Transcript
Taxatiewijzer en kengetallen DEEL 24 Huurwaardekapitalisatie Waardepeildatum 1 januari 2016 Colofon Taxatiewijzer Kapitalisatiefactor, waardepeildatum 1 januari 2016 Deze taxatiewijzer is een uitgave van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten. Copyright Vereniging van Nederlandse Gemeenten 2016 Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd en / of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of worden opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten. Dit verbod betreft tevens de gehele of gedeeltelijke bewerking. Uitgevers en samenstellers verklaren dat deze uitgave op zorgvuldige wijze en naar beste weten is samengesteld, evenwel kunnen uitgever en samenstellers op geen enkele wijze instaan voor de juistheid of volledigheid van de informatie. Uitgever en samenstellers aanvaarden dan ook geen enkele aansprakelijkheid voor schade, van welke aard ook, die het gevolg is van handelingen en / of beslissingen die gebaseerd zijn op de in deze uitgave opgenomen informatie. Gebruikers van de in deze uitgave opgenomen informatie wordt met nadruk aangeraden deze informatie niet geïsoleerd te gebruiken, maar tevens af te gaan op hun professionele kennis en ervaring en de te gebruiken informatie te allen tijde te controleren. Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatie Pagina 2 VOORWOORD Voor u ligt de landelijke taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatie naar waardepeildatum 1 januari Deze taxatiewijzer is in opdracht van de VNG tot stand gekomen in de Taxatietechnische Kerngroep. Daarin hebben deelgenomen de VNG, de Waarderingskamer, de gemeenten Amsterdam, Den Haag, Rotterdam, Belastingsamenwerking gemeenten & Hoogheemraadschap Utrecht (Bghu), GB Twente en de taxatiebedrijven Antea Group, GeoTax, SMQ, Invast Hotels, KONDAR, Ortec Finance, Van Ameyde Waarderingen, Thorbecke, TOG Nederland, en Wiberg Taxaties. Het Taxatie Overleg (TO) van de Landelijke Vereniging Lokale Belastingen (LLVB) heeft een inhoudelijke bijdrage geleverd via de Werkgroep Kapitalisatiefactor. De werkgroep heeft samen met de producent de taxatiewijzer Kapitalisatiefactor 2015 geëvalueerd en gezamenlijk een aantal verbeteringen besproken. Deze verbeteringen hebben bijgedragen aan deze taxatiewijzer. In de werkgroep Kapitalisatiefactor hebben deelgenomen de Waarderingskamer, de gemeenten Rotterdam, Den Haag, Utrecht, Leeuwarden, GR Cocensus (o.a. Haarlem, Haarlemmermeer), Hilversum, Almere en Amsterdam. De taxatiewijzer is ten opzichte van vorig jaar op een aantal onderdelen aangevuld, wij verwijzen hiervoor naar bladzijde 4, Wijzigingen ten opzichte van de Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatie, waardepeildatum 1 januari 2015 versie 1.0. We vertrouwen erop dat de verbeteringen in deze taxatiewijzer er toe bijdragen dat WOZ taxaties voor de courante niet woning verder kunnen worden geprofessionaliseerd. Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatie Pagina 3 Wijzigingen ten opzichte van de Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatie, waardepeildatum 1 januari 2015, versie 1.0 Onderstaand wordt een overzicht gegeven van de inhoudelijke (niet-redactionele) verschillen in de hoofdstukken ten opzichte van de Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatie, waardepeildatum 1 januari 2015 versie 1.0. Hoofdstuk Onderwerp Wijziging Risico-opslag op vastgoed Risico-opslagen aangepast naar 2016 Bijlage 2 Onderhoudskosten Diverse tabellen aangepast naar 2016 Bijlage 3 Herbouwkosten Diverse tabellen aangepast naar 2016 Bijlage 4 Overzicht tabel kosten koper Tabel aangepast naar 2016 Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatie Pagina 4 INHOUDSOPGAVE 1 STREKKING VAN DEZE TAXATIEWIJZER Algemeen Specifieke aandachtspunten taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatie Van beleggingstransactie naar waarde in het economische verkeer Marktanalyse Stappen toepassen kapitalisatie bruto huur DE BRUTO HUURWAARDE Getaxeerde markthuurwaarde Incentives en de invloed op de huurwaarde DE BRUTO KAPITALISATIEFACTOR Opbouw van de bruto kapitalisatiefactor (bottom-up) Het Netto Aanvangsrendement (NAR) Exploitatielasten Correctie kosten koper BIJLAGE 1 - ALGEMENE BESCHRIJVING BIJLAGE 2 - OVERZICHT EXPLOITATIEKOSTEN EN VERZEKERINGSPREMIES BIJLAGE 3 - OVERZICHT HERBOUWWAARDEN BIJLAGE 4 - OVERZICHT KOSTEN VOOR DE KOPER BIJLAGE 5 - REKENBLAD HUURWAARDEKAPITALISATIE MONITOR BIJLAGE 6 - REKENBLAD CONTANTE WAARDEBEREKENING BIJLAGE 7 - VEREENVOUDIGD REKENMODEL BIJLAGE 8 - OVERZICHT INCENTIVE BEREKENING BIJLAGE 9 - REKENBLAD VERKOOPTRANSACTIE BIJLAGE 10 - VERKLARENDE WOORDENLIJST Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatie Pagina 5 1 Strekking van deze taxatiewijzer 1.1 Algemeen De taxatiewijzer die voor u ligt, omvat een omschrijving van de methodiek, kengetallen en parameters. Ook vindt u een rekenblad. De combinatie hiervan dient als hulpmiddel om de huurwaardekapitalisatiemethode (HWK-methode) te kunnen toepassen. De kengetallen en parameters zijn normgetallen. De gebruiker kan hiervan afwijken en een motivering aangeven. Het is van belang dat gemeenten, en de voor hen werkende taxateurs, deze kengetallen en parameters via het proces Permanente Marktanalyse (PMA) controleren en nader onderbouwen met lokale en/of regionale transactieprijzen van soortgelijke nietwoningen. De kengetallen en parameters hebben vooral betrekking op het bepalen van de kapitalisatiefactor. Hiervoor zijn landelijke kengetallen bruikbaar. Voor het bepalen van de markthuurwaarde moet de gemeente zelf (mogelijk in samenwerking met andere gemeenten) lokale of regionale marktanalyse (laten) uitvoeren. Ten aanzien van het bepalen van de getaxeerde huurwaarde richt deze wijzer zich alleen op de methodiek om incentives zoals huurkortingen en huurvrije perioden in de getaxeerde huurwaarde te betrekken. Op dit moment is het nog niet mogelijk om alle gegevens (die gebruikt worden om op de in deze taxatiewijzer beschreven wijze de kapitalisatiefactor te berekenen) vast te leggen in de WOZ-administratie, of om deze gegevens uit te wisselen tussen de verschillende applicaties. Met de Waarderingskamer vindt overleg plaats over de vraag welke gegevens per getaxeerd object moeten worden vastgelegd, de definitie van deze gegevens en de manier waarop deze gegevens uitgewisseld kunnen worden. 1.2 Specifieke aandachtspunten taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatie Uitgangspunten Wet WOZ In het kader van de Wet WOZ wordt conform artikel 17, het 2 e lid, de waarde van een onroerende zaak gesteld op de waarde in het economische verkeer indien de volle en onbezwaarde eigendom kan worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Eén van de methoden voor het bepalen van de waarde in het economische verkeer van nietwoningen is een methode van kapitalisatie van de bruto huurwaarde (Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken). Voor het bepalen van de bruto huurwaarde wordt aangesloten bij gerealiseerde markthuurprijzen rondom de waardepeildatum. Een belangrijke informatiebron zijn de nieuwe huurcontracten die min of meer rondom de waardepeildatum zijn afgesloten. Bij de taxatie van de WOZ-waarde wordt uitgegaan van de bruto huurprijs zoals deze door de huurder wordt betaald. Dit is dus de huurprijs inclusief de kosten voor beheer en exploitatie van het pand maar zonder de te betalen servicekosten. Om de getaxeerde huurwaarde te kunnen omzetten in een waarde in het economische verkeer, wordt de getaxeerde (bruto) huurwaarde vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor. Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatie Pagina 6 Voor het bepalen van de kapitalisatiefactor moet conform de Waarderingsinstructie aansluiting worden gezocht bij verkooptransacties die voldoen aan de ficties zoals genoemd in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ. Hierin staat dat het onbezwaarde eigendom moet kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak onmiddellijk en in volle omvang in gebruik neemt, rekening houdend met de staat waarin de zaak zich bevindt. Een verduidelijking van de voorgaande omschrijving luidt als volgt: De transactie van de onroerende zaak moet tot stand zijn gekomen tussen twee onafhankelijk van elkaar opererende partijen. Het volle eigendom moet worden geleverd, waarbij moet worden gelet op eventuele bijzondere omstandigheden (erfpacht, recht van opstal, vruchtgebruik, en dergelijke) Ook moet erop worden gelet of de transactie een levering is ten behoeve van een eigenaar, die de zaak in eigen gebruik gaat nemen. Een laatste punt van belang is de datum van de levering. De juridische levering moet plaatsvinden rond de betreffende waardepeildatum. Transacties die aan deze voorwaarden voldoen zijn WOZ-conform. Ook transacties waarvan duidelijk wordt aangegeven met welke van de hiervoor genoemde aspecten rekening is gehouden en welke correctie daarvoor is toegepast, kunnen worden gebruikt om een kapitalisatiefactor te bepalen 1. De gerealiseerde transacties worden gedeeld door ofwel de gerealiseerde huur rondom de datum verkoop of, als deze niet beschikbaar is, de getaxeerde huurwaarde op de datum van levering. De formule is dan als volgt: Kapitalisatiefactor (K.F.) = verkoopwaarde t=1 bruto jaarhuur t=1 In de praktijk komt het weinig voor dat transacties voldoen aan alle WOZ-ficties. De beschikbare verkoopprijzen betreffen bijvoorbeeld beleggingstransacties in verhuurde staat, al dan niet met de verplichting tot het betalen van erfpachtcanon. De gerealiseerde bruto aanvangsrendementen zijn dus niet direct bruikbaar voor de bepaling van een WOZconforme kapitalisatiefactor. Vanwege het gebrek aan WOZ-conforme transacties kan voor het onderbouwen van een kapitalisatiefactor wel aangesloten worden bij beleggingstransacties. Het standpunt in dezen is dat kopers voor eigen gebruik minimaal de uitgangspunten van een belegger zullen volgen. Om de kapitalisatiefactor te herleiden uit een beleggingsverkoop koop in verhuurde staat en deze bruikbaar te maken voor de WOZ, dient de koopsom geschoond te worden van de specifieke huurderomstandigheden en de specifieke huurvoorwaarden (side-letters). Verder is van belang dat de betaalde jaarhuur van het verkochte pand niet in onredelijke verhouding staat tot de markthuur. Zie voor de verdere behandeling het hoofdstuk 1.3 dat ziet op de wijze waarop een beleggingstransactie moet worden omgevormd naar een waarde in het economische verkeer. In dit verband wordt met klem verwezen naar de Tip: Wat is de strekking van artikel 17 Wet WOZ bij de waardering van CNW S van de Waarderingskamer. 1 Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatie Pagina 7 1.3 Van beleggingstransactie naar waarde in het economische verkeer Inleiding In voorgaande uitgaven van deze taxatiewijzer is het uitgangspunt punt altijd geweest dat de beleggingstransactie kon worden gebruikt voor de waardebepaling van een vastgoed ten behoeve van de WOZ-waarde. Tot april 2014 werd deze opvatting gesteund door jurisprudentie van uit de Rechtbank en het Gerechtshof. De Hoge Raad heeft echter een duidelijke streep door deze gedachte gezet. In haar arrest van 25- april 2014 geeft zij aan dat artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ met zich mee brengt dat voor de bepaling van de WOZ-waarde niet kan worden aangesloten bij verkoopprijzen van transacties waarbij de prijsvorming is beïnvloed door bestaande huurcontracten 2. Het gevolg zou, volgens dit arrest, voor identieke beleggingspanden inhouden dat de WOZwaarden van gelijke objecten van elkaar verschillen alleen omdat de strekking van de lopende huurovereenkomsten onderling verschilt. Of omdat het ene pand wel verhuurd en het andere pand niet verhuurd is. Het is overigens niet zo dat de bedoelde verkoopprijzen geheel buiten beschouwing moeten worden gelaten. Volgens hetzelfde arrest bestaat namelijk de mogelijkheid dat aan die verkoopprijzen marktgegevens kunnen worden ontleend die van nut kunnen zijn bij de vaststelling van de waarde met toepassing van de waarderingsvoorschriften 3 De vraag is welke nuttige marktgegevens uit de verkoopprijs van een verkooptransactie kunnen worden gehaald, waarbij de prijsvorming door de bestaande huurovereenkomsten is bepaald.. Een handvat hiertoe is onlangs gegeven door de Rechtbank Den Haag 4. In haar overweging geeft de Rechtbank aan dat zijn, een verrekening van de transactieprijs met een kraag berekening vermindert waardoor uiting word gegeven aan de waarde in het economische verkeer zoals in artikel 17 lid wordt bedoeld. In bijlage 9, Rekenblad verkooptransacties onder punt 5 van deze taxatiewijzer, zullen wij op dit onderwerp terug komen Aan welke eisen voldoet een WOZ conforme markttransactie Voor dat er nuttige gegevens uit een beleggingstransactie kan worden gehaald is het raadzaam om eerst te beoordelen welke voorwaarden aan een transactie worden gesteld waardoor de transactie WOZ-conform wordt genoemd. Volgens de waarderingskamer zijn dat de hieronder kernachtig weergegeven voorwaarden 5 : 1. Het moet gaan om een verkoop tussen twee onafhankelijke partijen, 2. De volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin het zich bevindt onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (waarderingsvoorschriften) 3. Een verkoop rond de waarde peildatum. Nu de voorwaarden van een zogenaamde WOZ-conforme transactieprijs bekend zijn moet worden beoordeeld wanneer een transactieprijs voldoet aan de omschrijving van een beleggingstransactie. Een beleggingstransactie voldoet in de meeste gevallen niet aan alle van de bovenstaande opsomming van de waarderingskamer ECLI:NL:HR:2014:982,Uitspraak,Hoge Raad, onder ECLI:NL:HR:2014:982,Uitspraak,Hoge Raad, onder ECLI:NL:RBDHA:2015:9512 onder 10 5 Tip: Wat is de strekking van artikel 17 Wet WOZ bij de waardering CNW s Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatie Pagina 8 De definitie van een beleggingstransactie is behalve in het Red Book (Rics Appraisal and Valuation Standards) al haast onvindbaar. De definitie die door het RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) wordt gehanteerd is in het leven geroepen om (vrij vertaald) een standaard van integriteit, helderheid en objectiviteit te waarborgen ten aanzien van de taxatierapportage te waarborgen. Bij een beleggingstransactie worden de voordelen en prestaties van het vastgoed afgezet tegen de eigen prestaties van de koper. Deze uitgangspunten kunnen voor een specifieke en bepaalde groep gegadigden afwijken van de uitgangspunten die onder algemene omstandigheden voor een vastgoed zouden gelden 6. De prestaties van het vastgoed moet in dit kader worden gelezen als een subjectieve beoordeling van technische, functionele en economische 7 (niet limitatief) voordelen dat het vastgoed heeft voor een koper. De hiervoor genoemde technische, functionele, economische prestaties kunnen voor bepaalde gegadigden van elkaar verschillen. Deze verschillen moeten voor het uitvoeren van de Wet WOZ worden geobjectiveerd. Een beginnend bedrijf zal bijvoorbeeld meer nadruk leggen op de economische prestatie (lage huur) van het vastgoed terwijl een gerenommeerd bedrijf meer nadruk zal kunnen leggen op bijvoorbeeld de symbolische prestatie (bijzondere architectuur) van een vastgoed. We zien nu ook de relatie met de uitspraak van de Hoge Raad. Identieke panden worden verkocht maar in vergelijking tot elkaar bestaan er verschillende uitgangspunten ten aanzien van de geambieerde, bovengenoemde, prestaties. Onderliggende huurovereenkomst(en) kunnen daardoor, ten opzichte van elkaar, verschillen. Het gevolg hiervan zou, bij het gebruik van de eigen beleggingstransactie, een verschillende WOZ-waarde betekenen voor identieke beleggingspanden Probleem en oplossing Probleem. Transacties van commercieel vastgoed brengen vrijwel alleen beleggingstransactie met een beleggingswaarde voort. Deze transactie in verhuurde staat, waarbij de individuele vastgoed prestaties een rol hebben gespeelt in de prijs vorming, bepalen feitelijk de markt in dit segment. Het gebruik van deze gerealiseerde beleggingstransacties, als onderbouwing voor de WOZ waarde, word als onzeker gezien omdat deze transacties overwegend in verhuurde staat tot stand komen. Hierdoor voldoet een dergelijke transactie voor als nog niet aan de waarderingsvoorschriften. Oplossing. Al een aantal jaren kan gebruik worden gemaakt van een berekeningswijze om de beleggingstransactie te corrigeren tot een ondersteunend getal voor de waardebepaling. De recente uitspraak van de Hoge Raad heeft dat, ook zo bedoeld in haar arrest van 25 april Dit is een positieve wending voor de waardering van commercieel vastgoed in het kader van de Wet WOZ. Het geeft aan dat gebruik kan worden gemaakt van referenties die in Red Book RICS, 6 april Afstemming organisatie en vastgoed ir. Jackie de Vries, dr. ir Theo van der Voordt en ir. Monique Arkesteijn MBA (blz e alinea) Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatie Pagina 9 verhuurde staat zijn verkocht mits er, in kwantitatieve zin, met de waarderingsvoorschriften rekening wordt gehouden. Bij de analyse van deze beleggingstransactie moet dan ook rekening worden gehouden met een overdracht van het volle en onbezwaarde eigendom (overdrachtsfictie) en een verkrijger die de zaak direct in gebruik kan nemen (verkrijgingsfictie). Concreet betekend dit dat er bij de analyse van het transactiecijfer inzicht wordt gegeven in de invloed die de prijsbepalende huuropbrengst en de geobjectiveerde (vastgoed) prestatie hebben op de transactiewaarde (zie ook bijlage 9, Rekenblad verkooptransacties onder punt 5 van deze taxatiewijzer). De nadruk op een juiste naleving van de analyse-stappen zoals die in deze taxatiewijzer worden voorgesteld blijkt meer dan ooit van groot belang. Met die beschreven werkwijze wordt rekening gehouden met het specifieke karakter van een beleggingstransactie en met de veronderstelling dat de waarde van een dergelijke transactie verschillend kan zijn van de marktwaarde op moment van taxatie. Redenen waarom de begrippen beleggingswaarde en marktwaarde van elkaar kunnen verschillen liggen onder meer in een unieke kans een bepaald vastgoed aan te kopen, een specifiek ontwikkelingsplan voor een gebouw, fiscaal voordeel of omdat een bepaald vastgoed op management-technische gronden beter in een portefeuille past en er een betere risicospreiding ontstaat. Voorgaande redenen zijn niet limitatief en zijn mede bepalend voor de beleggingswaarde. De marktwaarde wordt geschat door bovenstaande redenen zo goed als mogelijk te objectiveren. Bovendien wordt bij een WOZ-waardebepaling de marktwaarde geschat op het moment van de waarde peildatum. Een beleggingswaarde is de waarde die een vastgoed voor de belegger heeft, vaak over een langere periode. Ook de Waarderingskamer in haar tip: Welke transacties mogen worden gebruikt voor de onderlinge vergelijking? 8 geeft aan dat het niet noodzakelijk is dat de transactie voldoet aan alle ficties. Als van een afwijkende transactie gebruik wordt gemaakt moet het waardeverschil voor een ieder, gekwantificeerd inzichtelijk worden gemaakt, zodat duidelijk wordt wat de invloed van de ficties op de transactiewaarde is geweest. Er is nu een vertaling gemaakt van de beleggingstransactie naar een transactie waaraan de WOZ praktijk nuttige (WOZ-conforme) informatie kan ontlenen. De voornoemde en uitgangspunten leidden in het verleden vrijwel in alle gevallen tot het afkeuren van een kapitalisatiefactor verkregen uit een gerealiseerde beleggingstransactie Vraagbaak derde herziende druk 25 juni 2008, vraag 219 Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatie Pagina 10 1.4 Marktanalyse Inleiding. Omdat er de laatste jaren steeds minder transacties voorhanden zijn, wordt er vaker (min of meer gedwongen) over de gemeentegrens gekeken om verkoop- en/of huurtransacties te vinden waarmee WOZ-waarden kunnen worden onderbouwd. Om deze transactiegegevens zo goed mogelijk en bovendien eenduidig te kunnen gebruiken is een rekenblad ontwikkeld met verschillende analysemogel
