Transcript
BAB II TINJAUAN DAN LANDASAN TEORI II.1. TINJAUAN UMUM II.1.1. Mixed Use Building Definisi Mixed use Building Menurut Mike Jenk dalam bukunya yang berjudul The Compact City A Suistanable Urban From? (1996), mixed use building adalah proyek Real Estate yang relatif besar ( dengan rasio area lantai terdiri dari tiga atau lebih) yang terkarakteristik tiga atau lebih penggunaan bangunan revenue seperti retail, office, residential, hotel/motel dan rekreasi yang dalam proyek perencanaannya akan saling berhubungan dan bergantung satu sama lainnya. Dengan fungsi dan bentuk fisik yang terintegrasi dari komponen proyek, temasuk jalur pedestrian yang tidak terpotong. Menurut buku Office Development Hand Book, ULI- the Urban Land Institude, (1985), mixed use building adalah suatu kawasan bisnis multi fungsi bagian dari wilayah kota yang menampung beberapa kegiatan yang berbeda didalamnya, masing-masing kegiatan saling melengkapi dan berkaitan erat serta saling berinteraksi, pengembangannya harus memiliki peranan yang jelas dan akurat diangkat dari masing-masing fungsi kegiatan. 7 Menurut Endy Marlina dalam bukunya Perancangna Bangunan Komersial (2008, p280), Mixed Use Building adalah satu upaya pendekatan perancangan yang berusaha menyatukan berbagai aktivitas dan fungsi yang berada di bagian area suatu kota ( luas area terbatas, harga tanah mahal, letak strategis, nilai ekonomi tinggi) sehingga terjadi satu struktur yang kompleks dimana semua kegunaan dan fasilitas saling berkaitan dalam kerangka integrasi yang kuat. Sejarah Mixed use Building Awal mula Mixed Use Building ini berasal dari bangunan Greek Agora dan Roman Bath. The Agora ini merupakan pusat dari Kota Greek di Yunani yang berfungsi sebagai pasar. Selain untuk pasar, The Greek ini digunakan sebagai tempat untuk berkumpul dan berdiskusi tentang masalah sosial dan politik. Begitu pula dengan Roman Bath, bangunan ini berfungsi sebagai tempat diskusi umum. Tempat ini juga berfungsi sebagai tempat latihan dan pusat hiburan, seperti perpustakaan, teater, hall, lapangan olah raga, dan restoran. The Greek dan Bath merupakan contoh dari bangunan beragam fungsi dengan skala bangunan besar. Skala bangunan kecil dapat dilihat dari Kota Medieval yang merupakan kota yang tertutup dari kehidupan luar. Beberapa kegiatan yang diisolasi dilayani oleh Gereja dan Hall kota, sedangkan aktivitas lainnya dilakukan pada rumah mereka masing-masing. 8 Daerah hunian dan daerah kerja dibangun dalam satu struktur, karena itulah bangunan ini memiliki berbagai macam fungsi. Pada jaman pertengahan, jalanan dijadikan tempat untuk berbisnis. Pengertian sosial dari Kota Medievel ini telah berubah, begitu pula dengan fungsi dari bangunan yang ada. Pada kota Reinaissance dan Baroque, rumah digunakan pula sebagai tempat untuk berjualan. Mereka bekerja dan tinggal di toko itu. Bangunan beragam fungsi berawal dari bangunan yang berfungsi sebagai hunian dan sebagai tempat untuk bekerja, dalam skala kecil lebih dikenal dengan sebutan ruko. Lantai bawah rumah digunakan sebagai tempat untuk bekerja, sedangkan lantai atas digunakan sebagai tempat untuk tinggal. Persoalan perancangan sebuah bangunan/ kompleks bangunan yang mempunyai fungsi campur dapat dibedakan menjadi dua, yaitu: 1. Persoalan perancangan wadah dari fungsi-fungsi yang akan dikembangkan di dalamnya, misalnya apartemen, hotel, kantor sewa, pusat perbelanjaan, dan lain-lain. 2. Persoalan penggabungan berbagai macam fungsi dalam satu bangunan/ kompleks banguanan. Salah satu keunggulan Superblok/ Mixed yse Building adalah tergabungnya berbagai fungsi dan aktivitas dalam satu area sehingga memberikan kemudahan dan efisiensi lebih bagi konsumennya. 9 II.1.2. Mal Definisi Mal Istilah pusat perbelanjaan memiliki beberapa pengertian, diantaranya adalah : 1. Menurut Gruen dalam bukunya yang berjudul Centers for Urban Environment: Survival of the Cities, mal adalah suatu tempat kegiatan pertukaran dan distribusi barang/jasa yang bercirikan komersial, melibatkan perencanaan dan perancangan yang matang karena bertujuan memperoleh keuntungan (profit) sebanyak-banyaknya. 2. Menurut Beddington dalam bukunya yang berjudul Design for Shopping Center (1981), mal adalah kompleks perbelanjaan terencana, dengan pengelolaan yang bersifat terpusat, dengan sistem menyewakan unit-unit kepada pedagang individu, sedangkan pengawasannya dilakukan oleh pengelola yang bertanggung jawab secara menyeluruh. 3. Masih menurut Beddington, mal adalah suatu wadah dalam masyarakat yang menghidupkan kota atau lingkungan setempat. Selain berfungsi sebagai tempat untuk kegiatan berbelanja atau transaksi jual beli, juga berfungsi sebagai tempat untuk berkumpul atau berekreasi. 4. Menurut buku Shopping Centre Development Handbook, mal adalah sekelompok kesatuan pusat perdagangan yang dibangun dan didirikan pada sebuah lokasi yang direncanakan, dikembangkan, dimulai, dan diatur menjadi sebuah kesatuan operasi (operation unit), berhubungan dengan lokasi, ukuran, tipe took, dan area perbelanjaan dari unit tersebut. 10 Unit ini juga menyediakan parker yang dibuat berhubungan dengan tipe dan ukuran total took-toko. 5. Menurut The American People Encyclopedia (1981), mal adalah suatu wadah yang dipergunakan sebagai tempat untuk menampung kelompok pedagang dalam suatu sistem manajemen terencana, yang memberikan pelayanan terhadap kebutuhan ekonomi masyarakat dalam suatu lingkungan tertentu dan merupakan salah satu fasilitas kota untuk memberikan kenikmatan berbelanja. 6. Menurut Rubenstein (1978), mal adalah suatu area pergerakkan (linier) pada suatu area ousat bisnis kota (central city business area) yang lebih diorientasikan bagi pejalan kaki; berbentuk pedestrian dengan kombinasi plaza dan ruang-ruang interaksional. 7. Menurut Maitland (1987), mal adalah pusat perbelanjaan yang berintikan satu atau beberapa department store besar sebagai daya tarik dari retailretail kecil dan rumah makan dengan tipologi bangunan seperti toko yang menghadap ke koridor utama mal atau pedestrian yang merupakan unsure utama dari sebuah shopping mall, dengan fungtsi sebagai sirkulasi dan sebagai ruang komunal bagi terselenggaranya interaksi antar pengunjung dan pedagang. 8. Menurut Peraturan DKI Jakarta No 11 Tahun 1971, mal adalah suatu lembaga dalam masyarakat yang menghidupkan kota atau lingkungan itu, selain berfungsi sebagai tempat untuk berbelanja juga sebagai tempat tempat untuk berkumpul dan berekreasi. Ketiga unsure itu umumnya ada 11 dalam suatu pusat perbelanjaan, dimana pertumbuhan saling mempengaruhi. Dari beberapa pengertian diatas, terdapat beberapa kata kunci yang terkait dengan pusat perbelanjaan, yaitu: 1. adanya kegiatan jual beli atau pertukaran barang dan jasa, dan 2. dapat berfungsi juga sebagai tempat untuk berkumpul dan berekreasi. Dua kata kuci tersebut akan mewarnai proses perancangan sebuah pusat perbelanjaan, selain kata kunci utama sebagai bangunan komersial, yaitu bertujuan menghasilkan keuntungan bagi pemiliknya. Prinsip dan Pertimbangan Pusat Perbelanjaan Dalam konteks bangunan komersial, pada umumnya sebuah pusat perbelanjaan merupakan suatu bangunan sewa yang dikhususkan untuk mewadahi fungsi perdagangan. Pemahaman ini memberikan gambaran adanya persamaan antara sebuah kantor sewa dengan sebuah pusat perbelanjaan. Perbedaan spesifik pada bangunan komersial ini terletak pada fungsinya. Sebuah pusat perdagangan merupakan ruang sewa yang dikhususkan mewadahi fungsi perdagangan atau jual beli. Pada perancangan ruang sewa sebua pusat perbelanjaan, modul ruang sewa merupakan salah satu aspek yang perlu diperhatikan. Dimensi modul ruang sewa ditentukan berdasarkan tiga pertimbangan sebagai berikut: 1. Kemampuan sewa calon tenant (penyewa). 12 2. Modul struktur bangunan disesuaikan dengan distem struktur yang digunakan. 3. Pertimbangan yang terkait dengan jenis barang yang didagangkan. Unsur-unsur yang menunjang keberhasilan sebuah mal adalah: 1. Bentuk Mal Menurut Maithland (1987) terdapat tiga bentuk umum mal dengan keuntungan dan kerugian tersendiri, yaitu: Open Mall Mal terbuka adalah mal tanpa pelingkup. Keuntungannya adalah kesan luas dan perencanaan teknis yang mudah sehingga biaya lebih murah. Kerugiannya berupa kendala climatic control (berpengaruh terhadap kenyamanan) dan kesan pewadahan kurang. Gambar 1. Santa Monica Mall, California Enclosed Mall Mal tertutup adalah mal dengan pelingkup. Keuntungannya berupa kenyamanan climatic control. Kerugiannya adalah biaya mahal dan kesan kurang luas. 13 Foto 1. Grand Indonesia Mall, Indonesia Integrated Mall Mal terpadu adalah penggabungan mal terbuka dan tertutup. Munculnya bentuk ini merupakan antisipasi terhadap keborosan energi untuk climatic control serta mahalnya pembuatan dan perawatan mal tertutup. Mal ini juga bertujuan mengonsentrasikan daya tarik pengunjung pada mal tertutup. Gambar 2. Pasargad Leisure Mal, Tehran, Iran 14 2. Pola Mal Pada dasarnya pola mal berprinsip linier. Tatanan mal yang banyak dijumpai adalah mal berkoridor tunggal dengan lebar koridor standar antara 8-16 m. Penggunaan pola grid pada mal akan mempermudah pengaturan modul untuk retail-retail, sirkulasi, penempatan atrium, parkir dan sebaginya. Untuk memudahkan akses pengunjung, pintu masuk sebaiknya dapat dicapai dari segala arah. Mal sebiknya ditata sedemikian rupa agar terdapat magnet pada tiap akhir mal. Jarak antar magnet antara 100 sampai dengan 200 m atau sepanjang masih memungkinkan kenyamanan pejalan kaki. 3. Dimensi Mal 4. Penataan Letak Retail disepanjang Mal 5. Pencahayaan Bagian atap mal biasanya diselesaikan dengan skylight, hal ini bertujuan untuk menunjang konsep ruang yang menerus pada mal. Skylight ini berfungsi untuk memasukkan cahaya matahari ke dalam bangunan mal pada siang hari, sebagai pengarah pada mal, dan membantu pengunjung untuk memfokuskan orientasi ke dalam bangunan. Penggunaan cahaya matahari sebagai sumber cahaya alami dapat meningkatkan efisiensi operasional mal, khususnya terhadap pengunaan tenaga listrik untuk pencahayaan buatan. Penggunaan skylight juga 15 menguntungkan dari segi penggunaan energi karena pengguanan lampu pada siang hari dapat dikurangi. 6. Elemen-elemen Arsitektural pada Mal Keberhasilan sebuah pusat perbelanjaan juga dipengaruhi oleh faktor-faktor pertimbangan perancangan yang lain, yaitu: 1. Pemilihan Site Site yang baik dapat meningkatkan peluang sebuah pusat perbelanjaan untuk mengahasilkan keuntungan. Pertimbangan pemilihan site untuk sebuah pusat perbelanjaan dapat dilakukan berdasarkan kriteria sebagai berikut: a. Site yang dipilih memungkinkan untuk dibangun dan terletak di dalam kawasan perdagangan yang direkomendasikan dalam analisis pasar. b. Site yang dipilih mempunyai ukuran yang cukup luas dan bentuk yang sesuai untuk rancangan area perdagangan dengan segala kelengkapannya, termasuk ruang parkir yang cukup. c. Aturan-aturan pemanfaatan ruang pada lahan yang dipilih tidak menghambat pembangunan yang akan dilakukan. d. Lokasi mudah dicapai dan minimum satu jalan tol atau gate kawasan (terminal, stasiun,, atau bandara). e. Harga tanah harus disesuaikan dengan jumlah modal dan uang sewa yang mungkin diperoleh. 16 2. Perilaku pengguna pusat perbelanjaan Tujuan pengunjung mendatangi sebuah pusat perbelanjaan dapat dibedakan menjadi dua, yaitu berbelanja dan berekreasi. Untuk memenuhi dua tujuan kedatangan pengunjung pada sebuah pusat perbelanjaan, perlu dirancang fasilitas-fasilitas perbelanjaan dan rekreasi. Pertimbangan yang tidak kalah penting untuk diperhatikan pada rancangan bangunan pusat perbelanjaan adalah penampilan bangunan. Sebuah pusat perbelanjaan harus direncanakan dengan tujuan semaksimal mungkin mendatangan keuntungan. Tampilan bangunan perlu dirancang semenarik mungkin sehingga dapat mengundang konsumen untuk memasuki bangunan ini. Pada proses pembentukan tampilan/fasade bangunan, setidaknya terdapat delapan elemen yang dapat digunakan untuk membentuk fasade bangunan, yaitu: 1. Struktur Bangunan 2. Etalase 3. Pintu Masuk Bangunan 4. Material Bangunan 5. Warna 6. Bukaan 7. Ornamen 8. Elemen Lansekap (Vegetasi, Air) 17 Secara garis besar Mal dapat diartikan sebagai tempat melakukan kegiatan jual beli atau pertukaran barang dan jasa, disertai dengan tempat untuk berkumpul dan berekreasi yang pengelolaannya bersifat terpusat. II.1.3. Apartemen Definisi Apartemen Istilah pusat perbelanjaan memiliki beberapa pengertian, diantaranya adalah : 1. Menurut Endy Marlina dalam bukunya yang berjudul Perancangan Bangunan Komersial (2008, p86), apartemen adalah bangunan yang memuat beberapa grup hunian, yang berupa rumah flat atau petak bertingkat yang diwujudkan untuk mengatasi masalah perumahan akibat kepadatan tingkat hunian dari keterbatasan lahan dengan harga yang terjangkau di perkotaan. 2. Menurut CIC Consulting Group, studi tentang trend dan peluang Investasi Pendirian Apartemen, Kondominium di DKI Jakarta, PT Capricorn Consult (1995), apartemen adalah suatu kompleks tempat tinggal (rumah susun) beberapa unit ruangan yang bersifat mewah, sehingga biasanya untuk kalangan menengah ke atas atau warga negara asing yang bekerja di Indonesia. 18 Sejarah Apartemen di Jakarta Selama kurang lebih 20 tahun pemukiman sub urban menjadi pilihan favorit bagi penduduk Jakarta. Berbagai kompleks perumahan dibangun anatara lain di daerah Bekasi, Depok, Pamulang, Sawangan, Cikarang, dan Cibubur. Ada pula yang dikembangkan menjadi kota mandiri seperti Bintaro, Bumu Serpong Damai, dan Karawaci. Namun sekarang ini bermukim di daerah sub urban ini mulai terasa banyak kelemahannya, antara lain: 1. Jarak antara rumah tinggal dan tempat bekerja 2. Jarak tempuh yang jauh, waktu tempuh otomatis menjadi lebih lama. 3. Kemacetan yang harus dihadapi setiap hari. 4. Biaya yang harus dikeluarkan untuk transportasi. Penduduk sub urban yang sudah mengalami kejenuhan, ingin kembali tinggal di pusat kota. Membayangkan berbagai kemudahan yang dapat dicapai karena jarak dan waktu tempuh yang relative lebih cepat adalah pertimbangan utama. Hal ini dimanfaatkan kembali oleh para pengembang dengan membangun hunian di pusat kota berbentuk hunian vertikal atau apartemen. Berdasarkan hasil survei, didapat nilai persentase 88.6 % penduduk sub urban yang ingin kembali ke pusat kota dan 80.5 % diantaranya adalah yang berminat tinggal di apartemen. Melihat hasil survei, maka tidaklah mengherankan mengapa pembangunan apartemen sangat marak di Jakarta. 19 Penataan Bangunan Penataan ruang-ruang dapat dibedakan menjadi beberapa tipe, yaitu: 1. Center Corridor Plan Merupakan penataan apartemen dengan denah yang menunjukkan adanya koridor yang diapit oleh hunian yang terdapat pada kedua sisinya. Penataan seperti ini dimungkinkan untuk lokasi dengan bentukan memanjang, dengan view dikedua sisi bangunan yang baik sehingga dapat dinikmati dari kedua sisi bangunan. 2. Open Corridor Plan Merupakan penataan ruang-ruang yang memiliki satu koridor untuk melayani satu deret unit hunian. Keuntungan penataan semacam ini adalah dimungkinkannya sirkulasi silang penghawaan dapat dimaksimalkan. 3. Tower Plan Pada apartemen tipe tower plan, denahnya terdiri dari satu core pusat dengan unit-unit hunian mengelilinginya. Tipe ini biasanya dibangun di lokasi yang sempit dengan bentu bangunan tinggi. 4. Cross Plan Denah untuk apartemen tipe ini memiliki empat sayap utama yang merupakan perkembangan keluar dari satu core. Biasanya tipe ini dibangun di area-area pusat kota dengan luasan site cukup, yang mempunyai view ke segala arah relatif baik. 20 Klasifikasi Apartemen Rancangan bangunan apartemen berbeda dengan rancangan hunian pada umumnya karena apartemen bertujuan untuk di komersialkan. Menurut Endy Marlina dalam bukunya yang berjudul: Panduan Perancangan Bangunan Komersial apartemen dapat digolongkan menurut beberapa kriteria, yaitu: 1. Klasifikasi Apartemen menurut kepemilikkannya a. Apartemen Sewa Apartemen yang dimiliki oleh perorangan atau suatu badan usaha bersama dengan unit-unit apartemen yang disewakan kepada masyarakat dengan harga dan jangka waktu tertentu. b. Apartemen Beli Apartemen yang dimiliki oleh perorangan atau suatu badan usaha bersama dengan unit-unit apartemen yang dijual kepada masyarakat dengan harga tertentu. Kepemilikkannya dapat dibedakan lagi sebagai berikut: Apartemen milik bersama (cooperative) Merupakan apartemen yang dimiliki bersama oleh penghuni yang ada. Pembiayaan perawatan dan pelayanan dalam apartemen dilakukan bersama oleh semua penghuni sehingga tanggung jawab pengembangan gedung menjadi tanggung jawab semua penghuni. 21 Apartemen milik perseorangan (condominiume) Merupakan apartemen yang unit-unit huniannya dapat dibeli dan dimiliki oleh penghuni. Penghuni tetap wajib membayar pelayanan apartemen yang mereka gunakan kepada pihak pengelola. 2. Klasifikasi Apartemen menurut jumlah kamarnya a. Tipe Studio (18 m² - 45 m²) Tipe ini mengutamakan efisiensi penggunaan ruang-ruang. Hanya tersedia ruangan tanpa sekat. b. Tipe satu ruang tidur (36 m² - 54 m²) Apartemen ini berkapasitas 2-3 orang, misalnya pasangan yang baru menikah dengan anak atau tanpa anak. c. Tipe dua ruang tidur (45 m² - 90 m²) Apartemen ini berkapasitas 3-4 orang, misalnya keluarga dengan satu atau dua anak. Pada tipe ini biasanya ruang keluarga dan ruang makan dipisah. d. Tipe tiga ruang tidur (54 m² m²) Apartemen ini berkapasitas 4-5 orang, misalnya keluarga besar dengan tiga anak atau lebih. e. Tipe empat ruang tidur (100 m² m²) 22 Apartemen ini berkapasitas 5-8 orang, misalnya keluarga besar dengan tiga sampai enam anak, atau pemakaian tiga generasi (kakeknenek, ayah-ibu, dan anak-anak). 3. Klasifikasi Apartemen menurut jumlah lantainya a. Apartement simplex b. Apartement duplex c. Apartement triplex Secara garis besar Apartemen dapat diartikan sebagai bangunan yang memuat beberapa grup hunian, yang berupa rumah flat atau petak bertingkat yang diwujudkan untuk mengatasi masalah perumahan akibat kepadatan tingkat hunian dan dilengkapi dengan fasilitas-fasilitas yang ada. II.2. TINJAUAN KHUSUS Ciri-ciri iklim tropis basah, antara lain : radiasi matahari dan curah hujan relatif cukup tinggi, suhu udara juga relatif tinggi ( 23 C 33 C), kelembaban tinggi (60% - 90%) dan kecepan angin relatif rendah ( 5m/detik). II.2.1. Data Jakarta Barat 1. Letak Geografis 23 Lokasi proyek bangunan beragam fungsi ini terletak di Jl S.Parman, Jakarta Barat. Letak Geografis Kotamadya Jakarta Barat terletak antara BT sampai BT dan LS sampai LS. Menurut Badan Statistik Kotamadya Jakarta Barat, keadaan iklim Jakarta Barat relative panas. Curah hujan selama tahun 2006 berkapasitas mm. Jumlah hari hujan pada tahun yang sama adalah 61 hari, sehingga rata-rata curah hujan harian 2,2 mm/hari. Luas lahan wilayah kotamadya Jakarta Barat sekitar ha, dengan peruntukkan sebagai berikut: Kawasan perumahan 6.479,72 ha Industri 188,51 ha Pertokoan/ Perkantoran ha Taman 192,38 ha Pertanian 1.065,99 ha Lahan Tidur 1.921,86 ha Lainnya 1.722,54 ha 2. Jumlah Penduduk Menurut Badan Pusat Statistik kotamadya Jakarta Barat, jumlah penduduk Jakarta Barat hasil Registrasi Tahun 2006 tercatat 24 sebanyak jiwa, terdiri dari jiwa penduduk laki-laki dan jiwa penduduk perempuan. II.2.2. Latar Belakang Pemilihan Tapak Latar belakang pemilihan lokasi di daerah slipi ini dikarenakan beberapa hal, yaitu: Letaknya yang strategis yaitu di jalan Letjen S.Parman. Kawasan bebas 3 in 1 Berada di Jalan Utama yang aksesnya dekat dengan bandara. Strategis untuk munuju perkantoran di daerah sudirman, kuningan ataupun didaerah pinggiran kota seperti tangerang dan bekasi karena dekat dengan akses jalan tol. II.2.3. Data Tapak Lokasi : Slipi Jaya, Jl Letjen S Parman kav 17-18, Jakarta Barat Luas Lahan : ± m² KDB : 60 % KLB : 4 GSB Timur : 15 m GSB Utara : 6 m GSB Barat : 6 m GSB Selatan : 8 m Ketinggian Max. : 12 lantai 25 Lokasi Slipi Jaya Gambar 3. Peta Jakarta Barat Apartemen Puri Mal Ciputra Roxy Mas Mal Puri Apartemen Kedoya Taman Anggrek Lokasi Tapak Grand Indonesia Apartemen Kemanggisan Apartemen Slipi Apartem
