Transcript
Århus Kommune Lokalplan nr. 319 Byområde i Holme Del ophævet i henhold til lokalplan nr. 623 KONGSBAK INFORMATIK September 1988 Arhus kommune Lokalplan ntz: Byområde i Holme Statistikområde/distrikt nr.: 2.7 Registreringskortblad nr.: I Magistratens 2. afdeling Stadsarkitektens kontor september 1988 Om dette hæftes indhold Det indledes med beskrivelsen, der fortæller om lokalplanens hovedindhold og om de retsvirkninger, den har blandt andet for grundejere i området.til dette afsnit hører en illustrationsplan, der viser en af de måder, planen gør det muligt at udnytte området på. Derefter følger redegørelsen, som indeholder oplysning om forudsætninger for planen om områdets betjening med veje, skole, børneinstitutioner, kollektiv trafik og om dets forsyning med el, vand, varme og kloak. Til sidst kommer selve lokalplanen med tilhørende lokalplankort. Tekst og kort rummer tilsammen de nøjagtige bestemmelser om den fremtidige udnyttelse af lokalplanområdet. Her ligger lokalplanområdet Yderligere oplysninger om lokalplanen fås hos Stadsarkitektens Kontor, Byplanafdelingen Rådhuset, værelse Århus C. Tlf , 2641 og 2628 Lokalplanen kan ses og købes hos Kommune Information Rådhuset 8100 Århus C. Tlf Kortgrundlag Grundlaget for planens kortbilag i mål 1: og mindre målestoksforhold er Kort- og Matrikelstyrelsens 4 cm-kort. Supplerende tematisk information er påført af Århus Kommune. Kortene udgives af Århus Kommune med Kort- og Matrikelstyrelsens tilladelse A.86 KMS. Lokalplanen er udarbejdet af Stadsarkitektens Kontor, Byplanafdelingen ARHUS KOMMUNE. LOKALPLAN NR. 319 Byområde i Holme. INDHOLDSFORTEGNELSE Side 1. BESKRIVELSEN Lokalplanens indhold Illustrationsplan... bilag 1 Lokalplanensretsvirkninger REDEGØRELSEN Lokalplanens forhold til kommuneplanen og til den Øvrige planlægning for området Udsnit af kommuneplanens rammekort bilag 2 3. LOKALPLANEN fi 1. Formål... fi 2. Område og opdeling... Q 3. Anvendelse... Q 4. Udstykning... Q 5. Trafikforhold Teknisk forsyning... Q 7. Bebyggelsens omfang og placering... B 8. Bebyggelsens udseende... Q 9. Bevaring af bebyggelse... Q 10. Hegn og beplantning... Q 11. StØjforhold... Q 12. Særlige forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse... fi 13. Grundejerforening... fi fi 14. Ophævelse af ældre lokalplaner/byplanvedtægt 15. Tilladelse fra andre myndigheder... Matrikelkort... bilag 3 Lokalplankort... bilag 4 Vedtagelsespåtegninger BESKRIVELSEN Her beskrives i korte træk de vigtigste bestemmelser i lokalplanen. På bilag 1 er skitsemæssigt vist, hvordan området kan tænkes indrettet og bebygget. Belisgenhed og ejer- og zoneforhold Lokalplanen gælder for et område, der ligger som ki- en le mellem BushØjvej og Ringvej Syd. Mod vest afgrænses området af en offentlig sti, rækkehuskvarteret ved TulshØjvej og Kalkjærvej, og mod Øst afgrænses det af Holme kirkes kirkegård. Lokalplanområdet, der er ca. 20,5 ha stort, var ved planens udarbejdelse overvejende kommunalt ejet og beliggende i byzone. På matrikelkortet - bilag 3 - er vist ejer- og zoneforhold. - Baggrunden for lokalplanen Lokalplanen er udarbejdet på baggrund af lokalplan nr. 45, som er en rammelokalplan for et større byområde i Holme. Dette vil sige, at der er fastlagt nogle over- 1.2 ordnede bestemmelser for den fremtidige udnyttelse af et større område. I denne lokalplan fastlægges en mere detaljeret arealan- vendelse for 2 af delområderne i lokalplan nr. 45. Udnyttelsen af lokalplanområdet i hovedtræk Det har været målsætningen ved udarbejdelsen af lokal- planen at skabe et byområde, hvor de mange forskellige funktioner indgår i en helhed og samtidig tilpasses landskabet. Terrænet er forholdsvis kuperet med KalkærhØj som det højeste punkt. Nedenfor højen ligger sø en med en fin beplantning omkring. På området findes nogle ældre landbrugsbygninger med en meget fin bevoksning omkring. Endvidere findes enkelte småhuse med tilhørende haver. StØrrelsen på de eksisterende landbrugsbygninger og de- res nærmeste omgivelser har inspireret til opdelingen af området i mindre delområder. På illustrationspla- nen - bilag 1 - vises, hvordan området tænkes indrettet og bebygget. Bebyggelsen fremstår som forholdsvis kon- centrerede enheder beliggende i et grønt område. Storparceller Lokalplanområdet er opdelt i mindre områder med forskellig arealanvendelse. Området mærket I a kan udstykkes i almindelige parcel- husgrunde til fritliggende parcelhuse. Området mærket I b må anvendes til række- eller kædehuse - det, der kaldes tæt-lav boligbebyggelse. 1.3 Området kan bebygges af bofællesskaber, andelsboligforeninger eller sociale boligselskaber evt. som ungdoms- eller ældreboliger. Den, der ejer storparcellen, skal inden parcellen kan bebygges med tæt-lav bebyggelse udarbejde en detailplan for bebyggelsen. Denne plan skal godkendes af magistratens 2. afdeling og herefter tinglyses. Bebyggelsesplanen skal bl.a. redegøre for: placering og udformning af beboelsesbygninger, udhuse, garager, fælleshuse, beplantning, veje, stier og friarealer. Friarealerne skal udgøre mindst 5 % af storparcellen og indrettes som opholdsarealer, legepladser e.l. Området mærket I c er en eksisterende bolig, der Ønskes bevaret. Huset er det oprindelige stuehus fra en firelænget gård, bygget i Yderligere udstykning af området må ikke finde sted. Områderne mærket II må bebygges med institutioner (børneinstitutioner, fritidshjem, ungdomsskole, bibliotek 0.1.). Område III anvendes til servicecenter(loka1center for områdets beboere) samt ældreboliger. Område IV anvendes til lette erhverv, såsom kontorer o.l., som ikke påfører området stgj- og lugtgener. Område V anvendes til centerbebyggelse (butikker, pengeinstitutter, bibliotek 0.1.). -_ Områderne tive arealer. mærket VI, VII og VIII er udlagt til rekrea- Område VI vil få karakter af lokal grønning, som f.eks. kan anvendes til boldspil 0.1. Område VII udlægges til offentlig bypark. Der kan plantes skov, indrettes opholdsarealer, anlægges stier m.v. Område VIII udlægges til offentlig legeplads, beplantning m.v. 1.4 Bebyggelsens udseende I områderne I, II, III og V må bebyggelsen opføres med 1 etage med udnyttet tagetage foruden evt. kælder. I område IV må bebyggelsen opføres i 2 etager foruden evt. kælder. Det er tanken, at bebyggelsen skal fremstå med en vis ensartethed over sig. Derfor skal de udvendige bygnings- sider hovedsageligt udføres som murværk. Tagene skal væ re sadeltage med en taghældning på mellem 25' og 45' og udføres med tegl eller tegllignende materialer. Bebyggelsen tænkes opført i mindre enheder i princippet som den eksisterende bebyggelse (landbrugsejendomme), således at området får karakter af bebyggelse i grønt område . Beplantninq Som tidligere nævnt findes der omkring de eksisterende landbrugsbygninger en meget fin beplantning, som søges bevaret i videst muligt omfang. Endvidere bevares poppeltræerne langs BushØjvej. Langs adgangsvejen til lokalplanområdet plantes træer i begge vejsider, således at vejen får et grent præg. I Øvrigt tilstræbes en ensartethed i beplantningen for hele lokalplanområdet. Veje og stier Ved udformningen af vej- og stisystemet er der taget størst muligt hensyn til trafiksikkerheden. Der fastlægges ikke et bestemt vejsystem på den enkel storparcel. I den bebyggelsesplan, der skal udarbejdes 1.5 og godkendes for hver storparcel, skal der redeggres for, hvordan de interne vej-, parkerings- og stiforhold på storparcellen udformes. De eksisterende veje og stier, som ikke er forenelige med lokalplanens bestemmelse om arealanvendelsen, vil blive nedlagt i forbindelse med udbygningen af området. Hovedadgangsvejen fra Ringvej Syd ender blindt i centerområdet (.område V). Der etableres også adgang til centerområdet fra BushØjvej. Det er tanken, at der ikke skal være direkte forbindelse mellem disse to adgange for at forhindre uvedkommende gennemfartstrafik til og fra Ringvej Syd igennem Holme. Lokalplanen er imidlertid udformet således, at det på et senere tidspunkt vil være muligt at etablere en sivemulighed igennem centerområdet, hvis det af hensyn til centerfunktionerne anses for hensigtsmæssigt. Sivemuligheden må dog ikke Øge risikoen for uvedkommende gennem fartstrafik gennem Holme væsentligt. I forbindelse med adgangen til centerområdet fra BushØjvej kan det blive nadvendigt at regulere BushØjvej ud for området for at forbedre oversigtsforholdene. Der er udlagt en mindre busvej fra hovedadgangsvejen til BushØjvej, således at bussen kan køre igennem og dermed betjene området. Det Østligt beliggende boligområde gives adgang fra BushØjvej. Arsagen hertil er et Ønske om at undgå en vej fra hovedadgangsvejen til boligområdet på tværs af det grønne område (område VII). Jelsbakvej nedlægges på en delstrækning som vej og over går til sti (tidligere Madsbjergvej). Hvor denne krydser hovedadgangsvejen forudsættes, at der etableres en form for helleanlæg, der kan sikre krydsende stitrafikanter. 1.6 Grundejerforening Alle nye beboere på boligparcellerne (med undtagelse af område IC) skal være medlem af en grundejerforening. Denne forening skal varetage medlemmernes fælles interesse i lokalplanområdet. Bl.a. skal grundejerforeningen forestå anlæg, vedligeholdelse og drift af de fælles friarealer, der bliver indrettet. Deklaration Der er udarbejdet en deklaration for lokalplanområdet, som omhandler bestemmelser om folgende: 1. Grundejerforening. 2. Ledningsanlæg. 3. Parkeringsforhold. 4. Ubebyggede arealer. 5. Civilforsvarsmæssige forhold. 6. Påtaleret og dispensationer. 1.7 Lokalplanens retsvirkninqer Lokalplanen gælder fra den dag, det er offentliggjort, at byrådet har vedtaget planen endeligt. Bebyggelse, udstykning og anvendelse af ejendomme i lokalplanområdet skal efter dette tidspunkt være i overensstemmelse med planen. Anvendelse, der har været lovlig forinden, kan fortsætte uændret. Lokalplanen indebærer heller ikke, at de anlæg m.v., der er indeholdt i planen, skal etableres. Men hvis det er af væsentlig betydning for at få plane ført ud i livet, kan kommunen ekspropriere privates ejendomme eller rettigheder over ejendomme efter kommuneplanlovens 34. En stor del af lokalplanområdet udlægges til offentlige formål. Det betyder, at ejerne efter kommuneplanlovens 3 32 under visse omstændigheder kan kræve de pågældende ejendomme overtaget af kommunen mod erstatning. Lokalplanen gælder forud for bestemmelser i private byggeservitutter og andre såkaldte tilstandsservitutter, der ikke er forenelige med planen. Lokalplanen kan kun ændres ved en ny lokalplan. Byrådet kan dog give dispensationer fra lokalplanen, hvis dispensationerne ikke er i strid med principperne i planen. Når en eventuel dispensation berører omboendes interesser, skal disse underrettes om den påtænkte dispensation og have mindst 14 dages frist til at fremkomme med evt. bemærkninger herom, før dispensationen gives. REDEGØRELSEN I dette afsnit redegøres for lokalplanens forhold til kommuneplanen og til den Øvrige planlægning for området Kommuneplanen Grundlaget for udarbejdelsen af lokalplanen har været den kommuneplan, som byrådet har godkendt. Bilag 2 er et udsnit af kommuneplanens rammekort for den aktuelle bydel, og lokalplanområdet er, som vist, beliggende i rammernes område BL, og helt i byzone. Kommuneplanen fastlægger bl.a. følgende for lokalplanområdet: Delområde BL Planintentioner Det er hensigten, at området skal anvendes til boligformål, butikker, liberale erhverv, offentlige formål og grønne områder. Områdets opdeling, anvendelse, bebyggelse, vej- og stibetjening skal nærmere fastlægges i en lokalplan for hele området. 2.2 Lokalplanlægningen skal ske efter følgende retningslinier: a. Ved Jelsbakvej skal der reserveres et areal til butikker og nærmere bestemte offentlige og private ser vicefunktioner. b. Den eksisterende værdifulde bebyggelse med tilhørende omgivelser samt vej- og stiforløb i skal videts muligt omfang bevares. c. Inden for området skal der reserveres areal til et pensionistcenter med beskyttede boliger og servicehus. d. Det eksisterende vådområde og det tidligere grusgravområde syd for BushØjvej skal sikres til rekreative formål. Desuden sikres det eksisterende grønningsareal mellem Kalkjærvej og Jelsbakvej til rekreative formål. Rammebestemmelser Områdets anvendelse fastlægges til boligformål, erhvervsformål og offentlige formål. Erhverv omfatter butikker, servicevirksomheder, mindre fremstillingsvirksomheder m.v., som kan indpasses i området uden gener for omgivelserne. Når lokalplanlægning iværksættes, skal det ske i form af en lokalplan for hele området. Bebyggelsesprocenten for området under må et ikke overstige 35. Bebyggelsen må ikke opføres med mere 2 end etager. BygningshØjden må ikke overstige 8,5 m. ~ Mindst 20 % af omrddet skal udlægges og indrettes til større samlede friarealer af forskellig karakter og fælles for omradet. Lokalplanen er i overensstemmelse med ovenstående forskrifter. Dog skal det bemærkes, at der ikke gives mulighed for etablering af mindre fremstillingsvirksomheder 0.1. af hensyn til områdets rekreative værdier. De landskabelige kvaliteter anses for værende bedre bevaret ved erhvervsbebyggelse til kontorer, liberale erhverv, edb-virksomheder 0.1. Kommuneplanens tidsfølgeplan for ibrugtagen af arealer til ny bebyggelse angiver udbygningstakt: ~ BL BO BO BO BO BO BO BL BO BO BO BO BO 10 I alt Her er angivet det samlede antal nye boliger (familieboliger og små boliger), der må bygges i de enkelte delområder, ligesom det er angivet, hvornår områderne tidligst må påbegyndes bebygget. Lokalplanens realisering vil derfor blive administreret i overensstemmelse hermed. 2.4 Anden fysisk pla-nlægning Lokalplan nr. 45. StØrstedelen af lokalplanområdet er omfattet af lokal- plan nr. 45, som er en rammelokalplan. Det betyder, at der for et større byområde i Holme er fastlagt nogle ho- vedtræk for den fremtidige udnyttelse. Lokalplan nr. 45 er opdelt i 8 delområder, hvoraf lokalplan nr. 319 omfatter områderne 1 og 2. Om anvendelsen står: Område 1 Området må kun anvendes til bolig- og erhvervsformål. Inden for området må kun opføres eller indrettes bebyggelse til beboelse og offentlige formål (herunder offentlige og private institutioner) samt til erhverv som følger: butikker, kontorer, restaurationer, klinikker samt lignende formål, som efter byrådets skøn naturligt hører til i området. 2.5 Område 2 Område 2 udlægges til rekreativt friareal (bypark eller lignende rekreative formål). Der må kun opføres sådanne bygninger eller anlæg, som efter byrådets er nødvendige for områdets brug som offentlig park. Om trafik står der i 5 5: Vejene V.1 og V.2 udlægges i en bredde af 16 m. V.l og V.2 anlægges med en tilslutning til Ringvej Syd, i princippet som vist på bilag 4. Det nærmere forløb af stierne gennem områderne 1, 3, 7 og 8 fastlægges ved supplerende lokalplaner, jf. B 4. Om bebyggelsens omfang og placering står i der 5 6: Bebyggelsesprocenten for området som helhed må ikke overstige 35. Bygninger må kun opføres i indtil 2 etager foruden evt. kælder. Langs Ringvej Syd pålægges område 1 en bebyggelsesregulerende linie 50 m fra vejmidte. 2.6 I kommuneplanen er der således planlagt nogle ændrin- ger i forhold til lokalplan nr. 45. Den største forskel er, at der i kommuneplanen er planlagt boligbebyggelse i områdets Østligste del. Endvidere er centerområdets beliggenhed fastlagt til området omkring Jelsbakvej. (Se i Øvrigt udsnit af kommuneplanens strukturkort for bydelen). Udsnit af kommuneplanens strukturkort for Holme. Lokalplanens afgrænsning c------l Centerformål E Institutionsformål Boligformål 1-1,' Rekreative formål 2.7 Lokalplan nr. 39 Den sydlige del af lokalplanområdet er omfattet lo- af kalplan nr. 39, som omfatter anlæg af Ringvej Syd. Da grænsen for udlæg til ringvejen er beliggende inden for området for lokalplan nr. 319, som vist på bilag 4, skal lokalplan nr. 39 ophæves for det berørte areal. Grænsen for lokalplan nr. 39 er det kommende vejskel for Ringvej Syd. Byplanvedtægt nr. 5 og 15, Holme-Tranbjerq Den nordvestlige del af lokalplanens område er omfattet af byplanvedtægt nr. 5 og 15, hvor der i disse var planlagt en Nordre Ringvej fra Jelsbakvej til Byvej- Madsbjergvej. Da disse planer er skrinlagt, betyder det, at byplanvedtægt nr. 5 og 15 ophæves for den del, der vedrorer lokalplanområdet. =jmæssige forhold De stajmæssige forhold er vurderet med udgangspunkt i kommuneplanens StØjbestemmelser. Lokalplanområdet er primært belastet af trafikstøj fra Ringve j Syd. På baggrund af den nordiske beregningsmodel for vejtrafikstøj er støjniveauet i en afstand på 10 m fra Ring- vej Syd beregnet til ca. 69 db(a) på døgnbasis. For at kommuneplanens støjbestemmelser for støjf2lsom bebyggelse (boligbebyggelse, institutioner og kontorer) og opholdsarealer kan overholdes, er der i lokalplanen optaget bestemmelser om, at der mod Ringvej Syd skal opføres støjvolde i varierende højde. Endvidere er der op- taget bestemmelser om, at bebyggelse og opholdsarealer skal placeres i visse minimumsafstande fra midten af Ringve j Syd. 2.8 StØjvoldenes omtrentlige placering og udstrækning samt bebyggelsesregulerende linier er angivet på bilag 4, lokalplankortet. Endelig er der i lokalplanen optaget en bestemmelse om, at virksomheder, der etablerer sig i området, ikke må påføre omgivelserne et støjniveau, der overstiger kommuneplanens grænseværdier for virksomhedsstøj. Overordnede vej- og stiforhold Hovedadgangen til området etableres fra Ringvej Syd. Herudover bliver der også adgang fra BushØjvej til centerområdet (område V) og til et mindre boligområde (område I) i den Østlige del af lokalplanområdet. Hovedadgangsvejen ender blindt i centerområdet. I den tidligere planlægning - jf. bl.a. lokalplan nr var det tanken at etablere en vejforbindelse imellem Ringvej Syd og BushØjvej. En sådan vejforbindelse vil imidlertid Øge risikoen for gennemfartstrafik igennem Holme til og fra Ringvej Syd. Dette er imidlertid i modstrid med de bestræbelser, der i de seneste år er gennemført på eksisterende veje i Holme for at reducere og dæmpe gennemfartstrafikken her. Lokalplanen er dog udformet på en måde, der gør det mu ligt senere at etablere en sivemulighed imellem adgangsvejen og BushØjvej igennem centerområdet. Denne sivemulighed kan etableres, såfremt det af hensyn til centerfunktionerne findes hensigtsmæssigt, men det må ske under forudsætning af, at risikoen for gennemfartstrafik ikke Øges væsentligt. Vejbestyrelsen for Ringvej Syd vil overgå til amtskommunen ifølge en aftale indgået mellem amt og kommune. I aftalen indgår også, at amtet etablerer den sidste strækning af Ringvej Syd fra Chr. X's Vej til Skanderborgvej. Der vil herefter være en sammenhængende over- 2.9 ordnet vejforbindelse, der tangerer området, fra Oddervej til Skanderborgvej. Jelsbakvej vil ved udbygningen af området en på delstrækning blive nedlagt som vej og overgå til sti (tid- ligere Madsbjergvej), der via en eksisterende tunnel gi- ver forbindelse til de nye boligområder samt grønne områder syd for Ringvej Syd. Denne sti vil få forbindelse til en eksisterende nord- sydgående sti, der danner lokalplanområdets vestlige af- grænsning. Stien, der ligeledes er ført under Ringvej Syd i en tunnel, kobler boligområderne ved BjØdstrupvej sammen med lokalplanområdet og Holme bymidte, hvor der er dagligvarebutikker, skoler m.v. Areal ved Holme kirke For arealet mellem kirken, kroen og det kommende center udarbejdes en samlet plan, der skal i ses sammenhæng med udbygningsplanerne for centerområdet. Parkeringsareal for center, kirke og kro kan bl.a. gøres fælles, idet anvendelsestidspunkterne er forskellige. SpØrgsmå- let tages op i den etablerede arbejdsgruppe om trafiksa- nering i Holme i samarbejde med stadsarkitektens kontor. Kollektiv trafik Ved lokalplanens udarbejdelse betjenes området li- af nie 4 med endestation ved Holme kirke samt af linie 11 ved Holme Byvej-BjØdstrupvej. Sekundært kan linie 12 på Hjulbjergvej benyttes. I efteråret 1987 forlænges linie 18 fra centrum til Hol- me Parkvej ad Holme Byvej, BjØdstrupvej, Ringvej
