Transcript
Beslisdocument college van Peel en Maas Document openbaar: Ja Zaaknummer: 1894/2011/66349 Documentnummer: 1894/2013/ Besluitnummer: Onderwerp: Afwijzing dubbelbestemming op recreatieparken. Advies: 1. Naar aanleiding van het verzoek van Stille Wille, niet mee te werken aan het leggen van een dubbelbestemming op Stille Wille; 2. Gelet op het gelijkheidsbeginsel eveneens niet mee te werken aan het leggen van een dubbelbestemming op de overige recreatieparken; 3. Indien legalisatie door middel van een persoonsgebonden omgevingsvergunning niet mogelijk is, te handhaven volgens vast te stellen beleid in de Beleidsnota onrechtmatige bewoning in recreatiewoningen; 4. Besluit over de dubbelbestemming schriftelijk mee te delen aan de indieners van de Haalbaarheidsnotitie dubbelbestemming Stille Wille, mee te delen aan de overige parkdirecties, aan te plakken op de recreatieparken en te publiceren; 5. Als uit door de parkdirectie te verrichten onderzoek blijkt dat uitbreiding huisvesting tijdelijke werknemers op Stille Wille een bijdrage kan leveren aan passende shortstayhuisvesting voor deze groep, is het mogelijk een bestemmingsregeling in procedure te brengen als aan de voorwaarden wordt voldaan. Besluit van het college Peel en Maas: volgens advies aangehouden anders, namelijk: Ondertekening gemeentesecretaris, datum: drs. H. Mensink gemeente Peel en Maas 1894/2013/ /12 Zaaknummer: 1894/2011/66349 Documentnummer: 1894/2013/ Besluitnummer: Adviesnota Onderwerp: Afwijzing dubbelbestemming op de Stille Wille. Advies 1. Naar aanleiding van het verzoek van Stille Wille, niet mee te werken aan het leggen van een dubbelbestemming op Stille Wille; 2. Gelet op het gelijkheidsbeginsel eveneens niet mee te werken aan het leggen van een dubbelbestemming op de overige recreatieparken; 3. Indien legalisatie door middel van een persoonsgebonden omgevingsvergunning niet mogelijk is, te handhaven volgens het vast te stellen beleid in de Beleidsnota onrechtmatige bewoning in recreatiewoningen; 4. Besluit over de dubbelbestemming schriftelijk mee te delen aan de indieners van de Haalbaarheidsnotitie dubbelbestemming Stille Wille, mee te delen aan de overige parkdirecties, aan te plakken op de recreatieparken en te publiceren; 5. Als uit door de parkdirectie te verrichten onderzoek blijkt dat uitbreiding huisvesting tijdelijke werknemers op Stille Wille een bijdrage kan leveren aan passende shortstayhuisvesting voor deze groep, is het mogelijk een bestemmingsregeling in procedure te brengen als aan de voorwaarden wordt voldaan. Inleiding Op 15 mei 2012 heeft uw college bij besluitno. 20-8A dit voorstel aangehouden met het actiepunt om een gesprek te plannen met burgemeester, Jan van der Biesen, gemeentesecretaris en Wim Vermeulen. Op 3 juli jl heeft een afstemmingsoverleg plaatsgevonden over het uitvoeringsbeleid onrechtmatige bewoning in recreatiewoningen met uw college. Tijdens dit overleg is dit voorstel inhoudelijk ook besproken. In samenhang met het uitvoeringsbeleid onrechtmatige bewoning in recreatiewoningen zijn daarmee de openstaande vragen voor uw college beantwoord. Tevens is afgesproken dat dit collegevoorstel tegelijkertijd met het voorstel inzake het uitvoeringsgsbeleid onrechtmatige bewoning van recreatiewoningen door het college wordt vastgesteld. Om legalisatie van permanente bewoning op recreatieparken mogelijk te maken, zijn in theorie drie oplossingen: een positieve woonbestemming, de dubbelbestemming en de persoonsgebonden omgevingsvergunning. Is er geen concreet zicht op legalisatie, dan geldt de beginselplicht tot handhaving. Op 4 januari 2011 heeft het college besloten de startnotitie Permanente bewoning recreatieparken en daarbij behorende illegale bouwwerken vast te stellen. Dat betekent dat de keus is gemaakt voor het uitgangspunt dat legalisatie van permanente bewoning van de recreatiewoning uitsluitend kan plaatsvinden door afgifte van een persoonsgebonden omgevingsvergunning als aan de wettelijke voorwaarden wordt voldaan. Indien bij de gevallen van permanente bewoning overwegend (in meerderheid) niet aan de wettelijke voorwaarden voor de persoonsgebonden omgevingsvergunning wordt voldaan, worden volgens het collegebesluit eerst alternatieve legalisatiemogelijkheden onderzocht alvorens handhavend optreden aan de orde is. De woonbestemming en de dubbelbestemming zijn alternatieve mogelijkheden. Omzetting naar de woonbestemming is volgens uw college geen haalbare kaart. Het leggen van een dubbelbestemming op het park is een andere alternatieve legalisatiemogelijkheid. Het hanteren van een recentere peildatum dan de wettelijke peildatum van 31 oktober 2003 bij een persoonsgebonden omgevingsvergunning, is niet mogelijk. Dit is grondig juridisch uitgezocht. gemeente Peel en Maas 1894/2013/ /12 In dit advies staat het onderzoek naar permanente bewoning van de 155 recreatiewoningen op Stille Wille te Meijel en de keuze voor de legaliseerbaarheid daarvan centraal. De uitkomst ervan zal gelet op het gelijkheidbeginsel ook voor de andere parken moeten gelden voor zover deze vergelijkbaar zijn. De bewonerscommissie Stille Wille, ondersteund door de parkdirectie, verzoekt al enkele jaren om medewerking aan het leggen van een dubbelbestemming op het park, waardoor recreatief gebruik én wonen mogelijk is. Volgens hen is dit de beste oplossing om aan tal van problemen rond het issue van permanente bewoning een einde te maken. Bij een dubbelbestemming blijven de bouwmogelijkheden hetzelfde. Daarnaast zou het financieel voordelig zijn voor de gemeente en lokale economie door het achterwege kunnen laten van handhavingsinspanningen, hogere WOZopbrengsten en bestedingspatronen. Als voorbeeld wordt recreatiepark Stille Wille te Oirschot onder de aandacht gebracht dat van dezelfde eigenaar is. In de Oirschotse casus heeft de gemeenteraad na een langdurig voortraject in 2011 in principe besloten mee te werken aan de dubbelbestemming al zijn er nog tal van hobbels te nemen. Bij Stille Wille in Oirschot moet door de eigenaar van het park als tegenprestatie een bijdrage aan landschappelijke inpassing worden geleverd. Daarmee moet politiek draagvlak bij gemeente en provincie verworven worden, uiterlijk in Om de dubbelbestemming in een nieuw bestemmingsplan in 2014 mogelijk te maken, moet tevens een provinciale verordening worden gewijzigd waardoor een soort rood-met-groenkoppeling tot stand komt. Voor de gemeente moet de ontwikkeling kostenneutraal zijn. Momenteel zijn deze zaken echter nog niet afgetikt en is 2014 voor een herzien bestemmingsplan te laat. Om toepassing van de dubbelbestemming op Stille Wille in Peel en Maas te bepleiten, zijn vanaf 23 juni 2011 enkele gesprekken gevoerd met bestuurders en ambtenaren en is de Haalbaarheidsnotitie van 15 oktober 2011 bij de gemeente ingediend. Naar aanleiding hiervan is dit advies opgesteld over de vraag: 1. of legalisatie door middel van een dubbelbestemming Recreatie, wonen toegestaan een oplossing is voor Stille Wille te Meijel en voor de overige recreatieparken. In verband hiermee komen tevens de resultaten van de quick-scan door MB-All op Stille Wille en De Berckt aan de orde en de eigen onderzoeksresultaten op Beringerzand; 2. waarom het hanteren van een andere peildatum dan 31 oktober 2003 niet mogelijk is; De uiteindelijke afweging naar aanleiding van dit advies moet bijdragen aan het opstellen van beleid ten aanzien van permanente bewoning van recreatiewoningen. In die zin moet dit advies gezien worden als een opmaat daartoe. Doelstelling Naar aanleiding van het verzoek van Stille Wille vaststellen of meegewerkt kan worden aan de dubbelbestemming op alle recreatieparken in Peel en Maas. Relatie (programma)begroting Dit voorstel draagt bij aan de realisatie van de volgende doelstelling en uitvoeringsafspraak uit de (programma)begroting: programma 1.1, Ruimtelijke ontwikkeling: 1. Behoud en verbetering van de ruimtelijke kwaliteit en de leefbaarheid van de kernen, met aandacht voor de eigen identiteit en zorg voor het monumentaal en archeologisch erfgoed; 2. Behoud en verbetering van de ruimtelijke kwaliteit in het buitengebied, waarbij een duurzaam gebruik van het landelijk gebied zowel t.b.v. land- en tuinbouw, recreatie en toerisme en natuur en landschap centraal staat. Uitvoeringsafspraken: 1.a Het opstellen van structuurvisies voor de diverse beleidsonderdelen waarbij burgers de inrichting van hun directe leefomgeving mede bepalen. 1. Het opstellen van actuele (digitale) bestemmingsplannen als toetsingskader van vergunningaanvragen en stimulerend kader voor burgers en bedrijven om te komen tot een gemeente Peel en Maas 1894/2013/ /12 b verbetering van de ruimtelijke kwaliteit van de leefomgeving. 1.c Vormgeven en uitvoering van archeologie- en monumentenbeleid o.a. via het opstellen van een archeologische beleidskaart. 1.d Vormgeven en uitvoering van welstandsvrij beleid. 2.a Vaststellen, kwaliteitskaders, van het structuurplan buitengebied en bestemmingsplan. 2.b Uitvoeren van het reconstructieplan/gebiedsprogramma c Door goed agrarisch gebruik cultuurgrond behouden en deze mogelijk verstevigen in de rol voor natuur als onderdeel van de Structuurvisie Openbare Ruimte en groen. 2.d Kwaliteitsverbetering van natuurgebieden realiseren als onderdeel van de Structuurvisie Openbare ruimte en groen. Argumenten 1.1 Vanuit volkshuisvestingsbeleid is de dubbelbestemming onaanvaardbaar. Het toevoegen van nog meer woningen aan de woningvoorraad is op gemeentelijk, regionaal en provinciaal beleidsniveau onaanvaardbaar. Gemeentelijk: Uit de Woonvisie plus Peel en Maas (maar ook uit de regionale woonvisie) blijkt dat het woningprogramma meer in overeenstemming moet worden gebracht met de verwachte vraag. Het aantal woningen in de planning overstijgt de behoefte ruim. Tegen de achtergrond van het feit dat de gemeente in Meijel met een tweetal ontwikkelaars contracten heeft gesloten voor 500 woningen, is een beperking van dit aantal door een dubbelbestemming op te nemen niet bespreekbaar. De woningbehoefte in Meijel is 200 woningen (vanwege instroom vanuit Brabant opgeplust naar 300) waardoor de planvoorraad nu al een overschot van 200 woningen kent. Beperking van het aantal te realiseren woningen als gevolg van een toename van de woningvoorraad door een dubbelbestemming op Stille Wille maakt het probleem alleen maar groter; Woonvisie regio Venlo: Volgens de provinciale woonvisie mogen 700 woningen worden gebouwd buiten de contour voor op zichzelf staande ontwikkelingen, het omzetten van vrijkomende agrarische bebouwing in woningen (bijv. langgevelboerderijen) en het bouwen van nieuwbouwwoningen in linten en clusters. Voor de woonregio Venlo zijn overigens slechts 350 woningen voor het buitengebied gereserveerd voor de periode Het leggen van een dubbelbestemming op één of meer recreatieparken legt een groot beslag op dit contingent. Voor andere ontwikkelingen waarvoor het bedoeld is, is dan geen enkele ruimte meer. Provinciaal ambtelijk standpunt: Een dergelijke dubbelbestemming van vakantiewoningen heeft invloed op de woningvoorraad c.q. planvoorraad. Het invoeren van deze dubbelbestemming heeft zowel verkeerde effecten op woningmarkt als op ontwikkelingen binnen de recreatiesector in Limburg. Op het moment dat de recreatiewoningen een dubbelbestemming krijgen worden ze toegevoegd aan de reguliere woningvoorraad en dus afgetrokken van de planvoorraad. Dit staat nog los van economische, kwalitatieve en rechtsgelijkheid vraagstukken die zeker ook een rol spelen. Anders dan de provincie Brabant, stelt de provincie Limburg, dat de woningvoorraad toeneemt en dat dit ongewenste effecten heeft. Dat Brabant zo redeneert, schept geen precedent voor Limburg. De provincie redeneert vanuit een eigen visie en beleid met de blik op de woningmarkt ter plaatse. 1.2 De documenten, behorend bij Stille Wille Oirschot, leiden juist tot een positieve conclusie ten aanzien van de dubbelbestemming, zowel beleidsmatig als praktisch. -Haalbaarheidsnotitie: De Haalbaarheidsnotitie van de bewonerscommissie en parkdirectie van 15 oktober 2011 in verband met Stille Wille te Meijel is positief over de dubbelbestemming. Deze notitie stelt in punt 7 (Woningbouwprogramma) dat het leggen van de dubbelbestemming, in feite een recreatieve bestemming met de aanduiding dat gemeente Peel en Maas 1894/2013/ /12 wonen is toegestaan, naar verwachting nauwelijks of geen concrete invloed zal hebben op het woningbouwprogramma. Bedoeld wordt dat het in beleidsmatige zin geen negatieve effecten heeft, noch in praktische zin. Men verwijst vervolgens naar het besluit van de raad van Oirschot die in principe heeft ingestemd met het leggen van de dubbelbestemming op het park. Dit park is volgens de bewonerscommissie en parkdirectie vergelijkbaar met Stille Wille te Meijel. -Onderzoeksrapport Tauw: De conclusies van de Haalbaarheidsnotitie stoelen op het onderzoeksrapport van bureau Tauw van 27 april 2011 in opdracht van de gemeente Oirschot. Dit rapport is positief over de dubbelbestemming. Centraal staat hierin de vraag of de invoering van de dubbelbestemming zal leiden tot substantiële concurrentie op de Oirschotse woningmarkt. Het rapport gaat er van uit dat de effecten van de dubbelbestemming op de woningmarkt gering zijn en onderbouwt dit standpunt nog nader in de aanvullende rapportage van 19 januari Het volgende komt hieruit specifiek naar voren: Recreatiewoningen die nog niet voor permanent verblijf in gebruik zijn genomen, zullen maar langzaam op de markt komen. Dit effect bepaalt dat een verschuiving richting toename permanente bewoning slechts langzaam plaatsvindt. Dit zou komen door het specifieke karakter van het park waardoor veel recreatiewoningen als zodanig in gebruik zullen blijven en buiten de reguliere woningmarkt blijven. Er verandert dus op korte termijn niks; de zittende bewoners worden in eerste instantie gelegaliseerd en de recreatiewoning wordt aan de woningvoorraad toegevoegd. Bij legalisatie is de toename van het aantal woningzoekenden direct gekoppeld aan de toename van het aantal woningen. Er gaat dus niks bij of af van de markt. Deze redenering is afkomstig van de provincie Brabant In het provinciale beleid van Brabant ligt vast dat recreatieverblijven die worden bewoond, in geval van omvorming naar een reguliere woning, niet meetellen in het woningbouwprogramma. In Oirschot is volgens de aanvullende rapportage van bureau Tauw een onevenwichtige woningmarkt en onder meer is een gebrek aan woningen in de sociale sector en wordt er te weinig hiervan gebouwd. Er wordt gesteld dat Stille Wille Oirschot daar nu qua prijsstelling in kan voorzien. Zo vormt het park in Oirschot als het ware toch een welkome toevoeging aan de bestaande woningmarkt en brengt deze beter in balans. De geplande nieuwbouw en de eventueel te transformeren tweede woningen / recreatiewoningen hebben vooral een complementaire functie. Voor concurrentie hoeft niet te worden gevreesd. De dubbelbestemming ondersteunt het volkshuisvestingsbeleid van de gemeente. Volgens de Oirschotse rekenkamer moeten er de komende jaren veel starters- en seniorenwoningen worden gebouwd. De dubbelbestemming is daarvoor de oplossing. 1.3 De argumenten van Stille Wille Oirschot zijn niet van toepassing op Stille Wille in Meijel. De Oirschotse woningmarkt en die van Peel en Maas zijn niet zomaar vergelijkbaar waardoor de effecten van de dubbelbestemming fors anders kunnen zijn. Dit bleek al uit punt 1.1. hiervoor. Daardoor kunnen de ontwikkelingen ook net zo goed in de hieronder beschreven richting gaan: De aanname over de langzame toename in de richting van permanente bewoning is niet goed te onderbouwen. De ontwikkeling gaat volgens deskundigen langzaam omdat een groot deel tweede woning blijft en niet op de woningmarkt komt (blzd 41 van het onderzoeksrapport). Mogelijk dat dit op heel korte termijn nog opgaat maar op blzd 7 van de aanvullende rapportage wordt ook wel erkend dat de gevolgen op termijn gissen blijft. Zodra bekend is dat de dubbelbestemming er gemeente Peel en Maas 1894/2013/ /12 ligt, vormt dit mede door het economisch tij voor eigenaren een impuls de recreatiewoningen die nog niet permanent bewoond worden, op de markt te brengen ten behoeve van verkoop in het goedkopere segment of (tijdelijke) verhuur. Reclame en internet doen hier wonderen. Dan gaan de recreatiewoningen concurreren in het goedkopere marktsegment en inwerken tegen het bestaande woningprogramma, ook al zullen de recreatiewoningen vermoedelijk in dat geval meer opbrengen dan nu het geval is; Naar prijsbewuste woningen is veel vraag zeker gelet op bijkomende voordelen als een aantrekkelijke woonomgeving in het buitengebied met rust en ruimte, voor woonlasten waar je elders weinig voor koopt of huurt. Voor de genoemde langzame verschuiving in de richting van permanente bewoning is geen goede onderbouwing; het kan net zo goed snel gaan. Na enkele jaren kan het grootste deel van het park dan, anders dan nu het geval is, permanent bewoond zijn. Daarmee is er feitelijk sprake van een nieuwe woonwijk in het landelijk gebied, buiten de rode contour, maar zonder de voorzieningen die daar bijhoren. De negatieve gevolgen die deze ontwikkeling kan hebben, worden uitgebreid behandeld in de Beleidsnota permanente bewoning recreatieverblijven. Conclusie over de beleidsmatige en praktische effecten: vanuit het perspectief van Volkshuisvesting wordt met de dubbelbestemming in Oirschot een ontwikkeling gefaciliteerd die enerzijds stoelt op een aanname dat de effecten op het woningprogramma gering zijn met het argument dat de verschuiving in de richting van permanente bewoning traag verloopt en anderzijds als welkome aanvulling gebruikt op een tekort aan woningen in het goedkopere prijssegment. Los van een zekere tegenstrijdigheid die hierin vervat is, is traagheid in de Peel en Maassituatie op grond van het voorgaande niet zonder meer te verwachten. Daardoor kan het bestaande woningprogramma of met grote snelheid of zeker op den duur verstoord worden. Verder moet bedacht worden dat in Oirschot een aanmerkelijk groter deel permanent bewoond wordt dan in Meijel. Daardoor kan de snelheid waarmee recreatiewoningen op de markt komen op Stille Wille in Meijel mogelijk groter zijn (zie ook punt 1.4). 1.4 Het aandeel permanente bewoning in Oirschot is groter dan in Meijel en grotendeels gelegaliseerd met een uitsterfregeling. Bij Stille Wille in Oirschot bleek uit navraag bij de gemeente naar onder andere de specifieke situatie dat van de 327 recreatiewoningen ruim 2/3 (70%) permanent bewoond is. Een groot deel daarvan (150) had reeds een persoonsgebonden vrijstelling maar beschouwt de dubbelbestemming met het oog op de toekomstige verkoop als gunstig. Immers, de uitsterfregeling wordt dan door een duurzame vervangen. Dit is dus een duidelijk extra financieel belang van de bewoners. Een dergelijk belang kan op Stille Wille te Meijel eveneens spelen. Ongeveer 25 gevallen in Oirschot hebben vanuit handhavingsoogpunt een probleem omdat deze gevallen niet voldoen aan de wettelijke voorwaarden om voor een persoonsgebonden vergunning in aanmerking te komen. In afwachting van de dubbelbestemming is de handhaving in Oirschot overigens voorlopig bevroren. Op grond van de quick-scan door MB-All op Stille Wille te Meijel is gebleken dat er van de 155 recreatiewoningen vermoedelijk 69 recreatiewoningen permanent bewoond worden: er zijn, anders dan in Oirschot, slechts 24 persoonsgebonden vergunningen verstrekt en 45 recreatiewoningen maken een bewoonde indruk. De bewonersenquête van oktober/november 2011 die onder 125 gebruikers is gehouden met een respons van 62,4 %, spreekt van 61 gevallen van permanente bewoning en noemt 30 adressen waar verhuur plaatsvindt (kortstondig en aan tijdelijke werknemers). De verhuur aan tijdelijke werknemers valt overigens op basis van jurisprudentie niet onder permanente bewoning. Een dergelijke enquête is niet zo betrouwbaar omdat we niets weten over de nietrespondenten. Het werkelijke ge
