpre.ch/de/produkte_nachfrage_wohn.asp). - Matter, D. et al. (2008) Bauzonen Schweiz: Wie viele Bauzonen braucht die Schweiz? Hrsg.: Bundesamt für ARE, Ittigen, Rey, U. (2011) Bauliche Verdichtung durch Ersatzneubau in der Stadt Zürich. Hrsg.: Kanton Zürich. Statistisches Amt. Zürich. 24
